- Teismas
- Vilniaus miesto apylinkės teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2020-12-18
- Bylos Nr.
- e2-20386-1050/2020
- Teisminio proceso Nr.
- 2-68-3-03823-2019-1
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Lina Greičiūtė-Petrauskienė
- Ieškovas
- uždarosios akcinės bendrovės „Pilaitės investicijos“
- Atsakovas
- Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos
- Advokatai
- Mindaugas Kazlauskas
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Pilaitės investicijos“ ieškinį atsakovui Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos dėl sprendimo panaikinimo ir leidimo rekonstruoti statinį suteikimo.
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
Šalies argumentai
1. Ieškovas UAB „Pilaitės investicijos“ (toliau – ir Ieškovas) kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovui Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos (toliau – ir Atsakovas), kuriuo teismo prašo panaikinti Atsakovo 2019-10-11 rašte „Dėl informacijos pateikimo“ Nr. (duomenys neskelbtini) priimtą sprendimą atsisakyti tenkinti Ieškovo prašymą; įpareigoti Atsakovą duoti Ieškovui sutikimą/leidimą rekonstruoti pastatą (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini).
2. Ieškovas nurodė, kad Ieškovas pagal 2018-02-05 pirkimo-pardavimo sutartį nuosavybės teise įgijo nekilnojamąjį turtą – Pastatą - Garažą. Pastatas stovi jo eksploatacijai suformuotame valstybiniame žemės sklype. Pastato ir po juo esančio žemės sklypo paskirtis, remiantis 1994-06-03 Vilniaus rajono valdybos potvarkiu Nr. (duomenys neskelbtini) yra „gamybinei ūkinei veiklai“. Būtent šiai veiklai vykdyti Ieškovas ir įsigijo pastatą, ketindamas jį pritaikyti numatytai veiklai. Ieškovas ketina pastatą pritaikyti numatytai veiklai jį rekonstruojant. Ieškovas yra parengęs pastato rekonstrukcijos priešprojektinius pasiūlymus, vyksta pasirengimas pastato rekonstrukcijos darbams – žemės sklype pastatyti ir sutartinių santykių pagrindu Ieškovo naudojami penki statiniai – sandėlis ir 4 pagalbiniai (ūkiniai) pastatai, kurie skirti aptarnauti pastato rekonstrukcijos darbų vykdymą. Atsižvelgiant į tai, kad pastatas stovi valstybiniame žemės sklype, Ieškovas kreipėsi į Atsakovą su prašymu duoti sutikimą/leidimą rekonstruoti pastatą, kurio sutikimo pagrindu bus kreiptasi į savivaldybę dėl specialiųjų reikalavimų išdavimo rekonstrukcijos projektui rengti. 2019-10-11 Atsakovas parengė raštą „Dėl informacijos pateikimo“ Nr. (duomenys neskelbtini), kuriuo nurodė, kad Ieškovo prašymo tenkinti negali. Raštas grindžiamas tuo, kad Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalies 1 punkte įtvirtintas reikalavimas, kad statytojo teisė įgyvendinama, kai statytojas žemės sklypą, kuriame statomas statinys, valdo nuosavybės teise ar valdo ir naudoja kitais įstatymų numatytais pagrindais; CK 6.551 straipsnio 2 dalyje įtvirtinta, kad valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų numatytais atvejais. Tuo tarpu patikrinus žemės sklypą, garažas (pastatas) ar jo pamatai užfiksuoti nebuvo, žemės sklype yra pastatyti tik 5 sandėliavimo pastatai. Ieškovas nesutinka su tokiu Atsakovo raštu. Visų pirma, pastatas stovi žemės sklype. Pastato baigtumas, kuris registruotas Nekilnojamojo turto registre, yra 10 procentų, kas realiai reiškia, kad stovi tik pastato pamatai. Be to, šie pastato pamatai, kurie buvo registruoti prieš 30 metų (1991 m.), yra po vienu iš žemės sklype esančių statinių, todėl vizualiai apžiūrėjus pastato pamatų nesimato. Tačiau tai nereiškia, kad jų ten nėra, tai nereiškia, kad jų negalima rekonstruoti (ką Ieškovas ketina daryti). Tuo tarpu Atsakovas, atmesdamas Ieškovo prašymą dėl pastato rekonstrukcijos, nesiaiškino, kurioje vietoje yra pastato pamatai, rėmėsi vizualia apžiūra, į kurią Ieškovas, kuris galėjo pateikti paaiškinimus, net nebuvo pakviestas. Aplinkybę, kad pamatai žemės sklype egzistuoja, 2020-01-17 Ieškovas sudarė su UAB „(duomenys neskelbtini)“ statybos rangos sutartį, kuria užsakė atkasti užkonservuotus pastato pamatus, įvertinti jų būklę, esant poreikiui, juos suremontuoti