Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimas

2020 m. kovo 19 d. ieškovas pateikė atsakymą į aukščiau nurodytus atsakovo pranešimus, kuriuo su pranešimuose išdėstytomis aplinkybėmis nesutiko, aiškiai ir nedviprasmiškai nurodė, kad atsakovas privalo mokėti Sutartyje numatytą nuomos mokestį. Atsakovas ieškovo atsakymo neįvertino ir iki pat 2020 m. gegužės 17 d. nevykdė jokių savo iš Sutarties kylančių įsipareigojimų, o 2020 m. gegužės 17 d. pateikė ieškovui pranešimą apie Sutarties vykdymo atnaujinimą ir nuo tos dienos vėl vykdė iš Sutarties kylančius įsipareigojimus.

Ieškovo įsitikinimu, nėra jokio pagrindo Lietuvoje paskelbtą karantiną pripažinti nenugalima jėga, dėl kurios atsakovas privalėtų būti atleistas nuo pareigos atsiskaityti už Patalpų nuomą. Ieškovo manymu, įvestas karantinas ir dėl jo pritaikyti ribojimai atsakovui galėjo sukelti tik finansinius sunkumus, kurie, remiantis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika, nėra pripažįstami nenugalima jėga. Teigia, jog atsakovo negalėjimą vykdyti Sutartimi prisiimtų įsipareigojimų kaip ir lėmė tai, kad jis tam neturi reikiamų finansinių išteklių, savo siųstuose pranešimuose buvo nurodęs, kad dėl paskelbto karantino jis Patalpose nebegali vystyti sporto klubo veiklos. Būtent ši aplinkybė, t.y. dėl veiklos ribojimų sukelti ekonominiai sunkumai, lėmė tai, kad atsakovas nebeturėjo finansinių išteklių iš Sutarties kylančių įsipareigojimų vykdymui. Nepaisant to, šie finansiniai sunkumai yra visiškai subjektyvaus pobūdžio, tuo tarpu nenugalimos jėgos konstatavimui būtina įrodyti, kad kontrahentas objektyviai negali įvykdyti įsipareigojimų. Pažymi, jog Sutartyje apskritai nėra aptartas iš Sutarties kylančių prievolių vykdymo sustabdymas dėl nenugalimos jėgos. Todėl nėra pagrindo kalbėti apie tokio pagrindo egzistavimą, kadangi šalys jo nebuvo aptarusios. Nesutinka su atsakovo atsakyme nurodyta aplinkybe, jog atsakovas neprivalo mokėti nuomos mokesčio, remdamasis Sutarties 5.1.19 punkto nuostatomis (tuo atveju, jeigu dėl nuo atsakovo nepriklausančių aplinkybių jis negali naudotis Patalpomis savo veiklai arba veiklos vykdymas yra ribojamas ilgiau nei 3 valandas nuo atsakovo pranešimo ieškovui, atsakovas nemoka nuomos mokesčio už visą laiką nuo 4-os veiklos ribojimo ar negalėjimo jos vykdyti valandos iki kol bus atstatyti galimybė naudotis Patalpomis be jokių ribojimų). Ieškovo manymu, atsakovas Patalpose negalėjo aptarnauti savo klientų ne dėl su Patalpomis susijusių priežasčių, tačiau dėl Vyriausybės nutarimu įvestų ribojimų. Iš Sutarties 5.1.19. papunkčio nuostatų aiškiai matyti, kad jis turi būti taikomas tik tuo atveju, jeigu atsakovas negali naudotis Patalpomis. Ieškovo įsitikinimu, atsakovas karantino laikotarpiu neturėjo jokių kliūčių naudotis Patalpomis, jis ir jo atstovai visuomet laisvai galėjo patekti į jas. Karantinas ir ekstremalioji padėtis jokiu būdu neatėmė iš atsakovo galimybės naudotis Patalpomis. Patalpose viso karantino metu buvo laikoma atsakovui priklausanti sporto klubo įranga. Dėl paskelbto karantino atsakovas tiesiog negalėjo Patalpose vykdyti tiesioginės veiklos, t.y. buvo draudžiama viešai sportuoti. Nepaisant to, atsakovo galėjimas patekti ir naudotis Patalpomis suteikė jam galimybę Patalpose rengti nuotolines treniruotes ar kitu būdu išnaudoti Patalpas. Dėl šių priežasčių, ieškovo manymu, negalima teigti, kad atsakovas objektyviai negalėjo įvykdyti savo įsipareigojimų ieškovui. Todėl ieškovas teikia šį ieškinį ir juo reikalauja priteisti iš atsakovo susidariusią skolą.

