Panevėžio apylinkės teismo sprendimas

Po nekilnojamojo daikto apžiūrėjimo, Sutarties pasirašymo ir avanso sumokėjimo, ieškovas sužinojo, kad Sutarties 1 p. įvardintas nekilnojamasis turtas, - sodo pastatas, (duomenys neskelbtini), yra nebaigtas statyti statinys, kurio baigtumas yra 95 proc. Šios aplinkybės ieškovui nebuvo atskleistos ir nurodytos pasirašant 2018-04-24 Sutartį. Nekilnojamojo daikto nebaigta statyba sudarė kliūtis ieškovo kreditavimuisi, kadangi bankai pareikalavo pabaigti nebaigtą statybą ir įregistruoti statinio statybos baigtumą per vienerių metų terminą. Aplinkybė, apie tai, kad sodo pastatas yra nebaigtas statyti statinys, turėjo būti atskleista sudarant Sutartį. Ieškovas negalėjo pirkti nebaigto statyti pastato ir apie tai informavo atsakovę raštu 2018-05-23, nurodydamas, jog dėl neatskleistos pagrindinės sąlygos apie sodo pastato būklę - nebaigtas statyti statinys, ieškovas negali sudaryti notarinės formos pirkimo pardavimo sandorio.

Prieš pasirašant Sutartį ieškovui nebuvo pateikti nekilnojamojo daikto dokumentai, VĮ „Registrų centras“ išrašai, kiti dokumentai, todėl ieškovas rėmėsi vizualiu nekilnojamojo objekto apžiūrėjimu. Tik iškėlus bylą teisme ir atsakovei pateikus ginčo namo kadastrinių duomenų bylą, paaiškėjo, jog gyvenamojo namo baigtumas laikotarpiu nuo 2013-12-20 iki 2018-05-17 buvo 37 proc., ieškovui pateikus pretenzijas atsakovei po Sutarties pasirašymo, atsakovė J. P. 2018-05-17 įregistravo 96 proc. pastato baigtumą, o nagrinėjant bylą teisme -2018-09-19 įregistravo 100 proc. pastato baigtumą.

2018-04-27 informavus telefonu (prieš išsiunčiant pranešimą raštu) atsakovę apie tai, kad nebaigtos statybos sodo pastato ieškovas negali pirkti, atsakovė pripažino neinformavusi ieškovo apie nebaigtą statybą ir sutiko grąžinti gautą avansą, viso 4000 Eur. Tą pačią dieną atsakovė internetinėje erdvėje portale www.aruodas.lt įdėjo skelbimą dėl sodo pastato ir žemės sklypo pardavimo, o gavusi 2018-05-24 ieškovo pranešimą apie Sutarties nutraukimą, kuriame nurodoma, kad pagrindinė sutartis nebus sudaryta dėl nebaigtos statybos statinio, atsakovė pakoregavo skelbimą viešojoje erdvėje internetiniame puslapyje www.aruodas.lt ir skelbime nurodė, kad namo baigtumas yra 96 procentai.

Ieškovas Sutartį pasirašė ne su nekilnojamojo daikto savininke J. P., tačiau su tarpininku, veikusiu pagal pavedimo sutartį, IĮ “Asimonas” savininku K. K.. Ieškovas mano, kad IĮ „Asimonas“ neturėjo įgaliojimo sudaryti su ieškovu Sutartį, susitarti su ieškovu dėl netesybų. Tokia Sutartis laikytina niekine.

Sutartis dėl avanso ir preliminarioji sutartis yra atskiros sutartys, kiekviena jų turi savo dalyką, t. y. kitokias šalių teises ir pareigas. Iš avanso sutarties kyla pareiga tam tikru laiku ir nustatytomis sąlygomis sumokėti konkrečią pinigų sumą, kuri yra laikoma būsimuoju mokėjimu. Preliminariąja sutartimi paprastai šalys įsipareigoja sudaryti pagrindinę sutartį. Ta aplinkybė, kad avanso sutartis raštu išdėstoma viename dokumente (viename tekste) su preliminariąja sutartimi, nekeičia šių sutarčių autonomiškumo. Preliminariojoje sutartyje šalys numatė avanso sumokėjimą, kaip dalinį atsiskaitymą pagrindinės sutarties kainos sąskaita (CK 6.309 straipsnio 2 dalis). Pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta, todėl ieškovas turi teisę reikalauti grąžinti jo sumokėtą avansą.

