- Teismas
- Lietuvos apeliacinis teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2020-06-18
- Bylos Nr.
- e2A-440-370/2020
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Danutė Gasiūnienė, Jūratė Varanauskaitė, Danguolė Martinavičienė
- Ieškovas
- A. A.
- Atsakovas
- uždarajai akcinei bendrovei „Karolinos turas“
- Trečiasis asmuo
- Vilniaus miesto 19-ojo notarų biuro
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Danutės Gasiūnienės, Danguolės Martinavičienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja) ir Jūratės Varanauskaitės,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės A. A. apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2019 m. liepos 29 d. sprendimo, priimto civilinėje byloje Nr. e2-2105-864/2019 pagal ieškovės A. A. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Karolinos turas“ dėl pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia, restitucijos taikymo ir žalos atlyginimo, tretieji asmenys – Vilniaus miesto 19-ojo notarų biuro notaras M. K., uždaroji akcinė bendrovė „NT partneriai“.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovė A. A. pareiškė ieškinį, kuriame prašė: 1) pripažinti negaliojančia 2016 m. balandžio 20 d. pirkimo-pardavimo sutartį; 2) taikyti restituciją ir įpareigoti atsakovę UAB „Karolinos turas“ per vieną mėnesį nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos grąžinti ieškovei gautus 92 000 Eur, sumokėtus pagal 2016 m. balandžio 20 d. sutartį; 3) taikyti restituciją ir įpareigoti atsakovę per vieną mėnesį nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos priimti atgal negyvenamąją patalpą – viešbučio patalpą, plane pažymėtą nuo 7-81 iki 7-85 (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) bei padengti visas su daikto grąžinimu susijusias išlaidas; 4) priteisti iš atsakovės 25 000 Eur ieškovės patirtų išlaidų dėl patalpų įrengimo; 5) priteisti iš atsakovės 20 000 Eur neturtinės žalos atlyginimo; 6) priteisti 5 proc. dydžio procesines palūkanas už? priteista? suma? nuo bylos teisme iškėlimo dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo; 6) priteisti iš atsakovės patirtas bylinėjimosi išlaidas.
2. Ieškovė procesiniuose dokumentuose nurodė, kad ji 2016 m. balandžio 20 d. pirkimo-pardavimo sutartimi iš atsakovės už 92 000 Eur pirko 59,55 kv. m negyvenamąsias patalpas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančias (duomenys neskelbtini). Ieškovė turėjo tikslą įsigyti gyvenamosios paskirties patalpas, todėl ginčo sutartyje šalys susitarė, kad atsakovė iki 2016 m. rugpjūčio 31 d. pakeis parduodamų patalpų paskirtį iš „viešbučių“ į „gyvenamąją“ (sutarties 4.13. papunktis). Taip pat šalys susitarė, kad atsakovė iki 2016 m. balandžio 30 d. pabaigs patalpų statybos darbus, nes perkant patalpų baigtumas buvo 88 procentai. Atsakovė savo sutartinių įsipareigojimų neįvykdė ir jų negalėjo įvykdyti, nes ieškovei tapo žinoma, kad ginčo patalpos, esančios pastate, kuris yra pastatytas ant išnuomotos atitinkamos paskirties valstybinės žemės. Taip pat pastato statybos leidimas buvo išduotas nustatant, kad maksimalus pastato aukštingumas yra 5 aukštai, tačiau atsakovė pastatė 7 aukštų pastatą ir ieškovei buvo parduotos būtent septintame aukšte esančios patalpos. Dėl nurodytų aplinkybių ieškovė buvo apgauta, nes atsakovė jau sutarties pasirašymo dieną žinojo, jog sutartinių įsipareigojimų negalės įgyvendinti.
3. Atsakovė su ieškiniu nesutiko, procesiniuose dokumentuose nurodė, kad ieškovė, pirkdama ginčo patalpas, suprato, jog perka negyvenamosios paskirties patalpas, o notarinės formos sutartis patvirtina, kad ieškovei buvo išaiškintos sutarties sąlygos ir ji pastabų dėl jų neturėjo. Atsakovė taip pat kartu su Vilniaus miesto savivaldybės administracija vykdo pastato, esančio (duomenys neskelbtini), paskirties pakeitimą iš „viešbučių“ į „gyvenamąją“. Atsakovė detalaus plano pakeitimus inicijavo 2014 metais, taip pat pastato aukštingumas buvo padidintas nuo 5 iki 7 aukštų, todėl nepagrįsti ieškovės argumentai, kad atsakovė niekada neketino vykdyti sutartinių įsipareigojimų.
