- Teismas
- Kauno apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2016-10-12
- Bylos Nr.
- e2A-1376-221/2016
- Teisminio proceso Nr.
- 2-40-3-00470-2015-8
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Nijolia Indreikienė, Virginija Lozoraitytė, Evaldas Burzdikas
- Ieškovas
- žemės ūkio bendrovės „Žemės fondas“
- Atsakovas
- O. S., R. M., V. Z.
- Trečiasis asmuo
- A. M.
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Evaldo Burzdiko, Nijolios Indreikienės ir Virginijos Lozoraitytės (kolegijos pirmininkė, pranešėja),
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės žemės ūkio bendrovės „Žemės fondas“ apeliacinį skundą dėl Šakių rajono apylinkės teismo 2015 m. lapkričio 18 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės žemės ūkio bendrovės „Žemės fondas“ ieškinį atsakovams O. S., R. M., V. Z., trečiajam asmeniui A. M. dėl nuomos teisių ir pareigų perkėlimo.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
Ginčo esmė
Ieškovė prašė teismo perkelti jai nuomos teises ir pareigas pagal 2015 m. sausio 4 d. sudarytą 3,44 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį tarp atsakovės R. M. ir trečiojo asmens A. M., perkelti jai nuomos teises ir pareigas pagal 2015 m. sausio 4 d. sudarytą 6,90 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį tarp atsakovės O. S. ir trečiojo asmens A. M., perkelti jai nuomos teises ir pareigas pagal 2015 m. sausio 4 d. sudarytą 6,91 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį tarp atsakovo V. Z. ir trečiojo asmens A. M., priteisti iš atsakovų bylinėjimosi išlaidas.
Ieškovė nurodė, kad 2010 m. vasario 4 d. ieškovė ir atsakovė O. S. sudarė žemės sklypo nuomos sutartį, kuria nuomotoja nuo 2010 m. vasario 4 d. iki 2014 m. gruodžio 31 d. išnuomojo ieškovei 8,49 ha žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini). 2014 m. balandžio 4 d. atsakovė O. S. ieškovei pateikė pranešimą, kuriame nurodė, kad pasibaigusi nuomos sutartis su ieškove nebus atnaujinta, pratęsta ar sudaryta nauja sutartis. 2010 m. kovo 18 d. ieškovė su atsakove R. M. sudarė 4,24 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį. Sutartyje numatytas nuomos terminas nuo 2010 m. kovo 18 d. iki 2014 m. gruodžio 31 d. 2014 m. sausio 27 d. atsakovė R. M. ieškovei pateikė pranešimą, kuriame nurodė, kad nuomos sutartis su ieškove nebus atnaujinta, pratęsta ar sudaryta nauja sutartis. 2010 m. kovo 18 d. ieškovė su atsakovu V. Z. sudarė 8,50 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį. Sutartyje numatytas nuomos terminas nuo 2010 m. kovo 18 d. iki 2014 m. gruodžio 31 d. 2014 m. balandžio 8 d. atsakovas V. Z. ieškovei pranešė, kad nuomos sutartis su ja nebus atnaujinta, pratęsta ar sudaryta nauja sutartis. 2014 m. rugsėjo 19 d. ieškovė pateikė atsakovams pranešimus, kuriuose nurodė, kad pageidauja atnaujinti ar sudaryti naujas žemės nuomos sutartis, o jei yra kitų pretendentų, ketinančių išsinuomoti žemės sklypą, prašė pateikti žemės nuomos sutartis tokiomis pat sąlygomis kaip ir kitiems asmenims. Atsakovai neatsakė ieškovei į šiuos pranešimus. Ieškovė 2015 m. vasario 13 d. iš Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašo sužinojo, kad 2015 m. sausio 4 d. atsakovai sudarė žemės sklypo nuomos sutartis su trečiuoju asmeniu, sutarčių terminas yra nuo 2015 m. sausio 4 d. iki 2017 m. gruodžio 20 d. Teigė, kad, vadovaujantis CK 6.566 straipsniu, atsakovai neturėjo teisės sudaryti sutarčių su trečiuoju asmeniu, jie turėjo apie tai pranešti ieškovei ir pasiūlyti jai pasinaudoti pirmumo teise atnaujinti žemės sklypų nuomos sutartis. Su atsakovais sudarytose žemės sklypų nuomos sutartyse nebuvo nustatytas terminas, per kurį ieškovei raštu turėjo būti pranešta apie jos teisę sudaryti sutartis naujam terminui, tačiau CK 6.482 straipsnio 2 dalis numato tokią pareigą atsakovams. Ieškovė išreikė norą toliau nuomoti atsakovams priklausančius žemės sklypus, tinkamai vykdė pareigas pagal sudarytas sutartis. Atsakovai nepateikė ieškovei pretenzijų, įspėjimų ar raštų dėl ieškovės pareigų nevykdymo ar netinkamo vykdymo, terminų praleidimo ir pasekmių, kurias gali sukelti toks ieškovės elgesys.
