- Teismas
- Lietuvos apeliacinis teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2023-03-02
- Bylos Nr.
- e2A-130-912/2023
- Teisminio proceso Nr.
- 2-57-3-00019-2021-3
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Tomas Venckus, Vilija Mikuckienė, Vigintas Višinskis
- Ieškovas
- R. S., G. S.
- Atsakovas
- L. S., M. S., S. Č., V. Č., S. K., E. K.
- Kategorijos
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Vilijos Mikuckienės, Tomo Venckaus (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas) ir Viginto Višinskio,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų R. S. ir G. S. apeliacinį skundą dėl Klaipėdos apygardos teismo 2022 m. rugsėjo 29 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovų R. S. ir G. S. ieškinį atsakovams L. S., M. S., S. Č., V. Č., S. K., E. K. dėl baudos priteisimo.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovai prašė priteisti solidariai iš atsakovų 60 000 Eur baudą, 5 proc. procesines palūkanas ir bylinėjimosi išlaidas.
2. Ieškovai nurodė, kad jie (pirkėjai) ir atsakovai (pardavėjai) 2021 m. vasario 11 d. sudarė preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, kurią įregistravo viešajame registre. Atsakovas M. S., pasirašydamas sutartį, veikė kaip fizinis asmuo ir kaip rangovas pagal individualios veiklos pažymą. Preliminariojoje sutartyje ieškovai įsipareigojo nupirkti nekilnojamąjį turtą už 194 500 Eur kainą, atsakovai – pastatyti, parduoti ir priduoti 80 proc. VĮ Registrų centre „A+“ klasės namą su daline apdaila bei sutvarkyti namo aplinką. Preliminariosios sutarties 2.1 papunktyje šalys susitarė, kad pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį (toliau – pagrindinė sutartis) sudarys ir ją pasirašys ne vėliau kaip iki 2021 m. gruodžio 31 d. Pagal preliminarios sutarties 7.1.6 papunktį, bet kuri šalis turėjo teisę dėl svarbių priežasčių vieną kartą perkelti pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo datą dviem savaitėms, t. y. iki 2022 m. sausio 14 d. Pirkėjai įsipareigojo sumokėti turto kainą tokia tvarka: gavus statybos leidimą – 60 000 Eur avansą iki 2021 m. birželio l d., likusią 134 500 Eur kainos dalį – pagrindinės sutarties pasirašymo dieną (preliminariosios sutarties 3 punktas). Pardavėjai įsipareigojo grąžinti 60 000 Eur avansą ir sumokėti pirkėjams 60 000 Eur baudą per 5 darbo dienas, jeigu sutartis nebus sudaryta per nustatytą terminą dėl to, kad jie vengė parduoti turtą (preliminariosios sutarties 7.1.2 papunktis). Jeigu pagrindinė sutartis nesudaryta per nustatytą terminą, nes pirkėjai atsisakė pikti turtą arba kitaip neįvykdo preliminariosios sutarties sąlygų, pardavėjai turi teisę pasilikti avansą, kuris laikomas bauda už prievolės neįvykdymą (preliminariosios sutarties 7.1.3 papunktis).
3. Ieškovai sumokėjo 60 000 Eur avansą. Pagrindinę sutartį šalys turėjo pasirašyti 2021 m. gruodžio 23 d., bet, pateikus notarui dokumentus, paaiškėjo, kad uždarosios akcinės bendrovės (toliau – UAB) „Kartografiniai projektai“ parengtas žemės naudojimosi tvarkos nustatymo projektas neatitinka UAB „Baltijos regiono projektai“ parengto dviejų butų gyvenamųjų namų Palangoje, (duomenys neskelbtini), statybos projekto (toliau – UAB „Baltijos regiono projektai“ projektas), kuris anksčiau pateiktas ieškovams. Ieškovai nusiuntė notarei ir atsakovams pranešimą su projektu, kuriame nurodė nesutikimo su atsakovų parengtu žemės sklypo naudojimosi planu priežastį. Atsakovai pasiūlė ieškovams nutraukti preliminariąją sutartį, grąžinti 60 000 Eur avansą ir lėšas, kurias ieškovai investavo, bei sumokėti preliminarioje sutartyje nustatytą 60 000 Eur baudą. Ieškovai sutiko su pasiūlytomis preliminariosios sutarties nutraukimo sąlygomis ir iki 2022 m. sausio 14 d. laukė, kol atsakovai sumokės 120 000 Eur už sutarties nutraukimą bei 5 000 Eur įrengimo darbus. Atsakovai 2022 m. sausio 3 d. sumokėjo ieškovams 5 000 Eur, bet nesumokėjo baudos ir avanso. Atsakovai 2022 m. sausio 14 d. pranešime nurodė ieškovei, kad preliminarioji sutartis pasibaigė 2021 m. gruodžio 31 d.; pasibaigus sutarčiai, ieškovams baigėsi prievolė pirkti, o atsakovams – parduoti turtą. 2022 m. sausio 3 d. ieškovams kompensuotos 5 000 Eur išlaidos. Nors pirkėjai nenupirko turto per nustatytą terminą, pardavėjai sutiko grąžinti 60 000 Eur. Pardavėjų veiksmų (neveikimo) ir pagrindinės sutarties nesudarymo nesieja teisinis ryšys, todėl pardavėjai neturi mokėti baudos. Ieškovai 2022 m. sausio 14 d. pranešė atsakovams, kad pageidauja pirkti preliminariojoje sutartyje nurodytą turtą ir prašė nurodyti, kada ir kur bus sudaryta pagrindinė sutartis. Atsakovai 2022 m. sausio 26, 27 d. grąžino 60 000 Eur avansą.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
4. Klaipėdos apygardos teismas 2022 m. rugsėjo 29 d. sprendimu atmetė ieškinį, priteisė iš ieškovų R. S. ir G. S. atsakovui M. S. po 1 020,50 Eur bylinėjimosi išlaidų; valstybei – po 19,74 Eur išlaidų susijusių su procesinių dokumentų įteikimu.
5. Preliminariojoje sutartyje nustatyti aiškūs atsakovų įsipareigojimai. Atsakovai įvykdė visus sutartyje nurodytus darbus. Žemės sklypo plotas iš esmės nepasikeitė, užtikrintas privažiavimas prie pastato ir palikta vieta transporto priemonėms parkuoti.
6. Preliminariojoje sutartyje nėra susitarimų, priedų, kuriuose atsakovai būtų įsipareigoję parengti žemės sklypo naudojimosi tvarką pagal UAB „Baltijos regiono projektai“ projektą. Preliminariojoje sutartyje šalys susitarė, kad visi kiti klausimai, kurie neaptarti sutartyje, bus sprendžiami sudarius pagrindinę sutartį.
7. Atsakovai pradėjo pagrindinės sutarties pasirašymo procedūrą. Šalys turėjo pasirašyti pagrindinę sutartį 2021 m. gruodžio 23 d. Notarui atsiuntus pagrindinės sutarties projektą, ieškovai atsisakė ją pasirašyti, nes nesutiko su žemės sklypo naudojimosi tvarkos projektu.
8. Vertindamas, dėl kieno nesąžiningų veiksmų (neveikimo) nesudaryta pagrindinė sutartis, teismas svarbia aplinkybe laikė tai, jog byloje nėra duomenų, patvirtinančių atsakovų atsisakymą parduoti ieškovams turtą. Ieškovams netiko žemės sklypo planas, todėl jie pateikė savo planą, su kuriuo nesutiko atsakovai ir asmuo, ketinęs pirkti kitą namo dalį. Ieškovams nepavykus patvirtinti sau patogaus žemės sklypo plano, jie nebenorėjo sudaryti pagrindinės sutarties ir pirkti preliminariojoje sutartyje nurodyto turto.
