Lietuvos apeliacinio teismo nutartis

Procesinio dokumento kategorija: 21.4.2.5.;21.4.2.6.;21.4.2.7.;36.1.;42.4.;44.5.

NUTARTIS

2010 m. rugsėjo 28 d.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Danutės Gasiūnienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Danutės Milašienės ir Marytės Mitkuvienės,

viešame teismo posėdyje apeliacine žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės L. O. ir atsakovės L. K. apeliacinius skundus dėl Vilniaus apygardos teismo 2009 m. liepos 2 d. sprendimo, kuriuo ieškinys atmestas, priešieškinys patenkintas iš dalies, civilinėje byloje Nr. 2-403-431/2009 pagal ieškovės L. O. ieškinį atsakovams L. K. ir akcinei bendrovei DnB NORD bankui, trečiasis asmuo Vilniaus rajono 7-ojo notarų biuro notarė J. Š. , dėl baudos priteisimo ir hipotekos sandorio pripažinimo negaliojančiu bei pagal atsakovės L. K. priešieškinį ieškovei L. O. dėl nuostolių atlyginimo.

Aprašomoji dalis

nustatė:

ieškovė L. O. 2008 m. birželio 13 d. Vilniaus apygardos teismui paduotu ieškiniu prašė priteisti iš atsakovės L. K. 50 000 Lt baudą ir pripažinti negaliojančiu 2007 m. gruodžio 13 d. hipotekos lakštą, kuriuo ieškovė atsakovo AB DnB NORD banko (toliau - Banko) naudai įkeitė nuosavybės teise priklausantį žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), su jame stovinčiu gyvenamuoju namu ir priklausiniais (t. 1, b. l. 3-10). Ieškinyje ir dublike (t. 2, b. l. 31-36) nurodė, kad ieškovė ir atsakovė 2007 m. gruodžio 13 d. pasirašė preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį (t. 1, b. l. 12-15), pagal kurią ieškovė įsipareigojo iki 2009 m. birželio 12 d. parduoti, o atsakovė - už 1,2 mln. Lt nupirkti 0,1508 ha dydžio žemės sklypą su gyvenamuoju namu, ūkiniais pastatais, kitais kiemo statiniais, (duomenys neskelbtini). Preliminaria sutartimi būsima pirkėja taip pat įsipareigojo iki 2007 m. gruodžio 31 d. pervesti į būsimos pardavėjos sąskaitą 250 000 Lt, likusią sumą - pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties numatyta tvarka ir sąlygomis. Atsakovė ruošėsi nugriauti ieškovei nuosavybės teise priklausantį gyvenamąjį namą ir statyti jame keturių butų gyvenamąjį namą, todėl žadėjo ieškovei nupirkti butą, kuriame ji galėtų gyventi, o ieškovė savo ruožtu sutiko dėl jai priklausančių pastatų nugriovimo. Atsakovė, pasitelkusi į pagalbą vyriškį, grasino sudeginti ieškovės namą, pakenkti jos sveikatai ir gyvybei. Išsigandusią ieškovę atsakovė išsivežė į kavinę, girdė ir įtikinėjo ją pasirašyti reikiamus dokumentus. Būdama tokios būsenos ieškovė Vilniaus raj. 7-jame notarų biure pasirašė hipotekos lakštą, kuriuo Banko naudai įkeitė jai nuosavybės teise priklausantį žemės sklypą ir gyvenamąjį namą su priklausiniais, užtikrindama atsakovei išduoto 260 658,01 EUR (ekvivalentas nacionaline valiuta – 900 000 Lt) kredito grąžinimą. 2007 m. gruodžio 29 d. ieškovė ir atsakovė notariškai patvirtinta sutartimi (t. 1, b. l. 58-61) už 251 000 Lt nusipirko butą (duomenys neskelbtini) (t. 1, b. l. 249), pagal kurią ieškovei nuosavybės teise atiteko ¾ buto dalys, atsakovei – ¼ buto dalis.

Iki 2007 m. gruodžio 31 d. nesulaukdama 250 000 Lt avanso pervedimo į savo sąskaitą ieškovė suprato, kad atsakovė ją apgavo (Preliminarios sutarties 2.3.1. p.). Todėl 2008 m. vasario 4 d. ieškovė panaikino įgaliojimą atsakovei, susijusį su jai priklausančių pastatų griovimu, išsiuntė atsakovei pranešimą apie preliminarios sutarties nutraukimą, o 2008 m. vasario 6 d. kreipėsi su prašymu į Vilniaus miesto savivaldybę, kad nebūtų išduotas leidimas griauti gyvenamąjį namą bei ūkinius pastatus. 2008 m. kovo 4 d. atsakovė Vilniaus m. 34-ojo notaro biuro sąskaitoje deponavo 62 750 Lt, kuri atitinka jos įsigyto ¼ buto dalį (t. 1, b. l. 250-253). Kadangi atsakovė neįvykdė preliminarios sutarties 2.3.1. punkto reikalavimų, ji turi sumokėti ieškovei preliminarios sutarties 5.2. punkte numatytą 50 000 Lt baudą.

Pasak ieškovės, hipotekos lakštas turi jos valios trūkumų. Hipotekos lakštą ieškovė pasirašė paveikta atsakovės grasinimų, apgaulės, girdymų; taip pat atsakovė pasinaudojo ieškovės teisiniu neišprusimu, lietuvių kalbos nemokėjimu, akylumo, informacijos, patirties stoka, vyresniu amžiumi bei silpna sveikata (ieškovė turi vos 35 % darbingumo), todėl sandoris pripažintinas negaliojančiu (CK 1.91 str. 1 d.). Apgaulės atveju sudarytas sandoris yra ne sandorio šalies laisvos valios išraiškos rezultatas, o kitos sandorio šalies ar trečiojo asmens nesąžiningų veiksmų rezultatas. Jeigu apgaulės nebūtų buvę, apgautoji sandorio šalis sandorio arba apskritai nebūtų sudariusi, arba būtų sudariusi jį visiškai kitokiomis sąlygomis. Todėl būtina analizuoti apgautosios sandorio šalies valios formavimosi procesą, jos tikruosius ketinimus, aiškintis, ar ji suvokė tikrąją sandorio, atskirų jos sąlygų esmę, ar ji sprendimą dėl sandorio sudarymo ar atskirų jos sąlygų priėmė savarankiškai, ar veikiama kitų, pašalinių veiksnių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2002 m. sausio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-353/2002). Įkeisdama vienintelį nekilnojamąjį turtą, ieškovė nesuprato, kad gali likti tiek be turto, tiek be pinigų (CK 1.90 str.). Nesuprasdama sudaromo sandorio esmės ieškovė sudarė įkeitimo sutartį sau labai nenaudingomis sąlygomis, nes užtikrindama svetimo asmens prievolių bankui įvykdymą negavo jokios naudos (CK 6.228 str.).

Atsakovės L. K. atsiliepimu į ieškinį (t. 1, b. l. 118-122) ir tripliku (t. 2, b. l. 50-52) su ieškiniu nesutiko ir prašė jį atmesti. Teigė, kad ne ji įkalbinėjo ieškovę parduoti nekilnojamąjį turtą, o pati ieškovė ieškojo nekilnojamojo turto pirkėjo. Ieškovė ir atsakovė sudarė ne du skirtingų formų - žodinį ir rašytinį – susitarimus dėl buto ieškovei nupirkimo ir 250 000 Lt avanso už žemę su pastatais pardavimo, bet vieną – rašytinį susitarimą dėl avanso sumokėjimo, kuris vėliau žodžiu buvo pakeistas į dalinį atsiskaitymą iš anksto už žemę su pastatais natūra, t. y. butu (duomenys neskelbtini), nes notaras, rengęs ir tvirtinęs preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, atsisakė įtraukti į sutartį sąlygą dėl buto, o ieškovė, nugriovus pastatus, neturėtų kur gyventi. Butas buvo pirktas ieškovės ir atsakovės vardu ieškovės pageidavimu. Jeigu atsakovė būtų elgusis nesąžiningai ir iš tikrųjų būtų norėjusi apgauti ieškovę, atsakovei būtų buvę paprasčiau pervesti ieškovei 250 000 Lt, bet buto nenupirkti, tačiau faktinės aplinkybės kitokios. Praėjus 2 mėnesiams nuo buto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, ieškovė ėmė slapstytis nuo atsakovės, nebeatsakinėjo į skambučius, tad atsakovė 2008 m. kovo 4 d. pranešė ieškovei, kad pervedė į notaro depozitinę sąskaitą 63 000 Lt už jai tenkančią ¼ dalį buto (t. 1, b. l. 40).

