Panevėžio apylinkės teismo sprendimas

Rokiškio rajono apylinkės teismo teisėja Ledina Šinkūnienė, sekretoriaujant Inai Matulienei, dalyvaujant ieškovei R. G., ieškovės atstovui advokatui Jonui Stankevičiui, atsakovių A. A. ir M. Z. K. atstovui advokatui Mindaugui Beinaravičiui, teismo posėdyje byloje, iškeltoje pagal ieškovės R. G. ieškinį atsakovėms A. A., M. Z. K., tretysis asmuo – Rokiškio rajono 1-o notaro biuro notarė R. Š., dėl 2013m. liepos 30d. pirkimo – pardavimo sutarties, notarinio reg. Nr. IRRŠ-4373, dalies panaikinimo ir ieškovei pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo,

Aprašomoji dalis

nustatė:

Parduodant ne butų ir kitų patalpų, esančių namuose, savininkams bendrąja daline nuosavybe (palėpės, rūsio patalpos ir pan.) turimą dalį, o patį butą ar patalpą, naujasis buto ir/ar kitos patalpos savininkas savaime tampa namo bendro naudojimo patalpų, pagrindinių namo konstrukcijų, bendrojo naudojimo mechaninės, elektros, sanitarinės-techninės ir kitokios įrangos bendrasavininkas su kitų tame name esančių butų ir/ar patalpų savininkais (LR CK 4.82 str. 1 d.). CK 4.82 str. 4 d. jokiu būdu nesuteikia buto savininkui pirmenybės teisės pirkti kitą tame pačiame name esantį butą arba, tuo labiau - pirmenybės teisės atskirai nusipirkti namo bendro naudojimo patalpų, pagrindinių namo konstrukcijų, bendrojo naudojimo mechaninės, elektros, sanitarinės-techninės ir kitokios įrangos atitinkamą dalį, kai buto savininkas parduoda ne atskirai šią dalį, atsietai nuo buto, o patį butą.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas savo praktikoje (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. balandžio 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-221/2013) yra išaiškinęs, jog tais atvejais, kai pirkimo-pardavimo sutarties dalykas yra ne savarankiškas pastatas ar kitas nekilnojamojo turto objektas, bet jo dalis, t. y. butai, patalpos daugiabučiuose namuose, sprendžiant dėl pirkėjo teisių į žemės sklypą taikytinas ne tik CK 6.394 straipsnis, bet ir Žemės įstatymo 30 straipsnis. Teisiškai reikšminga aplinkybė yra nuosavybės teisės į žemės sklypą turėjimas. Jeigu buto ar kitos patalpos pardavėjas yra žemės sklypo (viso ar jo dalies) savininkas, tai Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalies norma valdingai jį įpareigoja perduoti buto ar kitos patalpos pirkėjui būtent nuosavybės, o ne kitokią daiktinę teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi.

Nurodo, kad nekilnojamojo turto registre (Lietuvos Respublikos Nekilnojamojo turto registro įstatymo 4 straipsnis teigia, kad visi nekilnojamojo turto registre esantys duomenys nuo jų įrašymo laikomi teisingais ir išsamiais, kol jie nenuginčyti įstatymų nustatyta tvarka) butas, esantis (duomenys neskelbtini), yra įregistruotas kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas, jam suteiktas unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) ir registro įraše Nr. (duomenys neskelbtini) jokie bendraturčiai nenurodyti. Jei Nekilnojamojo turto registre aukščiau minimas pardavimo objektas būtų nurodytas kaip gyvenamojo namo dalis - be abejo, bendraturtis turėtų pirmumo teisę įsigyti šią namo dalį.

Tokia pati padėtis ir su parduotais ūkiniais pastatais, unikalūs Nr. (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini) bei šiltnamiu, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (registro įrašo Nr. (duomenys neskelbtini)). Jie yra įregistruoti kaip atskiri nekilnojamojo turto objektai, bendraturčių nėra.

