Vilniaus apygardos teismo sprendimas

1. Ieškovas UAB „Westerwijk Klaipėda“ kreipėsi į teismą su ieškiniu, kuriuo prašė priteisti iš atsakovo UAB „Ageseta” ieškovo naudai 8607,43 Eur skolos, 334,72 Eur delspinigių, 6 procentų dydžio procesines metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo bei patirtas bylinėjimosi išlaidas.

2. Nurodė, kad UAB „Westerwijk Klaipėda“ ir UAB „Ageseta“ 2018 m. gruodžio 4 d. sudarė Nuomos sutartį Nr. NS/WK/18-21 (toliau – Nuomos sutartis) dėl patalpų, esančių PC „MOLAS”, (duomenys neskelbtini) (toliau – Patalpos), nuomos. Pažymėjo, kad 2021 m. vasario 22 d. pranešimu atsakovas informavo ieškovą, kad detaliai išanalizavus Nuomos sutartį jam paaiškėjo, kad karantino situacija aptariama Nuomos sutarties Bendrosios dalies 15.6 punkte, todėl atsakovas prašė neskaičiuoti nuomos mokesčio ir kitų mokėjimų. Nurodė, kad ieškovas Nuomos sutarties pagrindu išrašė atsakovui sąskaitas 8 607,43 Eur sumai. Pažymėjo, kad sąskaitų apmokėjimo terminai yra suėję. Atsakovas turi pareigą mokėti nuomos mokesčius, komunalinius mokesčius, rinkodaros bei eksploatavimo mokestį, tačiau jų nemoka. Atsakovas nepagrįstai teigia, kad jis neturėjo ir neturi pareigos sąskaitų apmokėti Nuomos sutarties Bendrosios dalies 15.6 punkto pagrindu Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimu 2020 lapkričio 4 d. Nr.1226 (toliau-Nutarimas) nustatyto draudimo vykdyti parduotuvių veiklą laikotarpiu. Pažymėjo, kad nėra nagrinėjamu atsakovo skolos atveju nebuvo atsiradusi nė viena sąlyga, kuriai įvykus, taikytinas Bendrosios dalies 15.6 punktas ir atsakovas būtų įgijęs teisę nemokėti atitinkamų mokesčių Nuomos sutarties Bendrosios dalies 15.6 punkto pagrindu: ieškovas nėra ir nebuvo uždaręs PC „MOLAS” ir/ar jo dalį; jokia kompetentinga valstybės ir/ar savivaldybės institucija nebuvo nurodžiusi uždaryti PC „MOLAS” ar atitinkamą jo dalį, o taip pat jokiame įstatyme, nutarime, reglamente, taisyklėse, teismo ar arbitražo sprendime arba bet kuriame kitame teisės akte nėra numatytas PC „MOLAS” ar atitinkamos jo dalies uždarymas; Nutarimu buvo uždrausta parduotuvių veikla, o ne prekybos centrų veikla (o tuo labiau nebuvo uždrausta PC „MOLAS” veikla), todėl PC „MOLAS” uždarymas/neuždarymas niekaip nedaro įtakos Vyriausybės Nutarimu nustatyto parduotuvių veiklos draudimui, tai yra, atsakovo negalėjimo naudotis Patalpomis fizinės parduotuvės veiklai priežastis buvo Vyriausybės nustatyti draudimai, o ne PC „MOLAS” uždarymas. Pažymėjo, kad Nuomos sutarties Bendrosios dalies 15.6 punktas yra aiškus ir jokių abejonių dėl jo turinio nėra. Kaip nurodyta, nėra atsiradusi nė viena sąlyga, kuriai įvykus, atsakovas būtų turėjęs teisę nemokėti atitinkamų mokesčių Nuomos sutarties Bendrosios dalies 15.6 punkto pagrindu. Atsižvelgiant į sutarčių aiškinimo principus, remiantis tiek lingvistiniu, tiek sisteminiu sutarties sąlygų aiškinimo principais, Nuomos sutarties Bendrosios dalies 15.6 punktas aiškintinas kaip reglamentuojantis tuos atvejus, kai kompetentinga valstybės ir/ar savivaldybės institucija nurodo uždaryti PC „MOLAS” ar atitinkamą jo dalį, o taip pat, kai PC „MOLAS” ar atitinkamos jo dalies uždarymas yra