Atsakovas AB DnB NORD bankas atsiliepimu į ieškinį (t. 1, b. l. 111-114) ir tripliku (t. 2, b. l. 38-39) ieškinio nepripažino ir prašė jo netenkinti. Anot banko, ieškovė nepateikė įrodymų, kurie pagrįstų, jog prieš ją buvo panaudotas fizinis ar psichinis smurtas, dėl ko ieškovė būtų buvusi priversta sudaryti įkeitimo sutartį. Ieškovė nenuosekliai dėsto savo poziciją dėl įkeitimo sutarties sudarymo motyvų: vienu atveju ji nurodo, jog atsakovė jai grasino, kitu atveju – kad atsakovė pažadėjo nupirkti ieškovei butą. Banko įsitikinimu, ieškovė turėjo visas sąlygas suprasti esmines sudaromo sandorio sąlygas ir sukeliamas pasekmes. Motyvai, dėl kurių sudaromas sandoris (t. y. įvairūs šalies tikslai, planai, siekiai, viltys, įsivaizdavimai, pan.), susiję su sandorio padariniais, yra labiau individualūs ir subjektyvūs. Jie dažniausiai kitai sandorio šaliai nežinomi arba paprasčiausiai neturi reikšmės. Todėl suklydimas dėl sandorio motyvų negali būti pripažintas esminiu suklydimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2001 m. rugsėjo 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-745/ 2001). Po sandorio sudarymo ieškovei atsiradusios nepalankios aplinkybės negali būti pagrindu pripažinti sandorį negaliojančiu. Protingumas reikalauja, kad asmuo, abejojantis dėl atliekamo veiksmo teisinės reikšmės ir jo teisinių padarinių, prieš atlikdamas tą veiksmą, pasikonsultuotų su teisininku ar susilaikytų nuo tokio veiksmo atlikimo. Jei asmuo to nepadaro, jis elgiasi neapdairiai ir neatidžiai, o taip veikdamas jis prisiima ir galimus neigiamus savo veiksmų padarinius. Kai suklydimas yra tik suklydusios sandorio šalies neapgalvotos rizikos ar neatsargumo rezultatas, pripažinti sutartį negaliojančia nėra teisinio pagrindo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2005 m. spalio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-514/2005). Dar daugiau, Bankas nėra ieškovę ir atsakovę siejančių sutartinių teisinių santykių šalis, jis jokiais veiksmais neprisidėjo prie ieškovės tariamo suklaidinimo ar apgaulės dėl hipotekos sandorio. Todėl bet kuriuo atveju dėl apgaulės sudaryto sandorio pripažinimas negaliojančiu ar restitucijos taikymas negali būti panaudotas prieš sąžiningą tretįjį asmenį - Banką (CK 1.91 str. 7 d.). Ieškovės ir atsakovės tarpusavio santykių iš preliminariosios sutarties pasikeitimas neturi įtakos įkeitimo teisiniams santykiams su Banku.

Tretysis asmuo Vilniaus rajono 7-ojo notarų biuro notarė J. Š. atsiliepimu į ieškinį (t. 1, b. l. 77-80) reikalavimą dėl hipotekos sandorio pripažinimo negaliojančiu laikė nepagrįstu ir prašė jį atmesti, o kitą reikalavimą dėl baudos priteisimo paliko spręsti teismo nuožiūra. Notarė pažymėjo, kad atsakovė ir Bankas 2007 m. gruodžio 6 d. pasirašė kreditavimo sutartį. Notarė taip pat rengė hipotekos lakšto projektą. Prieš ieškovei įkeičiant savo nekilnojamąjį turtą notarė siekė išsiaiškinti jos tikrąją valią bei tai, ar ji teisingai suvokia su turto įkeitimu atsirandančias pasekmes. Ieškovei vienai, be pašalinių asmenų, notarė kabinete aiškino sutarties sudarymo sąlygas ir galimas pasekmes. Ieškovei nurodžius, kad kitas notaras E. A. ruošia preliminarią sutartį dėl žemės sklypo su pastatais pardavimo, notarė atidėjo hipotekos lakšto įforminimą ir paprašė pateikti susipažinti dokumentus, kuriuos ieškovė ir atsakovė planavo pasirašyti kitame biure. 2007 m. gruodžio 13 d. ieškovė ir atsakovė atnešė notarei pasirašytą preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, ieškovės pareiškimą dėl įgaliojimo, ieškovės atsakovei išduotą įgaliojimą, pareiškimą dėl statinių nugriovimo ir pareiškimą dėl naujo namo statybos. Notarė dar kartą išaiškino ieškovei pasekmes, įskaitant tai, kad pagal preliminarią sutartį atsakovė neįpareigota paskolintus pinigus naudoti statant namą (kredito paskirtis – vartojimo reikmėms). Ieškovė patvirtino, kad atvyko pas notarę laisva valia, supranta hipotekos lakšto sąlygas ir savo ranka surašė raštą, kad jai yra suprantamos visos pasekmės, susijusios su turto įkeitimu (t. 1, b. l. 21; t. 3, b. l. 106). Hipotekos lakšto turinį notarė išvertė į ieškovei suprantamą rusų kalbą (t. 1, b. l. 84).

Atsakovė L. K. priešieškiniu (t. 1, b. l.126-130, t. 2, b. l. 122-125, 154-158) prašo pripažinti, kad ieškovė neteisėtai vienašališkai nutraukė 2007 m. gruodžio 13 d. preliminarią sutartį ir priteisti atsakovės naudai 604 894,44 Lt nuostolių atlyginimo, 5.86 % dydžio metinių palūkanų tol, kol ieškovė atlygins nuostolius ar kitokiu būdu (realizavus hipotekos objektą) bus patenkintas Banko reikalavimas, kylantis iš 2007 m. gruodžio 6 d. kreditavimo sutarties Nr. K-2414-2007-9. Nurodė, kad vienašališkai nutraukti preliminarią sutartį nebuvo sutartinių (preliminarios sutarties 5.2 p.) ir įstatyminių (CK 6.217-6.218 str.) pagrindų, o vienašališkas sutarties nutraukimas neatitiko įstatyme numatytų sąlygų (pranešimo apie nutraukimą, pranešimo termino, papildomo pranešimo), todėl yra neteisėtas. 2008 m. vasario 4 d. pranešime apie vienašališką preliminarios sutarties nutraukimą ieškovė nurodė, kad atsakovė pažeidė sutartinę prievolę, laiku nesumokėdama 250 000 Lt avanso, atsakovė nepaaiškino ieškovei sutarties esmės, nustatė per ilgą terminą sudaryti pagrindinę sutartį bei apgaulės būdu privertė ieškovę pasirašyti hipotekos lakštą. Iš tikrųjų atsakovė 2007 m. gruodžio 29 d. nupirko ieškovei ¾ dalis buto už 188 250 Lt, vėliau avanso likučio skirtumą – 63 000 Lt - deponavo notaro sąskaitoje, bet ieškovė šios sumos neatsiėmė. Netgi laikant, kad atsakovė pavėlavo sumokėti ieškovei avanso likutį, tai nėra esminis preliminarios sutarties pažeidimas. Atsakovės nuostolius sudaro po 1180 Lt už turto vertės nustatymo preliminarią ir galutinę pažymas, 105 Lt už turto draudimą, 5 400 Lt už kreditavimo sutarties parengimą, 46 015,77 Lt palūkanų bankui, 34 195,79 Lt delspinigių, 251 000 Lt buto pirkimo išlaidos, 179 860 Lt UAB „Metrum statyba“ architektūrinės paslaugos, 5 037,42 Lt namo demontavimo projekto išlaidos, 35 000 Lt ir 29 500 Lt konsultavimo išlaidos, 8 850 Lt pavedimo išlaidos, 4 960 Lt buto išlaikymo išlaidos, 1 731,50 Lt notaro paslaugos, 15,72 Lt pašto išlaidos. Be to, Bankas pateikė ieškinį atsakovei dėl skolos priteisimo (t. 2, b. l. 111-114), kuriuo, be kita ko, prašo priteisti iš atsakovės 5,86 % procesines palūkanas nuo bylos iškėlimo iki sprendimo visiško įvykdymo. Todėl taikant visiško nuostolių atlyginimo principą iš ieškovės taip pat turi būti priteistos nurodyto dydžio palūkanos (CK 6.249 str. 3 ir 5 d., 6.251 str. 1 d.).

