- Teismas
- Vilniaus apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2021-11-09
- Bylos Nr.
- e2A-2306-392/2021
- Teisminio proceso Nr.
- 2-68-3-02721-2020-5
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Loreta Braždienė, Virginijus Kairevičius, Tatjana Žukauskienė
- Atsakovas
- Vilniaus miesto savivaldybės
- Ieškovas
- uždarosios akcinės bendrovės „SL investicija“
- Kategorijos
- 3.3.1.18.1Pakeisti pirmosios instancijos teismo sprendimą
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Loretos Braždienės, pirmininko (pranešėjo) Virginijaus Kairevičiaus, Tatjanos Žukauskienės, apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2021 m. gegužės 27 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „SL investicija“ patikslintą ieškinį atsakovei Vilniaus miesto savivaldybei dėl servituto nustatymo, trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, koncertinė įstaiga Vilniaus miesto savivaldybės Šv. Kristoforo kamerinis orkestras.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovė kreipėsi į teismą su patikslintu ieškiniu, prašydama nustatyti neterminuotą servitutą tarnaujančiam daiktui – atsakovei nuosavybės teise priklausančių patalpų, esančių adresu (duomenys neskelbtini), kurių unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), daliai - 3,16 kv. m ploto koridoriui, patalpų plane pažymėtam indeksu „6-3“, viešpataujančiojo daikto - ieškovei nuosavybės teise priklausančios pastogės atžvilgiu, nustatyti ieškovės mokėtiną atsakovei 593,59 Eur vienkartinę kompensaciją už tarnaujančiam daiktui nustatytą servitutą bei priteisti iš atsakovės ieškovės patirtas bylinėjimosi išlaidas. Reikalavimas grindžiamas tuo, jog 2017 m. liepos 5 d. ieškovė iš atsakovės negyvenamosios patalpos pirkimo - pardavimo sutarties pagrindu įsigijo neįrengtą pastogę, bendras plotas 31,41 kv. m, esančią adresu: (duomenys neskelbtini). Prieš sudarant sutartį, atsakovė parodė pastogę ieškovei, į pastogę jos apžiūros metu buvo patenkama per vienintelį įėjimą - atsakovei nuosavybės teise priklausantį nedidelį (3,16 kv. m) koridorių, esantį patalpose, adresu (duomenys neskelbtini). Neįrengta pastogė buvo itin apleista ir nenaudojama. Ieškovė, siekdama suremontuoti pastogę bei pakeisti įsigytos pastogės paskirtį į administracinę, parengė ir teisės aktų nustatyta tvarka suderino su Kultūros paveldo departamentu pastogės kapitalinio remonto projektinius pasiūlymus. Projektiniuose pasiūlymuose įėjimas į pastogę yra suprojektuotas būtent per 3,16 kv. m koridorių, kurį numatoma paversti bendra naudojimo patalpa. Įvertinant viso pastato, t. y. statinio, esančio (duomenys neskelbtini), statusą, t. y. priskyrimą ypatingos kategorijos statiniams – jo buvimą įrašytu į nekilnojamųjų kultūros vertybių registrą, jokių šiame pastate esančių patalpų, įskaitant ir pastogę, esminių pakeitimų daryti nėra leistina, taigi ir atlikti bet kokius, pvz. naujų laiptų, įėjimų ar pan. dalykų pristatymo, montavimo ar įrengimo darbus šiame ypatingos kategorijos statinyje nebūtų jokios net ir teorinės galimybės. Kultūros paveldo departamentas prie Kultūros ministerijos yra davęs sutikimą būtent tokiam projektiniam pasiūlymui dėl pastogės įrengimo bei sutvarkymo, kuriame patekimas į pastogę yra numatytas per aptariamą atsakovės ginčo patalpos dalį – koridorių. Ieškovė kreipėsi į atsakovę, prašydama pasirašyti sutartį dėl servituto nustatymo, tačiau atsakovė nesutiko pasirašyti pateiktos sutarties. Už nustatytą servitutą ieškovė sutinka atsakovei mokėti vienkartinę kompensaciją, kurią paskaičiavo pagal atsakovei priklausančio nekilnojamojo turto vertę. Patalpų plane palėpėje yra nurodytos durys, todėl negalima teigti, jog palėpė buvo parduota be įėjimo. Atsakovei tam tikrų nepatogumų, nustačius servitutą, iškiltų, kadangi ji ta patalpa taip pat naudojasi, siekdama patekti į sanitarinį mazgą, tačiau servituto nustatymas niekaip neužkirstų kelio naudotis visomis likusiomis virš 600 kv. m patalpomis, tai nepaveiktų šių patalpų būklės ir jų vertės. Kompensacijos dydis paskaičiuotas pagal patalpų vertę, padalinus ją iš dviejų, kadangi patalpomis naudosis ne tik ieškovė, bet ir atsakovė. Tokia kompensacija užtikrintų abiejų sutarties šalių interesų pusiausvyrą. Patalpų vidutinė rinkos vertė, ieškovės manymu, nuo 2017 m. nesikeitė. Kadangi prašoma nustatyti neterminuotą servitutą, todėl prašoma priteisti vienkartinę kompensaciją.
