Lietuvos apeliacinio teismo nutartis

Įžanginė dalis

Teisminio proceso Nr. 2-55-3-02651-2011-3 Procesinio sprendimo kategorija: 2.2.2.3.1. 2.5.10.

2016 m. kovo 30 d.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Rasos Gudžiūnienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Kazio Kailiūno ir Egidijos Tamošiūnienės, apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo ieškovės Vilniaus miesto savivaldybės ir atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės administracijos apeliacinį skundą bei ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Nekilnojamojo turto gama“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2015 m. gegužės 18 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. 2-2755-553/2015 pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Nekilnojamojo turto gama“ ieškinį atsakovei Vilniaus miesto savivaldybės administracijai dėl nuostolių atlyginimo ir ieškovės Vilniaus miesto savivaldybės ieškinį atsakovėms uždarajai akcinei bendrovei „Nekilnojamojo turto gama“, Vilniaus miesto savivaldybės administracijai ir savivaldybės įmonei „Vilniaus planas“ dėl sutarčių pripažinimo niekinėmis bei sutarties pakeitimo.

Aprašomoji dalis

nustatė:

Ieškovė uždaroji akcinė bendrovė (toliau – ir UAB) „Nekilnojamojo turto gama“ kreipėsi į teismą, prašydama priteisti iš atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės administracijos 1 929 657,57 Lt nuostolių atlyginimą, 6 proc. metines palūkanas ir bylinėjimosi išlaidas. Ieškovė nurodė, kad ji ir savivaldybės įmonė (toliau – ir SĮ) „Vilniaus planas“ 2007-12-10 sudarė negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį (toliau – ir Nuomos sutartis), pagal kurią ieškovė įsipareigojo įrengti bei suteikti SĮ „Vilniaus planas“ 2 216,64 m² ploto negyvenamąsias patalpas, esančias (duomenys neskelbtini), laikinai valdyti ir naudotis jomis už nuomos mokestį (61 Lt/m²), o nuomininkė įsipareigojo mokėti nuomos mokestį ir kitus sutartyje nurodytus mokesčius. Ieškovė paaiškino, kad 2008-02-25 SĮ „Vilniaus planas“ paprašė ieškovės leidimo perleisti nuomininko teises ir pareigas Vilniaus miesto savivaldybės administracijai. 2008-04-07 UAB „Nekilnojamojo turto gama“ ir SĮ „Vilniaus planas“ sudarė susitarimą dėl Nuomos sutarties pakeitimo. 2008-04-30 SĮ „Vilniaus planas“ ir Vilniaus miesto savivaldybės administracija sudarė Nuomininko teisių ir pareigų perleidimo sutartį Nr. A72-562 (5.2-TR2) (toliau – ir Perleidimo sutartis), o 2009-06-03 raštu Vilniaus miesto savivaldybės administracija pranešė UAB „Nekilnojamojo turto gama“, kad Nuomos sutartis laikytina nutraukta nuo 2009-06-01. Ieškovės teigimu, ji aktyviai ieškojo naujų nuomininkų ir tam tikras patalpų dalis išnuomojo: nuo 2009-12-01 Transporto investicijų direkcijai išnuomojo 1 248,33 m² ploto negyvenamąsias patalpas už 33 268,10 Lt dydžio nuomos mokestį, nuo 2010-07-15 UAB „Artogama“ išnuomojo 137,01 m² ploto patalpas už 5 000 Lt mokestį, nuo 2010-01-04 UAB „Eco Energy Consult“ – 26,32 m² ploto patalpas už 2 000 Lt dydžio mėnesinį nuomos mokestį (2010-07-14 sutartis nutraukta) ir nuo 2009-06-26 viešajai įstaigai (toliau – ir VšĮ) „Teisinės ir ekonominės informacijos centras“ išnuomojo 123,50 m² ploto patalpas už 4 944 Lt dydžio nuomos mokestį (2010-03-15 sutartis nutraukta). Ieškovės teigimu, naujų nuomininkų mokėjimais yra sumažinti UAB „Nekilnojamojo turto gama“ patiriami netiesioginiai nuostoliai, atsakovei neteisėtai nutraukus Nuomos sutartį. Tuo atveju, jeigu atsakovė būtų vykdžiusi Nuomos sutartį ir pagal ją mokėjusi nuomos mokestį, ieškovė per laikotarpį nuo 2009-11-01 iki 2011-06-01 būtų gavusi 2 601 340,73 Lt (be PVM) pajamų. Ieškovė paaiškino, kad iš nurodytos sumos atėmus pajamas, gautas iš naujų nuomininkų, ji patyrė 1 929 657,57 Lt dydžio nuostolius.

Ieškovė Vilniaus miesto savivaldybė kreipėsi į teismą, prašydama pripažinti niekinėmis arba negaliojančiomis nuo sudarymo momento 2007-12-10 Nuomos sutartį bei 2008-04-30 Perleidimo sutartį; netenkinus pirmojo reikalavimo, pakeisti 2007-12-10 Nuomos sutartį, nurodant, kad „Šalys turi teisę vienašališkai nutraukti šią Sutartį raštu įspėjus kitą šalį prieš penkis kalendorinius mėnesius; šiuo atveju kompensacijos, netesybos ir pan. mokėjimai yra netaikomi ir nemokami“. Vilniaus miesto savivaldybė pažymėjo, kad sudarydama sutartį atsakovė Vilniaus miesto savivaldybės administracija veikė kaip viešojo administravimo subjektas, Perleidimo sutartis buvo sudaryta, pažeidžiant teisės aktuose nustatytą pirkimo procedūrą, nes teisių ir pareigų perėmimas, kaip teisių įgijimo būdas, nėra nustatytas teisės aktuose, reglamentuojančiuose savivaldybės turto ir turtinių teisių įgijimą. Perleidimo sutartis negalėjo būti sudaryta neskelbiamų derybų būdu. Be to, Vilniaus miesto savivaldybės nuomone, Nuomos sutarties nuostatos, kurių pagrindu kylančias teises ir pareigas perėmė Vilniaus miesto savivaldybės administracija, prieštarauja imperatyvioms įstatymų nuostatoms – Vyriausybės 2006-05-05 nutarimu Nr. 432 patvirtintame Viešojo pirkimo–pardavimo sutarčių, sudaromų ilgiau kaip 3 metams, terminų nustatymo kriterijų ir atvejų, kuriais gali būti sudaromos tokios sutartys, apraše nėra numatyta galimybė sudaryti tokią sutartį ilgiau kaip trejiems metams. Be to, Vilniaus miesto savivaldybės taryba nebuvo numačiusi finansavimo patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), nuomai, taigi šios patalpos buvo išnuomotos neteisėtai, neturint būtino Vilniaus miesto savivaldybės tarybos sutikimo. Tokiu būdu buvo pažeista ieškovės kompetencija, o sudaryti sandoriai prieštarauja viešojo juridinio asmens tikslams. Vilniaus miesto savivaldybės teigimu, Nuomos sutarties 3.3 punkto nuostata, kad patalpų įrengimo išlaidas, skirtas specifiniams nuomininko pageidavimams, viršijančias įprastus patalpų įrengimo reikalavimus, apmoka nuomininkas, yra neteisėta ir prieštarauja imperatyvioms įstatymų nuostatoms, nes dėl patalpų specifinio įrengimo turėjo būti organizuojamas viešasis darbų pirkimas. Be to, Nuomos sutartimi Vilniaus miesto savivaldybės administracija įsipareigojo pirkti iš nuomotojos paslaugas ir darbus, susijusius su šių patalpų priežiūra bei eksploatavimu, nors privalėjo būti skelbiamas visų nurodytų darbų bei paslaugų viešasis pirkimas. Galiausiai, ieškovės vertinimu, sudarant Nuomos bei Perleidimo sutartis buvo pažeista viešojo juridinio asmens kompetencija, nes Perleidimo sutartį pasirašė Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Aprūpinimo skyriaus vedėjas, įgaliotas Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus, kuris neturėjo įgaliojimų priimti sprendimo dėl tokios sutarties pasirašymo. Nuomos sutartis, kuomet nuomojamo turto vertė didesnė kaip 500 000 Lt, privalėjo būti patvirtinta Vilniaus miesto savivaldybės tarybos. Ieškovės nuomone, Perleidimo sandoris pažeidė Lietuvos Respublikos konkurencijos įstatymo 4 straipsnyje nustatytą pareigą užtikrinti sąžiningos konkurencijos laisvę, bei prieštarauja Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo, Biudžeto sandaros įstatymo nuostatoms. Vilniaus miesto savivaldybė taip pat nurodė, kad tuo atveju, jeigu teismas netenkintų reikalavimo ginčijamas sutartis pripažinti niekinėmis arba negaliojančiomis, spręstinas klausimas dėl Nuomos sutarties pakeitimo, nes Nuomos sutartyje buvo nustatytos tik nuomotojai UAB „Nekilnojamojo turto gama“ palankios sutarties nutraukimo sąlygos (jai buvo suteikta teisė vienašališkai nutraukti sutartį, o nuomininkui buvo numatyta 3 mėnesių nuomos mokesčio dydžio bauda, ir atsakomybė už žalą, kurią patiria nuomotoja dėl to, kad patalpos lieka tuščios arba yra išnuomojamos už mažesnę kainą).

