Vilniaus apygardos teismo nutartis

Ieškovės L. T. ir D. T. kreipėsi į teismą su ieškiniu, kuriuo prašė pripažinti 2016 m. vasario 26 d. Patalpų nuomos sutartį Nr. 2016-02-26 negaliojančia nuo jos sudarymo momento, taikyti restituciją - grąžinti iš atsakovės L. G. ieškovei L. T. sumokėtą 3 040 Eur užstatą; atlyginti patalpų pagerinimo išlaidas – 2 113,40 Eur; priteisti iš atsakovės L. G. ieškovei L. T. 6 000 Eur nuostolių, 5 proc. dydžio metines procesines palūkanas bei patirtas bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad 2016 m. sausio 26 d. Patalpų rezervavimo susitarimu atsakovė L. G. įsipareigojo iki 2016 m. vasario 29 d. rezervuoti patalpas daugiabučiame gyvenamajame name, adresu (duomenys neskelbtini). Rezervavimo sutartyje įtvirtinta, kad preliminari galutinai įrengto daugiabučio gyvenamojo namo pridavimo Valstybinei komisijai data yra 2016 metų birželio mėnuo. 2016 m. vasario 26 d. nuomotoja L. G. bei ieškovės L. T. ir D. T. pasirašė Patalpų nuomos sutartį 36 mėnesių laikotarpiui, kuris skaičiuojamas nuo Patalpų perdavimo-priėmimo akto tarp Šalių pasirašymo dienos arba nuo 2016 m. gegužės 1 d., nuomos mokestis -1 520 Eur per vieną mėnesį. 2016 m. balandžio 1 d., patalpų perdavimo akto pasirašymo metu nuomotojas privalėjo perduoti visų durų, esančių Patalpose, raktus, tačiau šių įsipareigojimų neįvykdė. Ieškovių teigimu, jos savo įsipareigojimus pagal Nuomos sutartį įvykdė: sumokėjo 3 040 Eur užstatą, savo lėšomis nudažė patalpų sienas, jas padailino foto tapetais ir foto koliažais, įrengė šviestuvus. Dėl nuomotojos vėlavimo atlikti jai priklausančius remonto darbus, paminėtus darbus ieškovės atliko 2016 m. birželio-liepos mėn. Į patalpas buvo atvežtos užsakytos prekės, atlikti įsirengimo darbai, Patalpos bei jose esantis turtas apdraustos, įrengta apsaugos sistema. Pasak ieškovių, nuomotoja nesilaikė Nuomos sutarties įsipareigojimų (perduoti patalpas pagal Perdavimo aktą, kuriame turėjo būti užfiksuota Patalpų būklė bei užtikrinti, kad Patalpoms nėra taikomi jokie suvaržymai ar dėl jų nėra pradėtų ginčų teisėsaugos institucijose, taip pat ar neprieštarauja ir nepažeidžia įstatymo, kito norminio akto nuostatų), t. y. negalėjo užtikrinti ir garantuoti, kad Patalpos yra tinkamos naudotis, todėl ieškovės negalėjo pradėti vykdyti veiklos - atidaryti interjero dizaino studijos. Pasak ieškovių, atsakovė nereikalavo nuomos mokesčio, kol bus faktiškai pradėta veikla. Iš viešai skelbiamos informacijos ieškovėms tapo žinoma, kad pastatas, kuriame yra Patalpos yra ne gyvenamosios paskirties daugiabutis namas (kaip buvo nurodyta Rezervavimo sutartyje), o viešbutis, kuris nebaigtas statyti ir dėl kurio statybų teisėtumo pradėti ikiteisminiai tyrimai, kad Patalpos iki šiol nebaigtos statyti (baigtumo procentas yra 88 %), kas apriboja nuomininkių disponavimą ir naudojimąsi patalpomis. Teigė kad atsakovė suklaidino ieškoves, nuslėpė tikrąją informaciją apie pastatą. Ieškovės sužinojusios tokią informaciją negalėjo pradėti veiklos Patalpose, kadangi jos neatitinka įstatymų reikalavimų, jų negalima naudoti pagal paskirtį, ateityje jos gali būti nugriautos; kad patalpų neatitikimas statybos reikalavimams gali pakenkti jų veiklai. Taip pat nurodė, kad per kelis mėnesius ieškovės pastebėjo, jog Patalpų sienos pradėjo drėkti, nuo sienų luptis dažai ir byrėti tinkas, sienos pradėjo pelyti, todėl ieškovės 2016 m. spalio 26 d. iškvietė antstolį, kad būtų užfiksuota tikroji Patalpų būklė. Kad nepatirtų daugiau nuostolių dėl nevykdomos veiklos, ieškovės buvo priverstos nutraukti Nuomos sutartį. Apie Nuomos sutarties nutraukimą žodžiu nuomotoja ir nekilnojamojo turto agentas A. J. buvo įspėti 2016 m. rugsėjo 26 d. Pakartotinai 2016 m. spalio 5 d. atsakovei ir A. J. išsiųstas pranešimas el. paštu su reikalavimu nutraukti Nuomos sutartį, grąžinti depozitą ir atlyginti patirtus nuostolius. Į šį pranešimą nebuvo sureaguota. 