- Teismas
- Vilniaus regiono apylinkės teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2012-12-11
- Bylos Nr.
- 2-58-804/2012
- Teisminio proceso Nr.
- 2-48-3-00562-2011-4
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Ričardas Prašmuntas
- Ieškovas
- Elektrėnų savivadybės administracijos
- Atsakovas
- UAB “SAD”
- Kategorijos
- 116.1pavadinimo nepavyko patikrinti
viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės Elektrėnų savivadybės administracijos ieškinį atsakovei UAB “SAD” dėl nuomos sutarties nutraukimo, atsakovės iškeldinimo iš patalpų ir skolos priteisimo ir
Aprašomoji dalis
nustatė:
Šalies argumentai
ieškovė prašo nutraukti nuomos sutartis, t.y. 2010 m. sausio 21 d. nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) ir 2010 m. kovo 16 d. nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) , sudarytas tarp Elektrėnų savivaldybės ir UAB „SAD”, iškeldinti atsakovę su asmeniniu turtu iš patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), priteisti iš atsakovės susidariusį 4490,60 litų įsiskolinimą už nuomą, priteisti nuomos mokestį už patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), t. y. 167,10 Lt per mėnesį, ir įrangos nuomos mokestį, t. y. 66,00 Lt per mėnesį, nuo 2011-04-01 iki teismo sprendimo visiško įvykdymo dienos, priteisti nuomos mokestį už patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), t. y. 235,60 Lt per mėnesį, nuo 2011-04-01 iki teismo sprendimo visiško įvykdymo dienos, priteisti iš atsakovės 5 procentų dydžio metines palūkanas už šioje civilinėje byloje priteistą sumą (4490,60 Lt) nuo šios civilinės bylos iškėlimo iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.
Ieškovė nurodė, kad 2010 m. sausio 21 d. ji sudarė nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau - Sutartis Nr. (duomenys neskelbtini)) su atsakove, pagal kurią iki 2011-09-01 išnuomojo 55,70 m² (139,25 m³) patalpas, esančias (duomenys neskelbtini), ir įrangą duonos kepinių gamybai. Taip pat 2010 m. kovo 16 d. nuomos sutartimi Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau - Sutartis Nr. (duomenys neskelbtini)) atsakovei buvo išnuomotos 117,80 m² patalpos, esančios (duomenys neskelbtini), iki 2015-03-17 (toliau kartu – Sutartys). Atsakovei nemokant nuomos mokesčio, ieškovė raštu kelis kartus atsakovei priminė, kad yra susidaręs įsiskolinimas, o atsakovei nesureagavus į pretenzijas ieškovė 2010-06-11 nutraukė Sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) ir pareikalavo atlaisvinti nuomojamas patalpas. 2010-11-16 atsakovė sumokėjo 1000 litų, ir 2010-11-18 raštu įsipareigojo ieškovei sumokėti susidariusį įsiskolinimą už abiejų patalpų nuomą iki 2010-12-31, tačiau savo pasižadėjimų nevykdė, ir tik 2011-01-08 įnešė 600 litų. Ieškovė pakartotinai kreipėsi į atsakovę su priminimu apie susidariusį įsiskolinimą, bei paskyrė terminą, t. y. iki 2011-03-25, skolai padengti ir įspėjo, kad priešingu atveju Sutartis Nr. (duomenys neskelbtini) bus nutraukta, tačiau atsakovė į šį raštą nesureagavo. Atsakovė už abiejų patalpų nuomą ieškovei skolinga 4490,60 Lt.
