Klaipėdos apylinkės teismo sprendimas

viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės O. J. ieškinį atsakovams G. K. ir V. V. dėl sandorio pripažinimo negaliojančiu ir restitucijos taikymo, tretysis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, uždaroji akcinė bendrovė (toliau – UAB) „Baltus“.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

Motyvuojamoji dalis

Teismas konstatuoja:

Remiantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau - CPK) 178 straipsniu ginčo šalys turi įrodyti aplinkybes, kuriomis grindžia savo reikalavimus bei atsikirtimus. Teismo funkcija įrodinėjimo procese pasireiškia tuo, kad jis tiria ir vertina šalių pateiktus įrodymus ir jų pagrindu daro išvadą apie įrodinėjimo dalyką sudarančių faktų buvimą ar nebuvimą (CPK 185 str.).

Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - CK) 6.165 straipsnyje įtvirtintą preliminariosios sutarties sampratą galima išskirti šiuos tokios sutarties bruožus: 1) aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį; 2) aptariami būsimos pagrindinės sutarties dalykas ir esminės pagrindinės sutarties sąlygos; 3) nurodomas terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis; 4) susitarimas įforminamas raštu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. sausio 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-111/2013).

Bylos duomenimis ir šalių atstovų paaiškinimais nustatyta, kad 2017 m. lapkričio 3 d. ieškovė O. J. ir atsakovai G. K. bei V. V. sudarė rašytinę preliminarią buto, adresu (duomenys neskelbtini), pirkimo – pardavimo sutartį už 29 500 Eur. Sudarant šią sutartį pirkėja sumokėjo pardavėjai G. K. 500 Eur avansą, kuris turėjo būti įskaičiuotas į bendrą turto kainą. Pardavėja G. K. savo parašu viename iš sutarties egzempliorių, kurį ieškovė pateikė kartu su ieškiniu, patvirtino, kad 500 Eur preliminarios sutarties pasirašymo dieną gavo iš busimos buto pirkėjos. Tą atsakovė patvirtino ir teismo posėdžio metu. Remiantis sutarties 4 punktu, 5 punktu ir 6.1 punktu pagrindinė šio turto pirkimo – pardavimo sutartis pas notarą turėjo būti sudaryta iki 2017 m. lapkričio 30 d., už butą likusią 29 000 Eur sumą pardavėjams ieškovei sumokant pavedimu.

