Tauragės apylinkės teismo sprendimas

Tauragės rajono apylinkės teismo teisėjas Egidijus Mockaitis, sekretoriaujant I. Ž., dalyvaujant ieškovams E. M., L. M., jų atstovui advokato padėjėjui V. S., atsakovei R. U., jos atstovui advokatui T. L.,

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjęs civilinę bylą pagal ieškovų E. M. ir L. M. patikslintą ieškinį atsakovei R. U., trečiasis asmuo V. N., dėl žemės nuomos sutarties panaikinimo,

Aprašomoji dalis

nustatė:

Trečiasis asmuo atsiliepimo į ieškinį nepateikė. Telefonu informavo teismą, kad dirba užsienyje, todėl į Lietuvą grįš tik gruodžio mėnesį.

Motyvuojamoji dalis

Ieškinys atmestinas.

Iš civilinės bylos medžiagos nustatyta, kad 2014 m. lapkričio 12 d. privačios žemės sklypo nuomos sutartimi R. U. išnuomojo V. N. žemės ūkio veiklai 1,50 ha žemės sklypą, esantį laikotarpiui nuo 2014-11-12 iki 2018-12-31. Nuomininkė už nuomojamą žemės sklypą sumokėjo po 100 litų už kiekvienus metus, iš viso – 400 litų, kurie sumokėti prieš sutarties pasirašymą. Minima sutartis įregistruota viešame registre. Iš Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašo nustatyta, kad minimas žemės sklypas, unikalus Nr. 4400-2053-9560, 2015 m. gegužės 28 d. pirkimo-pardavimo sutartimi Nr. 2375 įgytas E. M. ir L. M. bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise. Vienas iš naujųjų žemės sklypo savininkų – E. M., raštu informavo atsakovę R. U., kad pasikeitė jos nuomojamo sklypo savininkas ir nustatė 7 dienų terminą, per kurį atsakovė turėjo kreiptis į jį dėl nuomojamos žemės sąlygų, taip pat rašte nurodyta, kad nesusitarus bus kreiptasi į teismą dėl nuomos panaikinimo. 2015-06-18 ieškovai pateikė atsakovei pretenziją Dėl netinkamai naudojamo žemės sklypo, kuria nurodyta atsakovei susisiekti su ieškovais dėl žemės nuomos sutarties peržiūrėjimo, patikslinimo, nes joje nėra nustatytos sąlygos dėl žemės ūkio pasėlių deklaravimo Nacionalinėje mokėjimo agentūroje, taip pat nurodyta, kad ieškovus netenkina žemės sklypo priežiūra, taip pat žemės nuomos mokestis, kadangi šiuo metu jis yra didesnis nei nustatyta sutartyje.

Byloje nėra ginčo, kad visos 2014 m. lapkričio 12 d. žemės nuomos sutartyje numatytos nuomotojos V. N. teisės ir pareigos perėjo naujiesiems žemės sklypo savininkams L ir E. M. (CK 6.547 str. 1 ir 2 dalys, CK 6.559 str.), tai jie nurodė ir ieškinyje. Esminis šios bylos klausimas tas, ar ieškovų reikalavimas nutraukti žemės nuomos sutartį yra pagrįstas.

