Kauno apygardos teismo nutartis, e2A-104-173/2016

Teismas: Kauno apygardos teismas
Dokumentas: Nutartis
Data: 2016-02-23
Bylos Nr.: e2A-104-173/2016
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjai: Virginija Lozoraitytė (pirm.), Leonas Jachimavičius (pran.), Nijolia Indreikienė
Ieškovas: ŽŪB „Žemės fondas“
Atsakovas: J. E., J. S., T. S., K. S., E. S., V. J. S., A. J.
Trečiasis asmuo: A. M., J. M.

Civilinė byla Nr. e2A-104-173/2016Teisminio proceso Nr. 2-40-3-00205-2015-4Procesinio sprendimo kategorija (S) 2.3.2.10.; 2.5.16.8.; 3.3.1.21.

KAUNO APYGARDOSTEISMASNUTARTISLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2016 m. vasario 23 d.Kaunas

Kauno apygardos teismo civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Virginijos Lozoraitytės (pirmininkė) Nijolios Indreikienės, Leono Jachimavičiaus (pranešėjas) teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo ŽŪB „Žemės fondas“ apeliacinį skundą dėl Šakių rajono apylinkės teismo 2015 m. rugsėjo 15 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo ŽŪB „Žemės fondas“ ieškinį atsakovams J. E., J. S., T. S., K. S., E. S., V. J. S. ir A. J. dėl nuomos teisių perkėlimo, tretieji asmenys A. M., J. M..

Teismas, išnagrinėjęs bylą,

Aprašomoji dalis

nustatė:

I.Ginčo esmė

Ieškovas ŽŪB „Žemės fondas“ pateikė teismui ieškinį atsakovams J. E., J. S., T. S., K. S., E. S., V. J. S. ir A. J., tretieji asmenys A. M., J. M., ir prašė:

– perkelti ieškovui ŽŪB „Žemės fondas“ nuomos teises ir pareigas pagal 2015-01-05 sudarytą 26,30 ha žemė sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį tarp atsakovo J. E. ir trečiojo asmens J. M.;

– perkelti ieškovui nuomos teises ir pareigas pagal 2015-01-25 sudarytą 24,63 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį tarp atsakovų J. S., T. S., K. S., E. S., V. J. S. ir trečiojo asmens A. M.;

– perkelti ieškovui nuomos teises ir pareigas pagal 2015-01-03 sudarytą 12,04 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį tarp atsakovo A. J. ir trečiojo asmens J. M..

Nurodė, kad ieškovas ir atsakovai 2009-11-11, 2009-11-18 sudarė ginčo žemės sklypų nuomos sutartis. Nuomos terminas iki 2013-12-31. 2013 metų balandžio mėnesį ieškovas iš atsakovų gavo pranešimus, kad pasibaigus sutarčių terminui, sutartys pratęstos nebus. Ieškovas kreipėsi į atsakovus, kad pasitikslinti ar tikrai žemės sklypai nebus nuomojami ir ar atsakovai žemės sklypus dirbs patys. Buvo atsakyta, jog žemė sklypai jam nuomojami nebus, o atsakovai juos dirbs patys. Tačiau 2014-01-04, 2014-01-05 atsakovai su trečiaisiais asmenimis sudarė ieškovui anksčiau nuomotų žemės sklypų nuomos sutartis. 2015-01-05, 2015-01-25, 2015-01-03 atsakovai nuomos sutartis dėl šių žemės sklypų atnaujino.

Atsižvelgiant į tai, kad ieškovui nuomotų žemės sklypų nuomos sutartys baigėsi 2013-12-31, o naujos šių žemės sklypų nuomos sutartys tarp atsakovų ir trečiųjų asmenų sudarytos 2014 metų sausio mėnesį, ieškovas turėjo pirmenybės teisę atnaujinti žemės sklypų sutartis (CK 6.566 str.). Tuo buvo pažeista įstatyme numatyta nuomininko pirmenybės teisė. Atsakovai nepranešė ieškovui apie jo teisę sudaryti žemės sklypų nuomos sutartis naujam terminui (CK 6.482 str. 2 d.). Tokiu būdu atsakovai elgėsi nesąžiningai nuomininko atžvilgiu. Atsakovai turėjo siūlyti ieškovui sudaryti sutartis tokiomis pačiomis sąlygomis kaip ir kitiems asmenims, nepaisant nuomos kainos, tačiau atsakovai teigė, kad sklypų nebenuomos. Atsakovai ir tretieji asmenys, apsisaugodami nuo nuomos teisių perkėlimo, pirmą kartą žemės sklypų nuomos sutartis tikslingai sudarė vienerių metų terminui, o antrą kartą pasinaudodami neva įgyta pirmenybės teise, penkerių metų terminui. Tiek atsakovai, tiek tretieji asmenys sudarydami žemės sklypų nuomos sutartis turėjo patirties šioje srityje, todėl turėjo žinoti apie buvusio nuomininko teisę pasinaudoti pirmenybės teise ar atnaujinti sutartis, tačiau vis tiek sudarė sutartis. Todėl tokie veiksmai laikytini nesąžiningais. Tiek atsakovai, tiek tretieji asmenys turėjo tikslą sudaryti žemės sklypų sutartis kuo ilgesniam laikotarpiui, todėl nuomos sutartys vienerių metų laikotarpiui buvo sudarytos tam, kad apginti trečiųjų asmenų interesus. Ieškovas apie naujai sudarytas žemė sklypų nuomos sutartis sužinojo iš Nekilnojamojo turto registro.

Atsiliepimas

Atsiliepimais į ieškinį atsakovai ir tretieji asmenys prašė ieškinį atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad nėra CK 6.566 str. numatytų sąlygų nuomininko pirmenybės teisei įgyvendinti. Atsakovai tretiesiems asmenims privačius žemės sklypus išnuomojo palankesnėmis sąlygomis (didesnis nuomos mokestis, jis mokamas anksčiau, numatyta galimybė keisti žemės nuomos dydį). Ieškovas palankesnių sąlygų atsakovams nesiūlė. Pagal sutartį prisiimtus įsipareigojimas ieškovas vykdė netvarkingai, nes vėluodavo sumokėti nuomos mokestį. Sumokėjo palūkanas už pavėluotą nuomos mokesčio sumokėjimą (sutarties 4.6 p.). Ieškovas yra praleidęs 3 mėnesių ieškinio senaties terminą (CK 4.79 str. 3 d.). Terminas skaičiuojamas nuo sužinojimo ar turėjimo sužinoti apie sudarytas naujas nuomos sutartis su trečiaisiais asmenimis. Nepagrįsti ieškovo argumentai, jog apie naujai sudarytas sutartis sužinojo tik 2015-02-11. Atsakovai nuomos su trečiaisiais asmenimis faktą išviešino. Ieškovo atstovas po kelis kartus tikrino duomenis apie kiekvieną iš ginčo žemė sklypų VĮ „Registrų centro“ duomenų bazėje, tačiau pretenzijų nereiškė ilgiau nei vienerius metus. Sutartys, pagal kurias prašoma perkelti nuomininko teises ir pareigas, sudarytos praėjus daugiau nei vienerių metų laikotarpiui nuo atsakovų bei ieškovo sudarytų privačių žemės nuomos sutarčių pasibaigimo termino, todėl ieškovas neturi reikalavimo teisės (CK 6.482 str. 4 d.). Ieškovo teiginiai, kad atsakovai su trečiaisiais asmenimis 2014 metais sudarė nuomos sutartis tik vienerių metų laikotarpiui tam, kad tretieji asmenys įgytų pirmenybės teisę atnaujinti privačios žemės nuomos sutartis, tėra tik ieškovo subjektyvus situacijos vertinimas, nepagrįstas įrodymais. Be to, 2015 metų sutartys yra ne atnaujintos, o sudarytos naujos kitomis sąlygomis.

