Vilniaus regiono apylinkės teismo sprendimas, e2-243-804/2016

Teismas: Vilniaus regiono apylinkės teismas
Dokumentas: Sprendimas
Data: 2016-10-25
Bylos Nr.: e2-243-804/2016
Teisminio proceso Nr.: 2-48-3-003459-2015-6
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjas: Ričardas Prašmuntas
Ieškovas: S. P.
Atsakovas: Trakų rajono savivaldybės tarybos, Trakų rajono savivaldybės tarybos priešieškinį
Trečiasis asmuo: Trakų rajono savivaldybės administracijai

Kategorijos

2.5.16.5Negyvenamųjų patalpų nuoma

Civilinė byla Nr. e2-243-804/2016.Teisminio proceso Nr. 2-48-3-003459-2015-6.Procesinio sprendimo kategorija: 2.5.16.5.; 2.5.35.; 3.2.6.1.; 3.2.6.4. (S)

TRAKŲ RAJONO APYLINKĖS TEISMASSPRENDIMASLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2016 m. spalio 25 d.Trakai

Trakų rajono apylinkės teismo teisėjas Ričardas Prašmuntas,sekretoriaujant Nijolei Blaževič,dalyvaujant ieškovės S. P. individualios įmonės atstovams V. P., advokatui V. G.,atsakovo Trakų rajono savivaldybės tarybos atstovui advokatui A. P.,

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės S. P. individualios įmonės ieškinį atsakovui Trakų rajono savivaldybės tarybai, trečiajam asmeniui Trakų rajono savivaldybės administracijai dėl Trakų rajono savivaldybės tarybos 2015-11-05 sprendimo Nr. S-85 „Dėl savivaldybės institucijų sprendimų, išnuomojant savivaldybės ilgalaikį materialųjį turtą, panaikinimo, nuomos sutarties nutraukimo“ ir išnuomoto daikto pagerinimo išlaidų priteisimo bei atsakovo Trakų rajono savivaldybės tarybos priešieškinį ieškovui S. P. individualiai įmonei dėl nuomos mokesčio priteisimo, ir

Aprašomoji dalis

nustatė:

Šalies argumentai

Ieškovė S. P. individuali įmonė kreipėsi į teismą prašydama:

Žemesnės instancijos teismas

1) panaikinti Trakų rajono savivaldybės tarybos 2015-11-05 sprendimo Nr. S-85 „Dėl savivaldybės institucijų sprendimų, išnuomojant savivaldybės ilgalaikį materialųjį turtą, panaikinimo, nuomos sutarties nutraukimo“ 1.1 – 1.3 ir 2 punktus, kuriais buvo pripažinti negaliojančiais Trakų rajono savivaldybės tarybos 2009-07-02 sprendimas Nr. S1-208 „Dėl turto nuomos“, viešosios pirties Karaimų g. 6A, Trakai remonto ir rekonstrukcijos darbų priėmimo 2003-03-28 aktas bei vadovaujantis viešojo tualeto pastato Karaimų g. 6A, Trakuose, 2001-03-16 nuomos sutarties Nr. 9 12.1.3 punktu, LR CK 6.497 str. 1 d. 3 p., vienašališkai nutraukta sutartis nuo 2015-12-31,

2) išspręsti tarp S. P. IĮ ir Trakų rajono savivaldybės tarybos sudarytos 2001-03-16 nuomos sutarties Nr. 9 galiojimą, teikiant šalims siūlymą sudaryti taikos sutartį dėl šios sutarties nutraukimo abiejų šalių sutarimu,

30 iš atsakovės ieškovei priteisti 21322,39 Eur atliktų pastato – tualeto, unikalus Nr. 4400-0079-0645, esančio Trakų r. 2C, pagerinimo išlaidų.

Atsiliepimas

Teismo posėdžio metu ieškovės atstovai prašė ieškinį tenkinti bei palaikė ieškinyje bei atsiliepime į priešieškinį nurodytas aplinkybes, jog ieškovei tapo žinoma, kad Trakų rajono savivaldybės taryba 2015-11-05 priėmė sprendimą Nr. S1-85 „Dėl savivaldybės institucijų sprendimų, išnuomojant savivaldybės ilgalaikį materialųjį turtą, panaikinimo, nuomos sutarties nutraukimo“. Šis sprendimas priimtas remiantis Lietuvos Respublikos vietos savivaldos įstatymo (toliau – VSĮ) 16 straipsnio 2 dalies 26 punktu, 18 straipsnio 1 dalimi, Lietuvos Respublikos CK 6.487 straipsnio 1 dalimi ir 6.499 straipsnio 1 dalimi bei vykdant Vilniaus apygardos prokuratūros Viešojo intereso gyvenimo skyriaus prokurorės D. K. 2014-11-10 nutarimą „Reikalauti pašalinti teisės aktų pažeidimus“. Sprendimu Savivaldybės taryba nepagrįstai pripažino negaliojančiu jos pačios 2009-07-02 sprendimą Nr. S1-208 „Dėl turto nuomos“, kuriuo nusprendė Ieškovui išnuomoti ne konkurso būdu Pastatą 10 metų terminui ir „Įgalioti Trakų rajono savivaldybės administracijos direktorių, sekančiam savivaldybės tarybos posėdžiui teikti tvirtinti viešojo tualeto pastato nuomos sutartį“, kuriuo akivaizdžiai patvirtinama, kad nuomos teisiniai santykiai de facto klostėsi toliau ir Savivaldybės taryba priėmė kompetentingą sprendimą tęsti Pastato nuomą Ieškovei.

Žemesnės instancijos teismas

Taip pat, Sprendimu Savivaldybės taryba nepagrįstai pripažino Nuomos sutarties vykdymo dokumentus negaliojančiais – 2002-02-25 Trakų rajono savivaldybės administratoriaus įsakymu Nr. 11 sudarytos darbo grupės 2002-02-27 aktą (kuriuo buvo konstatuota, kad visi Pastato remonto sąmatoje nurodyti darbai, kurių vertė 65 138 Lt, yra atlikti ir Pastatas yra paruoštas eksploatacijai) bei tuo pačiu Trakų rajono savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu sudarytos darbo grupės 2003-03-28 aktą (kuriuo konstatuota, kad Ieškovė savo lėšomis atliko objekte statybos darbus, kurių vertė 59 572 Lt ir kad objektas yra paruoštas eksploatacijai). Akivaizdu, kad tokiu būdu Savivaldybės taryba nepagrįstai ir neteisėtai siekia panaikinti Nuomos sutarties vykdymo dokumentus – administracinius aktus, kuriais įgyvendinamos savivaldybės institucijų teisės bei pareigos civiliniuose teisiniuose santykiuose, patvirtinančius, kad Ieškovė pagerino Pastatą 2002 metais jį suremontuodama ir tokiu būdu užtikrindama, kad jis galėtų būti naudojamas pagal Nuomos sutartyje nustatytą paskirtį – miesto viešam tualetui ir padidindama šio objekto vertę, bei 2002-2003 metais pertvarkydama šį Pastatą ir pritaikydama dalį jo patalpų viešajai pirčiai, taip pat padidindama šio objekto funkcionalumą ir padidindama šio objekto vertę.

