Panevėžio apygardos teismo sprendimas

Pirmosios instancijos teismo teisėjas Civilinė byla Nr. 2A-345-227/ 2015

SPRENDIMAS

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2015 m. birželio 3 d.

Panevėžio apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš kolegijos pirmininkės ir pranešėjos Margaritos Dzelzienės,

viešame teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės Aukštaitijos nacionalinio parko ir Labanoro regioninio parko direkcijos ir trečiojo asmens Valstybinės saugomų teritorijų tarnybos prie Aplinkos ministerijos apeliacinius skundus dėl Ignalinos rajono apylinkės teismo 2015 m. sausio 6 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. 2-4-286/2015 pagal ieškovės Aukštaitijos nacionalinio parko ir Labanoro regioninio parko direkcijos ieškinį atsakovui R. P. L., trečiajam asmeniui Valstybinei saugomų teritorijų tarnybai prie Aplinkos ministerijos dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties pripažinimo pasibaigusia, papildomo susitarimo pripažinimo negaliojančiu, nuostolių priteisimo ir iškeldinimo, ir R. P. L. priešieškinį ieškovei Aukštaitijos nacionalinio parko ir Labanoro regioninio parko direkcijai dėl patirtų nuostolių atlyginimo, trečiajam asmeniui Valstybinės saugomų teritorijų tarnybai prie Aplinkos ministerijos.

Aprašomoji dalis

nustatė:

Teismas vadovavosi CK 6.496, 6.481 str. nuostatomis, nustatė, kad ieškovė dar 2006-11-15 atmetė bet kokią galimybę pratęsti Sutarties terminą ilgesniam nei 10 metų laikotarpiui, nurodydama, kad tai prieštarauja Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001-12-14 nutarimo Nr. 1524 „Dėl valstybės ir savivaldybių ilgalaikio materialiojo turto nuomos“ 3.6. punktui (1 t., 42 b. l.), 2011-07-18 raštu Nr. 2-460 ieškovė informavo atsakovą, kad Sutarties terminas pasibaigė ir pareikalavo iki 2011-08-01 atlaisvinti nuomojamas patalpas (1 t., 44 b. l.). Pripažino, kad ieškovė neatliko jokių konkliudentinių veiksmų, kurie bylotų apie jos valią tęsti nuomos santykius ir sudaryti sandorį dėl terminuotos nuomos sutarties pakeitimo į neterminuotą, todėl konstatavo, kad Sutarties terminas pasibaigė 2011-07-03 ir terminuota nuomos sutartis nesitransformavo į neterminuotą. Kadangi tarp šalių sudaryta sutartis pasibaigė, o atsakovas nustatytu laiku nuomojamų patalpų ieškovei neperdavė ir iki šiol realiai jomis naudojasi, pripažino, kad yra pagrindas taikyti CK 6.499 straipsnio 2 dalies nuostatas, priteisiant iš atsakovo ieškovės naudai nuostolius už pavėlavimą grąžinti turtą nuomotojui, kuriuos sudaro šalių sulygtas nuomos mokestis ir kiti, nuomotojo įrodytus, nuostolius, kurių neapima nuomos mokestis. Atsižvelgė į tai, kad sutarties 6.1. punkte šalys susitarė, kad kiekvieną mėnesį atsakovas mokės 365,89 Lt dydžio nuomos mokestį, tuo tarpu ieškovė pripažino, kad nuomos mokestis nuomos mokesčio užskaitymo aktu iki 2013-02-13 yra užskaitytas, todėl turi būti skaičiuojamas tik nuo 2013-02-14. Atsakovas prievolę sumokėti Sutartimi sulygtą nuomos mokesti pripažino ir paskaičiavo, kad už 22 mėnesius ir 15 dienų iš viso skolingas ieškovei 8.245,62 Lt nuomos mokesčio, kurie priteistini iš atsakovo. Kadangi atsakovas iki šiol nuomojamų patalpų ieškovei negrąžino, ieškovės prašymą iškeldinti atsakovą iš užimamų patalpų tenkino vadovaudamasis CK 4.37 straipsniu, 