II. Pirmos instancijos teismo sprendimo esmė

Šakių rajono apylinkės teismas 2015 m. rugsėjo 15 d. sprendimu ieškinį atmetė. Teismas nustatė, kad 2009 m. lapkričio 11 d. ieškovas ir atsakovas J. E. sudarė dvi nuomos sutartis: žemės sklypo, 26,30 ha ploto (Sutartis Nr. (duomenys neskelbtini)), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) ir žemės sklypo, 2,88 ha ploto (Sutartis Nr. (duomenys neskelbtini)), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini). Nuomos terminai nuo 2009 m. lapkričio 12 d. iki 2013 m. gruodžio 31 d., susitariant mokėti 300 Lt už vieną naudmenų hektarą metams (priedas prie ieškinio Nr. 1 ir 2). 2013 m. balandžio 8 d. ir 2013 m. birželio 4 d. atsakovas J. E. pateikė pranešimus ieškovui, kuriuose nurodė, kad 2009 m. lapkričio 11 d. sudarytos sutartys, kurių nuomos terminas baigiasi 2013 m. gruodžio 31 d., pratęstos nebus bei prašė rudenį šiuose sklypuose nebesėti žiemkenčių ir atstatyti riboženklius (priedas prie ieškinio Nr. 3 ir 4).

2014 m. sausio 4 d. atsakovas J. E. sudarė dvi nuomos sutartis dėl minėtų žemės sklypų (Sutartis Nr. (duomenys neskelbtini) ir Sutartis Nr. (duomenys neskelbtini)) su trečiuoju asmeniu J. M.. Sutarties šalys sutarė, kad už ariamos žemės hektarą J. M. mokės už 450 Lt per metus. Sutarčių terminas – nuo 2014 m. sausio 4 d. iki 2015 m. sausio 3 d.

2015 m. sausio 5 d. atsakovas J. E. su trečiu asmeniu J. M. sudarė nuomos sutartį dėl žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), 26,30 ha ploto. Nuomininkas sutartimi įsipareigojo už ariamos žemės hektarą per metus, kurios terminas nuo 2015 m. sausio 5 d. iki 2020 m. lapkričio 20 d., mokėti 130, 30 Eur.

J. E. ir J. M. yra sudarę nuomos sutartį ir dėl 2,88 ha ploto žemės sklypo nuomos, tačiau reikalavimo modifikuoti šią nuomos sutartį ieškovas šioje byloje nereiškia.

2009 m. lapkričio 18 d. ieškovas ir atsakovai J. S., T. S., K. S., E. S., V. J. S. sudarė 24,63 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį (Sutartis Nr. (duomenys neskelbtini)). Sutarties terminas nuo 2009 m. lapkričio 18 d. iki 2013 m. gruodžio 31 d., susitariant mokėti 250 Lt už vieną naudmenų hektarą metams. 2013 m. balandžio 5 d. atsakovai pateikė pranešimą ieškovui, kuriame nurodė, kad 2009 m. lapkričio 18 d. sudaryta sutartis, kurios nuomos terminas baigiasi 2013 m. gruodžio 31 d., pratęsta nebus bei prašė nuėmus derlių, daugiau nebedirbti žemės.

2014 m. sausio 4 d. J. S., T. S., K. S., E. S., V. J. S. su A. M. sudarė žemės sklypo nuomos sutartį. Nuomininkas A. M. įsipareigojo už ariamos žemės hektarą mokėti 450 Lt per metus. Sutarties terminas nuo 2014 m. sausio 4 d. iki 2014 m. gruodžio 31 d.

2015 m. sausio 25 d. atsakovai J. S., T. S., K. S., E. S., V. J. S. su trečiu asmeniu A. M. sudarė žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį. Nuomininkas įsipareigojo už ariamos žemės hektarą mokėti 86,89 Eur per metus. Sutarties terminas – nuo 2015 m. sausio 25 d. iki 2020 m. gruodžio 31 d. 2010 m. sausio 14 d. ieškovas ir atsakovas A. J. sudarė 12,04 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) nuomos sutartį. Sutarties terminas – nuo 2010 m. sausio 14 d. iki 2013 m. gruodžio 31 d., susitariant mokėti 200 Lt už vieną naudmenų hektarą metams. 2013 m. balandžio 15 d. atsakovas A. J. pateikė pranešimą ieškovui, kuriame nurodė, kad 2010 m. sausio 14 d. sudaryta sutartis, kurios nuomos terminas baigiasi 2013 m. gruodžio 31 d., pratęsta nebus bei prašė pabaigti visus žemės ūkio darbus iki 2013 m. gruodžio 31 d. bei vėliau nebevykdyti jokių žemės ūkio darbų, taip pat atstatyti žemės sklypo ribas bei pilnai sumokėti priklausantį nuomos mokestį.

2014 m. sausio 5 d. atsakovas A. J. su trečiu asmeniu J. M. sudarė 12,04 ha žemės sklypo nuomos sutartį, kuria nuomininkas įsipareigojo už 250 Lt už ariamos žemės hektarą mokėti 250 Lt per metus. Sutarties terminas nuo – 2014 m. sausio 5 d. iki 2015 m. sausio 3 d.

2015 m. sausio 3 d. atsakovas A. J. su trečiu asmeniui J. M. sudarė 12,04 ha žemės sklypo nuomos sutartį, kuria nuomininkas įsipareigojo už ariamos žemės hektarą mokėti 115,85 Eur per metus. Sutarties terminas – nuo 2015 m. sausio 3 d. iki 2020 m. gruodžio 30 d.

Atsakovų ir trečių asmenų sudarytos žemės nuomos sutartys įregistruotos viešame registre.

Pirmosios instancijos teismas sprendė, jog ieškovas neturėjo pirmumo teisės sudaryti naujas žemės nuomos sutartis (CK 6.566 straipsnis).