Be to, ieškovas elgėsi sąžiningai sudarydamas Sutartį, jis ketino pirkti Sutarties 1 punkte įvardintą nekilnojamąjį turtą už Sutartyje nustatytą kainą, tačiau tik pasirašius Sutartį paaiškėjo, kad Sutartyje įvardintas objektas - sodo pastatas yra nebaigtos statybos statinys, be to, įkeistas, dėl ko ieškovas negalėjo ir neketino pirkti tokios faktinės ir teisinės būklės pastato.

Atsakovė bei tarpininkavimo paslaugas teikianti įmonė elgėsi nesąžiningai, neatskleisdami fakto, jog sodo pastatas yra nebaigtos statybos statinys. Sutartyje aptartos sąlygos dėl nekilnojamojo objekto kainos atitiko pilnai pastatyto, priduoto ir įregistruoto statinio kainą ir vertę, o esant nebaigtos statybos sodo pastatui, ieškovui būtų tekę atlikti papildomus statybos darbus, baigti statinio statybą, gauti reikalingus dokumentus apie statybos užbaigimą, priduoti pastatytą statinį, atlikti kadastrinius matavimus, pateikti dokumentus registravimui VĮ „Registrų centras“, o tai sukelia papildomas išlaidas, sudaro kliūtis ieškovui gauti kreditą. Sutartis buvo rengta atsakovės ir jos tarpininko iniciatyva, todėl pastarieji turėjo pareigą paaiškinti ir į Sutartį įtraukti, kad parduodamas nebaigtos statybos sodo pastatas (kaip matyti vėliau 2018-05-24 buvo koreguojamas viešas skelbimas portale www.aruodas.lt). Atsakovė negalėjo įvykdyti Sutarties, nes ji faktiškai pardavinėjo nekilnojamojo turto objektą, neturintį Sutartyje nurodytų požymių. Kita vertus, atsakovė neprašė pratęsti termino pagrindinei sutarčiai sudaryti ir nesiėmė jokių priemonių nebaigtai statybai pabaigti ir įteisinti, kad parduodamas sodo pastatas atitiktų visus preliminarios Sutarties 1 p. numatytus požymius.

Pasirašant Sutartį ieškovui nebuvo pateikti viešo registro duomenys apie statinį, kaip ir nebuvo paaiškinta, kokie statybos darbai nėra atlikti ir kodėl statyba nėra registruota kaip baigta. Ieškovas neketino investuoti didesnių sumų į namo statybos užbaigimą, ketino įsigyti nekilnojamąjį turtą ir jame gyventi, tačiau ieškovo lūkesčiai nebuvo pateisinti. Atsakovei pateikus atsiliepimą bei VĮ „Registrų centras“ išrašą, parengtą 2018-07-04, paaiškėjo, kad sodo namas, kuris buvo Sutarties objektas, yra įkeistas ir šiam nekilnojamajam daiktui yra registruota hipoteka. Atsakovė neinformavo ieškovo apie tai, kad parduodamas nekilnojamasis daiktas yra įkeistas. Ieškovas neketino pirkti įkeisto nekilnojamojo daikto. Apie hipoteką atsakovė sąmoningai nutylėjo ir šį faktą nuslėpė nuo ieškovo.

Atsakovė neįvykdė Sutarties, nors ji formaliai išsiuntė kvietimą atvykti pas notarą pasirašyti notarinės formos sutartį, tačiau nei 2018-05-23, nei 2018-05-24 sodo pastatas nebuvo baigtas statyti ir jo pabaigta statyba nebuvo įregistruota viešame registre, be to, žemės sklypas ir sodo pastatas buvo įkeisti ir šiam nekilnojamajam daiktui buvo įregistruota hipoteka.

Ieškovas sąžiningai 2018-05-23 informavo atsakovę, kad Sutartis nebus vykdoma dėl atsakovės kaltės, nurodžius nebaigtos statybos objektą, kuris nebuvo baigtas statyti iki Sutarties galiojimo pabaigos. Atsakovės nurodytą datą 2018-05-24 notarinės formos sandoris negalėjo būti sudarytas dėl atsakovės kaltės, ji nuslėpė hipotekos faktą, nebaigtos statybos faktą.