Ieškovė L. O. atsiliepimu į priešieškinį (t. 2, b. l. 40-44) su priešieškiniu nesutiko ir prašė jo netenkinti. Ieškovės tvirtinimu, atsakovė pažeidė preliminarią sutartį iki 2007 m. gruodžio 31 d. nepervesdama į ieškovės sąskaitą 250 000 Lt avanso, tad ieškovė turėjo teisę ir ja pasinaudojo nutraukti sutartį. Atsakovės piktavališkus kėslus įrodo ta aplinkybė, kad atsakovė kartu su ieškove tapo buto bendrasavininke ir, tik ieškovei pradėjus aiškintis aplinkybes, deponavo notaro sąskaitoje 63 000 Lt. Preliminarios sutarties įvykdymas užtikrinamas kaltos šalies turtine atsakomybe, kuriai taikomos bendrosios civilinės atsakomybės sąlygos: turi būti nustatytas nuostolių dydis, neteisėti šalies veiksmai (nepagrįstas vengimas ar atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį), priežastinis ryšys tarp neteisėtų veiksmų ir nuostolių, šalies kaltė (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2005 m. birželio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-325/2005). Ypač svarbią reikšmę turi priežastinio ryšio (CK 6.247 str.) nustatymas. Dauguma atsakovės esą patirtų išlaidų nesusijusios su ieškovės veiksmais ir jųdviejų sutartinėmis prievolėmis arba patirtos dėl atsakovės aplaidžių veiksmų. Neaišku, už ką atsakovė mokėjo pinigus kontrahentams (pvz., UAB „Metrum statyba“, UAB „Anari“) ir kaip tai susiję su byla dėl nuostolių atlyginimo; kai kurios sąskaitos faktūros išrašytos vėlesne data negu atlikti mokėjimai, nesutampa sąskaitose faktūrose ir mokėjimuose nurodytos pinigų sumos. Apie ieškovės poziciją nutraukti preliminarią sutartį atsakovė žinojo nuo 2008 m. sausio mėn. pabaigos ir sąmoningai delsė (vengė) priimti oficialų pranešimą apie vienašališką sutarties nutraukimą. Tokiu atveju pati atsakovė atsakinga už nuostolius, kurie susidarė ieškovei nutraukus preliminarią sutartį. Ieškovė sutinka perleisti atsakovei ¾ dalis buto ar jas parduoti ir grąžinti atsakovei 188 250 Lt.

Vilniaus apygardos teismo 2009 m. liepos 2 d. sprendimu (t. 3, b. l. 112-119) ieškinį atmetė, priešieškinį tenkino iš dalies. Pirmosios instancijos teismas konstatavo, kad 2007 m. gruodžio 13 d. ieškovė ir atsakovė notarine tvarka sudarė 0,1508 ha žemės sklypo su jame esančiais pastatais preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį. Tą pačią 2007 m. gruodžio 13 d. ieškovė parašė pareiškimą, kad sutinka, jog jai priklausantys žemės sklypas su pastatais būtų įkeisti Bankui užtikrinant atsakovei suteikto kredito įvykdymą, ir pasirašė hipotekos lakštą. Ieškovė žinojo apie atsakovės planus nusipirktame sklype statyti gyvenamąjį namą, gauti pajamų iš jo pardavimo ir iš šių pajamų atsiskaityti su ieškove ir Banku. Savaime suprantama, kad tokiu atveju ieškovei tapo aktualus kito gyvenamojo ploto klausimas. Buto (duomenys neskelbtini) kaina atitiko atsakovės preliminariąja sutartimi prisiimtą prievolę sumokėti ieškovei 250 000 Lt avansą. Aplinkybę, kad ieškovės vardu nupirktos tik ¾ buto dalys, o atsakovė tapo ¼ buto dalies bendrasavininke, teismas laikė teisiškai nereikšminga. Ieškovė nenurodė ir neįrodinėjo aplinkybių, kad jai kokiu nors būdu būtų apribota galimybė naudotis butu ar kitaip varžomos jos teisės į šį butą. Po buto pirkimo ieškovė nei bandė aiškintis dėl bendros dalinės nuosavybės į butą, nei reiškė kokias nors pretenzijas atsakovei, nei siekė pakeisti daiktines teises į butą, kas taip pat tik patvirtina, kad buto pirkimo sutarties turinys atitiko ieškovės valią sutarties sudarymo momentui ir nepaneigė atsakovės teiginių, kad butas buvo perkamas ieškovei jos pageidavimu, o bendra dalinė nuosavybė buvo įforminta anaiptol ne atsakovės iniciatyva. Teismas atmetė ieškovės argumentus dėl dviejų rašytinio ir žodinio sandorių egzistavimo. Fizinių asmenų sandoriai, kai sandorio suma sudarymo metu yra didesnė kaip 5 000 Lt, turi būti sudaromi paprasta rašytine forma. Susitarimo raštu dėl atsakovės pareigos nupirkti ieškovei butą nėra, kaip nėra ir kitų (ne)tiesioginių įrodymų, leidžiančių spręsti, kad ieškovė ir atsakovė buvo susitarusios dėl buto, neįeinančio į preliminarios sutarties kainą, pirkimo (CK 1.73 str. 1 d.). Aplinkybė, kad atsakovė ne pervedė ieškovei pinigus į sąskaitą, kaip nurodyta sutartyje, o sumokėjo už ieškovei nuosavybės teise pereinantį nekilnojamąjį turtą (butą), nelaikytina esmine, kaip nekeičianti prievolės perduoti tam tikrą ekvivalentą esmės, nes kreditoriui sutinkant priimti prievolės įvykdymą kitokiu būdu, prievolė laikoma įvykdyta (CK 6.39 str. 2 d.). Atsakovės veiksmai, kuriais ji 2008 m. kovo 4 d. į notaro sąskaitą pervedė 63 000 Lt skirtumą pagal jai ir ieškovei tenkančias nupirkto buto dalis, vertintini ne kaip pavėluotas prievolės įvykdymas, o kaip atsakovės siūlymas įvykdyti preliminarią sutartį ar patvirtinimas, kad sutartis bus įvykdyta tinkamai (CK 6.220 str.), siekiant eliminuoti tuo momentu faktiškai egzistuojantį formalų neatitikimą tarp sutartyje numatytos 250 000 Lt sumos ir ieškovei tenkančios nuosavybės teise buto dalies vertės.

