Vilniaus apygardos teismo sprendimas

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėja Jelena Šiškina, sekretoriaujant Aleksui Navickui,

dalyvaujant ieškovui R. B., jo atstovui adv. G. Bulotui, atsakovo Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos atstovui J. Vaitiekaičiui,

išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo R. B. ieškinį atsakovams Nacionalinei žemės tarnybai prie ŽŪM, Vilniaus rajono savivaldybės administracijai dėl sandorio pripažinimo galiojančiu, ir

Aprašomoji dalis

nustatė

Teismo posėdyje prašė ieškinį tenkinti. Papildomai paaiškino, kad sutarties 3 p. nebuvo reglamentuotas jokiais teisės aktais, todėl ieškovas negalėjo numatyti, kad tai yra sutarties naikinamoji sąlyga. Be to, šios sąlygos, likus trims mėnesiams, buvo nerealu įvykdyti, o apie sutarties nutraukimą ieškovui nebuvo pranešta. Sutartyje nebuvo nurodyta kada sutartis turėjo būti tvirtinama notariškai, todėl neaišku kada prasideda ieškinio senaties. Tik sužinojęs, jog nuosavybės teisės neįregistruotos, ieškovas suprato, jog jo teisės yra pažeistos, dėl to senaties termino nepraleido. Jeigu teismas manytų, kad terminas buvo praleistas – prašė jį atnaujinti, nes buvo suklaidintas atsakovo veiksmais. Šiuo metu kadastriniai matavimai nėra nei patvirtinti, nei suderinti.

1964 m. CK 44 str., 149 str. 2 d. numatė privalomą sandorių tvirtinimo notarine tvarka ir jų įregistravimą, su kuriuo buvo siejamas nuosavybės teisės atsiradimas. Dėl to ieškovas nuosavybės teisių iš sutarties neįgijo, be to, kaip buvo minėta, sutartis pasibaigė dėl naikinamosios sąlygos.

Ieškovas neįgyvendino savo teisų per trijų metų ieškinio senaties terminą (1964 m. CK 84 str.), kurį atsakovas prašo taikyti.

Motyvuojamoji dalis

Ieškinys atmestinas.

Byloje nustatyta, kad 1994 m. sausio mėn. tarp ieškovo ir Vilniaus rajono valdybos buvo pasirašyta Valstybinės žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartis dėl 2362 kv.m. žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini) Generaliniame plane pažymėtas Nr. (duomenys neskelbtini) (b.l. 15-16). Pagal šią sutartį ieškovas atsiskaitė 1992-10-30. Prie šios sutarties buvo pridėtas 2622 kv.m. sklypo ribų planas su gretimybėmis (b.l. 21). Taip pat sklypas buvo pažymėtas (duomenys neskelbtini) gyvenvietės detalaus išplanavimo projekte (b.l. 19-20). Žemės sklypas ieškovui buvo suteiktas vadovaujantis 1993 m. liepos 21 d. nutarimu Nr. 550 „Dėl valstybinės žemės sklypų ne žemės ūkio veiklai pardavimo ir nuomos“ patvirtintomis taisyklėmis (toliau – Taisyklės) bei Vilniaus rajono valdytojo 1993-08-06 potvarkiu Nr. 413/p.

Minėta pirkimo-pardavimo sutartis buvo pasirašyta ieškovui atvykus į Vilniaus rajono valdybos Žemėtvarkos tarnybą. Sutartyje buvo nurodyta, kad ji turi būti įregistruota Vilniaus rajono žemėtvarkos tarnyboje.

Pagal minėtų Taisyklių 10 p. žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartis tvirtinama notariškai ir turi būti pirkėjo įregistruota miesto (rajono) žemėtvarkos tarnyboje. Šių sąlygų nesilaikymas daro pirkimo-pardavimo sutartį negaliojančią. Žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymas ir jos teisinis įregistravimas gali būti atliekamas vienu metu.

Šiuo atveju sutartis nebuvo patvirtinta notariškai ir nebuvo įregistruota.

Dėl šių faktinių aplinkybių ginčo tarp šalių nėra. Ieškovas ieškinį grindžia iš esmės tuo, kad to nebuvo padaryta dėl atsakovo kaltės, dėl ko taip pat buvo praleistas senaties terminas. Atsakovas nesutinka su ieškiniu dėl to, kad sutartis nebegalioja esant naikinamajai sąlygai bei ieškovas praleido trijų metų ieškinio senaties terminą.

CK 1.93 straipsnio 4 dalyje numatyta, kad jeigu viena iš šalių visiškai ar iš dalies įvykdė sandorį, kuriam būtinas notaro patvirtinimas, o antroji šalis vengia įforminti sandorį notarine tvarka, teismas įvykdžiusios sandorį šalies reikalavimu turi teisę pripažinti sandorį galiojančiu.