Akcentuoja, kad valdžios institucijų sprendimais dėl koronaviruso pandemijos buvo uždrausta prekybos centrų ir sporto klubų veikla. Sporto klubai savo veiklos negalėjo vykdyti nuo 2020 m. kovo 13 d. iki 2020 m. gegužės 17 d. Atsakovas dėl nuo jo nepriklausančių aplinkybių (t. y. dėl valdžios institucijų sprendimų) daugiau nei 2 mėnesius išsinuomotose patalpose negalėjo vykdyti savo veiklos. Teigia, jog minėtas veiklos vykdymo ribojimas truko ilgiau nei 3 valandas, atsakovas apie pritaikytus veiklos apribojimus nedelsiant informavo ieškovą, todėl atsakovas turi teisę vadovaujantis Sutarties 5.1.19. papunkčiu nemokėti nuomos mokesčio už laikotarpį nuo 2020 m. kovo 13 d. iki 2020 m. gegužės 17 d.. Todėl mano, kad ieškovo ieškinyje pateiktas reikalavimas priteisti 18 831,79 Eur dydžio nuomos mokesčio įsiskolinimą yra nepagrįstas.

Atsakovo įsitikinimu, Sutarties 5.1.19 papunkčio nuostata apima ir tuos atvejus, kai atsakovas negali naudotis išsinuomotomis patalpomis ne dėl pačių patalpų fizinės būklės, bet dėl kitų nuo atsakovo nepriklausančių aplinkybių, dėl trečiųjų asmenų veiksmų ir sprendimų (pvz., jeigu specialiosios tarnybos ilgiau nei 3 valandoms uždraustų asmenų patekimą į prekybos centrą, kuriame yra atsakovo išsinuomotos patalpos, dėl netoliese rasto Antrojo pasaulinio karo laikų sprogmens, atsakovas pagal Sutarties 5.1.19 papunktį įgytų teisę nemokėti nuomos mokesčio už atitinkamą laikotarpį, kol jis negalėjo vykdyti savo veiklos). Todėl mano, jog minėta Sutarties nuostata apima ir valdžios institucijų sprendimus dėl kurių atsakovas ilgiau nei 3 valandas negali vykdyti savo veiklos išsinuomotose patalpose. Šiuo atveju Vilniaus miesto savivaldybės ekstremalių situacijų komisija 2020 m. kovo 12 d. priėmė sprendimą, kuriuo nurodė Vilniaus miesto savivaldybės teritorijoje veikiantiems sporto klubams sustabdyti veiklą nuo 2020 m. kovo 13 d.. Pagal 2020 m. kovo 14 d. Vyriausybės nutarimo (toliau – Nutarimas) Nr. 207 3.2.2. punkte nustatytą reglamentavimą (galiojusį nuo Nutarimo įsigaliojimo iki 2020 m. gegužės 17 d.) buvo uždraustas sporto įstaigų lankymas ir fizinis lankytojų aptarnavimas. Sutarties 2.2. punkte tiesiogiai įtvirtinta, kad patalpos perduodamos atsakovui jose vykdyti sporto klubo veiklą. Įsigaliojus minėtam Vilniaus miesto savivaldybės Ekstremalių situacijų komisijos sprendimui, taip pat Nutarimui, atsakovas, dėl nuo jo nepriklausančių aplinkybių, negalėjo vykdyti sporto klubo veiklos, o šie ribojimai truko ilgiau nei 2 mėnesius (nuo 2020 m. kovo 13 d. iki 2020 m. gegužės 17 d.), t. y. ilgiau nei 3 valandas. Paminėjo, kad pats ieškovas savo ieškinyje pripažįsta, kad atsakovas dėl paskelbto karantino negalėjo vykdyti veiklos. Atsakovas, nesutikdamas su ieškiniu, taip pat remiasi Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.487 straipsnio nuostatomis. Teigia, jog nagrinėjamu atveju nors Sutartimi išsinuomotų patalpų būklė fiziškai nebuvo pasikeitusi, tačiau dėl Vilniaus miesto savivaldybės sprendimo bei Nutarimu nustatyto karantino režimo atsakovas patalpose negalėjo vykdyti Sutartyje nurodytos veiklos. Atitinkamai atsakovas įgijo teisę į nuomos mokesčio sumažinimą (mokesčio sumažinimą iki 0 Eur) už laikotarpį, kol yra uždrausta atsakovo vykdoma veikla (sporto klubo veikla). Jo manymu, šalys nuosekliai perkėlė minėtą CK nuostatą į Sutarties 5.1.19. papunktį ir ją konkretizavo.