Ieškovė prašo teismo pripažinti negaliojančia minėtą 2017 m. lapkričio 3 d. preliminarią pirkimo - pardavimo sutartį kaip sudarytą dėl suklydimo (CK 1.90 straipsnis) ir šį sandorį pripažinti negaliojančiu, taip pat prašo taikyti restituciją t.y. įpareigoti atsakovus G. K. ir V. V. grąžinti ieškovei O. J. 500 Eur. Ieškovė nurodė, kad planuojant įsigyti naują būstą nekilnojamo turto agentūra UAB „Baltus“ pasiūlė ieškovei pirkti atsakovų parduodamą butą, adresu (duomenys neskelbtini). Ieškovė 2017 m. lapkričio 2 d. vakare su vyru atvyko apžiūrėti parduodamo buto, bute buvo buto savininkai ir ieškovės agentas V. M.. Atsakovai ieškovei nurodė, kad buto kaina yra 29 500 Eur, tačiau kadangi butas buvo netvarkingas ir be remonto, todėl ieškovė paprašė jų sumažinti kainą. Ieškovės teigimu atsakovai sutiko sumažinti kainą, o pasirašant preliminarią sutartį nurodyta neteisinga kaina. Ieškovė ieškinyje nurodė, kad pardavėjai sutiko sumažinti parduodamo buto kainą iki 26 000 Eur, o teikdama paaiškinimus teisme ieškovė jau nurodė, kad atsakovai buvo sutikę sumažinti parduodamo buto kainą iki 27 000 Eur. Ieškovė be to teigia, kad ji agentūroje buvo skubinama pasirašyti preliminarią sutartį, sutartyje ne jos parašai, kažkas juos padirbo. Pripažįsta, kad jos parašas yra tik ant su ieškiniu pateiktos preliminarios sutarties pirmame puslapyje, taip pat, kad ji savo parašais tvirtino su ieškiniu teiktų dokumentų kopijas. Teisėjos paklausta, ar teismui šioje byloje teiktą ieškinį pasirašė ieškovė, ji pradėjo teigti, kad ir ieškinio ji nepasirašė, nežino, kas pasirašė. Ieškovė taip pat paaiškino, kad preliminari atsakovų buto pirkimo – pardavimo sutartis buvo paruošta ieškovei nedalyvaujant, o 2017 m. lapkričio 3 d. nuvykusi į UAB „Baltus“ buveinę preliminarią sutartį pasirašė pilnai neperskaičiusi. Teigė, kad yra rusakalbė, sutarties sąlygų jai niekas neišaiškino, teksto nelabai suprato, tačiau sutarties pasirašyti nebijojo, kadangi sutartis buvo sudaryta nekilnojamojo turto agentūroje. Ieškinyje nurodė, kad tik parsinešus sutartį namo pastebėjo, kad žodžiu sutartos buto pardavimo kainos 26 000 Eur sutartyje nėra, o sutartyje nurodyta buto pardavimo kaina yra 29 500 Eur, todėl ji pranešė atsakovams, kad už tokią kainą buto nepirks bei paprašė grąžinti sumokėtus 500 Eur. Atsakovai nesutiko grąžinti 500 Eur, kadangi ieškovė atsisakė pirkti butą ir nurodė, jog ši suma remiantis sutarties sąlygomis yra kaip bauda. Teikdama paaiškinimus teisme ieškovė be to nurodė, kad butą atsisakė pirkti, nes savo turėtą butą pardavė už mažesnę nei tikėjosi sumą (už 32 000 Eur), todėl kadangi būtų neužtekę remontui iš atsakovų perkamam butui dar ir dėl to ji atsisakė pirkti butą.

Atsakovai su ieškovės reikalavimais nesutinka. Nurodė, kad mirus atsakovų motinai 2017 m. rugsėjį jie pradėjo pardavinėti iš motinos paveldėtą butą, adresu (duomenys neskelbtini), už 30 000 Eur. Kadangi butui reikėjo remonto, atsakovai 2017 m. spalio mėnesį nuleido kainą iki 29500 Eur. Atsakovai daugiau nuleisti parduodamo buto kainos nesutiko, parduoti šio buto neskubėjo. 2017 m. lapkričio 3 d. susitikus UAB „Baltus“ agentūroje, buvo paruošta preliminari minėto buto pirkimo - pardavimo sutartis, sutarties šalims buvo perskaitytos sutarties sąlygos ir sutartis pasirašyta tiek ieškovės tiek atsakovų. Pardavėjai pripažįsta, kad preliminarioje sutartyje, sudarytoje keliais egzemplioriais, yra jų parašai, sutartį jų akivaizdoje pasirašė ir ieškovė, niekas jos parašų padirbti negalėjo, pažymėjo, kad vieną sutarties egzempliorių kartu su ieškiniu ieškovė pati pateikė teismui. Atsakovai nurodė, kad po preliminarios sutarties pasirašymo ieškovė atvyko dar kartą apžiūrėti buto, šalys tarėsi dėl to, kokius baldus atsakovai paliks, kokius reiktų išsivežti, ieškovė jokių pretenzijų dėl buto kokybės nereiškė. Praėjus savaitei po preliminarios sutarties pasirašymo, ieškovės agentas V. M. paskambino atsakovams ir pranešė, kad ieškovė atsisako pirkti butą, kadangi jai per brangu ir kad jai neužteks pinigų perkamo buto remontui, todėl iš atsakovų pareikalavo grąžinti jos sumokėtą 500 Eur užstatą. Atsakovai, remiantis preliminarios sutarties sąlygomis, pinigus grąžinti atsisakė. Teigia, kad nors parduodamam butui buvo reikalingas remontas, tačiau butas buvo tvarkingas, jame iki mirties gyveno atsakovų motina, šį butą atsakovai pardavė kitiems pirkėjams už 29 000 Eur. Teigia, kad pardavėjai sutiko sumažinti parduodamo buto kainą 500 Eur, nes pirkėjai sutiko patys išsivežti jiems nereikalingus perkamame bute likusius baldus.