Atsiliepimas
4. Trečiasis asmuo notaras M. K. prašė teismo sprendimą priimti savo nuožiūra. Nurodė, kad jam tvirtinant ginčo sutartį buvo pateikti visi reikalingi dokumentai nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutarčiai sudaryti.
Šalies argumentai
5. Trečiasis asmuo UAB „NT projektai“ su ieškiniu nesutiko. Nurodė, kad jis pagal 2014 m. spalio 3 d. tarpininkavimo paslaugų sutartį, sudarytą su atsakove, vykdė patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), pardavimo procedūrą. Trečiasis asmuo prieš sutarties sudarymą bendravo su ieškove ir jai suteikė visą informaciją apie ginčo patalpas, tikėtinus pastato pridavimo eksploatacijai terminus, patalpų paskirties keitimą iš viešbučio į gyvenamąją. Ieškovei jokia klaidinanti informacija nebuvo suteikta ir jos niekas neapgaudinėjo.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
6. Vilniaus apygardos teismas 2019 m. liepos 29 d. sprendimu ieškovės ieškinį atmetė ir priteisė iš ieškovės atsakovės naudai 1 906,14 Eur bylinėjimosi išlaidų, taip pat valstybės naudai priteisė 906 Eur mokėtino žyminio mokesčio.
7. Teismas nustatė, kad tarp šalių susiklostė vartojimo teisiniai santykiai, nes ginčo patalpas ieškovė įsigijo iš atsakovės (verslininko) savo asmeniniams, šeimos poreikiams tenkinti (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.193 straipsnio 4 dalis).
8. Pirmosios instancijos teismas vertino, kad ieškovė neįrodė, jog sudarydama ginčo sutartį ji buvo apgauta atsakovės, nes ginčo patalpos jai buvo parduotos rinkos kaina (92 000 Eur), jai taip pat buvo žinoma, kad pirko viešbučio paskirties patalpas ir tikėdamasi, jog patalpų paskirtis bus pakeista į gyvenamąją, asmeniškai prisiėmė riziką atsakovei nepavykus pakeisti patalpų paskirties.
9. Teismas taip pat nustatė, kad atsakovė ėmėsi veiksmų pakeisti ginčo patalpų paskirtį iš viešbučių į gyvenamąją, o ginčo patalpa ieškovei buvo parduota esant galiojančiam statybą leidžiančiam dokumentui bei 2015 m. rugsėjo 7 d. pažymai apie statinio statybą be esminių nukrypimų nuo projekto Nr. PASS-00-150907-00971. Pažymėjo, kad tik po ginčo sutarties sudarymo Vilniaus miesto apylinkės teisme 2016 m. balandžio 26 d buvo gautas ieškinys dėl statybą leidžiančio dokumento panaikinimo, pažymos apie statinio statybą be nukrypimų nuo esminių statinio projekto sprendinių panaikinimo ir statybos padarinių pašalinimo, todėl ginčo sutarties sudarymo metu klausimas dėl statybų (ne)teisėtumo nebuvo sprendžiamas ir atitinkamai ginčo patalpos statybų neteisėtumas nebuvo konstatuotas, atsakovei nebuvo jokio pagrindo abejoti statybų teisėtumu.
10. Teismas vertino, kad ieškovei sudarant sutartį buvo žinoma, jog žemės sklypas, kuriame yra pastatas, priklauso Lietuvos Respublikai ir atsakovė dalį šio sklypo valdo nuomos sutarties pagrindu (sutarties 1.3. papunktis). Ieškovė turėjo galimybę pasidomėti ir susipažinti su žemės sklypo nuomos sutarties sąlygomis, kas leidžiama vykdyti žemės sklype, kas apribojama, kokio aukštingumo pastatai gali būti statomi, todėl nebuvo pagrindo padaryti išvadą, kad atsakovė šias aplinkybes nuslėpė nuo ieškovės.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai
11. Apeliaciniame skunde ieškovė A. A. prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2019 m. liepos 29 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:
11.1. Pirmosios instancijos teismas tinkamai neįvertino šalių elgesio ir tikrųjų ketinimų pasirašant ginčo sutartį, nes atsakovė pagal pirkimo – pardavimo sutartį neįvykdė savo įsipareigojimų, t. y. iki nustatyto termino (2016 m. rugpjūčio 31 d.) nepakeitė ginčo patalpų paskirties iš „viešbučių“ į „gyvenamąją“, taip pat pagal sutarties 4.14. papunktį iki 2016 m. balandžio 30 d. neatliko darbų, nurodytų sutarties priede Nr. 1, todėl teismas nepagrįstai atsakovės veiksmus vertino ne kaip apgaulingus, bet kaip kylančius iš sutarties tinkamo nevykdymo.
