Kauno apygardos teismo nutartis

1. Ieškovas V. M. teismo prašė:

1.1. 2018 m. gruodžio 10 d. pareikštu patikslintu ieškiniu (1 t., b. l. 153–160):

1.1.1. pripažinti, kad atsakovas nepagrįstai 2018 m. rugpjūčio 8 d. pranešimu „Apie 2015 m. sausio 1 d. Preliminariosios žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutarties su 2017 m. gruodžio 29 d. pakeitimu nutraukimą“ nutraukė 2015 m. sausio l d. Preliminariąją žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartį su 2017 m. gruodžio 29 d. pakeitimu (toliau – ir Preliminarioji sutartis su pakeitimu), kuria atsakovas įsipareigojo ieškovui parduoti 9,9135 ha žemės sklypą, esantį Šakių r. sav., (duomenys neskelbtini) unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), bei 1,0765 ha žemės sklypą, esantį Šakių r. sav., (duomenys neskelbtini) unikalus Nr. (duomenys neskelbtini);

1.1.2. pripažinti galiojančia 2015 m. sausio 1 d. pirkimo-pardavimo sutartį (toliau – pirkimo-pardavimo sutartis), sudarytą tarp atsakovo ir ieškovo dėl 1,0765 ha bendro ploto žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio Šakių r. sav., (duomenys neskelbtini) ir žemės sklypo 9,9135 ha bendro ploto, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio Šakių r. sav., (duomenys neskelbtini) pirkimo-pardavimo;

1.1.3. įpareigoti ieškovą V. M. per 5 dienas nuo sprendimo įsiteisėjimo dienos sumokėti į atsakovo G. B. atsiskaitomąją sąskaitą 40 000 Eur;

1.1.4. priteisti bylinėjimosi išlaidas.

1.2. 2018 m. rugsėjo 17 d. pareikštu ieškiniu (1 t., b. l. 78–82) dėl sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu:

1.2.1. pripažinti, kad atsakovas nepagrįstai 2018 m. rugpjūčio 8 d. pranešimu „Apie 2016 m. spalio 21 d. Žemės nuomos sutarties Nr. 16 nutraukimą prieš terminą“ nutraukė 2016 m. spalio 21 d. sudarytą Žemės nuomos sutartį Nr. 16 su vėlesniais pakeitimais, kuria atsakovas G. B., išnuomojo ieškovui V. M. 9,9135 ha žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), bei 1,0765 ha žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančius Šakių r sav., (duomenys neskelbtini) (2016 m. spalio 21 d. Žemės nuomos sutartį Nr. 16 sudarymo metu buvęs vientisas 11,15 ha žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esantį Šakių r. sav., (duomenys neskelbtini));

1.2.2. priteisti bylinėjimosi išlaidas.

1.3. 2018 m. rugsėjo 17 d. nutartimi civilinės bylos Nr. 2-7010-443/2018 ir Nr. 2-8024-443/2019 pagal ieškovo ieškinius atsakovui sujungtos į vieną bylą, suteikiant civilinės bylos numerį Nr. 2-7010-443/2018 (1 t., b. l. 77).

2. Ieškovas procesiniuose dokumentuose nurodė, kad:

2.1. Ieškovas su atsakovu 2014 m. spalio 21 d. sudarė 11,15 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini) Būblelių k. v., esančio Šakių r. sav., (duomenys neskelbtini) nuomos sutartį Nr. 15, kurios pagrindu atsakovas išnuomojo, o ieškovas išsinuomojo atsakovui priklausantį žemės sklypą 2 metų laikotarpiui. Numatyta, kad 350 Lt nuomos mokestis mokamas vieną kartą per metus, apie nuomos sutarties nutraukimą turi būti pranešta prieš vienus kalendorinius metus. Tų pačių metų pabaigoje atsakovas pasiūlė ieškovui nusipirkti nuomojamą žemės sklypą.