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus pirmininko 2015 m. vasario 2 d. nutartimi Vilniaus miesto apylinkės teisme pagal ieškovės Vilniaus miesto savivaldybės ieškinį nagrinėjama civilinė byla buvo prijungta prie Vilniaus apygardos teisme pagal UAB „Nekilnojamojo turto gama“ ieškinį nagrinėjamos civilinės bylos Nr. 2-2755-553/2015.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

Vilniaus apygardos teismas 2015 m. gegužės 18 d. sprendimu ieškovės Vilniaus miesto savivaldybės ieškinį atmetė, o UAB „Nekilnojamojo turto gama“ ieškinį tenkino iš dalies, priteisdamas iš atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės administracijos ieškovei UAB „Nekilnojamojo turto gama“ 391 207 Eur nuostolių atlyginimą, 5 proc. dydžio metines procesines palūkanas bei bylinėjimosi išlaidas.

Teismas pažymėjo, kad Vilniaus miesto savivaldybės pareikštiems reikalavimams išnagrinėti yra aktuali Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013-10-25 nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-516/2013. Teismas akcentavo, kad nepriklausomai nuo esančių bylų procesinių skirtumų, sandorių negaliojimas ir šioje, ir pirmiau nurodytoje byloje yra grindžiamas tuo pačiu faktiniu pagrindu ir minėtoje byloje Lietuvos Aukščiausiasis Teismas pasisakė ir įvertino kiekvieną Vilniaus miesto savivaldybės administracijos nurodytą argumentą, kuriuo ji grindė sandorių negaliojimą.

Teismas atkreipė dėmesį, kad kasacinis teismas nurodė, jog nuomos teisių įgijimas neskelbiamų derybų būdu buvo galimas. Kasacinis teismas vertino, kad savivaldybės administracija, 2009 m. birželio 3 d. informuodama ieškovę apie Nuomos sutarties nutraukimą, pripažino faktą dėl sutarties sudarymo teisėtumo, nurodydama, jog nuomos paslaugų pirkimas buvo vykdomas neskelbiamų derybų būdu pagal nurodytą Vyriausybės nutarimą. Taigi kasacinės instancijos teismas konstatavo, kad nėra pagrindo sutikti su argumentu, jog Nuomos ir Perleidimo sutartys buvo sudarytos pažeidžiant imperatyviąsias teisės normas. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas taip pat nurodė Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – ir CK) 2.84 straipsnio 2 dalyje nustatytą galimybę pritarti viešojo juridinio asmens organo ultra vires sudarytam sandoriui (tokiu atveju sandoris pradeda galioti nuo jo sudarymo) ir pripažino pagrįsta išvadą, kad atsakovė sudarytam sandoriui pritarė ir jį vykdė, todėl neteko teisės jo ginčyti. Kasacinio teismo teisėjų kolegija vertino, kad argumentai dėl sandorių prieštaravimo Konkurencijos, Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo, Biudžeto sandaros įstatymų nuostatoms yra pernelyg abstraktūs, pagal turinį neišsamūs, nesusiję su nagrinėjamos bylos aplinkybėmis ir pareikštais reikalavimais.

Teismas, įvertinęs, kad Vilniaus miesto savivaldybė, pareikšdama savarankišką ieškinį dėl Nuomos ir Perleidimo sutarčių nuginčijimo, jį grindžia tais pačiais argumentais, kokius kasaciniame skunde buvo nurodžiusi Vilniaus miesto savivaldybės administracija, sprendė, kad išdėstyti ieškovės motyvai nesudaro pagrindo pripažinti niekinėmis arba negaliojančiomis ab initio Nuomos ir Perleidimo sutartis.

Teismas sutiko su UAB „Nekilnojamojo turto gama“ nurodytu argumentu, kad jokių konkrečių imperatyvių teisės normų, kurioms prieštarautų ginčijami sandoriai, Vilniaus miesto savivaldybė nenurodė. Teismo vertinimu, Vilniaus miesto savivaldybė neįrodė, kad būtų nustatytas imperatyvus draudimas sudaryti sutartis, neturint savivaldybės tarybos patvirtinto finansavimo bei sutikimo ir jog šie sandoriai būtų prieštaraujantys juridinio asmens tikslams. Teismo vertinimu, byloje nepaneigtos aplinkybės, kad Nuomos sutartis buvo sudaryta tam, jog būtų užtikrintas savivaldybės administracijos materialinis aprūpinimas, skirtas pagrindinei jos veiklai ir funkcijoms vykdyti, taigi ieškovė buvo suinteresuota nuoma.

Teismas pastebėjo, kad nagrinėjamu atveju Vilniaus miesto savivaldybė, reikšdama alternatyvų reikalavimą, siekia jau nutrauktos Nuomos sutarties pakeitimo tokiu būdu, kad joje būtų nustatyta šalių teisė vienašališkai nutraukti šią sutartį ir apribota kitos šalies teisė į nuostolių atlyginimą. Teismo vertinimu, toks ieškovės reikalavimas yra nepagrįstas, nes reikalaujamas pakeitimas nėra sutarties pakeitimas CK 6.223 straipsnio prasme. Teismas pažymėjo, kad keisti galima tik galiojančios (neatsisakytos) sutarties sąlygas, o nagrinėjamu atveju Nuomos sutartis yra nutraukta Vilniaus miesto savivaldybės administracijos iniciatyva, šis sutarties nutraukimas įsiteisėjusiais teismų procesiniais sprendimais yra pripažintas neteisėtu, be to, ieškovė neįrodė, jog Nuomos sutarties sąlygos nuomotojai suteikė perdėtą pranašumą.

Teismas pažymėjo, kad Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2013-10-25 nutartyje konstatavo, jog Vilniaus miesto savivaldybės administracijai neteisėtai nutraukus terminuotą Nuomos sutartį, ieškovė patyrė nuostolių – negavo pajamų, t. y. nuomos mokesčio, kurį būtų gavusi atsakovei ir toliau vykdant sutartį, ir tarp ieškovės patirtų nuostolių ir atsakovės neteisėtų veiksmų (sutarties nutraukimo) yra priežastinis ryšys. Kasacinis teismas patvirtino, kad teismai pagrįstai priteisė iš atsakovės ieškovei 820 106,90 Lt negautų pajamų – mokėtiną nuomos mokestį nuo 2009 m. birželio 1 d., t. y. dienos, kada atsakovė išsikraustė iš ieškovės patalpų, iki 2009 m. spalio 31 d., t. y. dienos, kada patalpos buvo išnuomotos naujam nuomininkui, ir vertino, kad penkių mėnesių terminas, per kurį ieškovė surado naują nuomininką, nėra per ilgas.