2001-03-16 tarp Trakų rajono savivaldybės, atstovaujamos Trakų rajono savivaldybės Trakų seniūnijos seniūno K. R. (toliau – „Nuomotojas“) ir Ieškovės sudaryta Nuomos sutartis, kuria Nuomotojas įsipareigojo perduoti Ieškovei nuomos teise, 8 metų laikotarpiui (iki 2009-03-16), Pastatą, naudoti pagal tiesioginę paskirtį, t. y. viešąjį miesto tualetą, o Ieškovė įsipareigojo mokėti Nuomotojui 287,82 Lt per mėnesį dydžio nuomos mokestį. Nuomos sutartis buvo sudaroma vadovaujantis 2000-11-24 atvirojo konkurso rezultatais. Nuomos sutartimi Ieškovė buvo įpareigota pradėti eksploatuoti Pastatą (viešąjį tualetą) ne vėliau, kaip nuo 2001-06-01, pritaikyti Pastatą žmonėms su negalia. Nuomos sutarties 8.3 punktu buvo nustatyta, kad lėšos, investuotos į Pastato remontą, įskaitomos į nuomos mokestį, o 8.8 punktas nustatė, kad „Jeigu nuomininkas nuomotojui leidus, išsinuomotą turtą pagerina, tai jis turi teisę į padarytų šiam tikslui būtinų išlaidų atlyginimą. Trakų rajono savivaldybės administracijos Trakų seniūnija 2002-04-09 rašto Nr. 2-98 „Dėl sutikimo pastatą, esantį Karaimų g. 6A, Trakuose, pritaikyti kitai veiklai“ pagrindu buvo parengtas Pastato dalies patalpų perplanavimo į viešąją pirtį projektas, kuris buvo suderintas su suinteresuotomis institucijomis, o būtent: Trakų istoriniu nacionaliniu parku, Trakų rajono vyriausiuoju architektu bei Tarkų priešgaisrine gelbėjimo tarnyba/Valstybine priešgaisrinės priežiūros inspekcija. Įgyvendindamas projektinius sprendinius Ieškovas 2002-2003 metais atliko Viešojo tualeto pertvarkymo darbus, kuriais dalis objekto patalpų buvo pertvarkytos į viešosios pirties patalpas. Trakų rajono administracijos Trakų seniūnijos komisija, sudaryta 2002-02-25 Trakų rajono savivaldybės administratoriaus įsakymu Nr. 11, 2003-03-28 aktu konstatavo, kad Nuomininkas savo lėšomis atliko objekte statybos darbus, kurių vertė 59 572 Lt ir kad objektas yra paruoštas eksploatacijai (priedas Nr. I-11). Taigi, Ieškovas pagerino Viešąjį tualetą 2002 metais jį suremontuodamas ir tokiu būdu užtikrindamas, kad jis galėtų būti naudojamas pagal Nuomos sutartyje nustatytą paskirtį – miesto viešam tualetui ir padidindamas šio objekto vertę, bei 2002/2003 metais pertvarkydamas šį pastatą ir pritaikydamas dalį jo patalpų viešajai pirčiai, taip padidindamas šio objekto funkcionalumą ir padidindamas šio objekto vertę. Ieškovas 2009-05-20, siekdamas įforminti pagal Nuomos sutartį besitęsiančius nuomos teisinius santykius, pateikė Trakų rajono savivaldybės administracijos direktoriui prašymą pratęsti Nuomos sutartį iki 2017-03-16 .Trakų rajono savivaldybės taryba 2009-07-02 priėmė sprendimą Nr. S1-208, kuriuo nusprendė išnuomoti Nuomininkui ne konkurso būdu viešojo tualeto pastatą 10 metų terminui ir „Įgalioti Trakų rajono savivaldybės administracijos direktorių, sekančiam savivaldybės tarybos posėdžiui teikti tvirtinti viešojo tualeto pastato nuomos sutartį“. Ieškovui iki šiol nėra pateikta pasirašyti nauja Viešojo tualeto nuomos sutartis. Taip pat nėra pasirašyti jokie, išskyrus 2003-04-09, susitarimų dėl Nuomos sutarties pakeitimo ar nutraukimo. Nuomininkui nebuvo pateikti jokie pranešimai apie Nuomos sutarties pasibaigimą, atisakymą tęsti Viešojo tualeto nuomą ir (arba) reikalavimai grąžinti nuomojamą daiktą Nuomotojui. Trakų rajono savivaldybės administracijos direktoriaus 2013-07-23 įsakymu Nr. P2-789 „Dėl komisijos sudarymo“, siekiant nustatyti Nuomininko nuomos metu atliktų Viešojo tualeto pagerinimo darbų vertybei išspręsti klausimus, susijusius su šio pastato nuoma, buvo sudaryta komisija, kuriai ir pavesta šį klausimą išnagrinėti ir pateikti dėl jo savo išvadas. 2013-07-23 įsakymu Nr. P2-789 sudaryta komisija savo darbą baigė 2013-12-31 ir tos pačios dienos protokolu Nr. AP8-547 konstatavo, kad Nuomininko 2002-2003 metais atliktų ilgalaikio materialiojo turto – Viešojo tualeto pastato, statybos darbų apytikrė suma yra 106 123,00 Lt (be PVM). Trakų rajono savivaldybės administracijos direktoriaus 2014-03-05 įsakymu Nr. P2-212 „Dėl rekonstrukcijos darbų užskaitymo“ buvo patvirtinta Trakų rajono savivaldybės administracijos direktoriaus 2013 m. liepos 23 d. įsakymu Nr. P21-789 „Dėl komisijos sudarymo“, sudarytos komisijos 2013-12-31 išvada Nr. AP8-547 dėl S. P. IĮ 2002-2003 metais atliktų ilgalaikio materialiojo turto – Viešojo tualeto pastato, statybos darbų, nustatyta suma 106 123,00 Lt (be PVM) ir nurodyta įskaityti šią sumą į viešojo tualeto pastato vertę. Visus Pastato pagerinimo darbus Ieškovė vykdė ūkio būdu ir apie pagerinimo darbų užbaigimą bei šiems darbams atlikti turėtas būtinas išlaidas informuodama Trakų rajono savivaldybę bei pateikdama tai patvirtinančius dokumentus, kurių pagrindu ir apžiūrėdama bei įvertindama nuomojamą daiktą savarankiškai, Trakų rajono savivaldybė, 2002-02-25 Trakų rajono savivaldybės administratoriaus įsakymu Nr. 11 sudarytos komisijos 2002-02-28 ir 2003-03-28 aktais pripažino, kad Ieškovės atliktų Pastato pagerinimo darbų vertė yra 124 710 Lt (65 138 Lt + 59 572 Lt). Ši nuomojamo turto pagerinimo vertė buvo nustatyta pagal Ieškovės pateiktus pirminius dokumentus. Šių dokumentų Ieškovei išsaugoti nepavyko dėl nuo jo nepriklausančių aplinkybių – dėl gaisro Ieškovės patalpose, kurio metu šie dokumentai (kaip ir kiti Ieškovės veiklos dokumentai), buvo sunaikinti. Tačiau Ieškovės nuomos metu atliktų Pastato pagerinimų vertę Trakų rajono savivaldybė iš esmės patvirtino dar kartą ir 2014-03-05 įsakymu Nr. P2-212 „Dėl rekonstrukcijos darbų užskaitymo “, nustatydama, kad Ieškovės atliktų Pastato pagerinimo darbų vertė yra 106 123 Lt (be PVM). Todėl nėra jokio pagrindo neigti Ieškovės atliktiems nuomojamo turto – Pastato pagerinimo darbams padarytų būtinų išlaidų vertės. Ieškovės investuotų į Pastato pagerinimą lėšų įskaitymą į nuomos mokestį, kaip šių išlaidų atlyginimo formą, nustatė pati Trakų rajono savivaldybė Nuomos sutartimi (Nuomos sutarties 8.3 p.). Ši Nuomos sutarties sąlyga nėra pakeista ar pripažinta negaliojančia, todėl nėra nei faktinio, nei teisinio pagrindo ja nesivadovauti. Ši sąlyga yra vykdoma – Trakų rajono savivaldybė neteikė Ieškovei jokių nuomos mokesčio mokėjimo dokumentų (sąskaitų ir pan.). Ieškovei nėra ir negali būti žinoma, kaip Trakų rajono savivaldybė įskaitymą fiksuoja savo apskaitoje ir Ieškovė negali būti atsakinga už šio įskaitymo atitikimą Trakų rajono savivaldybės buhalterinę apskaitą reglamentuojantiems teisės aktams.