9. Ieškovas 2022 m. sausio 3 d. gavo iš atsakovų 5 000 Eur už ,,išlaidas į (duomenys neskelbtini), Palanga, butą“. Ši aplinkybė patvirtina, kad ieškovai nebeketino pirkti turto. Teismas padarė išvadą, kad ieškovų 2022 m. sausio 14 d. pranešimas, kuriame jie prašė nurodyti pagrindinės sutarties pasirašymo vietą ir laiką, nepatvirtina, kad 2022 m. sausio 14 d. jie siekė sudaryti pagrindinę sutartį.
10. Atsakovai 2022 m. sausio 27 d. sudarė su kitu pirkėju V. Š. pirkimo–pardavimo sutartį, kuria pardavė tą patį nekilnojamąjį turtą už ta pačią kainą, kokia nurodyta su ieškovais sudarytoje preliminariojoje sutartyje. Atsakovai, pardavę turtą kitam pirkėjui, negavo papildomų pajamų.
11. Nustatytos aplinkybės nėra pagrindas abejoti atsakovų sąžiningumu siekiant sudaryti sutartį. Teismas nusprendė, kad ne atsakovai vengė ir atsisakė parduoti, bet ieškovai atsisakė pirkti turtą. Atsakovai nepažeidė sutarties, todėl teismas netaikė preliminariosios sutarties 7.1.2 papunktyje nustatytų padarinių.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai
12. Apeliaciniame skunde ieškovai prašo panaikinti Klaipėdos apygardos teismo 2022 m. rugsėjo 29 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – patenkinti ieškinį. Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:
12.1. Teismas pažeidė sutarčių aiškinimo taisykles, nes nenagrinėjo sutarties šalių tikrųjų ketinimų, pažodžiui aiškino sutartį, nors tai prieštarauja byloje esantiems įrodymams.
12.2. Pateikti įrodymai pagrindžia, kad naujas pirkėjas V. Š. turėjo įtakos tam, jog atsakovai nutrauktų sutartį ir sumokėtų ieškovams baudą. Atsakovai sutiko su ieškovų parengtu žemės sklypo padalijimo planu, nurodė, kad jis įsigalios 2022 m. sausio 15 d., kai V. Š. įvykdys įsipareigojimus ieškovams pagal nutrauktą preliminarią sutartį.
12.3. Teismas neįvertino aplinkybės, kad atsakovai geranoriškai grąžino ieškovams 60 000 Eur avansą, neteisingai įvertino šalių sutartinius įsipareigojimus, padarė nepagrįstą išvadą, kad ieškovai atsisakė pirkti turtą.
12.4. Nors preliminariojoje sutartyje nėra susitarimų ir priedų, kuriuose atsakovai būtų įsipareigoję parengti žemės sklypo naudojimo tvarką pagal UAB „Baltijos regiono projektai“ projektą, ieškovai turėjo pagrįstą lūkestį, kad jų perkamas turtas bus pastatytas ir įformintas pagal jį.
12.5. Atsakovai sutiko, kad žemės sklypas padalytas pažeidžiant šalių lygiateisiškumo principą, ankstesnius susitarimus, nes 2021 m. gruodžio 29 d. patvirtino ieškovų parengtą planą ir nurodė, kad jį įregistruos po 2022 m. sausio 15 d. Teismas šių aplinkybių neįvertino.
12.6. Kilus ginčui dėl naudojimosi žemės sklypu tvarkos, šalys 2022 m. sausio 3 d. susitikime sudarė naują susitarimą, kuris užfiksuotas vaizdo įraše. Šalys susitarė nutraukti preliminariąją sutartį tokiomis sąlygomis: atsakovai iki 2022 m. sausio 15 d. grąžina ieškovams 60 000 Eur avansą ir sumoka 60 000 Eur baudą bei 5 000 Eur už įrengimo darbus.
12.7. Atsakovas M. S. 2022 m. rugsėjo 9 d. teismo posėdyje patvirtino, kad gavo iš V. Š. 60 000 Eur baudai už sutarties nutraukimą sumokėti, bet jos nesumokėjo.
Atsiliepimas
13. Atsiliepime atsakovai prašo atmesti ieškovų apeliacinį skundą ir palikti nepakeistą Klaipėdos apygardos teismo 2022 m. rugsėjo 29 d. sprendimą. Atsiliepime atsakovai nurodo tokius argumentus:
13.1. Preliminariojoje sutartyje pardavėjai neįsipareigojo pirkėjams užtikrinti atitinkamų sprendinių, žemės planų, žemės sklypo naudojimo tvarkos planų. Ieškovai, pasirašydami preliminariąją sutartį, sutiko, kad pardavėjai derintų projekto sprendinius, atliktų matavimus, parengtų žemės sklypo planus, ir įsipareigojo juos priimti pagrindinės sutarties sudarymo dieną. Ieškovai iki 2022 m. sausio 14 d. nereiškė jokių reikalavimų, pretenzijų, pastabų, kad pardavėjai įrenginėtų turtą ir su turtu susijusius objektus būtent taip, kaip to reikalauja pirkėjai arba pagal tokį planą, schemą ir parengtus projektinius sprendinius, kokių reikalauja pirkėjai. Ieškovai iki 2021 m. gruodžio 23 d. nesidomėjo, neteikė pasiūlymo, kuriame projektiniai sprendiniai, žemės sklypo planai, žemės sklypo naudojimo tvarkos planai būtų parengti pagal jų reikalavimus. Atsakovai pateikė visus dokumentus, reikalingus pagrindinei sutarčiai pasirašyti.
13.2. UAB „Baltijos regiono projektai“ parengtas projektas ir užsakovų nepasirašyti sklypo aplinkotvarkos bei vertikalinio sklypo aukščio planai nereikšmingi, nustatant bendraturčių žemės sklypo naudojimo tvarką. Ieškovai matininko S. Š. parengtą naudojimosi žemės sklypu tvarkos projektą pateikė tik dviem sklypo bendraturčiams. Ieškovai kitiems keturiems pardavėjams nepateikė projekto, su jais nederino sąlygų.
13.3. Pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta 2021 m. gruodžio 31 d. Šalys nesudarė papildomų susitarimų, kuriais būtų pratęstas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti. Preliminarioji sutartis pasibaigė, todėl pirkėjai neturi prievolės pirkti turtą, pardavėjai – parduoti.
13.4. Ieškovai galėtų reikalauti, kad atsakovai sumokėtų baudą, jeigu pastarieji vengtų ar nepagrįstai atsisakytų sudaryti pagrindinę sutartį. Tai, kad atsakovai nevykdo ieškovų norų ar pageidavimų, išsakytų po to, kai pasibaigė preliminarioji sutartis ir kai ieškovai atsisakė atvykti į notarų biurą sudaryti pagrindinės sutarties, nelaikytina nesąžiningumu ar neteisėtais veiksmais.
13.5. Atsakovai 2022 m. sausio 3 d. grąžino ieškovams 5 000 Eur, investuotų į turtą. Nurodyta aplinkybė patvirtina, kad ieškovai neketino pirkti turto. Ieškovas raštelyje nenurodė, kad atsakovai turi sumokėti baudą ieškovams. Ieškovų 2022 m. sausio 14 d. raštas, kuriame prašoma nurodyti, kada ir kur bus sudaryta pagrindinė sutartis, nepatvirtina jų siekio sudaryti sutartį. Ieškovai atsiuntė šį raštą po to, kai atsakovai informavo juos apie pasibaigusią preliminariąją sutartį ir paprašė patikslinti sąskaitą, į kurią galėtų grąžinti avansą. Ieškovai prašydami priteisti 60 000 Eur baudą, neatsižvelgė į tai, kad jiems sumokėti 5 000 Eur. Preliminarioje sutartyje nustatyta bauda atlieka kompensacinę funkciją.