Atsakovė su ieškiniu nesutiko ir nurodė, kad Patalpose, esančiose (duomenys neskelbtini) atsakovė nuo 2010 m. sausio 22 d. iki 2010 m. kovo 30 d. atliko kapitalinį remontą, kadangi šių patalpų būklė buvo blogos kokybės ir netinkama plėtoti komercinę veiklą. Kitose patalpose (duomenys neskelbtini) atsakovė taip pat atliko kapitalinį remontą, pagal 2010 m. kovo 29 d. remonto rangos sutartį Nr. 2010/03-29. Pagal šią sutartį buvo perstatyta pertvaros siena, išklijuota virtuvės siena plytelėmis, atskirta virtuvė nuo salės, sumontuotos durys, sumontuota pastatyta siena, kuri atskiria kavinės ir sporto, turizmo ir pramogų centro patalpas, įrengtas apšvietimas, nuglaistytos ir perdažytos sienos, pakeisti kavinės 3 langai, pakeistos 3 durys, nupoliruota visai kavinei priklausanti grindų danga, įrengta laiko prekybai skirta prekybos aikštelė. Nuomos sutarčių galiojimo laikotarpiu atsakovė pagerino patalpas, šių darbų vertė 28 837,45 Lt. Kapitalinį remontą atsakovė atliko savo lėšomis, nes žodžiu sutarė su Elektrėnų savivaldybės administracijos direktoriumi, kad atlikus remontą ir pateikus dokumentus, išlaidos bus įskaitytos į nuompinigius. Atsakovė teigia, kad atliko patalpų pagerinimo darbus, už kuriuos pagal Sutarties N r. (duomenys neskelbtini), 5.6. punktą bei pagal Sutarties Nr. (duomenys neskelbtini), 5.6. punktą, turi būti atlyginta.
2012-12-01 atsakovė pateikė priešieškinį dėl kapitalinio remonto išlaidų priteisimo. Atsakovė priešieškiniu prašo pripažinti atsakovės atliktus remonto darbus, patalpose, esančiose (duomenys neskelbtini), kapitaliniais remonto darbais, priteisti 28 837,45 Lt iš ieškovės, patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), ir patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), pagerinimo išlaidų atliekant kapitalinį remontą, priteisti turėtas bylinėjimosi išlaidas. Atsakovė 2011 m. kovo 9 d. kreipėsi į Elektrėnų savivaldybės administracijos direktorių H. Petrauską dėl remonto darbų lėšų grąžinimo. 2011 m. kovo 15 d. atsakovė kreipėsi pakartotinai, tačiau jokio atsakymo negavo. Ieškovė išnuomavo patalpas kavinei atidaryti ir žinojo, jog tos patalpos yra netinkamos komercinei veiklai vykdyti, jos buvo netekusios reprezentatyvios išvaizdos, neatitiko higienos centro keliamų reikalavimų ir reikalavo remonto. Leidimas atsakovei atlikti remontą buvo duotas, raštiško leidimo pagerinimo darbams nebuvo, tačiau apie patalpų remonto darbus buvo kalbama. Po atsakovės atlikto remonto ieškovei priklausančios patalpos yra iš esmės pagerintos ir tinkamos ūkinei-komercinei veiklai įgyvendinti.
Ieškovė su pateiktu priešieškiniu nesutiko bei nurodė, kad nuomojamos patalpos perdavimo atsakovei metu buvo patenkinamos būklės, kas nurodyta ir perdavimo aktuose, o atsakovės teiginiai, kad išnuomotos patalpos buvo ypač prastos būklės, netinkamos vykdyti ūkinę-komercinę veiklą neatitinka tikrovės. Atsakovės teiginys, kad nuomotoja patalpų ilgą laiką nebuvo išnuomojusi, nes jų būklė buvo itin prasta ir patalpas reikėjo remontuoti prieš pradedant jose vykdyti ūkinę-komercinę veiklą, neatitinka tikrovės. Kaip matyti iš Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašo iki patalpų perdavimo atsakovei šiose patalpose vykdė ūkinę-komercinę veiklą kiti nuomininkai, kurie šiose patalpose teikė viešo maitinimo paslaugas (veikė kavinė) ir užsiėmė maisto gamybos veikla. Ieškovė nesutinka, kad atsakovė patalpose atliko kapitalinį remontą. Iš priešieškinyje išvardytų atliktų darbų sąrašo ir iš atsakovės teismui pateiktų sąskaitų matyti, kad atsakovės atlikti darbai nuomojamose patalpose laikytini statinio paprastuoju remontu (ši sąvoka atitinka Civilinio kodekso sąvoką „einamasis remontas”). Ieškovė taip pat teigia, kad atsakovė nepateikė atliktų patalpų pagerinimo darbų perdavimo aktų, be kurių nėra galimybės nustatyti, kokie darbai buvo atlikti ir kokia yra atliktų darbų vertė. Taip pat atsakovė nepateikė raštų nuorašų, kuriais tariamai bandė spręsti ginčą su ieškove. Ieškovė tokių raštų iš atsakovės negavo.