Atsiliepimas
2. Atsakovė prašė patikslintą ieškinį atmesti. Nurodė, jog paskelbus viešąjį pardavimo aukcioną dėl pastogės, potencialiems (duomenys neskelbtini) palėpės pirkėjams buvo sudarytos sąlygos apžiūrėti ir susipažinti su parduodamu objektu, tačiau minėtą palėpės dalį pirkėjas nusipirko jų neapžiūrėjęs. 2017 m. liepos 5 d. sudarant negyvenamosios patalpos pirkimo – pardavimo sutartį ieškovė patvirtino, kad pastogės patalpos atitinka pirkėjo keliamus reikalavimus bei mokamą kainą, pirkėjui yra žinoma perkamo turto būklė, kokybė bei nusidėvėjimo laipsnis ir jokių pretenzijų pardavėjui dėl to nėra ir ateityje nebus. Parduotos pastogės planuose patekimo į jas pažymėta nebuvo, taigi, ieškovė, prieš įsigydama pastogę, buvo supažindinta su planais ir visos sąlygos jai buvo žinomos. UAB „SL investicija“ buvo informuota 2019 m. lapkričio 27 d. raštu, kad Vilniaus miesto savivaldybė nesutinka su bendrovės reikalavimais dėl servituto nustatymo, nes tai ženkliai pablogintų savivaldybei nuosavybės teise priklausomų patalpų vertę. Atsakovė taip pat nesutiko su ieškovės paskaičiuotu kompensacijos dydžiu, bei nurodė, jog kai ieškovas nurodo kompensacijos dydį, o atsakovas į ieškinį atsikerta nurodydamas, kad nesutinka su servituto nustatymu, bet nepasisako dėl siūlomos kompensacijos dydžio, teismas jam suteikta nuožiūros teise gali nustatyti kompensacijos dydį. Jei teismas nuspręstų tenkinti ieškinį, turto vertinimo ataskaita padėtų priimti tinkamą sprendimą nustatant teisingą kompensacijos atsakovei dydį, nes turi būti atsižvelgiama į nekilnojamojo turto rinkos kainą. Pateiktoje turto vertinimo ataskaitoje nurodoma, kad ginčo patalpų (kurių plotas – 623,70 kv. m) rinkos vertė – 1 290 000 Eur, taigi prašomos pripažinti tarnaujančiu daiktu atsakovės patalpų dalies (3,16 kv. m koridoriaus) vertė atitinkami sudaro 6 535,84 Eur. Nustačius servitutą, minėtu koridoriumi naudosis tiek ieškovė, tiek atsakovė, todėl apskaičiuota koridoriaus vertė dalinama iš dviejų ir tokiu būdu mokėtinos atsakovei kompensacijos vertė sudaro 3 267,92 Eur. Atsakovės nuomone, kompensacijos dydis neturėtų būti mažesnis nei 3 267,92 Eur.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
3. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2021 m. gegužės 27 d. sprendimu ieškinį tenkino iš dalies. Nustatė neterminuotą servitutą tarnaujančiajam daiktui – Vilniaus miesto savivaldybei nuosavybės teise priklausančių negyvenamųjų patalpų, esančių adresu (duomenys neskelbtini) (kurių unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), reg. Nr. (duomenys neskelbtini)), daliai - 3,16 kv. m ploto koridoriui, patalpų plane pažymėtam indeksu „6-3“, viešpataujančiojo daikto – UAB „SL investicija“ nuosavybės teise priklausančios negyvenamosios patalpos - pastogės (kurios unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), reg. Nr. (duomenys neskelbtini)) atžvilgiu. Priteisė iš ieškovės UAB „SL investicija“ atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės naudai 1 611,16 Eur vienkartinę kompensaciją už servituto nustatymą. Priteisė iš atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės ieškovės UAB „SL investicija“ naudai 1 337,61 Eur bylinėjimosi išlaidų. Priteisė valstybės naudai iš atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės 10,04 Eur pašto išlaidų.
4. Teismas nustatė, kad ieškovė yra 31,41 kv. m neįrengtų negyvenamųjų administracinės paskirties patalpų (palėpės), esančių adresu (duomenys neskelbtini), savininkė. Patalpos yra pastate, kuris yra valstybės saugoma nekilnojamoji kultūros vertybė. Patalpas ieškovė aukciono būdu įsigijo iš Vilniaus miesto savivaldybės 2017 m. liepos 5 d.