Parduodant žemės sklypo dalį, buvo taikyta specialioji norma - LR Žemės įstatymo 30 str. 7 d. „Perleidžiant butą ar kitą patalpą daugiabučiame name, kartu turi būti perleidžiama ir nuosavybės teisė į bendrąja nuosavybe esančią žemės sklypo dalį, reikalingą šiam butui ar kitai patalpai daugiabučiame name eksploatuoti, jeigu ši žemės sklypo dalis nuosavybės teise priklauso buto ar kitos patalpos perleidėjui".

Bendrosios dalinės nuosavybės teise pardavėja ir ieškovė valdė ūkinį pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kuris liko neparduotas ir 2013-07-30 per notaro biurą buvo išsiųstas pranešimas bendraturtei dėl pasinaudojimo pirmumo teise pirkti šią ūkinio pastato dalį. Tai vienintelis daiktas, į kurį bendraturtė turėjo pirnumo teisę pirkti.

Motyvuojamoji dalis

Ieškinys atmestinas.

Iš bylos medžiagos matyti, kad A. A. 2013 m. liepos 30 d. pirkimo - pardavimo sutartimi, notarinio registro Nr. IRRŠ-4373, nusipirko iš atsakovės M. Z. K. butą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini) bei šiltnamį, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ūkinį pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ūkinį pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini) dalis žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastrinis adresas (duomenys neskelbtini), esančius (duomenys neskelbtini) (b.l.15-24)(toliaus – Sutartis).

Lietuvos Respublikos Civilinis kodekso 4.72 str. nustatyta, kad bendrosios nuosavybės teisė yra dviejų ar kelių savininkų teisė valdyti, naudoti jiems priklausantį nuosavybės teisės objektą bei juo disponuoti. Bendrosios dalinės nuosavybės teisė yra, kai bendrosios nuosavybės teisėje nustatytos kiekvieno savininko nuosavybės teisės dalys (CK 4.73 str.).

Sutartyje nurodyta, kad parduodami butas ir pastatai nuosavybės teise priklauso M. Z. K., a.k(duomenys neskelbtini) paveldėjimo teisės liudijimo 2002-03-06, Nr. 2R-554, pagrindu, išskyrus šiltnamį, kurio įregistravimo pagrindas – statinio, kuriam nereikalingas leidimas, pripažinimo tinkamu naudoti aktas 2002-05-31. Parduotas butas un. Nr. (duomenys neskelbtini), šiltnamis, un. Nr. (duomenys neskelbtini), ūkinis pastatas, un.Nr. (duomenys neskelbtini), ūkinis pastatas, un.Nr. (duomenys neskelbtini), yra įregistruoti kaip atskiri nekilnojamojo turto objektai. Jokių bendraturčių nėra. Taip pat nurodyta, kad M. Z. K. nuosavybės teise priklauso 1194/2369 dalys žemės sklypo, un. Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini). Nurodyta, kad duomenys apie parduodamų daiktų nuosavybę yra įrašyti vadovaujantis 2013-07-29 Valstybės įmonės Registrų centro Panevėžio filialo atliktu duomenų sandoriui patikslinimu, užsakymo Nr. 5426781.

Ieškovė Sutartyje nurodytų duomenų apie parduotų daiktų nuosavybę neginčija.

Ieškovė savo ieškinį grindžiančia norama nurodo CK 4.79str.1 d., tačiau ši įstatyminė nuostata įtvirtina daikto pirkimo pirmenybės teisę tik daikto bendraturčiams ir tik į bendrąja nuosavybe esančio daikto dalį. Ieškovė nėra 2013-07-30 Pirkimo – pardavimo sutartimi parduotų M. Z. K. priklausiusių daiktų – buto, ūkinių pastatų ir šiltnamio bendraturtė, tad ji neturėjo pirmenybės teisės pirkti atsakovės M.Z. K. parduotų daiktų, o M.Z. K. neturėjo pareigos, numatytos CK 4.79str.2d., apie ketinimą parduoti jai priklausantį butą ir kitus pastatus, raštu pranešti ieškovei R. G..