Trečiasis asmuo UAB „Baltus“ atsiliepime į ieškinį, taip pat atvykusi liudyti šios bendrovės darbuotoja I. M., kuri rengė preliminarią sutartį pagal standartines tokios sutarties sąlygas ir kuri dalyvavo ginčo šalims pasirašant šią sutartį, patvirtino, kad 2017 m. lapkričio 2 d. ieškovė su savo atstovu V. M. iš nekilnojamojo turto agentūros „Latava“ apžiūrėjo G. K. ir V. V. parduodamą butą, adresu (duomenys neskelbtini). Apžiūrimame bute šalių buvo susitarta, kad parduodamo buto kaina 29 500 Eur. 2017 m. lapkričio 3 d. V. M. informavo, kad ieškovė sutinka pirkti butą už nurodytą kainą ir šalys sutarė susitikti UAB „Baltus“ agentūroje, adresu Taikos pr. 4a, Klaipėdoje, dėl preliminariosios pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo. Sutarties sudarymo metu dalyvavo O. J. su vyru ir savo atstovu V. M., G. K., V. V. ir UAB „Baltus“ atstovė I. M.. Sutartis buvo pildoma esant visoms sutarties šalims, sutarties sąlygos papunkčiui aptartos tiek su buto pardavėjais, tiek su pirkėja O. J., bei jos atstovu V. M.. O. J. kalbėjo lietuvių kalba ir neužsiminė, kad lietuviškai nesupranta. Nurodo, kad pradinė buto kaina buvo 30 000 Eur, o po buto apžiūros metu pardavėjai nuleido kainą 500 Eur ir tai tenkino pirkėją. Pažymi, kad lapkričio viduryje į agentūrą paskambino V. M. ir informavo, jog jo klientė ieškovė O. J. persigalvojo ir nebenori pirkti buto, nori nutraukti ir reikalauja, kad jai būtų grąžintas avansas. Kadangi sutartis nebuvo nutraukta, UAB „Baltus“ tęsė savo įsipareigojimus pardavėjams (atsakovams) ir 2017 m. lapkričio 30 d. 13:00 val. buvo paskirtas laikas minėto buto pirkimo - pardavimo sandoriui sudaryti pas notarą. Apie sandorio laiką informuoti pardavėjai ir pirkėjos atstovas V. M.. Sutartu laiku, į 13-ajį notaro biurą atvyko G. K., V. V. ir UAB „Baltus“ direktoriaus pavaduotoja I. M., o O. J. neatvyko. Buto pardavėjai sumokėjo notaro išlaidas už sandorio paruošimą

