Alytaus apylinkės teismo nutartis

suinteresuotų asmenų, Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos ir valstybės įmonės Turto banko, atstovams,

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal pareiškėjo A. S. pareiškimą suinteresuotiems asmenims Lietuvos Respublikai atstovaujamai Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos, valstybės įmonei Turto bankui dėl praleisto įstatymų nustatyto termino atnaujinimo.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

Pareiškėjas teikdamas šį pareiškimą dėl praleisto įstatymų nustatyto termino atnaujinimo nurodo, kad termino praleidimo priežastys buvo svarbios, o termino atnaujinimas visiškai atitiktų teisingumo, sąžiningumo ir protingumo principus. Iš pastatų pirkimo Sutarties teksto matosi, kad sutartyje nebuvo aiškiai įtvirtinta, kuriai iš sandorio šalių tenka pareiga Sutartį įregistruoti. Dėl to pareiškėjui nebuvo žinoma ir suprantama, kad būtent jis turi Sutartį įregistruoti ir, juo labiau, jam nebuvo suprantama, kokias teisines pasekmes gali sukelti Sutarties neįregistravimas. Pareiškėjas pasirašęs Sutartį, kurią patvirtino notarė, sumokėjęs visą sutartą kainą pardavėjui ir perėmęs Pastatų valdymą bei naudojimą, manė atlikęs viską, kas yra reikalinga. Sutartis niekada nebuvo ir šiuo metu nėra ginčijama/nuginčyta. Kad Pastatų nuosavybės teisė de facto buvo perleista pareiškėjui, patvirtina ir vėlesni juridiniai faktai – žemės sklypo sutarties sudarymas bei nuosavybės teisės į žemės sklypą įregistravimas A. S. vardu. Nors formaliai nuosavybės teisė į Pastatus vis dar yra įregistruota mirusio J. B. vardu, tačiau nėra jokių duomenų apie po J. B. mirties likusio palikimo priėmimą. Tai patvirtina, kad niekada nebuvo ir dabar nėra reiškiama jokių trečiųjų asmenų pretenzijų į ginčo turtą.

Pareiškėjas laiko, kad egzistuoja visos sąlygos teismine tvarka atnaujinti pareiškėjui jo praleistą terminą sandoriui įregistruoti.

Teismo posėdžio metu pareiškėjo atstovas advokatas Linas Songaila palaikė pareiškimą prašė jį tenkinti ir atnaujinti terminą Pastatų pirkimo – pardavimo sutarčiai įregistruoti. Tiek žemės sklypas, tiek ir pastatai buvo valdomi pareiškėjo. Valdymo niekas neginčijo. Pareiškėjas manė, kad buvo įregistravęs pastatus kartu su žemės sklypu.

Motyvuojamoji dalis

Teismas konstatuoja:

Iš byloje esančių rašytinių įrodymų nustatyta, kad 1997 m. birželio 5 d. tarp pareiškėjo A. S. ir J. B., gim. (duomenys neskelbtini), mirusio (duomenys neskelbtini) Varėnos rajono 2-ajame notarų biure buvo sudaryta nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis (toliau – Sutartis), pagal kurią A. S. iš J. B. įsigijo medinį gyvenamąjį namą su rūsiu ir veranda, plane pažymėtą indeksu 1A1/m, turintį 48,36 kv. m. bendro naudingo ploto, medinį ūkio pastatą, plane pažymėtą indeksu 2J1/m (NTR duomenų bazės išraše – indeksas 2I1m), medinį ūkio pastatą, plane pažymėtą indeksu 3J1/m (NTR duomenų bazės išraše – indeksas 3I1m), kiemo įrengimus (toliau – Pastatus), esančius (duomenys neskelbtini). Sutarties 3 punkte nurodyta, kad namas ir ūkio pastatai parduoti už 4 000,00 Lt, kuriuos pardavėjas J. B. gavo iš pirkėjo A. S. prieš sutarties sudarymą.