5. Vienintelis realus fizinis būdas patekti į ieškovės palėpę yra per Vilniaus miesto savivaldybei nuosavybės teise priklausantį 3,16 kv. m koridorių, esantį adresu (duomenys neskelbtini). Pastogės patalpų plane yra vaizduojamos durys į atsakovei priklausančią patalpą, plane pažymėtą indeksu „6.3“. Ieškovė, siekdama įsirengti jai nuosavybės teise priklausančią palėpę, kreipėsi į projektuotoją A. S., kuris, ieškovės užsakymu, parengė „Pastogės (duomenys neskelbtini) kapitalinio remonto, pakeičiant paskirtį į administracinę projektinį pasiūlymą“. Pasiūlyme nurodoma, jog savarankiško patekimo į pastogę nėra, patekti galima per gretimos patalpos, (duomenys neskelbtini), koridorių, todėl siūloma dalį koridoriaus, priklausančio Vilniaus miesto savivaldybei, paversti bendro naudojimo patalpa (bendro naudojimo koridoriaus plotas 3,16 kv. m). Minėtam pasiūlymui buvo gautas Kultūros paveldo departamento prie Kultūros ministerijos Vilniaus skyriaus pritarimas.
6. 2020 m. gegužės 21 d. ieškovės atstovė kreipėsi į architektą A. S. su prašymu suteikti informaciją, ar yra kitų objektyvių aplinkybių patekti į ieškovei priklausančią pastogę, nei numatyta pagal architekto projektą. 2020 m. gegužės 24 d. gautas architekto A. S. atsakymas, kuriame nurodoma, kad kito būdo, nei jo pasiūlytas būdas, jo įsitikinimu, nėra. Papildomai nurodoma, kad kitos bendro naudojimo laiptinės šalia nėra, o iš šios laiptinės į ieškovės valdomą pastogę, be architekto siūlomo būdo, galima patekti nebent per Savivaldybės patalpai priklausantį tualetą, bet tada ši patalpa liktų be tualeto, reiktų patraukti kaminą, kuriuo išvesti dūmtraukiai ir ortakiai iš apatinių aukštų, o tam reikėtų juos perstatyti ne tik pastogėje, bet ir antrame aukšte.
7. Atsakovė byloje pateikė turto vertintojos I. P. 2020 m. gruodžio 1 d. – gruodžio 23 d. atliktą Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitą Nr. 20/968NT, iš kurios matyti, kad vertintoja atliko nekilnojamojo turto – turtinio komplekso, esančio (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini), vertinimą – privalomąjį rinkos vertės nustatymą nuosavybės teisės perleidimo tikslu. Vertė nustatyta lyginamuoju metodu. Šioje ataskaitoje nurodyta viso turtinio komplekso vertė – 2 230 000 Eur. Negyvenamosios patalpos - administracinės patalpos, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), rinkos vertė turto vertinimo dieną (2020 m. gruodžio 1-2 d.) yra 1 290 000 Eur.
8. Teismas atsižvelgęs į rašytinius įrodymus, tai, jog pati atsakovės atstovė sutiko bei patvirtino faktą, kad, tikėtina, jog kito būdo patekti į ieškovės pastogę vis tik nėra, laikė įrodyta aplinkybę, kad į ieškovei nuosavybės teise priklausančią palėpę, nekeičiant patalpų išdėstymo ar pastato konstrukcijų, patekti galima tik per atsakovei nuosavybės teise priklausančias patalpas, esančias (duomenys neskelbtini). Patalpos dalis, kuriai prašoma nustatyti servitutą, šiuo metu yra koridorius, kurio paskirtis paprastai ir būna patekimas į kitas patalpas, todėl, teismo vertinimu, servituto nustatymas šios patalpos nedidelei daliai nepažeis tarnaujančio ir viešpataujančio daikto savininkų interesų proporcingumo. Servituto nustatymo objektyvus poreikis egzistavo ir organizuojant 2017 m. birželio 15 d. nekilnojamojo turto viešą aukcioną, nes į minėtą palėpę patekti galimybės kitaip, nei per atsakovės patalpas niekuomet nebuvo, tačiau atsakovė apie šią patalpų ypatybę nenurodė nei skelbime apie aukcioną, nei sudarydama nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartį. Be to, teismui pateiktuose patalpų planuose palėpė yra vaizduojama su durimis, kurios veda tiesiai į atsakovei priklausančias patalpas, kurių atžvilgiu ir prašoma nustatyti servitutą, todėl, teismo nuomone, ieškovė, įsigydama minėtą turtą, pagrįstai galėjo tikėtis, jog bus galimybė į jį patekti.