Atsakovai ir trečiasis asmuo nesutiko su ieškiniu, prašė jo netenkinti. Nurodė, kad atsakovai trečiajam asmeniui privačios žemės sklypą išnuomojo palankesnėmis sąlygomis, t. y. didesne kaina (atsakovei O. S. – 34,3 proc., atsakovei R. M. – 33,33 proc., atsakovui V. Z. – 34,33 proc.), sutartyse taip pat numatyta atsakovams palankesnė atsiskaitymų tvarka, nes atsakovai nuomos mokestį gauna trimis mėnesiais anksčiau. Be to, nuomos sutartyse su trečiuoju asmeniu numatyta, kad nuomininkas neturi pirmenybės teisės atnaujinti sutartį, taip pat dvigubai didesnės palūkanos (10 proc.), kurios atsakovams būtų mokamos trečiajam asmeniui netinkamai įvykdžius prievolę. Ieškovė nesiūlė atsakovams palankesnių sąlygų. Ieškovė taip pat tvarkingai nevykdė pagal sutartis prisiimtų įsipareigojimų, nes vėlavo sumokėti pinigus už žemės nuomą. Atsakovai pranešimais informavo ieškovę, kad su ja nebus sudarytos, pratęstos ar atnaujintos žemės nuomos sutartys. Taip pat atsakovai ir trečiasis asmuo prašė teismo taikyti 3 mėnesių ieškinio senaties terminą, teigdami, kad ieškovė apie galbūt pažeistas teises sužinojo 2015 m. sausio 16 d., tačiau su ieškiniu į teismą kreipėsi tik 2015 m. balandžio 30 d., t. y. praleidusi ieškinio senaties terminą.
Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
Šakių rajono apylinkės teismas 2015 m. lapkričio 18 d. sprendimu atmetė ieškinį.
Atsižvelgęs į tai, kad buvo išnuomoti žemės sklypai, o žemės nuomininko pirmumo teisę atnaujinti žemės nuomos sutartį numato specialioji žemės nuomos santykius reglamentuojanti teisės norma – CK 6.566 straipsnis, sprendė, kad ši, o ne ieškovės nurodyta teisės norma, įtvirtinta CK 6.482 straipsnyje, taikytina sprendžiant šalių ginčą. Pažymėjo, kad šalių sudarytose sutartyse nebuvo numatytos sutarčių atnaujinimo ar jų pratęsimo sąlygos. Iš 2010 m. vasario 4 d. ieškovės ir atsakovės O. S. sudarytos privačios žemės nuomos sutarties nustatė, kad atsakovei nuosavybės teise priklausantis 6,90 ha žemės sklypas ieškovei buvo išnuomotas nuo 2010 m. vasario 4 d. iki 2014 m. gruodžio 31 d., nuomininkė įsipareigojo atsakovei mokėti 270 Lt/ha (78,2 Eur) už vienerius metus, taip pat numatė 5 proc. palūkanas už laiku nesumokėtą nuomos mokestį. Iš 2010 m. kovo 18 d. ieškovės ir atsakovų R. M., V. Z. sudarytų privačios žemės nuomos sutarčių nustatė, kad atsakovams nuosavybės teise priklausantys 3,44 ha ir 6,91 ha žemės sklypai ieškovei buvo išnuomoti nuo 2010 m. kovo 18 d. iki 2014 m. gruodžio 31 d., nuomininkė įsipareigojo atsakovams mokėti 300 Lt/ha (86,89 Eur) už vienerius metus mokestį, jį sumokant iki kitų ateinančių metų kovo 1 d., taip pat numatė 5 proc. palūkanas už laiku nesumokėtą nuomos mokestį. Nurodė, kad tarp atsakovų ir trečiojo asmens 2015 m. sausio 4 d. sudarytose sutartyse buvo nustatytas 130 Eur/ha žemės nuomos mokestis, sumokamas iki einamųjų metų gruodžio 31 d., laiku nesumokėjus nuomos mokesčio, numatytos 10 proc. palūkanos. Palyginęs nurodytas privačios žemės nuomos sutartis, sprendė, kad 2015 m. sausio 4 d. sutartys yra ekonomiškai naudingesnės atsakovams, nes jose numatytos didesnės žemės nuomos mokesčio kainos, palankesnės atsiskaitymo tvarkos, didesnis kompensuojamas minimalių nuostolių dydis, jeigu nuomininkas laiku nevykdo įsipareigojimų. Pažymėjo, kad ieškovė nepateikė atsakovams konkretaus palankesnio pasiūlymo, tik 2014 m. rugsėjo 19 d. pranešime išreiškė norą pasinaudoti pirmumo teise atnaujinti žemės nuomos sutartis. Atsižvelgęs į tai, kad ieškovė raštu nepasiūlė atsakovams naujų sutarties sąlygų, sprendė, jog ieškovė, prašydama atnaujinti žemės nuomos sutartį, siūlė atsakovams tokias pat nuomos sąlygas, todėl atsakovai pasinaudojo teise pasirinkti jiems ekonomiškai palankesnes nuomos sąlygas (Kauno apygardos teismo 2015 m. vasario 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 2A-130-230/2015). Nustatė, kad ieškovė turėjo atsiskaityti su atsakovais ne kiekvieną mėnesį, o kartą per metus, tačiau vėlavo atsiskaityti su kiekvienu iš atsakovų. Dėl vėlavimų