Šiaulių apylinkės teismo sprendimas

viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo P. T. ieškinį atsakovams A. R. ir žemės ūkio bendrovei „ŽeMila“, trečiajam asmeniui Kelmės rajono 2-ojo notaro biuro notarui Alvydui Andrijauskui dėl pirkėjo teisių perkėlimo ir

Aprašomoji dalis

nustatė:

Jis patvirtino ieškovo nurodytas aplinkybes dėl jam priklausančio žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), panaudos, susitarimo pasirašymo dėl šio sklypo pardavimo ieškovui. Jis paaiškino, kad sužinojęs, jog žemės ūkio bendrovė superka brangiau nei jis P. T. pažadėjo parduoti žemės sklypą, pradėjo tuo domėtis ir taip surado kitą pirkėją – ŽŪB „ŽeMila“, kuri nupirko iš jo sklypą, sumokėdama po 9000 Lt, o ne po 8000 Lt už vieną hektarą, kaip buvo sutaręs su ieškovu. Apie tai, kad jis nori parduoti žemės sklypą brangiau nei pasirašė susitarime, balandžio mėnesį pranešė ieškovui žodžiu, kartu sus savo sugyventine D. L. nuvykęs į ieškovo namus. P. T. žadėjęs pagalvoti, nesulaukę jo atsakymo 2013 m. gegužės 11 d. jo sugyventinė D. L. nuvežė P. T. 10000 Lt, kuriuos buvo įsipareigojęs sumokėti neįvykdžius susitarimo parduoti ieškovui žemės sklypo.

Motyvuojamoji dalis

Ieškinys pagrįstas ir tenkintinas.

Iš privačios žemės sklypo panaudos sutarčių (811 b. l.) matyti, kad atsakovui A. R. priklausančiu 10 ha žemės sklypu, esančiu (duomenys neskelbtini), ieškovas P. T. naudojosi nuo 2007 metų : 2007 m. gruodžio 20 d. sutartimi atsakovas A. R. perleido naudotis ieškovui šį žemės sklypą penkeriems metams, nepasibaigus jos galiojimo terminui 2012 m. spalio 7 d. panaudos sutartimi žemės sklypo panaudos sutartis buvo sudaryta dar vieneriems metams, t. y. iki 2013 m. gruodžio 20 d. Iš avansinio susitarimo, pasirašyto ieškovo P. T. ir atsakovo A. R., (12 b. l.) matyti, jog šie asmenys susitarė, kad A. R. parduos P. T. 9,6506 ha žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini), už 80000 Lt, šalys įsipareigojo sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį iki 2013 m. spalio 31 d., t. y. žemės sklypo panaudos sutarties tarp šių šalių galiojimo metu, žemės sklypo pirkėjas P. T. sumokėjo pardavėjui 5000 Lt avansą būsimo pirkimo-pardavimo sandorio įvykdymo užtikrinimui. Šio susitarimo pasirašymo data nėra nurodyta, tačiau abi susitarimo šalys teisme patvirtino, kad avansinį susitarimą jie pasirašė ir pinigus ieškovas atsakovui A. R. sumokėjo 2013 m. vasario mėnesį. 2013 m. gegužės 24 d. notariškai patvirtinta pirkimo-pardavimo sutartimi (15-20 b. l.) pardavėjas A. R. pardavė pirkėjai žemės ūkio bendrovei „ŽeMila“ 9,6506 ha žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini).

Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinojo įstatymo (2003-01-28 Nr. IX-1314) 6 straipsnis (žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo metu galiojusi įstatymo redakcija) numatė, kad pirmumo teisę įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę ta kaina, kuria ji parduodama, ir kitomis tomis pačiomis sąlygomis, turi žemės sklypo bendraturčiai ir parduodamo žemės sklypo naudotojas, naudojęs šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip metus, jeigu jis atitinka reikalavimus, nurodytus šio įstatymo 2 straipsnyje. Pagal Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinojo įstatymo 2 straipsnio nuostatas toks asmuo – tai fizinis asmuo, turintis profesinių įgūdžių ir kompetencijos. Tokiu laikomas ne anksčiau kaip metais, einančiais prieš paraiškos pateikimą, žemės ūkio naudmenas ir (ar) pasėlius deklaravęs ir buhalterinę apskaitą tvarkantis fizinis asmuo, kuris turi praktinio ūkininkavimo patirties ir Ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravęs ūkininko ūkį arba turi praktinio ūkininkavimo patirties ir žemės ūkio išsimokslinimo diplomą arba dokumentą, patvirtinantį profesinį pasirengimą ūkininkauti. Iš ūkininko ūkio įregistravimo pažymėjimo (34 b. l.) matyti, kad ieškovas P. T. 2003-04-24 įregistravo ūkininko ūkį. Iš paraiškų dėl paramos už žemės ūkio naudmenų ir kitus plotus (21-33 b. l.) matyti, kad yra deklaravęs dirbamus žemės ūkio naudmenis, gauna valstybės paramą, todėl darytina išvada, kad ieškovas gali įsigyti atlygintinai žemės ūkio paskirties žemę ūkininko veiklai vystyti, t. y. jis gali būti žemės ūkio paskirties žemės pirkėju. Atsakovui A. R. priklausančio 9,6506 ha žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo metu ieškovas buvo teisėtas šio sklypo naudotojas, tarp jo ir atsakovo A. R. šio sklypo panaudos sutartis, sudaryta 2012-10-07, galiojanti iki 2013-12-20, nebuvo pasibaigusi ar įstatymo nustatyta tvarka nutraukta, atsakovui priklausantį žemės sklypą ieškovas dirbo, juo naudojosi pagal panaudos sutartis nuo 2007 m. Taigi, vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinojo įstatymo 6 straipsnio nuostatomis ieškovas turėjo pirmenybės teisę pirkti atsakovui A. R. priklausantį žemės sklypą, kurio naudotoju jis buvo sklypo pardavimo metu.

Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinojo įstatymo 6 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad žemės savininkas apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą bei pardavimo sąlygas privalo raštu registruotu laišku (jį įteikiant) pranešti parduodamo žemės ūkio paskirties žemės sklypo naudotojui. Šis savo sutikimą pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą ar atsisakymą jį pirkti turi pateikti žemės ūkio paskirties žemės sklypą parduodančiam asmeniui per 15 dienų nuo pranešimo gavimo dienos. Kai parduodamo žemės ūkio paskirties žemės sklypo naudotojas atsisako pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą arba nustatytu laiku nepateikia sutikimo pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, žemės savininkas šį žemės sklypą gali perleisti kitiems asmenims. Atsakovas A. R. nurodė, kad jis, prieš parduodamas ieškovo naudojamą žemės sklypą atsakovei ŽŪB „ŽeMila“, kartu su savo drauge D. L. nuvykęs į ieškovo namus, jam žodžiu pranešė apie ketinimą parduoti žemės sklypą už didesnę nei jų sulygtą kainą, pasiūlė jam pirkti už tokią kainą, tačiau konkretaus termino, iki kada lauks atsakymo iš ieškovo, nenustatė. Liudytoja D. L. patvirtino teisme, kad A. R. žodžiu pasiūlė ieškovui pirkti žemės sklypą už didesnę kainą, ji 2013 m. gegužės 11 d. perdavusi ieškovui 10000 Lt už A. R. įsipareigojimo parduoti žemės sklypą nevykdymą.

