Šiaulių apylinkės teismo sprendimas

viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo V. B. ieškinį atsakovei J. K., tretiesiems asmenims, J. V., A. B. ir J. A. dėl sandorio pripažinimo galiojančiu ir pagal atsakovės J. K. priešieškinį ieškovui V. B., tretiesiems asmenims J. V., J. A. ir A. B. dėl sutarties dėl žemės sklypo pirkimo-pardavimo ateities sandorio pripažinimo negaliojančia ir dėl žymos 8.1. „Sudaryta preliminarioji sutartis“, įregistravimo pagrindas: 2017-09-27 Preliminarioji sutartis, įrašas galioja: Nuo 2018-03-19“, padarytos valstybės įmonės Registrų centro Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banke, panaikinimo.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

Motyvuojamoji dalis

Ieškinys atmestinas, priešieškinis tenkintinas.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad siekiant atskirti preliminariąją sutartį nuo pagrindinės lemiamą reikšmę turi susitarimą sudariusių šalių valia, t. y. aiškiai išreikštas ar akivaizdžiai (aiškiai) numanomas šalių įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį. Kasacinio teismo praktikoje preliminarioji sutartis įvardijama kaip organizacinė sutartis, priskirtina ikisutartinių santykių stadijai. Tai sutartis dėl kitos (pagrindinės) sutarties sudarymo, iš jos kyla šalių prievolė aptartomis sąlygomis sudaryti pagrindinę sutartį. Iš Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.165 straipsnyje įtvirtintos preliminariosios sutarties sampratos matyti, kad iš šios sutarties kylančios prievolės dalykas yra asmenų veiksmai, kuriais siekiama sudaryti pagrindinę sutartį. O pagrindinėje sutartyje prievolės dalykas yra veiksmai, kurie arba patys turi vertybės reikšmę (pvz., atlygintinų profesionalo paslaugų teikimo sutartyje), arba veiksmai, kuriais objektas – vertybė yra perduodamas kitai šaliai (parduodama, mainoma, dovanojama ir pan.). Taigi, pagrindiniai preliminariosios sutarties bruožai: pirma, aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį; antra, šalių sutarimas dėl būsimos pagrindinės sutarties dalyko ir esminių pagrindinės sutarties sąlygų aptarimas; trečia, terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis; ketvirta, šio susitarimo įforminimas rašytine forma. Būtini preliminariosios sutarties elementai: suderinta šalių valia pasiektas susitarimas sukurti teisinius santykius, t. y. įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį; pagrindinės sutarties esminių sąlygų aptarimas; susitarimo išreiškimas rašytine forma (CK 1.73 straipsnio 1 dalies 7 punktas, 6.159 straipsnis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. lapkričio 20 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-599-378/2015).

Paprastai preliminariosios sutartys sudaromos, kai civilinių santykių dalyviai dėl kokių nors priežasčių, pavyzdžiui: tam tikro reikalingo leidimo neturėjimo, subjektinės teisės į daiktą neturėjimo, nepakankamo daikto parengimo parduoti ar jo nesuformavimo kaip atskiro civilinės apyvartos objekto ir pan., gali nuspręsti pagrindinės sutarties nesudaryti iš karto, o numatyti, kad ją sudarys ateityje. Nustačius, kad šalys susitarimu siekė tik susitarti dėl tokios sutarties sudarymo ateityje, nėra pagrindo tokio susitarimo kvalifikuoti kaip pagrindinės sutarties ir reikalauti įvykdyti jį natūra, nes tai prieštarautų šalių valiai ir pažeistų sutarties laisvės principą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2014 m. rugsėjo 18 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-395/2014, ir kt.).