2016 m. spalio 17 d. atsakovei išsiųsta pretenzija dėl patalpų nuomos sutarties netinkamo vykdymo ir pareikalauta atlyginti nuostolius: 3 040 Eur sumokėtą užstatą, 7 500 Eur už veiklą negautų pajamų, už remonto išlaidas 2 600 Eur. Atsakovė nesutiko atlyginti ieškovių prašomų nuostolių. Ieškinyje taip pat nurodyta, kad 2016 m. spalio 26 d. pastate įvyko kanalizacijos avarija, dėl kurios buvo aplietos Patalpos ir sugadinti ieškovėms priklausantys daiktai. Nuomos sutartį ieškovės prašė pripažinti negaliojančia, kaip prieštaraujančią imperatyvioms įstatymo normoms. Reikavimus grindė Statybos įstatymo 24 straipsnio 1 dalimi, ir teigė, kad Statybos įstatymas imperatyviai numato, kad naują statinį galima naudoti tik surašius statybos užbaigimo aktą ir užregistravus daiktines teises Nekilnojamojo turto registre. Kadagi neužbaigtos statybos pastatų negalima naudoti pagal paskirtį, kol nėra gautas statybos užbaigimo aktas, nuomos sutartis negalėjo būti sudaryta. Teigia, jog taikant restituciją, ieškovėms turi būti grąžintas 3 040 Eur užstatas; remonto ir įsirengimo kaštai - 2 034,85 Eur; mokestis už apsaugos sistemą kas mėnesį - 78,55 Eur. Kadangi ieškovė L. T. nuo 2016 m. liepos mėnesio negalėjo vykdyti veiklos, negavo 6 000 Eur pajamų (už 4 mėnesius), tokią sumą reikalauja atlyginti kaip netiesioginius nuostolius, patirtus dėl negaliojančio sandorio sudarymo fakto. Atsakovė su ieškovių reikalavimais nesutiko. Nurodė, kad ji laikėsi nuomos sutartyje ir jos priedu Nr. 1 prisiimtų prievolių, atliko Patalpose sanitarinių mazgų įrengimo bei grindų padengimo plytelėmis darbus, taip pat savo lėšomis atliko elektros instaliacijos, pakabinamų lubų įrengimo, sienų parengimo dažymui darbus. Paaiškino, kad ieškovės, nuo pat Patalpų perdavimo pradėjo jose vykdyti komercinę veiklą ir iš šios veiklos gavo finansinės naudos, tačiau nuo 2016 m. gegužės mėnesio sulygto nuomos mokesčio atsakovei nemokėjo. Teigė, kad nesulaukdama atsakymo į 2016 m. spalio 27 d. raštą, atsakovė 2016 m. gruodžio 1 d. pakartotinai kreipėsi į ieškoves su raštu, kuriuo pažymėjo, jog ieškovėms laikant, kad Nuomos sutartis buvo nutraukta 2016 m. rugsėjo 26 d. pranešimu, ieškovės privalo atlaisvinti Patalpas bei perduoti jas atsakovei, taip pat visiškai atsiskaityti su atsakove, t.y. sumokėti visas pagal Nuomos sutartį iki Patalpų grąžinimo dienos apskaičiuotas sumas (nuomos mokestį, komunalinių paslaugų išlaidas). Pažymėjo, kad ieškovės Patalpų nėra atlaisvinusios iki šiol, taip pat jos nėra sumokėjusios ir nuomos mokesčio bei padengusios komunalinių patalpų išlaidų. Atsakovė L. G. pateikė priešieškinį, kuriuo prašė priteisti iš ieškovių 8 360 Eur nuomos mokesčio už laikotarpį nuo 2016 m. gegužės 1 d. iki 2016 m. gruodžio 31 d., taip pat 279,48 Eur už komunalines paslaugas. Atsakovė nurodė, kad faktą, jog atsakovė perdavė, o ieškovės priėmė Nuomos sutartimi išnuomotas patalpas, įrodo pačiame ieškinyje išdėstytos aplinkybės, kad į patalpas buvo atvežtos užsakytos prekės, atlikti visi įsirengimo darbai; patalpos bei jose esantis turtas buvo apdraustos, įrengta apsaugos sistema. Antstoliui bei atsakovei 2016 m. lapkričio 11 d. nuvykus prie Patalpų, adresu (duomenys neskelbtini), pro stiklą buvo matoma, kad Patalpose yra prekiaujama tapetais (stovi stendai su tapetų ritiniais), įrengta prekybos salė su baldais, ekspozicijoje išdėstyta produkcija. Tai paneigia ieškovių poziciją, kad atsakovė vengė vykdyti nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus, susijusius su patalpų bei jų raktų perdavimu ieškovėms. Atsakovė nesutinka su teiginiais, kad ji nevykdė bei negalėjo vykdyti komercinės veiklos; tai paneigia ieškovių dalinta reklaminė skrajutė apie naujai duris atvėrusią interjero studiją bei