Motyvuojamoji dalis
Ieškinys tenkintinas iš dalies.
Teismo nustatytos aplinkybės ir motyvai.
Pagal byloje esančius duomenis ir pateiktus šalių paaiškinimus, teismas nustatė, kad patalpos, esančios (duomenys neskelbtini), nuosavybės teise priklauso ieškovei. Atitinkamai pagal 2010 m. sausio 21 d. nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) ir 2010 m. kovo 16 d. nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini), ieškovė išnuomojo minėtas patalpas atsakovei. 2010-01-22 patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), perdavimo-priėmimo akte nurodyta, kad ieškovė perdavė, o atsakovė priėmė minėtas patalpas su įranga – kepimo krosnimi, perduodamų patalpų būklė perdavimo metu patenkinama. 2010-03-17 patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), perdavimo-priėmimo akte nurodyta, kad ieškovė perdavė, o atsakovė priėmė minėtas patalpas, perduodamų patalpų būklė perdavimo metu patenkinama. 2006-07-05 Elektrėnų savivaldybės tarybos sprendimu patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), įrengimui buvo skirti 4000 Lt.
Ieškovė 2010-06-11 raštu Nr. 03.2-22-978 atsakovei priminė, kad yra susidaręs įsiskolinimas už patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), nuomą ir nustatė terminą skolai apmokėti – iki 2010-06-20. Ieškovė atsakovei 2010-08-31 pakartotinai nusiuntė raštą Nr. 03.2-22-1439, kuriuo nutraukė Sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) nuo 2010-09-01, pareikalavo atlaisvinti nuomojamas patalpas ir sumokėti įsiskolinimą. Atkreiptinas dėmesys, kad pagal Sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) 3.1 p., nuomos sutartis galiojo iki 2010-09-01 ir nebuvo pratęsta. 2010-11-16 atsakovė padengė dalį skolos, t. y. sumokėjo 1000 litų, ir 2010-11-18 raštu įsipareigojo sumokėti susidariusį įsiskolinimą už abiejų patalpų nuomą iki 2010-12-31. Atsakovė iki minėtos datos nepadengė visų įsiskolinimų, o 2011-01-08 sumokėjo 600 Lt.
Atsakovė 2010-03-08 kreipėsi į ieškovę dėl remonto darbų, siūlydama, kad pati atliks remonto darbus (duomenys neskelbtini), tačiau negavusi atsakymo 2010-03-29 sudarė sutartį su UAB „TTC“ dėl remonto darbų (duomenys neskelbtini) už 13800 Lt.
Ieškovė 2011-02-21 raštu Nr. 03.2-22-325 kreipėsi į atsakovę dėl susidariusių įsiskolinimų už patalpas, bei paskyrė terminą, t. y. iki 2011-03-25, skolai padengti ir įspėjo, kad priešingu atveju Sutartis Nr. (duomenys neskelbtini) bus nutraukta.
Atsakovė 2011-03-09 prašė ieškovės nuomos mokestį pagal Sutartį Nr. (duomenys neskelbtini), pradėti skaičiuoti nuo leidimo dirbti gavimo pradžios, bei pagal tai paskaičiuotus įsiskolinimus už abi patalpas sumokėti per 3 mėn. 2011-03-28 ieškovė raštu Nr. 03.2-22-516 informavo atsakovę, kad nuomos mokesčio už patalpas mokėjimo terminas atidedamas.
2012-02-01 atsakovė prašė ieškovės įskaityti investuotas lėšas remonto metu į nuomos mokestį. Šis prašymas buvo netenkintas.
2012-12-01 atsakovė pateikė priešieškinį dėl kapitalinio remonto išlaidų priteisimo.
Dėl nuomos sutarties nutraukimo, iškeldinimo ir skolos priteisimo
CK 6.200 str. 1 d. įpareigoja šalis vykdant sutartį elgtis tinkamai ir sąžiningai.
CK 6.477 str. 1 d. numato, kad pagal nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Iš byloje esančių duomenų matyti, kad atsakovė nemokėjo sutarto nuomos mokesčio daugiau nei 3 mėn. nors buvo raginama ir pati žadėjo apmokėti įsiskolinimus, tačiau šiuo metu už abiejų patalpų nuomą ieškovei skolinga 4490,60 Lt.