Ieškovė kaip įstatyminį pagrindą jos ieškinio patenkinimui nurodo CK 4.82 str.4 d., kur nurodyta, jog šio kodekso 4.79str. nustatytos taisyklės taikomos ir tais atvejais, kai kitiems asmenims butų ir kitų patalpų, esančių namuose, savininkai parduoda bendrąja daline nuosavybe (palėpės, rūsuio ir pan.) turimą visą ar ne visą dalį, priklausančią oroporcingai jų turimai nuosavybės teise patalpai.

Teismas visiškai sutinka su atsakovių atsiliepimuose nurodytu argumentu, kad parduodant ne butų ir kitų patalpų, esančių namuose, savininkams bendrąja daline nuosavybe (palėpės, rūsio patalpos ir pan.) turimą dalį, o patį butą ar patalpą, naujasis buto ir/ar kitos patalpos savininkas savaime tampa namo bendro naudojimo patalpų, pagrindinių namo konstrukcijų, bendrojo naudojimo mechaninės, elektros, sanitarinės-techninės ir kitokios įrangos bendrasavininkas su kitų tame name esančių butų ir/ar patalpų savininkais (LR CK 4.82 str. 1 d.). CK 4.82 str. 4d. dalis taikoma tada, kai kitiems asmenims butu ir kitų patalpų, esančių name, savininkas, parduoda bendrąja daline nuosavybe (palėpės, rųsio patalpos ir pan.) turimą visą ar ne visą dalį, priklausančią praporcingai turimai nuosavybės teise patalpai.

Nagrinėjamu atveju buvo parduotas butas – atskiras nekilnojamojo turto objektas, esantis gyvenamajame name (dviejų butų pastate), esančiame (duomenys neskelbtini) (Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas, b.l. 10-12), tad CK 4.82str. 4d. nesuteikė ieškovei pirmenybės teisės pirkti atsakovės M.Z. K. butą, nei namo bendro naudojimo patalpų, pagrindinių namo konstrukcijų, bendro naudojimo mechaninės, elektros, sanitarinės – techninės ir kitokios įrangos.

Esant nurodytam, ieškovės reikalavimas perkelti jai pirkėjos teises pagal 2013m. liepos 30d. pirkimo – pardavimo sutartį, notarinio reg. Nr. IRRŠ – 4373, į butą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), šiltnamį, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ūkinį pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) bei ūkinį pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančius (duomenys neskelbtini), yra visiškai nepagrįstas.

Ieškovė taip pat prašo perkelti jai, R. G., pirkėjos teises pagal Sutartį į 1194/2369 dalis žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastrinis adresas (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini).

2013-07-30 pirkimo – pardavimos sutarties sudarymo momentu, 1194/2369 sklypo, un. Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), nuosavybės teise priklausė atsakovei M. Z. K. Likusi minėto sklypo dalis – 1175/2369, priklauso ieškovei R. G. (VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas, b.l.13).

Ieškovė teigia, kad atsakovė M. Z. K. turėjo jai pasiūlyti pirkti žemę, nes ji kaip bendraturtė, turėjo pirmenybę įsigyti parduodamą žemės sklypo dalį.

Kaip nustatyta byloje, namas, esantis (duomenys neskelbtini), yra dviejų atskirų butų, kurių savininkams nuosavybės teise priklauso dalys ((duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini)) prie namo esančio žemės sklypo.

Nagrinėjamu atveju, kartu su butu, esančiu (duomenys neskelbtini), un. Nr. (duomenys neskelbtini), bei ūkio pastatais ir šiltnamiu, pirkėjai A. A. M. Z. K. pardavė ir jai nuosavybės teise priklausančią namų valdos žemės sklypo dalį, reikalingą šiam butui ir kitiems pastatams eksploatuoti.

Tai, kad bendrąja daline nuosavybe priklausantis žemės sklypas reikalingas butui eksploatuoti, prieiti prie kitų pastatų, sutiko ir ieškovė, taip pat nurodė ir jos sutuoktinis – liudytojas A. G.