Atsakovo vertinimu, koronaviruso pandemija bei Nutarimu nustatytas karantino režimas (režimo metu taikomi apribojimai) laikytina nenugalimos jėgos (force majeure) aplinkybe tiek ieškovo, tiek ir atsakovo atžvilgiu, t. y. abi ginčo šalys galėtų būti atleistos nuo civilinės atsakomybės taikymo pagal Nuomos sutartį, jeigu Nuomos sutarties nevykdymą lėmė minėta pandemija ar karantino režimo metu taikyti ribojimai.

Ieškovo manymu, atsakovas netinkamai aiškina CK 6.487 straipsnio nuostatas, kurias dirbtinai siekia pritaikyti pateiktam Sutarties 5.1.19 p. aiškinimui. CK 6.487 str., sudarantis pagrindą nuomininkui reikalauti nuomos mokesčio sumažinimo, yra išimtinai susijęs su nuomos objektu, šiuo atveju Patalpomis. Būtent jų arba bent jau Pastato, kuriame yra Patalpos, būklės ar naudojimo sąlygų pasikeitimai leidžia reikalauti nuomos mokesčio peržiūros. Toks CK 6.487 str. 1 d. p. aiškinimas visiškai atitinka Lietuvos Aukščiausiojo Teismo pateikiamą šių nuostatų aiškinimą. Šiuo atveju neegzistavo absoliučiai jokių Patalpų ir/ar Pastato trūkumų, kurie kokiu nors būdu ribojo atsakovo galimybes jomis naudotis, o CK 6.487 str. 1 d. nuostatos galėtų būti taikomos tik tuo atveju, jeigu Patalpų būklė būtų pasikeitusi, tačiau į minėto straipsnio taikymo dispoziciją jokiu būdu nepatenka valdžios institucijų veiksmai, kurie yra taikomi atsietai nuo Patalpų savybių. Ieškovo manymu atsakovas negali remtis nenugalimos jėgos aplinkybe šioje byloje, nes šiuo atveju nėra CK 6.212 straipsnyje įtvirtintų atleidimo nuo prievolės vykdymo pagrindų. Jo manymu atsakovo patirti finansiniai sunkumai yra visiškai subjektyvaus pobūdžio, tuo tarpu nenugalimos jėgos konstatavimą būtina įrodyti, kad kontrahentas objektyviai negali įvykdyti įsipareigojimų. Pažymėjo, jog Sutartyje apskritai nėra aptartas iš Sutarties kylančių prievolių vykdymo sustabdymas dėl nenugalimos jėgos.