Minėta sutartis pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (Lietuvos Respublikos 1994 m. gegužės 17 d. įstatymo Nr. I-459 redakcija) 255 straipsnį per tris mėnesius turėjo būti įregistruota nekilnojamojo turto registre – VĮ Respublikinio inventorizavimo, projektavimo ir paslaugų biure. Iš Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašo matyti, kad nuosavybės teisė į aukščiau minėtą nekilnojamąjį turtą, esantį (duomenys neskelbtini), vis dar registruota J. B., gimusio (duomenys neskelbtini), mirusio (duomenys neskelbtini), vardu, formalios nuosavybės teisės į Pastatus niekas neperėmė. J. B. mirties faktą patvirtina VĮ Registrų centro 2024 m. rugpjūčio 28 d. gyventojų registro išrašas apie asmens duomenis. Nagrinėjamoje byloje nėra jokių duomenų apie po J. B. mirties likusio turto priėmimą, t. y. nebuvo ir nėra reiškiama jokių trečiųjų asmenų pretenzijų į pareiškėjo 1997 m. birželio 5 d. notarine Sutartimi įsigytą nekilnojamąjį turtą – gyvenamąjį namą su kitais pastatais, esantį (duomenys neskelbtini). Pagal tuo metu galiojusias 1964 m. LTSR civilinio kodekso nuostatas, visi nekilnojamojo turto sandoriai per tris mėnesius turėjo būti užregistruojami VĮ Respublikinio inventorizavimo, projektavimo ir paslaugų biure, tačiau tokie veiksmai, kaip matyti iš pateiktų dokumentų, nebuvo atlikti. VĮ Registrų centras 2024 m. liepos 31 d. sprendimu Nr. 40585462 nusprendė pareiškėjo prašymą įregistruoti nuosavybės teises atmesti ir neįrašyti nekilnojamojo daikto kadastro duomenų į Nekilnojamojo turto kadastrą. Pareiškėjas kreipėsi į teismą su prašymu dėl praleisto įstatymų nustatyto termino atnaujinimo.

Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) XXXVIII skyriaus nuostatos suteikia teismui galimybę atnaujinti praleistą įstatymų nustatytą terminą, pripažinus, jog jis praleistas dėl svarbių priežasčių.

Sandorio sudarymo metu galiojusio 1964 metų Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – ir CK) 149 straipsnyje buvo nustatyta, kad nuosavybės teisė į daiktą, kuri turi būti registruojama, turto įgijėjui atsiranda nuo daikto įregistravimo momento. CK 255 straipsnio 1 dalyje buvo įtvirtinta, kad nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartis turėjo būti notariškai patvirtinta ir per tris mėnesius įregistruota atitinkamoje turto registravimo įstaigoje. Privalomo registravimo taisyklės nesilaikymas sutartį darė negaliojančią (CK 255 straipsnio 2 dalis).

Šiuo metu galiojančio CK 6.393 straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą pirkėjui pereina nuo daikto perdavimo. CK 1.75 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad šalims sandoris galioja, nors ir nėra privalomai įregistruotas. Taigi privaloma nekilnojamųjų daiktų sandorių registracija buvo nustatyta iki 2001 m. liepos 1 d., kol įsigaliojo 2000 m. priimtas Civilinis kodeksas. Civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad sandorio formai taikomi jo sudarymo metu galioję įstatymai. Šio straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad jeigu pagal sandorio sudarymo momentu galiojusį įstatymą sandoriui buvo nustatyta privaloma teisinė registracija, bet jis per įstatymo nustatytą terminą nebuvo įregistruotas, tai toks sandoris negalioja, išskyrus atvejus, kai dėl svarbių priežasčių praleistą įregistravimo terminą atnaujina teismas. Termino praleidimo priežasčių svarbumo vertinimas įstatymų leidėjo paliktas teismo diskrecijai, o svarbiomis įstatyme nustatyto termino praleidimo priežastimis laikytinos tik termino eigos metu buvusios aplinkybės, nepriklausančios nuo terminą praleidusio asmens valios ir objektyviai sutrukdžiusios laiku jam pačiam ar per atstovą atlikti teisinį veiksmą, kuriam nustatytas terminas.

Pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo formuojamą teismų praktiką, spręsdamas sandorio privalomos teisinės registracijos termino atnaujinimo klausimą, teismas turi užtikrinti, kad nebūtų pažeistas Konstitucijos 23 straipsnyje įtvirtintas nuosavybės neliečiamumo principas, veikiantis greta su pagrindiniais sutarčių teisės principais: sutarčių laisvės bei šalių autonomijos; kiekvienu konkrečiu atveju teismas turi taip individualiai įvertinti teisines situacijas, kuriose taikytinos Civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 3 dalies nuostatos dėl įregistravimo termino atnaujinimo, kad nebūtų pažeistas proporcingumas tarp pereinamajam laikotarpiui paliktos viešojo administravimo veiksmų įtakos privatiniams nuosavybės teisiniams santykiams ir sandorio šalies, visiškai įvykdžiusios sutartines prievoles kitai sutarties šaliai, tačiau nevykdžiusios įstatymo jam nustatytos pareigos sandorį įregistruoti viešame registre, teisių ir teisėtų interesų apsaugos; teismas turi atsižvelgti į sandorių negaliojimo instituto paskirtį – siekti, kad civiliniuose santykiuose būtų užtikrintas teisėtumas, taip pat užtikrinti sandorių ir jų pagrindu susiklosčiusių civilinių teisinių santykių stabilumą. Sutarties stabilumo principas, šalių autonomijos bei nuosavybės neliečiamumo principai lemia, kad tokio ginčo atveju pirmenybė turi būti suteikta ne formaliems sandorio negaliojimo dėl registravimo neatlikimo argumentams, bet šalių valiai, o terminas sandoriui įregistruoti atnaujinamas siekiant užkirsti kelią neproporcingai dideliems turto įgijėjo praradimams, palyginus su Civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 3 dalies nuostatų tikslais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. liepos 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-332/2010).

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra pažymėjęs, kad nuosavybės teisės atsiradimo ar pasibaigimo pagrindas yra ne registracijos faktas, kaip toks, o įstatyme nustatyta aplinkybė (sandoris, įvykis, aktas ar kt.), su kuria siejamas civilinių teisių ir pareigų atsiradimas ar pasibaigimas. Teisinė registracija yra atsiradusios subjektinės teisės įregistravimo ar pasibaigusios tokios teisės išregistravimo pagrindas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2000 m. spalio 9 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Orestas“ v. UAB „Pramoninis servisus“ ir kt., bylos Nr. 3K-3-977/2000; 2002 m. sausio 28 d. nutartis, priimta civilinėje byloje V. M. PĮ. „Muture“ v. Žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro valstybinės įmonės Vilniaus filialui, bylos Nr. 3K-3-174/2002; 2003 m. gruodžio 3d. nutartis, priimta civilinėje byloje V. D. ir kt. v. P. V. Š. ir kt., bylos Nr. 3K-3-1158/2003; kt.). Taigi, aiškindamas ir taikydamas 1964 m. CK 255 straipsnį, kasacinis teismas formuoja praktiką, kad ne teisinė registracija sukuria nuosavybės teisę; nuosavybės teisė atsiranda teisės aktuose nustatytais pagrindais, o teisine registracija yra tik įregistruojami nuosavybės teisių atsiradimo ir pasikeitimo juridiniai faktai, tačiau šiuos registruojant būtina laikytis įstatyme nustatytų terminų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2009 m. balandžio 2 d. nutartis, priimta civilinėje byloje pagal J.K. pareiškimą VĮ Registrų centro Šiaulių filialui ir kt., bylos Nr. 3K-3-114/2009).