Pagal Sutarčių 9.2 p. ir CK 6.497 str. 1 d. 3 p. numatyta, kad Nuomotojas turi teisę pareikšti teisme reikalavimą nutraukti nuomos sutartį prieš terminą, jeigu Nuomininkas nemoka nuomos mokesčio. Pagal CK 6.497 str. 3 d. reikalavimą ieškovė kelis kartus priminė atsakovei apie nesumokėtą nuomos mokestį, tačiau atsakovė neapmokėjo susidariusio įsiskolinimo per nustatytą terminą, todėl ieškovės reikalavimas nutraukti su atsakove sudarytą Sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) yra pagrįstas ir tenkintinas.
Ieškovė 20101-08-31 raštu Nr. 03.2-22-1439 nutraukė Sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) su atsakove nuo 2010-09-01, todėl ieškovės prašymas pakarotinai nutraukti tokią sutartį nenagrinėtinas.
CK 6.499 str. 1 d. numato, kad nuomos sutarčiai pasibaigus, nuomininkas privalo grąžinti nuomotojui daiktą tokios būklės, kokios gavo, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą, arba sutartyje sulygtos būklės.
Atsižvelgiant į tai, kad ieškovė 20101-08-31 raštu Nr. 03.2-22-1439 nutraukė Sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) su atsakove nuo 2010-09-01 ir ieškovės reikalavimas nutraukti su atsakove sudarytą Sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) patenkintinas, atsakovė įpareigotina atlaisvinti patalpas, esančias (duomenys neskelbtini).
Remiantis bylos duomenimis, matyti, kad atsakovė šiuo metu skolinga ieškovei 4490,60 Lt už nesumokėtą nuomos mokestį. Atsakovė iš esmės paties įsiskolinimo ir nuomos nemokėjimo fakto neneigia, todėl ieškovės reikalavimas dėl skolos priteisimo tenkintinas visiškai.
Taip pat ieškovė prašo priteisti nuomos mokestį už patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), t. y. 167,10 Lt per mėnesį, ir įrangos nuomos mokestį, t. y. 66,00 Lt per mėnesį, nuo 2011-04-01 iki teismo sprendimo visiško įvykdymo dienos ir nuomos mokestį už patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), t. y. 235,60 Lt per mėnesį, nuo 2011-04-01 iki teismo sprendimo visiško įvykdymo dienos, tačiau ieškovė šio savo reikalavimo nepagrindžia jokiais teisiniais argumentais, todėl šis ieškovės reikalavimas laikomas nepagrįstu ir yra atmestinas.
CK 6.37 straipsnio 2 dalyje numatyta, kad skolininkas privalo mokėti įstatymų nustatyto dydžio palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Pagal CK 6.210 straipsnio 1 dalį palūkanos už sumą, kurią sumokėti praleistas terminas, sudaro 5 procentus per metus, todėl ieškovės reikalavimas priteisti iš atsakovo 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo taip pat yra pagrįstas ir tenkintinas visiškai.
Dėl priešieškinio reikalavimo dėl kapitalinio remonto išlaidų priteisimo
Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 2 str. 20 d. numato, kad statinio kapitalinis remontas tai statybos rūšis, kurios tikslas – pertvarkyti statinį (pakeisti statinio laikančiąsias konstrukcijas, nekeičiant statinio išorės matmenų – ilgio, pločio, aukščio ir pan.),o laikančiosios konstrukcijos – konstrukciniai statinio elementai, kurių svarbiausia paskirtis – laikyti apkrovas (konstrukcijų, įrenginių, sniego, vėjo, žmonių, grunto ir pan.) ir užtikrinti statinio mechaninį atsparumą ir pastovumą. Iš priešieškinyje išvardytų atliktų darbų sąrašo ir iš atsakovės teismui pateiktų sąskaitų nenustatyta, kad nuomojamose patalpose būtų keičiamos statinio laikančiosios konstrukcijos. Atsakovės pastatytos pertvaros, durys ir t.t, siekiant atskirti virtuvę nuo kavinės, padaryti saloną pagal atsakovės atstovo tėvynės tradicijas ir pan., iš esmės nepakeitė laikančiųjų konstrukcijų. Minėti atsakovės statinio vidaus išplanavimo pakeitimai nebuvo skirti laikančiųjų konstrukcijų funkcijoms