ieškovei kilo sutarties 4.6 punkte ir CK 6.261 straipsnyje įtvirtinta sutartinė (civilinė) atsakomybė už netinkamą sutarties vykdymą. Laikė, kad ieškovė, išmokėdama atsakovei sutartyje nustatyto dydžio palūkanas, kurios laikytinos minimaliais atsakovės nuostoliais, pripažino netinkamą sutarties vykdymą ir prisiėmė iš to kylančias teisines pasekmes. Pažymėjo, kad ieškovė nepateikė įrodymų, pateisinančių vėlavimą atsiskaityti su atsakovais. Nurodytų aplinkybių pagrindu padarė išvadą, kad ieškovė netinkamai (netvarkingai) vykdė su atsakovais pasirašytas žemės nuomos sutartis. Nenustatęs visų trijų CK 6.566 straipsnyje numatytų taikymo sąlygų, sprendė, kad šiuo atveju ieškovė neturi pirmumo teisės atnaujinti žemės nuomos sutarčių, o jei sudarytos kitos sutartys – reikalauti perkelti nuomininko teises ir pareigas. Sprendė, kad šiuo atveju pagal analogiją taikytinas CK 4.79 straipsnio 3 dalyje numatytas 3 mėnesių ieškinio senaties terminas, tačiau nesutiko su atsakovų ir trečiojo asmens teiginiais, kad jis ieškovei turėtų būti skaičiuojamas nuo 2015 m. sausio 16 d. ir ieškinio teismui pateikimo dieną buvo pasibaigęs. Nurodė, kad byloje nėra duomenų, jog, patikrinęs duomenis apie ginčo sklypą, UAB „Agro Managemen Team“ ieškovei juos perdavė tą pačią dieną ir pagal sudarytą sutartį ji yra įpareigota tą padaryti. Byloje nesant įrodymų, kad ieškovė duomenis apie naujai sudarytas ginčo žemės sklypo nuomos sutartis gavo 2015 m. sausio 16 d., laikė, jog apie tai ieškovė turėjo sužinoti sekančio mėnesio 5 dieną, t. y. 2015 m. vasario 5 d. Kadangi ieškinys teismui pateiktas 2015 m. balandžio 30 d., sprendė, kad ieškovė nepraleido 3 mėnesių ieškinio senaties termino reikalavimams pareikšti.
Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai
Apeliaciniu skundu ieškovė prašo panaikinti Šakių rajono apylinkės teismo 2015 m. lapkričio 18 d. sprendimą, priimti naują sprendimą ir patenkinti ieškinį. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
Nepagrįstas teiginys, kad su trečiuoju asmeniu sudarytos sutartys yra ekonomiškai naudingesnės atsakovams. Ieškovė, sudarydama sutartis su atsakovais, sąžiningai vadovavosi rinkoje vyraujančiais įkainiais, siekė sudaryti tokias nuomos sutartis, kuriose nustatytas įkainis būtų palankus atsakovams. Trečiasis asmuo atsakovams nepasiūlė geresnių sąlygų, o sutartimis nustatė tokią kainą, kuri sutarčių sudarymo metu buvo įprasta (duomenys neskelbtini) rajone, sudarant analogiškas sutartis. Jeigu žemės sklypas 2015 metais būtų išnuomotas ieškovei, sutartys būtų sudarytos aukštesnėmis kainomis, palyginus su tomis, kurios rinkoje vyravo 2010 metais ir buvo įtvirtintos sutartyse.
Nepagrįstai spręsta, kad atsakovų ir trečiojo asmens sudarytų sutarčių sąlyga dėl didesnio kompensuojamo minimalių nuostolių dydžio (10 proc.) yra palankesnė atsakovams. 5 proc. dydžio metinės palūkanos, kurios buvo nustatytos ieškovės ir atsakovų sudarytose sutartyse, yra įprastos tokiems komerciniams sandoriams, toks palūkanų dydis yra įtvirtintas CK 6.210 straipsnio 1 dalyje, todėl nepagrįsta pozicija, kad tokios palūkanos yra nenaudingos, per mažos ar ekonomiškai nepalankios atsakovams. Palūkanų dydis yra nustatomas šalių suderinta valia, o šalims nustačius neprotingai dideles palūkanas, jos yra mažinamos. Nustatytos 10 proc. dydžio palūkanos yra laikomos neprotingai didelėmis, palyginus su nuomos kaina ir sutarties pobūdžiu, todėl tokio palūkanų dydžio negalima vertinti kaip palankesnę sutarties sąlygą.
Neteisinga išvada, kad atsakovų ir trečiojo asmens sudarytose sutartyse įtvirtinta palankesnė atsiskaitymo tvarka. Atsakovų ir trečiojo asmens sudarytose sutartyse atsiskaitymas už nuomą yra numatytas vieną kartą per metus (taip pat kaip ieškovės ir atsakovų sudarytose sutartyse), atsiskaitymų terminai skiriasi tik keliais mėnesiais. Toks neilgas laiko tarpas tarp atsiskaitymų analizuojamose sutartyse yra pakankamas pagrindas konstatuoti, kad atsakovų ir trečiojo asmens sutartys nėra ekonomiškai naudingesnės atsakovams.