6.499 straipsnio 1 dalimi. Iš bylos medžiagoje esančių dokumentų ir šalių paaiškinimų nustatė, kad turistų prieglaudos pastato kapitalinio remonto darbų atlikimo metu 2003–2004 metais tarp šalių nekilo jokių ginčų dėl nuomojamų patalpų pagerinimų kokybės ar apimties, todėl visi šie darbai buvo atlikti su ieškovės leidimu, o ieškovė savo veiksmais nuo 2003 iki 2006 metų sudarė pagrįstą prielaidą atsakovui manyti, kad į kapitalinį remontą investuotos lėšos jam bus atlygintos. Įvertino, kad šalys sutartimi bei papildomu susitarimu buvo numatę nuostatas, reguliuojančias nuomojamo turto pagerinimo išlaidų atlyginimą (sutarties 2.2, 4.1.2, 4.1.5punktai, Papildomo susitarimo 6 punktas.). Nors ieškovė prašė susitarimo 6 punktą pripažinti kaip niekinį ir negaliojantį ab initio, kadangi susitarimo sudarymo metu galiojo įstatymo nuostata, draudžianti atlyginti nuomininkui už turto pagerinimą, įvertino, kad Sutarties sudarymo metu (2001-07-04) galiojusio Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 14 straipsnyje nebuvo nuostatos, numatančios, kad nuomininkui, pagerinusiam išsinuomotą turtą už pagerinimus neatlyginama, o 2002-05-23, priėmus įstatymą Nr. IX-900 2 straipsnyje buvo nustatyta, kad šio įstatymo 1 straipsnyje išdėstyto Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 14 straipsnio 5 dalies nuostatos dėl neatlyginimo už perduoto turto pagerinimą netaikomos sutartims, kurios buvo sudarytos iki šio įstatymo įsigaliojimo, t. y. iki 2002-06-19, todėl nagrinėjamu atveju jos netaikytinos. Pripažino, kad šalių 2003-05-12 pasirašytas Papildomas susitarimas nėra nauja sutartis, juo tebuvo detalizuotos Sutarties vykdymo sąlygos, o 6 punktu iš esmės tik patikslintas Sutarties 4.1.5. punktas, kuriame nuo pat pradžių buvo numatyta ieškovės prievolė kompensuoti visas atsakovo išlaidas patalpų remontui ir už pastato draudimą, todėl jam taip pat negali būti taikoma įstatymo 14 straipsnio 5 dalies nuostata, draudžianti nuomininkui, pagerinusiam išsinuomotą turtą, atlyginti už pagerinimą. Kadangi atsakovas išsinuomotą daiktą pagerino ieškovės leidimu, sprendė, kad atsakovas turi teisę į turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų atlyginimą vadovaujantis CK 6.501 straipsnio 1 dalimi. Ieškovė pripažino, kad atsakovui neatlygino 58.938,15 Lt išlaidų, skirtų išsinuomotų pastatų kapitaliniam remontui, todėl šias išlaidas teismas priteisė atsakovui iš ieškovės. Pažymėjo, kad atsakovas dėl išlaidų, skirtų išsinuomotų pastatų kapitaliniam remontui, priteisimo į teismą kreipėsi tik 2013-11-29, t. y. praėjus po Sutarties pasibaigimo beveik 2,5 metų, nuomojamo daikto iki šiol ieškovei negrąžino, jį tenkino tokia padėtis, kai jo išlaidos, skirtos išsinuomotų pastatų kapitaliniam remontui, užskaitomos kaip nuomos mokestis, todėl reikalavimo dėl palūkanų priteisimo netenkino. Vadovaudamasis Civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 93 straipsnio 2 dalimi, ieškovei iš atsakovo priteisė 533,37 Lt (154,48 Eur) bylinėjimosi išlaidų, o atsakovui iš ieškovės priteisė 5.961,49 Lt (1.726,57 Eur) bylinėjimosi išlaidų, atlikus įskaitymą, atsakovui iš ieškovės priteisė 5.428,12 Lt (1.572,09 Eur) bylinėjimosi išlaidų. Patenkinus dalį ieškinio ir priešieškinio, išlaidas iš šalių priteisė lygiomis dalimis – po 25,41 Lt (7,36 Eur) (CPK 92 str.).