ir paruošti tolimesniems statybos darbų etapams. Vykdant statybos rangos darbų sutartį, buvo atrasti ir atkasti užkonservuoti pastato pamatai, užfiksuota jų būklė ir išmatavimai. Be to, 2020 m. vasario mėnesį MB „(duomenys neskelbtini)“ atliko pastato pamatų konstrukcijų būklės tyrimą ir surašė statinio ekspertinį tyrimo aktą. Iš šio akto turinio matyti, kad pamatai egzistuoja žemės sklype ir yra tinkami rekonstrukcijai. Nagrinėjamu atveju Ieškovo teisėti lūkesčiai į pastato nuosavybės apsaugą bei žemės sklypo nuomą, kuri yra būtina tinkamam pastato eksploatavimui, kyla iš aplinkybių, kad Ieškovas teisėtai įsigijo pastatą, stovintį valstybiniame žemės sklype, kurio paskirtis dar 1994-06-03 Vilniaus rajono valdybos potvarkiu Nr. (duomenys neskelbtini) buvo nustatyta „ūkinei gamybinei veiklai“. Be to, pastatas buvo įsigytas pradiniam pastato savininkui turint žemės sklypo naudojimo teisę 1994-06-13 valstybinės žemės nuomos sutarties pagrindu. Kadangi žemės sklypas toks, koks jis yra, t. y. 0,5900 ha ploto, įgaliotos valstybės institucijos buvo išnuomotas konkrečiai pastatui eksploatuoti, šiame žemės sklype vykdant ūkinę komercinę veiklą, Ieškovas, įsigydamas pastatą, esant nurodytoms aplinkybėms, pagrįstai turėjo teisę tikėti, kad Ieškovas galės pastatą rekonstruoti, o pastato rekonstravimui, tinkamam jo eksploatavimui naudotis žemės sklypu, galės perimti valstybinės žemės sklypo nuomą iš pradinio pastato savininko/sudaryti naują žemės sklypo nuomos sutartį. Taigi Ieškovas, įsigijęs pastatą, kreipėsi į Atsakovą su prašymu išnuomoti žemės sklypą pastato eksploatacijai (rekonstravimui). Tačiau 2019-06-10 Atsakovas priėmė raštą, kuriuo informavo, kad išnuomoti ar parduoti ne aukciono būdu Žemės sklypą Atsakovas neturi teisinio pagrindo, nes, patikrinus žemės sklypą, Nekilnojamojo turto registre įregistruotas pastatas (baigtumas 10 proc.), (ar jo pamatas) žemės sklype neužfiksuoti. Atsakovas atsisakė išnuomoti žemės sklypą tais pačiais pagrindais, kuriais dabar atsisako suteikti Ieškovui leidimą rekonstruoti pastatą. Ieškovo nuomone, tokiais veiksmais Atsakovas akivaizdžiai veikia formaliai bei nesiekia nustatyti galimybių Ieškovui suteikti žemės sklypo valdymo ir naudojimo teises, kurios yra būtinos norint Ieškovui tinkamai eksploatuoti pastatą.
Atsiliepimas
3. Atsakovas pateikė atsiliepimą, kuriuo prašo ieškinį atmesti kaip nepagrįstą, atsižvelgiant į atsiliepime nurodytus motyvus (DOK-168085). Nurodo, kad Vilniaus miesto skyrius gavo 2017-12-11 prašymą, kuriame nurodoma, kad 2017-11-28 pirkimo – pardavimo sutartimi Nr. (duomenys neskelbtini) įsigytas pastatas garažas (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini) (adresas nesuteiktas) bei prašoma teisės aktų nustatyta tvarka, perrašyti valstybinės žemės nuomos sutartį (tomis pačiomis sąlygomis). Vilniaus miesto skyrius 2018-01-30 raštu Nr. (duomenys neskelbtini) ,,Dėl atsisakymo išnuomoti valstybinės žemės sklypą“ informavo tuometinį savininką, jog, atsižvelgiant į tai, kad sklypo plotas yra 5900 kv. m., pastato-garažo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) baigtumo procentas, remiantis VĮ Registrų centro duomenimis yra 10 procentų, yra atsisakoma išnuomoti Žemės sklypą (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini). CK 6.562 straipsnio 1 dalyje reglamentuota, kad žemės nuomos sutartis baigiasi suėjus nuomos terminui. Atsižvelgiant į tai, kad nuomos sutarties terminas pasibaigė, Vilniaus miesto skyrius, vadovaudamasis Nekilnojamojo turto registro nuostatų, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2014 m. balandžio 23 d. nutarimu Nr. 379 ,,Dėl Nekilnojamojo turto registro nuostatų patvirtinimo“ 26 ir 34 punktais 2019 m. sausio 3 d. raštu Nr. (duomenys neskelbtini) ,,Dėl valstybinės žemės nuomos sutarties išregistravimo“ kreipėsi į VĮ „Registrų centras“, dėl nuomos sutarties išregistravimo. Nuomos sutartis buvo išregistruota 2019-01-08. Žemės sklypo nuomos sutartyje nebuvo numatyta sąlyga naujų statinių statybai ir Vilniaus miesto skyrius nėra išdavęs sutikimo statyti statinius šiame žemės sklype.