Sutarties 3.1 p. numatyta, kad jei Sutartis nutraukiama dėl „pardavėjo“ kaltės, jis privalo grąžinti dalinį apmokėjimą ir tokio pat dydžio netesybas. Ieškovas įrodė aplinkybes dėl sodo pastato statybos nebaigtumo, žemės sklypo ir sodo pastato įkeitimo, todėl jam, kaip Sutarties šaliai, neturi būti taikomos netesybos, ir tokiu atveju yra pagrindas grąžinti ieškovui jo sumokėtą avansą.

Atsakovė pateikė IĮ „Asimonas“ VĮ „Registrų centras“ pažymą apie nekilnojamąjį turtą, kadastrinių matavimų bylą. VĮ „Registrų centras“ pažymoje buvo duomenys apie nekilnojamojo turto - statinių 37 procentų baigtumą, tačiau tuo metu atsakovė buvo užsakiusi naujus kadastrinius matavimus ir kadastrinius matavimus atliekantis asmuo nurodė, kad bus nustatytas 95-96 procentų baigtumas. Skelbimuose, kiek atsakovė pamena, buvo nurodyta, kad parduodamo turto baigtumas yra 95 procentai. Sodo pastatas, kuriame atsakovė gyveno su šeima, buvo įrengtas ir gyvenamas, tik buvo nepakalta pastogė ir neįrengta pirtis. Vizualiai šie nepabaigti darbai buvo aiškiai matomi. Atsakovė pardavinėjo nebaigtą statyti nekilnojamąjį turtą kaip patrauklesnį pirkėjui, nes nepabaigus statybos darbų buvo galima koreguoti statybos projektą, pastatyti antrą namo aukštą nerengiant naujų statybą leidžiančių dokumentų.

Ieškovas nepabaigtus darbus matė, nes buvo atvažiavęs apžiūrėti perkamą turtą du kartus su drauge, draugės tėvu, teta ir jos vyru. Ieškovui buvo pateikti namo nuosavybės teisę, baigtumą patvirtinantys dokumentai – VĮ „Registrų centras“ Nekilnojamojo turto centrinio duomenų banko išrašas, kadastrinių matavimų byla, kuriuose nurodytas baigtumas buvo 37 procentai bei atskleista aplinkybė, kad yra rengiamai nauji kadastriniai matavimai, kuriuose namo baigtumas bus apie 95 procentus, namo statybos projektas. Visus kartus ieškovui apžiūrint pastatą, dokumentus, dalyvavo ir IĮ „Asimonas“ atstovas.

S. S. su ieškovu, 2018-05-02 buvo paruošta nauja Nekilnojamojo daikto kadastrinių matavimų byla. Dėl to sodo namelio baigtumo procentas nuo 37 procentų padidėjo iki 96 ir buvo pakeisti duomenys VĮ „Registrų centras“. Įrašai viešame registre apie pasikeitusį statinio baigtumą galiojo nuo 2018-05-17. Atsakovė gavo hipotekos turėtojo sutikimą parduoti turtą. Iš ieškovo gautą avansą atsakovė panaudojo apmokėti trečiojo asmens paslaugoms ir kito gyvenamojo namo pirkimo avanso sumokėjimui pagal preliminarią sutartį.

Ieškovo vienašalis Sutarties nutraukimas be teisėto pagrindo, ne dėl atsakovės kaltės, vertintinas kaip atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį dėl ieškovo kaltės. Ieškovas pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį atsisakė sudaryti, nes surado kitą namą. Apie tai, kad jis ketina pirkti kitą namą, ieškovas pranešė atsakovei telefonu. Ieškovas, prieš sudarydamas Sutartį ir paduodamas avansą, privalėjo elgtis rūpestingai ir atidžiai, gavęs iš atsakovės dokumentus apie turtą, juos išanalizuoti ir užsitikrinti paskolos gavimą pagal esamus dokumentus, atlikti ketinamo pirkti nekilnojamojo turto įvertinimą, tačiau jokių veiksmų, rodančių jo realų ketinimą pirkti nekilnojamąjį turtą, neatliko. Ieškovas elgėsi nesąžiningai, todėl neturi teisės reikalauti iš atsakovės sumokėto avanso, kuris yra laikomas sutartine bauda už ieškovo atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį. Dėl ieškovo kaltės turtas liko neparduotas sutartu laiku, atsakovė patyrė didelius nuostolius, nes atsakovės kreditorė UAB „Apollona“, nutraukusi su atsakove paskolos sutartį, skaičiavo delspinigius, atsakovei negavus pinigų ir laiku nesudarius sandorio dėl kito namo pirkimo, pardavėjai pakėlė atsakovės ketinamo įgyti turto kainą.

Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę sutartį. Preliminarią sutartį sudariusiai šaliai nepagrįstai vengiant ar atsisakant sudaryti pagrindinę sutartį, įstatymas nustato pareigą atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 1, 4 dalys). Nurodytas reglamentavimas suteikia teisę šalims sudarant preliminariąją sutartį susitarti dėl joje nustatytų sutartinių prievolių įvykdymo užtikrinimo netesybomis (CK 6.258 straipsnio 1 dalis), kurios kaip viena iš sutartinės civilinės atsakomybės formų sutarties šaliai neįvykdžius sutartinės prievolės, kompensuoja kitos šalies patirtus nuostolius, o jų dydžio nereikia įrodinėti (CK 6.71 straipsnis 1 dalis).

Nustatyta, kad atsakovei J. P. ir trečiajam asmeniui V. P. bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise priklausė žemės sklypas su statiniais - sodo namu, esantys (duomenys neskelbtini). Nekilnojamajam turtui nuo 2017-10-13 buvo registruota hipoteka (b.l. 27-29). Atsakovė nusprendė parduoti nekilnojamąjį turtą ir paskelbė apie jo pardavimą interneto puslapyje. Iš atsakovės interneto puslapyje www.aruodas.lt patalpinto 2018-04-06 skelbimo, koreguoto 2018-04-12, apie sodo pastato su žemės sklypu pardavimą matyti, kad atsakovė, skelbdama apie sodo pastato pardavimą, nurodė, kad parduodamas įrengtas gyvenamasis namas (b.l. 135-140). Iš 2018-06-06 skelbimo apie nekilnojamojo turto pardavimą skelbimų portale www.aruodas.lt, matyti, kad trečiojo asmens IĮ „Asimonas“ savininkas K. K. parduodamo gyvenamojo namo baigtumą nurodė 96 procentus (b.l. 9-10). Kokio turinio skelbimus skelbė trečiasis asmuo tuo metu, kai ieškovas perskaitė skelbimą ir nutarė apžiūrėti parduodamą nekilnojamąjį turtą, nustatyti galimybės nėra, nes skelbimo tekstai neišlikę. Tačiau ši aplinkybė teismo vertinimu, neturi esminės reikšmės ginčo išsprendimui.

Iš Nekilnojamojo daikto kadastrinių matavimų bylos duomenų nustatyta, kad 2018-05-02 buvo užfiksuoti pagrindinio pastato, jo dalių ir priestatų duomenys, patvirtinantys, kad pastato baigtumas yra 96 procentai (b.l. 19-21). Atnaujinti kadastriniai matavimai VĮ „Registrų centras“ įrašyti ir galiojo nuo 2018-05-17 (b.l. 27-29). Iš minėtos bylos archyvinės medžiagos duomenų matyti, kad 2013-12-12 duomenimis pastato baigtumas buvo 37 procentai, tai patvirtino ir byloje padarytos statinio fotonuotraukos (b.l. 22-23).

2018-04-12 atsakovė (pardavėja) ir trečiasis asmuo IĮ „Asimonas“, atstovaujama savininko K. K., sudarė pavedimo sutartį Nr. 18/05, kuria IĮ „Asimonas“ įsipareigojo tarpininkauti parduodant sodo namą su žeme už 65 000 Eur. Pardavėja įgaliojo įmonės atstovą priimti iš pirkėjo dalinį apmokėjimą bei įsipareigojo pristatyti visus reikalingus objekto dokumentus notarui, priimti pinigus dėl sutarties įvykdymo užbaigimo (11 p., 12p.).

2018-04-24 ieškovas Ž. Z. ir trečiasis asmuo IĮ „Asimonas“, atstovaujama savininko K. K., veikdama pagal Pavedimo sutartį Nr. 18/05, sudarė Dalinio apmokėjimo Preliminariąją sutartį (toliau tekste - Sutartis), pagal kurią IĮ „Asimonas“ įsipareigojo tarpininkauti perkant sodo namą su žeme, esantį (duomenys neskelbtini), už 57 500 Eur kainą, ieškovas – pirkėjas Sutarties pasirašymo metu sumokėjo IĮ „Asimonas“ 4000 Eur dalinį apmokėjimą, o likusią sumą 53 500 Eur įsipareigojo sumokėti iki 2018-06-01 (Sutarties 2 p.). Ieškovas Sutarties 6 punkte įsipareigojo atvykti pas notarą įforminti pirkimo-pardavimo sutartį iki 2018-05-24, o pilnai atsiskaityti iki 2018-06-01.