9. Spręsdamas dėl servituto atlygintinumo, jo būdo ir dydžio, teismas atsižvelgė į tai, jog atsakovė jokių konkrečių įrodymų apie galimai patirtų ar būsimų nuostolių nepateikė, neįrodė, jog turto vertė esant nustatytam servitutui būtų mažesnė. Teismo vertinimu, nustatant kompensacijos dydį, nėra pagrindo vadovautis tiek ieškovės, tiek atsakovės nurodyta turto verte. Esant tarp šalių nesutarimui dėl turto rinkos vertės nustatymo, tikslinga vadovautis masinio vertinimo būdu nustatyta vidutine rinkos verte, galiojusia ieškinio pateikimo metu, kas, teismo manymu, atitiktų abiejų šalių interesų pusiausvyrą. Teismas, spręsdamas dėl kompensacijos dydžio, atsižvelgė į nekilnojamojo turto vidutinę rinkos kainą, kuri aktuali ieškinio pateikimo dieną ir yra nustatyta masinio vertinimo būdu. Iš 2020 m. rugsėjo 17 d. Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašo matyti, kad patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), vidutinė rinkos vertė yra 636 000 Eur. Bendras ginčo patalpų plotas yra 623,70 kv. m, o ieškovė prašo nustatyti servitutą tik 3,16 kv. m šių patalpų. Atsižvelgiant į tai, prašomos pripažinti tarnaujančiu daiktu atsakovės patalpų dalies (3,16 kv. m) vertė sudaro 3 222,32 Eur. Kadangi šiomis patalpomis naudosis ne vien ieškovė, bet ir atsakovė, nurodyta suma dalijama iš dviejų. Tokiu būdu apskaičiuota ieškovės atsakovei mokėtina kompensacija sudaro 1 611,16 Eur (3 222,31 Eur / 2 = 1 611,16 Eur ).
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai
10. Atsakovė (apeliantė) Vilniaus miesto savivaldybė apeliaciniu skundu prašo panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2021 m. gegužės 27 d. sprendimą dalyse, kuriose nustatytas neterminuotas servitutas tarnaujančiajam daiktui – Vilniaus miesto savivaldybei nuosavybės teise priklausančių negyvenamųjų patalpų, esančių adresu (duomenys neskelbtini) (kurių unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), reg. Nr. (duomenys neskelbtini)), daliai - 3,16 kv. m ploto koridoriui, patalpų plane pažymėtam indeksu „6-3“, viešpataujančiojo daikto – UAB „SL investicija“ nuosavybės teise priklausančios negyvenamosios patalpos - pastogės (kurios unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), reg. Nr. (duomenys neskelbtini)) atžvilgiu ir priteista iš ieškovės UAB „SL investicija“ atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės naudai 1 611,16 Eur vienkartinė kompensacija už servituto nustatymą bei 1 337,61 Eur bylinėjimosi išlaidų, ir ieškinį šiose dalyse atmesti kaip nepagrįstą. Teismui nusprendus, kad pirmosios instancijos teismo sprendimas dėl ginčo esmės yra pagrįstas, pakeisti šį sprendimą dalyje dėl priteisto vienkartinės kompensacijos dydžio, nustatant kompensacijos dydį ne mažesnį kaip 3 267,92 Eur. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
10.1. Paskelbus viešąjį pardavimo aukcioną dėl pastogės, (duomenys neskelbtini) palėpės pirkėjams buvo sudarytos sąlygos apžiūrėti ir susipažinti su parduodamu objektu, tačiau palėpės dalį pirkėjas nusipirko jos neapžiūrėjęs. 2017 m. liepos 5 d. sudarant negyvenamosios patalpos pirkimo – pardavimo sutartį ieškovė patvirtino, kad pastogės patalpos atitinka pirkėjo keliamus reikalavimus bei mokamą kainą, pirkėjui yra žinoma perkamo turto būklė, kokybė bei nusidėvėjimo laipsnis ir jokių pretenzijų pardavėjui dėl to nėra ir ateityje nebus. Parduotos pastogės planuose patekimo į jas pažymėta nebuvo, taigi, ieškovė prieš įsigydama pastogę buvo supažindinta su planais ir visos sąlygos jai buvo žinomos.
Žemesnės instancijos teismas
10.2. Teismas nustatęs neterminuotą servitutą neteisingai paskaičiavo vienkartinės kompensacijos dydį. Apeliantė nesutinka su pirmosios instancijos teismo išvada, jog ji nepateikė patikimų įrodymų, pagrindžiančių jos nuostolius dėl servituto nustatymo. 2021 m. sausio 6 d. ji pateikė Turto vertinimo ataskaitą kartu su paskaičiavimais, koks turėtų būti vienkartinės kompensacijos dydis tuo atveju, jei teismas vis dėlto nuspręstų ieškovės ieškinį tenkinti.
