Panevėžio apylinkės teismo sprendimas

1. Pareikštu ieškinio reikalavimu ieškovė UAB „Mano Būstas Vilnius“ prašė priteisti iš atsakovo 1 619,55 Eur skolos, 5 procentų dydžio metinių procesinių palūkanų bei bylinėjimosi išlaidų. Ieškinio reikalavime, taip pat teismo posėdžio metu ieškovės atstovė nurodė, kad UAB „Mano Būstas Vilnius“ yra paskirta daugiabučio namo, esančio adresu (duomenys neskelbtini), butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės administratoriumi Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 4.84 straipsnio 4 dalyje numatyta tvarka Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymo pagrindu. Atsakovas A. Z. yra buto (patalpos), esančio adresu (duomenys neskelbtini), savininkas. Ieškovė suteikė namo savininkų bendrosios dalinės nuosavybės administravimo, eksploatavimo ir komunalines paslaugas name, kuriame atsakovas nuosavybės teise turi nurodytą butą (patalpas). Pastarajam bendrosios dalinės nuosavybės teise taip pat priklauso namo bendrojo naudojimo objektai, kuriuos atsakovas privalo išlaikyti ir mokėti mokesčius bei kitas rinkliavas už jų priežiūrą CK 4.82 straipsnio 3 dalies, 4 dalies pagrindu. Ieškovė nurodė, kad atsakovo įsiskolinimas už laikotarpį nuo 2024 m. balandžio 1 d. iki 2024 m. rugpjūčio 31 d. priskaičiuotus mokesčius už bendrosios dalinės nuosavybės administravimą ir kitas paslaugas, tenkantis atsakovui nuosavybės teise priklausančiam butui (patalpoms) yra 1 619,55 Eur, kurį prašė priteisti.