Sutarties 3 punkte numatytos netesybų mokėjimo sąlygos: jei Sutartis nutraukiama dėl pardavėjo kaltės, pardavėjas privalo grąžinti dalinį apmokėjimą ir tokio pat dydžio netesybas (3.1 punktas); jei Sutartis nutraukiama dėl pirkėjo kaltės, kaip netesybos užskaitomas jo sumokėtas dalinis apmokėjimas ir komisinis mokestis (3.2 punktas). Sutarties įsigaliojimo momentas buvo susietas su pardavėjo dalinio apmokėjimo įmokos priėmimu iš įmonės atstovo (3.2 punktas) (b.l. 8). Pinigus pirkėjas (ieškovas) perdavė tarpininkavusios ĮĮ „Asimonas“ atstovui, kuris pinigus perdavė pardavėjai (atsakovei) tą pačią dieną (b.l. 109), todėl pagal Sutarties sąlygas Sutartis jos šalims įsigaliojo 2018-04-24. Taigi šalys, sudarydamos Sutartį, susitarė ne tik dėl avanso įmokos sumokėjimo, tačiau ir dėl netesybų neįvykdžius Sutarties mokėjimo ir nustatė jų dydį. Sutarties sąlygos dėl netesybų neprieštarauja preliminarios sutarties sudarymą bei netesybas reglamentuojančių teisės normų nuostatoms (CK 6.71, 6.72 straipsniai, 6.165 straipsnio 4 dalis).

Nėra pagrindo sutikti su ieškovo argumentais, kad 2018-04-24 Dalinio apmokėjimo Preliminarioji sutartis yra niekinė ieškovui sudarius Sutartį ne su nekilnojamojo daikto savininke J. P., o su tarpininke, veikusia pagal pavedimo sutartį, IĮ “Asimonas”, atstovaujama savininko K. K., kuri, ieškovo manymu, neturėjo įgaliojimo sudaryti preliminarią sutartį, susitarti su ieškovu dėl netesybų. Byloje nėra ginčo tarp atstovės IĮ „Asimonas“ ir atstovaujamosios J. P. dėl atstovavimo teisių apimties. Ieškovui Sutarties sudarymo metu nekilo abejonių dėl atstovavimo teisių apimties, atsakovė J. P. priėmė dalinio apmokėjimo įmoką iš ieškovo, perduotą per atstovą, taip patvirtino Sutarties sudarymą, todėl tiek ieškovui, tiek atsakovei, veikusiai per atstovą, taikytinos 2018-04-24 Dalinio apmokėjimo Preliminariosios sutarties pasekmės (CK 2.133 straipsnis).

Atsakovė 2018-05-17 parengė pranešimą ieškovui atvykti 2018-05-24 pas notarę nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoriui sudaryti (b.l. 11), atliko kitus veiksmus, būtinus sandoriui įforminti – atliko ir įregistravo parduodamo turto kadastrinius matavimus VĮ „Registrų centras“, atitinkančius faktinę parduodamo turto būklę, 2018-05-23 gavo kreditorės UAB „Apollona“ sutikimą dėl įkeisto nekilnojamojo turo pardavimo (b.l. 26). Atsižvelgiant į tai, kad atsakovės ir trečiojo asmens V. P. skola kreditorei buvo 20 604,70 Eur ir delspinigiai, kreditorei vienašališkai nutraukus sutartį dėl esminio jos pažeidimo (b.l. 24-25), o nekilnojamąjį turtą atsakovas įsipareigojo pirkti už 57 500 Eur, atsakovė, pardavusi nekilnojamąjį turtą, būtų pilnai atsiskaičiusi su kreditore UAB „Apollona“ ir faktas, kad perkamas nekilnojamasis turtas Sutarties pasirašymo dieną buvo įkeistas, ieškovui nebūtų galėjęs sukelti jokių neigiamų pasekmių bei įtakoti ieškovo galimybės gauti kreditą būsto įgijimui.

2018-05-23 ieškovas parengė ir išsiuntė atsakovei pranešimą apie vienašališką 2018-04-24 Sutarties nutraukimą, kuriame nurodė, kad 2018-05-23 ieškovui paaiškėjo, kad ieškovo ketinamas pirkti nekilnojamasis turtas - sodo namas yra nebaigtas statyti statinys, kurio baigtumas yra 95 procentai. Šios aplinkybės nebuvo atskleistos pasirašant Sutartį bei sudarė kliūtis kredito iš banko gavimui pirkti gyvenamąjį namą bei pareikalavo atsakovę grąžinti sumokėtą avansą (b.l. 123).