Sprendžiant klausimą, ar ieškovas turi CK 1.93 straipsnio 4 dalyje numatytą teisę reikalauti pripažinti sandorį galiojančiu, reikia išsiaiškinti, ar toks sandoris neprieštarauja imperatyvioms įstatymo nuostatoms ir buvo įgyvendintos teisės aktuose numatytos procedūros susijusios su valstybinės žemės pirkimu – pardavimu.

Viena iš esminių pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų yra sutarties objektas.

Pagal sutarties sudarymo metu galiojančių Taisyklių 15 .1 p. asmenis, kurie turi teisę pirkti žemės sklypą ne aukciono tvarka, žemėtvarkos tarnyba supažindina su plano ištrauka, kurioje schematiškai nurodoma teritorija, numatoma užstatyti individualiais gyvenamaisiais namais, ir pažymėti parduodami žemės sklypai.

Pagal Taisyklių 9.2 p. miesto (rajono) valdyba, patvirtinusi leidimą pirkti žemės sklypą:

įpareigoja žemėtvarkininką duoti nurodymą atitinkamoms tarnyboms paženklinti parduodamą žemės sklypą riboženkliais ir patikslinti kartografinę bei žemės kadastro medžiagą. Darbai, nurodyti 9.2 punkte, turi būti atlikti, iki bus pasirašyta žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartis.

Šis reglamentavimas patvirtina, jog iki sutarties sudarymo preliminarūs schematiški kadastriniai žemės sklypo duomenys turėjo būti aiškiai nustatyti, patikslinti.

1992 metais galiojusi Lietuvos Respublikos žemės reformos įstatymo 22 straipsnio redakcija numatė, kad žemės nuosavybės teisės dokumentai išduodami Vyriausybės nustatyta tvarka po to, kai patvirtinami žemėtvarkos projektai ir žemės sklypų ribos paženklinamos vietovėje. Preliminarinių žemėtvarkos projektų pagrindu nuosavybės dokumentai negalėjo būti išduodami, kadangi preliminariniame projekte nėra galutinai suformuojami žemės sklypai. Privačios nuosavybės teisės objektu gali būti konkretus žemės sklypas. Todėl ir nuosavybės teisė į preliminariai išskirtą žemės sklypą negalėjo būti įforminama, kol šis objektas nėra tiksliai ir galutinai apibrėžtas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2001 m. kovo 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-384).

Kaip buvo minėta, iki pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo parduodamas žemės sklypas turėjo būti paženklinamas riboženkliais bei patikslinama kartografinė ir žemės kadastro medžiaga (Taisyklių 9.2. punktas). Žemės nuosavybės teisės dokumentai galėjo būti išduodami Vyriausybės nustatyta tvarka tik po to, kai patvirtinami žemėtvarkos projektai ir žemės sklypų ribos paženklinamos vietovėje (Žemės reformos įstatymo 22 straipsnis). Pagal Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1992 m. balandžio 30 d. nutarimo Nr. 316 „Dėl Lietuvos Respublikos valstybinio žemės (su nekilnojamojo turto elementais) kadastro nuostatų patvirtinimo“ 1.4. punktą valstybinio žemės duomenų registre turėjo būti registruojamos privatinės nuosavybės žemėnaudos. Minėtų Kadastro nuostatų 2 punktas apibrėžė, kad žemėnauda – tai žemės sklypas, turintis vietoje pažymėtas ribas ir įstatymų nustatyta tvarka suteiktas (įsigytas) nuosavybėn. Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos 1992 m. liepos 2 d. įsakymo Nr. 390 „Dėl valstybinio žemės kadastro duomenų laikinojo registro ir pažymos patvirtinimo“ 1 priede buvo išvardinti žemės sklypo identifikaciniai duomenys, tame tarpe turėjo būti pažymėtos ribos naudojant koordinačių sistemą. Byloje nėra rašytinių įrodymų, kad sutarties sudarymo metu nurodyti veiksmai buvo atlikti ir ieškovo pageidaujamas įsigyti žemės sklypas buvo registruotas kadastro registre ir pažymėtos jo ribos bei parengtas žemėtvarkos projektas. Atsižvelgiant į tai, nuosavybės teisė į naudojamą žemės sklypą negalėjo būti įforminama ir sudaryta jos pirkimo – pardavimo sutartis, kol šis objektas nebuvo tiksliai ir galutinai apibrėžtas kaip kadastrinis vienetas, nurodant jo ribas, dydį, dislokacijos vietą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2001 m. kovo 26 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-384/2001; 2005 m. balandžio 6 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-245/2005; 2006 m. spalio 23 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-556/2006, 2011 m. birželio 17 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-254/2011). Minėtos aplinkybės suponuoja išvadą, kad neįvykdžius visų valstybinės žemės įsigijimo privačion nuosavybėn sąlygų ir nesant būtino tokio sandorio elemento – valstybinės žemės pirkimo pardavimo sutarties objekto (žemės sklypas nebuvo suformuotas kaip kadastrinis vienetas), ieškovo reikalavimas pripažinti sudaryta valstybinės žemės pirkimo – pardavimo sutartį galiojančia negali būti tenkinamas (CK 1.93 straipsnio 4 dalis).