Nors Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (LR 1994-05-17 įstatymo Nr. I-459 redakcija) 255 straipsnio 2 dalyje nurodyta, kad šiame straipsnyje nustatytų taisyklių nesilaikymas nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį daro negaliojančią, bet 1997 m. birželio 5 d. tarp A. S. ir J. B. sudaryta nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis iki šiol nėra pripažinta negaliojančia, niekas nėra kreipęsis į teismą dėl jos pripažinimo negaliojančia, sutarties sudarymas atitiko šalių valią ir prievolės sutarties šalių buvo visiškai įvykdytos, J. B. pardavė jam priklausantį nekilnojamąjį turtą – gyvenamąjį namą su statiniais, esantį (duomenys neskelbtini), o pirkėjas A. S. pilnai atsiskaitė su pardavėju. Be to, iš byloje pateiktos privačios žemės (miško) sklypo pirkimo – pardavimo sutarties matosi, kad 1997 m. lapkričio 20 d. pardavėjas J. B. pardavė pirkėjui A. S. 0,2208 ha žemės sklypą, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini) bei pirkėjas pilnai su pardavėju atsiskaitė.

Nagrinėjamu atveju teismas laiko, kad faktinės aplinkybės patvirtina, kad termino praleidimo priežastys buvo svarbios, o termino atnaujinimas visiškai atitiktų teisingumo, sąžiningumo ir protingumo principus. Analizuojant 1997 m. birželio 5 d. Sutarties tekstą, teismas laiko, kad Sutartyje nebuvo aiškiai įtvirtinta, kuriai iš sandorio šalių tenka pareiga Sutartį įregistruoti. Sutarties 8 punkte nurodyta, kad vadovaujantis Lietuvos Respublikos Civilinio Kodekso 255 str. ši sutartis laike trijų mėnesiu turi būti užregistruota VĮR1PP biure ir seniūnijoje, o 11 punkte, pažymėta, kad – Sutartis sudaryta ir pasirašyta 5 egz., kurių vienas paliekamas Varėnos rajono 2-ajame notarų biure, kiti du įteikiami šalims, 4 - VĮRIPP biurui, 5 - seniūnijai. Dėl aukščiau nurodyto, tikėtina, kad kaip ir nurodo pareiškėjas, tikėtina A. S. nebuvo žinoma ir suprantama, kad būtent jis turi Sutartį įregistruoti bei pareiškėjas nesuprato, kokias teisines pasekmes gali sukelti Sutarties neįregistravimas. Atitinkamai, pasirašęs Sutartį, kurią patvirtino notarė, sumokėjęs visą sutartą kainą pardavėjui ir perėmęs Pastatų valdymą bei naudojimą, pareiškėjas manė atlikęs viską, kas yra reikalinga. Be to, akivaizdu, kad nors Sutartis nebuvo įregistruota pagal 1964 m. CK 255 straipsnio reikalavimus, tačiau jos sudarymas visiškai atitiko šalių valią ir ji buvo visiškai įvykdyta – pareiškėjas A. S. siekė įgyti ginčo nekilnojamąjį turtą (Pastatus), o pardavėjas J. B. – jį parduoti, pareiškėjas įgijo Pastatus, o J. B. gavo už perleistą turtą šalių sutartą kainą. Sutartis niekada nebuvo ir šiuo metu nėra ginčijama ar nuginčyta. Pastatų nuosavybės teisė de facto buvo perleista pareiškėjui, patvirtina ir vėlesni juridiniai faktai – žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutarties sudarymas, o būtent iš byloje pateiktos privačios žemės (miško) sklypo pirkimo – pardavimo sutarties matosi, kad 1997 m. lapkričio 20 d. pardavėjas J. B. pardavė pirkėjui A. S. 0,2208 ha žemės sklypą, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini) bei pirkėjas pilnai su pardavėju atsiskaitė. Nuosavybės teisės į žemės sklypą įregistruotos A. S. vardu. Šiuo atveju būtų neracionalu ir nelogiška manyti, kad nuosavybės teise įsigijęs žemės sklypą pareiškėjas sutiko, kad ant jo liktų stovėti kitam asmeniui priklausantys pastatai ir statiniai, kuriems eksploatuoti šio žemės sklypo būtent ir reikia.

