Klaipėdos apylinkės teismo sprendimas

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės D. K. ieškinį atsakovui L. K. dėl be pagrindo įgyto turto grąžinimo, trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, L. K..

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

Trečiasis asmuo L. K. nustatytu terminu atsiliepimo į ieškinį nepateikė, į teismo posėdį, apie kurį informuota tinkamai, neatvyko, nereiškė jokių prašymų, bylos eiga nesidomėjo.

Motyvuojamoji dalis

Teismas konstatuoja:

Bylos duomenimis ir šalių atstovų paaiškinimais nustatyta, kad 2017 m. vasario 13 d. ieškovė D. K. ir atsakovas L. K. sudarė preliminarią žemės sklypo su gyvenamuoju namu, (duomenys neskelbtini), pirkimo – pardavimo sutartį už 230 000 Eur. Sudarant šią sutartį pirkėja sumokėjo pardavėjui 5000 Eur avansą, kuris kaip nurodyta sutartyje laikytas kaip užstatas ir kuris turėjo būti įskaičiuotas į bendrą turto kainą. Pagrindinė šio turto pirkimo – pardavimo sutartis pas notarą turėjo būti sudaryta iki 2017 m. balandžio 5 d. ir likusioji suma 225 000 Eur pardavėjui turėjo būti sumokėta iki 2017 m. balandžio 14 d. (Sutarties 1.2 p., 2.3 p.).

Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau CK) 6.165 straipsnyje įtvirtintą preliminariosios sutarties sampratą galima išskirti šiuos tokios sutarties bruožus: 1) aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį; 2) aptariami būsimos pagrindinės sutarties dalykas ir esminės pagrindinės sutarties sąlygos; 3) nurodomas terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis; 4) susitarimas įforminamas raštu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013-01-15 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-111/2013). Ginčo šalys aiškiai nurodo, kad tai preliminarioji turto pirkimo – pardavimo sutartis, kad šalys gyvenamąjį namą su žemės sklypu po derybų sutarė parduoti už 230 000 Eur sumą ir kad likusi suma už perkamą turtą turėjo būti sumokėta vėliausiai iki 2017-04-14. Šalys pripažįsta, kad sudarant šią preliminarią sutartį pirkėjos duota 5000 Eur suma laikytina avansu, kuris turėjo būti įskaitytas į perkamo turto pardavimo kainą.

Ieškovės atstovės teigimu šalims nepasiekus rezultato ir iki sutarto termino nepasirašius pagrindinės gyvenamo namo su sklypu pirkimo – pardavimo sutarties atsakovas privalo grąžinti ieškovei visą jos sumokėtą avansą remiantis CK 6.237 straipsnio 2 dalimi ir joks atsakovo nuostolių, kurių jis neįrodė, įskaitymas negalimas. Atsakovas su tokiais ieškovės teiginiais nesutinka, pažymėdamas, kad preliminariąja sutartimi šalys aiškiai susitarė, jog pirkėjai (ieškovei) atsisakius sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, jos atlikti avansiniai mokėjimai nebus grąžinami (Sutarties 3.2.5 p.), be to ieškovei be pagrindo atsisakius sudaryti pagrindinę sutartį, ji įsipareigojo atlyginti visus pardavėjo (atsakovo) nuostolius (Sutarties 3.2.4 p.), kurių nepadengia sumokėtai avanso sumai lygūs minimalūs atsakovo nuostoliai. Atsakovas teigia, kad ieškovei atsisakius sudaryti pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį, atsakovas patyrė didelių nuostolių, kadangi gavęs avansą tęsė kito gyvenamo namo, adresu (duomenys neskelbtini), statybas, o nepardavęs ieškovei sutarto parduoti nekilnojamo turto buvo priverstas sudaryti kredito sutartį dėl paskolos namo statyboms gavimo, kad nereikėtų griauti ant pamatų, kuriuos buvo užkonservavęs, išmūrytų blokelių, dėl to patirdamas nuostolius tiek sudarant tokią sutartį, tiek pagal tokią sutartį privalėdamas kredito įstaigai kas mėnesį mokėti palūkanas. Nuostolių sumą sudaro 750,00 Eur sutarties administravimo mokestis, atsiliepimo į ieškinį pateikimo metu atsakovas buvo sumokėjęs 608,22 Eur mėnesinių palūkanų, be to iki ieškovės ketinto įsigyti nekilnojamojo turto pardavimo ir kredito grąžinimo, atsakovas kiekvieną mėnesį bus priverstas mokėti 500,00 Eur siekiančias mėnesines palūkanas. Atsakovas taip pat patyrė nuostolių nutraukdamas preliminarią buto, (duomenys neskelbtini), pirkimo sutartį, kurią buvo sudaręs po avanso iš ieškovės gavimo ir kuriame ketino gyventi su šeima kol bus pastatytas naujas gyvenamasis namas. Nurodo, kad dėl to buvo patyręs 1300 Eur nuostolių, iš jų 1000 Eur pardavėjų negrąžinto avanso atsakovo teigimu jam apmokėjo kiti to buto pirkėjai. Mano, kad patirti nuostoliai, kurie atsakovo skaičiavimais jau dabar viršija 5000 Eur sumą turi būti įskaičiuoti į negrąžintą avansą ir priešpriešinių reikalavimų reikšti nėra būtina. Papildomai priteisti iš ieškovės nuostolių atsakovas nereikalauja.