Trečiasis asmuo Valstybinė saugomų teritorijų tarnyba prie Aplinkos ministerijos apeliaciniu skundu prašo panaikinti Ignalinos rajono apylinkės teismo 2015 m. sausio 6 d. sprendimo dalis dėl 2003-05-12 Papildomo susitarimo Nr. S-25 prie 2001-07-04 Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. 27 6 p. nepripažinimo niekiniu, dėl išlaidų išnuomoto daikto pagerinimui atlyginimo bei dėl dalies priešieškinio tenkinimo ir dėl visų šių dalių priimti naują sprendimą – pripažinti papildomo susitarimo 6 punktą niekiniu ir negaliojančiu ab initio ir atmesti atsakovo priešieškinį.

Nurodo, kad pirmosios instancijos teismas vadovavosi bendrai taikomomis teisės normomis, reglamentuojančiomis nuomojamo turto pagerinimą (CK 6.501 str. 1 d.), tačiau nevertino, kad nagrinėjamu atveju dėl turto pagerinimo valstybės turtui taikytinas Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymas. Šalių sudaryta sutartis gali būti taikoma tik tiek, kiek ji neprieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms, o imperatyvioms įstatymo nuostatoms prieštaraujanti sutarties sąlyga yra niekinė ir negaliojanti, nepaisant to, yra ar ne teismo sprendimas pripažinti ją negaliojančia (CK 1.78 str. 1 d., 1.80 str. 1 d., 6.226 str.). Teismas nepagrįstai darė išvadą, kad sutarties sudarymo metu galiojęs Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 14 straipsnis taikytinas ir Papildomam susitarimui, kuris sudarytas jau esant kitokiam įstatyminiam reglamentavimui ir kuris laikytinas nauju susitarimu. Atsižvelgiant į tai, kad sutarčių laisvės principas nėra absoliutus, ir nepaisant to, kad Papildomu susitarimu iš dalies buvo detalizuojamos sutarties nuostatos, numatančios išlaidų atlyginimą už turto pagerinimą, iš esmės, Papildomo susitarimo 6 punktas negali būti laikytinas teisėtu, kadangi Papildomo susitarimo sudarymo metu galiojusi Įstatymą įgyvendinančio Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimu Nr. 1524 „Dėl valstybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos“ 3.6 punkto nuostata numatė, kad valstybei nuosavybės teise priklausantis ilgalaikis materialusis turtas gali būti išnuomojamas ne ilgesniam kaip 10 metų laikotarpiui. Papildomo susitarimo 6 punkto dalis, nustatanti, kad jei pasibaigus nuomos sutarties terminui ir susumavus nuomininko atliktų ir iškaitytų darbų vertę, paaiškėja, kad nuomininko atliktų darbų vertė viršija sutartyje numatytą nuomos mokestį per visą sutarties galiojimo laikotarpį, nuomotojas įsipareigoja pratęsti patalpų nuomos sutartį arba grąžinti susidariusį skirtumą nuomininkui, prieštaravo Papildomo susitarimo pasirašymo metu galiojusioms imperatyvioms normoms, kadangi sutarties, kuri nustatė maksimalų 10 metų terminą, pratęsimas iš esmės buvo draudžiamas. Atsižvelgiant į įstatymo 14 straipsnio 5 dalies galiojimą, sutartims, sudarytoms iki šios nuostatos priėmimo, turto pagerinimo išlaidos nuomos sutarties galiojimo metu galėjo būti užskaitomos. Ieškovė ir neginčija nuomos mokesčio užskaitymo sumų iki nuomos sutarties pasibaigimo 2011-07-03, bet ginčija atsakovo prašymą priteisti į turto pagerinimą investuotas sumas, viršijančias nuomos sutarties galiojimo laikotarpiu priskaitytą nuomos mokestį. Atsakovas, būdamas civilinių santykių dalyvis, neatleidžiamas nuo atsakomybės nežinoti teisės aktų, todėl atsižvelgiant į tai, kad sudarant Papildomą susitarimą, kurio 6 punktas prieštaravo imperatyvioms teisės normoms, atsakovas turėjo teisę nepasirašyti tokio susitarimo. Direkcija 2006 m. informavo atsakovą apie tai, kad nebus užskaitoma į turto pagerinimą investuota lėšų suma, viršijanti nuomos mokestį, arba pratęsta sutartis, kadangi minėtas punktas prieštaravo teisės aktams, apie Papildomo susitarimo 6 prieštaravimą imperatyvioms teisės normoms pasisakė ir Aplinkos ministerijos vidaus audito tarnyba, 2008 m. atlikusi tyrimą direkcijoje, kurio metu buvo nustatyta, kad Papildomo susitarimo 6 punktas prieštarauja LR Vyriausybės nutarimo Nr. 1524 3.5 punktui, numatančiam, kad nuomininkui, pagerinusiam turtą, už pagerinimą neatlyginama. Teismas, nors pripažino, kad sutartis baigėsi 2011-07-03, tačiau dviprasmiškai laikė, kad ji dar tęsėsi iki 2013-02-08, nevertindamas paskutinio nuomos mokesčio užskaitymo akto teisėtumo, t. y. sumos, nuo kurios atsakovui priteista iš ieškovės priešieškinio pagrindu. Apelianto nuomone, minėtas aktas laikytinas neteisėtu.

Apeliaciniai skundai tenkintini. Ignalinos rajono apylinkės teismo 2015 m. sausio 6 d. sprendimo dalį, kuria atmestas ieškovės reikalavimas pripažinti 2003-05-12 Papildomo susitarimo Nr. S-25 prie 2001-07-04 Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. 27 6 punktą niekiniu, panaikinti ir klausimą išspręsti iš esmės ieškinį tenkinant. (CPK 326 str.2d ). Pakeisti sprendimo dalį dėl turto pagerinimo išlaidų ir bylinėjimosi išlaidų (CPK 326 str. 1 d. 3p.).

Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų, nurodytų CPK 329 straipsnyje, patikrinimas (CPK 320 str.). Teisėjų kolegija konstatuoja, kad CPK 329 straipsnyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų nėra.

Apeliacinės instancijos teismas sutinka su pirmosios instancijos teismo nustatytomis faktinėmis aplinkybėmis, todėl jų išsamiai nebekartoja.

Trečiasis asmuo Valstybinė saugomų teritorijų tarnyba prie Aplinkos ministerijos apeliaciniu skundu prašo panaikinti Ignalinos rajono apylinkės teismo 2015 m. sausio 6 d. sprendimo dalį dėl 2003-05-12 Papildomo susitarimo Nr. S-25 prie 2001-07-04 Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. 27 6 punkto nepripažinimo niekiniu ir priimti naują sprendimą ieškinį tenkinant – pripažįstant papildomo susitarimo 6 punktą niekiniu ir negaliojančiu ab initio. Ieškovė ir trečiasis asmuo apeliaciniais skundais taip pat prašo panaikinti sprendimą dėl priteistų atsakovui išlaidų už išnuomoto daikto pagerinimą atlyginimo. Skundus grindžia tuo, kad Papildomo susitarimo 6 punktas prieštarauja imperatyvioms teisės normoms, draudžiančioms atlyginti nuomininkui už turto pagerinimą bei pratęsti patalpų nuomos sutartį ilgesniam nei 10 metų laikotarpiui, o todėl, kad pagal nuomos sutartį kapitalinio remonto ir rekonstravimo darbų vertė negalėjo viršyti mokėtinos nuomos mokesčio sumos per visą laikotarpį, atsakovas neturi teisės reikalauti atlyginti už atliktus išnuomoto turto pagerinimus turėtų išlaidų, viršijančių nuomos mokesčio sumą. Su šiais apeliantų teiginiais teisėjų kolegija sutinka.