3. Byloje pateiktu dubliku ieškovė detalizavo, kad atsakovui skolos susidarymo laikotarpiu buvo suteiktos sekančios paslaugos: administravimas, kaupiamųjų lėšų rinkimas, šildymo ir karšto vandens sistemų priežiūra, šildymo sistemos stovo keitimo darbai ir kt. Ieškovei yra žinoma, kad patalpas, esančias adresu (duomenys neskelbtini), kurios priklauso atsakovui, nuomojasi dvi nuomininkės: 2024 m. sausio 29 d. sudarytas Trišalis susitarimas Nr. (duomenys neskelbtini) su atsakovu ir MB “ (duomenys neskelbtini)“, kuriai pagal susitarimą mokesčiai skaičiuojami atskiroje kliento kortelėje ir sąskaitos išrašomos proporcingai nuomojamai patalpos daliai; 2024 m. spalio 7 d. sudarytas Trišalis susitarimas Nr. (duomenys neskelbtini) su atsakovu ir nuomininke UAB „(duomenys neskelbtini)“, kuriai taip pat mokesčiai skaičiuojami atskiroje kliento kortelėje ir sąskaitos išrašomos proporcingai nuomojamai patalpos daliai. Ieškovė į bylą teikė sąskaitas, išrašytas ir teiktas atsakovui skolos susidarymo laikotarpiu nuo 2024 m. balandžio 1 d. iki 2024 m. rugpjūčio 31 d., taip pat 2024 m. spalio 31 d. sąskaitą Nr. (duomenys neskelbtini), kurioje matyti, kad ieškovė vadovaudamasi Trišaliu susitarimu atliko perskaičiavimą už paslaugas, kurias turi apmokėti nuomininkė UAB „(duomenys neskelbtini)“. Ieškovė atkreipė dėmesį, kad Trišalio susitarimo su šia nuomininke 1.2 papunktyje numatyta, kad nuomininkė įsipareigoja sumokėti administratoriui už suteiktas paslaugas nuo 2024 m. balandžio 1 d., todėl iki šio termino (nuo 2024 m. vasario 1 d. iki 2024 m. kovo 31 d. pagal 2024 m. balandžio 30 d. sąskaitą Nr. (duomenys neskelbtini)) už ieškovės suteiktas paslaugas turi atsiskaityti patalpų savininkas, t. y. atsakovas. Ieškovė taip pat pažymėjo, kad pagal CK 4.82 straipsnio 1 dalį butų ir kitu patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendro naudojimo patalpos (pastato laiptinės, holai, koridoriai, galerijos, palėpės, sandėliai, rūsiai, pusrūsiai ir kitos patalpos, bendrojo naudojimo balkonai, lodžijos, terasos ir kt.), pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė - techninė ir kitokia įranga. Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų teisės į bendrąja daline nuosavybe esantį turtą grindžiamos proporcingumo principu (CK 4.82 straipsnio 5 dalis). Ieškovės teigimu, Trišaliuose susitarimuose atsakovės patalpų nuomininkėmis, kuriais remiasi atsakovas šalys susitarė, kad mokesčiai už daugiabučio gyvenamojo namo, kuriame yra patalpos bendrosios nuosavybės remonto ir / ar atnaujinimo darbus bei kaupiamąsias lėšas apmoka savininkas. Ieškovė vadovaudamasi susitarimu mokestį už terasos remonto darbus priskaitė į sąskaitą atsakovui, kuris ir turi jas atlyginti. Ieškovė atsižvelgdama į tai, kad į teismą dėl skolos priteisimo kreipėsi iki skolos perskaičiavimo pagal Trišalį susitarimą su nuomininke UAB „(duomenys neskelbtini)“, teikė