Šalies argumentai

Atsakovas pateikė priešieškinį, kuriuo prašė iškeldinti Ieškovę S. P. IĮ iš negyvenamųjų patalpų, esančių Karaimų g. 6A, Trakai, Trakų r. sav., bei priteisti iš Ieškovės Trakų rajono savivaldybei 5001,51 Eur nuomos mokesčio. Teismo posėdžio metu Atsakovo atstovas ieškinio reikalavimo dėl Ieškovės iškeldinimo iš negyvenamųjų patalpų atsisakė, kadangi Ieškovė iš šių patalpų išsikėlė. Atsakovo atstovas palaikė priešieškinyje nurodytas aplinkybes, jog 2001-03-16 Trakų rajono savivaldybės Trakų seniūnija, atstovaujama seniūno K. R., sudarė su Ieškove, atstovaujama įmonės savininkės S. P., negyvenamųjų patalpų - Trakų miesto viešojo tualeto nuomos sutartį Nr. 9. Šia sutartimi Trakų seniūnija perdavė Ieškovei nuomos teise naudotis pagal tiesioginę paskirtį Atsakovui nuosavybės teise priklausantį turtą - 115,13 m² bendro ploto pastatą, esantį Karaimų g. 6A. Trakuose. Sutartyje šalys nustatė nuomos terminą nuo 2001-03-16 iki 2009-03-16. Sutarties Nr. 9 preambolėje numatyta, kad pastatas išnuomojamas vadovaujantis 2000-11-24 atvirojo konkurso rezultatais. Trakų rajono savivaldybėje nėra išlikę Viešojo miesto tualeto nuomos konkurso dokumentai. Taip pat Trakų rajono savivaldybės taryba nėra priėmusi jokių sprendimų ir nėra perdavusi Trakų seniūnijos seniūnui įgaliojimų savarankiškai spręsti kitus klausimus, susijusius su Viešojo miesto tualeto valdymu, naudojimu, disponavimu (taip pat ir dėl seniūno savarankiško sprendimo pritarti siūlomiems/prašomiems pastato rekonstrukcijos, pertvarkymo darbams). Trakų seniūnijos seniūnas nėra teisėtas/įgaliotas Trakų rajono savivaldybės atstovas savivaldybės ilgalaikio turto klausimams spręsti. Pasibaigus Sutarties Nr. 9 terminui (2009-03-16) Ieškovė turto neperdavė Atsakovei ir toliau be teisėto pagrindo naudojo Viešąjį miesto tualetą, epizodiškai teikiant atitinkamas paslaugas bei nemokant jokio nuomos mokesčio už patalpų naudojimą. Naujam terminui nuomos sutartis nebuvo pasirašyta bei nebuvo patvirtina Trakų rajono savivaldybės tarybos. Sutarties Nr. 9 objektas yra savivaldybei priklausantis turtas, t. y. viešosios nuosavybės objektas, kuris įstatymų leidėjo valia valdomas, naudojamas ir juo disponuojama visų pirma viešosios teisės aktuose nustatyta tvarka. Konkrečiu tokiam turtui skirtu reglamentavimu siekiama, kad savivaldybės turtu būtų disponuojama tik taip. kaip nustatyta teisės aktuose, turto valdymo nuostatuose. Remiantis viešosios teisės nuostatomis, reglamentuojančiomis savivaldybės turto ilgalaikę nuomą, Viešasis tualetas galėjo būti išnuomotas naujam nuomos terminui tik savivaldybės tarybai priėmus tuo metu galiojusio norminio reglamentavimo dėl turto nuomos nuostatas atitinkantį sprendimą. Minimu laikotarpiu Trakų rajono savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos tvarką reglamentavo Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymas (toliau tekste - Disponavimo įstatymas), kurio 14 str. 6 d. buvo numatyta, kad savivaldybei nuosavybės teise priklausantis ilgalaikis materialusis turtas išnuomojamas savivaldybės tarybos nustatyta tvarka, bei Trakų rajono savivaldybės tarybos 2004-05-27 Sprendimu Nr. S1-133 „Dėl savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos“ patvirtintos savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos tvarka ir turto nuomos konkurso organizavimo taisyklės. Atsakovė ne sykį Ieškovei buvo išdėsčiusi aiškią poziciją, kad nuomos sutartis yra pasibaigusi (suėjus jos terminui), raginant perduoti turtą savivaldybei, ką patvirtina ir Ieškovei Trakų rajono savivaldybės administracijos siųsti 2009-04-14, 2009-05-19, 2009-05-20 raštai. Šiuo atveju 2009-07-02 Sprendimu (kuriuo remiasi Ieškovė ir kuris buvo panaikintas šioje byloje ginčijamu 2015-11-05 Sprendimu) buvo nuspręsta pastatą išnuomoti ne konkurso būdu subjektui, kuris neorganizuoja trumpalaikių renginių išnuomotose patalpose bei pastatą išnuomoti ženkliai ilgesniam nei iki 30 dienų laikotarpiui. 2009-07-02 Sprendimas pažeidžia imperatyvias Turto nuomos tvarkos nuostatas (5 p.) bei Disponavimo įstatymo 14 str. 6 d. nuostatas, kas savaime tokį sprendimą daro niekiniu ir negaliojančiu (CK 1.80 str.). Tačiau, net ir nesant jokio teisėto pagrindo Ieškovei toliau naudoti Viešojo tualeto patalpas, čia vykdyti veiklą, Ieškovė ir toliau šiomis patalpomis ilgą laiką naudojasi kaip nuomininkė, bet jokio patalpų nuomos mokesčio ilgą laiką nemokėjo. Atsakovė kreipėsi į Ieškovę dėl susidariusio nuomos mokesčio už paskutinius penkerius metus įsiskolinimo (t.y. 5 001,51 EUR sumos) sumokėjimo, tačiau Ieškovė iki šiol vengia šį įsiskolinimą padengti. Nors Atsakovė ne sykį informavo Ieškovę, kad Sutartis Nr. 9 yra pasibaigusi (suėjus terminui), ragino perduoti turtą (tai pakartotinai buvo nurodyta ir 2015-12-17 Trakų rajono savivaldybės administracijos rašte Nr. AP3-4747), tačiau Ieškovė minėtų sutarties ir įstatyminio įpareigojimo neįgyvendino. Ieškovė teigia, kad nuomos sutarties sudarymo metu patalpos buvo prastos būklės ir nebuvo tinkamos nuomos sutartyje numatytai veiklai vykdyti, kad sutarties 8.2 p. Ieškovė buvo įpareigota pritaikyti pastatą žmonėms su negalia, kad Ieškovė atliko remonto darbus, o, Ieškovės atliktiems Pastato remonto darbams priimti, 2002-02-25 Trakų rajono savivaldybės administratoriaus įsakymu Nr. 11 buvo sudaryta darbo grupė, kuri 2002-02-27 akte nurodė, kad darbai (kurių sąmatinė vertė 65 138 Lt) atlikti ir objektas paruoštas eksploatacijai. Pasak Ieškovės, tai kartu rodo, kad patalpos buvo pagerintos, tam neva sutartyje davė leidimą turto savininkas, todėl turėtos remontui išlaidos turi būti kompensuotos CK 6.501 str. numatyta tvarka. Akivaizdu, kad Ieškovei, kaip juridiniam asmeniui, dalyvavusiam atvirame konkurse bei pateikusiam pasiūlymą dėl konkrečių patalpų nuomos, buvo žinoma tiek šių patalpų tiesioginė naudojimo bet patalpų nuomos paskirtis, taip pat žinoma ir šių patalpų būklė. Ieškovė, pateikdama savo siūlymą sudaryti nuomos sutartį ir pasirašydama nuomos sutartį, žinojo ir suvokė, kad siekiant pritaikyti patalpas veiklai pagal jų tikslinę paskirtį, reikės atlikti tam tikrus patalpų remonto darbus (taip pat ir sutartyje numatytą įsipareigojimą šias patalpas pritaikyti žmonėms su negalia). Pagal teismų formuojamą praktiką, taikant CK 6.501 str. nuostatas, patalpų pritaikymas nuomininko vykdomai veiklai (šiuo atveju patalpos yra skirtos ir buvo išnuomotos tikslinei veiklai - miesto viešojo tualeto paslaugoms teikti), savaime nereiškia nuomojamo daikto pagerinimo (CK 6.501 str. prasme), nes nuomininkas iš to tikėjosi ir turėjo ekonominės naudos, todėl tokiu atveju CK 6.501 str. nuostatos nėra taikomos. Dėl šių aplinkybių Sutartyje Nr. 9 buvo numatyta galimybė Ieškovei atlikti patalpų remonto darbus, susijusius su patalpų prilaikymu tiesioginei paskirčiai (taip pat patalpų pritaikymu neįgaliems asmenims), bei galimybė į pastato remontą investuotas lėšas įskaityti į nuomos mokestį (Sutarties Nr, 9 8.3. p.). Tačiau sutartyje nebuvo sutarta dėl visiško išlaidų, skirtų turto remontui (pritaikant patalpas tiesioginei paskirčiai), kompensavimo tuo atveju, jeigu šios išlaidos viršytų nuomos mokesčio sumą per visą nuomos laikotarpį. Šioje Ieškovės nurodomų išlaidų patalpų remontui dalyje Sutarties Nr. 9 8.8. p. nuostata dėl turto pagerinimo išlaidų kompensavimo negali būti taikoma, nes pagal minimą sutarties nuostatą reikalaujama atskiro turto savininko leidimo konkretiems numatomiems turto pagerinimo darbams. Kaip minėta, pirmiausia, remonto darbai buvo atlikti pritaikyti patalpas jos paskirčiai ir joje Ieškovės numatytai vykdyti veiklai; antra, remonto darbams/patalpų pagerinimams, nurodomiems Trakų seniūnijos 2002-02-27 darbų priėmimo akte, turto savininkė (Atsakovė) nėra davusi jokių atskirų sutikimų/leidimų. 