Teismas nustatė, kad visos tarp ieškovo ir atsakovų sudarytos žemės sklypų nuomos sutartys (Sutartys Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini)) pasibaigė 2013 m. gruodžio 31 d., suėjus šalių sutartam 3 metų terminui, nes iki nuomos sutarties termino pabaigos pasiūlymo pratęsti žemės nuomos sutartį ieškovas tinkamu būdu nepateikė.

Atsakovai tretiesiems asmenims privačios žemės sklypus išnuomojo palankesnėmis sąlygomis nei ieškovui. Įrodymų, kad ieškovas atsakovams siūlė palankesnes žemės sklypų nuomos sutarties sąlygas, byloje nėra pateikta. Atsakovui J. E. žemės nuomos mokestis už vieną hektarą ariamos žemės per metus pagal Sutartis Nr. (duomenys neskelbtini) ir Nr. (duomenys neskelbtini) lyginant su ieškovo mokėtu nuomos mokesčiu, padidėjo 43,44 Eur, atsakovams J. S., T. S., K. S., E. S., V. J. S. pagal Sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) - 57,92 Eur, o pagal Sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) - 14,48 Eur, atsakovui A. J. pagal Sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) – 14,49 Eur, o pagal Sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) – 57,93 Eur. Visose sutartyse sutrumpėjo atsiskaitymo terminai bei įtvirtinta galimybė kelti nuomos kainą atsižvelgiant į ekonominę situaciją, Sutartyse Nr. (duomenys neskelbtini) pailgėjo nuomos sutarties terminas, didesnį nuomos mokestį tretieji asmenys įsipareigojo mokėti ilgesnį laiką. Nei liudytojas B. P. V., kuris buvo atsakingas už žemės nuomos sutarčių sudarymą ir jų pratęsimą, nei pats ieškovas nepateikė duomenų, jog jie būtų nuomoję 2014 m. tokiomis pat sąlygomis kaip tretieji asmenys atsakovams priklausančius žemės sklypus.

Ieškovas žemės sklypų nuomos sutartis (Sutartys Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini)), sudarytas tarp ieškovo ir atsakovų, vykdė netinkamai (CK 6.38 str. 1 d.). Ieškovas vėlavo mokėti nuomos mokestį ir tai nebuvo vienkartinis atvejis, todėl jam kilo tarp ieškovo ir atsakovų pasirašytų Sutarčių 4.6 p. ir CK 6.261 str. įtvirtinta sutartinė (civilinė) atsakomybė už netinkamą sutarties vykdymą. Ieškovas mokėjo palūkanas už netinkamai apmokėtą nuomos mokestį. Ieškovas, išmokėdamas atsakovams sutartyse nustatyto dydžio palūkanas, kurios laikytinos minimaliais atsakovų nuostoliais, pripažino netinkamą Sutarčių Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini) vykdymą ir prisiėmė iš to kylančias teisines pasekmes.

Ieškovo teisėti lūkesčiai nebuvo pažeisti, nes jis neįrodė, jog turėjo lūkesčių sudaryti žemės nuomos sutartį už žymiai didesnę kainą, ieškovo atstovas, gavęs atsakovų pranešimus dėl nuomos santykių netesimo, į atsakovus kreipėsi tik telefonu, tačiau konkrečios nuomos kainos derinti nesiūlė, jokių pasiūlymų raštu atsakovams nepateikė, nors tarp ieškovo ir atsakovų pasirašytų Sutarčių 4.9 p. įtvirtinta, kad visi pranešimai šalims siunčiami registruotu laišku arba faksu sutartyse nurodytais adresais, be to liudytojas B. P. V. patvirtino, jog iš telefoninio pokalbio suprato, kad atsakovams kiti asmenys pasiūlė palankesnes žemės nuomos kainas. Jokių papildomų susitarimų tarp ieškovo ir atsakovų pasirašyta nebuvo, ieškovai neatliko jokių veiksmų, kurie rodytų aktyvų siekį dar kartą sudaryti nuomos sutartis, todėl pasibaigus nuomos sutartims pasibaigė ir šalis sieję žemės nuomos santykiai.

Sutartyse Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini) nebuvo numatytas terminas, per kurį raštu nuomininkui turėjo būti pranešta apie jo teisę sudaryti sutartį naujam terminui. Pagal CK 6.482 str. 2 d. numatytą sąlygą atsakovai turėjo pranešti ieškovui apie šio pirmumo teisę, numatytą CK 6.566 str., sudaryti nuomos sutartį naujam terminui, nors ši sąlyga nebuvo įrašyta tarp ieškovo ir atsakovų pasirašytose Sutartyse Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini), tačiau šią įstatymo nuostatą reikia sieti su CK 6.482 str. 1 d. numatyta “tvarkingo” nuomininko sąvoka. Kadangi ieškovas netvarkingai vykdė pagal nuomos sutartį prisiimtas pareigas, todėl atsakovų (nuomotojų) pareigos, numatytos CK 6.482 str. pažeidimas nesukėlė jokių teisinių pasekmių.

Ieškovas, būdamas profesionalus verslininkas žemės nuomos rinkoje ir turėdamas didelius žmogiškuosius resursus, neišreiškė noro nuomotis ginčo žemės sklypus pagal 2014 m. sudarytų sutarčių tarp atsakovų ir trečiųjų asmenų sąlygas. Ieškovas iki 2015 m. vasario 27 d. nesikreipė į teismą, nors jam buvo žinoma apie 2014 m. tarp atsakovų ir trečiųjų asmenų sudarytas žemės sklypų nuomos sutartis. Ieškovo atstovas tikrino atsakovų ginčo žemės sklypuose įregistruotus juridinius faktus, tačiau sužinojęs apie tariamą savo pirmumo teisės pažeidimą, jokių veiksmų nesiėmė, nesikreipė į teismą dėl galimo teisių pažeidimo, nuomininko teisių perdavimo. Ieškovo veiksmai rodo jo paties nesąžiningumą. Kai atsakovai ir tretieji asmenys 2015 m. sudarė ilgalaikes žemės nuomos sutartis penkerių metų terminui, tik tada ieškovas kreipėsi į teismą, prašydamas perduoti nuomininko teises ir pareigas pagal šias sutartis. Ieškovas galimai dėl mažo žemės sklypo ploto nesiekia perduoti nuomininko teisių ir pareigų į 2,88 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), priklausančio atsakovui J. E. nuomą, kas taip pat rodo ieškovo nesąžiningumą.