patikslintą ieškinio reikalavimą. Teismui pateiktame dublike ieškovė taip pat nurodė, kad atsakovui skaičiuojamos skolos susidarymo laikotarpiu buvo atlikti šildymo sistemos stovo keitimo atidengiant vamzdynus grindyse darbai, avarijų nustatymo ir lokalizavimo, šalto vandens sistemose darbai, šildymo sistemos vamzdyno atkarpos keitimo darbai, skylės užtaisymo duryse darbai, šildymo sistemos ir šilumokaičio plovimo darbai ir terasos remonto darbai. Ieškovė detalizavo kiekvieną atliktą darbą, nurodydama, kad: 1) šildymo sistemos stovo keitimo, atidengiant vamzdynus grindyse, darbų kaina yra 128,10 Eur, priskaityta pagal 2024 metų gegužės mėnesio atliktų darbų priėmimo aktą Nr. (duomenys neskelbtini); 2) avarijų nustatymo ir lokalizavimo, šalto vandens sistemose darbų kaina yra 58,56 Eur, priskaityta pagal 2024 metų birželio mėnesio atliktų darbų priėmimo aktą Nr. (duomenys neskelbtini); 3) šildymo sistemos vamzdyno atkarpos keitimo darbų kaina yra 240,92 Eur, priskaityta pagal 2024 metų birželio mėnesio atliktų darbų priėmimo aktą Nr. (duomenys neskelbtini); 4) skylės užtaisymo duryse darbų kaina yra 275,29 Eur, priskaityta pagal 2024 m. gegužės 28 d. statinio apžiūros aktą Nr. (duomenys neskelbtini) bei 2024 metų birželio mėnesio atliktų darbų priėmimo aktą Nr. (duomenys neskelbtini); 5) šildymo sistemos ir šilumokaičio plovimo darbų kaina yra 194,45 Eur, priskaityta pagal 2024 metų liepos mėnesio atliktų darbų priėmimo aktą Nr. (duomenys neskelbtini); 6) terasos remonto darbų kaina yra 15 287,20 Eur, priskaityta pagal 2023 m. liepos 7 d. statinio apžiūros aktą Nr. (duomenys neskelbtini) bei 2024 m. rugpjūčio 26 d. atliktų darbų priėmimo aktą. Ieškovė nurodė, kad mokestis už atliktus darbus paskirstytas butų ir kitų patalpų savininkams proporcingai turimam naudingam plotui. Papildomai atliktų darbų pagrindas: Privalomieji daugiabučių gyvenamųjų namų techninės priežiūros reikalavimai (LR statybos įstatymas). Taip pat pažymėjo, kad ieškovė turi teisę vykdyti namo bendrojo naudojimo objektų remonto darbus be namo patalpų savininkų sutikimo: 1) kai nustatytus namo bendrojo naudojimo objektų defektus nelikvidavus nedelsiant grėstų pavojus žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai, arba būtų galimi dideli materialiniai nuostoliai (Statybos techninio reglamento STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka. Naujų nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo tvarka“ 96 punktas); 2) kai dėl namo bendrojo naudojimo objektų remonto darbų vykdymo yra CK 4.85 straipsnio nustatyta tvarka priimtas namo patalpų savininkų sprendimas. Šiuo konkrečiu atveju, pasak ieškovės, minėti darbai buvo avariniai, ieškovė avarijos likvidavimo darbus atliko nedelsiant, darbų atlikimui nebuvo skelbiamas konkursas ir juos atliko UAB „(duomenys neskelbtini)“, su kuria ieškovė yra sudariusi ilgalaikę darbų sutartį.