10.3. Turto vertintojo ataskaitoje nustatyta ginčo patalpų rinkos vertė – 1 290 000 Eur, kurių plotas yra 623,70 kv. m ploto. Prašomos pripažinti tarnaujančiu daiktu apeliantės patalpų dalies (3,16 kv. m koridoriaus) vertė atitinkamai sudaro 6 535,84 Eur (1 290 000 / 623,70 × 3,16 = 6 535,84). Nustačius servitutą, minėtu koridoriumi naudosis tiek ieškovė, tiek apeliantė, todėl apskaičiuota koridoriaus vertė dalinama iš 2 ir tokiu būdu apskaičiuojama ieškovės mokėtinos atsakovei kompensacijos suma atitinkamai sudaro 3 267,92 Eur (6 535,84 / 2 = 3 267,92). Taigi, teismas tenkindamas ieškovės ieškinį, atsižvelgdamas į turto vertinimo ataskaitą turėjo nustatyti kompensacijos dydį ne mažesnį kaip 3 267,92 Eur. Remiantis atliktu vertinimu, turtinio komplekso vertė dėl nustatyto servituto sumažėtų 7 000 Eur. Nepaisant to, kad bendras ginčo plotas yra 623,70 kv. m, Savivaldybės patirtas nuostolis dėl servituto nustatymo atsilieptų viso komplekso vertei.
Atsiliepimas
11. Ieškovė atsiliepimu prašo apeliacinį skundą atmesti ir priteisti bylinėjimosi išlaidas. Ieškovė vertina, kad atsakovės pateiktas apeliacinis skundas tėra formalus ir deklaratyvus, nes atsakovė iš esmės perrašinėja apylinkės teismo sprendimo teiginius dėl ginčo atveju taikytinų teisės normų, teismo cituojamas materialiosios teisės įstatymo nuostatas, tačiau nieko nepasisako, kad jos buvo netinkamai pritaikytos šioje išnagrinėtoje civilinėje byloje ar neturėtų būti taikomos šalių ginčui išspręsti. Dėl pirmos instancijos teismo pripažinto būtinu nustatyti neterminuoto servituto turinio, t. y. tarnaujančiojo daikto savininko teisių apribojimų apimties, jokių argumentų apeliaciniame skunde nėra nurodyta, todėl vertintina, kad atsakovė neginčija apylinkės teismo sprendimu nustatyto jos, kaip daikto savininko, interesų suvaržymo apimties ar dydžio. Atsakovė nepateikė patikimų įrodymų, pagrindžiančių jos nuostolius dėl servituto nustatymo. Atsakovės pateikta nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita nepatvirtina aplinkybės, kad turto vertė, esant nustatytam servitutui, būtų mažesnė nei nesant servituto. Atsakovės sureikšminamas turto vertinimas buvo atliktas turto (turtinio komplekso) nuosavybės teisės perleidimo tikslu, be to, atliktas lyginamuoju metodu, kas šiuo atveju neatitinka bylos faktinių aplinkybių, nes nuosavybės teisė į tarnaujančiojo daikto dalį ieškovei servituto nustatymu nėra perleidžiama. Nėra pagrindo priteisti apeliantei iš ieškovės tokio dydžio pinigine? kompensaciją, kuri būtų lygi dalinės nuosavybės teisės į ginčo patalpą įgijimo (nekilnojamojo turto perleidimo sandoriu) vertei. Kompensacijos už servituto nustatymą dydis teisingai pirmosios instancijos teismo yra paskaičiuotas būtent pagal patalpų kadastrine? kv. m verte? (masiniu būdu nustatytą turto vidutine? rinkos verte?), padalinus ją iš dviejų, kadangi, nustačius servitutą, patalpomis (tarnaujančiuoju daiktu) naudosis ne tik ieškovė, bet ir pati atsakovė, o ne pagal nuosavybės teisės perleidimo sandorio verte?, nors nuosavybės teisės dalies į šią patalpą ieškovei perleisti ji net nesiūlo.
Motyvuojamoji dalis
Teisėjų kolegija konstatuoja:
IV. Apeliacinės instancijos teismo argumentai ir išaiškinimai
12. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 dalimi ir 2 dalimi, bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas ex officio patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nustatytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad nurodytų absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų ir būtinybės peržengti skundo ribas, nenustatyta.
13. Apeliacine tvarka nagrinėjamoje byloje kilo ginčas dėl servituto nustatymo būtinumo ir kompensacijos už servitutą dydžio.
14. Byloje nustatyta, kad ieškovė yra 31,41 kv. m neįrengtų negyvenamųjų administracinės paskirties patalpų (palėpės), esančių adresu (duomenys neskelbtini), savininkė. Patalpos yra pastate, kuris yra valstybės saugoma nekilnojamoji kultūros vertybė. Nurodytas patalpas ieškovė įsigijo iš Vilniaus miesto savivaldybės 2017 m. liepos 5 d. negyvenamosios patalpos pirkimo-pardavimo sutarties pagrindu, pagal 2017 m. birželio 15 d. nekilnojamojo turto viešo aukciono protokolą, aukciono Nr. (duomenys neskelbtini). Vienintelis realus fizinis būdas patekti į ieškovės palėpę yra per Vilniaus miesto savivaldybei nuosavybės teise priklausantį 3,16 kv. m koridorių, esantį adresu (duomenys neskelbtini). Palėpės patalpų plane yra vaizduojamos durys į atsakovei priklausančią patalpą, plane pažymėtą indeksu „6.3“. Atsakovė nesutiko sudaryti servituto patalpai nustatymo sutartį.