internetinių tinklalapių, kuriuose skelbiama informacija apie tuo pačiu adresu ieškovės individualios įmonės vykdomą tapetų, karnizų, roletų ir kitų prekių prekybą, išrašai. Nuomos sutartis neprieštarauja Statybos įstatymo nuostatoms. Rezervacijos susitarime įtvirtinta nuostata, pagal kurią preliminari įrengto daugiabučio gyvenamojo namo pridavimo Valstybinei komisijai data yra 2016 m. birželio mėnuo, patvirtina faktą, jog ieškovėms apie nevisišką Patalpų baigtumą buvo žinoma. Ieškovių prievolė atsiskaityti su atsakove už Patalpų nuomą kilo iš Nuomos sutarties, todėl atskiro pareikalavimo įvykdyti aptariamą prievolę atsakovė išreikšti neprivalėjo. Pažymi, kad ieškovės iki priešieškinio pareiškimo Patalpų neatlaisvina bei laiko jose prekes. Jeigu ieškovių teiginiai apie negalėjimą vykdyti komercinę veiklą būtų atitinkantys tikrovę, ieškovės jau 2016 m. liepos mėnesį būtų nutraukusios Nuomos sutartį bei perkėlusios verslą į naujas patalpas (ieškojusios naujų patalpų). Atsakovės nuomone, ieškovių reikalavimas dėl 6 000 Eur negautų pajamų yra nepagrįstas; jos nepagrindė atsakovės neteisėtų veiksmų; be to, ieškovių pateikti dokumentai, ieškinyje nurodyti skaičiavimai nepatvirtina reikalaujamų priteisti negautų pajamų realumo, neišvengiamumo. Kadangi, ieškovės, išreiškusios valią nutraukti nuomos sutartinius santykius, vengia grąžinti patalpas, atsakovė, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.499 straipsniu, nurodo, kad turi teisę reikalauti įvykdyti šią prievolę, taip pat sumokėti nuomos mokestį už tą laiką, kurį ieškovės delsia grąžinti patalpas. Pasak ieškovių mokėtino nuomos mokesčio suma - 11 400 Eur. Atsižvelgdama į sumokėtą 3 040 Eur užstatą, iš ieškovių prašė priteisti 8 360 Eur nuomos mokesčio. Teigė, jog 279,38 Eur komunalinių mokesčių suma Nuomos sutarties 4.4 punkto pagrindu taip pat priteistina iš ieškovių. Mano, kad net tuo atveju, jei ieškovių pozicija dėl Nuomos sutarties pripažinimo niekine būtų laikoma pagrįsta, tai nepaneigtų ieškovėms egzistuojančios prievolės atsiskaityti su atsakove (sumokėti nuomos mokestį bei mokesčius už elektros energiją, taip pat komunalines paslaugas).Ieškovės su priešieškinio reikalavimais nesutiko, priešieškinį prašė atmesti. Vadovaudamosi Nuomos sutarties pasirašymo metu galiojusio Statybų įstatymo 40 straipsnio 2 dalimi, teigė, jog atsakovė nepagrindė savo pozicijos, kad Nuomos sutartis neprieštarauja Statybos įstatymo nuostatoms. Pažymėjo, kad atsakovė nedetalizavo, iš ko susideda nurodyta 279,38 Eur susidariusi komunalinių mokečių suma. Ieškovėms žinoma, kad elektros energijos pajungimas patalpose vyko tik apie rugsėjo mėnesį. Pagal skaitliukų parodymus 2017 m. sausio 18 d., iš viso buvo išnaudota 186,2 kWh (vidutinis mokestis už elektros energiją 0,114 Eur/kWh, tai sudaro tik 21,23 Eur). 126,71 kv.m. patalpoms per 6 mėnesių laikotarpį toks kiekis yra labai mažas, todėl nelogiška būtų daryti išvadą, kad patalpose buvo vykdoma kokia nors veikla. Ieškovės nurodė, kad pagal teismų praktiką, restitucija galima nuo to momento, kai buvo pasirašyta nuomos sutartis ar kita panašaus pobūdžio sutartis, todėl atsakovės argumentai, kad teismas taikęs restituciją ir atstatęs šalis į pradinę padėtį privalo tik atsakovei iš ieškovių priteisti nuomos mokestį nepagrįsti. Ieškovės dėl nuomininkės neteisėtų veiksmų patyrė didelių nuostolių. Pagal Nuomos sutarties 12.3 punktą šalis kitai šaliai turi pranešti apie sutarties nutraukimą prieš 2 (du) mėnesius iki nutraukimo; ieškovės buvo besiruošiančios per du mėnesius atlaisvinti patalpas ir jas perduoti atsakovei, tačiau 2016 m. spalio 26 d. patalpose įvykus kanalizacijos avarijai, ieškovės neperdavė patalpų atsakovei dėl nustatinėjamas žalos dydžio bei vėliau atliekamų smulkių remonto darbų. Teigė, kad patalpos buvo perduotos 2017 m. sausio 17 d.