2002-02-27 darbų priėmimo akte komisijos nurodytu laikotarpiu - 2002-02-26 - 2002-03 - jokio turto savininkės leidimo daryti bet kokį remontą apskritai nebuvo. Iš to seka, kad net ir remiantis Sutarties Nr. 9 8.3. p. nuostatomis, Ieškovės turėtos išlaidos patalpų remonto darbams (pritaikant patalpas tiesioginei paskirčiai ir ieškovės šiose patalpose vykdomai veiklai)) galėjo būti įskaitomos į nuomos mokestį tik tą laikotarpį, kol galiojo nuomos sutartis, be jokių papildomų kompensacijų pasibaigus šiam terminui. Minėta, kad Sutarties Nr. 9 galiojimas pasibaigė 2009-03-16, suėjus sutartyje numatytam terminui. Taigi, tik iki šio termino Ieškovės galimai patirtos išlaidos (kurios buvo nurodytos 2002-02-27 komisijos akte) galėjo būti įskaitomos į nuomos mokestį (kaip minėta sutartyje nebuvo sutarta dėl visiško išlaidų, skirtų tokiam turto remontui (pritaikant patalpas tiesioginei paskirčiai ir Ieškovės šiose patalpose vykdomai veiklai), kompensavimo tuo atveju, jeigu šios išlaidos viršytų nuomos mokesčio sumą per visą nuomos laikotarpį). Tuo metu galiojusio Disponavimo įstatymo 14 str. 5 d. nuostatos imperatyviai numatė, kad nuomininkui, net ir pagerinusiam išsinuomotą turtą, už pagerinimą neatlyginama. Be to, Nuomininkas gali reikalauti tik realiai turėtų išlaidų daiktui pagerinti. Išlaidas civilinėje teisėje apibūdina tokie požymiai: realumas, būtinumas, protingumas. Realumo požymis reiškia, kad išlaidomis pripažįstamos iš tikrųjų išleistos lėšos. Reikšdamas reikalavimą dėl išlaidų priteisimo, asmuo turi įrodyti ne galimas sąnaudas ar kaštus, o iš tikrųjų sumokėtas lėšas, ir tai įrodyti leistinais įrodymais. Kokio dydžio išlaidas realiai turėjo nuomininkas turi būti nustatyta atsižvelgiant į tai, kad Ieškovė yra juridinis asmuo, kuris savo išlaidas privalo pagrįsti buhalterinės apskaitos (Finansinės atskaitomybės) dokumentais, taip pat į tai, kad juridiniam asmeniui jo veikloje keliami didesni apdairumo ir rūpestingumo reikalavimai. Ieškovė savo nurodomoms remonto išlaidoms (net 65 138 Lt sumai) pagrįsti nepateikia jokių buhalterinės apskaitos dokumentų, rangos darbų perdavimo - priėmimo aktų, sąskaitų faktūrų už remonto darbus, įgytas medžiagas, statybos rangos sutarčių, statybinių medžiagų specifikacijos ir kitą patikimų ir objektyvių rašytinių įrodymų, o savo išlaidas patalpų remontui grindžia 2002-02-27 komisijos aktu, teigiant, kad šis aktas buvo surašytas kompetentingų specialistų. Pirmiausia atkreiptinas dėmesys, kad minimą komisiją sudarė Trakų seniūnijos seniūnas K. R., seniūno pavaduotojas K. V., seniūnijos finansininkė T. N. ir Trakų rajono savivaldybės administracijos Vietinio ūkio skyriaus vedėjas Z. M.. Duomenų, kad minimi asmenys tuo metu turėjo atitinkamą išsilavinimą bei atitinkamą kompetenciją statybos srityje, dėl ko galėtų tinkamai įvertinti atliktų statybos ar remonto darbų apimtis, jų būtinumą, reikalingumą, jų realią vertę, byloje nėra. Komisija tik apžiūrėjo patalpas, tačiau neatliko jokių matavimą bei paskaičiavimų, netyrė ir netikrino išlaidas patvirtinančių buhalterinių dokumentų, o tariamas Ieškovės remonto išlaidas (net 65 138 Lt sumai) fiksavo tik pagal nežinia kieno ir kokiu pagrindu parengta sąmatine vertę. Tai kartu patvirtina, kad 2002-02-27 komisijos aktas nėra patikimas įrodymas dėl realiai Ieškovės patirtų remonto išlaidų. Išlaidas Ieškovė taip pat grindžia 2013-12-31 Trakų rajono savivaldybės administracijos komisijos protokolu Nr. AP8-547 bei 2014-03-05 Trakų rajono savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu Nr. P2-213 „Dėl rekonstrukcijos darbų užskaitymo“. Pažymėtina, kad nei Disponavimo įstatymas, nei Lietuvos Respublikos vietos savivaldos įstatymas nereglamentuoja savivaldybės turto vertės nustatymo (didinimo) administracijos direktoriaus įsakymu atvejų. Taigi, minimas 2014-03-05 Trakų rajono savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymas, kuriuo buvo padidinta savivaldybei priklausančio turto vertė bei įskaitytos lėšos į pastato vertę, buvo priimtas administracijos direktoriui viršijant jo kompetenciją bei pažeidžiant imperatyvias įstatymo nuostatas dėl savivaldybės tarybos išimtinės kompetencijos, kas savaime tokį įsakymą daro negaliojančiu. Be to, minimas administracijos direktoriaus Įsakymas buvo pripažintas negaliojančiu nuo jo priėmimo momento 2014-12-31 Trakų rajono savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu Nr. P2-1626. Iš esmės, tas taps pasakytina ir apie Ieškovės reikalavimą priteisti patirtas išlaidas pastato rekonstrukcijos darbams – t. y. viešosios pirties įrengimui. Atsakovė nėra davusi oficialaus sutikimo dėl dalies patalpų pertvarkymo, jas pritaikant viešajai pirčiai, t.y. nėra davusi sutikimo dėl patalpų pagerinimo, kaip tai numato Sutarties Nr. 9 8.8, p. ir CK 6.501 str. nuostatos. Patalpų pertvarkymas, pritaikant jas nuomininko veiklai, savaime nereiškia patalpų pagerinimo CK 6.501 str. prasme (nes nuomininkas dėl jo iniciatyva atliktų pagerinimų gauna ekonominės naudos). Be to, patalpų pertvarkymas vyko tik Ieškovės iniciatyva. Ieškovė atlikdama pastato rekonstrukcijos darbus neturėdama tam privalomo statybos leidimo, kaip to reikalavimo tuo metu galiojančios Statybos įstatymo 3 str., 15 str., 18 str. redakcijų nuostatos. Be to, kaip ir patalpų pagerinimo atveju Ieškovė leistinomis įrodinėjimo priemonėmis neįrodė patirtų išlaidų dydžio. Todėl Ieškovės atlikti rekonstrukcijos ir kapitalinio remonto darbai negali būti laikomi nuomojamo daikto pagerinimu, kaip tai numatyta CK 6.501 str., ir nesuteikia Ieškovei teisės reikalauti tokiam pertvarkymui turėtų išlaidų atlyginimo ar kapitalinio remonto/rekonstrukcijos išlaidų įskaitymo į nuompinigių kainą. Kadangi Ieškovė ilgą laiką patalpomis naudojasi kaip nuomininkė ir nemokėjo jokio nuomos mokesčio, Atsakovė prašo iš Ieškovės priteisti 5001,51 Eur nesumokėto nuomos mokesčio už paskutinius penkerius metus.