Preliminariojoje sutartyje terminas, per kurį sutartį ketinanti vienašališkai nutraukti šalis privalėtų pranešti kitai šaliai, nenustatytas. Todėl ieškovė pagal CK 6.218 straipsnio reikalavimus privalėjo prieš 30 d. pranešti atsakovei apie ketinimą vienašališkai nutraukti sutartį dėl atsakovės netinkamo prievolės vykdymo. Asmuo, kuris stengiasi vykdyti savo prievoles sąžiningai, net nežinodamas apie įstatyme nustatytą pareigą prieš 30 d. pranešti apie sutarties nutraukimą, vadovaudamasis vien geros praktikos ir šalių bendradarbiavimo principu, dėtų pastangas susisiekti su kita sutarties šalimi ir išsiaiškinti aplinkybes, kurias vertina kaip sutarties sąlygų esminį pažeidimą. Nagrinėjamu atveju jokių įrodymų apie tokias ieškovės pastangas (veiksmus) nėra. Apie vienašališką preliminarios sutarties nutraukimą atsakovė sužinojo 2008 m. kovo mėn. ir iškart pervedė (deponavo) ieškovei avanso likutį (251 000 Lt – 188 250 Lt). CK 6.218 straipsnio 2 dalis nustato, kad net tuo atveju, jeigu sutartį iš esmės pažeidusi šalis iki sutarties nutraukimo buvo pasiūliusi ją įvykdyti, tačiau šis pasiūlymas pareikštas pavėluotai arba dėl kitų priežasčių neatitinka sutarties reikalavimų, nukentėjusioji šalis nebetenka teisės vienašališkai nutraukti sutarties, iš naujo per protingą terminą nepranešusi apie sutarties nutraukimą kitai šaliai po to, kai sužinojo apie pasiūlymą įvykdyti sutartį. Todėl ieškovės reikalavimą priteisti jai iš atsakovės 50 000 Lt baudą teismas atmetė, vienašališką preliminarios žemės sklypo su pastatais pirkimo-pardavimo sutarties nutraukimą pripažino neteisėtu.

Sutarties nutraukimas atleidžia abi šalis nuo sutarties vykdymo, tačiau nepanaikina teisės reikalauti atlyginti nuostolius, atsiradusius dėl sutarties nevykdymo (CK 6.221 str.). Teismas priteisė atsakovei 5 400 Lt nuostolius, susijusius su kreditavimo sutarties parengimu, 23 299,56 Lt Bankui sumokėtų palūkanų už laikotarpį nuo kredito atsakovei suteikimo (2007 m. gruodžio 19 d.) iki galutiniu patikslintu priešieškiniu nurodytos datos (2009 m. gegužės 4 d.) bei 16 783,20 Lt delspinigių (0,08 % per dieną nuo negražintos Bankui skolos po kredito sutarties nutraukimo, skaičiuojant žalos atlyginimą nuo 258 995 Lt sumos), 251 000 Lt, išleistus perkant ieškovei butą, 863,24 Lt buto išlaikymo išlaidas, 1 731,50 Lt išlaidas notarui. Atsakovės išlaidas už turto vertės nustatymo preliminarią ir galutinę pažymas, turto draudimą, UAB „Metrum statyba“ paslaugas bei konsultavimo paslaugas, už pavedimą teismas atmetė, nes tai nebuvo būtinos išlaidos, kurios būtų skirtos vykdyti preliminarios sutarties sąlygas ir ne atsakovės neteisėti veiksmai lėmė jų atsiradimą. Mokėdama UAB „Metrum statyba“ atsakovė nebuvo pakankamai atidi ir rūpestinga ta prasme, kad pernelyg didelės išlaidos buvo skirtos darbams, kurie galimi tik įvykdžius preliminariosios sutarties sąlygas.

Ieškovės reikalavimą pripažinti negaliojančiu 2007 m. gruodžio 13 d. hipotekos lakštą teismas atmetė. Ieškovė neįrodė teiginių, jog ginčijamą sandorį ji pasirašė dėl to, kad ieškovės valia buvo paveikta įvairiais atsakovės veiksmais tiek žadant nupirkti butą, sumokėti pinigus, tiek įtikinėjant pasirašyti ginčijamą dokumentą ir meluojant, tiek panaudojant grasinimus pakenkti jos gyvybei ir sveikatai, jeigu ieškovė nepasirašys atsakovės reikalaujamų dokumentų. Teismas nerado pagrindo abejoti notarės paaiškinimais ir rašytiniais įrodymais, kad ji ieškovei išaiškino sudaromo sandorio sąlygas ir pasekmes. Jei pagrindinė žemės sklypo su pastatais pirkimo-pardavimo sutartis su atsakove būtų buvusi pasirašyta, turto įkeitimas sektų paskui daiktą ir ieškovei nebūtų kilę jokių neigiamų padarinių.

Ieškovė L. O. apeliaciniu skundu prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2009 m. liepos 2 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį patenkinti, o priešieškinį atmesti (t. 3, b. l. 121-130). Apeliacinį skundą ieškovė motyvuoja tuo, kad:

Motyvuojamoji dalis

Ieškovės apeliacinis skundas tenkintinas iš dalies.

Atsakovės apeliacinis skundas atmestinas.

Pagal CPK 320 straipsnio 1 dalį, bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas. Teisėjų kolegija nagrinėjamoje byloje nenustatė CPK 329 straipsnio 2 dalyje nurodytų absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų. Apeliacinės instancijos teismas tikrina teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą apskųstoje dalyje ir analizuoja apeliaciniame skunde nurodytus argumentus, išskyrus įstatyme numatytas išimtis (CPK 329 str.). Teismo sprendimas turi būti teisėtas ir pagrįstas, t. y. priimtas byloje surinktais įrodymais tiksliai nustačius faktines bylos aplinkybes ir atitikti materialiosios bei proceso teisės normų reikalavimus (CPK 263 str.).

Bylos duomenimis nustatyta, kad 2007 m. gruodžio 13 d. bylos šalys sudarė notarine tvarka patvirtintą preliminariąją sutartį, kuria įsipareigojo iki 2009 m. birželio 12 d. sudaryti nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią ieškovė parduos, o atsakovė nupirks iš ieškovės jai nuosavybės teise priklausantį žemės sklypą ir jame esančius pastatus – gyvenamąjį namą, kiemo statinį ir ūkinius pastatus, esančius (duomenys neskelbtini), už 1 200 000 Lt (Sutarties 2.1. ir 2.2. punktai) (t. 1, b. l. 12-14, 132-135). Tą pačią dieną ieškovė pasirašė notaro patvirtintus pareiškimus, kuriais sutiko, kad atsakovė demontuotų (nugriautų) jai nuosavybės teise priklausančius preliminarios sutarties objektais esančius statinius; kad atsakovė statytų keturių butų gyvenamąjį namą jai nuosavybės teise priklausančiame žemės sklype, dėl kurio pirkimo-pardavimo sudaryta preliminari sutartis; kad šis visas nekilnojamasis turtas būtų įkeistas DnB NORD bankui užtikrinti atsakovės gaunamo kredito įvykdymą, taip pat įgaliojo atsakovę atstovauti jos interesams tvarkant visus dokumentus, susijusius su statinių demontavimu (nugriovimu) (t. 1, b. l. 55-57, 95). 2007 m. gruodžio 14 d. kitame notarų biure buvo patvirtintas hipotekos lakštas, kuriuo ieškovė įkeitė jai nuosavybės teise priklausančius nekilnojamuosius daiktus DnB NORD bankui užtikrindama atsakovės 260 658,01 EUR kredito įvykdymą (t. 1, b. l. 81-83).

2008 m. vasario 4 d. per notarų biurą ieškovė išsiuntė atsakovei pranešimus apie įgaliojimo panaikinimą; apie preliminariosios sutarties nutraukimą ir reikalavimą sumokėti sutartyje numatytą 50 000 Lt baudą bei apie sutikimų griauti statinius ir statyti daugiabutį gyvenamąjį namą atšaukimą (t. 1, b. l. 25-29).

Byloje kilo ginčas dėl preliminariosios sutarties nutraukimo pagrįstumo ir teisėtumo, dėl sutarties nutraukimo teisinių padarinių, dėl hipotekos sandorio teisėtumo. Bylą nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme spręstinas klausimas, ar pirmosios instancijos teismo sprendimas, kuriuo L. O. ieškinys dėl baudos priteisimo ir hipotekos sandorio pripažinimo negaliojančiu atmestas, o atsakovės L. K. priešieškinis dėl vienašališko sutarties nutraukimo neteisėtumo ir nuostolių atlyginimo patenkintas iš dalies, yra pagrįstas ir teisėtas. Šis klausimas sprendžiamas neperžengiant skunduose nustatytų ribų – skundų faktinio ir teisinio pagrindo bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 straipsnio 1-2 dalys).