Sandoris gali būti teismo tvarka pripažintas negaliojančiu sudarytas iš esmės suklydus pagal klydusios sandorio šalies ieškinį (CK 1.90 str. 1 d.). Kasacinio teismo jurisprudencijoje išaiškinta, kad suklydimu laikoma klaidinga prielaida apie egzistavusius esminius sandorio faktus sandorio sudarymo metu. Suklydimas turi esminę reikšmę, kai buvo suklysta dėl paties sandorio esmės, jo dalyko ar kitų esminių sąlygų arba dėl kitos sandorio šalies civilinio teisinio statuso ar kitokių aplinkybių, jeigu normaliai atidus ir protingas asmuo, žinodamas tikrąją reikalų padėtį, panašioje situacijoje sandorio nebūtų sudaręs arba būtų jį sudaręs iš esmės kitokiomis sąlygomis. Suklydimas negali būti laikomas turinčiu esminę reikšmę, jeigu šalis suklydo dėl savo didelio neatsargumo arba dėl aplinkybių, dėl kurių riziką buvo prisiėmusi ji pati (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. spalio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-504/2008, 2014 m. balandžio 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-206/2014 ir kt.). Kasacinis teismas yra akcentavęs, kad vertinant, ar buvo suklysta, taikytinas protingumo kriterijus, tai yra šalies, teigiančios, kad ji suklydo, elgesys vertinamas, atsižvelgiant į apdairaus, atidaus žmogaus elgesį tokiomis pačiomis aplinkybėmis. Protingumo principas reiškia, kad, esant sutarties laisvei ir asmenų lygiateisiškumui, kiekvienas asmuo privalo pats rūpintis savo teisėmis ir pareigomis. Teisių ir pareigų klaidingas įsivaizdavimas negali būti pripažintas suklydimu, jeigu jis įvyko dėl sandorio šalies neapdairumo, neatidumo ar nerūpestingumo. Vertinant, ar apskritai buvo suklysta, reikia atsižvelgti į sandorio šalies amžių, išsilavinimą, sandorio sudarymo aplinkybes ir kitas svarbias aplinkybes (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. kovo 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-68/2014). Suklydimą galima konstatuoti buvus tik tuo atveju, jeigu suklysta dėl esminių sandorio elementų, egzistavusių sandorio sudarymo metu, bet ne dėl aplinkybių, atsiradusių po jo sudarymo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. lapkričio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-531/2009).

Sutartys sudaromos laisva sutarties šalių valia, todėl kiekviena iš sutarties šalių, jeigu ji nėra tikra, kad sutarties sąlygos atitinka jos valią, turi teisę sutarties nepasirašyti, taip pat turi teisę pasinaudojus atitinkamų veiklos sričių specialistų pagalba sutartį išsiaiškinti - ginčo atveju pasinaudoti vertėjo paslaugomis arba sutartį sudaryti ta kalba, kuri priimtina abiems sutarties šalims (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2000 m. kovo 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2000).