Įvertinęs pirmiau nurodytus kasacinio teismo argumentus, teismas priėjo išvadą, kad nagrinėjamuoju atveju UAB „Nekilnojamojo turto gama“ yra atleista nuo pareigos įrodyti aplinkybes dėl Nuomos sutarties nutraukimo neteisėtumo, priežastinio ryšio tarp neteisėtų veiksmų ir nuostolių atsiradimo bei teisės į nuostolių atlyginimą, tačiau turi pareigą įrodyti nuostolių faktą ir dydį. Teismas pažymėjo, kad į bylą pateikti rašytiniai įrodymai patvirtina ieškovės nurodytas aplinkybes, jog ji ėmėsi įvairių priemonių naujiems nuomininkams surasti – sudarinėjo tarpininkavo sutartis dėl potencialių nuomininkų paieškos, įvairiems ūkio subjektams siūlė patalpų nuomą, kreipėsi į ieškovę su kvietimu prisidėti ieškant patalpų nuomininkų, todėl, teismo nuomone, jis neturi pagrindo spręsti, kad UAB „Nekilnojamojo turto gama“, ieškodama naujų nuomininkų, buvo aplaidi. Teismas nesutiko su atsakovės pozicija, kad kasacinis teismas pirmiau nurodytoje nutartyje išsprendė visų nuostolių atlyginimo klausimą, nes joje, teismo įsitikinimu, aiškiai pasisakyta, jog buvo sprendžiamas klausimas dėl nuostolių, susidariusių per laikotarpį nuo 2009-11-01 iki 2011-06-01, atlyginimo. Teismas pažymėjo, kad atsakovės atsikirtimų motyvai, jog negautų pajamų apskaičiavimas turėjo būti susietas su įmonės pelno–nuostolių ataskaita ir kitais finansiniais dokumentais, yra abstraktaus pobūdžio ir nepaneigia ieškovės pateikto nuostolių apskaičiavimo pagrįstumo, juolab, kad kasacinis teismas tokiu būdu atliktą nuostolių apskaičiavimą pripažino tinkamu.

Tačiau teismas sprendė, kad yra pagrindas nukrypti nuo visiško nuostolių atlyginimo principo, atsižvelgiant į tai, jog Nuomos sutarties šalys, sudarydamos sutartį dešimties metų terminui, nenumatė nuomos mokesčio peržiūrėjimo tvarkos, siejant ją su rinkos kainų pokyčiais, kaip ir draudimo, kad kaina negali būti keičiama. Teismas akcentavo, kad Nuomos sutartį Vilniaus miesto savivaldybės administracija nutraukė ekonominio sunkmečio laikotarpiu, todėl tikėtina, jog vienas esminių faktorių, lėmusių tokius veiksmus, galėjo būti lėšų stygius. Esant tokiai ekonominei situacijai ieškovė turėjo pareigą bendradarbiauti su atsakove ir imtis visų įmanomų protingų priemonių sutartiniams santykiams išsaugoti, taigi ir mažinti nuomos kainą, tačiau teismo vertinimu, tokių įrodymų byloje nėra. Teismas, atsižvelgdamas į visas nustatytas aplinkybes ir vadovaudamasis teisingumo, protingumo, sąžiningumo ir šalių interesų pusiausvyros principais, sprendė, kad yra pagrindas ieškovei priteisiamas iš Vilniaus miesto savivaldybės administracijos negautas pajamas sumažinti 30 proc.

III. Apeliacinių skundų ir atsiliepimų į juos argumentai

Ieškovė Vilniaus miesto savivaldybė ir atsakovė Vilniaus miesto savivaldybės administracija apeliaciniame skunde prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2015 m. gegužės 18 d. sprendimo dalį, kuria atmestas Vilniaus miesto savivaldybės ieškinys ir iš dalies tenkintas UAB „Nekilnojamojo turto gama“ reikalavimas, ir priimti naują sprendimą – Vilniaus miesto savivaldybės ieškinį tenkinti, o UAB „Nekilnojamojo turto gama“ reikalavimus dėl nuostolių atlyginimo atmesti visiškai. Apeliaciniame skunde nurodomi šie pagrindiniai argumentai:

Teismas pažymėjo, kad Vilniaus miesto savivaldybė ieškinį grindžia tais pačiais argumentais, kaip kasacinio teismo nagrinėtoje byloje savivaldybės administracija, tačiau neįvertino, jog savivaldybė pateikė argumentus dėl kompetencijos pažeidimo (kad savivaldybė nebuvo numačiusi finansavimo iš ginčo sutarties kylantiems įsipareigojimams apmokėti). Teismas nepasisakė ir dėl sandorio prieštaravimo viešojo juridinio asmens tikslams. Teismas painioja du skirtingus sandorių negaliojimo pagrindus, t. y. prieštravimą imperatyvioms įstatymo normoms ir negaliojimą pažeidus juridinio asmens tikslus. Ieškovė reikalavimą grindė tiek CK 1.80 straipsniu, tiek ir 1.82 straipsnio 2 dalimi. Pagal Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2007-01-24 ir 2008-02-13 sprendimus asignavimų valdytojas galėjo prisiimti tam tikrus įsipareigojimus, sudaryti sutartis dėl darbų ir paslaugų atlikimo tik tuo atveju, kai taryba yra patvirtinusi jų finansavimo šaltinį. Šiuo atveju taryba nebuvo numačiusi finansavimo ginčo patalpų nuomai, tad minėtos patalpos išnuomotos neteisėtai. Viešieji juridiniai asmenys gali turėti ir įgyti tik tokias civilines teises ir pareigas, kurios neprieštarauja jų steigimo dokumentams ir veiklos tikslams. Bet koks juridinio asmens sandoris, nenumatytas steigimo ar veiklos dokumentuose, neatitinka jo tikslų. Taigi buvo pažeista ieškovės kompetencija, sudaryti sandoriai prieštarauja viešojo juridinio asmens tikslams.Teismas nenurodė realių pagrindų, leidžiančių teigti, kad Nuomos sutarties pakeitimas negalimas. CK 6.228 straipsnyje nėra nurodyta, kurios sutarties sąlygos gali būti keičiamos. Teismas nenurodė teismų praktikos, kuri pagrįstų jo argumentą, kad minėta norma skirta sutarčių sąlygoms, kurios nustato šalių sutartinių įsipareigojimų turinį, o ne procedūrinio pobūžio, kaip nutraukimo sąlygos, nuostatoms keisti. Nuomos sutarties nuostatos aiškiai suteikė perdėtą pranašumą nuomotojui – buvo nustatytos tik nuomotojui palankios sutarties nutraukimo sąlygos. Nuomininkui nutraukus sutartį jam numatytas ne tik 3 mėnesių nuomos mokesčio dydžio baudos mokėjimas, bet ir atsakomybė dėl nuomotojo patiriamų nuostolių, likus patalpoms tuščioms ar jas išnuomojus už mažesnę kainą visą sutarties galiojimo laikotarpį. Kadangi patalpos buvo išnuomotos viešojo juridinio asmens, tokių sąlygų nustatymas akivaizdžiai nesąžiningas bei pažeidžiantis viešąjį interesą. Naujiems nuomininkams buvo nustatytos palankesnės sąlygos. CK 6.288 straipsnio nuostata taikytina, nustačius, kad sutartis neatitinka sąžiningumo bei sąžiningos verslo praktikos reikalavimų. Šioje byloje teismas turėjo būti aktyvus, nes sprendžiamas klausimas susijęs su viešojo intereso užtikrinimu, todėl teismui nusprendus, kad vienašališko sutarties nutraukimo įtvirtinimas negalimas nutraukus sutartį, turėjo būti nustatytas protingas terminas, už kurį galima reikalauti susidariusių nuostolių (t. y. už penkių mėnesių terminą).Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, priteisdamas UAB „Nekilnojamojo turto gama“ nuomos mokestį už 5 mėnesių terminą, vertino laikotarpio pagrįstumą, taigi konstatuotina, kad kasacinis teismas galutinai išsprendė negautų pajamų atlyginimo klausimą ir ieškovės nuostoliai atlyginti visiškai. Nuomotojos reikalavimas priteisti nuostolius už naują laikotarpį tenkintas nepagrįstai. Be to, tinkamai neįvertintas ir naujų nuostolių realumas bei protingumas.Nesutiktina su teismo išvada, kad priteisiamos negautų pajamų sumos dydis mažintinas tik 30 proc. Pats teismas konstatavo, kad iš ieškovės pateiktų įrodymų matyti, jog nuomos mokestis ginčui aktualiu laikotarpiu sumažėjo daugiau kaip 30 proc. Taigi nei jeigu būtų nuspręsta, kad nuostoliai už naują laikotarpį UAB „Nekilnojamojo turto gama“ priteistini, suma turėtų būti mažinama kur kas didesniu procentu. Be to, teismas turėjo skirti ekspertizę ar imtis kitų priemonių siekdamas nustatyti tikrąjį žalos dydį, o ne apytiksliai sumažinti nuostolių dydį.