4. Vilniaus miesto skyriaus specialistai, vadovaudamiesi Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 36 straipsniu, Žemės naudojimo valstybinės kontrolės nuostatais, patvirtintais Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1994-12-12 nutarimu Nr. 1244 „Dėl žemės naudojimo valstybinės kontrolės nuostatų patvirtinimo“ (toliau – Nuostatai) 2019-01-07 atliko faktinių duomenų patikrinimą vietoje ir surašė faktinių duomenų patikrinimą vietoje aktą Nr. (duomenys neskelbtini). Žemės naudojimo faktinių duomenų patikrinimo metu buvo užfiksuota, kad žemės sklype (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini) pastatyti 5 mediniai sandėliavimo pastatai. Vilniaus miesto skyrius 2019-01-15 raštu Nr. (duomenys neskelbtini) ,,Dėl valstybinės žemės sklypo atlaisvinimo“ nurodė, kad ,,per 6 mėn. nuo šio rašto gavimo dienos, bet ne vėliau nei iki 2019-07-01 pašalinti (nugriauti) valstybinėje žemėje esančius 5 medinius pastatus, kurie užfiksuoti faktinių duomenų patikrinimo vietoje akte Nr. (duomenys neskelbtini). Nacionalinė žemės tarnyba 2019-02-27 gavo Ieškovo (UAB „Pilaitės investicijos“) prašymą (reg. Nr. (duomenys neskelbtini), kuriuo, be kita ko, prašoma ne aukciono tvarka išnuomoti arba parduoti tą patį 5900 kv. m. Žemės sklypą. Vilniaus miesto skyrius 2019-05-28 atliko faktinių duomenų patikrinimą vietoje ir surašė faktinių duomenų patikrinimą vietoje aktą Nr. (duomenys neskelbtini). Žemės naudojimo faktinių duomenų patikrinimo metu buvo užfiksuota, kad žemės sklype (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini) pastatyti 5 mediniai sandėliavimo pastatai (mediniai). Žemės sklypo teritorijoje pastatas – garažas (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) ir jo pamatas nebuvo užfiksuoti. Taigi, institucija dar kartą patikrino ir oficialiai užfiksavo, kad pastatas – garažas ar jo pamatas vietovėje neegzistuoja. Kaip jau minėta, kad valstybinės žemės patikėtinis jokių leidimų vykdyti statybas Žemės sklype nėra išdavęs, todėl jeigu jos būtų vykdomos - pašalinimo kaštai bei visa galimai kilsianti atsakomybė tektų juos stačiusiam subjektui. Vilniaus miesto skyrius 2019-06-10 raštu Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl informacijos pateikimo“ atsisakė UAB „Pilaitės investicijos“ išnuomoti ginčo Žemės sklypą. Rašte, be kita ko, motyvuojama, kad Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999-03-09 nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ (toliau – Taisyklės) Taisyklių 2.2 papunktyje nustatyta, kad asmenys pagal Taisykles gali įsigyti nuosavybėn žemės sklypus prie individualių automobilių garažų ar garažų statybos ir eksploatavimo bendrijų garažų (išskyrus žemės sklypus prie metalinių garažų). Prie individualių automobilių garažų parduodami ne didesni kaip 0,01 hektaro žemės sklypai vieno individualaus automobilio garažui. Taip pat rašte aiškiai nurodoma, kad „Atsižvelgdami į tai, kas nustatyta, bei į tai, kad patikrinus žemės sklypą, Nekilnojamojo turto registre įregistruotas Pastatas – Garažas (baigtumas 10%), (ar jo pamatas) sklype neužfiksuoti, informuoja, kad išnuomoti arba parduoti ne aukciono būdu 0,5900 ha valstybinės žemės sklypą, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), (ar jo dalį), Skyrius neturi teisinio pagrindo“. Vilniaus miesto skyrius 2019-09-09 gavo UAB „Pilaitės investicijos“ raštą (reg. Nr. (duomenys neskelbtini), kuriuo prašoma „duoti sutikimą/leidimą rekonstruoti Pastatą, kurio (sutikimo/leidimo) pagrindu kreipsis į savivaldybę dėl specialiųjų reikalavimų išdavimo rekonstrukcijos projektui rengti“. Vilniaus miesto skyrius 2019-10-11 raštu Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl informacijos pateikimo“ nurodė, kad remiantis Taisyklių „30.7 papunkčiu, išnuomotuose žemės sklypuose statyti naujus statinius ar įrenginius ir rekonstruoti esamus galima tik tuo atveju, jeigu tai numatyta nuomos sutartyje ir tokia statyba ar rekonstrukcija neprieštarauja nustatytam teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimui. Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalies 1 punkte įtvirtintas reikalavimas, kad statytojo teisė įgyvendinama, kai statytojas žemės sklypą, kuriame statomas statinys, valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais. Asmens teisę valdyti ir naudoti valstybinės žemės sklypą patvirtinantis dokumentas yra valstybinės žemės nuomos sutartis. Pagal galiojantį teisinį reguliavimą statant ar rekonstruojant statinius valstybinėje žemėje, visais atvejais privalo būti valstybinės žemės patikėtinio sutikimas, kuris, esant sudarytai valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos sutarčiai, išreiškiamas sutartyje. Valstybinės žemės patikėtinio nuomone, Ieškovas galimai siekia ne rekonstruoti tik popieriuje (VĮ Registrų centro išraše) egzistuojantį statinį, o vykdyti naujas statybas valstybinėje žemėje „prisidengiant“ potencialia rekonstrukcija. Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 2 straipsnio 72 punkte įtvirtinta, kad „Statinio rekonstravimas – statyba, kurios tikslas – perstatyti statinį: pakeisti statinio laikančiąsias konstrukcijas, pakeičiant statinio išorės matmenis (ilgį, plotį, aukštį ir pan.)“. Manytina, kad pastato rekonstrukcija negalima, kai realiai (vietovėje) nėra objekto, kurį ketinama rekonstruoti. Pagal Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 2 straipsnio 37 punktą, pastatas – apdengtas stogu statinys, kurio didžiausią dalį sudaro patalpos, o pagal 84 punktą, statinys – nekilnojamasis daiktas (pastatas arba inžinerinis statinys), turintis laikančiąsias konstrukcijas, kurios visos (ar jų dalis) sumontuotos statybos vietoje atliekant statybos darbus. Tuo tarpu pagal šio įstatymo 2 straipsnio 54 dalį statinio naudojimas – esminių statinių reikalavimų pagrindu sukurto statinio panaudojimas statinio naudotojo poreikiams tenkinti. Kaip Ieškovei atsakyta tiek skundžiamame, tiek neskųstame Vilniaus miesto skyriaus 2019-06-10 rašte Nr. (duomenys neskelbtini), lengvatine tvarka nuomoti (parduoti) valstybinį žemės sklypą galima tik egzistuojančio pastato eksploatacijai, t. y. vietovėje turi būti tokio baigtumo pastatas, kurį pagal nustatytą naudojimosi paskirtį (būdą) būtų įmanoma eksploatuoti.