Žemės ūkio paskirties žemės pirkimo ir pardavimo sąlygos yra įtvirtintos Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatyme. Šio įstatymo (2017-09-27, t. y. sutarties sudarymo metu galiojusi redakcija) 5 straipsnio 1 dalyje išdėstyti asmenys, turintys pirmumo teisę įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę už tą kainą, už kurią ji parduodama, ir kitomis tokiomis pačiomis sąlygomis. Pirmiausia ši teisė numatyta parduodamo žemės sklypo bendraturčiui, po to – naudotojui, po to – asmeniui, turinčiam žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemė sklypu. To paties straipsnio 3 dalis numato, kad žemės savininkas apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą praneša pasirinktam notarui arba Nacionalinei žemės tarnybai. Pranešime apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą žemės savininkas privalo nurodyti žemės ūkio paskirties žemės sklypo naudotoją (naudotojus), jeigu žemės ūkio paskirties žemės sklypą naudoja kitas asmuo, ir pardavimo sąlygas. <...> Kai parduodama bendrosios nuosavybės teise valdoma žemės ūkio paskirties žemės sklypo dalis, pranešimas apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypo dalį Nacionalinei žemės tarnybai pateikiamas tik tuo atveju, jeigu CK 4.79 straipsnyje nustatyta tvarka pirmumo teise pirkti žemės sklypą nepasinaudoja žemės sklypo bendraturtis. Šio įstatymo 7 straipsnyje numatyta, kad žemės ūkio paskirties žemės sklypas parduodamas neatliekant šio straipsnio 3–6 dalyse nustatytų procedūrų, jeigu žemės ūkio paskirties žemės sklypo savininko pasirinktas pirkėjas atitinka šio straipsnio 1 dalyje nustatytus reikalavimus ir nėra aukštesnės eilės pirmumo teisę turinčių asmenų.

Iš byloje pateiktų valstybės įmonės Registrų centro Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašų matyti, kad 10,3600 ha ploto žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini), bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso atsakovei J. K. (630/1036 dalys) ir trečiajam asmeniui J. V. (406/1036 dalys). Taigi atsakovės parduodamas žemės sklypas jai priklauso bendrosios dalinės nuosavybės teise su kitu asmeniu. Iš J. V. pateiktų atsiliepimų matyti, kad apie parduodamą žemės sklypą jam pranešta nebuvo. Ieškovo pateiktame 2017 m. spalio 3 d. valstybės įmonės Registrų centro Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išraše yra įrašas, kad nuo 2017 m. spalio 3 d. yra įregistruota 630/1036 dalių žemės sklypo panaudos sutartis, sudaryta 2016 m. gegužės 1 d. su V. B.. Vėlesniuose 2017 m. spalio 11 d. ir 2017 m. lapkričio 9 d. išrašuose taip pat padarytas įrašas, kad nuo 2017 m. spalio 9 d. yra įregistruota 630/1036 dalių žemės sklypo panaudos sutartis, sudaryta 2014 m. gegužės 1 d. su J. A., ir 406/1036 dalių žemės sklypo panaudos sutartis, sudaryta 2015 m. kovo 28 d. su J. A.. Dar vėlesniame 2018 m. sausio 23 d. išraše nurodyta, kad panaikintas įrašas apie žemės sklypo panaudos sutartį, sudarytą su V. B.. Teismo posėdžių metu ieškovas V. B. ir trečiasis asmuo A. B. patvirtino, kad žemės sklypo panaudos sutartis, kurios data įrašyta 2016 m. gegužės 1 d., buvo sudaryta 2017 m. rugsėjo 27 dieną, kaip ir sutartis dėl žemės sklypo pirkimo pardavimo sutarties ateities sandorio. Minėta panaudos sutartis buvo sudaryta tam, kad V. B. turėtų pirmumo teisę įsigyti J. K. žemės sklypą. Teismas pripažįsta, kad ši sutartis buvo sudaryta pažeidžiant teisės normas, nesąžiningai, nurodant tikrovės neatitinkančius duomenis. Visi proceso dalyviai pripažįsta, kad V. B. ar A. B. niekada nesinaudojo J. K. priklausančiu žemės sklypu. Juo apie 20 metų, nuo 1997 metų naudojasi trečiasis asmuo J. A., kuriam tokią teisę suteikė J. K. bei bendraturtis J. V.. Iš byloje pateiktų dokumentų matyti, kad J. A. teikė paraiškas paramai už šio žemės sklypo žemės ūkio naudmenų ir kitus plotus gauti. Taigi iš visų paminėtų įrodymų matyti, kad faktiškai J. K. žemės sklypu naudojosi J. A., o ne ieškovas V. B. ir 2017 m. rugsėjo 27 d. sutarties pasirašymo metu pagal tuo metu galiojančius teisės aktus V. B. turėjo paskiausią pirmumo teisę įsigyti žemės sklypą iš atsakovės J. K., nes jo žemės sklypas ribojasi su J. K. žemės sklypu.