Dėl vienašališko preliminariosios sutarties nutraukimo ir jo teisinių padarinių

Sutarties laisvės principas leidžia šalims nutraukti sutartį tarpusavio susitarimu, susitariant dėl sutarties nutraukimo fakto, tvarkos ir teisinių padarinių. Nutraukti sutartį vienašališkai galima tik įstatyme arba šalių susitarime numatytais atvejais. CK 6.217 straipsnio 1 dalyje reglamentuota šalies teisė vienašališkai nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties neįvykdo arba netinkamai įvykdo ir tai yra esminis sutarties pažeidimas. Sutarties nutraukimas šiuo atveju reiškia vienašališką sutarties atsisakymą. Kriterijai, pagal kuriuos nustatoma pažeidimas yra esminis ar ne, numatyti šio straipsnio 2 dalyje. Vienašališkai nutraukti sutartį CK 6.217 straipsnyje numatytais pagrindais galima nesikreipiant į teismą (CK 6.218 straipsnio 1 dalis), tačiau tai neatima iš kitos šalies teisės kreiptis į teismą ir ginčyti sutarties nutraukimo pagrįstumą, įrodinėjant, kad sutarties pažeidimas nėra esminis.

Preliminariosios sutarties 5.2. punktas suteikė ieškovei teisę vienašališkai nutraukti sutartį, jeigu atsakovė atsisakys nupirkti sutartyje nurodytą nekilnojamąjį turtą sutartyje aptartomis sąlygomis. 2008 m. vasario 4 d. pareiškimu ieškovė pranešė atsakovei apie preliminariosios sutarties nutraukimą, motyvuodama tuo, kad atsakovė iš esmės pažeidė sutartį, nes neįvykdė sutarties 2.3.1. punkte numatytos sąlygos iki 2007 m. gruodžio 31 d. pervesti į ieškovės sąskaitą banke 250 000 Lt, skirtus užtikrinti būsimos pirkėjos prievoles, kylančias iš šios sutarties. Pranešimas notarų biure atsakovei buvo įteiktas 2008 m. kovo 7 d., kovo 18 d. atsakovė jį gavo paštu. 2008 m. kovo 4 d. atsakovė pervedė į notaro depozitą 63 000 Lt skirtumą pagal jai ir ieškovei tenkančias nupirkto buto dalis.

Atsakovė ginčijo sutarties nutraukimo pagrįstumą ir teisėtumą, motyvuodama tuo, kad sutarties sąlygos sumokėti pinigų sumą, skirtą užtikrinti būsimos pirkėjos sutartines prievoles, kylančias iš šios sutarties, užtikrinti, iš esmės nepažeidė, ir kad ieškovė nesilaikė CK 6.218 straipsnyje nustatytos pranešimo apie sutarties nutraukimą tvarkos. Pirmosios instancijos teismas pripažino nebuvus esminio sutarties pažeidimo, konstatuodamas sutarties 2.3.1. punkto sąlygos įvykdymą kitu nei sutartyje numatytu būdu, kurį ieškovė priėmė, t. y. ieškovės pirkto buto (duomenys neskelbtini), kainos už ieškovę sumokėjimu. Teisėjų kolegija laiko pagrįstais ieškovės apeliacinio skundo argumentus, kuriais apeliantė ginčija pirmosios instancijos teismo išvadas dėl tinkamo sutarties vykdymo.

Ginčo sutarties sąlyga turi būti aiškinama vadovaujantis sutarčių aiškinimo taisyklėmis, kurios reglamentuotos CK 6.193-6.195 straipsniuose bei suformuotos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2004 m. rugsėjo 8 d. nutartis civilinėje byloje UAB ,,Auksinis varnas” v. AB ,,Lietuvos geležinkeliai“, bylos Nr. 3K-3-424/2004; 2004 m. balandžio 14 d. nutartis civilinėje byloje UAB ,,Libra Vitalis” v. UAB ,,Homo Faber”, bylos Nr. 3K-3-274/2004; 2005 m. rugsėjo 19 d. nutartis civilinėje byloje UAB „BIVAINIS“ v. A. B. firma „ARUM“, bylos Nr. 3K-3-406/2005; 2006 m. sausio 11 d. nutartis civilinėje byloje VĮ Valstybės turto fondas v. UAB „Cetarium“, UAB „Ortofina“ ir R. G. K., bylos Nr. 3K-3-17/2006; 2007 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje UAB „Sarteksas“ v. UAB „Beltateksas, bylos Nr. 3K-3-203/2007; 2008 m. balandžio 1 d. nutartis civilinėje byloje R. M. v. bendra Lietuvos-Ukrainos įmonė UAB „Azovlitas“, bylos Nr. 3K-3-201/2008; ir kt.). Aiškinant sutartį turi būti nustatinėjami tikrieji sutarties dalyvių ketinimai, o ne vien remiamasi pažodiniu sutarties teksto aiškinimu. Visos sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas reikšmingas aplinkybes. Vertinant šalių prievolių vykdymo tinkamumą, būtina vadovautis sutarčių, prievolių ir bendraisiais teisės principais. Teisinių santykių subjektai, įgyvendindami savo teises ir vykdydami pareigas, privalo veikti pagal teisingumo, protingumo ir sąžiningumo reikalavimus (CK 1.5 straipsnis). Kartu sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu.

Preliminariąja sutartimi šalys susitarė, kad ieškovei priklausančio žemės sklypo su jame esančiais statiniais būsimo pirkimo-pardavimo kaina bus 1 200 000 Lt, kuri bus mokama tokia tvarka: iki 2007 m. gruodžio 31 d. atsakovės perves į ieškovės sąskaitą banke 250 000 Lt, kurie skirti užtikrinti atsakovės sutartines prievoles, kylančias iš šios sutarties, o likusius 950 000 Lt atsakovė įsipareigojo sumokėti ieškovei pagrindinėje pirkimo-pardavimo sutartyje numatyta tvarka ir terminais (Sutarties 2.2., 2.3., 2.3.1. punktai). Iki 2007 m. gruodžio 31 d. 250 000 Lt į ieškovės sąskaitą atsakovė nepervedė. Preliminariosios sutarties pasirašymo dieną ieškovė notarine tvarka patvirtino sutikimus, kad atsakovė nugriautų preliminariojoje sutartyje numatytus parduoti statinius, o žemės sklype statytų keturių butų gyvenamąjį namą. 2007 m. gruodžio 29 d. pirkimo-pardavimo sutartimi ieškovė ir atsakovė bendrosios dalinės nuosavybės teise (ieškovei teko ¾, atsakovei ¼ turto) įsigijo vieno kambario butą (duomenys neskelbtini) už 251 000 Lt (t. 1, b. l. 58-61). Byloje nėra ginčo dėl to, kad visą buto kainą sumokėjo atsakovė. Nėra kvestionuojama ir tai, kad už ieškovei tenkančią buto dalį buvo sumokėti 188 250 Lt. 2008 m. kovo 4 d. atsakovė deponavo notarų biuro depozitinėje sąskaitoje 62 750 Lt esą visiškai atsiskaitydama su ieškove pagal preliminariosios sutarties 2.3.1. punktą. Kolegijos vertinimu, tokį preliminariosios sutarties vykdymą teismas pripažino tinkamu, nepagrįstai.