5. Pažymi, kad valstybinė žemė – tai išskirtinis civilinių teisinių santykių objektas, tai bendras visos visuomenės gėris, kurio apsauga yra užtikrinta įstatymais. Teisiniams santykiams dėl valstybinės žemės būdingas teisinis apibrėžtumas. Šių teisinių santykių reglamentavimas grindžiamas valstybės turto tvarkymo viešosios teisės principu – sandoriai dėl valstybės turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais – ir yra imperatyvūs. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. spalio 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-436/2014). Kasacinio teismo praktikoje konstatuota, kad teisė naudotis valstybine žeme, reikalinga pastatams ir statiniams eksploatuoti, taip pat teisės aktuose nustatyta tvarka ją nuomoti ar pirkti yra įstatyme nustatyta teisė (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. balandžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-232/2014). Pastatų savininkai (nuomotojai) turi įstatymo garantuotą ir ginamą teisę lengvatine (ne aukciono) tvarka nuomoti ar pirkti pastatais užstatytą ir jų eksploatavimo tikslais naudojamą valstybinės žemės sklypą. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. gruodžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-570/2008).
6. Valstybinių žemės sklypų nuomos sutarčių sudarymo tvarką nustato Lietuvos Respublikos žemės įstatymas, Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklės, patvirtintos Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999-03-09 nutarimu Nr. 260 ,,Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ (toliau – Taisyklės) bei kiti teisės aktai. Vadovaujantis Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktu valstybinė žemė išnuomojama be aukciono, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais, išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui. To paties įstatymo 10 straipsnio 5 dalies 1 punkte įtvirtinta, kad valstybinės žemės sklypai parduodami be aukciono, jeigu jie užstatyti fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais statiniais ar įrenginiais <...> Valstybinės žemės sklypai parduodami tokio dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį. Šiose nuostatose įtvirtinta galimybė be aukciono, t. y. lengvatinėmis sąlygomis, įsigyti ar išsinuomoti valstybinės žemės sklypą, ant kurio stovi tam asmeniui nuosavybės teise priklausantys statiniai. Toks žemės sklypas gali būti įgyjamas ar išsinuomojamas tik esant konkrečiai sąlygai, t. y., kai toks žemės sklypas yra reikalingas ant jo stovintiems statiniams eksploatuoti. Taisyklių 2.4 papunktyje numatyta, kad pagal Taisykles asmenys gali įsigyti (nuomoti) žemės sklypus, kurių reikia įsigytiems ar įsigyjamiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti pagal Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį. Atsakovas konstatuoja, kad valstybinė žemė gali būti nuomojama statiniams eksploatuoti ir tik tokio dydžio, kuris reikalingas jiems eksploatuoti ir priešingai, jei asmuo/įmonė neturi (nebevaldo, nenaudoja) statinių valstybinės žemės sklype, toks žemės sklypas negali būti nuomojamas, o sudaryta sutartis turi būti nutraukiama. Taisyklių 3 punkto trečioje pastraipoje nurodyta, kad „<...> žemės sklypai, kuriuose <...> pastatyti tik <...> neturintys aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statiniai, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui (jo priklausiniui) ar įrenginiui, parduodami aukcione vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės nustatyta valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos aukcionų organizavimo tvarka<...>.“ Taigi, teisė be aukciono išsinuomoti tam tikro dydžio kitos paskirties valstybinės žemės sklypą ar jo dalį siejama su asmens nuosavybės ar nuomos teise valdomais statiniais, esančiais pageidaujamame išsinuomoti valstybinės žemės plote. Tik asmuo, turintis valstybinės žemės sklype savarankiškai funkcionuojančių statinių, pirmiau minėtų nuostatų pagrindu turi teisę reikalauti sudaryti žemės nuomos sutartį ar jos pakeitimus dėl šiems statiniams eksploatuoti reikalingo valstybinės žemės ploto. Minėtos teisės aktų nuostatos suteikia galimybę be aukciono išsinuomoti žemės sklypą po esamais savarankiškai funkcionuojančiais statiniais ar įrenginiais, o ne planuojamais statyti ar statomais.
7. Vadinasi, galiojančiuose teisės aktuose įtvirtinta principinė nuostata, kad valstybinės žemės naudotojai (žemės sklype esančių statinių savininkai) turi išimtinę teisę ne aukciono tvarka nuomoti atitinkamą valstybinės žemės sklypo dalį, skirtą teisėtai žemės sklype esančių jų nuosavybės teise valdomų ir naudojamų statinių eksploatavimui pagal Nekilnojamojo turto registre įregistruotą jų paskirtį. Pabrėžtina, kad pastato – garažo baigtumas yra tik 10 procentų (nebaigtas statyti), todėl akivaizdu, kad jis nėra ir negali būti naudojamas pagal tiesioginę paskirtį, nurodytą Nekilnojamojo turto registre (garažų). Vietovėje patikrinus Žemės sklypą buvo konstatuota, kad apskritai jokių pastato – garažo likučių sklype nėra.