Atsakovo manymu, Nuomos sutartyje yra numatyta platesnė formuluotė, kuri apima ne tik negalėjimą naudotis patalpomis dėl jų būklės, tačiau ir tuos atvejus, kai veiklos ribojimas patalpose yra tiesiogiai nesusijęs su išsinuomotų patalpų būkle. Nuomos sutartis yra sudaryta tarp dviejų juridinių asmenų (verslininkų). Verslininkai, kaip savo srities profesionalai supranta, kad išsinuomotame daikte yra galimi laikini veiklos ribojimai ne tik dėl daikto būklės pablogėjimo (pvz., inžinerinių sistemų gedimo, pastato konstrukcijų gedimo), tačiau ir dėl kitų aplinkybių, tiesiogiai nesusijusių su išsinuomoto daikto fizine būkle, jo savybių pablogėjimu. Todėl Nuomos sutarties 5.1.19. papunktis, atsižvelgiant į tai, kokią prasmę minėtai nuostatai būtų suteikę analogiški ginčo šalims protingi asmenys (CK 6.193 straipsnio 1 dalis), aiškintinas taip, kad jis apima ir tuos atvejus, kai atsakovas negali patalpose vykdyti veiklos dėl aplinkybių, kurios nėra tiesiogiai susijusios su patalpų fizinės būklės pablogėjimu.

Pažymi, kad joks racionalus bei apdairus verslininkas nesudarys tokios nuomos sutarties, pagal kurią jam kiltų pareiga mokėti nuomos mokesti už tą laikotarpi, kai jis dėl nuo jo nepriklausančių aplinkybių ilgą laiką negali išsinuomotame objekte vykdyti ūkinės komercinės veiklos, nepriklausomai nuo to, ar tos aplinkybės yra susijusios tiesiogiai su nuomos objekto fizinėmis savybėmis (pvz., atsiradusiais defektais) ar dėl kitų priežasčių (pvz., valdžios institucijų priimtų sprendimų). Atsakovo vertinimu, ieškovo argumentai dėl Sutarties 5.1.19 papunktyje įtvirtinto reglamentavimo nesudaro teisinio pagrindo netaikyti Sutarties 5.1.19. papunktyje numatyto reguliavimo. Ieškovas Sutartimi išnuomojo patalpas atsakovui ne bet kokios veiklos, o būtent sporto klubo veiklos vykdymui. Sporto klubas veikia tokiu principu, kad sporto klubo klientai, įsigyja atitinkamą abonementą, suteikiantį teisę jo turėtojui patekti į sporto klubo patalpas bei naudotis jose esančiu sporto inventoriumi (treniruokliais, svarmenimis ir t. t.). Todėl sporto klubo paslaugomis klientai gali naudotis tik fiziškai atvykę į sporto klubo patalpas, kuriose yra atitinkamas sporto inventorius, t. y. sporto klubas negali teikti sporto klubo paslaugų nuotoliniu būdu. Įsigaliojus Vilniaus miesto savivaldybės sprendimui, kuris įpareigojo sustabdyti sporto klubų veiklą, taip pat įsigaliojus Nutarimu nustatytam karantino režimui, sporto klubo veiklos vykdymas Sutartimi išsinuomotose patalpose tapo negalimas dėl nuo atsakovo (nuomininko) nepriklausančių aplinkybių. Jo manymu ši faktinė situacija visiškai atitinka Sutarties 5.1.19 papunkčio reguliavimo sritį. Esant viešosios valdžios draudimui vykdyti sporto klubų veiklą, įrangos laikymas išsinuomotose patalpose nepaneigia fakto, kad atsakovas negalėjo minėtose patalpose vykdyti sporto klubo veiklos, t. y. naudoti patalpų pagal Sutartyje nurodytą jų tiesioginę naudojimo paskirtį. Atitinkamai Sutarties 5.1.19 papunkčio taikymo pagrindu numatytas ne nuomininko (atsakovo) negalėjimas naudotis patalpomis bet kokiam tikslui ar paskirčiai, o „negalėjimas naudotis Patalpomis savo veiklai vykdyti arba veiklos vykdymo ribojimas“.