15. Ieškovė kreipėsi į teismą prašydama nustatyti neterminuotą servitutą tarnaujančiam daiktui – atsakovei nuosavybės teise priklausančių patalpų, esančių adresu (duomenys neskelbtini), daliai - 3,16 kv. m ploto koridoriui, patalpų plane pažymėtam indeksu „6-3“, viešpataujančiojo daikto - ieškovei nuosavybės teise priklausančios pastogės atžvilgiu, nustatyti ieškovės mokėtiną atsakovei 593,59 Eur vienkartinę kompensaciją už tarnaujančiam daiktui nustatytą servitutą. Pirmosios instancijos teismas ieškinį tenkino iš dalies. Teismas sprendė, kad servituto nustatymas patalpos daliai – koridoriui, yra būtinas, nes į ieškovei nuosavybės teise priklausančią palėpę, nekeičiant patalpų išdėstymo ar pastato konstrukcijų, patekti galima tik per atsakovei nuosavybės teise priklausančias patalpas. Teismo vertinimu, tai nepažeis tarnaujančio ir viešpataujančio daikto savininkų interesų proporcingumo. Teisėjų kolegija, įvertinusi nustatytas faktines aplinkybes, apeliacinio skundo ir atsiliepimo argumentus, su šiomis pirmosios instancijos teismo išvadomis sutinka.
16. Servitutas yra daiktinė teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą. Servitutu suteikiama teisė naudotis svetimu nekilnojamuoju daiktu (tarnaujančiuoju daiktu) arba apribojama to daikto savininko teisė naudotis daiktu, siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (viešpataujančiojo daikto), tinkamą naudojimą (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 4.111 straipsnio 1 dalis). CPK 4.126 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad teismo sprendimu servitutas nustatomas, jeigu savininkai nesusitaria, o nenustačius servituto nebūtų įmanoma normaliomis sąnaudomis daikto naudoti pagal paskirtį. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad pagal CK 4.126 straipsnio 1 dalį teismo sprendimu servitutas nustatomas esant dviem būtinoms sąlygoms: 1) kai savininkai nesutaria; 2) kai, nenustačius servituto, nebūtų įmanoma normaliomis sąnaudomis daikto naudoti pagal paskirtį. Servitutas priverstinai gali būti nustatomas tik tokiu atveju, kai jis yra objektyviai būtinas; servituto būtinumas turi būti objektyvus, įrodytas ir vienintelis būdas išspręsti daikto savininko interesų įgyvendinimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. balandžio 3 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje Nr. 3K-3-157/2009; 2011 m. gegužės 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-259/2011; 2015 m. balandžio 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-285/2015).
17. Servitutu yra suvaržoma kito asmens nuosavybės teisė, dėl to daikto suvaržymas servitutu pateisinamas tik esant svarbioms priežastims (kai yra objektyviai būtinas). Kasacinio teismo išaiškinta, kad, nustatant servitutą, turi būti laikomasi minimalaus tarnaujančiojo daikto savininko teisių ribojimo principo ir viešpataujančiojo daikto savininkui gali būti suteikiamos teisės naudotis tarnaujančiuoju daiktu tiek, kiek būtina objektyviai viešpataujančiajam daiktui naudoti pagal paskirtį. Tai reiškia, kad turi būti paisoma daiktų savininkų nuosavybės teisių gynimo pusiausvyros, siekiant užtikrinti tinkamą naudojimąsi viešpataujančiuoju daiktu minimaliai apribojant tarnaujančiojo daikto savininko teises. Dėl to teismas, nagrinėdamas tokio pobūdžio bylas, pirmiausia turi įsitikinti, kad servitutas yra būtinas viešpataujančiajam daiktui naudoti. Tam teismas turi įvertinti, ar nenustačius servituto įmanoma savininkui normaliomis sąnaudomis tinkamai naudotis jam priklausančiu daiktu pagal paskirtį, ar daikto savininkas, siekdamas įgyti servituto teisę į kito asmens nekilnojamąjį turtą, išnaudojo visas objektyvias ir įmanomas galimybes, kad galėtų savo daiktu tinkamai naudotis, neapribodamas kito asmens nuosavybės teisių ir interesų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. sausio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-49-248/2019).
18. Apeliantė nesutikdama su pirmosios instancijos teismo išvada dėl servituto nustatymo, nurodė, jog sudarant negyvenamosios patalpos pirkimo – pardavimo sutartį, ieškovė patvirtino, jog pastogės patalpos atitinka pirkėjo keliamus reikalavimus, jai žinoma perkamo turto būklė, kokybė. Pasak apeliantės, parduotos pastogės planuose patekimo į jas pažymėta nebuvo, taigi, ieškovė prieš įsigydama pastogę buvo supažindinta su planais ir visos sąlygos jai buvo žinomos.