Nepagrįsta išvada, kad ieškovė neatitinka CK 6.566 straipsnyje nurodytų sąlygų, kadangi vėlavo atsiskaityti su atsakovais, t. y. netvarkingai vykdė sutartis. Sudarytose sutartyse nebuvo numatyta, kas yra netvarkingas sutarties vykdymas, dėl kurio ieškovė negalėtų pasinaudoti pirmumo teise sudaryti naujas sutartis. Ieškovė vėlavo atsiskaityti su atsakovais itin trumpą laiką (nuo 4 iki 29 dienų), o sukeltos pasekmės yra visiškai neadekvačios padarytam pažeidimui, todėl toks pažeidimas turėtų būti vertinamas kaip mažareikšmis. Kasacinis teismas išaiškino, kad trumpi vėlavimo terminai nepažeidžia sąžiningumo ir protingumo principų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. vasario 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-112/2006, 2015 m. gegužės 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-298-687/2015). Dėl to ieškovės vėlavimas atsiskaityti už nuomą negali būti laikomas esminiu pažeidimu, kuris sukelia neadekvačias pasekmes, t. y. galimybės pasinaudoti pirmumo teise praradimą. Žemės sklypas ieškovei buvo nuomojamas pakankamai ilgą laiką, todėl keleto dienų vėlavimas turi būti įvertinamas visų susiklosčiusių aplinkybių kontekste, o ne imamas kaip vienintelė ir neginčijama prielaida atsisakyti nuomoti žemės sklypą buvusiai nuomininkei. Atsakovai per ketverius nuomos metus nėra pateikę pretenzijų ar įspėjimų dėl nuomos mokesčio ar palūkanų mokėjimo. Tai reiškia, kad atsakovus tenkino sutarties vykdymas ir trumpo vėlavimo atsiskaityti atsakovai nelaikė netvarkingu sutarčių vykdymu. Atsakovai dėl palūkanų mokėjimo į ieškovę kreipėsi tik šių metų birželio 23 dieną, kilus teisminiam ginčui dėl nuomininko teisių ir pareigų perkėlimo. Tokie veiksmai rodo atsakovų ir trečiojo asmens nesąžiningumą ieškovės atžvilgiu.
Nepagrįstai spręsta, kad ieškovė nepateikė atsakovams palankesnio pasiūlymo, t. y. nuomotis norėjo tokiomis pačiomis sąlygomis. Vadovaujantis CK 6.482 straipsnio 2 dalimi, atsakovai turėjo įstatyminę pareigą pasiūlyti ieškovei sudaryti naujas žemės sklypo nuomos sutartis, tačiau šios pareigos neįvykdė ir pažeidė ieškovės teisėtus interesus. Įstatyme nėra įtvirtintos nuomininko pareigos kreiptis į nuomotoją bei siūlyti naujas sutarčių sąlygas, ypač tada, kai nuomotojai aiškiai išreiškė valią toliau nebenuomoti žemės sklypų. Tuo atveju, jeigu ieškovė būtų žinojusi sąlygas, kurias siūlė trečiasis asmuo, ji galbūt būtų pasiūliusi tokias pačias ar netgi ekonomiškai naudingesnes sąlygas. Nepagrįstai remtasi tik CK 6.566 straipsniu, tačiau nesiremta CK 6.482 straipsnio 2 dalimi. CK bendrosios nuomą reguliuojančios nuostatos mutatis mutandis taikomos ir atskirų nuomos rūšių teisiniam reguliavimui, jeigu tą nuomos rūšį nustatančios teisės normos nesureguliavo kitaip. CK 6.566 straipsnis iš esmės pakartoja CK 6.482 straipsnį, todėl jie turi būti taikomi sistemiškai.
Žemesnės instancijos teismas
Nepagrįstai vadovautasi Kauno apygardos teismo 2015 m. vasario 10 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. 2A-130-230/2015, kadangi skiriasi bylų ratio decidendi.
Atsiliepimas
Atsakovai ir trečiasis asmuo atsiliepimu į apeliacinį skundą prašo priimti atsakovų ir trečiojo asmens 2016 m. kovo 14 d. sudarytus susitarimus dėl nuomos sutarčių nutraukimo, nutraukti civilinę bylą, nenustačius pagrindo nutraukti civilinę bylą, atmesti ieškovės apeliacinį skundą kaip nepagrįstą. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:
7.1. Pirmosios instancijos teismo 2016 m. balandžio 8 d. nutartis, kuria patenkintas ieškovės prašymas atnaujinti terminą apeliaciniam skundui pateikti, buvo priimta pažeidžiant CPK normas. Pirmosios instancijos teismo 2015 m. gruodžio 29 d. nutartimi toks ieškovės prašymas jau buvo atmestas, konstatavus, kad terminas apeliaciniam skundui pateikti buvo praleistas be svarbių priežasčių. Kadangi apeliacinės instancijos teismo 2016 m. kovo 14 d. nutartis, kuria atmestas ieškovės atskirasis skundas, yra įsigaliojusi, ieškovė negalėjo 2016 m. balandžio 4 d. (daugiau nei po trijų mėnesių po termino apeliaciniam skundui paduoti suėjimo) pateikti pirmosios instancijos teismui pakartotinio prašymo atnaujinti terminą apeliaciniam skundui paduoti, o pirmosios instancijos teismas neturėjo teisinio pagrindo jį tenkinti, konstatavęs, kad ieškovė praleido terminą apeliaciniam skundui pateikti be pateisinamų priežasčių. Dėl to bylos nagrinėjimas apeliacinės instancijos teisme privalo būti nutrauktas CPK 293 straipsnio 1 dalies pagrindu.