4. Kartu su dubliku ieškovė byloje pateikė patikslintą ieškinio reikalavimą, kuriuo patikslino, kad atsakovo įsiskolinimas už laikotarpį nuo 2024 m. balandžio 1 d. iki 2024 m. rugpjūčio 31 d. priskaičiuotus mokesčius už bendrosios dalinės nuosavybės administravimą ir kitas paslaugas, tenkantis atsakovui nuosavybės teise priklausančiam butui / patalpai yra 1 523,91 Eur. Ieškovė taip pat prašė priteisti iš atsakovo 5 procentų dydžio metines procesines palūkanas bei bylinėjimosi išlaidas.

5. Byloje pateiktu tripliku atsakovas nurodė, kad gavęs ir susipažinęs su ieškovės pateiktu dubliku, atsakovas su patikslintu ieškinio reikalavimu sutinka iš dalies. Atsakovas detalizavo, kad pastarasis nesutinka su ieškovės reikalavimu priteisti įsiskolinimą už terasos remonto darbus, kurį sudaro 1 382,20 Eur suma. Atsakovas mano, jog šie darbai nepriskirtini prie bendrojo naudojimo objektų už kurių priežiūrą ar remonto darbus turi atlyginti kiekvienas gyvenamojo namo buto ar patalpų savininkas. Pasak atsakovo, CK 4.82 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė - techninė ir kitokia įranga. Detaliau bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausantys objektai, įvardijant juos kaip pastato bendrojo naudojimo objektus, nurodyti Daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 2 straipsnio 15 dalyje, kurios 1 punkte detaliai apibrėžtos bendrosios pastato konstrukcijos, 2 punkte - bendrosios pastato inžinerinės sistemos, 3 punkte - pastato bendrojo naudojimo patalpos ir kitos pastato dalys, 4 punkte - vietiniai inžineriniai tinklai. CK 4.82 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas. CK 4.82 straipsnio 7 dalyje nustatyta, kad buto ir kitų patalpų savininkui priklausanti bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra lygi jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir gyvenamojo namo naudingojo ploto santykiui. Ieškovė prašo priteisti įsiskolinimą už terasos remontą ir prideda 2023 m. liepos 7 d. Statinio apžiūros aktą Nr. (duomenys neskelbtini), kuriame nurodoma, kad apžiūros metu fiksuota, kad buto Nr. (duomenys neskelbtini) eksploatuojamas balkonas - terasa yra dengta plytelėmis, plytelės vietomis yra atsiklijavusios, išplautos siūlės. Namo fasadas yra nuolat veikiamas drėgmės. Dėl blogos balkono - terasos hidroizoliacijos vyksta pratekėjimai į bendrojo naudojimo patalpas - laiptinę, nuo pratekėjimo pažeista vidaus apdaila, atsilupęs tinkas. Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2003 m. gruodžio 24 d. įsakymu Nr. 705 patvirtintame reglamente STR 2.02.01:2004 Gyvenamieji pastatai nurodoma, kad balkonas yra pastato dalis, atvira išsikišusi aikštelė išorinėje pastato sienoje su aptvaru žmonių saugai užtikrinti ir turinti duris į vidaus patalpas; gali būti palaikoma gembės ar kolonų; balkonas gali būti uždaras, iš lauko pusės įstiklintas naudojant lengvas šaltas konstrukcijas, o terasa - atvira (kartais dengta) paaukštinta aikštelė, įrengta prie pastato arba ant pastato plokščiojo stogo. Prie savo tripliko atsakovas pateikė pastato balkono ir terasos nuotraukas, nurodydamas, kad ieškovė 2023 m. liepos 7 d. Statinio apžiūros akte Nr. (duomenys neskelbtini) yra klaidingai nurodžiusi remontuojamą objektą, kuris įvardijamas balkonas - terasa, o turėtų būti įvardijamas kaip terasa. Pagal Daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 2 straipsnio 15 dalies 1 punkte nustatytą teisinį reguliavimą, bendrosioms pastato konstrukcijoms priskiriama, be kita ko, stogas, terasų laikančiosios konstrukcijos, aptvarai. Atsakovo nurodymu, kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad vienas iš plokščiojo stogo eksploatavimo būdų - terasos įrengimas ant jo. Tokia pastato konstrukcija, kai terasa įrengiama ant plokščiojo