13.6. Atsakovas M. S. nenurodė, kad žemės sklypo planas parengtas neteisingai. Jis patvirtino, kad žino, su kuo ieškovai nesutinka, supranta, jog keliamas žemės sklypo naudojimo tvarkos klausimas ir kad ieškovai norėtų, kad naudojimosi sklypu tvarka būtų parengta pagal pirmą brėžinį. Ieškovo susirašinėjimas su dviem pardavėjais, pasidalinimas norais, nepagrindžia, kad asmenys siekė pakeisti preliminariąją sutartį. Atsakovai sudarė pirkimo–pardavimo sandorį su kitu pirkėju, kuris įsigijo turtą pagal atsakovų parengtą planą, ieškovų nuomone, pažeidžiantį šalių lygiateisiškumą.
13.7. Atsakovai nuodo, kad 2022 m. sausio 3 d. susitikime šalys susitarė geranoriškai nutraukti preliminariąją sutartį. Dėl to neaišku, kodėl ieškovai 2022 m. sausio 14 d. raštu pareikalavo, kad atsakovai sudarytų pagrindinę sutartį.
13.8. Vaizdo įrašas nelaikytinas preliminariosios sutarties pakeitimo įforminimu, nes: 1) ieškovas bendravo tik su dviem pardavėjais; 2) garso įrašas užfiksuoja tik vieno ieškovo ir dviejų atsakovų derybas, bet ne preliminariosios sutarties pakeitimą ar visų pardavėjų tariamą sutikimą paklusti ieškovo bandomoms primesti sąlygoms; 3) garso įrašas ne visas, nutrūksta staiga, šalims nebaigus pokalbių; neaišku, kas buvo toliau; 4) ieškovų atstovas advokatas pirmame teismo posėdyje pasakė, kad ieškovas neva netyčia pasispaudė telefoną, todėl įrašyta dalis pokalbio; pokalbis negali būti laikomas tinkamu įrodymu; 5) žodiniai pažadai neįpareigoja, nes preliminarioji sutartis gali būti pakeista tik raštu ir tik visiems šešiems pardavėjams sutikus dėl jos pakeitimo, bet ne dviem pardavėjams pasikalbėjus su ieškovu.
13.9. Atsakovas M. S. 2022 m. rugsėjo 9 d. teismo posėdyje pavirtino, kad iš naujo pirkėjo gavo mažesnę sumą – apie 10 000 Eur. Bauda galėtų būti sumokėta ieškovams tik tuo atveju, jeigu atsakovai vengtų arba nesąžiningai atsisakytų sudaryti pagrindinę sutartį su ieškovais pagal preliminariojoje sutartyje nurodytas sąlygas. Ieškovai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį, todėl bauda jiems neturi būti mokama. Bauda nustatyta atsakovų ir naujo potencialaus pirkėjo V. Š. 2021 m. gruodžio 29 d. sudarytoje preliminariojoje sutartyje. Ji mokėtina tik tuo atveju, jeigu atsakovai nepagrįstai nutrauktų su ieškovais sudarytą preliminariąją sutartį, jeigu atsakovai vengtų vykdyti savo įsipareigojimus ieškovams. Atsakovų ir naujo pirkėjo V. Š. 2022 m. sausio 27 d. pagrindinėje nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo nėra nustatytos baudos, mokėtinos ieškovams. Jeigu naujasis pirkėjas V. Š. sumokėjo atsakovui M. S. pagal preliminariąją sutartį, tai pinigus sumokėjęs asmuo turi teisę reikalauti, kad pinigai būtų grąžinti.
Motyvuojamoji dalis
Teisėjų kolegija konstatuoja:
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
14. Apeliantai ir atsakovai 2021 m. vasario 11 d. sudarė preliminariąją sutartį. Sutartyje apeliantai įsipareigojo pirkti žemės sklypą ir namą (namo dalį) Palangoje, (duomenys neskelbtini), o pardavėjai su rangovu pastatyti, parduoti ir priduoti VĮ Registrų centrui 80 proc. baigtumo A+ klasės su daline apdaila parduodamą namą (poliniai pamatai, silikatiniai blokeliai, skardinis stogas, išbetonuoti laiptai į antrą aukštą, išvedžiotas grindinis šildymas, rekuperacinė sistema (be katilo), įvesti dujų įvadai, elektra (45 taškai), santechnika atvesta į taškus, mūrinės pertvaros, sudėti trijų paketų langai, plastikinės lauko durys, sklypas aptvertas segmentine tvora, kiemas išklotas trinkelėmis, įvestos visos į namo vidų komunikacijos, fasadas medinis pilkas) bei sutvarkyti aplinką (1.1 papunktis). Šalys susitarė pagrindinę sutartį sudaryti ne vėliau kaip iki 2021 m. gruodžio 31 d. (2.1 papunktis), taip pat įtvirtino bet kurios šalies teisę vieną kartą dėl svarbių priežasčių perkelti pagrindinės sutarties pasirašymo terminą dviems savaitėms (7.1.6 papunktis).
15. Šalys susitarė, kad parduodamo turto kaina – 194 500 Eur. Apeliantai įsipareigojo sumokėti 60 000 Eur avansą, kai bus gautas statybos leidimas, iki 2021 m. birželio 1 d. į atsakovo M. S. sąskaitą, likusią 134 500 Eur kainos dalį – pagrindinės sutarties pasirašymo dieną (3.1–3.2.2 papunkčiai).
16. Atsakovai įsipareigojo grąžinti apeliantams 60 000 Eur avansą ir sumokėti 60 000 Eur baudą per penkias darbo dienas, jeigu atsakovai vengtų parduoti turtą ir dėl to per sutartą terminą nebūtų sudaryta pagrindinė sutartis (7.1.2 papunktis). Atsakovai turi teisę pasilikti avansą, kuris būtų laikomas bauda, jeigu apeliantai atsisakytų pirkti turtą ar kitaip nevykdytų preliminariosios sutarties sąlygų (7.1.3 papunktis). Šalis nepagrįstai vengusi ar atsisakiusi sudaryti pagrindinę sutartį, privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (7.1.4 papunktis).
17. Apeliantai 2021 m. kovo 1, 2 d., 2021 m. gegužės 6, 13, 18 d, 2021 m. balandžio 6 d. sumokėjo atsakovui M. S. 60 000 Eur.
18. Šalys susitarė pagrindinę buto Palangoje, (duomenys neskelbtini), su žemės sklypo dalimi pirkimo–pardavimo sutartį sudaryti 2021 m. gruodžio 23 d. Palangos 3–ojo notaro biuro notarė S. Ž. nusiuntė dokumentus sandorio šalims susipažinti. Prie pagrindinės sutarties pridėtas UAB „Kartografiniai projektai“ parengtas žemės naudojimosi tvarkos nustatymo projektas, kuris neatitiko UAB „Baltijos regiono projektai“ projekto, su kuriuo apeliantai supažindinti pasirašant preliminariąją sutartį.
19. Atsakovai M. S. bei E. K. 2021 m. gruodžio 29 d. raštu patvirtino, kad naudojimosi žemės sklypu tvarka, parengta pagal S. Š. projektą, bus įregistruota po 2022 m. sausio 15 d.
20. Apeliantas G. S. ir atsakovai M. S. bei E. K. susitiko 2021 m. sausio 3 d. Apeliantui G. S. grąžintos 5 000 Eur patirtos išlaidos butui įrengti.