7.2. Atsakovai ir trečiasis asmuo 2016 m. kovo 14 d. pasirašė susitarimus dėl nuomos sutarčių nutraukimo. Nustojus galioti nuomos sutartims, pagal kurias ieškovė reikalauja jai perkelti nuomininko teises ir pareigas, teisių ir pareigų pagal negaliojančias nuomos sutartis perkėlimas ieškovei netenka prasmės, nes ieškovė vis tiek negalės jomis pasinaudoti.
7.3. Nuomos mokesčio nesumokėjimas laiku laikytinas nuomos sutarčių pažeidimu ir atitinkamai netvarkingu jų vykdymu. Dėl to ieškovė neteko pirmumo teises su atsakovais sudaryti naujas nuomos sutartis.
7.4. Esminio sutarties pažeidimo institutas negali būti tapatinamas su netvarkingo sutarties vykdymo sąvoka CK 6.566 straipsnio prasme. Negali būti vadovaujamasi ieškovės nurodytomis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartimis civilinėse bylose Nr. 3K-3-112/2006 ir Nr. 3K-3-298-687/2015, nes jų ratio decidendi neatitinka nagrinėjamo ginčo faktinių aplinkybių.
7.5. Ieškovės padaryti atsiskaitymo pagal nuomos sutartis pažeidimai ir nuomos sutarčių trukmė nėra susiję vienas su kitu priežastiniu ryšiu.
7.6. Atsakovai po ieškinio pirmosios instancijos teismui pateikimo ieškovei pareiškė reikalavimus sumokėti palūkanas už vėlavimą atsiskaityti pagal nuomos sutartis, kuriuos ieškovė patenkino. Nors iki ieškinio pateikimo atsakovai nereiškė ieškovei pretenzijų, tačiau atsakovai jokia forma nebuvo išreiškę pritarimo ar leidimo pažeisti su ieškove sudarytose nuomos sutartyse nustatytą atsiskaitymo tvarką ir terminus. Pretenzijų dėl sutarties nevykdymo pareiškimas yra tik papildomas priminimas apie įvykdytą/vykdomą pažeidimą ar (ir) civilinės atsakomybės įgyvendinimas ne teismo tvarka, tačiau tokių pretenzijų nepareiškimas nereiškia, kad nebuvo padarytas pažeidimas ar neatsirado civilinė atsakomybė.
7.7. Ieškovės pirmumo teisė sudaryti žemės nuomos sutartis pagal CK 6.566 straipsnį galėjo atsirasti tik tuo atveju, jei ieškovė būtų tvarkingai vykdžiusi nuomos sutartis. Konstatavus, kad ieškovė netvarkingai vykdė nuomos sutartis, neatsiranda ir ieškovės pirmumo teisė. Tai reiškia, kad neatsiranda ir atsakovų išvestinė pareiga informuoti ieškovę apie planuojamas sudaryti naujas nuomos sutartis ir taip raginti ieškovę pasinaudoti jos pirmumo teise.
7.8. Nėra nustatyta žemės sklypo naudojimosi tvarka, o kitų bendrasavininkių (Z. S., S. S., N. A. M.) sutikimas išduotas sudaryti atsakovams priklausančių žemės sklypo dalių nuomos sutartis tik su trečiuoju asmeniu, bet ne su ieškove. Dėl to ieškovė, norėdama nuomotis žemės sklypo dalis, priklausančias atsakovams, privalo gauti kitų bendrasavininkių sutikimą. Ji to nėra padariusi.
7.9. Neįtraukus trečiojo asmens A. M. byloje bendraatsakovu, buvo pažeistos normos, reglamentuojančios civilinį procesą, taip pat jo teisėti interesai.
Motyvuojamoji dalis
Teisėjų kolegija konstatuoja:
Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
Byloje nagrinėjamas klausimas dėl pirmenybės teisės atnaujinti žemės nuomos sutartis.
8. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo teisinis ir faktinis pagrindas. Apeliacinės instancijos teismas taip pat ex officio patikrina, ar nėra absoliučių ginčijamo pirmosios instancijos teismo sprendimo negaliojimo pagrindų (CPK 320 straipsnis). Absoliučių ginčijamo pirmosios instancijos teismo sprendimo negaliojimo pagrindų nenustatyta.