Byloje nustatyta, kad ieškovė 2001-07-04 Sutartimi, remdamasi atviro konkurso, įvykusio 2001-06-19, komisijos sprendimu, dešimčiai metų (iki 2011-07-03) išnuomojo atsakovui turistų prieglaudos pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) , ir ūkinį pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančius (duomenys neskelbtini) (1 t., 16–25 b. l.). Ieškovė šia Sutartimi įsipareigojo perduoti atsakovui minėtus pastatus (Sutarties 2.1. punktas), o atsakovas įsipareigojo priimti patalpas, atlikti jų kapitalinį remontą arba rekonstrukciją, įrengti poilsio kambarius (Sutarties 2.2. p.) ir už išsinuomotas patalpas mokėti nuompinigius – 365,89 Lt kas mėnesį (Sutarties 6.1. p.). Šalys sutarties 4.1.2 punktu numatė į nuomos mokestį įskaityti už suderintą su nuomotoju ir nuomininku atliktų patalpų remontą arba rekonstrukciją, o 4.1.5 punktu nuomotojas įsipareigojo kompensuoti nuomininko išlaidas patalpų remontui ir už pastato draudimą tuo atveju, jeigu sutartis nutraukiama prieš terminą, nesant nuomininko kaltės. Taip pat šalys 6.3 punktu numatė, jog, pasibaigus kalendoriniams metams, suskaičiuojamos nuomininko išlaidos patalpų remontui, draudimui ir pasirašomas atsiskaitymo suderinamo aktas, kuriame nurodoma nuomininko sumokėtos ir įskaitomos sumos; esant permokai, nuomininkas pradeda mokėti nuomos bei kitus mokesčius, kai permokos nelieka. Iš nurodytų sutarties sąlygų matyti, jog šalys sutarė, jog atsakovas atliks remonto/rekonstrukcijos darbus ir jo turėtos bei suderintos išlaidos bus įskaitomos į mokėtiną nuomos mokestį. Tačiau sutartyje nebuvo susitarta dėl visiško išlaidų, skirtų turto remontui(pagerinimui), kompensavimo tuo atveju, jeigu šios išlaidos viršytų nuomos mokesčio sumą per visą nuomos laikotarpį (10 m.). Pagal sutarties 4.1.5 punktą išlaidų kompensavimas susietas tik su sutarties nutraukimu prieš terminą nesant atsakovo kaltės.

Pirmosios instancijos teismas konstatavo, ir ši aplinkybė neginčijama, kad nuomos termino pabaiga yra 2011-07-03, ir kad nuomos sutartis nutrūko terminui pasibaigus. Todėl nėra pagrindo konstatuoti, kad pagal pirmiau minėtą sutarties 4.1.5 punktą ieškovei atsirado pareiga kompensuoti nuomininko išlaidas patalpų remontui, kurios viršija nuomos mokesčio sumą, sudarančią per 10 metų 43.906,70 Lt. Sutiktina su pirmosios instancijos teismu, kad 1998 m. gegužės 12 d. Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo Nr. VIII-729, 14 straipsnyje, galiojusiame Sutarties sudarymo metu (2001-07-04), nebuvo ribojamas išsinuomoto daikto pagerinimo išlaidų kompensavimo dydis, t. y. nebuvo įtvirtintas imperatyvus draudimas atlyginti už daikto pagerinimą patirtas išlaidas, tačiau pabrėžtina tai, kad šiuo įstatymu visai nebuvo spręstas tokių išlaidų atlygintinumo klausimas.

Nuomos sutartimi šalys aiškiai susitarė, jog išlaidos pastato remontui/rekonstrukcijai ir draudimui bus įskaitytos į nuomos mokestį, o kompensuojamos tik tuomet, jeigu sutartis bus nutraukta prieš terminą nesant nuomininko kaltės. Toks susitarimas neprieštaravo šalių valiai ir CK 6.501 straipsnio 1 dalies nuostatai, leidžiančiai šalims sutartimi susitarti dėl išsinuomoto turto pagerinimo išlaidų atlyginimo kitaip nei nurodyta minėtoje normoje. Kaip minėta, sutartyje nėra nuomotojo įsipareigojimo kompensuoti pilnai turto remonto (pagerinimo) išlaidas, viršijančias mokėtiną nuomos mokestį už visą nuomos laikotarpį, o kalbama apie kapitalinio remonto arba rekonstrukcijos atlikimą ir poilsio kambarių įrengimą ir suderintų išlaidų įskaitymą į nuomos mokestį, o 2001-07-09 Negyvenamojo pastato perdavimo –priėmimo akte detalizuoti(išvardyti) reikalingi remonto darbai (b. l. 26).

2003-05-12 šalys pasirašė Papildomą susitarimą Nr. S-25 prie Sutarties (1 t., 31 b. l.). Šiuo susitarimu ieškovė įsipareigojo gauti leidimą išnuomotų pastatų kapitaliniam remontui ir rekonstrukcijai bei įskaityti atliktus darbus, o atsakovas -paruošti projektą pastato rekonstrukcijai, atlikti kapitalinio remonto ir rekonstrukcijos darbus, pateikti sutartis, sąmatas, atliktų darbų aktus, PVM sąskaitas faktūras (Papildomo susitarimo 2.1., 2.2. p.). Šalys taip pat susitarė, kad išlaidos, susijusios su pastato kapitaliniu remontu ir rekonstrukcija, pasibaigus kalendoriniams metams, suskaičiuojamos ir pasirašomas atsiskaitymo suderinimo aktas, kuriame nurodomos atsakovo sumokėtos ir įskaitomos sumos (Sutarties 6.3. p. ir Papildomo susitarimo 2.2. p.). Papildomo susitarimo 6 punkte šalys numatė, kad, jei pasibaigus nuomos sutarties terminui ir susumavus nuomininko atliktų ir įskaitytų darbų vertę, paaiškėja, kad nuomininko atliktų darbų vertė viršija sutartyje numatytą nuomos mokestį per visą sutarties galiojimo laikotarpį, nuomotojas įsipareigoja pratęsti patalpų nuomos sutartį arba grąžinti susidariusį skirtumą nuomininkui. Pastarąjį punktą, kaip prieštaraujantį imperatyvioms įstatymo nuostatoms ir sutarčiai, ginčija ieškovė.

