Kauno apylinkės teismo nutartis

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal pareiškėjo P. B. pareiškimą dėl termino nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties teisinei registracijai atlikti atnaujinimo, suinteresuoti asmenys – S. B., M. B.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

4. Suinteresuotas asmuo S. B. atsiliepimo į pareiškimą nepateikė, teismo posėdyje, apie kurį pranešta įteikiant šaukimą Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 123 straipsnio 3 dalyje nustatyta tvarka, nedalyvavo, prašymų dėl posėdžio eigos ar paaiškinimų nepateikė. Proceso dalyviams neprieštaraujant, byla teismo posėdyje išnagrinėta suinteresuotam asmeniui nedalyvaujant.

Motyvuojamoji dalis

Teismas konstatuoja:

5. Teismas nustatė, kad (duomenys neskelbtini) privačios žemės (miško) sklypo pirkimo–pardavimo sutartimi S. G. pardavė P. B. 1 079 kv. m. žemės sklypą, esantį sodininkų bendrijoje (duomenys neskelbtini), žemės sklypo Nr. (duomenys neskelbtini), bloko Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), sutartis sudaryta Jonavos rajono notarų biure (notarinio registro Nr. (duomenys neskelbtini)), sutarties baigiamojoje dalyje nurodoma, kad ji per tris mėnesius turi būti įregistruota Valstybinio žemės kadastro duomenų registre (e. b. l. 18-19). 2010 m. lapkričio 25 d., 2022 m. balandžio 12 d. VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenimis žemės sklypas, unikalus daikto Nr. (duomenys neskelbtini), adresas (duomenys neskelbtini), nuosavybės teise priklauso P. B. (e. b. l. 32). S. G. (pardavėja) ir P. B. (pirkėjas) (duomenys neskelbtini) sudarė sutartį, kuria pardavėja pardavė, o pirkėjas pirko žiogrinį su rūsiu, mansarda, priestatu sodo namelį (1S1/ž), kuriame yra 51,60 kv. m. naudingo ploto, stiklo šiltnamį (2Š1/g), adresas (duomenys neskelbtini), sodininkų bendrijoje (duomenys neskelbtini), sandoris buvo sudarinėjamas Kauno m. 7 notarų biure (notarinio registro Nr. (duomenys neskelbtini)), sutarties baigiamojoje dalyje nurodoma, kad ji per tris mėnesius turi būti įregistruota Respublikiniame valstybiniame inventorizavimo biure (e. b. l. 12).

6. 2010 m. lapkričio 25 d. VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenimis pastatas–sodo pastatas ir pastatas–šiltnamis, esantys (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) skl., nuosavybės teise priklauso S. G., turtui taikomi areštai (e. b. l. 14-15). 2022 m. kovo 22 d. VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenimis daiktinės teisės į pastatą – sodo pastatą ir pastatą–šiltnamį, adresas (duomenys neskelbtini), neįregistruotos, turto naudotojas – P. B. (e. b. l. 39). VĮ Registrų centras 2022 m. vasario 9 d. raštu informavo pareiškėja, kad įrašyti duomenis apie jo nuosavybės teises į sodo pastatą (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), pagal pateiktus duomenis – (duomenys neskelbtini) sutartį Nr. (duomenys neskelbtini), negali, kadangi ši sutartis per įstatymo nustatytą terminą nebuvo įregistruota tuometiniame Respublikiniame valstybiniame inventorizavimo, projektavimo ir paslaugų biure (e. b. l. 16-17). SB (duomenys neskelbtini) bendrijos 2022 m. balandžio 3 d. pažymoje nurodyta, kad P. B. nuo 1994 m. spalio mėnesio yra SB (duomenys neskelbtini)bendrijos narys, sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), savininkas, mokesčius moka reguliariai, įsiskolinimų neturi (e. b. l. 6).

7. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad jeigu pagal sandorio sudarymo momentu galiojusį įstatymą sandoriui buvo nustatyta privaloma teisinė registracija, bet jis per įstatymo nustatytą terminą nebuvo įregistruotas, tai toks sandoris negalioja, išskyrus atvejus, kai dėl svarbių priežasčių praleistą įregistravimo terminą atnaujina teismas. 1964 m. civilinio kodekso (toliau – CK) 149 straipsnyje buvo nustatyta, kad nuosavybės teisė į daiktą, kuris turi būti registruojamas, turto įgijėjui atsiranda nuo daikto įregistravimo momento. Pagal 1964 m. CK 255 straipsnio 1 dalį nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis turėjo būti notariškai patvirtinta ir per tris mėnesius įregistruota atitinkamoje turto registravimo įstaigoje. Privalomo registravimo taisyklės nesilaikymas sutartį darė negaliojančia (1964 m. CK 255 straipsnio 2 dalis). Sutartinių santykių susiformavimo metu įstatymo nustatytas trijų mėnesių terminas nebuvo naikinamasis ir šį terminą, praleistą dėl svarbių priežasčių, teismas galėjo atnaujinti (1964 m. CK 255 straipsnio 1 dalis).

8. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, aiškindamas ir taikydamas 1964 m. CK nuostatas dėl nuosavybės teisės atsiradimo momento ir jos teisinės registracijos, yra pažymėjęs, kad nuosavybės teisės atsiradimo ar pasibaigimo pagrindas yra ne registracijos faktas, kaip toks, o įstatyme nustatyta aplinkybė (sandoris, įvykis, aktas ar kt.), su kuria siejamas civilinių teisių ir pareigų atsiradimas ar pasibaigimas. Teisinė registracija yra atsiradusios subjektinės teisės įregistravimo ar pasibaigusios tokios teisės išregistravimo pagrindas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2000 m. spalio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-977/2000; 2002 m. sausio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-174/2002; 2003 m. gruodžio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-1158/2003; kt.). Taigi, aiškindamas ir taikydamas 1964 m. CK 255 straipsnį, kasacinis teismas formavo praktiką, kad ne teisinė registracija sukuria nuosavybės teisę; nuosavybės teisė atsiranda teisės aktuose nustatytais pagrindais, o teisine registracija yra tik įregistruojami nuosavybės teisių atsiradimo ir pasikeitimo juridiniai faktai, tačiau šiuos registruojant būtina laikytis įstatyme nustatytų terminų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. balandžio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-114/2009). Pažymėtina, kad nuo 2001 m. liepos 1 d. įsigaliojusio Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) nuostatose privalomos teisinės registracijos nenustatyta. Pagal CK 4.49 straipsnio 1 dalį daikto (turto) įgijėjas nuosavybės teisę į daiktus įgyja nuo jų perdavimo įgijėjui momento, jei sutartis ar įstatymas nenustato ko kita.

9. Spręsdamas sandorio privalomos teisinės registracijos termino atnaujinimo klausimą (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 3 dalis), teismas turi užtikrinti, kad nebūtų pažeistas Lietuvos Respublikos Konstitucijos 23 straipsnyje įtvirtintas nuosavybės neliečiamumo principas, veikiantis greta su pagrindiniais sutarčių teisės principais: sutarčių laisvės bei šalių autonomijos. Teisinėje situacijoje, kai įstatymų leidėjas, įgyvendindamas valstybei tenkančią pareigą užtikrinti nuosavybės teisių gynimą ir apsaugą, keitė teisinį reglamentavimą taip, kad nuosavybės teisė į nekilnojamuosius daiktus (turtą) atsiranda nuo turto perdavimo įgijėjui momento (išskyrus atvejus, kai ką kita nustato sutartis ar įstatymas), o ne nuo sandorio įregistravimo viešame registre momento. Naujuoju nuosavybės santykių reglamentavimu atsisakyta neproporcingai didelės viešojo administravimo veiksmų įtakos privatiniams nuosavybės teisiniams santykiams. Nuoseklaus pereinamojo laikotarpio garantu tapo Lietuvos Respublikos civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 3 dalies nuostatos, kuriomis siekta teisėms ir pareigoms, atsiradusioms iki CK, įsigaliojusio nuo 2001 m. liepos 1 d., įgyvendinti nustatyti tokį teisinį mechanizmą, kuris užtikrintų „senųjų“ teisių ir pareigų įgyvendinimą „senąja“ tvarka. Tačiau būtina pažymėti, kad iš esmės naujo turinio nuosavybės santykių teisinis reglamentavimas įpareigoja teismą kiekvienu konkrečiu atveju taip individualiai įvertinti teisines situacijas, kuriose taikytinos Lietuvos Respublikos civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 3 dalies nuostatos dėl įregistravimo termino atnaujinimo, kad nebūtų pažeistas proporcingumas tarp pereinamajam laikotarpiui paliktos viešojo administravimo veiksmų įtakos privatiniams nuosavybės teisiniams santykiams ir sandorio šalies, visiškai įvykdžiusios sutartines prievoles kitai sutarties šaliai, tačiau nevykdžiusios įstatymo jam nustatytos pareigos sandorį įregistruoti viešame registre, teisių ir teisėtų interesų apsaugos.