Dėl naujų įrodymų priėmimo
9. Vadovaujantis CPK 314 straipsniu, apeliacinės instancijos teismas atsisako priimti naujus įrodymus, kurie galėjo būti pateikti pirmosios instancijos teisme, išskyrus atvejus, kai pirmosios instancijos teismas nepagrįstai juos atsisakė priimti ar kai šių įrodymų pateikimo būtinybė iškilo vėliau, o pagal CPK 324 straipsnio 3 dalį, nauji įrodymai, kurie nebuvo pateikti pirmosios instancijos teisme, tiriami tik tuo atveju, jeigu teismas, vadovaudamasis CPK 314 straipsniu, juos pripažįsta galimus priimti ir tirti. Be to, CPK 180 straipsnis nustato, kad teismas priima nagrinėti tik tuos įrodymus, kurie patvirtina arba paneigia turinčias reikšmės bylai aplinkybes. Pažymėtina, kad naujų įrodymų priėmimas apeliacinės instancijos teisme turi atitikti įstatyme nustatytą reglamentavimą, o prašymas juos priimti ir ištirti turi būti išimtinai argumentuotas (CPK 314 straipsnis, 306 straipsnio 3 dalis, 324 straipsnio 3 dalis). Ieškovė su apeliaciniu skundu pateikė išrašų iš VĮ Žemės ūkio informacijos ir kaimo verslo centro kopijas, nurodydama, kad tokie įrodymai yra reikalingi, tačiau prašymo juos priimti nepateikia. Teisėjų kolegija, įvertinusi pateiktus apeliantės rašytinius įrodymus, sprendžia, jog šiais įrodymais iš esmės yra papildomas apeliacinis skundas, o tokie veiksmai pagal CPK 323 straipsnio nuostatas nėra leidžiami. Be to, apeliantė, teikdama naujus įrodymus, neteikia prašymo juos priimti, nenurodo, kodėl jie nebuvo pateikti pirmosios instancijos teisme, kodėl iškilo būtinybė juos pateikti apeliacinės instancijos teismui. Atsižvelgiant į nurodytus argumentus, ieškovės kartu su apeliaciniu skundu pateiktus naujus įrodymus atsisakoma priimti.
Dėl faktinių aplinkybių
10. 2010 m. vasario 4 d. ieškovė ir atsakovė O. S. sudarė privačios žemės nuomos sutartį, kuria atsakovė (nuomotoja) nuo 2010 m. vasario 4 d. iki 2014 m. gruodžio 31 d. išnuomojo ieškovei 6,90 ha nuosavybės teise priklausantį žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), o ieškovė (nuomininkė) įsipareigojo mokėti nuomos mokestį 270 Lt/ha už vienerius metus. 2014 m. balandžio 4 d. atsakovė ieškovei pateikė pranešimą, kuriame nurodė, kad sutartis nebus atnaujinta, pratęsta ar sudaryta nauja sutartis. 2010 m. kovo 18 d. ieškovė su atsakove R. M. sudarė 3,44 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį, kuria nuomos terminas nustatytas iki 2014 m. gruodžio 31 d., susitariant mokėti po 300 Lt/ha nuomos mokestį už vienerius metus. 2014 m. sausio 27 d. atsakovė ieškovei pateikė pranešimą, kuriame nurodė, kad sutartis nebus atnaujinta, pratęsta ar sudaryta nauja sutartis. 2010 m. kovo 18 d. ieškovė su atsakovu V. Z. sudarė 8,50 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį, kuria numatė nuomos terminą iki 2014 m. gruodžio 31 d., susitariant mokėti po 300 Lt/ha nuomos mokestį už vienerius metus. 2014 m. balandžio 8 d. atsakovas ieškovei pranešė, kad sutartis su ieškove nebus atnaujinta, pratęsta ar sudaryta nauja sutartis. Byloje pateikti 2014 m. rugsėjo 19 d. ieškovės pageidavimai atsakovams pasinaudoti pirmumo teise atnaujinti privačios žemės nuomos sutartį arba pasirašyti naują. Ieškovė atsakymo iš atsakovų negavo, sužinojo, kad 2015 m. sausio 4 d. visi minėti atsakovai sudarė naujas nuomos sutartis su A. M.
11. Ieškovė kreipėsi į teismą dėl nuomos teisių perkėlimo jai, motyvuodama tuo, kad turėjo pirmumo teisę kitų asmenų atžvilgiu (nagrinėjamu atveju trečiojo asmens A. M. atžvilgiu).
12. Pirmosios instancijos teismas ieškinį atmetė. Ieškovė nesutinka su teismo sprendimu.
13. CK 6.566 straipsnyje nustatyta žemės nuomininko pirmumo teisė atnaujinti žemės nuomos sutartį, esant trims privalomoms sąlygoms: 1) pasibaigęs žemės nuomos sutarties terminas; 2) su buvusiu nuomininku tokiomis pačiomis sąlygomis išsinuomoti žemę pretenduoja kiti asmenys; 3) buvęs nuomininkas tvarkingai vykdė pagal žemės nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus.
14. CK 6.566 straipsnis, nustatantis žemės nuomininko pirmumo teisę atnaujinti žemės nuomos sutartį, yra specialioji norma CK 6.482 straipsnio, nustatančio nuomininko pirmenybės teisę atnaujinti sutartį, atžvilgiu. CK 6.482 straipsnio 3 dalyje yra nustatyta galimybė šalių susitarimu keisti atnaujinamos nuomos sutarties sąlygas. Taip įgyvendinamas sutarties šalių laisvės principas, suteikiantis teisę žemės savininkui ir nuomininkui laisvai apsispręsti, kokiomis sąlygomis sudaryti atnaujinamą sutartį. Taigi vertinant nuomininko pirmenybės teisę atnaujinti sutartį, turėtų būti laikomasi nuostatų, kad sutarties sąlygos gali būti keičiamos nustatant naujas, bet ankstesnis nuomininkas turi teisę atnaujinti savo pasibaigusią sutartį naujomis sąlygomis, kurios yra tokios pačios, kokios siūlomos naujam nuomininkui. Šiuo atveju sąlygų tapatumas lyginamas tarp naujajam nuomininkui siūlomų nuomos sąlygų ir ankstesniojo nuomininko sutikimo laikytis šių naujų sutarties sąlygų. Jų tapatumas neturėtų būti suprantamas kaip nuomotojo negalėjimas keisti sutarties sąlygų ar nustatyti naujas sutarties sąlygas. Jei su nuomotojo keliamomis naujomis nuomos sąlygomis sutinka naujasis ir ankstesnis nuomininkai, tai pagal CK 6.566 straipsnį pirmenybės teise sudaryti sutartį naudojasi ankstesnis nuomininkas.