Šalims pradėjus derybas, tarp jų susiklosto ikisutartiniai santykiai, kurie tampa ypač reikšmingi tais atvejais, kai tokios derybos vis dėlto nesibaigia sutarties pasirašymu. Jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (CK 6.165 str. 5 d.). Preliminariosios sutarties negalima įvykdyti priverstinai, ji negali būti užtikrinama rankpinigiais (CK 6.98 str. 2 d.). CK 6.165 straipsnyje nenustatyta preliminariosios sutarties nutraukimo taisyklių, tačiau įtvirtinta sutarties šalies atsakomybė tuo atveju, jeigu ši nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį. Esant ikisutartiniams santykiams, šalys neturi teisės reikalauti priverstinio sutarties sudarymo, tačiau šalis sieja įstatyme įtvirtinta tarpusavio pareiga elgtis sąžiningai ir nepadaryti žalos kitai besiderančiai šaliai, o pažeidusiai šią pareigą sutarties šaliai atsiranda prievolė atlyginti padarytus nuostolius (CK 6.163 str. 1 d., 3 d.). Sprendžiant dėl preliminariosios sutarties šalies atsisakymo (vengimo) sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, t. y. civilinės atsakomybės, galinčios turėti netesybų arba nuostolių formą, reikia nustatyti: 1) ar sutartyje buvo numatyta tokia sankcija pirkėjui, 2) ar buvo pagrįstas atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį ar ne ir 3) dėl kieno kaltės pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016-01-13 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-73-687/2016).