Remiantis ieškovės ir atsakovų paaiškinimais bei liudytojų V. J. ir I. M. parodymais ginčijama 2017 m. lapkričio 3 d. preliminari sutartis, aptariant jos sąlygas dėl kainos, avanso ir dėl netesybų (baudos) ginčo šalių keliais egzemplioriais buvo pasirašyta UAB „Baltus“ agentūroje, vieną sutarties egzempliorių su pardavėjos patvirtinimu dėl 500 Eur avanso gavimo perduodant būsimai buto pirkėjai, vieną egzempliorių perduodant buto pardavėjams ir vieną paliekant agentūroje UAB „Baltus“. Tiek ieškovė, tiek atsakovai, tiek UAB „Baltus“ su jų teismui teiktais procesiniais dokumentais (ieškiniu ir atsiliepimais į ieškinį) pateikė teismui šios preliminarios sutarties kopijas, kuriose yra identiškos visos sutarties sąlygos dėl perkamo – parduodamo buto, adresu (duomenys neskelbtini), t.y. dėl kainos (29 500 Eur), dėl avanso dydžio (500 Eur), dėl termino, iki kada pas notarą turi būti sudaryta pagrindinė buto pirkimo – pardavimo sutartis, ir iki kada turi būti sumokėta likusi suma už butą, t.y. iki 2017 m. lapkričio 30 d., taip pat dėl sankcijų pirkėjai ir pardavėjams jei neįvykdys sutartinių įsipareigojimų. Atsižvelgiant į tai, taip pat kadangi pati ieškovė neginčija, kad praktiškai visos esminės preliminarios sutarties sąlygos pirmame sutarties lape (dėl kainos, termino) yra patvirtintos jos parašu, ieškovei keičiant paaiškinimus dėl sutartos kainos, pradėjus ginčyti net savo parašą ieškinyje, teismas pripažįsta, kad ieškovė neįrodė, kad preliminarioje sutartyje yra ne ieškovės parašai ir kad jos parašai tariamai padirbti nežinomų asmenų. Ieškovė taip pat neįrodė, kad pasirašydama preliminarią sutartį ji klydo dėl perkamo buto kainos, atsiskaitymo tvarkos, termino, iki kada turėjo būti sudaryta pagrindinė prikimo – pardavimo sutartis pas notarą ar kad nesuprato sankcijų dėl sutarties nevykdymo. Nėra jokių duomenų, kad ieškovė buvo skubinama pasirašyti sutartį jos nepaskaičius, kad neturėjo kur gyventi ar kad buvo kitos priežastys, skatinusios pasirašyti preliminarią sutartį ieškovei nepalankiomis sąlygomis. Ieškovė pripažįsta, kad prieš pirkdama butą ji su sutuoktiniu ir ieškovės agentu apžiūrėjo. Ieškovė teismo posėdžio metu laisvai kalbėjo lietuviškai, todėl suprato lietuvių kalba sudarytos preliminarios sutarties tekstą, prieš pasirašydama sutartį turėjo ją perskaityti, o pasirašiusi privalo vykdyti šia sutartimi prisiimtus įsipareigojimus. Ieškovė nors ir garbaus amžiaus (78 m.), tačiau teismas nenustatė, kad ginčijamo sandorio sudarymo metu ieškovė turėtų kažkokių sveikatos problemų ar valios trūkumų, be to ieškovė ir neteigė kad ji būtų nesupratusi kurių nors sutarties nuostatų, kaip nurodė turinti vidurinį išsilavinimą, be to jau anksčiau ieškovei yra tekę sudaryti pirkimo – pardavimo sandorį.

Visa tai įvertinęs teismas pripažįsta, kad ieškovė neįrodė, kad jos 2017 m. lapkričio 3 d. preliminarioji atsakovų buto, adresu Naujakiemio g. 13-123, Klaipėdoje, pirkimo - pardavimo sutartis būtų sudaryta dėl suklydimo, todėl nėra jokio pagrindo pripažinti šį sandorį negaliojančiu remiantis CK 1.90 straipsniu. Kitų pagrindų, dėl kurių reikėtų šį sandorį pripažinti negaliojančiu, teismas taip pat nenustatė, todėl netenkintinas ieškovės ieškininis reikalavimas dėl 2017 m. lapkričio 3 d. preliminarios sutarties pripažinimo negaliojančia.

Šalims pradėjus derybas, tarp jų susiklosto ikisutartiniai santykiai, kurie tampa ypač reikšmingi tais atvejais, kai tokios derybos vis dėlto nesibaigia sutarties pasirašymu. Jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (CK 6.165 str. 5 d.). Preliminariosios sutarties negalima įvykdyti priverstinai, ji negali būti užtikrinama rankpinigiais (CK 6.98 str. 2 d.). CK 6.165 straipsnyje nenustatyta preliminariosios sutarties nutraukimo taisyklių, tačiau įtvirtinta sutarties šalies atsakomybė tuo atveju, jeigu ši nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį. Esant ikisutartiniams santykiams, šalys neturi teisės reikalauti priverstinio sutarties sudarymo, tačiau šalis sieja įstatyme įtvirtinta tarpusavio pareiga elgtis sąžiningai ir nepadaryti žalos kitai besiderančiai šaliai, o pažeidusiai šią pareigą sutarties šaliai atsiranda prievolė atlyginti padarytus nuostolius (CK 6.163 str. 1 d., 3 d.).

Sprendžiant dėl preliminariosios sutarties šalies atsisakymo (vengimo) sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, t. y. civilinės atsakomybės, galinčios turėti netesybų arba nuostolių formą, reikia nustatyti: 1) ar sutartyje buvo numatyta tokia sankcija pirkėjui, 2) ar buvo pagrįstas atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį ar ne ir 3) dėl kieno kaltės pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016-01-13 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-73-687/2016).