19. Byloje nustatyta, kad į ieškovei nuosavybės teise priklausančią palėpę, nekeičiant patalpų išdėstymo ar pastato konstrukcijų, patekti galima tik per atsakovei nuosavybės teise priklausančias patalpas, esančias (duomenys neskelbtini). Projektuotojas A. S. 2020 m. gegužės 24 d. rašte nurodė, jog kito patekimo į ieškovei priklausančią palėpę, kaip tik per atsakovės patalpą, nėra, nes iš bendro naudojimosi laiptinės galima patekti nebent per atsakovės patalpai priklausantį tualetą, bet tuomet atsakovė liktų be tualeto, be to reikėtų patraukti kaminą; pristatyti atskiros laiptinės namo išorėje galimai neleistų paminklosaugininkai ir fasade tam nėra vietos, nes tektų užstoti kelis langus. Apeliantė taip pat nepateikė jokių objektyvių siūlymų kaip ir kur suprojektuoti į palėpę atskirą įėjimą. Be to, teismo posėdžio metu atsakovės atstovė sutiko bei patvirtino faktą, kad, tikėtina, jog kito būdo patekti į ieškovės pastogę vis tik nėra.
20. Iš byloje esančių patalpų planų matyti, jog palėpė yra vaizduojama su durimis, kurios veda į atsakovei priklausančias patalpas, kurių atžvilgiu ir prašoma nustatyti servitutą. Todėl sutiktina su pirmosios instancijos teismu, jog ieškovė pagrįstai galėjo tikėtis, jog bus galimybė į jį patekti. Apeliantės nurodyti argumentai, teisėjų kolegijos vertinimu, pirmosios instancijos teismo išvados dėl būtinumo nustatyti servitutą, nepaneigia. Kaip teisingai nurodė pirmosios instancijos teismas, nekilnojamojo turto, be galimybės į jį patekti pardavimas prieštarauja protingumo, sąžiningumo ir teisingumo principams, kadangi daikto įgijėjas neturi galimybės juo naudotis pagal tiesioginę paskirtį.
21. Teisėjų kolegijos vertinimu, apeliantė nenurodė jokių objektyvių argumentų kodėl pirmosios instancijos teismo sprendimas dėl servituto nustatymo yra neteisingas ir turi būti panaikintas. Teisėjų kolegija, atsižvelgusi į visas nustatytas faktines aplinkybes, pateiktus įrodymus, sprendžia, jog pirmosios instancijos teismas pagrįstai tenkino ieškovės reikalavimą nustatyti servitutą 3,16 kv. m ploto koridoriui, patalpų plane pažymėtam indeksu „6-3“, viešpataujančiojo daikto ieškovei nuosavybės teise priklausančios pastogės atžvilgiu.
22. Apeliantė taip pat nesutinka su pirmosios instancijos teismo atsakovei priteistinos kompensacijos dydžiu. Nurodo, kad teismas neteisingai paskaičiavo vienkartinės kompensacijos dydį bei netinkamai vertino į bylą pateiktą turto vertinimo ataskaitą. Apeliantės nuomone, teismas tenkindamas ieškovės ieškinį, atsižvelgdamas į turto vertinimo ataskaitą turėjo nustatyti kompensacijos dydį ne mažesnį kaip 3 267,92 Eur.
23. CK 4.129 straipsnyje reglamentuojamas nuostolių, atsiradusių dėl servituto nustatymo, atlyginimas. Įstatymais, sutartimis, teismo sprendimu ar administraciniu aktu gali būti nustatyta prievolė mokėti kompensaciją. Teismas, spręsdamas dėl kompensacijos dydžio, atsižvelgia į tokias aplinkybes: kokiam daiktui, visam ar jo daliai nustatomas servitutas; koks servituto turinys ir trukmė; kokio pobūdžio ir apimties asmeniniai ar veiklos bei kitokio pobūdžio suvaržymai tenka tarnaujančiojo daikto savininkui; ar jam tenka turtinių nuostolių dėl servituto nustatymo; ar jie atlyginti ir ar galimi visiškai atlyginti; kokią naudą turėjo ar įgyja viešpataujančiojo daikto savininkas dėl servituto nustatymo; kitas svarbias aplinkybes (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. vasario 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-69/2009; 2016 m. sausio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-61-469/2016, 2020 m. kovo 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-70-916/2020).
24. Pirmosios instancijos teismas, spręsdamas dėl kompensacijos dydžio, konstatavo, jog atsakovė jokių konkrečių įrodymų dėl galimai patirtų ar būsimų nuostolių nepateikė, neįrodė, jog servituto nustatymas apsunkintų nekilnojamojo turto pardavimo procesą. Teismo vertinimu, atsakovės pateikta nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita nepatvirtina tos aplinkybės, kad turto vertė esant nustatytam servitutui būtų mažesnė nei nesant nustatyto servituto. Todėl, atsižvelgęs į tai, kad tarp šalių yra nesutarimai dėl turto rinkos vertės nustatymo, sprendė, jog šiuo atveju tikslinga vadovautis masinio vertinimo būdu nustatyta vidutine rinkos verte, galiojusia ieškinio pateikimo metu, tai, teismo manymu, atitiktų abiejų šalių interesų pusiausvyrą, sąžiningumo, protingumo ir teisingumo principus ir nustatė vienkartinės kompensacijos dydį 1 611,16 Eur.