Atsižvelgiant į visas nurodytas aplinkybes laikytina, kad nagrinėjamoje situacijoje, vadovaujantis sutarties stabilumo principu, šalių autonomijos bei nuosavybės neliečiamumo principais, pirmenybė turi būti suteikta ne formaliems sandorio negaliojimo dėl registravimo neatlikimo argumentams, bet šalių valiai. Termino sandoriui įregistruoti neatnaujinamas sukurtų neproporcingai didelius turto įgijėjo (pareiškėjo) praradimus, palyginus su Lietuvos Respublikos civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 3 dalies nuostatų tikslais. Taigi, atsižvelgus į tai, kad Sutarties šalių valia buvo suderinta, pareiškėjas yra sumokėjęs visą ginčo turto įsigijimo kainą, ginčo turtą po Sutarties sudarymo valdo ir juo naudojasi kaip ginčo turto savininkas, todėl vien įstatyme nustatyto termino įregistruoti sandorį viešajame registre praleidimas negali paneigti pareiškėjo teisių į nuosavybę pagal sudarytą Sutartį (Konstitucijos 23 straipsnis).

Byloje taip pat nustatyta, kad pareiškėjas nuo turto įsigijimo iki šiol visą laiką naudojosi įsigytu nekilnojamuoju turtu, o sandorio neįregistravimo faktas ir pasekmės jam tapo žinomos gavus VĮ ,,Registrų centras“ sprendimą. Nenustatyta realaus ir objektyvaus pagrindo abejoti pareiškėjo nurodytomis aplinkybėmis, kad jis valdė ir naudojo įsigytą nekilnojamąjį turtą kaip savo nuo ginčo sandorio sudarymo. Minėta sutartis iki šiol nėra pripažinta negaliojančia, niekas nėra kreipęsis į teismą dėl jos pripažinimo negaliojančia, sutarties sudarymas atitiko šalių valią ir prievolės sutarties šalių buvo visiškai įvykdytos. Suinteresuoti asmenys neprieštarauja, kad praleistas terminas būtų atnaujintas. Atsižvelgiant į tai, kad nors nurodytos priežastys yra subjektyvaus pobūdžio, jos nėra tyčinės, o neatnaujinus termino sandoriui įregistruoti būtų pažeisti teisingumo, protingumo ir sąžiningumo kriterijai, spręstina, kad priežastys, dėl kurių laiku nebuvo įregistruoti nekilnojamieji daiktai, esantys (duomenys neskelbtini) – 48,36 kv. m. bendro naudingojo ploto medinis gyvenamasis namą su rūsiu ir veranda, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); medinis ūkio pastatas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); medinis ūkio pastatas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); kiemo įrengimai (šulinys), laikytinos svarbiomis, o pareiškėjo pareiškimas dėl praleisto termino atnaujinimo tenkintinas ir pareiškėjui atnaujintinas terminas 1997 m. birželio 5 d. sudarytai nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarčiai, notarinio registro Nr. (duomenys neskelbtini), įregistruoti VĮ Registrų centre (CPK 78 straipsnio 1 dalis).

Rezoliucinė dalis

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 290 – 292 straipsniais, 442 straipsnio 1 dalies 13 punktu, 577 straipsniu, 578 straipsniu,

nutaria:

Pareiškimą patenkinti.

Atnaujinti pareiškėjui A. S., asmens kodas (duomenys neskelbtini) praleistą įstatymų nustatytą terminą įregistruoti valstybės įmonėje Registrų centre 1997 m. birželio 5 d. sudarytą Sutartį (nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartį), pagal kurią J. B., asmens kodas (duomenys neskelbtini) (miręs (duomenys neskelbtini)), pardavė nuosavybės teise priklausantį nekilnojamąjį turtą (Pastatus): 48,36 kv. m. bendro naudingojo ploto gyvenamąjį namą, plane pažymėtą indeksu 1A1m, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); ūkio pastatą, plane pažymėtą indeksu 2I1m, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); ūkio pastatą, plane pažymėtą indeksu 3I1m, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); kitus inžinerinius statinius – šulinį, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančius (duomenys neskelbtini) (pastaba – objektui adresas nesuteiktas), A. S., asmens kodas (duomenys neskelbtini).

Nutartis per 7 dienas nuo jos priėmimo dienos gali būti skundžiama atskiruoju skundu Kauno apygardos teismui per Alytaus apylinkės teismo Varėnos rūmus.