8. Ieškinyje nurodoma, kad „vykdant 2020 m. sausio 17 d. Statybos rangos darbų sutartį buvo atrasti ir atkasti užkonservuoti Pastato pamatai, užfiksuota jų būklė ir išmatavimai – 9,35 m, x 14,95 m., pamatų plotis 0,03 m., aukštis 0,6 m. Be to, Ieškovas papildomai užsakė Pastato pamatų konstrukcijų būklės tyrimą. 2020 m. vasario mėn. MB ,, (duomenys neskelbtini)“ atliko Pastato pamatų konstrukcijų būklės tyrimą ir surašė Statinio ekspertinį tyrimo aktą, kuriame konstatavo, jog: ,,Pamatų būklė patenkinama <...>“. Remiantis ieškinio prieduose esančiomis nuotraukomis, galima teigti, kad ant ginčo pastato – garažo atkastų pamatų jau stovi nelegalūs statiniai, kurie bandomi įteisinti administracinėje byloje Nr. (duomenys neskelbtini). Valstybinės žemės patikėtinis jokių leidimų vykdyti statybas Žemės sklype nėra išdavęs, o buvusioje nuomos sutartyje nebuvo sąlygos, kuri leistų statybas. Atsakovas atkreipia dėmesį ir į pastato – garažo užstatomą plotą - 14,39 kv. m. Net jeigu šis garažas egzistuotų ir būtų jį galima eksploatuoti pagal tiesioginę paskirtį, tokiam garažui negalėtų būti nuomojamas 5 900 kv. m dydžio Žemės sklypas, nes jis būtų akivaizdžiai per didelis 14,39 kv. m. statiniui eksploatuoti. Į bylą yra pateiktos Architektūros studijos vizualizacijos, pagal kurias matoma, kad Ieškovė siekia „rekonstruoti“ 14,39 kv. m. 10 procentų baigtumo pastatą – garažą (jo pamatus) į 4 582 kv. m ploto komercinės paskirties pastatą, t. y. pagrindinis Ieškovės siekis yra nauja statyba valstybinėje žemėje. Taisyklių 2.2 papunktyje nurodyta, kad „Prie individualių automobilių garažų parduodami ne didesni kaip 0,01 hektaro žemės sklypai vieno individualaus automobilio garažui“, t. y. jeigu individualus garažas galėtų būti naudojamas (eksploatuojamas) pagal tiesioginę paskirtį, tai jam galėtų būti išskiriama ir parduodama (nuomojama) ne didesnė nei 100 kv. m dalis žemės sklypo. Valstybinės žemės patikėtinio įsitikinimu, nesant pagrindo Ieškovei nuomoti/parduoti Žemės sklypą (jo dalį), negali būti teigiamai sprendžiama dėl Pastato – Garažo rekonstrukcijos, kurios pasekoje iš esmės atsirastų visiškai naujas statinys.
Žemesnės instancijos teismas
9. Teismo posėdžio metu Ieškovo atstovas palaikė ieškinio reikalavimus ieškinyje nurodytais argumentais.
Atsiliepimas
10. Teismo posėdžio metu Atsakovo atstovas prašė ieškinį atmesti ieškinį kaip nepagrįstą atsiliepime į ieškinį nurodytais argumentais.
Motyvuojamoji dalis
Teismas konstatuoja:
11. Bylos medžiaga nustatyta, kad Ieškovas 2018-02-05 Pirkimo – pardavimo sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) pagrindu nuosavybės teise įgijo nekilnojamąjį turtą – Pastatą – Garažą (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau tekste – ir Pastatas – Garažas). Iš teismui pateikto VĮ „Registrų centras“ 2019-02-12 išrašo matyti, kad šis Pastatas – Garažas yra nebaigtas statyti, baigtumo procentas – 10 %. Pastatas stovi valstybiniame žemės sklype, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu (duomenys neskelbtini) (toliau – Žemės sklypas).
12. Ieškovas 2019-09-09 raštu kreipėsi į Atsakovą prašydamas išduoti leidimą rekonstruoti nuosavybės teise valdomą Pastatą – Garažą.
13. Atsakovas skundžiamu 2019-10-11 raštu Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl informacijos pateikimo“ nurodė, kad remiantis Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999-03-09 nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ (toliau – Taisyklės) 30.7 papunkčiu, išnuomotose žemės sklypuose statyti naujus statinius ir įrenginius ir rekonstruoti esamus galima tik tuo atveju, jeigu tai numatyta nuomos sutartyje ir tokia statyba ar rekonstrukcija neprieštarauja nustatytam teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimui. Lietuvos Respublikos statybos įstatymo (toliau – Statybos įstatymas) 3 straipsnio 2 dalies 1 punkte įtvirtintas reikalavimas, kad statytojo teisė įgyvendinama, kai statytojas žemės sklypą, kuriame statomas statinys, valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais. Asmens teisę valdyti ir naudoti valstybinės žemės sklypą patvirtinantis dokumentas yra valstybinės žemės nuomos sutartis. Pagal galiojantį teisinį reglamentavimą statant ar rekonstruojant statinius valstybinėje žemėje, visais atvejais privalo būti valstybinės žemės patikėtinio sutikimas, kuris, esant sudarytai valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos sutarčiai, išreiškiamas sutartyje. Be kita ko, Atsakovas pabrėžė, kad Žemės sklypas gali būti įgyjamas ar išsinuomojamas tik esant konkrečiai sąlygai – kai toks Žemės sklypas yra būtinas šiame Žemės sklype esantiems statiniams eksploatuoti. Valstybinės žemės sklypus nuomoti ar parduoti be aukciono galima tik esant konkrečiam įstatyme nustatytam pagrindui. Tam, kad atsirastų reali galimybė tokią žemę įsigyti ar išnuomoti be aukciono, turėtų būti nustatoma, ar Žemės sklypas, kurį siekiama įsigyti ar nuomoti, yra naudojamas pagal jų tiesioginę paskirtį. Atsakovas pabrėžė, kad aplinkybė, kad statinys įregistruotas registre, dar savaime nereiškia, kad statinys yra naudojamas. Pagal galiojančius teisės aktus žemės sklypo pardavimas ar nuoma be aukciono siejamas su konkrečios paskirties statinio naudojimu vykdant tam tikrą veiklą ir eksploatuojant jį pagal esamą (tiesioginę) paskirtį. Taigi svarbus yra ne tik statinio faktas žemės sklype, bet ir jo naudojimas konkrečiai veiklai, t. y. ar žemės sklype yra vykdoma veikla, susijusi su esančio statinio naudojimu. Atsakovas 2019-05-28 patikrino valstybinės žemės sklypą, ir nustatė, kad žemės sklype yra pastatyti 5 sandėliavimo pastatai ir žemės sklypo teritorijoje Pastatas – Garažas ar jo pamatas nebuvo užfiksuoti. Esant nurodytoms aplinkybėms, Atsakovas prašymo netenkino.