2.2. Ieškovas su atsakovu 2015 m. sausio 1 d. sudarė preliminariąją žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį (toliau – ir Preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis), kuria atsakovas įsipareigojo ne vėliau kaip iki 2018 m. sausio 1 d. parduoti ieškovui 223/270 dalis žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini). Prieš pasirašant Preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį ieškovas atsakovui sumokėjo 3 185 Eur, kurie įskaitomi į pirkimo-pardavimo kainą. Šios sutarties 7 punkte numatyta, kad parduodamo žemės sklypo 223/270 dalių, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pardavimo kaina yra 40 000 Eur. Po to, kai buvo pasirašyta Preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis, atsakovas paaiškino, jog žemės sklypas suformuotas atliekant preliminarius matavimus ir jo negalės parduoti kol nebus patikslintos žemės sklypo ribos bei plotas ir šie patikslinimai nebus įregistruoti Nekilnojamojo turto registre. Be to, parduodamo žemės sklypo bendraturčiai V. D. ir J. D. pageidavo, jog jų ir atsakovo dalys būtų atskirtos bei būtų suformuoti atskiri sklypai. Atsakovas neturėjo piniginių lėšų atlikti parduodamo žemės sklypo (jam priklausančios jo dalies) kadastrinius matavimus bei atskirti jį iš bendrosios dalinės nuosavybės su V. D. ir J. D., už visus šiuos veiksmus mokėjo ieškovas.

2.3. Artėjant 2014 m. spalio 21 d. žemės sklypo nuomos sutartimi Nr. 15 nustatytam nuomos terminui, ginčo šalys susitarė, kad atsakovas toliau nuomos, o ieškovas nuomosis 11,15 ha žemės sklypą ir 2016 m. spalio 21 d. sudarė naują žemės sklypo nuomos sutartį, suteikdami jai Nr. 16 (toliau – ir Žemės nuomos sutartis). Šia sutartimi buvo nustatyta, jog išnuomojama dirbama žemė, nuomos terminas 15 metų, 30 Eur nuomos mokestis mokamas vieną kartą per metus, apie nuomos sutarties nutraukimą turi būti pranešta prieš vienus kalendorinius metus. Nuomos mokestis buvo nustatytas, atsižvelgus į tarp šalių sudarytą Preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį, nes atsakovas laikėsi pozicijos, jog šalys susitarę dėl šio žemės sklypo pardavimo, atsakovas buvo gavęs dalį pirkimo-pardavimo kainos, todėl žemės sklypas tarsi ir priklauso ieškovui, tik liko sutvarkyti būtinus formalumus.

2.4. Dėl atsakovo ligos ir išvykimo perkamo žemės sklypo formavimo dokumentų tvarkymas ir rengimas užsitęsė. Tik 2017 m. gruodžio 27 d. Nacionalinės žemės tarnybos teritorinio skyriaus vedėjo įsakymu Nr. 18VĮ-1230-(14.18.2.) buvo patvirtinti patikslinti žemės sklypo kadastro duomenys bei paskirta kompensacija atsakovui dėl pamatuoto mažesnio žemės sklypo ploto. Šiuo Nacionalinės žemės tarnybos teritorinio skyriaus vedėjo įsakymu patikslinus žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio Šakių r. sav., (duomenys neskelbtini) kadastro duomenis, buvo suformuoti trys žemės sklypai, iš kurių du 2018 m. kovo 7 d. mainų sutarties pagrindu tapo atsakovo nuosavybe – 1,0765 ha žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir 9,9135 ha žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini). Paaiškėjus, kad iki 2018 m. sausio 1 d. nepavyks sudaryti notaro patvirtintos žemės sklypų pirkimo-pardavimo sutarties, 2017 m. gruodžio 29 d. tarp ieškovo ir atsakovo buvo pasirašytas Susitarimas dėl 2015 m. sausio 1 d. sudarytos Preliminariosios žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutarties papildymo ir pakeitimo, kuriuo buvo patikslinti parduodamų sklypų kadastriniai ir registro duomenys bei susitarta, kad žemės sklypų pirkimo-pardavimo sutartis turi būti patvirtinta notariškai iki 2019 m. gruodžio 31 d. 2018 m. sausio 31 d. buvo pasirašytas Susitarimas, kuriuo nuomotojas ir nuomininkas susitarė, jog Nuomos sutartis lieka galioti, nuomininkui ir toliau nuomojant I Sklype 9,8268 ha žemės, o II Sklype – 0,9898 ha žemės.