privalomas pagal teisinius reikalavimus ir dėl to Nuomininkas negali naudotis Patalpomis. Šiuo atveju, jokia kompetentinga institucija nėra nurodžiusi uždaryti PC „MOLAS” ir atsakovo negalėjimo naudotis Patalpomis prekybinei veiklai priežastis yra Vyriausybės nustatyti draudimai, o ne PC „MOLAS” uždarymas, todėl nebuvo jokio teisinio pagrindo atsakovui nemokėti Nuomos sutartyje nustatytų mokesčių. Be to, nurodė, kad antrosios COVID-19 bangos metu (iki pat 2021 m. vasario 22 d.), kaip ir pirmosios bangos metu, atsakovas nesirėmė Nuomos sutarties Bendrosios dalies 15.6 punktu ir net neužsiminė, kad Vyriausybės nustatyti draudimai vykdyti parduotuvių veiklą būtų pagrindas atsakovui nemokėti nuomos mokesčio ir kitų Nuomos sutartyje nustatytų mokėjimų Nuomos sutarties Bendrosios dalies 15.6 punkto pagrindu. Atsakovo pateiktas Nuomos sutarties Bendrosios dalies 15.6 punkto aiškinimas taip pat neatitinka tikrųjų Nuomos sutarties šalių ketinimų bei prieštarauja sąžiningumo principui. Abi Nuomos sutarties šalys yra verslininkai. Atsakovo veiklos Patalpose draudimas nebuvo susijęs su ieškovo veikla ar neveikimu, taip pat ieškovo, kaip PC „MOLAS” pastato savininko, netinkamu teisių įgyvendinimu ir/ar pareigų vykdymu. Nuomos sutarties Bendrosios dalies 15.6 punkto sąlyga parengta ieškovo. Atitinkamai, ieškovas, rengdamas Nuomos sutartį ir ją sudarydamas, objektyviai negalėjo turėti ketinimų atsisakyti gaunamų pajamų tuo atveju, jei PC „MOLAS” būtų uždaromas dėl nuo jo nepriklausančių priežasčių, o tuo labiau, jei parduotuvių veikla būtų uždrausta valstybės institucijų sprendimu ieškovui prie to niekaip neprisidėjus. Nurodė, kad nėra pagrindo atsakovui nemokėti nuomos mokesčio ir kitų Nuomos sutartyje nustatytų mokėjimų CK 6.487 straipsnio 1 dalies pagrindu. Visų pirma, atsakovas nėra prašęs mažinti nuomos mokesčio CK 6.487 straipsnio 1 dalies pagrindu, o teigia, kad apskritai neturi pareigos mokėti. Antra, ieškovas nėra pažeidęs CK 6.483 straipsnio 1 dalyje reglamentuotos pareigos garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas, visą nuomos terminą. Patalpos yra tinkamos naudoti pagal paskirtį, kuriai jos išnuomotos. Atsakovui buvo draudžiama vykdyti parduotuvės veiklą ne todėl, kad Patalpos netinkamos naudoti pagal paskirtį, o todėl, kad parduotuvių veikla uždrausta Nutarimu. Pažymėjo, kad šalys buvo susitarę dėl nuolaidos taikymo Susitarimu Nr. 5, ieškovas ne kartą siūlė atsakovui taikyti nuolaidas nuomos mokesčiui ir po 2021 m. sausio mėnesio, tačiau atsakovas su tuo nesutiko, teigdamas, kad jis apskritai nieko nemokės.

3. UAB „Ageseta“ pateikė ieškinį (priešieškinį), kuriuo prašo pripažinti, kad UAB „Ageseta“ nuo 2021 m. vasario 1 d. neturi pareigos UAB „Westerwijk Klaipėda“ mokėti nuomos, rinkodaros ir eksploatavimo mokesčių pagal 2018 m. gruodžio 4 d. Nuomos sutartį Nr. NS-WK/18-21 karantino metu įvesto draudimo patalpose, esančiose prekybos centre „MOLAS“, adresu (duomenys neskelbtini), vykdyti nuomos sutartyje nurodytą veiklą – mažmeninę prekybą avalyne ir jos priežiūros priemonėmis – laikotarpiu; iš UAB „Westerwijk Klaipėda“ UAB „Ageseta“ naudai priteisti patirtas bylinėjimosi išlaidas.