14. Nagrinėjamoje byloje Ieškovas siekia panaikinti Atsakovo 2019-10-11 rašte „Dėl informacijos pateikimo“ priimtą sprendimą, kuriuo buvo atsisakyta išduoti leidimą rekonstruoti nuosavybės teise valdomą Pastatą – Garažą, kuris stovi valstybiniame Žemės sklype. Ieškovas savo nesutikimą argumentuoja tuo, kad jis turi teisėtą lūkestį į Pastato – Garažo nuosavybės apsaugą, t. y. teisę netrukdomai naudotis Pastatu – Garažu, juo disponuoti, rekonstruoti bei teisę į Žemės sklypo nuomą, kuri, Ieškovo teigimu, yra būtina tinkamam Pastato eksploatavimui. Ieškovo teigimu, jis, įsigydamas pastatą, turėjo pagrįstą lūkestį, kad jis galės Pastatą – Garažą rekonstruoti, o Pastato rekonstravimui, tinkamam jo eksploatavimui naudotis Žemės sklypu, t. y. galės perimti valstybinės Žemės sklypo nuomą iš pradinio Pastato – Garažo savininko ir sudaryti naują Žemės sklypo nuomos sutartį.
15. Teismo vertinimu, byloje esančių įrodymų, taip pat įstatymo nuostatų, susijusių su savininko galimybe atlikti pastato (statinio) rekonstrukciją ir nuomotis valstybinės žemės sklypą, visuma, sudaro pagrindą manyti, kad Ieškovas, 2018-02-05 įsigydamas Pastatą – Garažą, negalėjo tikėtis, kad turės galimybę Pastatą – Garažą rekonstruoti ir perimti valstybinės Žemės sklypo nuomą (sudaryti naują nuomos sutartį) iš pradinio savininko. Šią išvadą teismas grindžia šiais žemiau nurodomais argumentais.
16. Visų pirma, pagal Statybos techninį reglamentą STR 1.05.01:2017 (toliau – STR) „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“ 53 punkte numatyta, kad statybą leidžiantys dokumentai, suteikiantys teisę rekonstruoti statinius, išduodami tik nustatyta tvarka užbaigus šių statinių statybą (naujo statinio statybą). Nagrinėjamu atveju byloje duomenų, kad Ieškovo įsigytas Pastatas – Garažas yra baigtas statyti statinys (pastatas) nėra.
17. Iš į bylą pateiktos 1994-06-13 Valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties, kuri sudaryta su nuomotoju (ankstesniu pastato savininku) T. L., nustatyta, kad Vilniaus rajono valdyba išnuomojo 5 900 kv. m. Žemės sklypą 25 metų laikotarpiui. CK 6.562 straipsnio 1 punkte reglamentuota, kad žemės nuomos sutartis baigiasi, kai sueina nuomos terminas. Taigi nuomos sutarties terminas šiuo atveju baigėsi 2019-01-01, pagal bylos duomenis tiek su ankstesniu savininku, tiek su naujuoju savininku valstybinės Žemės sklypo nuomos sutartis nebuvo sudaryta, Atsakovui atsisakius tokią sutartį sudaryti. Iš teismui pateiktos nuomos sutarties turinio nustatyta, kad joje nebuvo numatyta sąlyga naujų statinių statybai. Ieškovas procesiniuose dokumentuose ir teismo posėdžio metu patvirtino, kad Vilniaus miesto skyrius nėra išdavęs sutikimo statyti statinius Žemės sklype. Atsakovas nurodė, kad Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Miesto plėtros departamento Statybos dokumentų skyrius 2019-02-27 raštu Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl tarnybinės pagalbos ir informacijos pateikimo“ informavo, kad Vilniaus miesto administracija nėra išdavusi statybą leidžiančių dokumentų statybos darbams Žemės sklype, projektas svarstymui nebuvo pateiktas. Ieškovas taip pat nėra pateikęs į bylą įrodymų, kad Vilniaus miesto savivaldybės administracija būtų kada nors išdavusi statybą leidžiančius dokumentus statybos darbams Žemės sklype.