Prievolės turi būti vykdomos sąžiningai, tinkamai bei nustatytais terminais pagal įstatymų ar sutarties nurodymus (Lietuvos Respublikos CK 6.38 straipsnio 1 dalis), draudžiama vienašališkai atsisakyti įvykdyti prievolę ar vienašališkai pakeisti jos įvykdymo sąlygas (Lietuvos Respublikos CK 6.59 straipsnis). Atsakovas A. R. neįrodė, kad ieškovui buvo tinkamai, įstatymo nustatyta tvarka pasiūlyta pirkti parduodamą žemės sklypą, nepateikė įrodymų, kad pranešė raštu, pasiūlymą išsiunčiant registruotu laišku. Kadangi įstatymas pasiūlymui numato vienintelę formą – rašytinį pranešimą, kuris turi būti išsiųstas raštu, todėl atsakovas netenka teisės įrodinėti liudytojų parodymais apie tokio pranešimo buvimą. Be to, atkreiptinas dėmesys į tai, kad žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutarties 6.1 ir 6.2 punktuose (18 b. l.) nurodyta, jog pardavėjas pareiškė, kad nėra jokių asmenų, galinčių ir turinčių teisę pareikšti pretenzijas į parduodamą turtą, kad parduodamas nekilnojamas daiktas niekam neparduotas, nepadovanotas, kitaip neperleistas tretiesiems asmenims, neišnuomotas, nesuteiktas neatlygintinai naudotis ir t. t. Aptartų įrodymų visuma suponuoja išvadą, kad Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinojo įstatymo 6 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta naudotojo pirmenybės teisė pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą buvo pažeista, nes sklypo savininkas atsakovas A. R. įstatymo nustatyta tvarka nepasiūlęs žemės sklypo naudotojui ieškovui P. T. jo pirkti tokiomis sąlygomis ir kaina, kurios numatytos pirkimo-pardavimo sutartyje, pardavė žemės sklypą ŽŪB „ŽeMila“. Be to, atsakovas A. R., elgdamasis nesąžiningai, žemės sklypo pardavimo sandorio sudarymo metu nuslėpė nuo pirkėjo ir notaro, tvirtinančio sandorį, duomenis apie tai, kad parduodamas žemės sklypas panaudos sutartimi yra suteiktas naudotis ieškovui.

Pirmenybės teisės tikslas yra užtikrinti asmenų, kurie susiję su perleidžiamu nekilnojamuoju turtu daugiau negu visi kiti tretieji asmenys ir kuriems šio turto perleidimas gali turėti tiesioginės įtakos ateityje, interesus. Tokia pirmenybės teisė yra įstatyminė garantija, suteikianti pagrįstą bendraturčio, pastatų savininko ar žemės naudotojo (nuomininko) teisinių ir ekonominių interesų apsaugą. Jeigu nebūtų nustatyta ši pirmenybės teisė ir nebūtų užtikrinta tinkama jos apsauga, tai būtų nepagrįstai pažeisti tokią teisę turinčių asmenų teisėti lūkesčiai, susiję su jiems priklausiančiu ar jų naudojamu turtu.

Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinojo įstatymo 6 straipsnio 3 dalyje tvirtintos pirmenybės teisės pažeidimo teisinės pasekmės, t. y. jeigu žemės sklypas parduotas pažeidžiant pirmumo teisę jį pirkti, suinteresuotas asmuo per tris mėnesius nuo sužinojimo dienos arba nuo to momento, kai akivaizdžiai galėjo sužinoti apie žemės ūkio paskirties žemės pardavimą, turi teisę teismo tvarka reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos. Pirkimo-pradavimo sutartis tarp atsakovų sudaryta 2013 m. gegužės 24 d., ieškovas ieškinį dėl pirkėjo teisių perkėlimo teismui pateikė 2013 m. rugpjūčio 5 d., t. y. nepažeisdamas įstatyme numatyto termino.

Pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo kaip pirmenybės teisės gynimo būdo specifika yra ta, kad jo taikymas nepriklauso nuo trečiojo asmens, kuriam neteisėtai perleistas turtas, sąžiningumo. Todėl taikant pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo institutą, teismas nesivadovauja CK 1.80 str. 2-4 d., 4.96 str. nustatyto sandorio negaliojimo ir turto išreikalavimo iš sąžiningo įgijėjo taisyklėmis. Pirmenybės teisės turėtojui priklauso ne perleistas turtas, o teisė jį įsigyti pirmiau už kitus. Nors atsakovė ŽŪB „ŽeMila“ įvardija save sąžiningu įgijėju, tačiau aplinkybės dėl sąžiningo įgijėjo statuso pripažinimo šioje byloje netiriamos kaip nereikšmingos bylai.

Perkėlus pirkėjo teises ieškovui lieka neišspręstas klausimas dėl 5000 Lt, kuriuos atsakovas A. R. sumokėjo ieškovui už susitarimo parduoti žemės sklypą nevykdymą, tačiau nei viena iš šalių reikalavimo dėl netesybų grąžinimo nepareiškė, ginčo teisenos byloje teismas negali išeiti už ieškinio reikalavimo ribų, todėl teismas šiuo klausimu nepasisako.