2.5. Ieškovas kreipėsi į atsakovą dėl notarinio žemės sklypų 1,0765 ha bendro ploto ir 9,9135 ha bendro ploto pirkimo–pardavimo sutarties patvirtinimo 2018 m. kovo mėnesio pabaigoje, ieškovas su atsakovu kelis kartus bendravo iki 2018 m. gegužės mėnesio, atsakovas vis žadėdavo vykti pas notarą, o po to ėmė vengti bendrauti. Ieškovas 2018 m. rugpjūčio 3 d. sumokėjo į atsakovo sąskaitą 12 115 Eur ir šiuo mokėjimo pavedimu galutinai atsiskaitė su atsakovu už įsigyjamus iš atsakovo žemės sklypus, dėl kurių pirkimo buvo susitarta Preliminariąja sutartimi su pakeitimu, todėl įgijo teisę reikalauti 2015 m. sausio 1 d. žemės sklypų pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimo galiojančia. Atsakovui vengiant sudaryti notarinę pirkimo-pardavimo sutartį su ieškovu dėl 11,15 ha žemės sklypo perleidimo, ieškovas kreipėsi su ieškiniu dėl Preliminariosios sutarties su susitarimu pripažinimo pirkimo-pardavimo sutartimi.

2.6. Atsakovas sužinojęs apie šio ieškinio pateikimą teismui, 2018 m. rugpjūčio 8 d. pranešimu „Apie 2016 m. spalio 21 d. Žemės nuomos sutarties Nr. 16 nutraukimą prieš terminą“ pranešė ieškovui, kad esą jis ilgiau kaip tris mėnesius vėluoja sumokėti nuomos mokestį, kuris turėjo būti sumokėtas nuomotojui iki 2017 m. spalio 21 d., todėl, vadovaujantis CK 6.564 straipsniu 2016 m. spalio 21 d. Žemės nuomos sutartis Nr. 16 laikoma nutraukta praėjus trims mėnesiams nuo šio pranešimo įteikimo nuomininkui dienos.

2.7. Po ieškinio pateikimo teismui bei ieškinio su priedais įteikimo atsakovui, atsakovas 2018 m. rugsėjo 3 d. pranešimu informavo, jog nutraukia Preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei grąžina iš ieškovo gautus 40 000 Eur, nurodydamas, kad Preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį nutraukia, nes esą ieškovas neįvykdė pareigos nustatytos Preliminariąja žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartimi iki 2017 m. gruodžio 31 d. sumokėti nustatytą 40 000 Eur kainą ir iki sutarto termino sumokėjo tik 27 885 Eur.