25. Iš apeliacinio skundo turinio matyti, jog ginčas dėl priteistino kompensacijos dydžio iš esmės kilo tik dėl turto rinkos vertės nustatymo, t. y. ar nustatant kompensacijos dydį vadovautinasi VĮ Registrų centro išraše nurodyta vidutine rinkos verte, ar Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitoje nustatyta turto verte. Teisėjų kolegija sprendžia, jog pirmosios instancijos teismas nustatydamas kompensacijos dydį nepagrįstai vadovavosi VĮ Registrų centro išraše nurodyta vidutine rinkos verte, kuri yra tik orientacinė ir neatspindi tikrosios turto vertės, nes neatlikus individualaus turto vertinimo įprastai būna mažesnė. Nors Turto vertinimo ataskaitoje nurodyta, jog turto vertinimas buvo atliekamas turto nuosavybės teisės perleidimo tikslu, tačiau jo metu turtas buvo apžiūrėtas, įvertintos jo konkrečios savybės, privalumai bei trūkumai, jis vertintinas individualiai, vertinimas atliktas profesionalaus turto vertintojo. Teisėjų kolegijos vertinimu, Turto vertinimo ataskaitoje nustatyta turto vertė yra objektyvesnė ir artimesne rinkos kainai, nei VĮ Registrų centro išraše nurodyta vidutinė rinkos vertė. Todėl nustatant kompensacijos dydį reikėtų remtis Turto vertinimo ataskaitoje nustatyta turto verte.
26. Bendras ginčo patalpų plotas yra 623,70 kv. m, o ieškovė prašo nustatyti servitutą tik 3,16 kv. m šių patalpų. Iš turto vertinimo ataskaitos matyti, kad ginčo patalpų rinkos vertė nustatyta 1 290 000 Eur. Atsižvelgiant į tai, prašomos pripažinti tarnaujančiu daiktu atsakovės patalpų dalies (3,16 kv. m) vertė sudaro 6 535,84 Eur (1 290 000 Eur / 623,70 kv. m × 3,16 kv. m = 6 535,84 Eur). Kadangi nustačius servitutą, koridoriumi naudosis ieškovė ir atsakovė, tai apskaičiuota koridoriaus vertė dalinama iš dviejų. Tokiu būdu apskaičiuota ieškovės atsakovei mokėtina kompensacija sudaro 3 267,92 Eur (6 535,84 Eur / 2 = 3 267,92 Eur).
27. Atsižvelgiant į tai, pirmosios instancijos teismo sprendimas dalyje dėl kompensacijos priteisimo keistinas, iš ieškovės atsakovės naudai priteista vienkartinė kompensacija už servituto nustatymą didintina iki 3 267,92 Eur sumos (CPK 326 straipsnio 1 dalies 3 punktas).
28. Pakeitus teismo sprendimą perskirstomos ir bylinėjimosi išlaidos (CPK 93 straipsnio 5 dalis). Ieškovė pirmosios instancijos teisme patyrė 1 880 Eur advokatės teisinės pagalbos išlaidų, sumokėjo 75 Eur žyminio mokesčio, viso 1 955 Eur bylinėjimosi išlaidų. Ieškinys patenkintas 59 proc., todėl ieškovei priteistinos bylinėjimosi išlaidos, kurias sudaro 1 153,45 Eur (1 955 Eur × 59 proc. = 1 153,45 Eur). Atsakovė bylinėjimosi išlaidų priteisti neprašė, įrodymų apie patirtas bylinėjimosi išlaidas teismui nepateikė.
29. Vadovaujantis CPK 93 straipsnio 1 dalimi, šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies. Ieškovė prašė priteisti 640 Eur dydžio bylinėjimosi išlaidas už atsiliepimo į apeliacinį skundą surašymą. Tačiau apeliacinės instancijos teismui padidinus iš ieškovės priteistiną sumą, ieškovės patirtos bylinėjimosi išlaidos nepriteisiamos.
Rezoliucinė dalis
Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 3 punktu,
nutaria:
Skundą tenkinti iš dalies.
Vilniaus miesto apylinkės teismo 2021 m. gegužės 27 d. sprendimą pakeisti – iš ieškovės UAB „SL investicija“ atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės naudai priteistą 1 611,16 Eur vienkartinę kompensaciją už servituto nustatymą padidinti iki 3 267,92 Eur.
Iš atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės ieškovės UAB „SL investicija“ naudai priteistas 1 337,61 Eur bylinėjimosi išlaidas sumažinti iki 1 153,45 Eur.
Kitą sprendimo dalį palikti nepakeistą.