15. Nagrinėjamoje byloje kilo ginčas dėl to, ar atsakovai pažeidė CK 6.566 straipsnio nuostatas, kurios reglamentuoja ieškovės pirmumo teisę sudaryti žemės nuomos sutartis, dėl ko būtų teisinis pagrindas perduoti ieškovei nuomininko teises ir pareigas pagal atsakovų su trečiuoju asmeniu sudarytas ir šiuo metu vykdomas privačios žemės nuomos sutartis, kurios įregistruos Nekilojamojo turto registre.
16. Apeliantės teigimu, nepagrįstas pirmosios instancijos teismo teiginys, kad su trečiuoju asmeniu sudarytos sutartys yra ekonomiškai naudingesnės atsakovams. Teisėjų kolegija su šiuo apeliantės argumentu nesutinka.
17. Kaip minėta, atsakovai su trečiuoju asmeniu A. M. 2015 m. sausio 4 d. sudarė privačios žemės nuomos sutartis kitomis sąlygomis, t. y. nustatydami kitokį atsiskaitymo už nuomą mokestį, tvarką. Nesutiktina su apeliante, kad nustatyta nauja tvarka nėra palankesnė atsakovams, nes, anot apeliantės, su ja sutartys buvo sudarytos 2010 metais, kuomet buvo kitos rinkos kainos, o trečiasis asmuo pasiūlė sutarčių sudarymo metu galiojančias kainas. Neginčytinai nustatyta, kad naujose sutartyse nustatytas didesnis nuomos mokestis.
18. Nesutiktina su apeliante, jog pirmosios instancijos teismas nepagrįstai sprendė, kad atsakovų su trečiuoju asmeniu sudarytų sutarčių sąlyga dėl didesnio kompensuojamo minimalių nuostolių dydžio (10 proc.) yra palankesnė atsakovams. Pastebėtina, kad su apeliante sudarytose sutartyse buvo numatytos mažesnės, t. y. 5 proc. palūkanos. Apeliantė pažymi, kad 5 proc. palūkanos, kurios buvo nustatytos ieškovės ir atsakovų sudarytose sutartyse, yra įprastos tokiems komerciniams sandoriams, numatytos CK 6.210 straipsnyje, o 10 proc. palūkanos yra neprotingai didelės. Pati apeliantė nurodo, kad palūkanos nustatomos šalių suderinta valia. 10 proc. palūkanos nustatytos atsakovų ir trečiojo asmens suderinta valia ir dėl to ginčo nėra. Iš apeliantės teiginių spręstina, kad ji sutarties su tokia palūkanų norma nebūtų sudariusi, nes, kaip minėta, teigia, jog tokio dydžio palūkanos yra neprotingai didelės.
19. Apeliantė nesutinka ir su teismo išvada, kad atsakovų ir trečiojo asmens sudarytose sutartyse numatyta palankesnė atsakovams atsiskaitymo tvarka, nes tiek su apeliante, tiek su trečiuoju asmeniu sudarytose sutartyse numatytas atsiskaitymas vieną kartą per metus, jis skiriasi tik keliais mėnesiais, todėl negali būti laikomas palankesniu atsakovams. Pastebėtina, kad su apeliante sudarytose sutartyse nuomos mokestis už einamuosius metus turėjo būti sumokamas iki kitų metų kovo 1 dienos. Pagal su trečiuoju asmeniu sudarytas sutartis – iki einamųjų metų pabaigos. Teisėjų kolegijos nuomone, nors tarp mokėjimo terminų yra nedidelis kelių mėnesių skirtumas, tačiau jis vis tiek yra naudingesnis atsakovams, kurie nuomos mokestį turi gauti jau tais pačiais metais.
20. Apeliantės teigimu, pirmosios instancijos teismo išvada, kad ji neatitinka CK 6.566 straipsnyje nustatytų sąlygų, kadangi vėlavo atsikaityti su atsakovais, t. y. netvarkingai vykdė sutartis, nepagrįsta. Apeliantės nuomone, vėlavimas sumokėti mokesčius vertintinas kaip mažareikšmis pažeidimas, atsakovai dėl mokesčio sumokėjimo nėra pareiškę pretenzijų. Su tokiais argumentais sutikti negalima.