Byloje nustatyta, kad 2003-06-16 Ignalinos rajono savivaldybės administracija išdavė statybos leidimą Nr. 46/NR turistų prieglaudos pastato kapitaliniam remontui (1 t., 32 b. l.). Tą pačią dieną atsakovas sudarė statybos rangos sutartį su UAB „Ignalinos statyba“ (1 t., 88–89 b. l.), kuri atliko turistų prieglaudos pastato rekonstrukcijos darbus. Atsakovas pateikė ieškovei statybos darbus ir jų kainą patvirtinančius dokumentus (1 t., 79–87, 108–140, 157–191), kurių ieškovė neginčijo. 2003-11-26 atsakovas pateikė ieškovei prašymą pasirašyti įskaitymo aktą, nurodydamas, kad išleido 93.172,26 Lt pastato rekonstrukcijai, 2004-12-13 pateikė prašymą, nurodydamas, kad 2004 metais pradėjus antrąjį rekonstrukcijos etapą išleido 8.731,83 Lt (t.1, b. l. 33–35). 2006-11-15 raštu ieškovė informavo atsakovą, kad Papildomo susitarimo 6 punktas prieštarauja teisės aktų nuostatoms, pasiūlė atsakovui pasirašyti kitą papildomą susitarimą, informavo, kad 2006-11-06 prašymas dėl išlaidų įskaitymo į nuomos mokestį nebus patenkintas, nes darbų išlaidos nesuderintos su nuomotoju (t.1, b. l. 42). Byloje pateikti pasirašyti nuomos mokesčio užskaitymo aktai: 2006-12-19 nurodoma, kad direkcijos gautinos pajamos už nuomą 2006 metais sudaro 4.390,68 Lt, neįskaitytos sumos likutis 2006-01-01 atsakovo naudai – 90.195,61 Lt, galutinė neįskaityta suma – 85.804,93 Lt; 2007-12-28 nurodoma, kad direkcijos gautinos pajamos už nuomą 2007 metais sudaro 4.390,68 Lt, neįskaitytos sumos likutis 2007-01-01 atsakovo naudai – 85.804,93 Lt, galutinė neįskaityta suma – 81.414,25 Lt; 2008-12-31 nurodoma, kad direkcijos gautinos pajamos už nuomą 2008 metais sudaro 4.390,68 Lt, neįskaitytos sumos likutis 2008-01-01 atsakovo naudai – 81.414,25 Lt, galutinė neįskaityta suma – 77.023,57 Lt; 2010-12-22 nurodoma, kad direkcijos gautinos pajamos už nuomą 2009–2010 metais sudaro 8.781,36 Lt, neįskaitytos sumos likutis 2009-01-01 atsakovo naudai – 77.023,57 Lt, galutinė neįskaityta suma – 68.242,21 Lt; 2011-07-18 nurodoma, kad direkcijos gautinos pajamos už nuomą 2011 metais už 6 mėnesius sudaro 2.195,34 Lt, neįskaitytos sumos likutis 2011-01-01 atsakovo naudai – 68.242,21 Lt, galutinė neįskaityta suma – 66.046,87 Lt (1 t., b. l. 36-40). Šalys pripažįsta, kad ieškovė atsakovui yra įskaičiusi iš viso 42.965,68 Lt. Paskutinį nuomos mokesčio užskaitymo aktą šalys pasirašė 2013-02-08, kuriame nurodė, kad 2013-02-13 neįskaitytos sumos likutis atsakovo naudai yra 58.938,15 Lt. Pastebėtina, kad apeliantai tik apeliaciniuose skunduose kelia klausimą dėl paskutinio nuomos užskaitymo akto negaliojimo, tačiau bylos nagrinėjimo metu jis nebuvo ginčijamas ir apeliaciniais skundais neginčijama sprendimo dalis, kuria patenkinta ieškinio dalis ir ieškovo naudai priteista tik 8.245,62 Lt nuostoliams atlyginti, skaičiuojant nesumokėtą nuomos mokestį nuo 2013-02-14, o ne nuo sutarties pasibaigimo dienos – 2011-07-03. Todėl teisėjų kolegija sprendžia, kad skirtumas tarp nuomos mokesčio ir atsakovo turėtų išnuomoto turto remonto išlaidų yra 58.938,15 Lt, kuriuos atsakovas priešieškiniu prašė priteisti iš ieškovės.

Pirmosios instancijos teismas sprendė, kad šalių 2003-05-12 pasirašytas Papildomas susitarimas nėra nauja sutartis, kadangi juo tebuvo detalizuotos Sutarties vykdymo sąlygos, o 6 punktu iš esmės tik patikslintas Sutarties 4.1.5. punktas, kuriame nuo pat pradžių buvo numatyta ieškovės prievolė kompensuoti visas atsakovo išlaidas patalpų remontui ir už pastato draudimą, ir todėl šiuo atveju netaikytinos Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 14 straipsnio 5 dalies nuostatos dėl nuomojamo objekto pagerinimo išlaidų kompensavimo draudimo, o taikytina išimtis, sietina su pagrindinės sutarties sudarymo data. Teisėjų kolegija su tokiais argumentais nesutinka.