21. Atsakovai 2022 m. sausio 14 d. pranešime nurodė apeliantams, kad preliminarioji sutartis pasibaigė, taip pat pasibaigė apeliantų prievolė pirkti turtą, atsakovų – parduoti, atsakovai kompensavo apeliantams jų į turtą investuotas lėšas – 5 000 Eur, atsakovai geranoriškai sutiko grąžinti 60 000 Eur avansą, pardavėjams netaikytina bauda. Atsakovai taip pat informavo, kad 60 000 Eur avansas bus grąžintas apeliantams iki 2022 m. sausio 31 d., ir paprašė nurodyti sąskaitą, į kurią pervesti lėšas.
22. Apeliantai 2022 m. sausio 14 d. atsiuntė atsakovams prašymą nurodyti iki 2022 m. sausio 17 d., kada ir kur bus sudaryta pagrindinė sutartis.
23. Apeliantai 2022 m. sausio 17 d. prašyme nurodė, kad atsakovai E. K. ir M. S. 2021 m. gruodžio 29 d. patvirtino naudojimosi žemės sklypu tvarką, kuri įsigalios nuo 2022 m. sausio 15 d. ir tokiu būdu patvirtino, kad pirkimo–pardavimo sandoris gali būti sudaromas vėliau, neatsižvelgiant į preliminariosios sutarties pasibaigimą. Apeliantai nurodė, kad pasirengę sudaryti pagrindinę sutartį, pakartotinai prašo iki 2022 m. sausio 18 d. nurodyti, kada bus sudaryta pagrindinė sutartis arba nurodyti priežastis, dėl kurių atsakovai atsisako ją sudaryti.
24. Atsakovai 2022 m. sausio 19 d. atsakyme nurodė, kad šalys nesudarė papildomo susitarimo, kuriuo būtų pratęstas pagrindinės sutarties sudarymo terminas, preliminarioji sutartis pasibaigė, nes pirkėjai atsisakė pirkti turtą. Atsakovai, apeliantams pareikalavus, 2022 m. sausio 3 d. kompensavo jų patirtas išlaidas 5 000 Eur. Atsakovai pakartotinai paprašė nurodyti sąskaitą, į kurią grąžintinas apeliantų sumokėtas avansas.
25. Atsakovai ir naujasis potencialus pirkėjas V. Š. 2021 m. gruodžio 29 d. sudarė preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį. Šia sutartimi V. Š. įsipareigojo pirkti namo dalį su žemės sklypo dalimi. Pardavėjai (atsakovai) įsipareigojo pastatyti, parduoti ir įregistruoti VĮ Registrų centre 80 proc. baigtumo A+ klasės su daline apdaila namo dalį (butą), Palangoje, (duomenys neskelbtini) (poliniai pamatai, silikatiniai blokeliai, skardinis stogas, išbetonuoti laiptai į antrą aukštą) įvesti dujų įvadai į namą, elektra (45 taškai), santechnika atvesta į taškus, sumontuotos mūrinės pertvaros, sudėti trijų paketų langai, plastikinės lauko durys; sklypas aptvertas segmentine tvora, kiemas išklotas trinkelėmis, visos komunikacijos įvestos į namo vidų, fasadas medinis, dažytas pilkai). Taip pat atsakovai įsipareigojo sutvarkyti aplinką (pasėti veją) aplink namo dalį (butą) bei apie 3,62 a žemės sklypo plotą (pagal UAB „Kartografiniai projektai“ matininko M. S. 2021 m. gruodžio 15 d. parengtą naudojimosi žemės sklypu tvarką) (1.1 papunktis). Naujasis potencialus pirkėjas V. Š. įsipareigojo sumokėti 202 000 Eur kainą ir 60 000 Eur baudą už preliminariosios sutarties su apeliantais nutraukimą. Bauda turi būti sumokėta iki 2022 m. sausio 15 d. į apelianto sąskaitą. Bauda gali būti atšaukta arba jos mokėjimo data pakeista (3.1 papunktis). Preliminariosios sutarties 3.2 papunktyje užfiksuota, kad naujasis potencialus pirkėjas V. Š. grąžino apeliantui G. S. 5 000 Eur.
26. Atsakovai ir naujasis pirkėjas V. Š. 2022 m. sausio 27 d. sudarė dvi nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis, pagal kurias nurodytas pirkėjas nusipirko iš atsakovų du butus su žemės sklypo dalimis Palangoje, (duomenys neskelbtini)-1 ir 13A-2 (butai yra viename dvibutyje name). Atsakovai pardavė butą Palangoje, (duomenys neskelbtini), ir žemės sklypo dalį už 194 500 Eur, t. y. už tokią pačią kainą, kaip buvo sutarę su apeliantais.
Dėl atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį
27. Nagrinėjamoje byloje kilo šalių ginčas, kuri šalis atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Apeliantai teigia, kad atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį, nes prie jo pridėtas naudojimosi žemės sklypu tvarkos planas neatitiko prie preliminariosios sutarties pridėto UAB „Baltijos regiono projektai“ projekto. Atsakovai nurodė, kad apeliantai atsisakė sudaryti jų parengtą pagrindinę sutartį, preliminariojoje sutartyje jie neįsipareigojo parengti naudojimosi žemės sklypu tvarkos pagal UAB „Baltijos regiono projektai“ projektą.
28. CK 6.165 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta, kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Pirkėjas – fizinis asmuo gali sudaryti preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas – juridinis asmuo – įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje numatytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą (CK 6.401 straipsnio 1 dalis). Neatskiriama preliminariosios sutarties dalis yra gyvenamojo namo ar buto projektas, jo sąmata ir kiti dokumentai (CK 6.401 straipsnio 4 dalis).
29. Kilus ginčui dėl sutarties, jos sąlygose nustatyti šalių įsipareigojimai aiškintini pagal sutarčių aiškinimo taisykles, kurios reglamentuotos CK 6.193–6.195 straipsniuose ir suformuotos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje. Esant ginčui dėl sutarties turinio bei jos sąlygų, sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas reikšmingas aplinkybes. Kartu sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu, būtina vadovautis ir CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais bendraisiais teisės principais. Taikant įstatymo įtvirtintas ir teismų praktikoje pripažintas sutarčių aiškinimo taisykles, turi būti kiek įmanoma tiksliau išsiaiškinta šalių valia, išreikšta joms sudarant sutartis ir prisiimant iš tokių sutarčių kylančius įsipareigojimus. Sprendžiant klausimą, ar sutarties neįvykdė kuri nors šalis ir ar ji atsakinga už neįvykdymą, turi būti atsižvelgiama ir į šalių elgesį prieš sutarties sudarymą ir po jo: derybas dėl sutarties sudarymo, sutarties vykdymo veiksmus ir šalių tarpusavio santykių praktiką (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. gruodžio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-703/2013). Aiškinant sutartį, pirmiausia nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai (CK 6.193 straipsnio 1 dalis), derinant subjektyvųjį sutarties aiškinimo principą su jos teksto lingvistine analize; visos sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą bei jos sudarymo aplinkybes, šalių tarpusavio santykių praktiką, elgesį po sutarties sudarymo ir papročius (CK 6.193 straipsnio 3, 5 dalys). Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotoje sutarčių aiškinimo taisykles reglamentuojančių teisės normų aiškinimo ir taikymo praktikoje pažymėta, kad subjektyvusis sutarties aiškinimo metodas ir teksto lingvistinis aiškinimas sudaro darnią sutarčių aiškinimo metodų sistemą, kuria remiantis nustatomas šalių valios turinys (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. balandžio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-109/611, 31 punktas).
30. Įstatymų leidėjas CK 6.165 straipsnyje neįvardijo priežasčių, kurios būtų pagrindas atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį. Sprendžiant, turėjo pagrindą atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį preliminariosios sutarties šalis ar ne, turi būti įvertintos ne tik preliminariosios sutarties sąlygos, bet taip pat ir šalių elgesys po jos sudarymo. Nagrinėjamoje byloje svarbu nustatyti, pažeidė atsakovai preliminarią sutartį ar ne.