Teismas laikė nepagrįstais ir neargumentuotais ieškovo teiginius, kad atsakovai žemės sklypus dirbs patys bei argumentus dėl vienerių metų sutarčių termino. Atsakovai ir tretieji asmenys 2014 m. sudarytas sutartis ne pratęsė, o 2015 m. sudarė naujas. Sutarčių Nr. (duomenys neskelbtini) sąlygos skiriasi palyginti su Sutartimis Nr. (duomenys neskelbtini) (dvejose sutartyse padidinta nuomos kaina, vienoje sutartyje – pamažinta, prailgintas sutarties galiojimo terminas, įtvirtinta galimybė didinti žemės nuomos kainą atsižvelgiant į ekonominę situaciją).

Sutartys Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), pasirašytos tarp ieškovo ir atsakovų, pasibaigė 2013 m. gruodžio 31 d., o nuomos Sutartys Nr. I, (duomenys neskelbtini), pagal kurias prašoma perkelti nuomos teises ir pareigas, buvo sudarytos 2015 m. sausio 5 d., 2015 m. sausio 25 d. ir 2015 m. sausio 3 d., t.y. praėjus daugiau nei vienerių metų laikotarpiui nuo sutarčių, pasirašytų tarp ieškovo ir atsakovų, pabaigos. Ieškovas CK 6.482 str. 4 d. įtvirtintą vienerių metų terminą ir nuomininko teisės bei pareigos pagal 2015 m. sausio 5 d., 2015 m. sausio 25 d. ir 2015 m. sausio 3 d. Sutartis Nr. (duomenys neskelbtini) jam negali būti perduotos.

Teismas nurodė, kad nuomininko pirmumo teisė atnaujinti žemės nuomos sutartį laikytina įstatymine nuomininko privilegija, kuri varžo žemės sklypo savininko teisę sudaryti sutartį su kitais asmenimis (sutarčių laisvės principas). Įstatyminės privilegijos suteikimas, atsižvelgiant į civilinių santykių ir sutarčių greitą apyvartą, negali būti apibrėžtas pakankamai ilgame laiko tarpe (10 m. termine), todėl nors Lietuvos Respublikos CK nėra įtvirtinto specialaus ieškinio senaties termino nuomininko teisių ir pareigų perdavimo atveju, pagal analogiją taikytinas CK 4.79 str. 3 d. numatytas 3 (trijų) mėnesių ieškinio senaties terminas. Ieškovui jau 2014 m. pradžioje (2014 m. kovo 3 d.) buvo žinoma apie naujai sudarytas sutartis tarp atsakovų ir trečiųjų asmenų, tačiau ieškovas į teismą nesikreipė, nors pats pripažino, kad Sutartys Nr. (duomenys neskelbtini) pažeidė jo teises. Pats ieškovas šioje situacijoje elgėsi nesąžiningai, jį labiau tenkina ilgesnis penkerių metų nuomos sutarties terminas, todėl būtent į šias sutartis ir prašo perduoti nuomininko teises ir pareigas.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimų į apeliacinį skundą esmė

Apeliaciniu skundu ieškovas ŽŪB „Žemės fondas“ prašo panaikinti Šakių rajono apylinkės teismo 2015-09-15 sprendimą ir priimti naują sprendimą-ieškinį tenkinti; priteisti bylinėjimosi išlaidas.

Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

1) Žemės ūkio paskirties žemė nuomos kainos nuolat kinta. Žemės nuomos sutartys su atsakovais buvo sudarytos 2009 bei 2010 metais. Sutarčių terminas iki 2013 m. gruodžio 31 d. Tų pačių sklypų žemės nuomos sutartis atsakovai su trečiaisiais asmenimis sudarė 2014 ir 2015 metais. Todėl nėra pagrindo teigti, jog sudarytos sutartys su trečiaisiais asmenimis yra finansiškai naudingesnės. Ieškovo su atsakovais sudarytos sutartys atitiko tuometinę situaciją ir rinkos kainas buvo palankios atsakovams. Todėl laikytina, kad tretieji asmenys nepasiūlė geresnių sąlygų atsakovams, o sutartimis nustatytos nuomos kainos, kurios buvo sutarčių sudarymo metu. Jei ginčo žemės sklypai būtų išnuomoti ieškovui 2014-2015 metais, sutartys taip pat būtų sudarytos aukštesnėmis kainomis nei 2009-2010 metais.

2) Pareigą pranešti apie teisę sudaryti nuomos sutartį naujam terminui turi pranešti nuomotojas (CK 6.482 str. 2 d.). Įstatymu nuomininkui nenumatyta pareiga kreiptis į nuomotoją dėl naujų sutarčių sąlygų. Nagrinėjamu atveju ieškovui nebuvo pranešta apie ketinimą nuomoti žemės sklypus, todėl jie neturėjo galimybės siūlyti nuomos kainos. T.y. savo pareigos pasiūlyti ieškovui nuomotis ginčo žemės sklypus neatliko atsakovai, dėl ko buvo pažeisti ieškovo interesai.

3) Atsakovams J. E., J. S., T. S., K. S., E. S., V.J. S. už nuoma pavėluota sumokėti nuo 5 iki 30 dienų, todėl toks pažeidimas turėtų būti pripažintas mažareikšmiu ir nesudarančiu pagrindo atimti galimybę pasinaudoti pirmumo teise. Atsakovui A. J. pavėluota nuomos mokestį sumokėti 394 dienomis dėl objektyvių priežasčių-banko, kuriame buvo atsakovo sąskaita veiklos apribojimo. Tuo tarpu atsakovai per visą žemės sklypų nuomos laikotarpį nereiškė pretenzijų, nereikalavo sumokėti nuomos mokesčio, palūkanų ar pan., nenutraukė sutarčių, todėl laikytina, kad atsakovus tenkino sutarčių vykdymas, o vėlavimas sumokėti nuomos mokestį nesukėlė nuostolių. Ieškovas vėlavo sumokėti nuomos mokestį, tačiau pripažindamas savo kaltę sumokėjo palūkanas, kurių mokėjimas buvo įtvirtintas sutartyse.

4) Žemės sklypai buvo nuomojami ilgą laiko tarpą. Atsakovai nesikreipė į teismą ir vienašališkai nenutraukė sutarties, todėl vėlavimas atsiskaityti su atsakovais nebuvo laikomas esminiu sutarties pažeidimu.

5) Atsakovai dėl palūkanų sumokėjimo kreipėsi tik prasidėjus teisminiam ginčui dėl nuomininko teisių ir pareigų, taip siekiant įrodyti, kad nuomininkas netvarkingai vykdė sutartį. Tai rodo atsakovų nesąžiningumą.

Žemesnės instancijos teismas

6) CK 6.482 str. 4 dalyje nurodytas vienerių metu terminas yra skirtas ne kreipimuisi į teismą, tačiau įtvirtina sąlygas, kurios turi egzistuoti, siekiant kreiptis i teismą dėl pirmumo teisės išsinuomoti žemės sklypą, pažeidimo. Pirmosios instancijos teismas šią teisės normą netinkamai taikė. 2014 metų sutartys sudarytos neteisėtai, o ieškovas turėjo teisę reikalauti perkelti nuomos teises ir pareigas pagal sudarytas sutartis arba reikalauti nuostolių atlyginimo.