Kaip jau minėta, preliminari sutartis pavadinta sutartimi dėl žemės sklypo pirkimo–pardavimo ateities sandorio tarp šalių sudaryta 2017 m. rugsėjo 27 d. Praėjus trumpam laikui, t. y. 2017 m. rugsėjo 30 d. ir 2017 m. spalio 1 d. J. K. siuntė trumpąsias žinutes į A. B. telefoną, kad ji žemės neparduoda, o tokio pirkėjo V. B. nepažysta. Taigi atsakovė nedelsiant, dar negavusi sutartyje įrašyto avanso, pranešė, kad nevykdys preliminariosios sutarties.

Aptartų įrodymų ir aplinkybių visuma leidžia teismui daryti pagrįstą išvadą, kad 2017 m. rugsėjo 27 d. sutartis dėl žemės sklypo pirkimo–pardavimo ateities sandorio buvo sudaryta siekiant ateityje sudaryti pagrindinę žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartį, kadangi atsakovė turėjo įvykdyti būtinas sąlygas, reikalingas tokio pobūdžio žemės sklypo pirkimo–pardavimo sandoriui sudaryti (įstatymų nustatyta tvarka pranešti apie ketinamą parduoti žemės sklypą bendraturčiui ir notarui arba Nacionalinei žemės tarnybai). Ieškovas tiek pateikdamas ieškinį, teik teismo posėdžių metu pripažino, kad pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta, kai atsakovė atliks būtinus veiksmus tokiai sutarčiai sudaryti. Taigi nesant išpildytos sąlygoms, būtinoms sudaryti žemės ūkio paskirties žemės sklypo pirkimo–pardavimo sandorį, toks sandoris negalėjo būti sudarytas, vadinasi, ir preliminarioji žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartis negali būti pripažinta pagrindine, todėl ieškinys yra atmestinas. Pažymėtina tai, kad preliminari žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartis tarp šalių buvo sudaryta 2017 m. rugsėjo 27 d., joje pagrindinės sutarties sudarymo terminas nėra nustatytas. CK 6.165 straipsnio 3 dalis numato, kad jei terminas nenustatytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminarios sutarties sudarymo. Ieškovas kreipėsi į teismą su ieškiniu dėl žemės sklypo pirkimo–pardavimo sandorio pripažinimo galiojančiu 2017 m. spalio 31 d., t. y., praėjus tik vienam mėnesiui po preliminarios sutarties sudarymo, todėl teismas pripažįsta, kad per tokį trumpą laiką nebūtų įmanoma išpildyti visas sąlygas, būtinas pagrindinei žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti.

Teismų praktikoje laikomasi nuostatos, kad avanso mokėjimas pagal preliminariąją sutartį neprieštarauja imperatyvams, įskaitant ir CK 6.165 straipsnio 1 dalį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2012 m. vasario 20 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-61/2012). Taigi daikto kainos sumokėjimas pats savaime nesudaro pagrindo šalių sutartinius santykius kvalifikuoti pagrindine sutartimi. Be to, atsakovė jai pervestus pinigus grąžino ieškovui praėjus labai trumpam laikui, kas taip pat patvirtina aplinkybę, kad 2017 m. rugsėjo 27 d. šalys sudarė tik preliminariąją, o ne pagrindinę sutartį.

Priešieškiniu atsakovė J. K. prašo pripažinti negaliojančia 2017 m. rugsėjo 27 d. sutartį dėl žemės sklypo pirkimo–pardavimo ateities sandorio, nes sutarties tekstas nebuvo suderintas tarp šalių, atsakovė tik po kelių dienų suvokė, kokį dokumentą pasirašė. Arba prašo sutartį pripažinti pasibaigusią ar nutraukta.

Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti ir elgiasi nesąžiningai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011; 2016 m. sausio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-73-687/2016 ir kt.). Atsakovei nepavykus išpildyti pagrindinei sutarčiai sudaryti būtinų sąlygų dėl objektyvių priežasčių per šį terminą, būtų galima preliminariąją sutartį pripažinti pasibaigusia.