Kaip minėta, 2001-07-04 Sutartimi šalys susitarė įskaityti turto remonto ir draudimo išlaidas į nuomą, o jas kompensuoti tik tuo atveju, jeigu sutartis būtų nutraukta anksčiau laiko ne dėl atsakovo kaltės (Sutarties 4.1.5 p.). Kadangi nuomos sutartis nebuvo nutraukta prieš terminą, todėl pagal sutartį remonto išlaidos galėjo būti tik įskaitytos į nuomos mokestį. Papildomo susitarimo 6 punktu iš esmės yra pakeičiamos pagrindinės sutarties sąlygos, nes jame numatyta kompensuoti skirtumą tarp nuomos mokesčio ir nuomininko atliktų ir įskaitytų darbų vertės jau pasibaigus nuomos sutarties terminui, o ne, kaip sutartyje buvo numatyta, prieš laiką nutraukiant sutartį nesant atsakovo kaltės. Taip pat jame numatyti kompensavimo būdai. Nors 2003-05-12 Papildomas susitarimas, pavadintas kaip papildantis 2001-07-04 Sutartį bei neatsiejamas nuo pagrindinės sutarties, tačiau dėl tos priežasties, kad juo iš esmės pakeistos sutarties sąlygos – nustatytas visiškas turėtų remonto išlaidų atlygintinumas pasibaigus nuomos sutarties terminui ir kompensavimo būdai: nuomos sutarties termino pratęsimas arba atlygintinumas, todėl Papildomo susitarimo sąlygos turėjo atitikti ne nuomos sutarties sudarymo metu galiojusias teisės normas, o jo (Papildomo susitarimo) metu galiojusį įstatyminį reglamentavimą.

Papildomo susitarimo (2003-05-12) pasirašymo metu galiojo Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymas, kurio 14 straipsnio 5 dalyje įtvirtina imperatyvi nuostata, draudžianti nuomininkui, pagerinusiam išsinuomotą turtą, atlyginti už pagerinimą (įstatymo 9 redakcija, galiojanti nuo 2003-05-01). Šioje normoje numatyta išimtis, nustatanti, kad šio įstatymo 1 straipsnyje išdėstytos Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 14 straipsnio 5 dalies nuostatos dėl neatlyginimo už perduoto turto pagerinimą netaikomos sutartims, kurios buvo sudarytos iki šio įstatymo įsigaliojimo, t. y. iki 2002-06-19. Nustačius, kad Papildomu susitarimu buvo iš esmės pakeistos sutarties sąlygos, netaikytina šio straipsnio išlyga, siejama su pagrindinės sutarties, sudarytos konkurso pasėkoje, sudarymo momentu. Sutiktina, kad CK 6.501 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta norma yra dispozityvi, leidžianti šalims nustatyti sutartyje kitokį išlaidų atlyginimą, išplečiant ar apribojant nuomininko teisę į šių išlaidų atlyginimą ir atitinkamai nuomotojo pareigą jas atlyginti. Tačiau sutartimi, ar papildomu susitarimu (6 p), kaip šiuo atveju negalima susitarti dėl tokių sąlygų, kurios prieštarauja imperatyvioms įstatymų nuostatoms (CK 6.156 str. 1 d.). Analogiškai nurodytam įstatymui, Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. gruodžio 14 d. nutarimo Nr. 1524 „Dėl valstybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos“ 3.5 punkte aiškiai nurodyta, kad sprendimuose dėl valstybės turto nuomos turi būti numatyta išlyga, jog išlaidos kapitalinio remonto ar rekonstravimo darbams atlikti gali būti įskaitomos į nuompinigius, bet turi neviršyti nuompinigių sumos, susidarančios per visą nuomos laikotarpį. Pripažintina, kad esant tuometiniam įstatyminiam reglamentavimui šalys Papildomu susitarimu negalėjo susitarti dėl galimybės kompensuoti išlaidas, viršijančias nuomos mokestį už visą nuomos laikotarpį (10 m.), grąžinant skirtumą.

Taip pat teisėjų kolegija sutinka su apeliantų teiginiu, kad Papildomo susitarimo 6 punktas yra prieštaraujantis imperatyvioms teisės normoms ir dėl to, kad šiuo punktu šalys numatė nuomotojo pareigą pratęsti patalpų nuomos sutartį, jei pasibaigus nuomos sutarties terminui ir susumavus nuomininko atliktų ir įskaitytų darbų vertę paaiškėtų, kad nuomininko atliktų darbų vertė viršija sutartyje numatytą nuomos mokestį per visą sutarties galiojimo laikotarpį. Jo metu galiojo Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 14 straipsnio 4 dalyje numatyta blanketinė norma, įpareigojusi Vyriausybę nustatyti nuomos konkurso organizavimo taisykles, kuriose taip pat turi būti reglamentuota viešo (atviro ir uždaro) konkurso taikymo tvarka; valstybės turto valdytojo pareigos organizuojant nuomos konkursą; pagrindiniai nuomos sutarties reikalavimai ir patvirtinta pavyzdinė nuomos sutartis. Vyriausybė, vadovaudamasi šiuo įstatymu, nutarimo Nr. 1524 „Dėl valstybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos“ 3.6 punktu nustatė, kad valstybei nuosavybės teise priklausantis ilgalaikis materialusis turtas gali būti išnuomojamas ne ilgesniam kaip 10 metų laikotarpiui. Todėl įvertinus aplinkybę, kad 2001-07-04 sutartis buvo sudaryta 10 metų laikotarpiui, pripažintina, kad esant tuometiniam įstatyminiam reglamentavimui šalys Papildomu susitarimu negalėjo susitarti ir dėl galimybės pratęsti sutartimi nustatytą maksimalų ilgalaikio materialaus valstybės turto nuomos terminą.