Atsiliepimas

Trečiasis asmuo Trakų rajono savivaldybės administracija atsiliepimo į ieškinį nepateikė remiantis tuo, kad trečiojo asmens Trakų rajono savivaldybės administracijos pozicija ir argumentai visiškai tapatūs su Trakų rajono savivaldybės tarybos atsiliepime į ieškinį išdėstyta pozicija.

Motyvuojamoji dalis

Ieškinys netenkintinas.

Priešieškinys netenkintinas.

Dėl ieškinio reikalavimo iš dalies panaikinti atsakovės Trakų rajono savivaldybės tarybos 2015-11-05 sprendimą Nr. S1-85 „Dėl savivaldybės institucijų sprendimų, išnuomojant savivaldybės ilgalaikį materialųjį turtą, panaikinimo, nuomos sutarties nutraukimo.

Ieškovė prašydama iš dalies panaikinti Trakų rajono savivaldybės tarybos 2015-11-05 sprendimą Nr. S1-85 „Dėl savivaldybės institucijų sprendimų, išnuomojant savivaldybės ilgalaikį materialųjį turtą, panaikinimo, nuomos sutarties nutraukimo“, nurodo, jog skundžiamo sprendimo dalis (t. y. dėl pripažinimo negaliojančiais Trakų rajono savivaldybės tarybos 2009-07-02 sprendimą Nr. S1-208 „Dėl turto nuomos“, Viešojo tualeto Karaimų g. 6A, Trakai remonto ir rekonstrukcijos darbų priėmimo 2002-02-27 ir 2003-03-28 aktus) yra neteisėta iš esmės, nes savo turiniu prieštarauja LR Viešojo administravimo įstatymo 3 str. 1 ir 4 punktuose įtvirtintiems įstatymo viršenybės ir nepiktnaudžiavimo valdžia principams. Įsakyme, jo priėmimo teisiniu pagrindu yra nurodoma Lietuvos Respublikos Vietos savivaldos įstatymo 18 str. 1 d., 16 str. 2 d. 26 p. Tačiau šiuo atveju, nurodomos teisės normos nesuteikia Savivaldybės tarybai teisės naikinti jos pačios priimto 2009-07-02 sprendimo Nr. S1-208 „Dėl turto nuomos“ ir 2002-02-27 bei 2003-03-28 Viešosios pirties Karaimų g. 6A, Trakai, remonto ir rekonstrukcijos darbų priėmimo aktų.

Su tokia Ieškovės pozicija teismas nesutinka. Lietuvos Respublikos Vietos savivaldos įstatymas (toliau - VSĮ) reglamentuoja nuostatas dėl teisės aktų sustabdymo, panaikinimo, apskundimo. VSĮ 18 str. 1 d. nustatyta, kad savivaldybės tarybos priimtus teisės aktus gali sustabdyti, pakeisti ar panaikinti pati savivaldybės taryba taip pat ir kitų savivaldybės viešojo administravimo subjektų priimtus teisės aktus gali sustabdyti ar panaikinti pagal kompetenciją savivaldybės taryba.

Lietuvos Respublikos viešojo administravimo įstatymo (toliau – VAĮ) 3 st. 1 p.ir 4 p. nurodytiems įstatymo viršenybės principui ir nepiktnaudžiavimo valdžia principui. Įstatymų viršenybės principas reiškia, kad viešojo administravimo subjektų įgaliojimai atlikti viešąjį administravimą turi būti nustatyti teisės aktuose, o veikla turi atitikti šiame įstatyme išdėstytus teisinius pagrindus. Nepiktnaudžiavimo valdžia principas reiškia, kad viešojo administravimo subjektams draudžiama atlikti viešojo administravimo funkcijas neturint šio įstatymo nustatyta tvarka suteiktų viešojo administravimo įgaliojimų arba priimti administracinius sprendimus, siekiant kitų, negu įstatymų ar kitų norminių teisės aktų nustatyta, tikslų.

VSĮ 4 str. 3, 4 ir 6 punktuose nurodytiems principams: savivaldybės tarybos viršenybės prieš jai atskaitingas savivaldybės vykdomąsias institucijas principui; savivaldybės vykdomųjų institucijų atskaitingumo savivaldybės tarybai principui; savivaldybės institucijų priimamų sprendimų teisėtumo principui.

Savivaldybės tarybos viršenybės prieš jai atskaitingas savivaldybės vykdomąsias institucijas principas reiškia, kad savivaldybės taryba turi įgaliojimus kontroliuoti jos sudarytas ir jai atskaitingas savivaldybės vykdomąsias institucijas. Pagal savivaldybės vykdomųjų institucijų atskaitingumo savivaldybės tarybai principą savivaldybės vykdomųjų institucijų sprendimai turi būti grindžiami įstatymais, Vyriausybės ir (arba) savivaldybės tarybos sprendimais. Savivaldybės veiklos ir savivaldybės institucijų priimamų sprendimų teisėtumo principas reiškia, kad savivaldybės institucijų ir kitų savivaldybės viešojo administravimo subjektų veikla ir visais jų veiklos klausimais priimti sprendimai turi atitikti įstatymų ir kitų teisės aktų reikalavimus.

Lietuvos Respublikos Konstitucinis Teismas yra nekartą konstatavęs, kad savivaldybių tarybų ir jų vykdomųjų organų santykiai yra grindžiami konstituciniu vykdomųjų organų atskaitingumo atstovybei ir savivaldybių tarybų viršenybės joms atskaitingų vykdomųjų organų atžvilgiu principais. Pagal Konstituciją negalima nustatyti tokio teisinio reguliavimo, kuriuo būtų sudaromos teisinės prielaidos savivaldybių taryboms atskaitingiems vykdomiesiems organams įsiterpti į savivaldybių tarybų išimtinę konstitucinę kompetenciją. Savivaldybių tarybos turi įgaliojimus kontroliuoti jų sudaromus ir joms atskaitingus vykdomuosius organus. Pagal Konstituciją teritorinių bendruomenių savivaldos teisė yra įgyvendinama per savivaldybių tarybą, tad visi savivaldybių taryboms atskaitingų vykdomųjų organų sprendimai savivaldybių kompetencijai priskirtais klausimais yra subordinuoti atitinkamų savivaldybių tarybų sprendimams. Konstitucinis Teismas yra pažymėjęs, kad Konstitucijos 119 straipsnio 4 dalyje nurodyti vykdomieji organai yra institucijos, kurios sudaromos įstatymams, Vyriausybės bei savivaldybių tarybų sprendimams tiesiogiai įgyvendinti (Konstitucinio Teismo 2002 m. gruodžio 24 d. nutarimas, 2004 m. gruodžio 13 d. nutarimas, 2004 m. vasario 11 d. sprendimas, 2010 m. kovo 31 d. nutarimas).

Dėl reikalavimo taikyti ieškinio senatį reikalavimui iš Atsakovės priteisti 21322,39 Eur pastato – tualeto pagerinimo išlaidų Ieškovei

Iš byloje esančių duomenų nustatyta, kad 2001-03-16 tarp Trakų rajono savivaldybės, atstovaujamos Trakų rajono savivaldybės Trakų seniūnijos seniūno K. R. (nuomotojo) ir Ieškovės sudaryta Nuomos sutartis Nr. 9, kuria Nuomotojas įsipareigojo perduoti Ieškovei nuomos teise, 8 metų laikotarpiui (iki 2009-03-16), Pastatą, naudoti pagal tiesioginę paskirtį, t. y. viešąjį miesto tualetą, o Ieškovė įsipareigojo mokėti Nuomotojui 287,82 Lt per mėnesį dydžio nuomos mokestį.

Atsakovė priešieškinyje nurodo, jog Trakų rajono savivaldybėje nėra išlikę Viešojo miesto tualeto nuomos konkurso dokumentų. Taip pat Trakų rajono savivaldybės taryba nėra priėmusi jokių sprendimų ir nėra perdavusi Trakų seniūnijos seniūnui įgaliojimų savarankiškai spręsti kitus klausimus, susijusius su Viešojo miesto tualeto valdymu, naudojimu, disponavimu. Trakų seniūnijos seniūnas nėra teisėtas/įgaliotas Trakų savivaldybės atstovas savivaldybės ilgalaikio turto klausimams spręsti.

Pažymėtina, jog CK. 2.133 str. 9 d. nustatyta, kad jeigu atstovas veikė viršydamas savo teises, tačiau tokiu būdu, jog trečiasis asmuo turėjo rimtą pagrindą manyti, kad sudaro sandorį su tokią teisę turinčiu atstovu, sandoris privalomas atstovaujamajam, išskyrus atvejus, kai kita sandorio šalis žinojo ar turėjo žinoti, kad atstovas viršija savo teises. Taigi šio straipsnio dalis reglamentuoja atvejus, kai trečiasis asmuo turi pagrindo manyti sudaręs sandorį su kito asmens atstovu, įgaliotu veikti jo vardu. Šiuo atveju teismas laiko, jog Trakų seniūnijos seniūno veiksmai buvo tokie, jog Ieškovas pagrįstai patikėjo jį esant Atsakovės tinkamu atstovu. Todėl šiuo atveju tarp Ieškovės ir Trakų seniūnijos seniūno sudarytas sandoris sukelia padarinius Atsakovei.