18. Ieškovas 2019-02-27 kreipėsi į Nacionalinę žemės tarnybą, prašydamas, be kita ko, ne aukciono tvarka išnuomoti arba parduoti Žemės sklypą. Vilniaus miesto skyrius 2019-05-28 atliko faktinių duomenų patikrinimą vietoje ir surašė faktinių duomenų patikrinimo vietoje aktą. Žemės naudojimo faktinių duomenų patikrinimo metu buvo užfiksuota, kad Žemės sklype pastatyti 5 mediniai sandėliavimo pastatai, Žemės sklypo teritorijoje Pastatas – Garažas ir jo pamatas nebuvo užfiksuoti. Taigi Atsakovas patikrino ir oficialiai užfiksavo, kad Pastatas – Garažas ar jo pamatas vietovėje neegzistuoja. Valstybinės žemės patikėtinis jokių leidimų vykdyti statybas Žemės sklype nėra išdavęs. Todėl Vilniaus miesto skyrius 2019-06-10 raštu „Dėl informacijos pateikimo“ atsisakė Ieškovui išnuomoti Žemės sklypą. Šis administracinis aktas nebuvo apskųstas, teismine tvarka nebuvo ginčijamas.
19. Statybos įstatymas pateikia statinio rekonstravimo sąvoką. Statinio rekonstravimas – statyba, kurios tikslas – perstatyti statinį: pakeisti statinio laikančiąsias konstrukcijas, pakeičiant statinio išorės matmenis (ilgį, plotį, aukštį ir pan.) (Statybos įstatymo 2 straipsnio 72 punktas). Pastatas – apdengtas stogu statinys, kurio didžiausią dalį sudaro patalpos (Statybos įstatymo 2 straipsnio 37 punktas). Statinys – nekilnojamasis daiktas (pastatas arba inžinerinis statinys), turintis laikančiąsias konstrukcijas, kurios visos (ar jų dalis) sumontuotos statybos vietoje atliekant statybos darbus (Statybos įstatymo 2 straipsnio 84 punktas). Statinio naudojimas – esminių statinių reikalavimų pagrindu sukurto statinio panaudojimas statinio naudotojo poreikiams tenkinti (Statybos įstatymo 2 straipsnio 54 dalis).
20. Iš į bylą pateikto VĮ Registrų centro 2019-02-12 išrašo matyti, kad registre nurodyto Pastato – Garažo baigtumas yra tik 10 procentų, būklė – nebaigtas statyti. Duomenų, kad šis pastatas būtų apskritai kada nors buvęs baigtas statyti nėra. Priešingai, kaip jau minėta, nei nuomos sutartyje, nei Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus miesto skyrius niekada nebuvo išdavęs sutikimo statyti statinius Žemės sklype. Esant tokioms aplinkybėms, Ieškovo teiginiai, kad Ieškovas galimai siekia ne rekonstruoti statinį, o vykdyti naujas statybas valstybinėje žemėje prisidengiant potencialia rekonstrukcija, yra pagrįsti.
21. Nagrinėjamu atveju Ieškovas nepateikė objektyvių įrodymų, kad egzistuoja ir apskritai gali egzistuoti toks pastatas, kuris pagal aukščiau paminėtas įstatymines nuostatas, gali būti rekonstrukcijos objektu. Be aukščiau paminėtos aplinkybės, kad Vilniaus miesto skyrius nėra išdavęs sutikimo statyti statinius šiame Žemės sklype, paminėtina ir tai, kad byloje nėra duomenų, kad Ieškovo įsigytas pastatas turi požymius, atitinkančius Statybos įstatyme nurodytam rekonstruojamam objektui, t. y. laikančiąsias konstrukcijas, galimybė keisti statinio išorės matmenis (ilgį, plotį, aukštį ir pan.). Priešingai, Ieškovas, remdamasis ir įrodinėdamas galimybę rekonstruoti pastatą, pateikė teismui 2020-01-17 Statybos rangos darbų sutartį, pagal kurią rangovas įsipareigojo sutartyje nustatytomis sąlygomis savo jėgomis ir rizika, užsakovo sąskaita, objekte atkasti užkonservuotus statinio (garažo) pamatus, įvertinti jų fizinę būklę, esant poreikiui juos suremontuoti ir paruošti tolimesniems statybos darbų etapams (Sutarties 1.1 punktas). Ieškovas taip pat pateikė MB „(duomenys neskelbtini)“ statinio ekspertinį tyrimo aktą, kuriame nurodyta, kad atlikus Pastato pamatų tyrimą, nustatyta, kad tirtose vietose pamatai įgilinti 0,8 m. nuo žemės paviršiaus, pamatų pado plotis 0,3 m. Pamatų būkle patenkinama (statant pastatą būtų reikalinga įrengti pamatų hidroizoliaciją). Eksperto nuomone, ant tokių pamatų galima statyti garažo tipo lengvų konstrukcijų vieno aukšto pastatą <...>.
22. Taigi šiuo atveju remiantis paties Ieškovo pateiktais į bylą įrodymais, galima būtų daryti tik prielaidą, kad nagrinėjamu atveju galimai egzistuoja tik statinio pamatai (šios faktinės aplinkybės Atsakovo atstovas teismo posėdžio metu neginčijo). Tačiau, pažymėtina, kad tokios būklės statinio rekonstruoti teisės aktai galimybės nenumato. Juo labiau, kaip jau minėta, VĮ „Registrų centras“ išraše numatytas Pastato – Garažo baigtumas tik 10 %. Taigi tokios būklės Pastatas – Garažas pagal STR 1.05.01:2017, 53 punktą ir pagal Statybos įstatymo 2 straipsnio 72 punktą negali būti rekonstrukcijos objektu, kadangi, kaip jau minėta, statybą leidžiantys dokumentai, suteikiantys teisę rekonstruoti statinius, išduodami tik nustatyta tvarka užbaigus šių statinių statybą. Kita vertus, šiame kontekste dar kartą paminėtina, kad valstybinės žemės patikėtinis jokių leidimų vykdyti statybas Žemės sklype nėra išdavęs, o buvusioje Žemės sklypo nuomos sutartyje, kaip jau nustatyta, sąlygos, kuri leistų statybos darbus, nebuvo.