11.2. Teismas atmetė ieškinį motyvuodamas tuo, kad ginčo patalpos ieškovei buvo parduotos galiojant statybą leidžiančiam dokumentui ir 2015 m. rugsėjo 7 d. pažymai apie statinio statybą be esminių nukrypimų, tačiau visai nevertino, kad sumokėta kaina ir atsakovės prisiimtos garantijos yra susijusios, ir, kintant ar išnykstant vienam iš šių elementų, ieškovė nebūtų sudariusi ginčo sutarties.
11.3. Atsakovė, būdama profesionali statybos rinkos dalyvė, negalėjo prisiimti įsipareigojimų ir garantuoti dėl valstybės institucijų sprendimų, t. y. įsipareigoti iki 2016 m. rugpjūčio 31 d. pakeisti parduodamų patalpų paskirtį iš „viešbučių“ į „gyvenamąją“ bei iki 2016 m. balandžio 30 d. atlikti darbus, nurodytus sutarties priede Nr. 1, t. y. statybos ir dalinės apdailos darbus.
11.4. Atsakovė, pasirašydama sutartį, neketino vykdyti savo sutartinių įsipareigojimų, nes kitoje Vilniaus miesto apylinkės teismo civilinėje byloje Nr. e2-19733-862/2018, procesiniuose dokumentuose atsakovė nurodė, kad pagal sutarties 3.2. papunktį pardavėjo teisės pasibaigia nuo ginčo sutarties pasirašymo momento. Taip pat atsakovei buvo žinoma, kad žemės sklypas, kuriame pastatytas pastatas, yra komercinės paskirties ir atsakovė niekada negalės įgyvendinti sutarties 4.13. ir 4.14. papunkčiuose prisiimtų įsipareigojimų, todėl pirmosios instancijos teismas nepagrįstai vertino, kad atsakovės veiksmai nebuvo apgaulingi.
11.5. Atsakovė, dėl skelbiamos tikrovės neatitinkančios reklamos apie pastate parduodamus patalpas, Konkurencijos tarybos buvo nubausta 8 688 Eur bauda (2017 m. spalio 2 d. Konkurencijos tarybos nutarimas Nr. 2S-6-(2017), todėl ir ši aplinkybė patvirtina atsakovės nesąžiningumą.
Atsiliepimas
12. Atsiliepime į apeliacinį skundą atsakovė UAB „Karolinos turas“ prašo skundą atmesti kaip nepagrįstą ir priteisti visas bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepimas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:
12.1. Ieškovė prieš sudarant sutartį turėjo pareigą domėtis jos turiniu ir ginčo patalpomis, tačiau, to nepadarius, ieškovė nesielgė nei atidžiai, nei rūpestingai, todėl prisiėmė iš sutarties kylančią riziką. Ieškovės rizikos prisiėmimas, nesuderinamas su apdairumo ir rūpestingumo pareiga, o aplinkybė, jog tarp šalių atsiradę teisiniai santykiai kvalifikuotini kaip vartojimo, nesudaro nei teisinio, nei faktinio pagrindo atleisti ieškovę nuo pareigos būti atidžia, rūpestinga ir aktyviai domėtis savo sudaromais sandoriais. Atsakovės veiksmai sudarant sutartį negali būti vertinami, kaip tariamas nesąžiningumas, nes tai pažeistų ne tik civilinės teisės principus, bet ir jais kuriamą ekonominį stabilumą.
12.2. Teismas pagrįstai nustatė, kad atsakovė iniciavo ginčo patalpų paskirties keitimo procedūrą, todėl ieškovė neįrodė, kad atsakovė nevykdo prisiimtų sutartinių įsipareigojimų (sutarties 4.13 papunktis).