Ieškovė UAB „Nekilnojamojo turto gama“ apeliaciniame skunde prašo Vilniaus apygardos teismo 2015 m. gegužės 18 d. sprendimą pakeisti ir apeliantės ieškinį tenkinti visiškai. Apeliaciniame skunde nurodomi šie pagrindiniai argumentai:

Teismas nenurodė, kokie į bylą pateikti įrodymai patvirtina teismo nurodytą aplinkybę, kad patalpų nuomos rinkos kainos ginčui aktualiu laikotarpiu sumažėjo 30 proc. Apeliantei tik lieka spėlioti, ką konkrečiai vertino teismas. Jeigu teismas vertino su kitais nuomininkais sudarytų sutarčių sąlygas, apeliantė pabrėžia, kad jos neatspindi rinkos kainų, nes šios sutartys buvo sudarinėjamos visiškai kitomis sąlygomis, nei su atsakove. Nuomos kainą ir terminą atsakovei lėmė tai, kad patalpų įrengimas buvo atliktas pagal jos poreikius ir pageidavimus. Patalpos buvo su visais baldais ir kita atsakovės darbuotojų veiklai reikalinga įranga. O kitiems nuomininkams teko nuomotis esamos būklės, ne naujas patalpas, pritaikytas vienam nuomininkui, dėl ko teko bendrai naudotis bendro naudojimo patalpomis. Atsakovei buvo suteikta teisė (be papildomo mokesčio) naudoti 39 požemines automobilių stovėjimo vietas, kitiems nuomininkams tokia teisė nebuvo suteikta ar suteikta mažesne apimtimi. Nustatytos atsakovei sutartyje nuomos kainos nekviestionavo ir kasacinis teismas byloje Nr. 3K-3-516/2013. Priešingai nei teigia teismas, sutarties 4.3 punktas numatė galimybę nuo kiekvienų metų liepos 1 d. perskaičiuoti nuomos mokestį atsižvelgiant į Statistikos departamento nustatytą ir paskelbtą einamųjų metų Lietuvos vartotojų kainų indeksą. Šios normos tikslas ir buvo suderinti nuomos mokestį su kintačiomis rinkos kainomis. Taigi nuomos kaina ir negautų pajamų dydis turėjo būti įvertinti pagal vartotojų kainų indekso pokyčius. Šalių interesų pusiausvyra reiškia ne ką kitą kaip nuomos mokesčio perskaičiavimą ta pačia tvarka tiek infliacijos, tiek defliacijos atvejais. Teismas galėjo negautų pajamų dydį sumažinti tik 4,3856 proc, tačiau tokio reikalavimo atsakovė nereiškė, todėl ieškovės negautos pajamos sumažintos nepagrįstai.

Atsakovė UAB „Nekilnojamojo turto gama“ atsiliepime į Vilniaus miesto savivaldybės ir jos administracijos apeliacinį skundą prašo apeliacinio skundo netenkinti. Atsiliepimas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:

Apeliantės teigdamos, kad sandoris buvo sudarytas pažeidžiant savivaldybės administracijos teisnumą, nenurodo, kokia steigimo dokumentų nuostata, apibrėžianti viešojo administravimo subjektų kompetenciją, buvo pažeista. Taip pat neįrodinėjama, kad ginčo sutartis dėl savo pobūdžio galėtų prieštarauti juridinio asmens tikslams. Apeliantės ignoruoja ir CK 2.84 straipsnį, pagal kurį jeigu juridinis asmuo vėliau pritaria sandoriui, sandoris galioja nuo jo sudarymo. Šuo atveju apeliantės neabejotinai patvirtino Nuomos sutartį, ją vykdydamos ilgiau nei metus. Pastebėtina, kad iš esmės tokiais pat argumentais savivaldybės administracija grindė savo kasacinį skundą, tačiau teismas šį klausimą jau išsprendė ir konstatavo, jos sudarytam sandoriui buvo pritarta, o pritarus sutarčiai, nebegalima jos ginčyti.Teismas iš esmės konstatavo, kad CK 6.228 straipsniu galima pasinaudoti tol, kol sutartis galioja. Tokios pozicijos laikomasi ir kasacinio teismo praktikoje. Be to, nuomininkė net nebandė su nuomotoju derėtis dėl Nuomos sutarties sąlygų pakeitimo, tiesiog vienašališkai nutraukė sutartį. Nutraukimas pripažintas neteisėtu. Vien tai paneigia galimybę šioje byloje sutartį pakeisti taip, kad jos nutraukimas, kuris jau buvo teismo sprendimu pripažintas neteisėtu, būtų įteisintas. Akivaizdu, kad kasacinio teismo išvados, jog atsakovė neturėjo teisės nutraukti sutartį, turi prejudicinę galią sprendžiant, ar ginčo atveju sutarties sąlygos nuomotojai suteikė nepagrįstą pranašumą ir yra pagrindas jas pakeisti.Kasacinio teismo išnagrinėtoje byloje buvo pareikštas reikalavimas priteisti negautas pajamas už 5 mėnesių laikotarpį. 2009 metų lapkričio mėnesį nuomotoja objektyviai negalėjo reikalauti negautų pajamų už ilgesnį laikotarpį. Kadangi ginčo ribas apibrėžia bylos šalys, teismas, priteisdamas nuostolius vertino būtent nuomotojos nurodytą laikotarpį. Kasacinio teismo nutartyje nėra jokių argumentų ar motyvų, kad už ilgesnį laikotarpį nei 5 mėnesiai, negautos pajamos negali būti priteistos. Apeliantės nepagrįstai teigia, kad kasacinis teismas vertino laikotarpį iki kada ginčo patalpoms buvo surastas pirmasis nuomininkas, kadangi pirmasis nuomininkas sutartį sudarė dar 2009-06-25.Reikalautos negautos pajamos atitiko visas doktrinoje ir teismų praktikoje nurodytas sąlygas, nes atsirado dėl savivaldybės administracijos neteisėtų veiksmų nutraukus sutartį, pajamos neabejotinai būtų gautos, jeigu šalis būtų tebesieję nuomos santykiai, ir nuomotoja pagrįstai tikėjosi ir iš anksto numatė jas gauti. Šalys dėl nuomos mokesčio buvo aiškiai susitarusios sutartyje, taigi nuomotoja būtent tokio dydžio pajamas pagrįstai tikėjosi gauti. Nė viena iš šalių ekspertizės skirti neprašė, o teismas savo iniciatyva šio klausimo spręsti neturėjo.

Vilniaus miesto savivaldybė ir savivaldybės administracija atsiliepime į UAB „Nekilnojamojo turto gama“ apeliacinį skundą prašo šį apeliacinį skundą atmesti. Atsiliepime nurodomi iš esmės analogiški savivaldybės ir jos administracijos apeliaciniame skunde išdėstytiems argumentai dėl UAB „Nekilnojamojo turto gama“ priteistų nuostolių, papildomai pažymint, kad, nors apeliantė nurodė, jog su vėlesniais nuomininkais sudarytos nuomos sutarčių sąlygos nevertintinos, UAB „Nekilnojamojo turto gama“ nepateikė jokių jos teiginius pagrindžiančių įrodymų – nepateikti nuomos kainos skaičiavimo pagrindimai, nėra duomenų, kad vėlesni nuomininkai reiškė pretenzijas ar reikalavo mažesnės kainos dėl patalpų būklės ir jų pritaikymo konkretiems poreikiams. Apeliantės taip pat pažymėjo, kad ekonominio sunkmečio ginčo laikotarpiu aplinkybė yra visuotinai žinoma ir darė didelę įtaką nuomos kainoms. Nuomotojos nurodytas Nuomos sutarties 4.3 punktas numatė vienašalį nuomos mokesčio didinimą, o tai negali būti laikoma nuomos kainos siejimu su rinkos pokyčiais. Nagrinėjamu atveju rinkos pokyčius nuomos kainų srityje lėmė ne infliacija, o ekonominis sunkmetis, dėl kurio vyko ryškus nuomos kainų mažėjimas, o rinkos pokyčiai apima kur kas daugiau veiksnių, nei vartotojų kainų indekso pokyčiai.