2018-05-28 atsakovė pateikė atsakymą ieškovui į pranešimą dėl vienašališko 2018-04-24 preliminarios sutarties nutraukimo (b.l. 12), kuriame nurodė, kad ji buvo pateikusi ieškovui VĮ „Registrų centras“ pažymą apie nekilnojamąjį turtą ir kadastrinių matavimų bylą, kad pokalbio metu buvo kalbama apie tai, kad namas nepriduotas, todėl yra galimybė pastatyti antrą namo aukštą ir pažymėjo, kad aplinkybė, dėl kurios ieškovas pareiškė nutraukiantis Sutartį, jam buvo žinoma iki jos sudarymo ir tinkamai atskleista. Sutarties nutraukimas, atsižvelgiant į teisinį reglamentavimą ir teismų praktiką, reiškia atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį. Atsakovė atsisakė grąžinti ieškovui jo sumokėtą avansą, kurį laikė bauda, sumokėta už atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį.

Rašytiniai įrodymai, atliktų bei įregistruotų pastato kadastrinių matavimų duomenų eiliškumas patvirtina aplinkybę, kad ieškovui apžiūrint sodo pastatą 2018 m. balandžio mėnesį bei 2018-04-24 sudarant Dalinio apmokėjimo Preliminariąją sutartį patikslinti kadastriniai matavimai nebuvo atlikti, parduodamo sodo pastato baigtumas buvo 37 procentai ir ši aplinkybė nebuvo užfiksuota 2018-04-24 Dalinio apmokėjimo Preliminarioje sutartyje.

Bendrieji parduodamam daiktui keliami reikalavimai, numatyti CK 6.327 straipsnio 1 dalyje, įpareigoja pardavėją perduoti daiktus, atitinkančius sutartyje nustatytus kokybės, kiekio ir kitus kriterijus, o jeigu sutartyje nėra nurodymų, – įprastus reikalavimus. Nuostatos dėl pirkimo–pardavimo sutartimi perduodamų daiktų kokybės, detalizuotos CK 6.333 straipsnyje, numato pareigą pardavėjui garantuoti pirkėjui, kad daiktai atitinka sutarties sąlygas ir, kad sutarties sudarymo metu nėra paslėptų daiktų trūkumų, dėl kurių daikto nebūtų galima naudoti tam tikslui, kuriam pirkėjas jį ketino naudoti, arba dėl kurių daikto naudingumas sumažėtų taip, kad pirkėjas apie tuos trūkumus žinodamas arba apskritai nebūtų to daikto pirkęs, arba nebūtų už jį tiek mokėjęs. Tačiau pardavėjas neprivalo garantuoti, kad nėra paslėptų trūkumų, jeigu apie juos pirkėjas žino arba jie yra tiek akivaizdūs, kad bet koks atidus pirkėjas būtų juos pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo. Minėtų įstatymo nuostatų – pardavėjui garantuoti parduodamo daikto kokybę - teismų praktikoje laikomasi ir šalims sudarant preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį. Preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties galima atsisakyti ir dėl neesminių daikto trūkumų, svarbu, kad šie trūkumai buvo paslėpti (nežinomi pirkėjui sudarant preliminariąją sutartį) ir pirkėjas, apie tuos trūkumus žinodamas, arba nebūtų sudaręs preliminariosios sutarties, arba nebūtų sutikęs už daiktą tiek mokėti. Sudarius preliminariąją sutartį ir paaiškėjus paslėptiems trūkumams, kiekvienu atveju vertinama, ar pirkėjas turėjo pagrindą atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį, atsižvelgiant į konkrečias bylos aplinkybes (2017-05-17 LAT nutartis Nr. e3K-3-226-695/2017).