2.8. Ieškovas nurodė, kad 2015 m. sausio 1 d. Preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis kvalifikuotina, kaip pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, nes atitinka visas šiai sutarčiai būdingas būtinąsias sąlygas, nustatytas Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – ir CK) 6.305 straipsnyje, 6.306 straipsnyje, 6.397 straipsnyje, 6.398 straipsnyje, t. y. buvo nustatyta parduodamo daikto kaina, už jį buvo sumokėta dalis kainos, jis buvo pardavėjo nuosavybė, šis daiktas buvo perduotas pirkėjui. Ieškovas ginčija Preliminariosios sutarties su pakeitimu nutraukimą 2018 m. rugsėjo 3 d. atsakovo pranešimu. Nurodė, kad Preliminariąja sutartimi su pakeitimu jos nutraukimo klausimai dėl esminio sutarties pažeidimo nebuvo aptarti. CK 6.217 straipsnio 3 dalyje yra įtvirtinta, jog tais atvejais, kai sutarties įvykdymo terminas praleistas, nukentėjusi šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis neįvykdo sutarties per papildomai nustatytą terminą. Kaip matyti iš 2018 m. rugsėjo 3 d. pranešimo „Apie 2015 m. sausio 1 d. Preliminariosios žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutarties su 2017 m. gruodžio 29 d. pakeitimu nutraukimą“ turinio atsakovas pripažįsta, jog nebuvo suteikęs papildomo termino, o iki ginčijamo pranešimo išsiuntimo ieškovas buvo pilnai įvykdęs savo įsipareigojimus, todėl nagrinėjamu atveju ieškovas nepadarė jokio sutarties pažeidimo, kuris pagal CK 6.217 straipsnio 2 dalyje nustatytus kriterijus galėtų būti vertinamas esminiu sutarties pažeidimu iki jos nutraukimo. Atsakovas, nesant faktinio ir teisinio pagrindo, tik po to, kai ieškovas pilnai įvykdė savo įsipareigojimus, nutraukė Preliminariąją sutartį su pakeitimu. Ieškovas nurodė, kad 2017 m. gruodžio 31 d. atsakovas bendravo su ieškovu V. M. ir jam jokių pretenzijų nereiškė. Be to, 2018 m. sausio 24 d. atsakovas gavo iš ieškovo 3 000 Eur, 2018 m. kovo 21 d. 1 300 Eur kaip dalinę įmoką pagal 2015 m. sausio 1 d. Preliminariąją žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį su 2017 m. gruodžio 29 d. pakeitimu.

2.9. Ieškovas teigia, kad atsakovas 2018 m. rugpjūčio 8 d. pranešime „Apie 2016 m. spalio 21 d. Žemės nuomos sutarties Nr. 16 nutraukimą prieš terminą“ nepagrįstai nurodė, jog nėra gavęs nuomos mokesčio. Nuomos mokestis nuo nuomos santykių atsiradimo pradžios (nuo 2014 m. spalio 21 d.) atsakovui buvo visada mokamas grynais pinigais, pasitikint juo kaip sąžiningu žmogumi ir nereikalaujant jokio pakvitavimo. Iš 2018 m. rugpjūčio 8 d. pranešimo matyti, kad atsakovas neginčija fakto, jog už ankstesnius metus, t. y. už 2014–2016 metų nuomos laikotarpį nuomos mokestį yra gavęs. Be to, 2018 m. rugpjūčio 8 d. pranešime nurodo, jog pasikeitus išnuomoto žemės sklypo kadastriniams duomenims (2018 m. vasario 2 d. pirminis sklypas buvo padalintas į 9,9135 ha žemės sklypą bei į 1,0765 ha žemės sklypą (toliau abu sklypai kartu – ir Žemės sklypai), esančius Šakių r. sav., (duomenys neskelbtini)) tarp ginčo šalių 2018 m. sausio 31 d. buvo pasirašytas susitarimas, kuriuo nuomotojas ir nuomininkas susitarė, jog Žemės nuomos sutartis išlieka galioti, nuomininkui ir toliau nuomojant I sklype – 9,8268 ha žemės, o II sklype – 0,9898 ha žemės, ir tuo metu atsakovas taip pat nekėlė klausimo dėl negauto nuomos mokesčio už išnuomotus žemės sklypus už 2017 m. Ankščiau jokio įspėjimo ar pretenzijos atsakovas iki 2018 m. rugpjūčio 8 d. pranešimo išsiuntimo ieškovui pateikęs nebuvo. Be to, atsakovas nepagrįstai nutraukė 2016 m. spalio 21 d. sudarytą Žemės nuomos sutartį Nr. 16, laikydamas ją nutraukta praėjus trims mėnesiams nuo 2018 m. rugpjūčio 8 d. pranešimo įteikimo nuomininkui dienos, nes 2016 m. spalio 21 d. sudaryta Žemės nuomos sutartimi Nr. 16 atsakovas ir ieškovas susitarė, jog apie nuomos sutarties nutraukimą turi būti pranešta prieš vienus kalendorinius metus.