7) Atsižvelgiant į bylos nagrinėjimo trukmę pagrįstais laikytini ieškovo argumentai, kad kreipiantis į teismą dėl 2014 metų nuomos sutarčių, ieškovai teisių nebūtų apginę ir sutartys, sudarytos 2014 metais tarp atsakovų ir trečiųjų asmenų būtų pasibaigusios. T.y. ieškovas pagrįstai nesikreipė į teismą 2014 metais, nes pradėti teisminį ginčą dėl sutarčių, kurios sudarytos trumpam vienerių metų laikotarpiui, atsižvelgiant į ilgą bylinėjimosi laiką, nėra efektyvu.

8) Nepagrįstas teismo teiginys, kad laikinosios apsaugos priemonės suteikia ieškovui teisminę gynybą. Ginčo žemės sklypais gali naudotis tretieji asmenys, tokiu būdu pažeidžiamos ieškovo teisės.

9) Pažeidžiant ieškovo pirmumo teisę 2014 metais sudarytos nuomos sutartys, negali sukurti teisėto rezultato-2015 metų nuomos sutarčių.

10) Tarp ieškovo ir atsakovų buvo susiklostę prievoliniai teisiniai santykiai, todėl jų santykius reglamentuoja CK šeštosios knygos normos, kai tuo tarpu pirmosios instancijos teismas nepagrįstai rėmėsi CK 4.79 str. 3 d. nuostatomis. Atsižvelgiant į tai nepagrįsta teismo išvada, kad taikytinas trijų mėnesių terminas, kreiptis dėl nuomos teisių perkėlimo. Be to, taikant senaties terminus negalima įstatymo analogija. Nuomos teisinius santykius reglamentuojančiuose įstatymuose nėra nurodyto ieškinio senaties termino, per kurį nuomininkas turėtų kreiptis, siekdamas perkelti nuomos teises ir pareigas. Nagrinėjamu atveju taikytinas CK 1.125 str. 1 d. įtvirtintas bendrasis dešimties metų ieškinio senaties terminas.

11) Pirmiausia privalo būti ginami nuomininko interesai, jam siekiant perkelti nuomos teise ir pareigas.

Atsiliepimas

Atsiliepimu į apeliacinį skundą atsakovai ir tretieji asmenys prašo apeliacinį skundą atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidas.

Atsakovų ir trečiųjų asmenų atsiliepimas į apeliacinį skundą grindžiamas šiais argumentais:

1 )Neapgrįsti apeliacinio skundo argumentai, kad ieškovui kreipusis į atsakovus dėl patikslinimo, ar žemės sklypai tikrai nebus nuomojami, ar atsakovai žemė sklypus dirbs patys, jam buvo nurodyta, jog žemė sklypai toliau nebus nuomojamo, o atsakovai juos dirbs patys. Atsakovų ieškovui siųstuose pranešimuose buvo nurodyta, jog ginčo žemės sklypai nebus nuomojami būtent apeliantui. Ieškovas, veikęs per trečiąjį asmenį, dar 2013 metai suvokė, kad žemė sklypai bus nuomojami tretiesiems asmenims.

2) Apeliantas neįrodė, kad siūlė atsakovams palankesnes (ar tokias pat) žemės nuomos sąlygas, kokias pasiūlė tretieji asmenys. Apeliantas iš vis nesiūlė jokių žemės nuomos sąlygų. Kartu su apeliaciniu skundu pateikti įrodymai apie vidutinę žemės sklypų nuomos kainą Šakių rajono savivaldybės teritorijoje neįrodo kokia yra konkretaus sklypo nuomos rinkos kaina. Tačiau šie įrodymai negali būti priimti, o aplinkybės negali būti svarstomos, nes jie nebuvo pateikti ir nurodyti bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme, nenurodoma kodėl jie nebuvo pateikti anksčiau.

3) 2014 metais tarp atsakovų ir trečiųjų asmenų sudarytose žemės nuomos sutartyse buvo ir kitų palankesnių atsakovams sąlygų, t.y. trumpesnis terminas, nuomininkai neturėjo teisės atnaujinti nuomos sutarčių.

4) Byloje įrodyta, kad ieškovas netvarkingai vykdė savo įsipareigojimą laiku sumokėti žemės nuomos mokestį (CK 6.487 str. 1 d.). Mokėjimo įsipareigojimo nesavalaikio vykdymo nepateisina be sutarčių ilgaamžiškumas, nei atitinkamos pareigos netinkamo vykdymo trukmė. Atsakovai dėl vėlavimų neprivalo rašyti pretenzijų tam, kad būtų laikoma, jog sutartys buvo vykdomos netvarkingai.

5) Tvarkingas sutarties vykdymas ir esminis sutarties pažeidimas nėra tapačios teisinės kategorijos. Esminiu sutarties pažeidimu būtų laikomas vėlavimas atsiskaityti pagal nuomos sutartį daugiau kaip 3 mėnesius (CK 6.564 str. 1 d. 2 p.). Esant tik netvarkingam sutarčių vykdymui jos negalėjo būti nutraukiamos.

6) Sudarant 2015 metų nuomos sutartis tarp atsakovų ir trečiųjų asmenų, buvo pasibaigęs naikinamasis vienerių metų terminas, numatytas CK 6.482 str. 4 d.

Šalies argumentai

7) Apeliantas nepagrįstai teigia, kad 2015 metų nuomos sutartys buvo sudarytos 2014 metų sutarčių pagrindu. 2014 metų sutartyse buvo nurodyta, jog nuomininkai neturi pirmenybės teisės atnaujinti sutartį.

8) Apelianto reikalavimams taikytinas 3 mėnesių ieškinio senaties terminas (CK 4.79 str.), kuris skirtas teisės doktrinoje vadinamosioms „privilegijų“ teisėms ginti. Apie savo teisų pažeidimą apeliantas sužinojo 2014 metais, nes buvo tikrinami duomenys apie ginčo žemės sklypus Nekilnojamojo turto registre. Ieškovas gali pasinaudoti nuomininko pirmenybės teise (privilegija) ir tesiės pažeidimo atveju prašyti perkelti nuomininko teises ir pareigas pagal CK 6.482 str. 1 d. tik per 3 mėnesių ieškinio senaties terminą nuo to momento, kada sužinojo apie savo pažeistas teises. Tuo tarpu apeliantas, teigdamas apie ieškinio senaties terminą ir jo taikymą, remiasi netinkama teismų praktika.

9) Kasacinis teismas taiko teisės analogiją, taikydamas CK 4.79 str. numatytą sutrumpintą ieškinio senaties terminą (3K-3-362/2008). T.y. nagrinėjant bylas dėl privilegijos teisės įgyvendinimo, CK 4.79 str. numatytas sutrumpintas ieškinio senaties terminas yra taikomas įstatymo analogijos pagrindu.