Byloje nėra ginčo dėl to, kad šalių susitarimas atitinka CK 6.165 straipsnyje įtvirtintą preliminariosios sutarties sampratą, nes šalys susitarė sutartyje aptartomis sąlygomis ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį. Pagal kasacinio teismo formuojamą teismų praktiką preliminariąja sutartimi nesukuriama prievolė, kurioje pinigai atlieka mokėjimo-atsiskaitymo funkciją. Nepaisant to, perduodami pinigai gali turėti kitas reikšmes ir atlikti kitas, ne mokėjimo ir atsiskaitymo funkcijas. Šios reikšmės priklauso nuo to, bus preliminarus įsipareigojimas sudaryti pagrindinę sutartį įvykdytas ar ne. Šio įsipareigojimo neįvykdymo atveju kyla civilinė atsakomybė, todėl perduodamų pinigų reikšmė vertintina jos kontekste per sutartinės civilinės atsakomybės formas – netesybas ir nuostolius. Pagal preliminariąją sutartį perduodami pinigai gali būti: 1) šalių sutartas prievolės įvykdymo užtikrinimo būdas, kuriuo užtikrinamas baudos mokėjimas, kai tokia bauda nustatyta už įsipareigojimo pagal preliminariąją sutartį neįvykdymą ir tokį įsipareigojimą pažeidžia pinigus perdavęs asmuo; 2) atskaitos taškas nustatant baudos dydį, kai preliminariąją sutartį pažeidžia pinigus gavęs asmuo; 3) šalių sutartas prievolės įvykdymo užtikrinimo būdas, kuriuo užtikrinama iš anksto šalių aptartų nuostolių atlyginimas; 4) atskaitos taškas apskaičiuojant nurodytus šalių sutartus nuostolius, kai preliminariąją sutartį pažeidžia pinigus gavęs asmuo. Aptartais atvejais šalys numato galimas preliminariosios sutarties pažeidimo pasekmes ir siekia jų išvengti, taigi perduoti pagal preliminariąją sutartį pinigai atlieka skatinamąją ir užtikrinamąją funkcijas ir gali būti laikomi šalių susitarimu nustatytu prievolės įvykdymo užtikrinimo būdu. Tuo atveju jeigu preliminarioji sutartis įvykdoma, t. y. sudaroma pagrindinė sutartis, perduoti pinigai įskaitomi į mokėjimus pagal pagrindinę sutartį ir gali būti laikomi avansu. Tuo atveju, kai preliminarioji sutartis neįgyvendinama ir pagrindinė sutartis nesudaroma, kilus šalių ginčui dėl pinigų, gautų pagal preliminarią sutartį, grąžinimo, jų galima reikalauti pagal CK 6.237 straipsnį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas, priimtas civilinėje byloje V. Š. v. A. N., A. N., bylos Nr. 3K-P-382/2006).

Nagrinėjamoje byloje atsakovė įsipareigojo sumokėti ieškovei 250 000 Lt, skirtus užtikrinti atsakovės sutartines prievoles, kylančias iš šios sutarties (Sutarties 2.3.1. punktas). Šio punkto antros dalies ir 2.2. punkto analizė leidžia spręsti, kad šalys sutarė, jog sudarant pagrindinę sutartį šie pinigai bus įskaityti į mokėjimus pagal pagrindinę sutartį. Šalys tai patvirtino. Iš sutarties 2.3.1 punkto ir šalių civilinę atsakomybę numačiusių sutarties 5.1. ir 5.2 punktų turinio spręstina, kad numatytas ginčo pinigų mokėjimas skirtas užtikrinti atsakovės įsipareigojimą sudaryti pagrindinę sutartį. Pagal preliminariąją sutartį užtikrindama prievolės sudaryti pagrindinę sutartį įvykdymą atsakovė įsipareigojo sumokėti ieškovei pinigus ir tokį įsipareigojimą privalėjo įvykdyti, nes kitokio, nei pinigų mokėjimas būdo užtikrinti prievolės įvykdymą preliminarioji sutartis nenumatė (CK 6.4, 6.38, 6.158, 6.200 straipsniai, 6.39 straipsnio 1 dalis). 250 000 Lt mokėjimą ieškovė laiko išankstiniu mokėjimu pagal būsimą pagrindinę sutartį ir garantu, kad bus sudaryta pagrindinė sutartis ir ji gaus visą 1 200 000 Lt kainą. Kolegijos vertinimu, mažesnės už preliminariojoje sutartyje numatytą mokėjimą kainos už buto dalį sumokėjimas sietinas ne su preliminariosios sutarties sąlygos vykdymu, o su ieškovės duotu sutikimu atsakovei nugriauti būsimos pagrindinės sutarties objektus ir laisvoje žemėje statyti gyvenamąjį namą, nes nugriovus ieškovei priklausančius statinius, ji neteks gyvenamosios vietos. Taip aplinkybes, sąlygojusias buto jai pirkimą, aiškina ieškovė. Tokiu atveju vien ieškovės dalyvavimas su atsakove perkant butą negali būti vertinamas kaip jos sutikimu pakeisti preliminariojoje sutartyje numatytą prievolės įvykdymo užtikrinimo būdą kitu. Ieškovė nepripažįsta sutikusi, kad sutartyje numatytas 250 000 Lt mokėjimas būtų pakeistas buto dalies nupirkimu. Šioje vietoje atkreiptinas dėmesys, kad kitus ieškovės sutikimus atsakovė užsitikrino notaro patvirtintais dokumentais, tuo tarpu dėl ieškovės sutikimo pinigų mokėjimą pakeisti butu objektyvių duomenų byloje nėra. Įvertinus išdėstytas aplinkybes, kolegija sprendžia, kad atsakovė neįvykdė preliminariosios sutarties sąlygos sumokėti ieškovei 250 000 Lt užtikrinant prievolės įvykdymą ir šį pažeidimą kolegija pripažįsta esminiu. Įsipareigojimo sudaryti pagrindinę sutartį įvykdymo užtikrinimo nebuvimas duoda pagrindą ieškovei nesitikėti, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta ateityje. Juolab, kad ieškovė sutiko, kad iki pagrindinės sutarties sudarymo ginčo statiniai būtų nugriauti. Sutarties sąlygos sumokėti pinigus užtikrinant prievolės įvykdymą laikymasis turi esminės reikšmės, nes šalių atsakomybę reglamentuojančios preliminariosios sutarties nuostatos numato, kad ieškovei neįvykdžius preliminariojoje sutartyje prisiimtų įsipareigojimų, be kitų sankcijų ji privalo grąžinti atsakovei 250 000 Lt. Pripažinus, kad atsakovės prievolės įvykdymo užtikrinimas įvykdytas nuperkant ieškovei butą, tai modeliuojant įvykių pagal šalių susitarimus eigą, preliminariosios sutarties sąlygas ieškovė galėtų pažeisti ir po to, kai būsimo pardavimo objektais esantys ginčo pastatai jau bus likviduoti, ieškovė turės pareigą grąžinti atsakovei buto, už kurį sumokėjo atsakovė, kainą, kai tam skirtų realių pinigų, akivaizdu, neturi. Tokiu būdu, spręstina, kad esant CK 6.217 straipsnio 2 dalies 2 ir 4 punkte numatytiems kriterijams, ieškovė turėjo pagrindą pagal šio straipsnio 1 dalį nutraukti preliminariąją sutartį nesikreipdama į teismą.

Teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo išvadomis, kad pranešdama apie sutarties nutraukimą ieškovė nesilaikė CK 6.218 straipsnyje numatytų reikalavimų. Šių pirmosios instancijos teismo išvadų ieškovė neskundžia, todėl kolegija dėl to plačiau nepasisako.

Pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Nagrinėjamu atveju konstatavus, kad preliminarioji sutartis buvo nutraukta atsakovei iš esmės pažeidus sutartį, todėl nėra pagrindo pripažinti, kad sudaryti pagrindinę sutartį ieškovė atsisakė nepagrįstai. Tokiu atveju atsakovė netenka teisės į reikalaujamų nuostolių atlyginimą, todėl kolegija plačiau nepasisako dėl pirmosios instancijos teismo argumentų, kuriais dalis priešieškinio reikalavimo priteisti nuostolius patenkinta, kita dalis atmesta, konstatuodama vienos iš sąlygų (ieškovės kaltės) civilinei atsakomybei atsirasti nebuvimą. Ieškovei atšaukus sutikimą nugriauti jai nuosavybės teise priklausančius pastatus, pripažintina, kad išnyko pagrindas, kuriam esant atsakovė sumokėjo už ieškovės buto dalį, todėl pagal CK 6.237 straipsnio 1 ir 2 dalis, iš ieškovės atsakovei priteistini už butą sumokėti 188 250 Lt. Atsakovė turėjo išlaidų už abiejų bylos šalių įgyto buto išlaikymą – sumokėjo 757,16 Lt už buto šildymą ir kitas paslaugas (t. 1, b. l. 278-279). Pareiga mokėti tokius mokesčius tenka turto savininkams, todėl ieškovė privalo kompensuoti atsakovei šių išlaidų dalį, proporcingą nuosavybės teisių daliai, t. y. 567,87 Lt. Mokestis už telekomunikacijų paslaugas nepriteistinas, nes pagal bylos duomenis atsakovė mokėjo už buvusią buto savininkę (t. 1, b. l. 280). Už priteistą pinigų sumą ieškovei tenka pareiga mokėti penkių procentų metines palūkanas pagal CK 6.37 straipsnio 2 dalį ir 6.210 straipsnio 1 dalį nuo bylos pagal atsakovės priešieškinį iškėlimo dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