Teismo posėdžio metu ieškovas palaikė ieškinį, prašė jį tenkinti (garso įrašo laikas 06:35 – 23:11 min.). Akcentavo, jog atsakovas šiuo atveju nesiremia nenugalimos jėgos aplinkybe, nors į bylą pateikia visą eilę dokumentų, susijusių su šia aplinkybe. Teigia, jog išsiskiria šalių nuomonės dėl Sutarties 5.1.19 punkto aiškinimo. Nesutiko su atsakovo pozicija, kad visoje Lietuvoje paskelbtas karantinas ir savivaldybės apribojimai patenka į minėto Sutarties punkto dispoziciją ir sudaro sąlygas nemokėti nuomos mokesčio, motyvuojant tuo, lad nebuvo patalpų naudojimo sąlygų. Ieškovo vertinimu, tokia atsakovo yra visiškai nepagrįsta. Jo manymu svarbiausia yra pačios Sutarties sąžiningas aiškinimas. Šiuo atveju atsakovas teikė Sutarties projektą, todėl mano, kad atsakovas tuo metu negalėjo turėti būtent tokio tikslo, apie kurį dabar kalba atsakovas. Tikslo neįmanoma nustatyti. Mano, kad šioje situacijoje turi būti vadovaujamasi CK nuostatomis, kurios kalba, jog sutartis turi būti aiškinama tokiom aplinkybėm, kokiom suteikia logiški, protingi asmenys. Šioje vietoje protingo asmens kriterijus, ieškovo nuomone, yra svarbiausias. Sutartis negali būti aiškinama atsietai nuo visos sutarties nuostatų. Sutarties 5.18 nuostata, kuri apibrėžia aiškias gaires – kokias aplinkybes šalys turėjo galvoje, kokios tos 3 val., kada tas negalėjimas atsiranda. Šiame punkte yra aiškiai nurodyta, kad tai yra susiję su daikto trūkumais. Kas laikytina daikto trūkumais, yra išaiškinta kasacinio teismo praktikoje. Todėl ieškovas mano, kad 5.1.19 punktas yra visiškai logiškas ir seka iš 5.1.18 punkto. Nuomotojas turi per 3 valandas sureguoti, jei jis nesureaguoja, tuomet nuomininkas įgyja teisę nemokėti nuomos mokesčio. Kitoks Sutarties aiškinimas taptų visiškai plečiamas ir neatitiktų protingo žmogaus kriterijų. Sutarties 5.1.18 punktas yra skirtas taikyti tom aplinkybėm, kuomet nuomininkas negali naudotis patalpomis dėl kažkokių su patalpomis susijusiomis aplinkybėmis. Patalpomis atsakovas negalėjo naudotis tik dėl aplinkybių, kurios buvo paskelbtos – karantinas ir savivaldybės ribojimai, t.y. visiškai objektyvaus pobūdžio ir šios aplinkybės nesusijusios su patalpomis ar kažkokiomis jų ypatybėmis. Šie ribojimai buvo paskelbti išimtinai visoje šalyje, nebuvo skirti nuomininko turtui. Ta aplinkybė, kad nuomininkas negalėjo užsiimti savo veikla, jam niekaip nesutrukdė naudotis patalpomis, patalpos buvo tinkamai prižiūrimos, atsakovas visada galėjo patekti į patalpas. Tačiau atsakovas, turėdamas galimybę patekti į patalpas, nesinaudojo jomis ir dabar bando perkelti savo riziką ieškovui. Įvertinus šią aplinkybę, sąžiningą, sisteminį sutarties aiškinimą, Sutartis negali būti aiškinama taip, kad karantino ribojimai patektų į Sutarties 5.1.19 punktą. Pabrėžė, kad Sutartis pasirašyta 2018 metais, kai net minties nebuvo, kad 2020 metais atsiras karantinas ir kad dėl to bus sutrikdyta sporto klubų veikla. Todėl asmenys, rengdami Sutarties projektą, negalėjo įtarti, jog bus toks karantinas, ir kad minėta Sutarties sąlyga apims ir karantiną. Tokia aplinkybė objektyviai neįmanoma. CK 6.487 str. Kalba apie konkrečius daikto trūkumus (su daiktu susijusiomis aplinkybėmis). Šiuo atveju negalėjimą naudotis patalpomis lėmė Vyriausybės nutarimas, kuris nekoreliavo su patalpomis. Todėl nėra pagrindo teigti, kad CK nuostatos buvo perkeltos į Sutartį. Dėl priteistinos sumos dydžio nurodė, jog ieškinyje ir dublike nurodyta prašoma priteisti suma yra teisinga. Nesutiko su atsakovo pateiktu skaičiavimu, mano kad atsakovas klaidingai skaičiuoja. Akcentavo, jog ieškovas prašo priteisti tik nuomos mokestį ir jo padidėjimą dėl vartotojų indekso pasikeitimo, tačiau minėta situacija galėtų būti taikoma tik 2020 m. balandžio mėn. – kai nebuvo patalpų nei patalpų valymo, nei administravimo. Tuo tarpu nuo kovo 12 d. iki kovo pabaigos, ir nuo gegužės 1 d. iki tuomet, kai atsakovas veiklą atnaujino ir buvo teikiamos paslaugos sumos skiriasi. Patvirtino, kad gegužės 17 d. ieškovas gavo apmokėjimą už kovo 12 dienų ir gegužės dalį, t.y. dalį sąskaitų atsakovas apmokėjo.