10) Pirmenybės teisė atnaujinti sutartį yra ankstesnio žemės nuomininko privilegija, todėl aiškinimas, kad tokiu atveju taikomas 10 metų ieškinio senaties terminas yra neracionalus, nes toks privilegijos įgyvendinimo terminas taptų nepagrįstai ilgas.

Motyvuojamoji dalis

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos faktinės aplinkybės ir teisiniai argumentai.

Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 str. 1 d.). Apeliacinės instancijos teismas tikrina teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą tik apskųstoje dalyje ir tik analizuojant apeliaciniame skunde išdėstytus argumentus, išskyrus įstatyme nurodytas išimtis (CPK 320 str. 2 d.). Absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų apeliacinės instancijos teismas nenustatė (CPK 329 str.).

CK 6.545 straipsnio 1 dalyje apibrėžta žemės nuomos sutarties samprata – pagal žemės nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai (nuomininkui) sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis pagal sutartyje numatytą paskirtį ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį.

CK 6.566 straipsnyje nustatyta žemės nuomininko pirmumo teisė atnaujinti žemės nuomos sutartį, esant trims privalomoms sąlygoms: 1) pasibaigęs žemės nuomos sutarties terminas; 2) su buvusiu nuomininku tokiomis pačiomis sąlygomis išsinuomoti žemę pretenduoja kiti asmenys; 3) buvęs nuomininkas tvarkingai vykdė pagal žemės nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus.

CK 6.566 straipsnio žemės nuomininkui suteikta pirmumo teisė atnaujinti sutartį yra ne pati jo subjektinė teisė sudaryti sutartį, o vienas iš šios teisės įgyvendinimo ypatumų, kuris atsiranda tik subjektui įgyvendinant šią teisę, todėl kiekvienu atveju vertinant žemės nuomininko pirmumo teisės atnaujinti žemės nuomos sutartį sąlygas turi būti laikomasi privalomų sutarčių teisės principų.

Pažymėtina, kad nors CK 6.566 straipsnyje įtvirtintas naujos žemės nuomos sutarties sudarymas tokiomis pačiomis sąlygomis, tačiau žemės nuomos sutarties atnaujinimo būdai nenustatyti. CK 6.566 straipsnis yra specialioji norma CK 6.482 straipsnio, nustatančio nuomininko pirmenybės teisę atnaujinti sutartį, atžvilgiu. CK 6.482 straipsnio 3 dalyje yra nustatyta galimybė šalių susitarimu keisti atnaujinamos nuomos sutarties sąlygas. Taip įgyvendinamas sutarties šalių laisvės principas, suteikiantis teisę žemės savininkui ir nuomininkui laisvai apsispręsti, kokiomis sąlygomis sudaryti atnaujinamą sutartį. Taigi vertinant nuomininko pirmenybės teisę atnaujinti sutartį, turėtų būti laikomasi nuostatų, kad sutarties sąlygos gali būti keičiamos nustatant naujas, bet ankstesnis nuomininkas turi teisę atnaujinti savo pasibaigusią sutartį naujomis sąlygomis, kurios yra tokios pačios, kokios siūlomos naujam nuomininkui. Šiuo atveju sąlygų tapatumas lyginamas tarp naujajam nuomininkui siūlomų nuomos sąlygų ir ankstesniojo nuomininko sutikimo laikytis šių naujų sutarties sąlygų. Jų tapatumas neturėtų būti suprantamas kaip nuomotojo negalėjimas keisti sutarties sąlygų ar nustatyti naujas sutarties sąlygas. Jei su nuomotojo keliamomis naujomis nuomos sąlygomis sutinka naujasis ir ankstesnis nuomininkai, tai pagal CK 6.566 straipsnį pirmenybės teise sudaryti sutartį naudojasi ankstesnis nuomininkas.

Pagal CK 6.566 straipsnį žemės nuomos sutartį turi pretenduoti sudaryti ir kiti asmenys, t. y. vyksta tam tikra konkurencija dėl nuomojamos žemės. Konkurencija – tai procesas, kurio metu vyksta varžymasis dėl ekonominės naudos, nors ekonominė nauda ne visada gali būti susijusi tik su didesnio pelno gavimu, pavyzdžiui, žemę gali būti siekiama išsinuomoti, nes sklypas yra šalia jau asmens turimų sklypų, dėl to, kad jo dirva yra tinkama asmens planuojamai veiklai vykdyti ir t. t. Visų pirma žemę turi siekti išsinuomoti kiti asmenys tokiomis pačiomis, kaip pasibaigusios žemės nuomos sutarties, sąlygomis, tačiau jei dėl vienokių ar kitokių priežasčių žemės savininkas ketina siūlyti keisti žemės nuomos sąlygas, tokį pasiūlymą jis visų pirma turėtų pateikti esamam žemės nuomininkui, t. y. sutarties šalys turi bendradarbiauti, o varžymasis turi vykti sąžiningai.

Trečioji CK 6.566 straipsnyje įtvirtinta nuomininko pirmumo teisės atnaujinti sutartį sąlyga yra tvarkingas nuomos sutarties vykdymas. Sutarties vykdymo principai yra įtvirtinti CK 6.200 straipsnyje, t. y. šalys privalo vykdyti sutartį tinkamai ir sąžiningai, bendradarbiauti ir kooperuotis bei vykdyti sutartį kuo ekonomiškesniu kitai šaliai būdu. Taigi visų pirma sutarties šalys turi laikytis teisės aktuose ir sutartyje nustatytų taisyklių. Tam tikri sutarties vykdymo trūkumai, nepažeidžiantys pirmiau išvardytų principų, neturėtų būti laikomi netinkamu sutarties vykdymu, jei kita šalis laiku nepareiškia prieštaravimų. Vadinasi, nuomos sutartis neatleidžia nuomojamo daikto savininko nuo pareigos domėtis savo daiktu ir jo naudojimu.

Nagrinėjamoje byloje kilo ginčas dėl to, ar atsakovai pažeidė CK 6.566 straipsnio nuostatas, kurios reglamentuoja ieškovo pirmumo teisę sudaryti žemės nuomos sutartį, dėl ko būtų teisinis pagrindas perduoti ieškovui nuomininko teises ir pareigas pagal atsakovų su trečiaisiais asmenimis sudarytas ir šiuo metu vykdomas privačios žemės nuomos sutartis.