Iš byloje pateiktos Sutarties matyti, kad ji terminuota, sudaryta keturių metų laikotarpiui, joje nėra susitarta dėl galimybės nutraukti Sutartį prieš terminą. Ieškinyje taip pat nenurodyta konkreti teisės norma, kurios pagrindu teismas turėtų Sutartį nutraukti – minimi CK 1.5 str. (teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principų taikymas), 6.156 str. (sutarties laisvės principas), 6.228 str. 1 d. (teisė atsisakyti sutarties dėl esminės šalių nelygybės), 6.233 str. 3 d. (teisė reikalauti išlaidų atlyginimo už kito asmens reikalų tvarkymą), 6.487 str. 1-3 d. (normos, reglamentuojančios nuomos mokestį), 6.545 str. 1 d. (žemės nuomos sutarties samprata), 6.552 str. (normos, reglamentuojančios žemės nuomos mokestį), 6.559 str. (žemės nuomos sutarties galiojimas pasikeitus žemės nuomotojui), tačiau, kaip teisingai nurodė atsakovė atsiliepime į ieškinį, tai nėra savarankiški žemės nuomos sutarties nutraukimo pagrindai. Nurodydami faktinį ieškinio pagrindą ieškovai mini per mažą nuomos kainą, nes yra pasikeitusios žemės nuomos kainos rinkoje, aplinkybę, kad Sutartyje neaptarta, kas turi deklaruoti žemę, taip pat nurodo, kad jie yra nukentėjusioji šalis, vienok ieškinio ir patikslinto ieškinio tekste nurodoma, jog atsakovė yra užteršusi žemės sklypo derlingąjį sluoksnį vielos tinklu su šiukšlėmis bei sugadindama dirvožemio paklotę, tuo pažeisdama CK 6.556 straipsnio nuostatas, ir tai yra pagrindas nutraukti žemės nuomos sutartį. Iš esmės bylos teisminio nagrinėjimo proceso metu ši aplinkybė ieškovų ir buvo įrodinėjama, todėl šiuo klausimu teismas pasisakys plačiau.

Nuomotojas turi teisę išieškoti iš nuomininko lėšas už atliktus darbus bei nuostolius, patirtus dėl jo pareigų nevykdymo, ir nutraukti žemės nuomos sutartį, jei nuomininkas išsinuomotame žemės sklype atliko draudžiamus veiksmus, kuriais sunaikino ar užteršė derlingąjį dirvožemio sluoksnį (CK 6.556 str. 1 d.). Ieškovai atsakovės draudžiamus veiksmus grindžia fotonuotraukomis, iš kurių matyti, kad minimame žemės sklype keleto kvadratinių metrų plote iš žemės styro vielos kuokštas, užterštas šiukšlėmis, girdyklos vietoje bei prie stulpo yra keleto ar keliasdešimties kvadratinių metrų plotai, kuriuose neauga žolė, matosi laužo kūrenimo likučiai, be to, iš pateiktų fotonuotraukų matyti, kad aptvertame žemės plote ganosi keletas žirgų. Šias aplinkybes konstatavo antstolė A. P., tačiau ji neišmatavo ir nenurodė, kokiame konkrečiai žemės sklypo plote žemė yra pažeista. Ieškovė L. M. nurodė, kad užteršta apie 20-30 arų sklypo, visų šių pažeidimų pašalinimas kainuotų apie 1000 eurų. Taip pat paaiškino, kad atsakovė šiame sklype gano daug gyvulių, todėl nyksta žolė, kuri žemės sklypo įsigijimo metu buvo geros agrarinės būklės. Atsakovė teigia, kad minimame žemės sklype skirtingais laikotarpiais gano tik 1-3, dažniausiai 2 nuosavus sportinius žirgus, užfiksuota viela žemėje buvo ir nuomos sutarties sudarymo metu, dar nuo kolūkių laikų. Buvusi žemės savininkė V. N. pati kūreno laužą prieš išsikraustydama, kuriame degino savo šiukšles. Iš esmės analogiškas kaip ir atsakovės minėtas aplinkybes nurodė ir liudytojai J. B. ir M. G.. Įvertinant aptartas aplinkybes teismas sprendžia, kad ieškovai neįrodė, jog atsakovė, kaip žemės nuomininkė, užteršė nuomojamą žemę vielos ritiniais ar kitaip sunaikino derlingąjį jos sluoksnį. Antstolės faktinių aplinkybių konstatavimo protokole nurodytos aplinkybės buvo jau nuomos sutarties sudarymo metu, taigi atsakovei nebuvo pareigos nei pagerinti žemės agrarinę būklę, nes tokios nuostatos nėra Sutartyje, nei pašalinti giliai į žemę įsiterpusius vielos gabalus, nes jie ten yra jau daugelį metų. Ieškovai patys nurodo, kad ieškinyje nurodytas aplinkybes nustatė tik po žemės sklypo įsigijimo, taigi jie nepateikė jokių įrodymų, kad jų nurodyti pažeidimai padaryti po nuomos sutarties sudarymo atsakovės. Sutartyje nurodyta žemė buvo išnuomota žemės ūkio veiklai, ji iš esmės naudojama pagal paskirtį – joje ganomi sportiniai žirgai. Atsakovė ir liudytojai J. B. bei M. G. nurodė, kad atsakovė žigus šioje ganykloje gano jau apie penkerius metus, taigi ši aplinkybė, taip pat aplinkybė, kad žemė užteršta vielos ritiniais, laužo kūrenimo liekanomis, ieškovams buvo žinomos ar turėjo būti žinomos jau žemės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo metu ir pretenzijos turėjo būti reiškiamos ankstesnei jos savininkei V. N.. Pažymėtina ir tai, kad ieškovai, manydami, jog atsakovė kalta dėl derlingojo žemės sluoksnio sunaikinimo ar užteršimo, patys nepašalino ieškinyje nurodytus pažeidimus, nepateikė atsakovei pretenzijos dėl konkrečios nuostolių sumos atlyginimo, kaip tai numato CK 6.556 straipsnis, taigi darytina išvada, kad patys nebuvo įsitikinę ar būtent atsakovė kalta dėl ieškinyje nurodytų pažeidimų.