stogo, turi dvejopą funkcinę paskirtį: ji tarnauja kaip stogas, t. y. pagrindinė namo konstrukcija, sauganti pastato vidų nuo atmosferos poveikio; be to, pastato savininkų ar jų dalies gali būti naudojama kaip terasa (atvira aikštelė) buitiniams, poilsio ir kitokiems poreikiams tenkinti. Nepriklausomai nuo to, kad ant plokščiojo stogo (ar jo dalies) įrengta terasa, stogas išlieka namo bendrąja konstrukcija, t. y. objektu, kuris priskiriamas bendrajai dalinei visų daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų nuosavybei. Terasa, kaip atitinkamai įrengta aikštelė, gali būti tiek bendro naudojimo patalpa - tokiu atveju jos nuosavybė taip pat bus bendroji dalinė, tiek gali būti naudojama vieno buto savininkų. Tačiau bet kokiu atveju, taip ir tada, kai terasa naudojama tik vieno buto savininko, o Nekilnojamojo turto registro duomenyse apie jam nuosavybės teise priklausantį butą nurodyta, jog tai butas su terasa, stogo konstrukcija, ant kurios terasa įrengta, ir kitos išorinės terasos konstrukcijos išlieka bendroji dalinė visų butų ar kitų patalpų savininkų nuosavybė. Taigi, pagal kasacinio teismo praktiką, stogo konstrukcija, ant kurios terasa įrengta, ir kitos išorinės terasos konstrukcijos yra bendroji dalinė visų butų ar kitų patalpų savininkų nuosavybė, jeigu terasos įrengimą ant plokščiojo stogo nulemia pastato konstrukcija ir terasos konstrukcijos yra stogo, t. y. pagrindinės namo konstrukcijos, saugančios pastato vidų nuo atmosferos poveikio, dalis. Tokiu atveju, stogo ir ant stogo įrengtos terasos, kuri drauge su kitais stogo konstrukciniais elementais saugo pastato vidų nuo atmosferos poveikio, santykis yra kaip pagrindinio ir antraeilio daikto. Tokia terasa yra esminė pagrindinio daikto, t. y. stogo dalis. Atsakovo teigimu, kasacinis teismas suformulavo tokią teisės aiškinimo taisyklę: daugiabučio namo plokščiojo stogo konstrukcijos ir ant tokio stogo įrengtos terasos konstrukcijos, kurios pagal namo projektą yra plokščiojo stogo, saugančio pastato vidų nuo atmosferos poveikio, konstrukcijų dalis, yra bendroji dalinė visų butų ar kitų patalpų savininkų nuosavybė ir tais atvejais, kai terasomis turi teisę naudotis tik dalies butų ar kitų patalpų savininkai. Todėl visų butų ir kitų patalpų savininkai turi pareigą proporcingai savo daliai apmokėti tiek daugiabučio namo plokščiojo stogo konstrukcijų, tiek ir ant tokio stogo įrengtos terasos konstrukcijų, kurios pagal namo projektą yra plokščiojo stogo, saugančio pastato vidų nuo atmosferos poveikio, konstrukcijų dalis, priežiūros ir remonto išlaidas. Jeigu ant daugiabučio namo plokščiojo stogo įrengtos terasos konstrukcijos pagal namo projektą nėra plokščiojo stogo, saugančio pastato vidų nuo atmosferos poveikio, konstrukcijų dalis ir terasa nėra bendrojo naudojimo objektas, pareiga apmokėti terasos priežiūros ir remonto išlaidas tenka turinčių teisę ja naudotis butų ir kitų patalpų savininkams. Pagal gyvenamojo namo, esančio adresu (duomenys neskelbtini) planą (kadastro bylą, 1964 m.) mansardiniame gyvenamojo namo aukšte nėra nei balkono nei terasos. Ginčo terasa, priklausanti butui, esančiame adresu (duomenys neskelbtini), atsirado po buto rekonstrukcijos, kuri apėmė ir stogo rekonstrukciją, tačiau gyvenamojo namo, esančio adresu (duomenys neskelbtini), planas nėra pakeistas, įrengtos terasos konstrukcijos pagal namo projektą nėra pripažintos plokščiojo stogo, saugančio pastato vidų nuo atmosferos poveikio, konstrukcijų dalis, todėl pareiga apmokėti terasos remonto išlaidas tenka buto, esančio adresu (duomenys neskelbtini) savininkams, o ne visiems daugiabučio namo buto ar patalpų savininkams. Remdamasis nurodytais argumentais, atsakovas prašė ieškinio reikalavimą, dalyje dėl terasos remonto darbų, atmesti.