Taigi, nagrinėjamoje byloje šalių teisiniai santykiai susiklostė remiantis terminuota negyvenamųjų patalpų nuomos sutartimi. Civilinio kodekso 6.496 straipsnyje įtvirtinta nuostata, kad terminuota nuomos sutartis baigiasi, kai sueina jos terminas, jeigu šalys sutarties neatnaujina sudarydamos naują susitarimą arba šio kodekso 6.481 straipsnio nustatyta tvarka. Pagal CK 6.481 straipsnį laikoma, kad sutartis tampa neterminuota, jeigu pasibaigus sutarties terminui nuomininkas daugiau kaip dešimt dienų toliau naudojasi daiktu ir nuomotojas tam neprieštarauja. Pažymėtina, kad CK 6.481 straipsnyje nenustatyta, kokia konkrečia valios išreiškimo forma nuomotojas privalo pareikšti prieštaravimą dėl nuomininko naudojimosi turtu pasibaigus terminuotai nuomos sutarčiai. Kasacinis teismas yra pasisakęs, kad, nustatant nuomotojo valią dėl terminuotos nuomos sutarties transformavimosi į neterminuotą, reikia vertinti nuomotojo elgesį, jo veiksmų visumą ir konkrečias susidariusios situacijos aplinkybes (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. sausio 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-40/2006).

Šalių sudaryta 2001-03-16 nuomos sutartimi Nr. 9 (toliau – Nuomos sutartis), nuomininkui nustatyta pareiga pasibaigus sutarties terminui grąžinti turtą tos būklės, kurios jį gavo, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą, pagal turto priėmimo – perdavimo aktą (8.8 punktas). Tai rodo išankstinę nuomotojo nuostatą dėl nuomininko naudojimosi išsinuomotu turtu ilgiau nei sulygta sutartimi- jis nesutinka, kad nuomininkas naudotųsi patalpomis pasibaigus nuomos sutarties terminui. Savo nesutikimą dėl tolesnio nuomininko patalpų naudojimo pasibaigus nuomos sutarčiai Atsakovė (nuomotojas) išreiškė Ieškovei adresuotame 2009-04-14 rašte Nr. AP3-1058 bei vėlesniuose raštuose (2009-05-19 Nr. AP3-1368, 2009-06-06 Nr. AP3-1593), informuojančiuose, jog vadovaujantis Nuomos sutarties 8.8 punktu Ieškovė iki 2009-05-01 negyvenamąsias patalpas paruoštų priėmimui perdavimui. Šių patalpų priėmimui perdavimui Ieškovei buvo nustatytas papildomas terminas iki 2009-05-25 bei iki 2009-06-04. Taip pat Ieškovė buvo informuojama, jog Viešojo tualeto nuomos klausimą gali spręsti tik Trakų rajono savivaldybės taryba, vadovaujantis Trakų rajono savivaldybės tarybos 2004-05-27 dienos sprendimu Nr. S1-133 „Dėl savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos“. Nurodytų dokumentų visuma rodo nuoseklią Atsakovės poziciją, kad pasibaigus nuomos sutarties terminui nuomininkas grąžintų išsinuomotą daiktą ir juo nebesinaudotų.

Ieškovė teigia, jog Nuomos sutartis tapo neterminuota ir šią aplinkybę grindžia tuo, kad Trakų rajono apylinkės savivaldybės taryba 2009-07-02 priėmė sprendimą Nr. S1-208, kuriuo nusprendė išnuomoti Nuomininkui ne konkurso būdu viešojo tualeto pastatą 10 metų terminui ir įgaliojo Trakų rajono savivaldybės administracijos direktorių sekančiam savivaldybės tarybos posėdžiui teikti tvirtinti viešojo tualeto pastato nuomos sutartį. Tačiau Ieškovei iki šiol nebuvo pateikta pasirašyti nauja Viešojo tualeto nuomos sutartis.

CK 6.481 str. (numatančio, kad tuo atveju, jeigu pasibaigus sutarties terminui nuomininkas daugiau kaip 10 dienų toliau naudojasi daiktu ir nuomotojas tam neprieštarauja, tai laikoma, kad sutartis tapo neterminuota) pagrindu. Pažymėtina, jog Nuomos sutarties objektas yra savivaldybei priklausantis turtas, t. y. viešosios nuosavybės objektas, kuris įstatymų leidėjo valia valdomas, naudojamas ir juo disponuojama visų pirma viešosios teisės aktuose nustatyta tvarka. Todėl teismas sutinka su Atsakovės išreikšta pozicija, jog konkrečiu tokiam turtui skirtu reglamentavimu siekiama, kad savivaldybės turtu būtų disponuojama tik taip, kaip nustatyta teisės aktuose, turto valdymo nuostatuose. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad teisiniams santykiams, kuriuos reglamentuoja viešosios teisės normos, Lietuvos Respublikos civilinio kodekso nuostatos taikomos tiek, kiek jų nereglamentuoja atitinkami įstatymai (CK 1.1 str. 2 d.). Šalys, sudarydamos sutartį dėl savivaldybės turto nuomos, gali veikti laisvai tiek, kiek tai leidžiama specialiuosiuose šiuos santykius nustatančiuose įstatymuose, nes jos yra varžomos įstatyme nustatytų sąlygų, kurių privalo laikytis. Toks civilinių teisių suvaržymas įstatymo pagrindu neprieštarauja CK normoms (CK 1.2 str. 2 d.). Tiek sutarčių dėl savivaldybės turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo sudarymas, tiek vėlesnis jų vykdymas turi atitikti principines šiuos santykius reglamentuojančių teisės aktų normas sutarties laisvės principas turi būti derinamas su visuomenės naudos, efektyvumo, racionalumo ir viešosios teisės principais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2014-10-31 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-471/2014).

Kaip matyti iš byloje esančios Trakų rajono savivaldybės tarybos 2004-05-27 sprendimu Nr. S1-133 patvirtintos Savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos tvarkos (toliau – Turto nuomos tvarka), patvirtinta tvarka reglamentavo savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto (išskyrus gyvenamąsias patalpas) nuomą. Turto nuomos tvarkos 3 p. nustatyta, jog išnuomojant savivaldybės nuosavybės teise priklausantį ilgalaikį materialųjį turtą ne konkurso būdu, reikalingas tarybos sprendimas pritarus ne mažiau 2/3 išrinktų tarybos narių. Turto nuomos tvarkos 5 p. nustatė, jog savivaldybės turtas be konkurso išnuomojamas subjektams organizuojamiems trumpalaikius (iki 30 dienų) renginius.