Preliminariajai sutarčiai netaikytinos CK 6.217 straipsnio nuostatos, reglamentuojančios sutarties nutraukimą dėl esminio pažeidimo. Preliminariosios sutarties objektas yra kitos – pagrindinės – sutarties sudarymas, todėl preliminariosios sutarties šalies pareiškimas apie sutarties nutraukimą iš esmės yra ne kas kita, kaip atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį. Pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį civilinė atsakomybė kyla preliminariosios sutarties šaliai, kuri nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį. Taigi sprendžiant dėl preliminariosios sutarties šalies atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, t. y. civilinės atsakomybės, galinčios turėti netesybų arba nuostolių formą, reikia nustatyti, buvo pagrįstas atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį ar ne (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011-04-11 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011; kt.). Teismo nuomone šioje byloje nėra pagrindo pripažinti, kad preliminari sutartis yra pasibaigusi ar nutraukta, turi būti sprendžiama dėl preliminarios sutarties sudarymo tarp šalių pagrįstumo ir atitikimo tikrąją šalių valią bei įstatymo reikalavimus.

Kaip minėta pagrindiniai preliminariosios sutarties bruožai yra aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį, šalių sutarimas dėl būsimos pagrindinės sutarties dalyko ir esminių pagrindinės sutarties sąlygų aptarimas, terminas. Būtini preliminariosios sutarties elementai: suderinta šalių valia pasiektas susitarimas sukurti teisinius santykius, t. y. įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį bei šios sutarties esminių sąlygų aptarimas. Kaip matyti iš byloje esančių rašytinių įrodymų bei šalių paaiškinimų teismo posėdžių metu, atsakovė visų pirma paskambino trečiajam asmeniui A. B., kuris veikia kaip ieškovo V. B. įgaliotinis, norėdama pasiteirauti savo turimo žemės sklypo kainos. Po to A. B. nuvyko pas atsakovę į namus vakare, jie kalbėjosi apie jos žemės sklypą. Kitą dieną atsakovė atvyko į Kelmę, susitiko su A. B., kuris nusivežė atsakovę į Registrų centrą, po to į A. B. ofisą, kur atsakovė pasirašė tarp jos ir ieškovo sudarytą preliminarią žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartį ir panaudos sutartį, datuotą 2016.05-01. Trečiasis asmuo A. B. ir liudytoja Z. V. teismo posėdžių metu paaiškino, kad prieš pasirašant sutartis atsakovė galėjo perskaityti jų tekstą, bet garsiai sutartis nebuvo skaitoma, garsiai sutarties sąlygos nebuvo aptariamos. Atsakovė teismo posėdžių metu savo poziciją grindžia tuo, kad ji neketino parduoti savo žemės sklypo, o tik norėjo sužinoti žemės sklypo kainą. Ieškovė nurodė, kad jos sveikata yra bloga ir ji aiškiai neatsimena sutarčių su ieškovu pasirašymo aplinkybių, o šias sutartis rado savo rankinėje tik grįžusi į namus Kaune, tik tada perskaitė ir suprato jų reikšmę. Teismo posėdžio metu atsakovės teiginius apie atminties ir supratimo sumažėjimą patvirtino trečiasis asmuo J. A.. Trečiasis asmuo J. V. atsiliepimuose taip pat nurodė, kad atsakovės sveikata prasta. Iš teismui pateiktų medicininių dokumentų taip pat matyti, kad atsakovė buvo kreipusis į gydytojus dėl savo psichinės sveikatos. Teismas pripažįsta, kad pagal atsakovės amžių bei jos sveikatos būklę, jos specialių žinių stoką jai gali būti sunkiau susiorientuoti aplinkoje ar suprasti jos pasirašomų dokumentų esmę. Dėl šių priežasčių derybos su atsakove dėl sutarties sudarymo negalėtų būti skubotos, ji turi turėti laiko suvokti pasirašomų dokumentų turinį. Šiuo atveju viskas įvyko priešingai, preliminari sutartis buvo surašyta ir pasirašyta trečiojo asmens A. B. iniciatyva ir jam parengus sutartį, kuri garsiai nebuvo aptarta, jau kitos dienos rytą po pirmojo šalių susitikimo. Taip pat teismas pažymi, kad preliminarios sutarties sąlygos gali būti pripažintinos nesąžiningomis, nes sutartyje yra įrašyta tik pardavėjos atsakomybė dėl atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį ir ji yra gana didelė – 6000 Eur. Teismas atkreipia dėmesį, kad ieškovas ir jo įgaliotas asmuo A. B. yra pirkę ne vieną žemės sklypą, yra sudarę preliminarias sutartis, turi žinių tokioms sutartims sudaryti. Teismas pripažįsta, kad tą pačią dieną – 2017-09-27 sudarant privačios žemės panaudos sutartį ir ją datuojant 2016 m. gegužės 1 d. data ieškovas ir jo įgaliotas asmuo elgėsi nesąžiningai.