21. Iš apeliacinio skundo spręstina, kad apeliantė esminį sutarties pažeidimą tapatina su netvarkingu sutarties vykdymu. Byloje nustatyta, kad ieškovė ne vieną kartą vėlavo atsiskaityti su atsakovais pagal su jais sudarytas nuomos sutartis (su atsakove O. S. už 2011 metus pavėlavo atsiskaityti 28 dienas, su atsakove R. M. taip pat 28 dienas, su atsakovu V. Z. – 5 dienas, už 2014 metus su atsakovėmis O. S. ir R. M. – 5 dienas, su atsakovu V. Z. – 24 dienas). Teisėjų kolegija sutinka su atsakovais ir trečiuoju asmeniu, atsiliepime į apeliacinį skundą teigiančiais, jog 24 ar 28 dienų termino pažeidimas nelaikytinas mažareikšmiu. Atsakovų, išnuomojusių savo žemę, esminis interesas ir teisėtas lūkestis laiku gauti numatytą nuomos mokestį (Lietuvos Aukščiausiojo teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. rugsėjo 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-464/2006). Atkreiptinas dėmesys į atsakovo V. Z. paaiškinimą teisme, jog ne vieną kartą buvo skambinama ieškovei, prašoma sumokėti mokestį. Tai, kad iki bylos iškėlimo nebuvo pareikšta pretenzijų raštu, nereiškia, kad sutartis buvo vykdoma tinkamai. Atsižvelgiant į tai, konstatuotina, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai pripažino, jog ieškovė su atsakovais sudarytas nuomos sutartis vykdė netvarkingai (6.38, 6.63 straipsniai), todėl apeliantė neteko pirmumo teisės su atsakovais sudaryti naujas nuomos sutartis (6.566 straipsnis), dėl ko nėra pagrindo perkelti jai trečiojo asmens teises ir pareigas pagal atsakovų ir trečiojo asmens sudarytas nuomos sutartis.
22. Apeliantės padaryti pažeidimai (nuomos mokesčio nesumokėjimas laiku) nesusiję su jos argumentu, kad ji visą sutarčių galiojimo laikotarpį naudojo žemės sklypus pagal jų paskirtį, kadangi pareiga mokėti laiku nuomos mokestį ir pareiga naudotis nuomojamu daiktu pagal jo paskirtį yra atskiros pareigos ir vienos iš jų tinkamas vykdymas negali suteikti teisės pažeisti kitos pareigos vykdymą. Teisėjų kolegijos vertinimu, apeliantės padaryti pažeidimai ir nuomos sutarčių trukmė taip pat nėra susiję, nes nepriklausomai nuo to, kada sudaryta sutartis, joje numatytos sąlygos turi būti vykdomos laiku.
23. Apeliantės teigimu, nepagrįstai remtasi tik CK 6.566 straipsniu, tačiau nesiremta CK 6.482 straipsnio 2 dalimi, numatančia atsakovų pareigą pasiūlyti ieškovei sudaryti naujas žemės nuomos sutartis.
24. Byloje nustatyta, kad atsakovai buvo informavę ieškovę, jog neketina tęsti nuomos santykių, tačiau, prieš sudarydami sutartis su trečiuoju asmeniu A. M., ieškovės neinformavo. Pirmumo teisė sudaryti žemės nuomos sutartis pagal CK 6.566 straipsnį gali atsirasti tik tuo atveju, jei ieškovė būtų tvarkingai vykdžiusi nuomos sutartis. Konstatavus, kad ieškovė netvarkingai vykdė nuomos sutartis, neatsiranda ir ieškovės pirmumo teisė, o tai reiškia, kad neatsiranda ir atsakovų išvestinė pareiga informuoti ieškovę apie planuojamas sudaryti naujas nuomos sutartis ir taip raginti ieškovę pasinaudoti jos pirmumo teise.
25. Pastebėtina ir tai, kad atsakovai yra 50,95 ha ploto žemės sklypo, kurio dalys prieš tai buvo atsakovų išnuomotos ieškovei, bendraturčiai kartu su Z. S., N. A. M. ir S. S. Minėtos bendraturtės nėra su ieškove sudarę joms priklausančių žemės sklypo dalių nuomos. Naudojimosi tvarka žemės sklypu tarp bendraturčių nėra nustatyta, ieškovė nėra gavusi kitų bendraturčių sutikimo dėl atsakovų žemės sklypų nuomos.
26. Dėl kitų apeliacinio skundo argumentų teisėjų kolegija nepasisako, nes jie neįtakoja priimto sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo.
27. Esant nustatytoms aplinkybėms, teisėjų kolegija sprendžia, kad apeliacinio skundo argumentais keisti ar naikinti pirmosios instancijos teismo sprendimo nėra pagrindo, todėl skundas atmestinas, sprendimas paliktinas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).
28. Apeliacinį skundą atmetus, tenkintinas trečiojo asmens prašymas priteisti bylinėjimosi išlaidas už atsiliepimo į apeliacinį skundą surašymą. Trečiasis asmuo sumokėjo 378,46 Eur, išlaidos neviršija Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio (2015 m. redakcija) 8.11 punkte nustatytos sumos.
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,
Rezoliucinė dalis
nutaria:
Šakių rajono apylinkė teismo 2015 m. lapkričio 18 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Priteisti trečiajam asmeniui A. M., a. k. (duomenys neskelbtini), iš apeliantės žemės ūkio bendrovės ,,Žemės fondas“ , j. a. k. 300558595, 378,46 Eur bylinėjimosi išlaidas, patirtas apeliacinės instancijos teisme.
Ši Kauno apygardos teismo nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.