Sutartyje nurodytas žemės nuomos terminas nėra absoliutus. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad CK 6.217 str. suformuluotos bendrosios taisyklės, susijusios su esminio sutarties pažeidimo reglamentavimu. Specialiai žemės nuomos santykiams reglamentuoti skirta CK 6.564 straipsnio 1 dalis, kur nurodoma, kad žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta: 1) jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį; 2) jeigu žemės nuomininkas ilgiau kaip tris mėnesius nuo žemės nuomos sutartyje nustatyto nuomos mokesčio mokėjimo termino šio mokesčio nesumoka; 3) kitais įstatymų nustatytais atvejais. Šioje teisės normoje pateiktas tik trumpas ir nebaigtinis sutarties pažeidimų sąrašas, todėl galima situacija, kai žemės nuomos sutarties pažeidimus bus kvalifikuojamas vien tik pagal CK 6.217 straipsnį (Lietuvos A. T. 2010 m. lapkričio 29 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-473/2010). Minėta, kad ieškovai nenurodė, kokiu teisiniu pagrindu turi būti nutraukta žemės nuomos sutartis, teismas sprendžia, kad CK 6.564 straipsnio 1 dalyje nurodytų pagrindų nutraukti Sutarčiai nenustatyta, todėl sprendžiant dėl ieškinio pagrįstumo reikia vadovautis bendrosiomis teisėmis normomis, įtvirtintomis CK 6.217 straipsnyje, kuriose nurodyta, kad šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties neįvykdo ar netinkamai įvykdo ir tai yra esminis sutarties pažeidimas.

Sutarties 4 punkte nustatyta, kad nuomininkas įsipareigoja laikytis nuomos sutarties įstatymų reikalavimų. Už jų nevykdymą jis atsako pagal įstatymus. Kadangi byloje nėra įrodyta, kad atsakovė iš esmės pažeidė Sutarties sąlygas ar pažeidė konkrečius nuomos sutarties įstatymų reikalavimus, todėl tenkinti ieškinio nėra teisinio pagrindo. Pažymėtina, ir tai, kad byloje nustatyta, jog atsakovė faktiškai naudojasi išnuomotu žemės sklypu, taigi ji ir teikia deklaracijas išmokoms gauti Nacionalinei mokėjimo agentūrai. Byloje nėra duomenų iš minimos ar kitos atsakingos institucijos apie atsakovės padarytus pažeidimus deklaruojant ir naudojant išnuomotą žemės sklypą, todėl preziumuojama, kad jis naudojamas nepažeidžiant įstatymų reikalavimų.