Ieškovės atstovės teigimu pagrindinė pirkimo – pardavimo sutartis buvo nesudaryta dėl pardavėjo kaltės, kuris nesutiko padaryti ieškovei dar papildomą 10 000 Eur nuolaidą po preliminarios sutarties sudarymo paaiškėjus namo trūkumams ir kadangi pardavėjas išsivežė didžiąją dalį baldų, nors namą pardavinėjo su baldais ir nurodydamas, kad namas renovuotas ir nereikalinga jokių papildomų investicijų į jį. Ieškovės atstovė teigia, kad preliminarios sutarties 3.2.5 punkte šalys nesitarė, kad tai šalių iš anksto numatytos netesybos ir kad tai iš anksto numatyti nuostoliai, kuriuos pardavėjas turėjo teisę pasilikti šalims nustatytu laiku nesudarius pagrindinės nekilnojamo turto pirkimo – pardavimo sutarties ir pirkėjai sutartu laiku nesumokėjus visos perkamo turto kainos. Atsakovas ir jo atstovas su tokiais ieškovės atstovės teiginiais nesutinka, pažymėdami, kad 20 000 Eur nuolaidą atsakovas padarė būtent dėl ieškovės pastabų dėl namo šiltinimo ir būtent tokią didelę nuolaidą pardavėjas sutiko padaryti tik jei išsiveš daugiau baldų nei ketino palikti. Atsakovas ieškovei buvo minėjęs, kad namas yra 1993 m. statybos, o šio namo remontas yra darytas dar 2008 m. Šio remonto metu buvo keisti langai, perdažytas stogas, apšiltintos sienos. Kad stogas yra apšiltintas atsakovas neteigė, be to remontui naudotos tuo metu prekyboje buvusios statybinės medžiagos. Atsakovo teigimu prieš einant pas notarą, ieškovė paskambinus atsakovui pareikalavo, kad namas būtų parduodamas tik už 200 000 Eur, todėl atsakovui atvykus pas notarą, pagrindinė pirkimo – pardavimo sutartis nebuvo sudaryta, kadangi atsakovas atsisakė sumažinti parduodamo namo kainą dar 30 000 E. A. atstovas pažymi, kad preliminarioje sutartyje jau su nuolaidomis nurodyta galutinė pardavimo kaina 230 000 Eur, todėl ieškovė turtą nepagrįstai atsisakė pirkti, tuo padarydama atsakovui didelių nuostolių. Prieš sudarant preliminarią nekilnojamo turto pirkimo - pardavimo sutartį atsakovo teigimu jis pateikė ieškovei namo inventorizacijos bylą, energetinio naudingumo sertifikatą ir VĮ Registrų centro pažymėjimą, iš kurio taip pat matyti, kad parduodamo namo energetinio naudingumo klasė E. A. teigimu ieškovei prieš sudarant preliminarią turto pirkimo sutartį buvo sudarytos visos galimybės apžiūrėti perkamą turtą, įvertinti jo būklę ir ar reikalingos namui papildomos investicijos. Ieškovei nebuvo kliudoma ne tik atlikti perkamo turto vertinimą, kuris reikalingas gaunant paskolą tokio turto įsigijimui, tačiau ieškovė taip pat galėjo ir turėjo atlikti šio namo termoviziją ar pasitelkti specialistų pagalbą apžiūrinti ir įvertinant namą iki pasirašydama preliminarią sutartį, jeigu jai kilo abejonių dėl namo būklės, dėl namo apšiltinimo ir kiti klausimai. Taip pat ieškovei nebuvo daroma kliūčių apžiūrėti namą sutartu laiku šviesiu paros metu. Atsakovo teigimu namas yra tinkamas gyventi, pakankamai apšildytas, statinys priduotas ir pripažintas tinkamu naudoti 2009 m. Šiame name atsakovas daug metų gyveno kartu su šeima ir jame tebegyvena iki šiol ieškovei nenupirkus parduodamo namo ir iki šiol šio namo nepardavus kitiems pirkėjams.

Pagal Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau CPK) 12 straipsnį, 17 straipsnį, 178 straipsnį, šalys, laikydamosi rungimosi ir lygiateisiškumo principų turi įrodyti aplinkybes, kuriomis grindžia savo reikalavimus bei atsikirtimus. Teismo funkcija įrodinėjimo procese pasireiškia tuo, kad jis tiria ir vertina šalių pateiktus įrodymus ir jų pagrindu daro išvadą apie įrodinėjimo dalyką sudarančių faktų buvimą ar nebuvimą (CPK 185 str.).

Iš ieškovės atstovės ir atsakovo paaiškinimų ir liudytojo R. L. parodymų bei teismui pateikto parduodamo turto skelbimo nustatyta, kad žemės sklypas su gyvenamuoju namu ir jame esančiais baldais buvo parduodamas už 250 000 Eur sumą. Ši suma atsižvelgiant į ieškovės prašymą iš karto pardavėjo sumažinta 10 000 Eur, o atsižvelgiant į ieškovės prašymą sumažinti parduodamo turto kainą ir pastabas, kad į namą reikės didelių investicijų ketinant papildomai apšiltinti stogą, atlikti kitus pagerinimus, atsakovas sutiko padaryti dar 10 000 Eur nuolaidą su sąlyga, kad tokiu atveju jis paims ne tik svetainėje buvusią komodą ir stalą su kėdėmis, tačiau ir miegamojo bei vaikų kambario baldus. Šių aplinkybių ieškovės atstovė neginčija. Atsakovas teigia, kad ieškovei ir atsakovui sutartą 2017-04-14 dieną nuvykus pas notarą, kuris buvo paruošęs pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį dėl turto pardavimo už 230 000 Eur, ieškovė atsisakė pasirašyti sutartį už tokią kainą reikalaudama turtą parduoti už papildomą 30 000 Eur nuolaidą, su kuo atsakovas nesutiko ir dėl ko šalys nesitarė. Liudytojas R. L., kuris yra ieškovės sugyventinis ir vaikų tėvas, dalyvavęs kartu šalims derintis dėl atsakovo namo su sklypu pirkimo, taip pat surarant preliminarią sutartį ir 2017-04-14 vykstant pas notarą, patvirtino, kad 2017-04-14 dieną ginčo šalys buvo nuvykusios pas notarą, tačiau teigia, kad ieškovė po atliktos perkamo namo termovizijos pareikalavo padaryti ne 30 000 Eur nuolaidą, o 10 000 Eur nuolaidą ir prašė turtą parduoti viso už 220 000 Eur. Liudytojas neneigia, kad prieš pasirašant preliminarią sutartį atsakovas ne kartą aprodė parduodamą namą, ir kad atsakovas jiems nurodė, kad namas remontuotas 2008 m. Liudytojas taip pat neneigia, kad jam ir ieškovei buvo pateikti namo dokumentai, neigdamas, kad buvo pateiktas energetinio naudingumo sertifikatas, ar buvo pateiktas VĮ Registrų centro pažymėjimas negalintis pasakyti.