6. Byloje pateiktuose papildomuose paaiškinimuose ieškovė teismui nurodė, kad pastaroji gavusi 2023 m. birželio 27 d. gyvenamojo namo gyventojų pranešimą apie tai, kad yra reikalinga paruošti defektinį aktą dėl atsiradusių pratekėjimų, 2023 m. liepos 7 d. parengė statinio apžiūros aktą, kurio pagrindu buvo atlikti terasos remonto darbai. Gyventojai apie numatomus darbus buvo informuoti klientų savitarnos svetainėje BonoDomo. Pranešime buvo nurodyta, kad tai yra privalomieji darbai, nurodyta darbų kaina, dar daugiau, gyventojams paaiškinta priežastis, dėl kurios atliekami remonto darbai, t. y. dėl to, kad dėl blogos hidroizoliacijos vyksta pratekėjimai į bendrojo naudojimo patalpas: Dėl blogos balkono - terasos hidroizoliacijos vyksta pratekėjimai į bendrojo naudojimo patalpas - laiptinę, nuo pratekėjimų pažeista vidaus apdaila, atsilupęs tinkas. Gyventojų susirinkimas ir balsavimas dėl darbų nebuvo organizuojami, kadangi defektai buvo susiję su privalomųjų reikalavimų įgyvendinimu, kadangi jau buvo daroma žala bendrojo naudojimo patalpoms, jos gadinamos dėl pratekėjimo. CK 4.83 straipsnio 3 dalyje nustatyta, jog butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Pagal CK 4.82 straipsnio 3 dalį butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti, mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas, taip pat reguliariai daryti atskaitymus, kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui atnaujinti. CK 4.83 straipsnio 4 dalyje numatyti atvejai, kuomet butų ar kitų patalpų savininkas neprivalo apmokėti išlaidų, susijusių su naudojimusi namo bendrąja nuosavybe. Kasacinio teismo praktikoje yra pažymėta, kad CK 4.83 straipsnio 4 dalis nustato bendrosios taisyklės išimtį, pagal kurią butų ir kitų patalpų savininkas (naudotojas) neprivalo apmokėti išlaidų, dėl kurių jis nėra davęs sutikimo ir kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais arba dėl kurių nėra priimta administratoriaus ar butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo sprendimo CK 4.84 ir 4.85 straipsniuose nustatyta tvarka. Toks teisinis reglamentavimas reiškia, kad išlaidas galima atsisakyti mokėti dviem atvejais: 1) kai dėl jų teisės aktų nustatyta tvarka nėra priimto sprendimo ir 2) kai butų ir kitų patalpų savininkas nėra davęs sutikimo dėl šių išlaidų. Pastaruoju atveju, būtina dar viena sąlyga - išlaidos turi būti nesusijusios su privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais. Taigi CK 4.83 straipsnio 4 dalies nuostata papildo CK 4.82 straipsnio 3 dalį ir pabrėžia butų ir kitų patalpų savininkų pareigą padengti būtinąsias (privalomąsias) turto išlaikymo sąnaudas, dėl kurių sudėties ir dydžio sprendžiama pagal teisės aktuose nustatytus statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus. Pagal Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 2 straipsnio 15 dalį, pastato bendrojo naudojimo objektai: 1) bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos, aptvarai, stogeliai, išorės durys, išoriniai laiptai), tarpaukštinių laiptų konstrukcijos, nuožulnos); 2) bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus); 3) pastato bendrojo naudojimo patalpos ir kitos pastato dalys - pastato laiptinės, holai, koridoriai, galerijos, palėpės, sandėliai, rūsiai, pusrūsiai ir kitos patalpos, bendrojo naudojimo balkonai, lodžijos, terasos, jeigu jie nuosavybės teise nepriklauso atskiriems savininkams; 4) vietiniai inžineriniai tinklai - kaip ši sąvoka apibrėžta Lietuvos Respublikos statybos įstatyme; 5) bendrojo naudojimo žemės sklypas - bendrosios dalinės nuosavybės teise ar kitais įstatymų nustatytais pagrindais daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų naudojamas ir (ar) valdomas žemės sklypas. Statybos techninio reglamento STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka. Naujų nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo tvarka“ 1.2 punktas nustato daugiabučių gyvenamųjų namų techninės priežiūros privalomuosius reikalavimus ir jų įgyvendinimo tvarką. Statybos techninio reglamento STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka. Naujų nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo tvarka“ 96 punktas nustato, jog pagal namo būklės vertinimo išvadas, užtikrindamas namo bendrųjų konstrukcijų ir patalpų būklę, bendrųjų inžinerinių sistemų funkcionavimą pagal šių sistemų priežiūrą ir/ar naudojimą reglamentuojančių teisės aktų reikalavimus ir/ar gamintojo instrukcijas, kitus dokumentus, kad būtų išvengta pavojus žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai, arba galimi dideli materialiniai nuostoliai, valdytojas nedelsiant organizuoja namo bendrojo naudojimo objektų gedimų, defektų šalinimo, avarijų lokalizavimo ir likvidavimo darbus. Pasak ieškovės, dėl namo stogo pratekėjimo buvo nustatyti akivaizdūs defektai, nes tai susiję su viena iš pagrindinių namo konstrukcijų, kurio operatyviai netvarkant, didėja žala bendrosioms namo konstrukcijoms, plinta pratekėjimai, pažeidžiama apdaila. Taigi daroma žala bendrajam ir kitų asmenų turtui. Ieškovė galėjo ir privalėjo imtis priemonių pašalinti šiuos trūkumus nedelsiant (Statybos techninio reglamento STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka. Naujų nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo tvarka“ 96 punktas), o bendrasavininkams kilo pareiga apmokėti šias išlaidas (CK 4.84 ir 4.85 straipsniai). Buvo nustatyti esminiai balkono / terasos defektai, susiję su stogu, kadangi balkonas / terasa yra įrengta ir sutampa su stogu, taigi bendrosiomis pastato konstrukcijos, už kurių remontą yra atsakinga ieškovė, atitinkamai visi bendrasavininkai proporcingai turi pareigą dengti tokias remonto išlaidas. Ieškovė taip pat pažymėjo, kad atsakovas neįrodė, jog suremontuota buvo neva nelegaliai įrengta terasa ((duomenys neskelbtini)), atsiradusi po rekonstrukcijos, kuri nėra registruota. Stogas, balkonai priskirtini bendrojo naudojimo objektams, kas ir buvo suremontuota, taigi išlaidos tenka visiems namo gyventojams. Ieškovės nurodymu, remontas buvo atliktas objekte, sutampančiame su stogu (bendrojo naudojimo objektu), taigi pareiga tokias išlaidas dengti tenka visiems bendrasavininkams, todėl ieškinys turi būti tenkinamas pilna apimtimi.