Iš ieškovės ir atsakovų paaiškinimų ir liudytojų parodymų nustatyta, kad ieškovė maždaug po savaitės po preliminarios sutarties pasirašymo nutarė toliau nebevykdyti šios sutarties nuostatų ir pradėjo reikalauti nutraukti preliminarią sutartį ir grąžinti jos sumokėtą pardavėjai avansą. Ieškovės nurodytos priežastys – tai, kad atsakovų parduodamam butui buvo reikalingas remontas, ką ieškovė prieš pirkdama butą matė, taip pat tai, kad ieškovė pardavė turėtą butą žemesne nei ji tikėjosi kaina nesudarė pagrindo ieškovei vienašališkai nutraukti preliminarią sutartį ir reikalauti grąžinti sumokėtą avansą už butą. Todėl pripažintina, kad ieškovė pirma, vienašališkai ir nepagrįstai pradėjo nebevykdyti su atsakovais sudarytos preliminarios sutarties, pas notarą sudaryti pagrindinės buto pirkimo – pardavimo sutarties neatvyko, dėl ko atsakovai patyrė nuostolių. Kad parduodamas butas turėtų kažkokių paslėptų trūkumų, apie kuriuos ieškovei būtų nežinoma nenustatyta, be to šį butą atsakovai pardavė kitiems pirkėjams praktiškai už tą pačią kainą kaip buvo pardavinėjama ieškovei.

Pagal 2017 m. lapkričio 3 d. preliminarios sutarties 15 punktą nutraukus preliminarią sutartį dėl pirkėjos kaltės, pirkėjos pardavėjams perduota pinigų suma (500 Eur) lieka pardavėjams kaip kompensacija už jų turėtas išlaidas, susijusias su būsimo sandorio sudarymu. Todėl ieškovei nepagrįstai atsisakius pas notarą sudaryti pagrindinę atsakovų buto pirkimo – pardavimo sutartį ieškovė neturi jokio pagrindo reikalauti jos už perkamą butą sumokėto 500 Eur avanso. Visa tai įvertinęs teismas netenkina ir ieškovės reikalavimo sugrąžinti jai šią sumą iš atsakovų.

Reikia pastebėti, kad atsakovai nereikalavo iš ieškovės priteisti jų patirtų nuostolių dėl ieškovės kaltės neįvykus buto pirkimo – pardavimo sandoriui (38,19 Eur sumokėtų notarui).

Kiti šalių argumentai, rašytiniai įrodymai bei nustatytos bylos aplinkybės, teismo nuomone, sprendimui įtakos neturi, todėl teismas plačiau dėl jų nepasisako.

Kadangi ieškovės ieškinys atmestas, jos už ieškinį sumokėtas žyminis mokestis lieka valstybei (CPK 88 str. 1 d. 6 p., 93 str., 98 str.). Atsakovai ir UAB „Baltus“ iki bylos nagrinėjimo iš esmės pabaigos nepateikė teismui įrodymų apie jų šioje byloje turėtas bylinėjimosi išlaidas.

Ieškovės ieškinį atmetus, valstybei priteistina 12,39 Eur procesinių dokumentų siuntimo išlaidų (CPK 92 str., 93 str., 96 str.).

Rezoliucinė dalis

nusprendžia:

Ieškinį atmesti.

Priteisti iš ieškovės O. J., a.k (duomenys neskelbtini) 12,39 Eur procesinių dokumentų siuntimo išlaidų į valstybės biudžetą (turi būti sumokėta į pasirinktą Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos (įmonės kodas 188659752) biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą, įmokos kodas 5660).

Sprendimas per 30 dienų nuo jo paskelbimo dienos gali būti skundžiamas Klaipėdos apygardos teismui per Klaipėdos apylinkės teismo Klaipėdos miesto rūmus.