Byloje nustatyta, jog 2018 m. lapkričio 5 d. šalys pasirašė Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. 2018-11-05, kurios pagrindu ieškovas perdavė atsakovui jam nuosavybės teise priklausančio pastato, esančio (duomenys neskelbtini), dalį (1342 kv.m. ploto) – negyvenamąją patalpą, parduotuvę su vaistine, kirpykla, kavine ir administracinėmis patalpomis jose vykdyti sporto klubo veiklą (įskaitant susijusias paslaugas – soliariumas, masažas, sporto baras su maitinimu ir kt.), patalpų nuomos terminas 10 metų, skaičiuojamas nuo nuomininko veiklos pradžios (Sutarties 6.1 punktas). Sutarties 4.1 punktu atsakovas įsipareigojo mokėti ieškovui Sutartyje numatytą patalpų nuomos mokestį - 6 710 Eur per mėnesį (po 5 Eur už kvadratinį metrą). Šalys sutarė, jog nuo 2020 m. sausio 1 d. patalpų nuomos mokestis bus indeksuojamas (Sutarties 4.4 punktas). Atsakovas 2020 m. kovo 12 d. ir 2020 m. kovo 16 d. pranešimais informavo ieškovą, jog dėl nenugalimos jėgos aplinkybių - visoje Lietuvos Respublikos teritorijoje paskelbto karantino nuo 2020 m. kovo 16 d. iki 2020 m. kovo 30 d. ir per pratęstą karantino režimo laikotarpį nemokės jam nuomos mokesčio bei kitų Sutartyje numatytų mokėjimų. 2020 m. kovo 19 d. ieškovas pateikė atsakymą į aukščiau nurodytus atsakovo pranešimus, kuriuo su pranešimuose išdėstytomis aplinkybėmis nesutiko, nurodė, kad atsakovas privalo mokėti Sutartyje numatytą nuomos mokestį. 2020 m. birželio 2 d. ieškovas kreipėsi į atsakovą su pretezija dėl nuomos mokečio nemokėjimo, kurioje nurodė, jog šiai dienai yra susidaręs 18 596,14 Eur įsiskolinimas už patalpų nuomą, kurį pareikalavo apmokėti per 5 dienas nuo šio pranešimo pateikimo dienos. 2020 m. birželio 11 d. atsakovas pateikė atsakymą į ieškovo 2020 m. birželio 2 d. pretenziją, kurioje nurodė, jog vadovaujantis Nuomos sutarties 5.1.19 papunkčiu atsakovas turi teisę nemokėti nuomos mokesčio už laikotarpį nuo 2020 m. kovo 13 d. iki 2020 m. gegužės 18 d. bei nurodė, kad nuomotojo pretenzijoje pateiktas reikalavimas sumokėti 18 596,14 Eur dydžio nuomos mokesčio įsiskolinimą yra nepagrįstas.