Atsakovės, trečiojo asmens atstovo K. K. paaiškinimai teisme, byloje esančios fotonuotraukų kopijos, liudytojų B. S., A. R., E. J., E. P. parodymai leidžia pripažinti teisingomis atsakovės nurodytas aplinkybes, kad tiek ieškovui apžiūrint parduodamą sodo pastatą, tiek Sutarties sudarymo metu pastatas nebuvo baigtas įrengti – nebuvo stogo pakalimų, neapskardintas kaminas, neįrengta pirties patalpa (b.l. 9, 32, 115-117) ir minėti pastato nebaigti darbai buvo akivaizdūs bei pastebimi bet kuriam apdairiam rūpestingam asmeniui. Iš esmės visi ieškovo kviesti liudytojai - B. S., prisistatęs kaip turintis patirties statybų srityje, A. R., I. R. parodė, kad pastatas nebuvo baigtas statyti ir tai buvo aiškiai matyti. Liudytojas B. S. parodė, kad buvo daug kas name nepadaryta, dėl nebaigtų darbų buvo derinama pardavimo kaina su pardavėja. Liudytojas A. R. parodė, kad namo viduje daug kur trūko apdailos detalių, nebuvo pabaigta stogo konstrukcija. Liudytoja I. R. taip pat parodė, kad namo stogas buvo be pakalimų.

Vertintini kritiškai ieškovo paaiškinimai, kad jis, neturėdamas sandoriui sudaryti pinigų ir ketindamas pirkti nekilnojamąjį turtą už banko suteiktiną ilgalaikį būsto kreditą, nesidomėjo parduodamo nekilnojamojo turto būkle, registracijos duomenimis, o vertino turtą tik paviršutiniškai, pagal gražumą, jo buvimo vietą, namo dokumentų neprašė parodyti, nežiūrėjo, ką žiūrėjo ir kalbėjo jo pasikviesti pastatą apžiūrėti artimieji, nežinojo, negirdėjo, pasitikėjo vien abstraktaus pobūdžio skelbimu internete. Ieškovo paaiškinimai neįtikinami, nelogiški, ieškovas negalėjo paaiškinti savo elgesio motyvų. Tokius ieškovo paaiškinimus paneigė atsakovė, trečiojo asmens IĮ „Asimonas“ atstovas K. K..

Be to, vertintini kritiškai prieštaringi ieškovo paaiškinimai ir apie tai, kad apie sodo pastato nebaigtą statybą jis sužinojo tik sekančią dieną po 2018-04-24 Dalinio apmokėjimo Preliminariosios sutarties pasirašymo ir pinigų sumokėjimo, galimai 2018-04-26. Tokių jo paaiškinimų nepatvirtina jokie bylos įrodymai: 2018-05-23 pranešime apie vienašališką 2018-04-24 preliminarios sutarties nutraukimą, ieškovas nurodė, kad apie tai, kad ketinamas pirkti nekilnojamasis turtas yra nebaigtas statyti statinys, kurio baigtumas yra 95 procentai, jis sužinojo 2018-05-23; paaiškinimų teisme metu ieškovas nurodė, kad aplinkybę, kad pastato baigtumas yra 95 procentai, jis sužinojo iš tetos 2018 m. balandžio mėnesį, praėjus kiek laiko po pastato apžiūros. Pastebėtina, kad tokių duomenų nei ieškovas, nei liudytoja apklausta I. R. žinoti negalėjo, nes kadastrinių matavimų darbai dar nebuvo pradėti, tokie duomenys nebuvo įrašyti jokiuose dokumentuose ir registruose, ir juos ieškovas galėjo sužinoti ir sužinojo tik pastato apžiūrėjimo metu iš atsakovės jai žodžiu pateikus preliminarų matininkės, atliksiančios namo kadastrinių matavimų tikslinimą, vertinimą.

Atmestini kaip nepatikimi ir prieštaraujantys kitiems bylos įrodymams liudytojos I. R. parodymai apie tai, kad ji pastato apžiūrėjimo metu nematė kadastrinių matavimų bylos ir jai nebuvo žinoma apie pastato būklę (baigtumo procentą) bei parodymai apie tai, kad duomenis, jog pastatas yra įkeistas ir įregistruota VĮ „Registrų centras“ pastato būklė – nebaigtas statyti statinys, pasakė draugė, kažkokiu būdu pasinaudojusi VĮ „Registrų centras“ duomenimis, kurios anketinius duomenis ji atsisakė nurodyti. Trečiojo asmens IĮ „Asimonas“ atstovas K. K. paneigė liudytojos parodymus, teigdamas, kad būtent liudytoja ilgai apžiūrinėjo ir lygino pateiktą pastato kadastrinių matavimų bylą su pastato statybos projektu ir teiravosi atstovo, kodėl yra įregistruotas toks mažas pastato baigtumas ir šio pokalbio metu liudytojai buvo nurodyta aplinkybė, kad yra užsakyti pastato kadastrinių matavimų atlikimo darbai ir juos atlikus pastato baigtumas bus apie 95 procentus.