IV. Apeliacinės instancijos teismo argumentai ir motyvai

Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinių skundų faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 320 straipsnio 1 dalis).

Apeliantės Vilniaus miesto savivaldybė ir savivaldybės administracija, prašydamos tenkinti Vilniaus miesto savivaldybės ieškinį ir atmesti UAB „Nekilnojamojo turto gama“ ieškinį, nurodo, kad pirmosios instancijos teismas neįvertino savivaldybės argumentų dėl viešojo juridinio asmens kompetencijos pažeidimo sudarant ginčo Nuomos ir Perleidimo sandorius, o taip pat šių sandorių prieštaravimo juridinio asmens tikslams. Apeliančių teigimu, teismas taip pat nepagrįstai atsisakė pakeisti nutrauktą Nuomos sutartį, akivaizdžiai suteikiančią UAB „Nekilnojamojo turto gama“ pranašumą nuomininkės atžvilgiu bei neįvertino priteistų nuostolių realumą ir protingumą.

Apeliantės UAB „Nekilnojamojo turto gama“ įsitikinimu, pirmosios instancijos teismas, tenkinęs jos reikalavimus, nepagrįstai sumažino priteistiną nuostolių sumą 30 procentų. UAB „Nekilnojamojo turto gama“ nuomone, negautų pajamų dydis, įvertinus sutarties nuostatas, galėjo būti sumažintas tik 4,3856 procentais, tačiau savivaldybei nepareiškus tokio reikalavimo, nuostoliai apskritai neturėjo būti sumažinti.

Dėl sandorių neteisėtumo

Apeliančių Vilniaus miesto savivaldybės ir Vilniaus miesto savivaldybės administracijos teigimu, Nuomos ir Perleidimo sandoriai neteisėti ir negalioja, nes Vilniaus miesto savivaldybė nebuvo numačiusi finansavimo iš ginčo Nuomos sutarties kylantiems įsipareigojimams apmokėti, todėl išnuomojus ginčo patalpas, nesant savivaldybės tarybos pritarimo, administracija (asignavimų valdytoja) pažeidė kompetenciją. Be to, minėti sandoriai, apeliančių nuomone, negalioja ir dėl jų prieštaravimo viešojo juridinio asmens veiklos tikslams.

CK 1.82 straipsnio 2 dalis nustato, kad viešųjų juridinių asmenų sudaryti sandoriai, prieštaraujantys jų veiklos tikslams, gali būti pripažįstami negaliojančiais. Kartu pažymėtina, kad šalis, turinti teisę sandorį nuginčyti, gali jį patvirtinti per kitos sandorio šalies arba įstatymų nustatytą terminą. Patvirtinusi sandorį, šalis netenka teisės jį ginčyti (CK 1.79 straipsnio 1 dalis). Preziumuojama, kad šalis sandorį patvirtino, jeigu po to, kai įgijo galimybę sandorį patvirtinti ar nuginčyti, sandorį visiškai ar iš dalies įvykdė (CK 1.79 straipsnio 2 dalies 1 punktas).

CK 2.84 straipsnio 1 dalis įtvirtina, kad sandoriai, kuriuos sudarė viešojo juridinio asmens valdymo organai, pažeisdami savo kompetenciją, nesukelia prievolių juridiniam asmeniui. Tačiau jeigu juridinis asmuo vėliau pritaria sandoriui, sandoris pradeda galioti nuo jo sudarymo (CK 2.84 straipsnio 2 dalis).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. spalio 25 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-516/2013, kurios aktualumo šiuo metu nagrinėjamai bylai apeliantės Vilniaus miesto savivaldybė ir jos administracija apeliaciniame skunde neneigė (pastebėdamos tik tai, kad šiuo metu nagrinėjamoje byloje savivaldybė savo ieškinyje nurodė ir naujus (kasacinio teismo nenagrinėtus) argumentus), pažymėta, jog Nuomos sutartis buvo vykdoma, mokama už patalpų nuomą, savivaldybės administracija naudojosi išnuomotomis patalpomis, taigi sudarytam sandoriui buvo pritarta, o pritarus sandoriui, šalis netenka teisės jo ginčyti (CK 1.79 straipsnis). Taigi, apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegijos vertinimu, atsižvelgus į pirmiau nurodytą teisinį reguliavimą, pagal kurį ir viešojo juridinio asmens sudarytas ginčytinas sandoris gali būti viešojo juridinio asmens patvirtintas, netenkant pastarajam galimybės vėliau reikalauti tokį sandorį pripažinti negaliojančiu, taip pat į tai, kad ginčo sandorių patvirtinimo faktas jau yra konstatuotas pirmiau nurodytoje kasacinio teismo išnagrinėtoje civilinėje byloje, o taip pat akivaizdus ir iš šiuo metu nagrinėjamos bylos medžiagos, apeliantės argumentai dėl sandorių neteisėtumo ir negaliojimo, savivaldybės administracijai pažeidus reikalavimą gauti savivaldybės tarybos pritarimą (sutikimą) nėra pakankami savivaldybės ieškiniui tenkinti. Minėtos išvados ir pirmiau šioje nutartyje nurodyto teisinio reguliavimo nepaneigia ir apeliančių skunde cituojamos teisės normos dėl viešojo juridinio asmens veiklos tikslų (viešųjų interesų tenkinimas) ir to nulemto specialaus teisnumo, tuo labiau, kad apeliantės aiškiai ir konkrečiai neįvardino, kaip ginčo sandoriai, kurie pagal byloje nustatytas aplinkybes buvo sudaryti savivaldybės administracijai aprūpinti, sudaryti sąlygas jos funkcijoms vykdyti (taigi ir apeliančių akcentuojamiems viešiesiems interesams tenkinti), prieštaravo savivaldybės steigimo dokumentams ir jos veiklos tikslams.

Teisėjų kolegijos vertinimu, ta aplinkybė, kad nuomininkė (savivaldybės administracija) daugiau negu metus laiko naudojosi ginčo patalpomis bei mokėjo nuomos mokestį, patvirtina, jog savivaldybės administracija buvo suinteresuota šia nuoma, ji jai, kaip jau buvo aptarta pirmiau, buvo reikalinga pagrindinei veiklai ir funkcijoms vykdyti. Savo ruožtu apeliančių nurodoma aplinkybė, kad prasidėjus ekonominei krizei vykdyti įsipareigojimus pagal tokią Nuomos sutartį buvo netikslinga, o sandorių sudarymo tikslingumo klausimas nebuvo apsvarstytas Vilniaus miesto savivaldybės tarybos, teisėjų kolegijos nuomone, savaime nepakankama sandorio prieštaravimui viešojo juridinio asmens veiklos tikslams pagrįsti, o taip pat sandorio negaliojimui konstatuoti, kai, kaip jau minėta pirmiau, yra nustatytas sandorio patvirtinimo jo vykdymu faktas. Pastebėtina, kad Vilniaus miesto savivaldybės ir jos administracijos statusas, be kita ko, jų tikslas užtikrinti viešuosius interesus, nepaneigia jų prievolės laikytis ir sąžiningai vykdyti laisva valia prisiimtus sutartinius santykius. Aplinkybę, kad sudarydama, vykdydama ir nutraukdama sutartis, savivaldybė veikia ne kaip viešojo administravimo įgaliojimus turinti institucija, bet kaip civiliniuose teisiniuose santykiuose dalyvaujantis viešasis juridinis asmuo, pažymėjo ir Lietuvos Aukščiausiasis Teismas civilinėje byloje Nr. 3K-3-516/2013. Savo ruožtu lėšų stygius ir patalpų poreikio pasikeitimas ekonominio sunkmečio metu, teisėjų kolegijos nuomone, besąlygiškai neatleidžia tokio viešojo juridinio asmens nuo pareigos sąžiningai vykdyti jo prisiimtas prievoles ir nelemia tokių sandorių tapimo prieštaraujančiais juridinio asmens veiklos tikslams.