Pažymėtina, kad CK 6.481 straipsnyje nustatytų padarinių atsiradimui būtina abiejų sutarties šalių valia tęsti nuomos santykius: nuomininkas turi išreikšti interesą toliau naudotis išsinuomotu daiktu, o nuomotojas – su tuo sutikti. Taigi šia įstatyme nustatyta tvarka konkliudentiniais veiksmais gali būti sudarytas sandoris dėl terminuotos nuomos sutarties pakeitimo į neterminuotą. Tik esant pagrindui spręsti, kad abiejų sutarties šalių valia dėl tokio sutarties modifikavimo sutampa, galima padaryti išvadą, jog šalys tokį sandorį sudarė. Tuo atveju, jei sutarties nuostatos (šios bylos atveju – 8.8 punktas) ar nuomotojo veiksmai nesudaro pagrindo aiškiai nuspręsti, kokia yra nuomotojo valia, nuomininkas, siekdamas sutarties modifikavimo į neterminuotą, vykdydamas savo kaip sutarties šalies pareigą veikti sąžiningai ir bendradarbiauti, turi kreiptis į nuomotoją ir jo valią išsiaiškinti (CK 6.200 straipsnio 1, 2 dalys). Esant CK 6.481 straipsnyje nustatytoms sąlygoms, t. y. vienai šaliai toliau naudojantis išsinuomotu turtu, o kitai dėl to neprieštaraujant, keičiasi tik viena nuomos sutarties sąlyga – sutartis iš terminuotos tampa neterminuota ir nuomos santykiai tęsiasi sutartyje sulygtomis sąlygomis. Jei bent viena šalis pageidauja keisti kitas sutarties sąlygas, dėl nuomos santykių tęsimo būtinas atskiras šalių susitarimas. Pažymėtina, kad sutartyje buvo numatyta galimybė pasibaigus sutarties terminui atnaujinti ją ( Nuomos sutartis 6 p.). Nagrinėjamu atveju laikytina, jog Nuomos sutartis buvo pratęsta. Darydamas tokias išvadas teismas remiasi byloje esančiu Trakų rajono savivaldybės tarybos 2009-07-02 sprendimu dėl turto nuomos, iš kurio matyti, jog Trakų rajono taryba nusprendė išnuomoti S. P. IĮ ne konkurso būdu viešojo tualeto pastatą, esantį Karaimų g. 6A, Trakai, 10 metų terminui bei įgaliojo administracijos direktorių kitam posėdžiui teikti tvirtinti viešojo tualeto pastato nuomos sutartį. Taigi Ieškovė turėjo realų pagrindą manyti, jog sutartis su ja yra tęsiama, juolab, kaip minėta anksčiau, Atsakovė informuodama Ieškovę apie sutarties pasibaigimą, nurodė, jog sutartis gali būti tęsiama tik Savivaldybės tarybos sprendimu. Be to, teismas atkreipia dėmesį, kad nors ir šis sprendimas priimtas pažeidžiant Turto nuomos tvarkos 5 p. nuostatas bei tuo metu galiojusios Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 14 str. 6 d. redakcijos nuostatas, t.y. Viešojo tualeto pastatas buvo išnuomotas pažeidžiant savivaldybės tarybos nustatytą tvarką. Tačiau, kaip matyti iš Trakų rajono savivaldybės tarybos 2015-11-05 sprendimo Nr. S1-85 „Dėl savivaldybės institucijų sprendimų, išnuomojant savivaldybės ilgalaikį materialųjį turtą, panaikinimo, nuomos sutarties nutraukimo“ 2 p. Trakų rajono savivaldybė taryba nusprendė vadovaujantis viešojo tualeto pastato Karaimų g. 6A, Trakuose 2001-03-16 nuomos sutarties 12.1.3 punktu, Lietuvos Respublikos CK 6.497 str. 1 d. 3 p., vienašališkai nutraukti sutartį nuo 2015-12-31 d. Iš to seka išdava, jog ir pati Atsakovė laikė, jog nuomos teisiniai santykiai tarp šalių nutrūko 2015-12-31, vienašališku Atsakovės sprendimu.

Taigi, įvertinus susiklosčiusią situaciją, abiejų šalių veiksmus, atsižvelgus į teisinių santykių pobūdį, laikytina, jog terminuota nuomos sutartis transformavimosi į neterminuotą.

Dėl reikalavimo iš Atsakovės priteisti Ieškovei 21322,39 Eur atliktų pastato – tualeto pagerinimo išlaidų.

Ieškovė vadovaujantis CK 6.501 str. 1 d. bei Nuomos sutarties 8.8 punktu reikalauja iš Ieškovės atlyginti pastato pagerinimo išlaidas. Nurodė, jog 21322,39 Eur dydžio išlaidas patyrė remontuodama ir pritaikydama pastatą viešojo tualeto funkcijoms, pritaikydama pastatą naudotis žmonėms su negalia bei įrengdama viešąją pirtį. Nurodė, jog Ieškovė pagerinimo darbus vykdė ūkio būdu, tačiau dokumentų, kurių pagrindu buvo nustatyta Viešojo tualeto pagarinimų apimtis ir vertė Ieškovė neturi, kadangi dokumentai buvo sunaikinti gaisro metu. Tačiau patirtas išlaidas Ieškovė įrodinėja tuo, jog Trakų seniūnijos komisija, sudaryta 2002-02-25 Trakų rajono savivaldybės administratoriaus įsakymu Nr. 11, 2003-03-28 aktu konstatavo, kad Nuomininkas savo lėšomis atliko objekte statybos darbus, kurių vertė 59572,00 Lt ir objektas yra paruoštas eksploatacijai. Taip pat Trakų rajono savivaldybės administracijos direktoriaus 2013-07-23 įsakymu Nr. P2-789, sudaryta komisija konstatavo, kad Nuomininko 2002-2003 metais atliktų ilgalaikio materialiojo turto – Viešojo tualeto pastato, statybos darbų, nustatyta suma 106123 Lt ir nurodyta įskaityti šią sumą į Viešojo tualeto pastato vertę.

CK 6.501 str. įtvirtinta, kad kai nuomininkas nuomotojo leidimu išnuomojamą daiktą pagerina, jis turi teisę į turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų atlyginimą, išskyrus tuos atvejus, kai įstatymai ar sutartis numato ką kitą. Pagal įstatymo nustatytą teisinį reglamentavimą, sprendžiant daikto pagerinimo atlyginimo išlaidų klausimą, būtina nustatyti tokias sąlygas, t.y. ar nuomininkas realiai pagerino išnuomotą daiktą, ar nuomininkas turėjo nuomotojo leidimą daryti daikto pagerinimus, ar nuomininko turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų dydis pagrįstas leistinais įrodymais ir ar įstatymų ar šalių sutarties nenustatyta kitokių šių išlaidų atlyginimo taisyklių.

Visų pirma teismas sutinka su Atsakovės pozicija jog Ieškovė, kaip juridinis asmuo dalyvavo atvirame konkurse. Jai buvo žinoma kokias patalpas ji nuomojasi ir, kad turės šias patalpas naudoti pagal paskirtį, be to jai buvo žinoma ir nuomojamų patalpų būklė. Pagal teismų formuojamą praktiką, taikant CK 6.501 str. nuostatas, patalpų pritaikymas nuomininko vykdomai veiklai savaime nereiškia nuomojamo daikto pagerinimo (CK 6.501 str. prasme), nes nuomininkas iš to tikėjosi ir turėjo ekonominės naudos, todėl tokiu atveju CK 6.501 str. nuostatos nėra taikomos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008-09-19 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-379/2008, kt.). Dėl šių aplinkybių Nuomos sutartyje buvo numatyta galimybė Ieškovei atlikti patalpų remonto darbus, susijusius su patalpų prilaikymu tiesioginei paskirčiai (taip pat patalpų pritaikymu neįgaliems asmenims), bei galimybė į pastato remontą investuotas lėšas įskaityti į nuomos mokestį (Sutarties Nr, 9 8.3. p.). Pažymėtina, jog sutartyje nebuvo sutarta dėl visiško išlaidų, skirtų turto remontui (pritaikant patalpas tiesioginei paskirčiai), kompensavimo tuo atveju, jeigu šios išlaidos viršytų nuomos mokesčio sumą per visą nuomos laikotarpį. Šioje Ieškovės nurodomų išlaidų patalpų remontui dalyje Sutarties Nr. 9 8.8. p. nuostata dėl turto pagerinimo išlaidų kompensavimo negali būti taikoma, nes pagal minimą sutarties nuostatą reikalaujama atskiro turto savininko leidimo konkretiems numatomiems turto pagerinimo darbams. Ieškovė teigia, tokį leidimą gavusi Trakų seniūnijos 2002-04-09 rašte Nr. 2-98, kuriame nurodoma, jog seniūnija neprieštarauja , kad Viešojo tualeto dalis patalpų būtų pritaikyta kitai veiklai.

Šioje vietoje reiktų pažymėti, jog, kaip jau buvo minėta Ieškovė sudarydama Nuomos sutartį su Trakų seniūnija turėjo rimtą pagrindą manyti, kad sudaro sandorį su tokią teisę turinčiu atstovu (CK. 2.133 str. 9 d.), todėl laikytina, jog Ieškovė pagrįstai kreipėsi į Trakų seniūniją dėl leidimo atlikti dalies patalpų pritaikymo kitai veiklai.