2009 m. lapkričio 11 d. ieškovas ir atsakovas J. E. sudarė dvi nuomos sutartis: žemės sklypo, 26,30 ha ploto (Sutartis Nr. (duomenys neskelbtini)), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) ir žemės sklypo, 2,88 ha ploto (Sutartis Nr. (duomenys neskelbtini)), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini). Nuomos terminai nuo 2009 m. lapkričio 12 d. iki 2013 m. gruodžio 31 d., susitariant mokėti 300 Lt už vieną naudmenų hektarą metams (priedas prie ieškinio Nr. 1 ir 2). 2013 m. balandžio 8 d. ir 2013 m. birželio 4 d. atsakovas J. E. pateikė pranešimus ieškovui, kuriuose nurodė, kad 2009 m. lapkričio 11 d. sudarytos sutartys, kurių nuomos terminas baigiasi 2013 m. gruodžio 31 d., pratęstos nebus bei prašė rudenį šiuose sklypuose nebesėti žiemkenčių ir atstatyti riboženklius.

2009 m. lapkričio 18 d. atsakovai J. S., T. S., K. S., E. S., V. J. S. ir ieškovas sudarė 24,63 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį (Sutartis Nr. (duomenys neskelbtini)). Sutarties terminas nuo 2009 m. lapkričio 18 d. iki 2013 m. gruodžio 31 d., susitariant mokėti 250 Lt už vieną naudmenų hektarą metams. 2013 m. balandžio 5 d. atsakovai pateikė pranešimą ieškovui, kuriame nurodė, kad 2009 m. lapkričio 18 d. sudaryta sutartis, kurios nuomos terminas baigiasi 2013 m. gruodžio 31 d., pratęsta nebus bei prašė nuėmus derlių, daugiau nebedirbti žemės.

2014 m. sausio 4 d. J. S., T. S., K. S., E. S., V. J. S. su A. M. sudarė žemės sklypo nuomos sutartį už 450 Lt už ariamos žemės hektarą per metus (Sutartis Nr. (duomenys neskelbtini)). Sutarties terminas nuo 2014 m. sausio 4 d. iki 2014 m. gruodžio 31 d. (priedas prie ieškinio Nr. 10). 2015 m. sausio 25 d. atsakovai J. S., T. S., K. S., E. S., V. J. S. su trečiu asmeniu A. M. sudarė žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį, už 86,89 Eur už ariamos žemės hektarą per metus, kurios terminas nuo 2015 m. sausio 25 d. iki 2020 m. gruodžio 31 d.

2010 m. sausio 14 d. atsakovas A. J. ir ieškovas sudarė 12,04 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) nuomos sutartį (Sutartis Nr. (duomenys neskelbtini)). Sutarties terminas nuo 2010 m. sausio 14 d. iki 2013 m. gruodžio 31 d., susitariant mokėti 200 Lt už vieną naudmenų hektarą metams 2013 m. balandžio 15 d. atsakovas A. J. pateikė pranešimą ieškovui, kuriame nurodė, kad 2010 m. sausio 14 d. sudaryta sutartis, kurios nuomos terminas baigiasi 2013 m. gruodžio 31 d., pratęsta nebus bei prašė pabaigti visus žemės ūkio darbus iki 2013 m. gruodžio 31 d. bei vėliau nebevykdyti jokių žemės ūkio darbų, taip pat atstatyti žemės sklypo ribas bei pilnai sumokėti priklausantį nuomos mokestį.

2014 m. sausio 5 d. atsakovas A. J. su trečiu asmeniu J. M. sudarė 12,04 ha žemės sklypo nuomos sutartį (Sutartis Nr. (duomenys neskelbtini)) už 250 Lt už ariamos žemės hektarą per metus, kurios terminas nuo 2014 m. sausio 5 d. iki 2015 m. sausio 3 d. (priedas prie ieškinio Nr. 14). 2015 m. sausio 3 d. atsakovas A. J. su trečiu asmeniui J. M. sudarė 12,04 ha žemės sklypo nuomos sutartį (Sutartis Nr. (duomenys neskelbtini)), už 115,85 Eur už ariamos žemės hektarą per metus, kurios terminas nuo 2015 m. sausio 3 d. iki 2020 m. gruodžio 30 d.

Atsakovai 2014 m. sausio 4 ir sausio 5 d. su trečiaisiais asmenimis sudarė privačios žemės nuomos sutartis kitomis sąlygomis, t. y. nustatydami kitokį atsiskaitymo už nuomą mokestį, tvarką. Pirmosios instancijos teismas sprendė, jog ieškovas atsakovams nepasiūlė palankesnių žemės sklypų nuomos sutarčių sąlygų, o su trečiaisiais asmenimis ieškovas sudarė sutartis palankesnėmis sąlygomis.

Atsakovai buvo informavę ieškovą, jog neketina tęsti nuomos santykių. Sutarčių laisvės principas negali versti šalis sudaryti sutarties, tačiau tai neturėtų būti suprantama ir kaip besąlyginė sutarties šalies laisvė atsisakyti sutarties. Nors šiuo atveju sutartis baigėsi suėjus jos terminui, CK 6.482 straipsnio 4 dalyje įtvirtinta papildoma garantija buvusiam nuomininkui vienerius metus reikalauti perduoti jam nuomininko teises ir pareigas, jei nuomotojas nepranešęs sudaro to paties daikto nuomos sutartį. Byloje nustatyta, kad atsakovai, nepranešę ieškovui, sudarė naujas ginčo žemės sklypų nuomos sutartis nepraėjus vienerių metų terminui, taigi pačių nuomos santykių atsakovai neatsisakė, todėl jie turi būti vykdomi esant įstatymo nustatytoms sąlygoms, užtikrinant ankstesnio nuomininko teises.

Pirmosios instancijos teismas sprendė, kad ieškovas netinkamai vykdė žemės nuomos sutartimis prisiimtus įsipareigojimus laiku mokėti nuomos mokestį, kas įtvirtinta nuomos sutarčių 2.4 punktu, t.y. nuomos mokestis už einamuosius metus mokamas ne vėliau kaip iki ateinančių metų kovo 1 d. Sutarčių 4. 6 punktu įtvirtinta nuomininko pareiga mokėti 5 proc. dydžio metines palūkanas nuo laiku nesumokėtos pinigų sumos, jeigu nuomininkas laiku ir tinkamai nesumoka nuomotojui nuomos mokesčio. Byloje nustatyta, kad atsakovams J. E., J. S., T. S., K. S., E. S., V. J. S. nuomos mokestis už 2011m. sumokėtas 28 dienomis vėliau, o už 2013 m. – trylika dienų vėliau. Visi šie atsakovai pretenzijų ieškovui dėl netinkamai vykdomų žemės nuomos sutarčių nereiškė. Tik nagrinėjant šią bylą pirmosios instancijos teisme, atsakovai ieškovui pareiškė pretenzijas dėl 5 procentų dydžio metinių palūkanų. Teisėjų kolegija sprendžia, jog šiuo atveju ieškovas tvarkingai vykdė pagal žemės nuomos sutartis prisiimtus įsipareigojimus, todėl turėjo pirmumo teisę sudarytai naujas žemės nuomos sutartis su atsakovais J. E., J. S., T. S., K. S., E. S., V. J. S. (CK 6. 566 straipsnis). Bet ieškovas ŽŪB „Žemės fondas“ ieškiniu prašo perkelti jam nuomos teises ir pareigas pagal 2015 m. sausio 25 d. sudarytą nuomos sutartį. Šis reikalavimas yra nepagrįstas, kadangi ieškovas turėjo teisę ginčyti tik 2014 m. sausio 4 d. sudarytą žemės nuomos sutartį, bet šia teise nepasinaudojo.

Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad ieškovas atsakovui A. J. žemės nuomos mokestį už 2012 m. sumokėjo 2014 m. kovo 31 d., t.y. trys šimtai devyniasdešimt keturioms dienom vėliau, o už 2013 m. sumokėta 2014 m. kovo 30 d., trisdešimt dienų vėliau nei numatyta šalių sudarytoje žemės nuomos sutartyje. Bylos nagrinėjimo metu nustatyta, jog atsakovas A. J. ieškovo reikalavo, kad šis sumokėtų už žemės nuomą, t.y. nuvyko į su ieškovu susijusios įmonės ŽŪB „Grūduva“ buhalteriją, pateikė kitą savo banko sąskaitos numerį naujame banke, buhalterijos darbuotojai pažadėjo pinigus pervesti, bet nuomos mokestis sumokėtas pavėluotai. Ieškovas žemės nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus vykdė netvarkingai, todėl šiuo konkrečiu atveju neturėjo pirmumo teisės sudaryti naują žemės nuomos sutartį (CK 6.566 straipsnis). Ir šiuo atveju ieškovas ginčija ne 2014 m. sausio 5 d. sudarytą žemės nuomos sutartį, o 2015 m. sausio 3 d. sudarytą žemės nuomos sutartį, kas yra nepagrįsta.

Ieškovas 2015 m. nesiekė sudaryti su atsakovais žemės nuomos sutarčių, o tai reiškia jog atsakovų ir trečiųjų asmenų 2015 m. sudarytos žemės nuomos sutartys ieškovų teisių nepažeidžia, t.y. 2015 m. ieškovas nebeturėjo pirmenybės teisės atnaujinti žemės nuomos sutartis, kurias atsakovai sudarė su trečiaisiais asmenimis.

Dėl ieškinio senaties termino

2014 m. sausio 5 d. atsakovas A. J. privačios žemės nuomos sutartimi trečiajam asmeniui J. M. iki 2015 m. sausio 3 d. išnuomojo 12, 04 ha ploto žemės sklypą. Sutarties šalys sutarė, jog pasibaigus šios nuomos sutarties terminui, nuomininkas toliau nuomą tęsti pirmumo teisės neturi (b. l. 82, t.1). Atsakovas A. J. 2015 m. sausio 3 d. privačios žemės nuomos sutartimi 12, 04 ha ploto žemės sklypą išnuomojo trečiam asmeniui J. M. (b. l. 141-142, t. 1).

Atsakovas J. E. (nuomotojas) ir trečiasis asmuo J. M. (naujasis nuomininkas) privačios žemės sklypų nuomos sutartis sudarė 2014 m. sausio 4d. (b. l. 13, 14, t.1). Šios sutartys Nekilnojamojo turto registre registruotos (paviešintos) 2014 m. vasario 5 d. (b. l. 15, t.1). 2015 m. sausio 5 d. trečiam asmeniui J. M. išnuomoja 26, 30 ha ploto žemės sklypą (b. l. 137-138, t.1).

Atsakovai E. S., K. S., T. S. , J. S., V. J. S. (nuomotojai) su trečiuoju asmeniu A. M. (naujasis nuomininkas) privačios žemės nuomos sutartį sudarė 2014 m. sausio 4 d. Šia sutartimi šalis sutarė, jog nuomininkas toliau tęsti nuomą pirmumo neturi (b. l. 18. t.1). Ši nuomos sutartis nekilnojamojo turto registre įregistruota (paviešinta) 2014 m. vasario 4 d. Šalys 2015 m. sausio 25 d. sudarė naują privačios žemės nuomos sutartį, kuria trečiam asmeniui A. M. išnuomoja tą patį 24, 63 ha žemės sklypą.

Pirmosios instancijos teismas sprendimo 12 lape nurodė, kad ieškovas praleido CK 6.482 straipsnio 4 dalyje įtvirtintą vienerių metų terminą ir nuomininko teisės bei pareigos pagal 2015 m. sausio 3 d., 2015 m. sausio 5 d. ir 2015 m. sausio 25 d. sutartis jam negali būti perduotos (b. l. 35, t.2). Sprendimo 13 lape nurodė, kad nors Lietuvos Respublikos CK nėra įtvirtinto specialaus ieškinio senaties termino nuomininko teisių ir pareigų perdavimo atveju, teismas laiko, kad pagal analogiją taikytinas CK 4. 79 straipsnio 3 dalyje numatytas trijų mėnesių ieškinio senaties terminas (b. l. 36, t. 2). Toks ieškinio senaties termino aiškinimas yra netinkamas. Teisėjų kolegija konstatuoja, jog esant pažeistai ankstesnio nuomininko pirmenybės teisei atnaujinti nuomos sutartį, per CK 6.482 straipsnyje nustatytą vienerių metų terminą ji gali būti ginama teisme CK 6.566 straipsnio pagrindu perkeliant jam nuomininko teises ir pareigas ar atlyginant nuostolius. Tai reiškia, kad ieškovas praleido ieškinio senaties terminą ginčyti atsakovų ir trečiųjų asmenų 2014 m. sausio 4 d. sudarytas privačių žemės sklypų nuomos sutartis, bet šių sutarčių ieškovas ir neginčija. Ieškovas ginčija atsakovų ir trečiųjų asmenų 2015 m. sausio 3 d., 2015 m. sausio 5 d., 2015 m. sausio 25 d. atnaujintas, taip nurodo ieškovas, privačių žemės sklypų nuomos sutartis, kurioms ginčyti taikytinas vienerių metų ieškinio senaties terminas, jeigu atsakovai atsisakė sudaryti su nuomininku sutartį naujam terminui (CK 6.482 straipsnio 4 dalis). Ieškovas nepraleidęs ieškinio senaties termino ginčyti 2015m. sudarytas žemės nuomos sutartis.

Atsižvelgdama į tai, kas pažymėta pirmiau, teisėjų kolegija sprendžia, kad tenkinti apeliacinį skundą pagrindo nėra.

Rezoliucinė dalis

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,

nutaria:

apeliacinį skundą atmesti. Šakių rajono apylinkės teismo 2015 m. rugsėjo 15 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Kolegijos teisėjai Nijolia IndreikienėLeonas JachimavičiusVirginija Lozoraitytė