Esant nurodytoms aplinkybėms teisėjų kolegija sprendžia, kad Papildomo susitarimo 6 punkte numatyta susitarimo sąlyga, numatanti išlaidų, viršijančių nuomos mokestį už visą nuomos laikotarpį (10 m.) kompensavimą, pratęsiant sutartį arba grąžinant skirtumą nuomininkui, pripažintina niekine ir negaliojančia CK 1.80 straipsnio 1 dalies pagrindu. Vadovaujantis CK 6.145 straipsnio 2 dalimi, išimtiniais atvejais teismas gali pakeisti restitucijos būdą ar apskritai jos netaikyti, jeigu dėl jos taikymo vienos iš šalių padėtis nepagrįstai ir nesąžiningai pablogėtų, o kitos atitinkamai pagerėtų. Įvertinus tai, kad atsakovas nuomojamo turto pagerinimo darbus atliko negavęs ieškovės įgalioto asmens rašytinio sutikimo dėl darbų kainos, o tokiu nelaikytinas Lokalinėje sąmatoje esantis spaudas „Aukštaitijos nacionalinio parko architektas R. Ž.“ ir parašas (t. 1, b. l. 79–87), 2001-07-04 sutartimi atsakovas buvo įsipareigojęs atlikti patalpų kapitalinį remontą arba rekonstrukciją, įrengti poilsio kambarius (Sutarties 2.2. p.), iš negyvenamojo pastato perdavimo–priėmimo akto matyti, kad nuomininkui perduotos patalpos buvo prastos būklės (1 t., 26 b. l.), po perdavimo nuomai buvo reikalinga atlikti konkrečius akte išvardytus remonto darbus: stogo avarinė būklė, balkono kapitalinis remontas, langų ir sienų kapitalinis remontas, šulinio išvalymas ir stogelio padarymas, mansardos kambarių kapitalinis remontas, pirmojo aukšto kapitalinis remontas, darytina išvada, kad šiuos darbus atsakovas buvo įsipareigojęs atlikti pagal 2001-07-03 sutarties sąlygas. Byloje nebuvo įrodinėjama, kad yra galimybė padarytus pagerinimus atskirti nuo patalpų konstrukcijų. Tikėtina, kad nuomojamose patalpose atsakovas vykdė veiklą, teikiančią jam pajamas, dalį darbų atliko pritaikydamas savo konkrečioms reikmėms ir savo interesams patenkinti, kaip pavyzdžiui, krepšinio aikštelės įrengimas ir kt., kurie pagal savo esmę negali būti laikomi pastato kapitaliniu remontu ar rekonstrukcija, jais(pagerinimais) naudojosi daugiau nei 10 metų. Teisėjų kolegija sprendžia, kad nagrinėjamu atveju restitucija netaikytina.

Pagal Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 14 straipsnio 5 dalį turto pagerinimo išlaidos negali būti atlyginamos ir šalys 2001-07-04 negyvenamųjų patalpų nuomos sutartimi nebuvo susitarę dėl turėtų išlaidų turto remontui (pagerinimui), viršijančių nuomos mokestį už visą nuomos laikotarpį, atlyginimo. Todėl pripažinus Papildomo susitarimo 6 punktą niekiniu ir negaliojančiu, priešieškinio reikalavimas dėl 58 938,15 Lt išlaidų turto pagerinimui priteisimo negali būti tenkinamas visas.

Bylos nagrinėjimo metu ir apeliaciniu skundu ieškovė nesutiko atlyginti atsakovui skirtumo tarp išlaidų turto remontui (pagerinimo) ir priskaičiuoto nuomos mokesčio už visą nuomos laikotarpį. Iš to galima spręsti, kad pripažįsta savo prievolę atlyginti atsakovui tą dalį išlaidų, kuri neviršija nuomos mokesčio už 10 metų (43 906,70 Lt). Šalys pripažįsta, kad ieškovė yra įskaičiusi 42 965,68 Lt. Atsakovas remontui (pagerinimui) išleido 101 904,09 Lt. Teisėjų kolegija sprendžia, kad ieškovei pagal sutarties nuostatas atsirado prievolė įskaityti atsakovui iš viso 43 906,70 Lt už turto remonto (pagerinimo) darbus. Kadangi buvo įskaityti 42 965,68 Lt, todėl atsakovui priteistina 941,02 Lt. Likusi priešieškinio dalis dėl turto remonto (pagerinimo) išlaidų, viršijančių nuomos mokestį už 10 metų laikotarpį, priteisimo negali būti tenkinama, kaip prieštaraujanti sutarčiai ir imperatyvioms teisės normoms. Teisėjų kolegija nepasisako dėl ieškovės apeliacinio skundo argumentų, susijusių su atliktų darbų būtinybe, kadangi pripažinta, jog išlaidos, viršijančios skirtumą tarp turto pagerinimo išlaidų bei nuomos mokesčio už visą nuomos laikotarpį, neatlyginamos.

Esant nurodytoms aplinkybėms pripažintina, kad Ignalinos rajono apylinkės teismas netinkamai taikė materialinės teisės normas, dėl to priėmė nepagrįstą sprendimą toje dalyje, kuria netenkino ieškovės reikalavimo dėl 2003-05-12 Papildomo susitarimo Nr. S-25 prie 2001-07-04 Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. 27 6 punkto pripažinimo niekiniu, netaikant restitucijos, taip pat nepagrįstai visiškai tenkino atsakovo priešieškinio reikalavimą dėl turto pagerinimo išlaidų atlyginimo. Todėl pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis, kuria atmestas reikalavimas pripažinti 2003-05-12 Papildomo susitarimo 6 punktą niekiniu ir negaliojančiu, naikintinas ir klausimas išsprendžiamas iš esmės ieškinį tenkinant. Sprendimo dalis, kuria patenkinta dalis priešieškinio, keistina sumažinant priteistas remonto (pagerinimo) išlaidas (nuostolius)nuo 58 938,15 Lt iki 941,02 Lt (CPK 326 str. 1 d. 2 p.).