Aplinkybę, jog sutartis sudarymo metu nebuvo aiškus sutartis objektas patvirtina ir ieškovo paaiškinimai, kad iki šiol žemės sklypo kadastriniai matavimai nėra nei patvirtinti, nei suderinti, kad vėliau (nuo 2004 m.) iškilo klausimas dėl žemės sklypo ribų tikslinimo, todėl tik 2015 m. prasidėjo žemės sklypo ribų paženklinimo darbai (b.l. 40), kuomet paaiškėjo, jog į dalį žemės sklypo patenka miško ir žemės sklypo plotas yra mažesnis, nei nurodytas sutartyje (pagal ieškovo pateiktą planą - 2362 kv.m. - b.l. 71). Iki šiol žemės sklypas nėra registruotas kadastro registre kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas. Šį faktą ieškovas pripažino, ieškinyje nurodydamas, kad žemės sklypas nėra įregistruotas registre, jo duomenys nėra identifikuoti.

Esant tokiai faktinei situacijai, kuomet nebuvo susitarta dėl konkretaus pirkimo objekto, galinčio būti civilinės apyvartos objektu ir toks objektas iki šiol nėra suformuotas, nėra pagrindo tenkinti ieškovo reikalavimus, kuo pasiekoje sandorio po to notarine forma tvirtinti nebereikėtų.

Vien tai, kad būtinus sutarčiai sudaryti veiksmus (paženklinti parduodamą žemės sklypą riboženkliais ir patikslinti kartografinę bei žemės kadastro medžiagą) turėjo atlikti atsakovas, nesudaro pagrindo ginti ieškovo teises jo pasirinktu būdu.

Netenkinus reikalavimo dėl sutarties pripažinimo galiojančia, nenustačius ieškovo teisių pažeidimo, nėra pagrindo tenkinti prašymo atnaujinti ieškinio senaties termino bei termino sutarties registracijai nekilnojamojo turto registre atlikti. Pažymėtina, kad ir 2014-06-19 VĮ Registrų centro sprendime (b.l. 187) nurodyta, jog prašymas dėl daiktinių teisių įregistravimo bus nagrinėjamas, kai Nekilnojamojo turto registre bus įregistruotas pats nekilnojamasis daiktas. Kaip buvo minėta, ginčo žemės sklypas kaip suformuotas nekilnojamasis daiktas, nėra įregistruotas.

Kiti šalių argumentai yra teisiškai nereikšmingi. Papildomai pažymėtina, kad atsakovo argumentai dėl sutarties 3 punkte numatytos naikinamosios sąlygos yra nepagrįstai. Pagal Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1992 m. vasario 7 d. nutarimu Nr. 89 patvirtintos Žemės sklypų ne žemės ūkio veiklai bei sodininkų bendrijų narių sodų sklypų pardavimo ir nuomos tvarkos (neteko galios 1993-07-29), kuri, kaip teigė atsakovas, atskleidžia minėtos sąlygos atsiradimo priežastis ir tikruosius šalių ketinimus, jeigu per 18 mėnesių nuo žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutarties teisinio įregistravimo dienos pirkėjas šių darbų neatlieka, miesto (rajono) valdybos potvarkiu pirkimo-pardavimo sutartis su juo nutraukiama; be to, sklypo pirkėjas tokį miesto (rajono) valdybos sprendimą gali apskųsti teismine tvarka. Šios aplinkybės patvirtina, kad sutarties nutraukimas negali būti prilygintas automatiniam sutarties pasibaigimui. Kadangi šiuo atveju atsakovas neišreiškė valios nutraukti sutartį, jos galiojimas dėl minėtos sąlygos neįvykdymo nebuvo nutrukęs.

Ieškinį atmetus, iš ieškovo valstybės naudai priteistina likusi atidėta iki sprendimo šioje byloje priėmimo nesumokėta žyminio mokesčio dalis (b.l. 118-119).

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasis LR CPK 259-270 str., 88 str.,93 str., 98 str., teismas

nusprendė

ieškinį atmesti.

Priteisti iš ieškovo R. B. valstybės naudai likusią 1492 Eur žyminio mokesčio dalį.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Lietuvos apeliaciniam teismui, skundą parduodant per Vilniaus apygardos teismą.