Kai dėl žemės savininko mirties ar kitu teisiniu pagrindu žemės nuosavybės teisė pereina kitam savininkui, taip pat kai pasikeičia valstybinės žemės nuomotojas, žemės nuomos sutartis galioja naujajam žemės savininkui arba valstybinės žemės nuomotojui, jeigu sutartis buvo įstatymų tvarka įregistruota viešame registre (CK. 6.559 str.). Tokiu atveju sutarties šalių teisių ir pareigų apimtis nesikeičia, o pirmesnįjį savininką bei nuomotoją pakeitęs naujasis savininkas sutarties tęstinumo pagrindu perima visas pirmesniajam savininkui priklausiusias tiek pareigas, tiek ir teises. Lietuvos A. T. yra išaiškinęs, kad žemės nuomos sutarties galiojimo tęstinumas pasikeitus nuomotojui reiškia ir tai, kad ji toliau galioja tomis pačiomis sąlygomis (Lietuvos A. T. 2012 m. balandžio 16 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-225/2012). Taigi, šioje normoje reglamentuota sutarties galiojimo tęstinumas visa apimtimi naujiesiems savininkams kartu su nuo sutarties sudarymo ir įsigaliojimo momento atsiradusiomis bei sutarties viso galiojimo laikotarpiu kilusiomis pasekmėmis. Ieškovams žemės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo metu buvo žinoma Sutarties buvimo ir jos faktinio vykdymo aplinkybė, taigi jie, vadovaudamiesi sutarties laisvės principu, privalėjo įvertinti, ar tikslinga įsigyti žemės sklypą, kuris išnuomotas pakankamai ilgam laikui kitam asmeniui.

Ieškovai nurodė, kad aplinkybės dėl žemės nuomos dydžio, dėl to, kad Sutartyje nėra nustatyta, kas turi teisę deklaruoti ir gauti išmokas už minimą žemės sklypą Nacionalinėje mokėjimo agentūroje, nėra pagrindai, dėl kurių jie prašo nutraukti Sutartį, todėl teismas šiais klausimais detaliau nepasisako, be to, minėta, šias aplinkybes ieškovai žinojo žemės pirkimo-pardavimo sandorio sudarymo metu, o subjektus, turinčius teisę teikti deklaracijas Nacionalinei mokėjimo agentūrai išmokoms už žemės ūkio naudmenis ir pasėlius nustato viešosios teisės aktai.

Kadangi ieškinys atmestinas, iš ieškovų atsakovei priteistinos jos turėtos bylinėjimosi išlaidos (CPK 93 str. 1 d.). Atsakovė byloje buvo atstovaujama advokato, pateikė teismui pinigų priėmimo kvitą, iš kurio matyti, kad už teisines paslaugas sumokėjo 800 eurų. Įvertinant tai, kad advokatas surašė atsiliepimą į ieškinį bei dalyvavo viename teismo posėdyje, teismas sprendžia, kad atsakovės prašoma priteisti suma už advokato teisinę pagalbą yra per didelė ir ją sumažina iki 500 eurų.

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasis CPK 259 str., 260 str., 268 str., 270 str., teismas

nusprendžia:

Ieškinį atmesti.

Priteisti iš ieškovų E. M., a.k. (duomenys neskelbtini) ir L. M., a.k. (duomenys neskelbtini) atsakovei R. U., a.k. (duomenys neskelbtini) iš kiekvieno po 250 eurų, iš viso 500 eurų bylinėjimosi išlaidų.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Klaipėdos apygardos teismui T. T. rajono apylinkės teismą.