31. Iš bylos duomenų nustatyta, kad, šalims sudarant preliminariąją sutartį, apeliantams pateiktas UAB „Baltijos regiono projektai“ projektas. Apeliantams šis projektas tiko, todėl preliminariojoje sutartyje šalys susitarė sudaryti pagrindinę sutartį ne vėliau kaip iki 2021 m. gruodžio 31 d. (2.1 papunktis). Šalys susitarė, kad 2021 m. gruodžio 23 d. sudarys pagrindinę sutartį. Iki nurodytos datos notarė atsiuntė apeliantams sutarties projektą, parengtą pagal atsakovų pateiktus dokumentus. Apeliantas tą pačią dieną notarei ir atsakovams nurodė, kad nesutinka sudaryti sutarties, nes naudojimosi žemės sklypu tvarkos projektas neatitinka su preliminariąja sutartimi pateikto UAB „Baltijos regiono projektai“ projekto, t. y. pirmame projekte kietosios dangos, automobilių stovėjimo vietų, bendro naudojimo kelio prie pastatų plotas buvo 471,84 kv. m, o paskutiniame projekte bendro naudojimo keliui skirta 152 kv. m ir bendro naudojimo kelias baigiasi ties apeliantų ketinto pirkti turto riba. Apeliantas 2021 m. gruodžio 24 d. 15.37 val. išsiuntė atsakovui M. S. vaizdo žinutę, kurioje užfiksavo UAB „Baltijos regiono projektai“ ir UAB „Kartografiniai projektai“ parengtus žemės sklypo projektus ir 15.38 val. trumpąja žinute paklausė, ar jis matė problemą, su kuria nesutiko apeliantas. Atsakovas M. S. 2021 m. gruodžio 24 d. 15.40 val. ir 15.41 val. trumposiomis žinutėmis atsakė: „Zinau“, „kaip pirmam turi būt“. Apelianto ir atsakovo M. S. susirašinėjimas trumposiomis žinutėmis pagrindžia, kad atsakovas žinojo, jog pagrindinė sutartis neatitinka sąlygų, dėl kurių šalys tarėsi, sudarydamos preliminariąją sutartį.
32. Atsakovas E. K. ir apeliantas 2021 m. gruodžio 28 d. 17.41 val. susirašinėjo trumposiomis žinutėmis. Atsakovas E. K. trumpąja žinute prašė, kad apeliantas sutiktų „su dviem metrais“. Apeliantas į ją atsakė: „Mano salygas žinot iki namo galo“. Tą pačią dieną atsakovas E. K. išsiuntė apeliantui trumpąsias žinutes: „2metrai geras pasiūlymas“, „2 mętrai“, „2mętrai, arba atsaukiu sutartį grazinu 120“. Į jas apeliantas atsakė: „6 metrai arba 120“ (60 000 Eur avansas + 60 000 Eur bauda). Apelianto ir atsakovo E. K. susirašinėjimas pagrindžia, kad atsakovai siekė susitarti su apeliantu, kad šis sutiktų su mažesniu naudojamos žemės sklypo plotu, t. y. vietoje 6 m pasiūlė 2 m. Be to, atsakovas E. K. nurodė, kad jeigu apeliantas nesutiks su 2 m, jis nutrauks preliminariąją sutartį ir pasiūlė sumokėti baudą, t. y. „grąžinti 120“. Apeliantas nesutiko, kad sumažėtų jam skirto naudotis žemės sklypo plotas.
33. Apeliantas į bylą pateikė vaizdo ir garso įrašą, kuriame užfiksuotas apelianto ir atsakovų M. S. bei E. K. 2021 m. gruodžio 29 d. susitikimas. Iš pokalbio turinio nustatyta, kad apeliantas taip pat patyrė 6 800 Eur išlaidų, kurių atsakovai neginčijo. Apeliantas ir atsakovai susitarė, kad atsakovai atlygins apeliantui 5 000 Eur grynaisiais pinigais ir sumokės 60 000 Eur baudą. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į tai, kad tą pačią dieną (2021 m. gruodžio 29 d.) atsakovai ir naujasis potencialus pirkėjas V. Š. sudarė to paties nekilnojamojo turto preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį. Nurodytoje sutartyje šalys susitarė taip pat ir dėl 60 000 Eur baudos už preliminariosios sutarties su apeliantais nutraukimą (3.1 papunktis). Be to, 2021 m. gruodžio 29 d. preliminarios sutarties 3.2 papunktyje užfiksuota, kad naujasis būsimasis pirkėjas V. Š. grąžino apeliantui G. S. 5 000 Eur.
34. Nustatytos aplinkybės yra pagrindas konstatuoti, kad apeliantai ir atsakovai nesudarė pagrindinės sutarties, nes pagrindinės sutarties projektas buvo parengtas pagal atsakovų pateiktus dokumentus, kurie neatitiko preliminariosios sutarties dieną apeliantams pateikto UAB „Baltijos regiono projektai“ projekto. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad atsakovai neinformavo apeliantų apie tai, kad bus rengiamas naujas naudojimosi žemės sklypu tvarkos projektas, kad sumažės apeliantams naudotis priskirto sklypo plotas. Apie pasikeitusį bendro naudojimo keliui skirtą plotą apeliantai sužinojo, kai gavo pagrindinės sutarties projektą.
Žemesnės instancijos teismas
35. Pirmosios instancijos teismas teisingai nurodė, kad preliminariosios sutarties 1.1 papunktyje nustatyti atsakovų įsipareigojimai, t. y. kokius darbus jie turėjo atlikti. Apeliantas preliminariojoje sutartyje ranka įrašė, kad neturi pretenzijų dėl statybų. Apeliantai nagrinėjamoje byloje neginčijo atsakovų atliktų statybos darbų.
36. Pirmosios instancijos teismas teisingai nurodė, kad preliminariojoje sutartyje nėra susitarimų, priedų, kurių pagrindu atsakovai būtų įsipareigoję parengti naudojimosi žemės sklypu tvarką pagal UAB „Baltijos regiono projektai“ parengto dviejų butų gyvenamųjų namų, (duomenys neskelbtini), Palangoje, statybos projektą. Vis dėlto pirmosios instancijos teismas apskųstame sprendime neteisingai nurodė, kad šalys preliminariojoje sutartyje nustatė, jog visi kiti klausimai, kurie neaptarti preliminariojoje sutartyje, bus sprendžiami sudarius pagrindinę sutartį. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į tai, kad gyvenamojo namo ar buto projektas, jo sąmata ir kiti dokumentai yra neatskiriama preliminariosios sutarties dalis (CK 6.401 straipsnio 4 dalis). Pagal CK 6.401 straipsnio 2 dalies 7 punktą, būsimo gyvenamojo namo preliminariojoje sutartyje privalo būti nurodyta žemės sklypo, kuriame bus statomas namas ar butas, teisinis statusas ir nusipirkusio gyvenamąjį namą ar butą pirkėjo teisė į žemės sklypą. Taigi atsakovai, siekdami pakeisti bendrai naudojamo žemės sklypo plotą, turėjo informuoti apeliantus apie jų teisių į žemės sklypą pakeitimą (sumažėjimą), taip pat nurodyti, dėl kokių priežasčių, naudojimosi žemės sklypu tvarka negalėjo būti parengta pagal UAB „Baltijos regiono projektai“ projektą, kuris pateiktas apeliantams preliminariosios sutarties sudarymo metu. Tai, kad apeliantai pateikė UAB „Baltijos regiono projektai“ parengtus, bet paties projektuotojo ir užsakovų nepasirašytus sklypo aplinkotvarkos bei vertikalinio sklypo aukščio planus, nepagrindžia aplinkybės, jog numatytą preliminariosios sutarties sudarymo dieną apeliantams buvo pateikti kiti žemės sklypo planai, kuriuose būtų nustatyta kitokia apeliantų teisių į žemės sklypą apimtis. Be to, atsakovas M. S. 2021 m. gruodžio 24 d. trumposiose žinutėse patvirtino, kad žemės sklypo planas turėjo būti parengtas pagal pirmąjį (t. y. UAB „Baltijos regiono projektai“ parengtą) projektą. Taigi prie pagrindinės sutarties pridėtas naudojimosi žemės sklypu tvarkos planas neatitiko ankstesnio apeliantų ir atsakovų susitarimo.