Teismas,

9. Iš 2024 metų birželio mėnesio Atliktų darbų priėmimo akto Nr. (duomenys neskelbtini) matyti, kad rangovas UAB „Mano Būsto priežiūra“ objekte (duomenys neskelbtini), atliko avarijų nustatymo ir lokalizavimo darbus šalto vandens sistemoje, darbų kaina 58,56 Eur.

10. Iš 2024 metų birželio mėnesio Atliktų darbų priėmimo akto Nr. (duomenys neskelbtini) matyti, kad rangovas UAB „Mano Būsto priežiūra“ objekte (duomenys neskelbtini), atliko vandens tiekimo išjungimo, karšto vandens vamzdyno atkarpos keitimo, atidengiant vamzdynus grindyse ar sienose, karšto vandens vamzdyno nuorinimo, sandarumo patikrinimo darbus, darbų kaina 240,92 Eur.

11. Iš 2024 metų liepos mėnesio Atliktų darbų priėmimo akto Nr. (duomenys neskelbtini) matyti, kad rangovas UAB „Mano Būsto priežiūra“ objekte (duomenys neskelbtini), atliko šilumokaičio plovimo darbus, darbų kaina 194,45 Eur.

13. Iš 2024 m. rugpjūčio 26 d. Atliktų darbų akto Nr. (duomenys neskelbtini) matyti, kad rangovas UAB „(duomenys neskelbtini)“ objekte (duomenys neskelbtini), atliko turėklų remonto, terasos remonto, lietaus nuvedimo sistemos remonto bei fasado remonto darbus, darbų kaina 15 287,20 Eur.

14. Byloje ieškovė prašo priteisti iš atsakovo skolą, kurią pastaroji kildina iš daugiabučio gyvenamojo namo bendraturčių pareigos proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti, mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas, taip pat reguliariai daryti atskaitymus, kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui atnaujinti (CK 4.82 straipsnio 3 dalis).

18. Pagal CK 4.82 straipsnio 1 dalį butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendrojo naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė - techninė ir kitokia įranga. Šiuos bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančius objektus detaliau reglamentuoja Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymas (toliau - DGNKPPSBĮ), kurio 2 straipsnio 4 punktas numato, kad bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektai yra pastato bendrojo naudojimo patalpos, pagrindinės pastato konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė techninė ir kita įranga, taip pat kitas turtas, priklausantis daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise. Pastato bendrojo naudojimo objektai: 1) bendrosios pastato konstrukcijos – pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos, aptvarai, stogeliai, išorės durys, išoriniai laiptai), tarpaukštinių laiptų konstrukcijos, nuožulnos) (2 straipsnio 15 punktas).

19. Daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų teisės į bendrąja daline nuosavybe esantį turtą grindžiamos proporcingumo principu (CK 4.82 straipsnio 5 dalis). Daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkai disponavimo bendruoju turtu teisę gali įgyvendinti tik bendru sutarimu (CK 4.75 straipsnio 1 dalis), o kitas savininko teisių turinį sudarančias teises – valdymo ir naudojimo – balsų dauguma, jeigu butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos įstatuose ar jungtinės veiklos sutartyje nenumatyta kitaip (CK 4.85 straipsnio 1 dalis). CK 4.85 straipsnyje įtvirtintas teisinis reglamentavimas dėl valdymo ir naudojimo teisių įgyvendinimo balsų dauguma grindžiamas bendraturčių lygiateisiškumo ir solidarumo bei demokratijos principais, preziumuojant, kad daugumos valia reiškia normaliai atidžių, protingų ir tikrąją reikalų padėtį žinančių savininkų interesą. Bendraturčių priimti sprendimai galioja visiems atitinkamo daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkams (CK 4.85 straipsnio 4 dalis).

20. Bendrosios dalinės nuosavybės teisės specifika lemia, kad įstatymuose yra nustatytos butų ir kitų patalpų savininkų pareigos, kurių negali pakeisti ar eliminuoti nei šios nuosavybės teisės subjektai, nei daugiabučio namo savininkų bendrija ar kitas bendrosios dalinės nuosavybės objektų valdymo teises įgyvendinantis asmuo. CK 4.83 straipsnio 3 dalyje nustatyta, jog butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Pagal CK 4.82 straipsnio 3 dalį butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti, mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas, taip pat reguliariai daryti atskaitymus, kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui atnaujinti.