10. Nagrinėjamu atveju, įvertinus pareiškėjo išdėstytas aplinkybes, suinteresuotos asmens paaiškinimus, nustatyta, kad (duomenys neskelbtini) pirkimo–pardavimo sutartimi įsigijęs pastatus turto įgijėjas sutarties neįregistravo valstybės registre, kaip tai numatė tuo metu galiojantys teisės aktai. Šios pareigos pareiškėjas neatliko, nes neturėjo sutarties originalo, kuris, pareiškėjo teigimu, pasimetė tarp kitų dokumentų, su turto pardavėja nebendravo, jos kontaktų neturėjo, sutarties kopijos gauti negalėjo, nes neprisiminė, kuriame notarų biure buvo tvirtinamas sandoris. Tačiau visą laiką, nuo pat turto įgijimo, pareiškėjas naudojosi turtu, mokėjo mokesčius, kiti asmenys pretenzijų į pareiškėjo įsigytą turtą nepareiškė. Suinteresuotas asmuo (turto pardavėja S. G. (B.)) atsiliepimo į pareiškimą nepateikė, teismo posėdyje, apie kurį tinkamai pranešta, nedalyvavo, pareiškėjo nurodytų aplinkybių neginčijo. Laikoma, kad pastatų pirkimo–pardavimo sandorio sudarymas atitiko šalių valią ir prievolės sutarties šalių buvo visiškai įvykdytos: pardavėja siekė parduoti, o pirkėjas – pirkti sodo namelį ir kitus žemės sklype esančius pastatus, pardavėja gavo iš pirkėjo sutartą daikto kainą, turtą perdavė įgijėjui, kurį jis priėmė, daugiau nei 25 metus naudojosi ir valdė kaip savo (1964 m. CK 253 straipsnis). Kaip yra nurodęs Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, sutarties stabilumo principas (favor contractus), šalių autonomijos bei nuosavybės neliečiamumo principai lemia, kad nagrinėjamoje situacijoje pirmenybė turi būti suteikta ne formaliems sandorio negaliojimo dėl registravimo neatlikimo argumentams, bet šalių valiai, o terminas sandoriui įregistruoti atnaujinamas siekiant užkirsti kelią neproporcingai dideliems turto įgijėjo praradimams, palyginus su Lietuvos Respublikos civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 3 dalies nuostatų tikslais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. liepos 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-332/2010).

11. Įvertinus išdėstytą, daroma išvada, jog pareiškėjas nustatytu terminu neįvykdė pareigos įregistruoti Sutartį viešajame registre dėl susiklosčiusių aplinkybių ir svarbių priežasčių, todėl, vadovaujantis teisingumo, protingumo, sąžiningumo, sutarties stabilumo principais, pareiškimas tenkinamas, atnaujinamas praleistas terminas pareiškėjui atlikti teisinę registraciją (duomenys neskelbtini) žiogrinio su rūsiu, mansarda, priestatu sodo nameliu (duomenys neskelbtini), kuriame yra 51,60 kv. m. naudingo ploto, stiklo šiltnamio (2Š1/g), esančių (duomenys neskelbtini) (dabar – (duomenys neskelbtini)seniūnija), sodininkų bendrijoje (duomenys neskelbtini) pirkimo–pardavimo sutarties (notarinio registro Nr. (duomenys neskelbtini))VĮ Registrų centre (CK 1.5 straipsnis, 5.57 straipsnio 1 dalis, CPK 177 straipsnis, 178 straipsnis, 185 straipsnis).

Rezoliucinė dalis

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 290–291, 578 straipsniais,

nutaria:

pareiškimą tenkinti.

Atnaujinti terminą pareiškėjui P. B., asmens kodas (duomenys neskelbtini) (duomenys neskelbtini) žiogrinio su rūsiu, mansarda, priestatu sodo nameliu ((duomenys neskelbtini)), kuriame yra 51,60 (penkiasdešimt vienas ir šešiasdešimt šimtųjų) kv. m. naudingo ploto, stiklo šiltnamio ((duomenys neskelbtini)), esančių (duomenys neskelbtini) apylinkėje (dabar –(duomenys neskelbtini) seniūnija), sodininkų bendrijoje (duomenys neskelbtini) pirkimo–pardavimo sutarties (notarinio registro Nr. (duomenys neskelbtini)) teisinei registracijai valstybės įmonėje Registrų centre atlikti.

Nutartis per septynias dienas nuo jos priėmimo dienos gali būti skundžiama Kauno apygardos teismui per Kauno apylinkės teismo Kauno rūmus.