Vadovaujantis nustatytu, nėra pagrindo netikėti atsakovės, trečiojo asmens atstovo K. K. paaiškinimais, duotais teisme apie tai, kad ieškovas, du kartus su savo pasikviestais artimais asmenimis apžiūrėdamas parduodamą pastatą, buvo informuotas tiek apie ketinamus atlikti nekilnojamojo turto kadastrinių matavimų darbus, tiek apie esamą ir numatomą sodo pastato baigtumą po kadastrinių matavimų atlikimo – nuo 37 procentų iki 95-96 procentų dydžio, jam ir su juo atvykusiems asmenims susipažinimui buvo pateikti parduodamo turto dokumentai – kadastrinių matavimų byla, statinio statybos projekto dokumentai, VĮ „Registrų centras“ išrašas.

Ieškovas atsisakė sudaryti pagrindinę turto pirkimo pardavimo sutartį ne dėl atsakovės kaltės bei jo ieškinyje nurodytų aplinkybių, o dėl to, kad iš esmės persigalvojo ir pasirinko kitą nekilnojamojo turto objektą. Ši išvada grindžiama liudytojo B. S. parodymais, kad ieškovas iš esmės paskubėjo sumokėti avansą, kad 2018 m. vasarą nusipirko kitą namą, kurį buvo apžiūrėjęs anksčiau nei atsakovės parduodamą namą; liudytojos A. S., ieškovo draugės, parodymais, kuri taip pat patvirtino liudytojo B. S. parodymus, kad ieškovas buvo sudaręs ir kitą sutartį dėl kito gyvenamojo namo pirkimo, pagal kurią buvo sumokėti rankpinigiai, ir kurį ieškovas nusipirko, nes pardavėjai sutvarkė nebaigtus tvarkyti dokumentus. Minėti liudytojų parodymai patvirtina atsakovės J. P. bei trečiojo asmens IĮ „Asimonas“ atstovo K. K. paaiškinimus, kad ieškovas po 2018-04-24 Dalinio apmokėjimo Preliminariosios sutarties sudarymo pokalbių su J. P. ir K. K. metu žodžiu atsisakęs pirkti parduodamą sodo pastatą ir prašydamas grąžinti avansą, nurodė, kad apsisprendė pirkti kitą namą, kurį buvo apžiūrėjęs žymiai anksčiau. Išvadą pagrindžia ir tolesnio ieškovo elgesio po 2018-04-24 Dalinio apmokėjimo Preliminariosios sutarties sudarymo vertinimas – ieškovas nors nurodė, kad kreipėsi į AB „SEB bankas“ dėl kredito suteikimo ir banko darbuotojas jam nurodė, kad bankas reikalaus gyvenamąjį namą baigti statyti per vienerius metus, kad ieškovas patirs kokius nors kitus didesnius finansinius suvaržymus bei nuostolius dėl nebaigtų statybos darbų atlikimo, įregistravimo, nei nusiderėta kaina, tai patvirtinančių įrodymų nepateikė, pripažino, kad pokalbis su banko darbuotoju buvo tik žodinis, paraiškos kredito suteikimui jis nepildė ir, nors neturėjo pinigų sandoriui įvykdyti, neatliko jokių kitų kreditui gauti veiksmų – nepateikė bankui ketinamo pirkti pastato dokumentų, neinicijavo turto vertinimo procedūros. Toks ieškovo elgesys pripažintinas nesąžiningu elgesiu atsakovės atžvilgiu (CK 1.5, 6.4, 6.158, 6.163 straipsniai). Ieškovui du kartus apžiūrėjus parduodamą turtą, susipažinus su jo fizine būkle, dokumentais ir sudarius Sutartį bei sumokėjus avanso įmoką, atsakovė turėjo pagrįstą pagrindą tikėtis, kad ieškovo ketinimai yra rimti ir pirkimo-pardavimo sutartis tikrai bus sudaryta. Dėl to atsakovė atliko eilę darbų sandoriui tinkami įforminti, be to, pati sudarė preliminarią sutartį dėl kito nekilnojamojo turto objekto įgijimo ir sumokėjo iš ieškovo gautą avansą (atsakovės paaiškinimai, liudytojos E. P. parodymai).