4. Nurodė, kad nurodytas Nuomotojo Sutarties 15.6. punkto aiškinimas prieštarauja sutarties aiškinimo taisyklėms, paneigia teisės aktų (Nutarimo) esmę bei reikalavimus, sudaro sąlygas Nuomotojui piktnaudžiauti savo teise į nuomos kainą, bei prieštarauja CK 6.483 straipsnio ir 6.487 straipsnio nuostatoms. Nurodė, kad Nuomos sutarties 15.6. punkto nuostatoje, šalys aiškiai ir nedviprasmiškai nurodė, kad Nuomininkas neprivalo mokėti nuomos kainos tais atvejais, kai: Nuomotojas pats uždaro Prekybos centrą ar jo dalį pagal valstybės ir / ar savivaldybės nurodymą; arba kai Prekybos centro ar atitinkamos jo dalies uždarymas yra privalomas pagal teisinius reikalavimus. Pažymėjo, kad šiuo atveju egzistuoja pastaroji Sutarties 15.6. punkto taikymo sąlyga – dėl Nutarimu įvestų apribojimų, dalis Prekybos centro privalomai turi būti uždaryta, t. y. dalis Prekybos centro patalpų nuomojamų prekybai, į kurias patenka ir Nuomininko naudojamos Patalpos, negali būti naudojamos dėl Lietuvos Respublikos Vyriausybės nustatytų teisinių reikalavimų. Pagal šią nuostatą Nuomininko teisė nemokėti nuomos mokesčio atsiranda nepriklausomai nuo Nuomotojo valios ar kaltės – tam pakanka, kad Prekybos centras ar atskiros jo dalys negalėtų būti naudojamos atitinkamos prekybos srityse pagal teisės aktų reikalavimus. Sutarties 15.6. punktas nesudaro jokio kito pagrindo šią nuostatą vertinti kitaip, nei ji yra aiškiai išreikšta pačioje Sutartyje. Vien tai, kad Nutarimu paskelbtas karantinas bei įvesti ribojimai yra privalomi ne tik Patalpose, bet ir visoje Lietuvos Respublikoje, nepaneigia šios Sutarties nuostatos, o priešingai – tik įrodo, kad sparti SARS-CoV-2 viruso ir COVID-19 ligos plėtra yra rimta valstybinio (ir pasaulinio) masto problema, kurios nei Nuomotojas, nei Nuomininkas negali ignoruoti dėl jų turtinių interesų. Be to Nuomotojas, veikdamas kaip verslo subjektas, Sutarties šalis parengusi Sutarties sąlygas, įtraukusi į jas 15.6. punkto nuostatą prisiėmė riziką, dėl nuostolių atsiradimo (pajamų iš nuomos negavimo) ir įvykus Sutarties 15.6. punkto sąlygoms turi pareigą vadovautis Sutarties nuostatomis. Pažymėjo, kad priešingai nei nurodo Nuomotojas, Sutarties 15.6. punktas aiškintinas, kaip nustatantis pareigą Nuomotojui karantino laikotarpiu nereikalauti nuomos kainos už nuomojamas Patalpas, dėl šių priežasčių: 1) Nuomotojo nurodomas Sutarties 15.6. punkto aiškinimas prieštarauja sąžiningumo principui ir nuomos sutarties esmei; 2) Nuomotojo nurodomas Sutarties 15.6. punkto aiškinimas prieštarauja Sutarties šalių ketinimams; 3) Sutarties 15.6. punktas aiškintinas Nuomininko naudai; 4) tarp šalių nėra susiformavusios tarpusavio santykių praktikos, turinčios įtakos Sutarties aiškinimui. Pažymėjo, kad Nuomotojas dėl Vyriausybės Nutarimu nustatytų ribojimų, t. y. nenugalimos jėgos, yra nepajėgus įvykdyti pareigą garantuoti teisinę Nuomininkui nuomojamų Patalpų kokybę, o taip pat ir efektyviai reklamuoti Nuomininko prekės ženklo bei prekių asortimento. Atitinkamai, Nuomininkas neturi galimybės Patalpose vykdyti veiklos, iš kurios jis gauna pajamas bei negauna naudos iš jo parduotuvės reklamos, nes neturi galimybės parduoti reklamuojamų prekių. Kaip matyti iš 2021 m. birželio 1 d. ataskaitos apie apyvartą per ataskaitinį laikotarpį, Nuomininkas 2021 metais iš jo vykdomos veiklos Patalpose negavo jokių pajamų. Taigi, Nuomininkas iš sutartinių teisinių santykių su Nuomotoju karantino laikotarpiu negauna jokios naudos. Dėl šios priežasties, pripažinus, jog Nuomotojas turi teisę į Sutarties kainą, Nuomininkui iš Sutarties negaunant jokios naudos, būtų pažeistas Sutarties šalių lygiateisiškumas. Išvadą, kad Nuomininkas neturi prievolės mokėti nuomos mokesčių ir rinkodaros mokesčio Nuomotojui galiojant Vyriausybės nustatytiems Nuomininko veikos ribojimams, pagrindžia ir CK 6.62 straipsnio 1 dalies nuostata, pagal kurią, tais atvejais, kai viena šalis nebegali įvykdyti prievolės pagal dvišalę sutartį dėl tokios aplinkybės, už kurią neatsako nė viena iš šalių, o kitko nenumato įstatymai ar sutartis, tai nė viena iš šalių neturi teisės reikalauti, kad kita šalis įvykdytų sutartį.