Įvertinusi visas pirmiau nurodytas teisines ir faktines aplinkybes, teisėjų kolegija priėjo išvadą, kad Vilniaus miesto savivaldybės ir jos administracijos apeliaciniame skunde akcentuojami argumentai dėl tariamo sandorių negaliojimo pažeidus viešojo juridinio asmens kompetenciją ir veiklos tikslus, nesudaro pakankamo pagrindo pripažinti skundžiamą pirmosios instancijos teismo sprendimą nepagrįstu ir (ar) neteisėtu. Papildomai pažymėtina ir tai, kad nors pirmosios instancijos teismas detaliai neaptarė apeliančių argumentų dėl savivaldybės tarybos sutikimo ginčo sutartims finansuoti nebuvimo bei sandorių atitikimo viešojo juridinio asmens veiklos tikslams, iš skundžiamo sprendimo turinio, be kita ko pirmosios instancijos teismo akcentuotos aplinkybės dėl esamo sandorių patvirtinimo, darytina išvada, kad teismas analizavo bei įvertino visas Vilniaus miesto savivaldybės bei jos administracijos akcentuotas aplinkybes.

Dėl Nuomos sutarties keitimo galimybės

Vilniaus miesto savivaldybės ir Vilniaus miesto savivaldybės administracijos įsitikinimu, pirmosios instancijos teismas nepagrįstai atsisakė pakeisti ginčo Nuomos sutartį, nurodant, kad „šalys turi teisę vienašališkai nutraukti šią sutartį raštu įspėjus kitą šalį prieš penkis kalendorinius mėnesius, šiuo atveju kompensacijos, netesybos ir pan. mokėjimai yra netaikomi ir nemokami“.

Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad ginčo Nuomos sutartis buvo nutraukta dar 2009 metais pačios Vilniaus miesto savivaldybės administracijos iniciatyva. Teismai, inter alia ir Lietuvos Aukščiausiasis Teismas civilinėje byloje Nr. 3K-3-516/2013, tokį vienašališkai nuomininkės atliktą sutarties nutraukimą pripažino neteisėtu, konstatuodami UAB „Nekilnojamojo turto gama“ teisę į nuostolių, patirtų dėl Vilniaus miesto savivaldybės administracijos neteisėtų veiksmų (sutarties nutraukimo), atlyginimą.

Savo ruožtu šioje byloje apeliantės siekia jau nutrauktos ir nebegaliojančios sutarties nuostatų pakeitimo pagal CK 6.223 ir 6.228 straipsnius, pakeitimo būtinumą motyvuodamos sutarties suteikiamu nepagrįstu pranašumu patalpų nuomotojui (UAB „Nekilnojamojo turto gama“).

Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija, įvertinusi pirmosios instancijos teismo ir apeliančių argumentus, taip pat CK 6.223 ir 6.228 straipsnių turinį ir jų taikymo tikslus, sutinka su pirmosios instancijos teismo pozicija, kad pagal minėtus straipsnius galima keisti tik galiojančios (o ne jau nutrauktos) sutarties sąlygas. Sutarties sąlygų keitimo institutas ir, visų pirma, apeliančų akcentuojama CK 6.228 straipsnyje įtvirtinta norma, leidžianti keisti sutarties sąlygas, skirta užtikrinti sutarties šalių interesų pusiausvyrą, sąžiningumo principo laikymąsi sutarties vykdymo metu, taip pat išsaugoti sutartinius santykius, suteikiant šaliai, iš kurios pagal sutartį reikalaujama neproporcingo ir neprotingo įsipareigojimo vykdymo, galimybę tokią sutartį vis dėlto įvykdyti (pakeitus nesąžiningas sąlygas).

Minėtą išvadą, teisėjų kolegijos nuomone, patvirtina ir kasacinio teismo praktika, kurioje, nagrinėjant sutarties sąlygų keitimo galimybę, pažymėta, kad esant esminei šalių teisių ir pareigų neatitikčiai, būtų nesąžininga ir neprotinga reikalauti vykdyti sutartį, tokiu atveju šalis, kuri būtų nukentėjusioji, turi teisę pareikšti kitai šaliai, kad atsisako vykdyti tokią sutartį ar tam tikros jos sąlygos, tai jos galima atsisakyti vienašališkai, nesikreipiant į teismą. CK 6.228 straipsnio 2 dalis suteikia teisę nukentėjusiai šaliai teisę reikalauti teismo tvarka pakeisti sutarties sąlygas, taigi nukentėjusi šalis turi pasirinkimą: pirma, ji gali iš viso atsisakyti sutarties arba tam tikros sąlygos; antra, ji gali reikalauti pakeisti sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2014 m. liepos 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-380/2014). Taigi galimas tik vieno iš dviejų variantų pasirinkimas – arba pakeitimas ir tolesnis pakeistos sutarties vykdymas, arba atsisakymas. Savo ruožtu šaliai atsisakius sutarties (arba, tuo labiau, nutraukus sutartį prieš daug metų), jos (sąlygos) vėlesnis keitimas nebegalimas. Atsižvelgus į tai, pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis dėl atsisakymo keisti jau nutrauktą Nuomos sutartį yra visiškai pagrįsta ir teisėta.

Įvertinus pirmiau nurodytą aplinkybę, kad sutarties sąlygos pakeitimas po sutarties nutraukimo negalimas, apeliančių nurodyti argumentai dėl Nuomos sutarties sąlygų ieškovei UAB „Nekilnojamojo turto gama“ suteikto nepagrįsto pranašumo nuomininkės atžvilgiu, teisėjų kolegijos vertinimu, nagrinėjamo klausimo kontekste nebeturi teisinės reikšmės, todėl plačiau šie argumentai šioje nutarties dalyje nenagrinėjami.

Dėl nuostolių (negautų pajamų) priteisimo

Kaip jau buvo teisingai konstatuota pirmosios instancijos teismo ir ko faktiškai neginčijo Vilniaus miesto savivaldybė bei jos administracija, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas civilinėje byloje Nr. 3K-3-516/2013 konstatavo tiek Vilniaus miesto savivaldybės administracijos neteisėtus veiksmus, vienašališkai nutraukus Nuomos sutartį, tiek priežastinį ryšį tarp atliktų neteisėtų veiksmų bei ieškovo patiriamų dėl tokio nutraukimo nuostolių (nuomos mokesčio, kurį ieškovė būtų gavusi atsakovei nenutraukus sutarties, negavimo), todėl UAB „Nekilnojamojo turto gama“ atleista nuo šių civilinės atsakomybės sąlygų pakartotinio įrodinėjimo šioje byloje.