Ieškovė ieškinyje nurodė, kad namų valdos žemės sklypas priklauso bendraturčiams, ir viešajame registre nėra registruota sutartis dėl sklypo naudojimo sąlygų, tai parduodant šiame sklype esančius nekilnojamus daiktu, reikalingas žemės sklypo savininko – bendraturčio, sutikimas (CK 6.394str.3d.).

Tačiau CK 3.394str. 3d. normoje nurodoma, kad „jeigu nekilnojamojo daikto savininkas nėra žemės sklypo, kuriame tas daiktas yra, savininkas, tai nekilnojamąjį daiktą jis gali parduoti be žemės sklypo savininko sutikimo tuo atveju, jeigu tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms. Kai toks nekilnojamasis daiktas parduodamas, pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas.“ Taigi apie jokius žemės sklypo bendraturčių sutikimus ieškovės nurodytame CK 3.394str. 3d. nekalbama.

LR CK 6.394 straipsnis nustato pastato, stainio ar įrenginio, suformuoto ir viešajame registre įregistruoto kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas, užimantis tam tikrą žemės sklypo dalį ir negalintis būti naudojamas pagal paskirtį nesinaudojant atitinkama žemės sklypo dalimi, pirkėjo teisę į atitinkamą žemės sklypo dalį.

Teismas visiškai sutinka su atsakovių nurodytu argumentu, kad nagrinėjamu atveju, atsakovei M. Z. K. parduodant A. A. butą su ūkio paskirties statiniais, privalėjo būti taikoma ir buvo pritaikyta specialioji teisės norma, įtvirtinta Žemės įstatymo 30str. 7d.

Lietuvos Aukščiausiasis teismas yra išaiškinęs (nutartis civ.byloje Nr. 3K-3-211/2013), kad tuo atveju, kai parduodamas butas, patalpos daugiabučiuose namuose, sprendžiant klausimą dėl pirkėjo teisių į žemės sklypą, taikytinas ne tik CK 6.394 straipsnis, bet ir Žemės įstatymo 30str.

LR Žemės įstatymo (Valstybės žinios, 2004-02-21, Nr. 28-868), 30 str. 7d. nustatyta, kad perleidžiant butą ar kitą patalpą daugiabučiame name, kartu turi būti perleidžiama ir nuosavybės teisė į bendrąja nuosavybe esančią žemės sklypo dalį, reikalingą šiam butui ar kitai patalpai daugiabučiame name eksploatuoti, jeigu šį žemės sklypo dalis nuosavybės teise priklauso buto ar kitos patalpos perleidėjui.

Ši įstatymo norma yra imperatyvi, nesuteikianti teisės šalims susitarti kitaip, tad buto pardavėja M.Z. K., parduodama butą pirkėjai A. A., privalėjo pirkėjai parduoti jai, M.Z. K., priklausančią žemės sklypo un. Nr. (duomenys neskelbtini), dalį.

Įvertinus byloje nustatytas aplinkybes, įrodymų visetą, R. G. ieškinys laikytinas nepagrįstu, tad atmestinas.

Atmetus ieškinį, atsakovei A. A. priteistinos jos patirtos bylinėjimosi išlaidos advokato pagalbai byloje apmokėti – 1500Lt, iš ieškovės R. G.(CPK 93str.1d., 88str.1d.6p., 98str.).

Taip pat iš ieškovės valstybei priteistinos išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų

įteikimu – 21,40 Lt(CPK 88str. 1d. 3p., 96str.).

Rezoliucinė dalis

nusprendžia:

Ieškinį atmesti.

Priteisti A. A., a.k(duomenys neskelbtini) gyv. (duomenys neskelbtini), vieną tūkstantį penkis šimtus litų išlaidų advokato pagalbai apmokėti iš R. G., a.k(duomenys neskelbtini) gyv. (duomenys neskelbtini).

Iš ieškovės R. G., a.k. (duomenys neskelbtini) priteisti valstybei dvidešimt vieną litą 40ct procesinių dokumentų įteikimo išlaidų.

Sprendimas per 30 dienų gali būti skundžiamas Panevėžio apygardos teismui per šį teismą.