Kaip minėta, viena būtinų sąlygų, suteikiančių teisę į išlaidų, panaudotų daiktui pagerinti, atlyginimą, – tokių pagerinimų atlikimas turint nuomotojo (panaudos davėjo) leidimą. Leidimo atlikti nuomojamo (naudojamo) daikto pagerinimus davimas savo esme yra sandoris, nes šiuo veiksmu siekiama tam tikrų teisinių padarinių. Įstatymas šiam sandoriui nenustato konkrečios formos, todėl jis gali būti sudarytas bet kuria įstatymo įtvirtinta forma (CK 1.71 straipsnis). Įstatymo taip pat nenustatyta leidimo turinio. Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad leidimo daryti daikto pagerinimus detalumas kiekvienu konkrečiu atveju yra šalių susitarimo dalykas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. rugsėjo 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-379/2008). Daikto savininkas, spręsdamas, ar duoti jo daiktą naudojančiam asmeniui leidimą pagerinti daiktą, turi teisę detaliai išsiaiškinti, ką ir kaip ketinama daryti su jo daiktu, kaip pasikeis daikto savybės ir naudojimo galimybės dėl atliktų pagerinimų. Savininkui taip pat aktualus ir pagerinimams būtinų išlaidų dydis, nes gali tekti jas atlyginti. Nuomininkas (panaudos gavėjas) taip pat suinteresuotas išsiaiškinti, kokius pagerinimus jam leidžiama atlikti, nes tik už tokius pagerinimus gali tikėtis išlaidų atlyginimo. Leidime gali būti detaliai nurodomi pagerinimui atlikti reikalingi darbai, technologijos, medžiagos, konkreti kaina ar jos riba, leidimas gali būti ir abstraktesnio pobūdžio. Vis tik iš leidimo turinio kiekvienu atveju turi būti aišku, kokios apimties pagerinimus leista atlikti. Kuo mažiau detalizuotas leidimas, tuo didesnė rizika abiem šalims patirti nenumatytų išlaidų. Nuomotojo (panaudos davėjo) leidimo atlikti daikto pagerinimą formai ir turinio detalumui gali turėti įtakos šalių tarpusavio asmeniniai ar verslo santykiai, ankstesnis bendradarbiavimas, nuomos (panaudos) santykių tęstinumas iki leidimo išdavimo ir numatoma trukmė po pagerinimo atlikimo, pasitikėjimas vienas kitu ir kt. atsižvelgiant į išdėstytą teismas laiko, jog Ieškovė nagrinėjamu atveju leidimą iš atlikti dalies patalpų pritaikymą viešajai pirčiai gavo. Tačiau pažymėtina, jog pastato remonto darbų (rekonstrukcijos, pritaikymo kitai veiklai) atlikimo metu vadovaujantis Lietuvos Respublikos statybos įstatymo (toliau – Statybos įstatymas) 3 str., 15 str., 18 str. nuostatomis Ieškovė turėjo pareigą gauti apskrities viršininko administracijos statybos valstybinės priežiūros tarnybos leidimus pastatui rekonstruoti, remontuoti, paskirčiai pakeisti ar griauti; numatė, kad statiniai gali būti statomi (sąvoka apima ir pastato rekonstravimą, remontą) tik tai gavus apskrities viršininko administracijos statybos valstybinės priežiūros tarnybos leidimą statyti, rekonstruoti, remontuoti ar griauti. Nors Ieškovė parengė atitinkamą projektą, jį derino, tačiau norminių teisės aktų reikalavimus atitinkančio leidimo rekonstruoti patalpas nėra gavusi. Taigi dalies patalpų pertvarkymo darbai buvo atlikti pažeidžiant statybos procesą reglamentuojančias viešosios teisės normas.

Be to ir tuo metu galiojusio Disponavimo įstatymo 14 str. 5 d. nuostatos imperatyviai numatė, kad nuomininkui, net ir pagerinusiam išsinuomotą turtą, už pagerinimą neatlyginama. Pažymėtina ir tai, jog Ieškovė patirtų išlaidų jokiais įrodymais nepagrindžia. Kasacinis teismas, pasisakydamas dėl išnuomoto turto pagerinimo išlaidų dydžio įrodinėjimo, yra nurodęs, kad nuomininkas, teigiantis pagerinęs nuomotą daiktą, turi leistinomis įrodinėjimo priemonėmis įrodyti turėtų išlaidų dydį. Juridinis asmuo savo išlaidas turi patvirtinti buhalterinės apskaitos (finansinės atskaitomybės) dokumentais (CPK 177 str. 4 d., 178 str.) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2003-0-1-23 nutartis civilinėje byloje Nr, 3K-3-544/2003). Ieškovė nepateikia jokių buhalterinės apskaitos dokumentų, rangos darbų perdavimo - priėmimo aktų, sąskaitų faktūrų už remonto darbus, įgytas medžiagas, statybos rangos sutarčių, statybinių medžiagų specifikacijos ir kitų patikimų ir objektyvių rašytinių įrodymų. Pateiktos objektinė ir lokalinės sąmatos turėtų išlaidų nepagrindžia. Taip pat teismas laiko, jog Trakų seniūnijos 2003-03-28 aktas, kuriame nurodyta remonto sąmatinė vertė nėra tinkamas įrodymas Ieškovės turėtoms išlaidoms pagrįsti, kadangi byloje nėra duomenų, jog komisijos nariai turėjo kompetencijos įvertinti atliktus remonto, rekonstrukcijos darbus. Be to, kaip matyti iš paties akto, komisija tik apžiūrėjo patalpas, tačiau jokių paskaičiavimų, dokumentų analizės neatliko, netikrino išlaidas patvirtinančių buhalterijos dokumentų. Tokiu pat pagrindu išlaidų nepatvirtina ir 2013-12-31 Trakų rajono savivaldybės administracijos komisijos protokolas Nr. AP8-547 bei 2014-03-05 Trakų rajono savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymas Nr. P2-213 „Dėl rekonstrukcijos darbų užskaitymo“, kuriuo buvo padidinta savivaldybei priklausančio turto vertė bei įskaitytos lėšos į pastato vertę. Šis administracijos direktoriaus įsakymas buvo pripažintas negaliojančiu nuo jo priėmimo momento 2014-12-31 Trakų rajono savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu Nr. P2-1626. Be to, sudaryta komisija negalėjo tiksliai nustatyti atliktų darbų realios vertės, pateikė tik preliminarią remonto-rekonstrukcijos darbų vertę.

Įvertinus išdėstytas aplinkybes teismas laiko, jog Ieškovė nepateikė jokių patikimų ir objektyvių įrodymų, kurie patvirtintų realiai Ieškovės dėl patalpų remonto / pagerinimo patirtas išlaidas, todėl pagrindo tenkinti reikalavimo dėl 21322,93 Eur pagerinimo išlaidų nėra.

Dėl reikalavimo priteisti iš Ieškovės 5001,51 Eur nuomos mokesčio Atsakovei.

Pagal civiliniame procese galiojantį dispozityvumo principą (CPK 13 straipsnis) teisminio nagrinėjimo dalyko nustatymas yra ginčo šalių, o ne teismo pareiga. Teismas nagrinėja ginčą neperžengdamas ginčo šalių nustatytų ribų, išskyrus įstatyme nustatytus atvejus. Pagal CPK normų nuostatas tinkamas teisės kreiptis į teismą įgyvendinimas, visų pirma siejamas su ieškovo pareiga tiksliai suformuluoti ieškinio pagrindą ir dalyką, t. y. suformuluoti juos taip, kad būtų aišku, kokio materialiojo teisinio rezultato siekiama iškeliant bylą, kokios faktinės aplinkybės nustatinėtinos nagrinėjant bylą. Atsakovė nesuformavo konkretaus reikalavimo už kokį konkrečiai laikotarpį nuomos skola susidarė (CPK 135 str. 1 d. 4 p.).

Be to, Atsakovė prašydama iš Ieškovės priteisti 5001,51 Eur sumą teigia, jog Ieškovė ilgą laiką naudodamasi išnuomotomis patalpomis nuomos mokesčio nemokėjo, šią aplinkybę patvirtinančių įrodymų byloje nepataikė.

Esant nurodytoms aplinkybėms Atsakovės reikalavimas netenkinamas kaip nepagrįstas.

Dėl bylinėjimosi išlaidų.

Remiantis CPK 93 straipsnio 1 dalimi šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies. Ieškinį ir priešieškinį atmetus, šalių turėtos bylinėjimosi išlaidos vienai iš kitos nepriteisiamos.

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos CPK 259 straipsniu, 263-270 straipsniais, teismas

nusprendžia:

Ieškinį atmesti.

Priešieškinį atmesti.

Priteisti iš ieškovės S. P. IĮ valstybei 4,88 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu.

Priteisti iš atsakovės Trakų rajono savivaldybės valstybei 4,88 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu.

Sprendimas per 30 dienų gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Vilniaus apygardos teismui per Trakų rajono apylinkės teismą.

Teisėjas Ričardas Prašmuntas