Reikia pažymėti, kad prieš sudarydama preliminarią nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartį ir sutardama galutinę turto pirkimo kainą ir laikotarpį iki kada ieškovė atsiskaitys su pardavėju, ieškovė privalėjo įsivertinti savo galimybes įsigyti tokį turtą, pasitelkti specialistų pagalbą apžiūrint perkamą turtą iki tokios sutarties pasirašymo. Taip pat preliminarioje sutartyje turėjo būti aptarta kokie konkrečiai baldai, interjero detalės (šviestuvai ir t.t.) ir buitinė technika pardavėjo yra paliekami pirkėjai, o to raštu neaptarusi pirkėja, kuri išsiderėjo net 20 000 Eur nuolaidą nuo pradinės parduodamo turto kainos prisiėmė visą su tuo susijusią riziką, taip pat ir pareigą padengti pardavėjui nuostolius dėl nepagrįsto atisakymo sudaryti pagrindinę turto pirkimo – pardavimo sutartį sutarta kaina ir sąlygomis. 2017-02-13 ginčo šalių sudarytoje preliminarioje turto pirkimo – pardavimo sutartyje nebuvo įrašyta pardavėjo garantija, kad namas atitinka visus STR 2.05.01:2005 „Pastatų atitvarų šiluminė technika“ reikalavimus ir kitus dabartinius kituose statybos techniniuose reglamentuose įtvirtintus reikalavimus ar kad pardavėjas garantuoja, kad parduodamo gyvenamo namo energetinio naudingumo klasė yra A ar kita. Šalys neginčija, kad atsakovas nesudarė jokių kliūčių tiek perkamą turtą apžiūrėti tiek atlikti šio turto vertinimą, taip pat šio namo termoviziją. Ieškovė neįrodė, kad atsakovas nesuteikė pirkėjai būtinos sandorio sudarymui informacijos apie parduodamą turtą, šio turto dokumentų, tame tarpe ir informacijos apie tai, kad namas yra senos statybos, kad namo remontas darytas 2008 m. Ieškovė taip pat neįrodė, kad atsakovas sąmoningai skelbime nurodė neteisingą informaciją apie parduodamą gyvenamą namą, apie jo būklę, slėpė informaciją apie namo energetinio naudingumo klasę.

Šalys pripažino, kad raštu nekeitė 2017-02-13 preliminarios sutarties sąlygų nei dėl perkamo – parduodamo turto kainos nei dėl datų, iki kada turi būti pasirašyta pagrindinė sutartis ir iki kada turi būti sumokėta visa kaina, nei dėl kitų sutarties sąlygų.

Visa tai įvertinus pripažintina, kad pirkėja (ieškovė) nepagrįstai ir neteisėtai vienašališkai nusprendė sumažinti perkamo turto kainą, tuo pažeisdama preliminaria sutartimi prisiimtus įsipareigojimus ir tuo padarydama atsakovui nuostolių, kuris pagrįstai tikėjosi, kad preliminaria sutartimi prisiimti ieškovės įsipareigojimai bus vykdomi.