Lietuvos Respublikos CPK 98 str. 1 d. numatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusio nagrinėjant bylą, pagalbą, taip pat už pagalbą rengiant procesinius dokumentus bei teikiant konsultaciją. Iš teismui pateikto ieškovo atstovės advokatės prašymo dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo (89-90 b. l.), pinigų priėmimo kvitų (91, 98 b. l.), sąskaitų faktūrų (92, 97 b. l.) matyti, kad advokatei I. Daunoravičienei už procesinių dokumentų rengimą ir atstovavimą teisme ieškovas sumokėjo 1500 Lt. Pagal Lietuvos Respublikos CPK 98 str. 2 d. šalies išlaidos, susijusios su advokato ar advokato padėjėjo pagalba, priteisiamos atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sąnaudas, bet ne didesnės, kaip nustatyta Teisingumo ministro (kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku) 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintose Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio. Remiantis Rekomendacijų 2 punkto nuostatomis, nustatant priteistino užmokesčio už teikiamas teisines paslaugas dydį, būtina atsižvelgti į bylos sudėtingumą, teisinių paslaugų kompleksiškumą, specialių žinių reikalingumą, būtinybę išvykti į kitą vietovę negu registruota advokato darbo vieta, turto ar pinigų sumų dydį (priteistinų ar ginčijamų), teisinių paslaugų teikimo pastovumą ir pobūdį, sprendžiamų teisinių klausimų naujumą, kitas svarbias aplinkybes. Tokiu būdu, advokato atstovavimo išlaidos turi būti ne tik pagrįstos, bet ir teisingumo bei protingumo kriterijus atitinkančios išlaidos. Šios bylos reikalavimų pobūdis ir ginčo esmė nebūdingi daugumai civilinių bylų, ginčas susijęs su specialių žinių reikalingumu, teisinių klausimų naujumu, advokatė I. Daunoravičienė dalyvavo visuose teismo posėdžiuose, jos procesiniai dokumentai paruošti kvalifikuotai, advokato kontora yra kitoje vietoje nei teismas, todėl teismas vertina, jog prašomos priteisti išlaidos, susijusios su ieškovo atstovavimu byloje ir procesinių dokumentų rengimu, nėra per didelės, atitinkančios teisingumo bei protingumo kriterijų, todėl priteistinos.

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos CPK 79 straipsniu, bylinėjimosi išlaidoms priskiriamas ir žyminis mokestis. Ieškovas paduodamas ieškinį yra sumokėjęs 2700 Lt žyminį mokestį – 3 procentus nuo ieškinio sumos (90000x3%=2700), todėl patenkinus ieškinį žyminio mokesčio suma priteistinas iš atsakovo.

Ieškinį patenkinus, iš atsakovo valstybei priteistinos išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu, kurios šioje byloje yra 38,25 Lt (1 b. l. 1 t.) (Lietuvos Respublikos CPK 88 str. 1 d. 3 p., 92 str., 96 str. 3 d.).

Kadangi šis ginčas kilo dėl atsakovo A. R. kaltės – jam pažeidus įstatymo nuostatas, sutartinius įsipareigojimus, pirkimo-pardavimo sandorio sudarymo metu kitos šalies ir notaro neinformavus apie parduodamo žemės sklypo naudotoją, todėl bylinėjimosi išlaidos ieškovui ir valstybei priteistinos iš tik atsakovo A. R..

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos CK 6.38 straipsnio 1, 3 dalimis, CK 259, 265-270 straipsniais, teismas

nusprendžia:

Ieškinį tenkinti visiškai.

Perkelti P. T., a. k. (duomenys neskelbtini), vietoje žemės ūkio bendrovės „ŽeMila“ pirkėjo teises ir pareigas pagal 2013 m. gegužės 24 d. pirkimo-pardavimo sutartį, patvirtintą Kelmės rajono 2-ojo notaro biuro notaro A. Andrijausko (notarinio registro Nr. 2445), į žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini).

Įpareigoti P. T. sumokėti A. R. 90000 Lt (devyniasdešimt tūkstančių litų).

Priteisti iš A. R. P. T. 4200 Lt (keturis tūkstančius du šimtus litų) bylinėjimosi išlaidų.

Priteisti iš A. R. 38,25 Lt (trisdešimt aštuonis litus 25 ct.) bylinėjimosi išlaidų valstybei.

Sprendimas per trisdešimt dienų nuo jo paskelbimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Šiaulių apygardos teismui per Kelmės rajono apylinkės teismą.