atlikti (laikyti apkrovas ir užtikrinti statinio mechaninį atsparumą ir pastovumą). Tiek Sutarčių 6.2 p., tiek CK 6.501 str. 3 d. numato, kad nuomininko padarytų be nuomotojo leidimo ir neatskiriamų be žalos išsinuomotam daiktui pagerinimų vertės neprivaloma atlyginti. Iš byloje esančių duomenų matyti, kad nors atsakovė siekė gauti leidimą atlikti remonto darbus, tačiau toks leidimas nebuvo suteiktas. Atsakovė teigia, kad Elektrėnų savivaldybės administracijos direktorius nurodė, kad sutartyse parašyta, jog atsakovė gali atlikti remonto darbus. Sutarčių 5.4, 5.8 p. numato galimybę ir pareigą atsakovei atlikti reikalingus patalpų priežiūros ir remonto darbus, todėl Elektrėnų savivaldybės administracijos direktoriaus teiginiai nebuvo neteisingi. Atsakovės teiginiai, kad buvo tartasi žodžiu su Elektrėnų savivaldybės administracijos direktoriumi dėl apmokėjimo už atliktus remonto darbus, nepagrįsti liudytojų parodymais ar kitokiais leistinais įrodymais. CPK 178 str. įpareigoja šalis įrodyti aplinkybes, kuriomis grindžia savo reikalavimus bei atsikirtimus.
Atsakovė taip pat teigia, kad negalėjo pradėti vykdyti veikos, kadangi patalpos buvo tam netinkamos. Vadovaujantis CK 6.485 str. 5 d. nuomotojas neatsako už tuos išnuomoto daikto trūkumus, kuriuos jis aptarė sutarties sudarymo metu arba apie kuriuos nuomininkas turėjo žinoti, arba kuriuos nuomininkas galėjo pastebėti be jokio papildomo tyrimo sutarties sudarymo ar daikto perdavimo metu, tačiau jų nepastebėjo dėl savo paties didelio neatsargumo. Iš perdavimo-priėmimo aktų matyti, kad atsakovė žinojo apie tik patenkinamą patalpų būklę, todėl turėjo įvertinti savo galimybes užsiimti norima veikla nuomojamose patalpose. Taip pat atsakovė teigia, kad negalėjo gauti leidimo numatytai veiklai vykdyti, nes patalpos neatitiko higienos centro reikalavimų, tačiau nepateikė jokių šiuos teiginius įrodančių dokumentų. Sutarčių 2.5 p. nurodyta, kad išnuomojamos patalpos pritaikytos numatytai veiklai. Atsakovė pasirašydama sutartį patvirtino šią Sutarčių nuostatą. Taip pat Sutarčių 5.6 p. numato, kad nuomotoja savo lėšomis remontuoja ir rekonstruoja patalpas, jeigu yra atitinkama Statybų valstybinės priežiūros tarnybos išvada ir tai būtina pagal normatyvinius statybos dokumentus. Byloje nėra duomenų, kad buvo kreiptasi dėl tokios išvados ar konstatuota būtinybė remontuoti ir rekonstruoti patalpas pagal normatyvinius statybos dokumentus.
Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, atsakovės priešieškinis atmetamas kaip nepagrįstas.
2012-01-16 teismo nutartimi atsakovės prašymu buvo atidėtas žyminio mokesčio sumokėjimas iki sprendimo priėmimo šioje byloje. Atsakovės priešieškinis buvo atmestas, todėl atsakovė įpareigotina sumokėti atidėtą žyminį mokestį.
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasis CK 6.477-6.503 str., CPK 259, 268, 270 teismas
nusprendė:
ieškinį tenkinti iš dalies.
Nutraukti 2010 m. kovo 16 d. nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini), sudarytą tarp Elektrėnų savivaldybės ir UAB „SAD”.
Iškeldinti UAB „SAD” su asmeniniu turtu iš patalpų, esančių (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini).
Priteisti iš UAB „SAD” susidariusį 4490,60 litų įsiskolinimą už nuomą ir 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą 4490,60 Lt sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos, t.y. nuo 2011-03-24 iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.
Likusioje dalyje ieškinį atmesti.
UAB „SAD“ priešiekinį atmesti.
Įpareigoti UAB „SAD“ sumokėti žyminį mokestį – 865 Lt.
Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Vilniaus apygardos teismui per Trakų rajono apylinkės teismą.