Pakeitus sprendimą perskirstytinos šalių bylinėjimosi išlaidos, turėtos bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme (CPK 93 str.). Nagrinėjamu atveju patenkinta dalis ieškovės patikslinto ieškinio (88 proc.) ir dalis atsakovo priešieškinio (1,4 proc.). Ieškovė patyrė 898,63 Lt bylinėjimosi išlaidų (žyminis mokestis) (1 t., 11 b. l.; 2 t., 54 b. l.), atsakovas patyrė 6.681,79 Lt išlaidų (4.700 Lt advokato pagalbos išlaidos, 1.981,79 Lt žyminis mokestis už priešieškinį) (1 t., 156 b. l.; 2 t., 38–39, 63 b. l.). Esant nurodytoms aplinkybėms, ieškovei iš atsakovo priteistina 844,71 Lt (244,64 Eur) žyminio mokesčio, o iš ieškovės atsakovui priteistina 314 Lt (91,20 Eur) išlaidų advokato pagalbai apmokėti, 28,23 Lt (8,18 Eur) žyminio mokesčio. Atlikus įskaitymą, ieškovei iš atsakovo priteistina 145,26 Eur bylinėjimosi išlaidų.

Valstybė procesiniams dokumentams įteikti turėjo 50,81 Lt (14,72 Eur) išlaidų. Kadangi ieškinys patenkintas 88 proc., o priešieškinio patenkinta dalis sudaro 1,4 proc., vadovaujantis protingumo, sąžiningumo ir teisingumo principais (CK 1.5 str.), procesinių dokumentų įteikimo išlaidos priteistinos iš atsakovo.

Ieškovo bei trečiojo asmens, kurie atleisti nuo žyminio mokesčio mokėjimo, apeliaciniai skundai patenkinti visiškai. Nors kiekvienas iš skundų turėtų būti apmokestinamas žyminiu mokesčiu atskirai, įvertinus tai, kad trečiasis asmuo Valstybinė saugomų teritorijų tarnyba prie Aplinkos ministerijos apeliacinį skundą teikia ieškovės interesais, yra ieškovę kontroliuojanti institucija, iš atsakovo priteistinas tik 545 Eur dydžio žyminis mokestis, valstybei (CPK 80 str. 1 d. 1 p., 4 d., 96 str. 1 d.).

Rezoliucinė dalis

Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 2 ir 3 punktais,

nusprendžia:

Ignalinos rajono apylinkės teismo 2015-01-06 sprendimo dalį, kuria atmestas ieškovės reikalavimas dėl 2003-05-12 Papildomo susitarimo Nr. S-25 prie 2001-07-04 Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. 27 6 punkto pripažinimo niekiniu ir negaliojančiu panaikinti ir priimti naują sprendimą jį tenkinant – pripažįstant minėtą punktą niekiniu ir negaliojančiu nuo sudarymo momento. Pakeisti sprendimo dalį, kuria patenkinta atsakovo priešieškinio dalis, sumažinant atsakovo naudai priteistą turto remonto (pagerinimo) išlaidų dydį nuo 58 938,15 Lt iki 941,02 Lt, ir perskirstyti bylinėjimosi išlaidas. Kitą sprendimo dalį palikti nepakeistą. Visą sprendimą išdėstyti taip:

„Tenkinti ieškinio dalį.

Pripažinti, kad 2001-07-04 sutartimi Nr. 27 „Dėl negyvenamųjų patalpų nuomos“, sudaryta tarp Aukštaitijos nacionalinio parko ir Labanoro regioninio parko direkcijos ir R. P. L., nustatytas nuomos terminas pasibaigė 2011-07-03 ir terminuota nuomos sutartis nesitransformavo į neterminuotą.

Pripažinti 2003-05-12 Papildomo susitarimo Nr. S-25 prie 2001-07-04 Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. 27 6 punktą niekiniu ir negaliojančiu nuo sudarymo momento netaikant restitucijos.

Iškeldinti R. P. L. iš turistų prieglaudos pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir ūkinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančių (duomenys neskelbtini).

Priteisti iš R. P. L., a. k. (duomenys neskelbtini) 2388,10 Eur nuostoliams atlyginti ir 244,64 Eur bylinėjimosi išlaidų Aukštaitijos nacionalinio parko ir Labanoro regioninio parko direkcijai, į. k. 188715560, įmonės buveinė: Ignalinos rajono savivaldybėje, Palūšės kaime, Lūšių g. 16.

Kitą ieškinio dalį atmesti.

Tenkinti priešieškinio dalį.

Priteisti iš Aukštaitijos nacionalinio parko ir Labanoro regioninio parko direkcijos, į. k. 188715560, įmonės buveinė: (duomenys neskelbtini): 272,54 Eur išsinuomoto daikto pagerinimui išleistų būtinų išlaidų, 91,20 Eur išlaidų advokato pagalbai apmokėti ir 8,18 Eur žyminio mokesčio R. P. L., a. k. (duomenys neskelbtini)

Kitą priešieškinio dalį atmesti.

2.115,56 Eur nuostoliams atlyginti ir 145,26 Eur bylinėjimosi išlaidų Aukštaitijos nacionalinio parko ir Labanoro regioninio parko direkcijai;

Priteisti iš R. P. L. 545 Eur žyminio mokesčio valstybės naudai, priteistą sumą sumokėti į Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą Nr. LT24 7300 0101 1239 4300, esančią AB „Swedbank“, banko kodas 73000, įmokos kodas 5660, ir pateikti įrodymą Ignalinos rajono aplinkės teismui.