Tai, kad atsakovė J. K. tik namuose suprašo pasirašytų sutarčių turinį įrodo tai, kad ji nedelsiant ėmė skambinti ir rašyti trumpąsias žinutes A. B., siekdama išsiaiškinti susidariusią situaciją, o jam nederinant pozicijų, ji pradėjo rašyti žinutes, kad žemės neparduoda ir iš karto grąžino V. B. pinigus, kai tik juos pamatė savo sąskaitoje.

Teismas pripažįsta, kad derybos dėl preliminarios sutarties sudarymo atsakovei J. K. buvo neprotingai per trumpos, atsakovė pagal savo amžių, išsilavinimo ir specialių žinių stoką, sveikatos sutrikimus negalėjo suprasti savo veiksmų pasirašant preliminarią sutartį reikšmės ir vertina, kad būtent dėl šios priežasties 2017-09-27 sutartis dėl žemės sklypo pirkimo pardavimo ateities sandorio negalėjo būti sudaryta ir yra pripažintina negaliojančia (CK 1.89 str.), priešieškinis šioje dalyje tenkintinas.

Pripažinus preliminarią žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartį negaliojančią yra pagrindas tenkinti ir antrąjį atsakovės priešieškinio reikalavimą dėl įrašo apie tarp šalių sudarytą preliminarią sutartį Nekilnojamojo turto registre panaikinimo.

Pagal Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 93 straipsnio 1 dalį, šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. Kadangi ieškovo ieškinys atmetamas, o atsakovės priešieškinis tenkintinas, bylinėjimosi išlaidos priteistinos iš ieškovo atsakovei. Priteistina 321 Eur sumokėto žyminio mokesčio ir 1250 Eur advokato pagalbos išlaidų, iš viso 1571 Eur.

Kadangi ieškinys atmetamas, o atsakovės priešieškinis tenkintinas, iš ieškovo valstybei priteistinos išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu – 21,20 Eur ir 321 Eur žyminio mokesčio už priešieškinį, kurio sumokėjimas buvo atidėtas iki sprendimo priėmimo, iš viso 341,60 Eur (CPK 96 straipsnis).

Atmetus ieškovo ieškinį 2017 m. lapkričio 3 d. teismo nutartimi taikytos laikinosios apsaugos priemonės panaikintinos.

Rezoliucinė dalis

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259 , 268, 270, 279 ir 307 straipsniais.

nuspr endžia:

Ieškovo V. B. ieškinį atmesti.

Atsakovės J. K. priešieškinį tenkinti. Pripažinti negaliojančia 2017 m. rugsėjo 27 d. sutartį dėl žemės sklypo pirkimo–pardavimo ateities sandorio, sudarytą tarp J. K. ir V. B.

Panaikinti valstybės įmonės Registrų centro Nekilnojamojo turto registro centriniame duomenų banke esantį įrašą: 8 punktas „Žymos“: „8.1. Sudaryta preliminarioji sutartis, V. B., gim. (duomenys neskelbtini); Daiktas: 630/1036 žemės sklypo Nr. (duomenys neskelbtini), aprašyto p. 2.1., 4.1.; Įregistravimo pagrindas: 2017-09-27 Preliminarioji sutartis; Įrašas galioja: Nuo 2018-03-19“

Panaikinti Kelmės rajono apylinkės teismo 2017 m. lapkričio 3 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. e2-1527-496/2017 taikytas laikinąsias apsaugos priemones.

Priteisti J. K., a. k. (duomenys neskelbtini), iš V. B., a. k. (duomenys neskelbtini), 1571 Eur (vieną tūkstantį penkis šimtus septyniasdešimt vieną eurą) bylinėjimosi išlaidų.

Priteisti valstybei iš V. B., a. k. (duomenys neskelbtini), 341,20 Eur (tris šimtus keturiasdešimt vieną eurą 20 centų) bylinėjimosi išlaidų.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo paskelbimo dienos gali būti skundžiamas Šiaulių apygardos teismui per Šiaulių apylinkės eismo Kelmės rūmus.