Ieškovės reikalavimas priteisti preliminariojoje sutartyje numatytą baudą atmestinas, tokią išvadą grindžiant šiais motyvais. Sutarties 5.2. punktas numatė ieškovei teisę nutraukti preliminariąją sutartį ir iš atsakovės sumokėtų 250 000 Lt gauti 50 000 Lt, kaip baudą už atsakovės prievolių pagal sutartį neįvykdymą, jeigu atsakovė atsisakys sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį. Visų pirma, byloje nėra jokių duomenų, kad iki preliminariosios sutarties nutraukimo atsakovė būtų atsisakiusi sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį. Tai, kad atsakovė, nesumokėdama pinigų prievolės ateityje sudaryti pagrindinę sutartį įvykdymui užtikrinti, iš esmės pažeidė preliminariąją sutartį, ir dėl to ieškovė pagrįstai atsisakė sutarties, neduoda pagrindo taikyti atsakovei civilinę atsakomybę pagal preliminariosios sutarties sąlygą. Be to, preliminariosios sutarties nutraukimas neatitiko CK 6.218 straipsnio reikalavimų. Esant tokioms aplinkybėms bei vadovaujantis CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais principais, kolegijos vertinimu, nagrinėjamu atveju atsakovei nekyla pareiga mokėti ieškovei sutartyje numatytas netesybas.

Dėl hipotekos sutarties teisėtumo

Ieškovė ginčijo hipotekos sandorį, kaip sudarytą dėl apgaulės ir suklydimo, motyvuodama tuo, kad hipotekos lakštą ji pasirašė paveikta atsakovės įtikinėjimų, pažadų, grasinimų pakenkti jos gyvybei, sveikatai, turtui, atsakovei pasinaudojus ieškovės nepatyrimu, patiklumu, nesusivokimu. Šį reikalavimą pirmosios instancijos teismas atmetė kaip neįrodytą. Teisėjų kolegija sutinka su ieškove, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai įvertino byloje esančius įrodymus, neteisingai nustatė faktines bylos aplinkybes ir padarė nepagrįstas išvadas dėl ieškovės valios ydos įkeičiant savo turtą atsakovės prievolei bankui užtikrinti. Todėl pirmosios instancijos teismo sprendimas dėl netinkamo įrodinėjimo procesą reglamentuojančių teisės normų taikymo skundžiamoje dalyje keistinas, ieškovės reikalavimą dėl hipotekos sandorio nuginčijimo patenkinant.

CK 1.91 straipsnyje reglamentuojamas sandorių, turinčių valios trūkumų, pripažinimas negaliojančiais. Pagal šią teisės normą apgaulė – tai sandorį sudarančio asmens tyčinis suklaidinimas dėl esminių sandorio aplinkybių, kuris gali reikštis aktyviais veiksmais, taip pat svarbių sandorio aplinkybių nuslėpimu, sąmoningai siekiant galutinio tikslo – sudaryti sandorį. Apgaule galima pripažinti tik tokius tyčinius veiksmus, kurie turi lemiamos įtakos šalies valiai susiformuoti. Kai reiškiamas reikalavimas pripažinti negaliojančiu dėl apgaulės sudarytą sandorį, byloje turi būti tiriama ir vertinama, ar atsakovas atliko tyčinius nesąžiningus veiksmus (tyčia pranešė tikrovės neatitinkančias žinias arba nutylėjo svarbias aplinkybes dėl esminių sandorio elementų, siekdamas suklaidinti ieškovą), dėl kurių ieškovas buvo paskatintas sudaryti ne tokį sandorį, kokį jis iš tikrųjų siekė sudaryti, tai pat turi būti tiriamas bei vertinamas ir ieškovo elgesys tiek prieš sandorio sudarymą, tiek ir sudarant sandorį bei po sandorio sudarymo. Sprendžiant dėl apgaulės konstatavimo, abiejų šalių veiksmai turi būti vertinami vadovaujantis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais.

Nagrinėjamoje byloje kyla klausimas, ar ieškovė sudarė ginčo sandorį, atsakovei L. K. tyčia ją suklaidinus, o suklydimas turėjusio esminę reikšmę. Ieškovė ginčija turto įkeitimo sandorį, kuriuo ji užtikrino atsakovės imamos iš banko paskolos grąžinimą. Taigi tarp šalių susiklostė specifiniai teisiniai santykiai – ieškovė užtikrino kito asmens prievolės įvykdymą, pati negaudama jokio priešpriešinio patenkinimo. Esant tokiai situacijai, būtina patikrinti, kokie ikisutartiniai santykiai susiklostė tarp atsakovės ir ieškovės ir kaip formavosi ieškovės valia sudaryti tokį rizikingą sandorį. Iki derybų dėl turto pardavimo šalių nesiejo jokie santykiai. Šalys pripažįsta, kad jas supažindino ieškovės kaimynė, tačiau atskleisti, kuri iš šalių reiškė iniciatyvą dėl ieškovės turto pardavimo, nepavyko, nes abi šalys šias aplinkybes aiškina skirtingai, o kitų duomenų šiuo klausimu byloje nėra. Bet kokiu atveju nėra ypatingai svarbu, kas inicijavo ieškovės turto pardavimą. Nagrinėjamu atveju svarbu tai, kokiu būdu buvo formuojama ieškovės valia ateityje parduoti nekilnojamąjį turtą atsakovei ir įkeisti šį turtą už atsakovės prievolę bankui. Pasak atsakovės, šalys susitarė, jog atsakovė ateityje nupirks iš ieškovės žemės sklypą su jame esančiais statiniais, kuriuose ieškovė gyvena, o iki tol atsakovė nupirks ieškovei butą, organizuos statinių nugriovimą, laisvoje žemėje pastatys daugiabutį gyvenamąjį namą, iš kurio butų pardavimo gautomis lėšomis bus atsiskaityta su ieškove pagal būsimą ieškovei nuosavybės teise priklausančios žemės ir joje esančių statinių pirkimo-pardavimo sutartį. Atsakovė taip pat teigia, kad ieškovei buvo žinoma, jog atsakovė neturi piniginių lėšų sumokėti ateityje perkamo turto kainą, todėl šiam bei statinių griovimui ir gyvenamojo namo statybai reikia pasiskolinti pinigų. Taigi atsakovė sukūrė su nekilnojamuoju turtu susijusio verslo projektą, kurio dalyve tam tikra prasme turėjo tapti ir ieškovė. Ieškovė iš esmės neneigia atsakovės nurodytų aplinkybių buvimo, tačiau teigia supratusi, jog paskolintais pinigais su ja bus visiškai atsiskaityta už žemę ir pastatus ir bus nupirktas jai butas, o savo turto už atsakovės prievoles bankui įkeitimo sandorį ji supratusi kaip prievolių įvykdymo užtikrinimą ir jį pasirašiusi paveikta atsakovės bei su ja buvusio asmens įtikinėjimų, kad gavus paskolą su ja bus visiškai atsiskaityta, grasinimų, kad nepasirašius sutarties nukentės ji ar jos turtas. Atsakovė yra jauno amžiaus, viešuoju maitinimu užsiimanti, šiam verslui reikalingo nekilnojamojo turto turinti verslininkė. Tuo tarpu ieškovė yra senyvo amžiaus, prastos sveikatos, nedirba, menkai išsilavinusi, netekėjusi, gyvena viena iš motinos paveldėtame name, turi su alkoholio vartojimu susijusių ydų, visiškai nepatyrusi jokiame, juo labiau su nekilnojamuoju turtu susijusiame, versle. Šalys pripažino, kad iki ginčo sandorių pasirašymo jos ne kartą bendravo. Trečiojo asmens notarės paaiškinimai liudija, kad atsakovė buvo įgijusi visišką ieškovės pasitikėjimą. Byloje nėra jokių objektyvių duomenų, kad iki ginčo sandorio sudarymo buvo grasinama ieškovei smurtu.