Kad atsakovas būtų pažeidęs 2017-02-13 ginčo šalių sudarytą preliminarią sutartį, taip pat kad pardavinėjo namą su paslėptais trūkumais teismas nenustatė. Pasirašęs preliminarią sutartį atsakovas ėmėsi šios sutarties vykdymui reikiamų veiksmų – pradėjo atlaisvinti namą, tęsė kito namo statybas ir susirado butą, kuriame su šeima galėtų gyventi kol bus pastatytas kitas namas, dėl kurio pirkimo net buvo sudaręs preliminarią pirkimo – pardavimo sutartį. Atsakovas taip pat sutarė su notaru dėl pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties su ieškove sudarymu, visais šiais veiksmais įrodydamas, kad iki sutarto termino buvo pasiruošęs sudaryti su ieškove pagrindinę nekilnojamo turto pirkimo – pardavimo sutartį. Ieškovė pradėjo tvarkyti nekilnojamojo turto įsigijimui reikalingus dokumentus – kreipėsi dėl paskolos perkamam turtui gavimo, atliko perkamo turto vertinimą, tačiau jau po preliminarios sutarties pasirašymo papildomai su specialistų pagalba apžiūrėjus namą pradėjo reikalauti dar žymiai sumažinti perkamo turto kainą ir galiausiai atsisakė sudaryti pirkimo sutartį.

Teismo vertinimu šalys preliminarios turto pirkimo – pardavimo sutarties 3.2.5 punkte kaip tik ir susitarė dėl netesybų, jei pirkėja nepagrįstai atsisakytų sudaryti pagrindinę turto pirkimo sutartį, todėl ieškovė nepagrįstai atsisakiusi sutarta kaina pirkti iš atsakovo nekilnojamą turtą ir iki 2017-04-14 nesumokėjusi visos perkamo turto kainos ir nesudariusi pas notarą gyvenamojo namo ir žemės sklypo, esančių (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo sutarties, pagal preliminarios turto pirkimo – pardavimo sutarties 3.2.5 punktą ieškovė neturi teisės reikalauti sugrąžinti užtikrinant šios sutarties vykdymą sumokėto avanso, kuris lieka pardavėjui kaip šalių iš anksto aptarta nuostolių atlyginimo suma. Be to teismo vertinimu atsakovas įrodė jo dėl ieškovės sutartinių įsipareigojimų nevykdymo patirtus nuostolius, kurie ne tik siekia 5000 Eur sumą, bet ir ją viršija. Papildomai priteisti nuostolių remiantis preliminarios sutarties 3.2.4 punktu atsakovas teismo neprašė ir neįrodinėjo.

Visa tai įvertinęs teismas pripažįsta, kad ieškovė pirma ir iš esmės pažeidė 2017-02-13 preliminarią pirkimo – pardavimo sutartį ir neįvykdžius šia sutartimi prisiimtų įsipareigojimų neteko teisės reikalauti sugrąžinti sumokėto 5000 Eur avanso, kuris pagrįstai lieka pardavėjui, todėl ieškovės ieškinys yra atmestinas kaip nepagrįstas ir neįrodytas.

Teismas nepasisako dėl kitų šalių ir jų atstovų argumentų kaip teisiškai nereikšmingų šios bylos nagrinėjimui.

Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą (CPK 93 str. 1 d.).

Ieškovės ieškininiu reikalavimus atmetus, žyminis mokestis lieka valstybės naudai, o atsakovui iš ieškovės priteistina 775,00 Eur atstovavimo išlaidų, kurios atsižvelgiant į bylos sudėtingumą, atsakovo atstovo ruoštus procesinius dokumentus (atsiliepimo į ieškinį surašymas) atstovavimo teisme laiką teismo vertinimu yra protingos ir pagrįstos, neviršija rekomenduojamų priteisti dydžių (CPK 93 str. 1 d., 98 str. 1 d.).

Procesinių dokumentų siuntimo išlaidos iš šalių nepriteistinos, kadangi neviršija rekomenduojamų priteisti dydžių (CPK 92 str., 93 str., 96 str.).

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasis išdėstytu ir CPK 185 str., 269 str., 270 str., teismas

nusprendžia:

ieškinį atmesti.

Priteisti atsakovui L. K., a.k. (duomenys neskelbtini) iš ieškovės D. K., a.k. (duomenys neskelbtini) 775,00 Eur atstovavimo išlaidų.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo paskelbimo gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Klaipėdos apygardos teismui per Klaipėdos miesto apylinkės teismą.