Teisėjų kolegija, įvertinusi minėtą 2013 m. spalio 25 d. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartį, nesutinka su apeliančių Vilniaus miesto savivaldybės ir savivaldybės administracijos argumentu, kad kasacinis teismas nurodytoje byloje galutinai išsprendė UAB „Nekilnojamojo turto gama“ negautų pajamų priteisimo klausimą ir šiuo metu nagrinėjamoje byloje ieškovės pareikštas reikalavimas dėl nuostolių atlyginimo yra neteisėtas ir negali būti tenkintas. Iš minėtos kasacinio teismo nutarties turinio akivaizdu, kad teisėjų kolegija analizavo tik UAB „Nekilnojamojo turto gama“ nurodytą laikotarpį nuo 2009 m. birželio 1 d. (kai savivaldybės administracijos darbuotojai išsikraustė iš patalpų) iki 2009 m. spalio 31 d. dienos ir prašomų priteisti už šį laikotarpį nuostolių bei jų dydžio pagrįstumą, tačiau kasacinio teismo teisėjų kolegija nutartyje nepasisakė dėl maksimaliai galimo priteisti iš savivaldybės administracijos nuostolių dydžio ar maksimalaus laikotarpio ir tuo labiau nekonstatavo, kad negautos pajamos ieškovei gali būti priteistos tik už 5 mėnesius. Kita vertus, sutiktina, kad ta aplinkybė, jog kasacinis teismas analizavo, ar penkių mėnesių laikotarpis nelaikytinas per ilgu nuomininkui surasti, o taip pat ar šiuo laikotarpiu nėra pagrindo pripažinti aplaidaus (nepakankamai aktyvaus ir pan.) UAB „Nekilnojamojo turto gama“ elgesio, patvirtina teismo pareigą vertinti, ar UAB „Nekilnojamojo turto gama“ nuostolių atlyginimas už naują jos nurodytą laikotarpį (nuo 2009 m. lapkričio 1 d. iki 2011 m. birželio 1 d.) bus pagrįstas ir proporcingas, atitiks kertinius sąžiningumo, teisingumo bei protingumo principus (CK 1.5 straipsnis).

Pagal ginčo Nuomos sutarties 8.2 punktą, jeigu sutartis pasibaigia dėl nuomininko kaltės, jis įsipareigoja sumokėti ne tik 3 mėnesių nuomos mokesčio dydžio baudą, bet ir atsako už žalą, kurią patiria nuomotojas dėl to, kad patalpos, nuomininkui jas atlaisvinus ir grąžinus, lieka stovėti tuščios arba turi būti išnuomotos už mažesnę kainą. Nuomininko atsakomybė lieka galioti iki šia sutartimi nustatyto nuomos termino, kuris pagal sutarties 1.2.8. punktą sudarė 10 metų, skaičiuojamų nuo patalpų nuomininkui perdavimo momento, pabaigos.

Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegijos įsitikinimu, įvertinus apeliančių Vilniaus miesto savivaldybės ir administracijos nurodytas aplinkybes, inter alia tai, kad faktiškai pagal sudarytos Nuomos sutarties sąlygas nuomininkė (savivaldybės administracija) negalėjo atsisakyti nuomojamų patalpų ir nutraukti sutarties visus 10 metų (išskyrus atvejį, jei patalpos pasidaro nebetinkamomis naudoti nuomos tikslams arba nuomotojas kliudo naudotis patalpomis pagal paskirtį), taip pat atsižvelgus į visuotinai pripažįstamą ekonominės krizės, prasidėjusios 2008 metais ir turėjusios didelę įtaką nekilnojamojo turto, darbo ir kitoms rinkoms, įmonių veiklai, vartojimui, aplinkybę (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. gegužės 31 d. nutartį civilinėje byloje Nr.3K-3-265/2011), be kita ko į tai, kad šių pokyčių nebuvo įmanoma tiksliai numatyti, taip pat atsižvelgusį į CK 6.251 straipsnio 2 dalį, pagal kurią teismas, įvertindamas atsakomybės prigimtį, šalių turtinę padėtį ir jų tarpusavio santykius, gali sumažinti nuostolių atlyginimo dydį, jeigu dėl visiško nuostolių atlyginimo atsirastų nepriimtinų ir sunkių pasekmių, taip pat į kasacinio teismo praktikoje ne kartą išsakytą poziciją, jog ne visada pacta sunt servanda principo besąlygiškas laikymasis užtikrina šalių interesų pusiausvyrą, tam tikrais atvejais jo taikymas gali lemti bendrųjų teisės principų (teisingumo, protingumo, sąžiningumo), įtvirtintų CK 1.5 straipsnyje, pažeidimą (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2011 m. gegužės 31 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-265/2011; 2012 m. balandžio 10 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-150/2012; 2014 m. liepos 24 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-380/2014, kt.), priėjo išvadą, kad pagrįstais ir protingais, atitinkančiais kertinius sąžiningumo ir teisingumo principus (CK 1.5 straipsnis), nuostoliais gali būti laikomi tik nuostoliai, ieškovės UAB „Nekilnojamjo turto gama“ patirti ne daugiau kaip už 1 (vienerius) metus nuo sutarties nutraukimo momento. Teisėjų kolegijos nuomone, UAB „Nekilnojamojo turto gama“ negautų pajamų už visą sutartyje numatytą 10 metų terminą atlyginimas ne tik nepagrįstai perkelia visa ieškovės verslo riziką savivaldybės administracijai, bet ir iš esmės pažeidžia atsakomybės protingumo, proporcingumo principus, todėl tokios sutarties sąlygos vykdymas, teisėjų kolegijos vertinimu, šiuo atveju negali būti ginamas, tuo labiau, kad, atsižvelgus į teismų praktiką po ekonominės krizės pradžios, teisėjų kolegijos įsitikinimu, nėra pagrindo neabejotinai konstatuoti, jog ieškovė būtų galėjusi gauti tokio pat dydžio nuomos mokestį (61 Lt už 1 kv. m) visus 10 metų, o atsakovė (savivaldybės administracija) nebūtų galėjusi teismo tvarka pakeisti sutarties sąlygų ar įstatymų nustatyta tvarka atsisakyti sutarties. Teisėjų kolegijos vertinimu, vienerių metų terminas yra pakankamas ir protingas naujam (naujiems) nuomininkui (nuomininkams) analogiškomis sąlygomis rasti, savo ruožtu ta aplinkybė, kad per tokį terminą rasti nuomininko, sutinkančio mokėti tokį pat mokestį, kokį privalėjo mokėti atsakovė, už nuomojamas patalpas nepavyko, tik pagrindžia aplinkybę, kad rinkos sąlygos dėl objektyvių kriterijų (be kita ko ekonominės krizės) pakito, o tokių pasikeitimų rizika negali būti visa apimtimi perkelta atsakovei.

Pastebėtina ir tai, kad skirtingai nei nurodė pirmosios instancijos teismas skundžiamame sprendime, byloje nėra įrodymu, jog visu laikotarpiu, už kurį šioje byloje prašoma priteisti negautas pajamas, ieškovė UAB „Nekilnojamojo turto gama“ veikė aktyviai, rūpestingai ieškodama naujų nuomininkų jos patalpoms. Visi ieškovės veiksmai ieškant nuomininkų, patvirtinti teismo minėtų, byloje esančių įrodymų apie tarpininkavimo sutarčių sudarinėjimą, patalpų siūlymą įvairiems ūkio subjektams ir pan. (1 t., 32 – 97 b. l.), atlikti 2009 metais, o duomenų, kokie konkretūs veiksmai buvo atlikti ginčo laikotarpiu nuo 2009 m. lapkričio 1 d. iki 2011 m. birželio 1 d., nėra.

Kadangi už pirmuosius nuo ginčo sutarties nutraukimo momento praėjusius penkis mėnesius ieškovės patirti nuostoliai jau jai priteisti minėtoje civilinėje byloje (Nr. 3K-3-516/2013), ieškovei UAB „Nekilnojamojo turto gama“ iš atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės administracijos priteistini nuostoliai už likusius 7 mėnesius, t. y. nuo 2009 m. lapkričio 1 d. iki 2010 m. gegužės 31 d. Pagal bylos medžiagą už šį laikotarpį ieškovė iš atsakovės, jeigu būtų ir toliau mokamas 136 912,67 Lt per mėnesį nuomos mokestis, galėjo tikėtis gauti 958 388,69 Lt (277 568,55 Eur) mokestį (be PVM). Byloje esantys duomenys patvirtina, kad už laikotarpį nuo 2009 m. gruodžio 1 d. iki 2010 m. gegužės 31 d. UAB „Nekilnojamojo turto gama“ iš Transporto investicijų direkcijos gavo 199 608,60 Lt (be PVM), iš UAB „Eco Energy Consult“ už laikotarpį nuo 2010 m. sausio 4 d. iki gegužės 31 d. – 9 807,24 Lt (be PVM), o iš VšĮ „Teisinės ir ekonominės informacijos centras“ už laiką nuo 2009 m. lapkričio 1 d. iki 2010 m. kovo 15 d. gavo 7 398,39 Lt (be PVM), taigi iš viso iš naujų nuomininkų per nurodytą 7 mėnesių laikotarpį ieškovė gavo 216 814,23 Lt (62 793,74 Eur). Atsižvelgiant į tai, kas nurodyta, konstatuotina, kad per laikotarpį nuo 2009 m. lapkričio 1 d. iki 2010 m. gegužės 31 d. UAB „Nekilnojamojo turto gama“ iš viso negavo 214 774,81 Eur sumos, kurią būtų gavusi iš savivaldybės administracijos, jeigu sutartis būtų toliau vykdoma, todėl būtent ši suma ir turi būti priteista ieškovei UAB „Nekilnojamojo turto gama“, kaip jos nuostolių, patirtų dėl neteisėto sutarties nutraukimo, atlyginimas.