37. Iš nustatytų aplinkybių darytina išvada, kad apeliantai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį, nes žemės sklypo naudojimosi tvarka parengta ne pagal UAB „Baltijos regiono projektai“ projektą. Atsakovai, keisdami žemės sklypo naudojimosi tvarką, apie tai nepranešė apeliantams, nors žinojo, kad sumažės jų naudojamas žemės sklypo plotas. Tai apeliantams, kaip būsimiems pirkėjams, buvo labai svarbu. Teisėjų kolegija, įvertinusi šalių elgesį, daro išvadą, kad apeliantai turėjo teisę atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį. Pagrindinė sutartis nesudaryta dėl atsakovų kaltės.
38. Byloje nėra duomenų apie tai, kad šalys susitarė pratęsti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti ar sudaryti pagrindinę sutartį 2022 metais. Iš bylos duomenų nustatyta, kad apeliantas, atsakovai M. S., E. K., V. Š., apelianto brolis B. S., V. G. susitiko 2021 m. gruodžio 29 d. Susitikimo metu kilo apelianto ir naujojo pirkėjo V. Š. ginčas. Pastarasis pasiūlė nupirkti apeliantų ketintą įsigyti turtą, atlyginti jiems pagerinimo išlaidas ir sumokėti baudą. Visi susitikime dalyvavę asmenys sutiko su nurodytu pasiūlymu. Aptariamas aplinkybes patvirtino pirmosios instancijos teisme apklausti liudytojai B. S. ir V. G.. Vėliau tą pačią dieną apeliantas susitiko su atsakovais M. S. ir E. K.. Vaizdo įraše užfiksuota, kad apeliantas ir atsakovai M. S. bei E. K. susitarė nutraukti preliminariąją sutartį. Apeliantas taip pat pasiūlė atsakovams, kad, jeigu jiems nepavyks sudaryti sutarties su naujuoju pirkėju V. Š., apeliantai pirks butą su žemės sklypu, kurio naudojimo tvarka bus parengta pagal pirmąjį (t. y. UAB „Baltijos regiono projektai“ parengtą) projektą. Tai, kad šis vaizdo ir garso įrašas nutrūksta, nepaneigia jame užfiksuoto šalių pokalbio, todėl teisėjų kolegija įvertino įrašą kartu su kitais rašytiniais įrodymais.
39. Apeliantų prašymu S. Š. įmonė 2021 m. gruodžio 27 d. parengė naudojimosi žemės sklypu tvarkos planą, kuris atitinka UAB „Baltijos regiono projektai“ projektą. Atsakovai M. S. ir E. K. 2021 m. gruodžio 29 d. ant nurodyto plano patvirtino, kad, sudarant sandorį su apeliantu, bus įregistruota S. Š. parengta naudojimosi žemės sklypu tvarka. Įrašai įsigalios po 2022 m. sausio 15 d. Taigi apeliantas ir atsakovai M. Š. bei E. K. susitarė, kad, jeigu V. Š. nepirks turto ir atsakovai neatlygins apeliantams 5 000 Eur patirtų išlaidų, negrąžins 60 000 Eur avanso bei nesumokės 60 000 Eur baudos, apeliantai ir atsakovai sudarys turto pirkimo–pardavimo sutartį, kurioje bus nustatyta naudojimosi žemės sklypu tvarka pagal S. Š. projektą. Nurodytą aplinkybę patvirtino taip pat ir pirmosios instancijos teisme apklausta liudytoja V. G.. Vis dėl to toks šalių susitarimas negali būti laikomas 2021 m. vasario 11 d. preliminariosios sutarties pratęsimu ar susitarimu pratęsti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti, nes nebuvo išreikšto tokios visų atsakovų valios.
40. Atsakovai nurodo, kad preliminarioji sutartis galėjo būti modifikuota tik raštu, todėl žodiniai šalių susitarimai negalioja (preliminariosios sutarties 9.3 papunktis). Teisėjų kolegija nesutinka su nurodytu argumentu. Rašytinė sutartis, kurioje yra išlyga, kad sutartį pakeisti ar papildyti arba ją nutraukti galima tik raštu, negali būti pakeista, papildyta ar nutraukta kitokiu būdu (CK 6.183 straipsnio 1 dalis). Viena sutarties šalis dėl savo elgesio gali prarasti teisę remtis CK 6.183 straipsnio 1 dalyje numatyta sutarties išlyga, jeigu kita sutarties šalis atitinkamai veikė, remdamasi pirmosios elgesiu (CK 6.183 straipsnio 1 dalis). Pirmiau šioje nutartyje aptartas apelianto ir atsakovų elgesys patvirtina, kad jie konkliudentiniais veiksmais susitarė nutraukti preliminariąją sutartį. Atsakovai – turto bendraturčiai, todėl parduoti turtą būtinas visų jų sutikimas. Bent vienam bendraturčiui atsisakius parduoti turtą, nutraukus preliminariąją sutartį, pagrindinė sutartis negalėjo būti sudaryta. Atsakovai M. S. ir E. K. pasiūlė preliminariosios sutarties nutraukimo sąlygas, su kuriomis apeliantas sutiko. Apeliantas ir atsakovai M. S. bei E. K. 2021 m. gruodžio 29 d. susitikimo metu nutraukė preliminariąją sutartį. Aplinkybę, kad preliminarioji sutartis buvo nutraukta, pagrindžia taip pat ir tai, jog atsakovai tą pačią dieną sudarė kitą preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį su kitu potencialiu pirkėju V. Š.. Į bylą pateiktas apelianto G. S. 2022 m. sausio 3 d. raštelis. Juo pagrindžiama aplinkybė, kad naujasis potencialus pirkėjas V. Š. sumokėjo apeliantui 5 000 Eur grynaisiais pinigais, t. y. kitas asmuo pradėjo vykdyti su atsakovais sudarytą 2021 m. gruodžio 29 d. preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį.
41. Atsakovai 2022 m. sausio 14 d. išsiuntė apeliantams pranešimą dėl preliminariosios sutarties pabaigos ir sumokėto avanso grąžinimo. Pranešime atsakovai teigė, kad 2022 m. sausio 3 d. susitikime šalys susitarė, kad atsakovai sumokės apeliantams 5 000 Eur išlaidų ir grąžins 60 000 Eur avansą. Pranešime nurodytos aplinkybės prieštarauja į bylą pateiktiems įrodymams, nes apeliantai patyrė ne 5 000 Eur, bet 6 800 Eur ir atsakovai M. S. bei E. K. su šia suma sutiko. Apeliantas sutiko sumažinti patirtų išlaidų sumą iki 5 000 Eur tik dėl to, kad atsakovai sutiko sumokėti 60 000 Eur baudą (2021 m. gruodžio 29 d. vaizdo–garso įrašas). Šalys neužfiksavo 2022 m. sausio 3 d. susitikime sudarytų susitarimų, todėl nėra pagrindo daryti išvados, kad apeliantai ir atsakovai sudarė naują susitarimą, kuriame jie būtų atsisakę dalies patirtų išlaidų ir baudos. Atsakovų 2022 m. sausio 14 d. raštas nelaikytinas pranešimu apie preliminariosios sutarties pabaigą, nes šalys ją nutraukė dar 2021 m. gruodžio 29 d.