Vertinant ieškovės veiksmus sandorių sudarymo metu ir iki jų, spręstina, kad iš pagal atsakovės modelį formuojamų teisinių santykių ieškovė siekė dviejų dalykų: gauti iš atsakovės visus sulygtus pinigus už žemę ir pastatus bei įgyti atsakovės jai nuperkamą butą. Tuo tarpu atsakovės tikrieji ketinimai nėra iki galo atskleisti. Viena vertus, galima būtų spręsti, kad atsakovė siekė gauti piniginės naudos iš suplanuotų su ieškovės nekilnojamuoju turtu atlikti veiksmų ir tuo pačiu sumokėti ieškovei sulygtą to turto kainą. Kita gi vertus, aptartų sandorių pasirašymo aplinkybės verčia manyti atsakovę turėjus kitokių ketinimų, kuriuos įgyvendinus šalių susitarimų tikslai nebūtų pasiekti. Taip spręsti visų pirma leidžia preliminariosios sutarties sąlygos, kuriomis ieškovė įsipareigojo ateityje parduoti atsakovei ne tik žemės sklypą, bet ir jame esančius statinius, tačiau tuo pačiu metu atsakovės iniciatyva davė sutikimą jai nugriauti šiuo statinius. Statinius nugriovus, ieškovė nebegalėtų įvykdyti savo įsipareigojimo parduoti statinius ir tokiu atveju atsakovė pagal preliminariosios sutarties 5.1. punktą įgytų teisę nutraukti sutartį ir reikalauti iš ieškovės sutartyje numatytų sankcijų. Šių aplinkybių atsakovė neatskleidė ieškovei. Be to, preliminariojoje sutartyje nėra aptarta pinigų, kuriais bus mokama pagal pagrindinę sutartį, kilmė, taip pat nuostatų dėl ieškovės turto įkeitimo. Apie kitokių nei išviešinti atsakovės ketinimų buvimą galima būtų spręsti ir iš to, kad hipotekos lakšto šalys atvyko pasirašyti neįforminę ginčo nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo santykių. Ir tik lakštą turėjusios tvirtinti notarės atidumo ir dėmesingumo dėka šis dokumentas tąkart nebuvo pasirašytas. Tai, kad notarė tinkamai išaiškino ieškovei hipotekos sandorio esmę ir pasekmes, nereiškia, kad vidinė ieškovės valia įkeisti turtą buvo susiformavusi laisvai, be atsakovės neigiamos įtakos. Kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai suabsoliutino notarės išaiškinimą ieškovei ir todėl nenustatė atsakovės įtakos ydingos ieškovės valios formavimuisi. Atsakovės veiksmų neatitikimą bendriesiems teisės principams rodo ir tai, kad didelės sumos paskolos sutartį su banku atsakovė sudarė dešimt dienų iki hipotekos įforminimo. Paskolos sutartyje jau buvo numatytas ieškovei priklausančio turto įkeitimas už atsakovės paskolą, nors duomenų, kad tuo laiku ieškovė buvo išreiškusi savo valią įkeisti turtą, byloje nėra, to netvirtina ir atsakovė. Šiuo atveju pasisakytina ir dėl atsakovei paskolą išdavusio ir ginčijamą įkeitimą įgijusio banko sąžiningumo. Visų pirma beveik milijono litų paskola atsakovei buvo įforminta nenurodant tikslinės paskirties, kas reiškia, kad bankas neįgijo jokios paskolintų pinigų panaudojimo kontrolės, ir tai leido atsakovei šiuos pinigus naudoti savo nuožiūra. Paskolos sutartis su įkeitimo sąlyga sudaryta bankui neturint objektyvių duomenų apie įkaito davėjos valią tokiam veiksmui. Notarė patvirtino, kad banko darbuotojai buvo žinoma iš paskolos gavėjos apie jos susitarimus su ieškove dėl nekilnojamojo turto pardavimo, dalies to turto griovimo ir naujų statybų, tačiau tokius santykius įforminusių dokumentų ir ieškovės valią parduoti turtą bei jį įkeisti liudijančių objektyvių duomenų bankas neturėjo. Tokiu atveju ieškovės atžvilgiu būdamas sąžiningas bankas turėjo pareikalauti iš paskolos gavėjos įkaito davėjos valią patvirtinančių įrodymų ir nustatyti paskolos tikslą. Atsakovei nevykdant prisiimtų įsipareigojimų, bankas nutraukė paskolos sutartį ir jo reikalavimų patenkinimui gali būti išvaržytas ieškovės turtas.

Išdėstytos aplinkybės leidžia spręsti, kad atsakovė skatino ieškovę įforminti ateityje galimus pirkimo-pardavimo santykius ir, pasinaudodama ieškovės socialine padėtimi, neišprusimu, turimomis ydomis, pasitikėjimu, įtikino ieškovę pasirašyti įkeitimo dokumentą. Taigi vidinę ieškovės valią sudaryti ginčo sandorį įtakojo pasitikėjimas atsakove ir atsakovės įtikinimas šio sandorio būtinumu, kurį ieškovė supratusi kaip visiško atsiskaitymo už parduodamą turtą užtikrinimą. Atsakovė sąmoningai neatskleidė esminių, ieškovės vidinės valios formavimui turinčių reikšmės aplinkybių, kurias žinodamas protingas asmuo, esant analogiškai padėčiai, tokio sandorio nebūtų sudaręs. Taigi ieškovės valia buvo formuojama sąžiningumo, teisingumo ir protingumo principų neatitinkančiais atsakovės veiksmais, suklaidinusiais ieškovę dėl sandorio, kuriuo ieškovė negauna jokio priešpriešinio patenkinimo, turinio ir pasekmių. Remiantis tuo, kas išdėstyta, ir konstatavus banko veiksmų ieškovės atžvilgiu neatitikimą bendriesiems teisės principams, ginčijamas sandoris pripažintinas negaliojančiu CK 1.91 straipsnio pagrindu.

Vadovaudamasi nurodytais argumentais, kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai taikė įrodymų vertinimą reglamentuojančias proceso teisės normas (CPK 185 straipsnis), todėl neteisingai nustatė faktines aplinkybes ir padarė nepagrįstas išvadas, reikšmingas kilusiam ginčui išspręsti, netinkamai taikė materialiosios teisės normas. Dėl nurodytų priežasčių pirmosios instancijos sprendimas keistinas (CPK 329 straipsnio 1 dalis, 330 straipsnis).

Rezoliucinė dalis

Teisėjų kolegija, vadovaudamasi LR civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 3 punktu,

nutaria:

Vilniaus apygardos teismo 2009 m. liepos 2 d. sprendimą pakeisti ir jį išdėstyti taip:

Ieškovės L. O. ieškinį patenkinti iš dalies.

Pripažinti negaliojančia nuo sudarymo momento 2007 m. gruodžio 13 d. hipotekos lakštu įformintą hipotekos sutartį, kuria L. K. 260 658,01 EUR kredito sutarties įvykdymui užtikrinti L. O. įkeitė DnB NORD bankui jai nuosavybės teise priklausantį nekilnojamąjį turtą – žemės sklypą ir gyvenamąjį namą su priklausiniais, esantį (duomenys neskelbtini).

Atsakovės L. K. priešieškinį patenkinti iš dalies.

Priteisti iš ieškovės L. O. atsakovės L. K. naudai 188 817,87 Lt (vieną šimtą aštuoniasdešimt aštuonis tūkstančius aštuonis šimtus septyniolika litų 87 ct) ir penkių procentų metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos pagal priešieškinį iškėlimo – 2008 m. rugpjūčio 12 d. iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

Kitus ieškinio ir priešieškinio reikalavimus atmesti.