Atsižvelgiant į tai, kad šiuo atveju priteistina nuostolių suma nėra mažinama 30 procentų, kaip kad padarė pirmosios instancijos teismas, UAB „Nekilnojamojo turto gama“ argumentai dėl galimybės mažinti nuostolių dydį tik 4,3856 procento pagal Nuomos sutarties 4.3 punktą faktiškai nebeturi teisinės reikšmės. Tačiau siekdama visapusiško apeliacinių skundų motyvų išnagrinėjimo, teisėjų kolegija pažymi, kad Nuomos sutarties 4.3 punkte, pagal kurį nuomos mokestis nuomotojo vienašališkai keičiamas, jei Lietuvos Respublikos statistikos departamento nustatytas ir paskelbtas einamųjų metų Lietuvos vartotojų kainų indeksas (toliau – ir VKI) yra didesnis nei prieš tai ėjusių kalendorinių metų VKI, įtvirtinta galimybė tik didinti (o ne mažinti) nuomos mokestį ir tik nuomotojo vienašališku sprendimu, įvertinus viso labo vieną rodiklį – VKI, tačiau ši sąlyga, kaip ir nurodė Vilniaus miesto savivaldybė bei administracija, nelaikytina šalių sutartu kainos keitimo tvarkos nustatymu ir tuo labiau, įvertinus sutarties 10.1 punktą, pagal kurį leidžiama daryti rašytinius sutarties pakeitimus, nelaikytina draudžiančia šalims keisti kainą dėl kitų, 4.3 punkte nenurodytų, priežasčių.

Kita vertus, sutiktina su UAB „Nekilnojamojo turto gama“ pozicija, kad byloje nėra pakankamai duomenų, leidžiančių teigti, jog nuomos kainos rinkoje ginčo laikotarpiu sumažėjo būtent 30 procentų ir šiuo pagrindu mažinti priteistinų nuostolių sumą. Savo ruožtu Vilniaus miesto savivaldybė ir jos administracija, teigdamos, kad priteisti nuostoliai, atsižvelgiant į rinkos pokyčius, turėjo būti mažinami kur kas didesniu nei 30 procentų dydžiu, ne tik nepateikė šiuos teiginius pagrindžiančių įrodymų, bet net nenurodė tikslaus, jų nuomone taikytino, procento dydžio, o būtent šioms apeliantėms tenka pareiga įrodyti jų teigiamas aplinkybes (CPK 178 straipsnis). Teisėjų kolegijos vertinimu, ta aplinkybė, kad savivaldybė ar savivaldybės administracija yra viešasis juridinis asmuo, savaime nereiškia, jog jos yra atleidžiamos nuo CPK įtvirtintos įrodinėjimo pareigos, todėl nepagrįstas apeliančių argumentas, kad pats teismas turėjo skirti ekspertizę ar imtis kitų veiksmų žalos dydžiui (ir jo sumažinimo procentui) nustatyti, kai tuo tarpu apeliantės ne tik nereiškė tokio prašymo (skirti ekspertizę), bet ir neteikė jų argumentų pagrindžiančių įrodymų.

Teisėjų kolegija taip pat pažymi, kad atsižvelgus į pirmiau nurodytas aplinkybes, taip pat į tai, jog byloje yra pateikta auditoriaus ataskaita (2 t., 61–64 b. l.), iš kurios matyti, kad nerasta jokių neatitikimų tarp UAB „Nekilnojamojo turto gama“ deklaruojamų gautų iš naujų nuomininkų pajamų ir faktinės, auditoriaus pagal apskaitos ir kitus dokumentus nustatytos, situacijos, apeliacinės instancijos teismo pirmiau šioje nutartyje nustatytų, už vienerius metus ieškovės patirtų ir jai priteistinų nuostolių mažinti dar 30 procentų ar daugiau nėra jokio faktinio ar teisinio pagrindo, tuo labiau, kad atsakovė, kaip konstatuota kasacinio teismo nutartyje, nebenorėdama tęsti nuomos santykių, nebandė iš pradžių tartis dėl sąlygų pakeitimo, nebendradarbiavo su ieškove, todėl ieškovei priteistinų už vienerius metus nuostolių sumažinimas nebeatitiktų šalių interesų pusiausvyros principo.

Remdamasi tuo, kas išdėstyta, teisėjų kolegija priėjo išvadą, kad pirmosios instancijos teismo sprendimas keistinas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 3 punktas), nustatant, jog ieškovei UAB „Nekilnojamojo turto gama“ iš atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės administracijos priteistinas ne 391 207 Eur, o 214 774,81 Eur nuostolių atlyginimas.

Dėl bylinėjimosi išlaidų

CPK 93 straipsnio 5 dalyje įtvirtinta, kad jeigu apeliacinės instancijos teismas pakeičia teismo sprendimą, jis atitinkamai pakeičia bylinėjimosi išlaidų paskirstymą.

Iš byloje esančių duomenų nustatytą, kad UAB „Nekilnojamojo turto gama“ sumokėjo 23 297 Lt žyminį mokestį už pateiktą ieškinį ir patyrė 1 615 Lt advokato atstovavimo ieškovei pagal jos ieškinį pirmosios instancijos teisme išlaidų. Patenkinus 38 procentus UAB „Nekilnojamojo turto gama“ ieškinio reikalavimų, ieškovei UAB „Nekilnojamojo turto gama“ iš atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės administracijos priteistina 2 563,97 Eur žyminio mokesčio ir 177,74 Eur atstovavimo išlaidų atlyginimas.

Kitų pirmosios instancijos teisme šalių galimų bylinėjimosi išlaidų buvimo faktą bei dydį patvirtinantys įrodymai į bylą nepateikti.

Netenkinus UAB „Nekilnojamojo turto gama“ apeliacinio skundo, jos patirtos apeliacinės instancijos teisme išlaidos dėl šio skundo parengimo ir žyminio mokesčio sumokėjimo nepriteisiamos. UAB „Nekilnojamojo turto gama“ nepateikus įrodymų, patvirtinančių išlaidų atsiliepimui į savivaldybės ir administracijos apeliacinį skundą parengti buvimo faktą bei dydį, bylinėjimosi išlaidų atlyginimas iš Vilniaus miesto savivaldybės ir jos administracijos nepriteistinas.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 3 punktu,

Rezoliucinė dalis

nutaria:

Vilniaus apygardos teismo 2015 m. gegužės 18 d. sprendimą pakeisti.

Priteisti ieškovei uždarajai akcinei bendrovei „Nekilnojamojo turto gama“ (j. a. k. 126346081) iš atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės administracijos (j. a. k. 188710061) 214 774,81 Eur (dviejų šimtų keturiolikos tūkstančių septynių šimtų septyniasdešimt keturių eurų 81 ct) nuostolių atlyginimą, 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą 214 774,81 Eur (dviejų šimtų keturiolikos tūkstančių septynių šimtų septyniasdešimt keturių eurų 81 ct) sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2011 m. spalio 3 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, taip pat 2 563,97 Eur (du tūkstančiai penki šimtai šešiasdešimt trys eurai 97 ct) žyminio mokesčio ir 177,74 Eur (vienas šimtas septyniasdešimt septyni eurai 74 ct) atstovavimo išlaidų atlyginimas.

Kitą sprendimo dalį palikti nepakeistą.