42. Apeliantai 2022 m. sausio 14 ir 17 d. prašymais pareikalavo, kad atsakovai nurodytų, kur ir kada bus sudaryta pagrindinė sutartis. Teisėjų kolegija, įvertinusi pirmiau nustatytas aplinkybes, konstatuoja, kad aptarti prašymai nepagrindžia to, jog apeliantai ir atsakovai sudarė naują preliminariąją sutartį ar pratęsė terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Prašymuose apeliantai patvirtino apelianto G. S. ir atsakovų M. S. bei E. K. 2021 m. gruodžio 29 d. susitikime išsakytą pasiūlymą įsigyti turtą, jeigu atsakovams nepavyktų sudaryti sandorio su kitu pirkėju.
Teisėjų kolegija, apibendrindama nurodytus argumentus, šalių susirašinėjimą elektroninėmis žinutėmis, jų elgesį po 2021 m. vasario 11 d. preliminariojoje sutartyje nustatyto termino pabaigos, kitas nustatytas aplinkybes, konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas neteisingai nusprendė, kad apeliantai atsisakė pirkti preliminariojoje sutartyje sutartą turtą. Pagrindinė sutaris nesudaryta dėl atsakovų kaltės, nes jie pateikė notarui naują su apeliantais nesuderintą naudojimosi žemės sklypu tvarkos projektą, kuris neatitiko pradinio apeliantams sudarant preliminariąją sutartį pateikto projekto. Toks atsakovų elgesys vertintinas kaip vengimas sudaryti pagrindinę sutartį anksčiau šalių sutartomis sąlygomis.
Dėl būsimų pirkėjų patirtų nuostolių atlyginimo, kai nesudaryta pagrindinė sutartis
43. Jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis).
44. Kasacinis teismas konstatavo, kad vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, bet jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017, 15 punktas; 2021 m. balandžio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-75-378/2021, 3 punktas). Preliminariosios sutarties šalis CK 6.165 straipsnio 4 dalies prasme turi teisę reikalauti netesybų, kaip minimalių nuostolių, patirtų dėl kitos šalies nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, atlyginimo, jeigu tokia turtinė prievolė yra įtvirtinta sutartyje.
45. Civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Pažymėtina, kad šios sąlygos yra kumuliatyvios – preliminariosios sutarties šalies atsakomybei atsirasti nepakanka nustatyti, jog kita šalis atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Galimos tokios situacijos, kai viena preliminariosios sutarties šalis atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, bet toks jos elgesys yra nulemtas objektyvių – nuo jos valios nepriklausančių – priežasčių (kitos preliminariosios sutarties šalies neteisėti veiksmai, faktinės aplinkybės, kurių atsiradimo rizikos nėra prisiėmusi sutarties šalis, ir pan.), – tokiais atvejais, nors ir yra pirminė sąlyga, nėra pagrindo taikyti civilinę atsakomybę pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį. Teisėjų kolegija apibendrindama konstatuoja, kad civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, yra grindžiama kalte, t. y. pagrindas taikyti civilinę atsakomybę yra tik tada, jeigu šalis ne tik pažeidė preliminariąją sutartį, kaip tokio pobūdžio sutarties pažeidimas suprantamas pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, bet yra taip pat ir jos kaltė dėl sutarties pažeidimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-11-469/2020, 21, 22 punktai).
46. Atsakovai preliminariosios sutarties 7.1.2 papunktyje įsipareigojo grąžinti apeliantams 60 000 Eur avansą ir sumokėti 60 000 Eur baudą per penkias darbo dienas, jeigu atsakovai vengtų parduoti turtą ir dėl to per sutartą terminą nebūtų sudaryta pagrindinė sutartis. Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad pagrindinė sutartis nesudaryta dėl atsakovų kaltės. Į bylą pateikti rašytiniai įrodymai (apelianto susirašinėjimas trumposiomis žinutėmis su atsakovu M. S., atsakovų M. S. ir E. K. įrašai S. Š. įmonės parengtame naudojimosi žemės sklypu tvarkos plane) pagrindžia, kad atsakovai nepagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį pirminėmis sąlygomis. Byloje nėra duomenų, kurie būtų pagrindas konstatuoti, kad atsakovai galėjo ar privalėjo pakeisti pirmines naudojimosi žemės sklypu tvarkos sąlygas ar kad apeliantai būtų netinkamai vykdę preliminariąją sutartį.
47. Atsakovai atsiliepime į apeliacinį skundą neteisingai nurodo, kad iki kreipimosi į teismą apeliantai nereikalavo baudos. Iš nagrinėjamoje byloje nustatytų aplinkybių matyti, kad apeliantas reikalavo baudos, susirašinėdamas su atsakovu E. K., taip pat 2021 m. gruodžio 29 d. susitikime.
48. Atsakovai teisingai nurodo, kad 2021 m. gruodžio 29 d. susitikime nedalyvavo visos preliminariosios sutarties šalys, t. y., dalyvavo vienas iš dviejų pirkėjų ir du iš šešių pardavėjų. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad turtas nuosavybės teise priklausė visiems atsakovams. Dėl to atsakovai, norėdami parduoti turtą, turėjo veikti bendrai, bendru sutarimu (CK 4.75 straipsnio 1 dalis). Tai, kad su apeliantu bendravo tik du turto savininkai, nepaneigia, jog kiti bendraturčiai nežinojo priežasčių, dėl kurių apeliantai atsisakė pasirašyti pagrindinę sutartį. Pagrindinė sutartis nesudaryta, nes buvo parengtas naujas žemės sklypo naudojimosi tvarkos projektas, kuris neatitiko pradinio projekto. Visi atsakovai turėjo pareigą informuoti apeliantus apie pirkėjų teisių į žemės sklypą pasikeitimą, bet to nepadarė. Akcentuotina tai, kad visi būsimi pardavėjai (bendraturčiai) pasirašė taip pat ir su naujuoju būsimu pirkėju V. Š. 2021 m. gruodžio 29 d. sudarytą preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį. Nurodytos sutarties 3.1 papunktyje aptarta 60 000 Eur bauda už atsakovų ir apeliantų 2021 m. vasario 11 d. preliminariosios sutarties nutraukimą. Taigi visi būsimi pardavėjai žinojo, kad pagrindinė sutartis nesudaryta dėl jų kaltės, todėl aplinkybė, jog tik du iš keturių atsakovų žodžiu sutiko sumokėti baudą pagal su apeliantais 2021 m. vasario 11 d. sudarytą preliminariąją sutartį, nėra pagrindas atleisti kitų atsakovų nuo pareigos įvykdyti sutartinius įsipareigojimus.
49. Preliminariojoje sutartyje nustatytų netesybų (baudos) tikslas – kompensuoti vienos šalies patirtus nuostolius, nes kita šalis neįvykdė ar netinkamai įvykdė sutartinius įsipareigojimus. Taigi, netesybos atlieka kompensuojamąją funkciją, todėl jos įskaitomos į nuostolius (CK 6.73 straipsnio 1 dalis, 6.258 straipsnio 2 dalis). Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad apeliantai patyrė 6 800 Eur nuostolių, iš kurių atsakovui atlyginta 5 000 Eur (atsakovo 2022 m. sausio 3 d. raštelis). Dėl to šia suma mažintina apeliantams priteistinos netesybos (60 000 – 5 000 = 55 000).
Dėl bylos procesinės baigties ir bylinėjimosi išlaidų paskirstymo
50. Apibendrindama pirmiau nurodytas aplinkybes ir argumentus, teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai taikė ir aiškino materialiosios ir proceso teisės normas, kuriose reglamentuota preliminarioji sutartis, įrodymų vertinimas, nukrypo nuo formuojamos teismų praktikos byloje nagrinėjamais klausimais. Dėl to apeliacinis skundas tenkintinas iš dalies, apskųstas pirmosios instancijos teismo sprendimas naikintinas ir priimtinas naujas sprendimas, apeliantams iš atsakovų priteistina 55 000 Eur bauda (CPK 326 straipsnio 1 dalies 2 punktas).