23. Atkreiptinas dėmesys ir į tai, kad VĮ „Registrų centras“ duomenimis, Pastato – Garažo užstatytas plotas – 14.39 kv. m. Tokiam Pastatui – Garažui, negalėtų būti naudojamas 5 900,00 kv. m. dydžio Žemės sklypas, nes jis akivaizdžiai per didelis 14,39 kv. m. statiniui eksploatuoti. Ieškovas kartu su ieškiniu į bylą pateikė Architektūros studijos vizualizacijas, iš kurių matyti, kad Ieškovo siekis yra iš esmės rekonstruoti 14,369 kv. m. 10 procentų baigtumo Pastatą – Garažą (jo pamatus) net į 4 582,00 kv. m. ploto komercinės paskirties pastatą, kas iš esmės reikštų naują statybą valstybinėje žemėje. Šiame kontekste paminėtina, kad Taisyklių 2.2 papunktyje numatyta, kad prie individualių automobilių garažų parduodami ne didesni kaip 0,01 hektaro žemės sklypai vieno individualaus automobilio garažui, t. y. jei individualus garažas ir galėtų būti naudojamas pagal tiesioginę paskirtį (jei ir apskritai toks objektas egzistuotų), tai galėtų būti išskiriama kur kas mažesnė sklypo dalis.
24. Svarbu tai, kad valstybinė žemė – tai išskirtinis civilinių teisinių santykių objektas, tai bendras visos visuomenės gėris, kurio apsauga yra užtikrinta įstatymais. Teisiniams santykiams dėl valstybinės žemės būdingas teisinis apibrėžtumas. Šių teisinių santykių reglamentavimas grindžiamas valstybės turto tvarkymo viešosios teisės principu – sandoriai dėl valstybės turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais – ir yra imperatyvūs (Lietuvos Aukščiausiojo teismo 2014-10-15 nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-436/2014).
25. Teismo vertinimu, Ieškovo deklaruojamas teisėtas lūkestis, kurį jis turėjo pirkdamas Pastatą – Garažą, t. y. jo siekis rekonstruoti nebaigtą statyti 14,39 kv. m. Pastatą – Garažą į iš esmės naujai formuojamą net 4 582,00 kv. m. ploto komercinės paskirties pastatą (atitinkamai ir nuomotis net 0,5900 ha ploto Žemės sklypą), šiuo atveju tiek teisine, tiek faktine prasme dėl aukščiau nurodytų pagrindinių argumentų yra visiškai nepagrįstas, taip pat ir neproporcingas pagal jo įsigyto turto būklę (nebaigtas statyti, 10 procentų baigtumo, 14,39 kv. m. pagal VĮ „Registrų centras“ duomenis, statinys).
26. Esant nurodytoms aplinkybėms, darytina išvada, kad Atsakovas pagrįstai atsisakė tenkinti Ieškovo prašymą išduoti leidimą rekonstruoti nuosavybės teise valdomą Pastatą – Garažą, kadangi Pastatas – Garažas nėra ir niekada nebuvo užbaigtas statyti statinys, o tokios būklės statinio, kurį Ieškovas įsigijo, teisės aktai nenumato galimybės rekonstruoti, tuo tarpu Žemės sklypo 1999-06-13 nuomos sutartis yra pasibaigusi ir ji nėra bei nebuvo pratęsta nei buvusiam savininkui, nei šiuo atveju Ieškovui, taip pat nuomos sutartyje nebuvo numatyta galimybė statyti Žemės sklype statinius. Todėl Ieškovo ieškinys atmestinas kaip nepagrįstas ir neįrodytas (CPK 178 str.).
27. Netenkinus pirmojo reikalavimo, teismas dėl antrojo, kaip išvestinio iš pirmojo, reikalavimo nepasisako.
28. Pažymėtina, kad teismas sprendime neprivalo pasisakyti dėl kiekvieno šalių įrodymo ir argumento, o gali, įvertinęs šalių argumentus ir įrodymus, pateikti apibendrintą išvadą, pripažindamas tam tikrų faktų buvimą ar tai atmesdamas (žr. pvz., Vilniaus apygardos teismo 2012 m. spalio 17 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 2A-1418-611/2012). Esant nurodytam, dėl kitų šalių argumentų teismas nepasisako, nes jie nelemia teisingo bylos išsprendimo (CPK 185 straipsnis).
Dėl bylinėjimosi išlaidų.
29. Pagal CPK 93 straipsnio 1 dalį, šaliai, kurios naudai priimtas teismo sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. Byloje nėra pateikta įrodymų, kad Atsakovas būtų patyręs bylinėjimosi išlaidų, todėl šios išlaidos Atsakovo naudai nėra priteistinos.
30. Procesinių dokumentų siuntimo išlaidos byloje nėra patirtos, todėl nepriteistinos.
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 260, 270 straipsniais, teismas
nusprendžia:
atmesti ieškovo uždarosios akcinės bendrovės „Pilaitės investicijos“ ieškinį.
Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas Vilniaus apygardos teismui, apeliacinį skundą paduodant per Vilniaus miesto apylinkės teismą.