51. CPK 93 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. Jeigu ieškinys patenkintas iš dalies, šiame straipsnyje nurodytos išlaidos priteisiamos ieškovui proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai, o atsakovui – proporcingai teismo atmestų ieškinio reikalavimų daliai (CPK 93 straipsnio 2 dalis). Jeigu apeliacinės instancijos teismas ar kasacinis teismas, neperduodamas bylos iš naujo nagrinėti, pakeičia teismo sprendimą arba priima naują sprendimą, jis atitinkamai pakeičia bylinėjimosi išlaidų paskirstymą (CPK 93 straipsnio 5 dalis).
52. Pagal CPK 98 straipsnio 1 dalį, šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusių nagrinėjant bylą, pagalbą, taip pat už pagalbą rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas. Dėl šių išlaidų priteisimo šalis teismui raštu pateikia prašymą su išlaidų apskaičiavimu ir pagrindimu. Šios išlaidos negali būti priteisiamos, jeigu prašymas dėl jų priteisimo ir išlaidų dydį patvirtinantys įrodymai nepateikti iki bylos išnagrinėjimo iš esmės pabaigos. Šalies išlaidos, susijusios su advokato ar advokato padėjėjo pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sąnaudas, yra priteisiamos ne didesnės, kaip yra nustatyta teisingumo ministro kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku patvirtintose rekomendacijose dėl užmokesčio dydžio (CPK 98 straipsnio 2 dalis). Teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio (toliau – Rekomendacijos) 1 punkte nustatyta, kad šios Rekomendacijos nustato civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalų dydį. Rekomendacijų 2 punkte įtvirtinta, kad, nustatydamas priteistino užmokesčio už teikiamas teisines paslaugas dydį, teismas atsižvelgia į šiuos kriterijus: bylos sudėtingumą, teisinių paslaugų kompleksiškumą, specialių žinių reikalingumą, ankstesnį (pakartotinį) dalyvavimą toje byloje, būtinybę išvykti į kitą vietovę, negu registruota advokato darbo vieta, ginčo sumos dydį, teisinių paslaugų teikimo pastovumą ir pobūdį, sprendžiamų teisinių klausimų naujumą, šalių elgesį proceso metu, advokato darbo laiko sąnaudas, kitas svarbias aplinkybes.
53. Apeliantas G. S. pateikė į bylą įrodymus kad patyrė tokių bylinėjimosi išlaidų: sumokėjo 1 125 Eur žyminį mokestį už ieškinį, 43 Eur žyminį mokestį už prašymą taikyti laikinąsias apsaugos priemones, 1 000 Eur už advokato teisines paslaugas pirmosios instancijos teisme, patyrė 565 Eur išlaidų, susijusių su laikinųjų apsaugos priemonių taikymu, sumokėjo 1 125 Eur žyminį mokestį už apeliacinį skundą, iš viso – 3 858 Eur. Šia nutartimi patenkinti 91,67 proc. apeliantų reikalavimų, todėl apeliantui G. S. iš atsakovų lygiomis dalimis priteistina 3 536,63 Eur bylinėjimosi išlaidų (3 858 x 91,67 proc. : 100 proc.), t. y. iš kiekvieno atsakovo – po 589,44 Eur.
54. Netenkinus 8,33 proc. ieškinio reikalavimų, proporcingai atlygintinos atsakovų patirtos bylinėjimosi išlaidos. Atsakovas M. S. patyrė 2 041 Eur teisinės pagalbos išlaidų pirmosios instancijos teisme ir 667 Eur apeliacinės instancijos teisme. Atsakovai M. S., E. K. ir V. Č. už atsiliepimą į apeliacinį skundą patyrė 2 000 Eur bylinėjimosi išlaidų. Atsakovams E. K. ir V. Č. priteistina po 55,53 Eur ((2 000 Eur x 8,33 proc. : 100 proc.) : 3), atsakovui M. S. – 225,55 Eur ((2 041 Eur x 8,33 proc. : 100 proc.) + 55,53 Eur).
55. Pirmosios instancijos teismas patyrė 39,48 Eur procesinių dokumentų įteikimo išlaidų, kurios paskirstytinos proporcingai teismo patenkintų (atmestų) ieškinio reikalavimų daliai. Nurodytos išlaidos iš ieškovų nepriteistinos, nes proporcingai jiems tenkanti 1,64 Eur ((39,48 Eur x 8,33 proc. : 100 proc.) : 2) suma mažesnė už minimalią valstybei priteistiną bylinėjimosi išlaidų sumą (5 Eur) (CPK 92 straipsnis, 96 straipsnio 6 dalis, Lietuvos Respublikos finansų ir Lietuvos Respublikos teisingumo ministrų 2020 m. sausio 13 d. įsakymas Nr. 1R-19/1K-2 „Dėl Lietuvos Respublikos teisingumo ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2011 m. lapkričio 7 d. įsakymo Nr. 1R-261/1K-355 ,,Dėl minimalios valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos nustatymo“ pakeitimo“.
56. Kita procesinių dokumentų įteikimo išlaidų dalis – 36,19 Eur – paskirstoma atsakovams lygiomis dalimis, t. y. iš kiekvieno atsakovo valstybei priteistina po 6,03 Eur ((39,48 Eur x 91,67 proc. : 100 proc.) : 6) (CPK 92 straipsnis, 96 straipsnio 6 dalis).
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 92, 96, 98 straipsniais, 326 straipsnio 1 dalies 2 punktu, 331 straipsniu,
Rezoliucinė dalis
nusprendžia:
panaikinti Klaipėdos apygardos teismo 2022 m. rugsėjo 29 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą.
Priteisti ieškovams R. S. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) ir G. S. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) solidariai iš atsakovų L. S. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) M. S. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) S. Č. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) V. Č. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) S. K. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) E. K. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) 55 000 Eur (penkiasdešimt penkis tūkstančius eurų) baudos.
Priteisti ieškovui G. S. lygiomis dalimis iš atsakovų L. S., M. S., S. Č., V. Č., S. K., E. K. 3 536,63 Eur (tris tūkstančius penkis šimtus trisdešimt šešis eurus 63 ct) bylinėjimosi išlaidų, t. y. iš kiekvieno atsakovo – po 589,44 Eur (penkis šimtus aštuoniasdešimt devynis eurus 44 ct).
Priteisti atsakovui E. K. lygiomis dalimis iš ieškovų R. S. ir G. S. 55,53 Eur (penkiasdešimt penkis eurus 53 ct), t. y. iš kiekvieno ieškovo po 27,77 Eur (dvidešimt septynis eurus 77 ct).
Priteisti atsakovui V. Č. lygiomis dalimis iš ieškovų R. S. ir G. S. 55,53 Eur (penkiasdešimt penkis eurus 53 ct), t. y. iš kiekvieno ieškovo po 27,77 Eur (dvidešimt septynis eurus 77 ct).
Priteisti atsakovui M. S. lygiomis dalimis iš ieškovų R. S. ir G. S. 225,55 Eur (du šimtus dvidešimt penkis eurus 55 ct), t. y. iš kiekvieno ieškovo po 112,78 Eur (vieną šimtą dvylika eurų 78 ct).
Priteisti valstybei iš atsakovų L. S., M. S., S. Č., V. Č., S. K., E. K. 36,19 Eur (trisdešimt šešis eurus 19 ct) išlaidų susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, t. y. iš kiekvieno atsakovo po 6,03 Eur (šešis eurus 3 ct).