Žemesnės instancijos teismas
12.3. Pirmosios instancijos teismas pagrįstai sprendė, kad atsakovės veiksmuose nėra apgaulės požymių. Pagal sutarties 1.1. papunktį ieškovė nupirko negyvenamąją patalpą – viešbučio patalpas. Taigi, šioje sutartyje aiškiai ir nedviprasmiškai yra nurodyta parduodamo daikto paskirtis. Sutarties pasirašymo dieną, ieškovei notaro buvo išaiškintas sutarties turinys ir esmė. Taip pat ieškovė neginčija, jog sutarties pasirašymo dieną suvokė, kad perkama ginčo patalpa yra viešbučio paskirties, tačiau tikėjosi, jog ši paskirtis greitu laiku bus pakeista. Aplinkybė, kad ieškovė apie perkamos patalpos tikrąją paskirtį sužinojo sutarties pasirašymo dieną nesudaro pagrindo spręsti, jog ieškovė buvo apgauta, nes ši aplinkybė nesutrukdė ieškovei apsispręsti, sudaryti tokio pobūdžio sutartį, ar atsisakyti šios sutarties. Atsakovės įsipareigojimas dėl patalpos paskirties pakeitimo liudija būtent tai, jog atsakovė turėjo ginčo sutarties sudarymo metu ketinimus įgyvendinti sutartinius įsipareigojimus, o ne apgauti ieškovę.
12.4. Pirmosios instancijos teismas pagrįstai konstatavo, jog ieškovė reikalavimą dėl sutarties pripažinimo negaliojančia grindžia sutarties (ne)vykdymo (ginčo patalpų paskirties pakeitimo) faktu, tačiau sutarties vykdymo klausimas ir šie santykiai yra reguliuojami CK XVI skyriaus normų, o sutarčių neįvykdymo teisinės pasekmės numatytos CK XVII skyriuje.
Motyvuojamoji dalis
Teisėjų kolegija konstatuoja:
VI. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
2. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas, nagrinėdamas šią bylą apeliacine tvarka, taip pat vertins, ar nėra absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų ir aplinkybių, dėl kurių turėtų būti peržengtos apeliaciniame skunde nustatytos ribos dėl to, kad to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 straipsnio 2 dalis).
3. Nagrinėjamu atveju apeliacijos dalyką sudaro pirmosios instancijos teismo sprendimo, kuriuo atmestas apeliantės ieškinys dėl pripažinimo negaliojančia 2016 m. balandžio 20 d. negyvenamųjų patalpų pirkimo – pardavimo sutartį, restitucijos taikymo ir žalos atlyginimo, teisėtumo ir pagrįstumo patikrinimas (CPK 320 straipsnis).
Dėl bylos faktinių aplinkybių
4. Byloje esančiais duomenimis nustatyta, kad Vilniaus miesto savivaldybės administracija 2015 m. balandžio 21 d. atsakovei išdavė statybos leidimą Nr. LNS-01-150421-00428, kuriuo buvo leista rekonstruoti statinį, kuriame yra patalpos, esama paskirtis – prekybos (negyvenamosios paskirties pastatai), būsima paskirtis – viešbučių (negyvenamosios paskirties pastatai), kategorija – ypatingas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (statybos leidimo 1.1. papunktis).
5. 2015 m. rugsėjo 7 d. Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos Vilniaus teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros skyriaus išduota pažyma Nr. PASS-00-150907-00971 ,,Apie statinio statybą be nukrypimų nuo esminių statinio projekto sprendinių“, kurios 1 punkte nustatyta rekonstruojamo pastato paskirtis – prekybos (negyvenamosios paskirties pastatai) kategorija – ypatingas, statinio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresas – (duomenys neskelbtini), žemės sklype, kurio kadastro Nr. (duomenys neskelbtini).
6. 2016 m. balandžio 20 d. apeliantė A. A. notarine pirkimo – pardavimo sutartimi (toliau – sutartis) nusipirko negyvenamąją patalpą – viešbučio patalpas, plane pažymėtas nuo 7-81 iki 7-85, kurių paskirtis: viešbučių, bendras plotas: 59,55 kv.m, baigtumo procentas 88 procentai, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančias (duomenys neskelbtini) (toliau – patalpos), už 92 000 Eur. Sutartyje nurodyta, kad patalpos yra statinyje, kuris yra Lietuvos Respublikai priklausančiame žemės sklype, kurio bendras plotas: 3,6805 ha, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kurio 2,2751 ha ploto dalį žemės sklypo nuomos sutarties pagrindu valdo pardavėjas (atsakovė UAB „Karolinos turas“), žemės sklypo dalies nuomos terminas – iki 2084 m. sausio 18 d. (sutarties 1.3. papunktis).
7. Sutarties 2.1.1. papunkčiu apeliantė ir atsakovė susitarė, kad 76 109,69 Eur apeliantė sumokėjo atsakovei prieš pasirašant sutartį, o likusius 15 890,31 Eur apeliantė įsipareigojo sumokėti atsakovei per 30 kalendorinių dienų po šios sutarties pasirašymo (sutarties 2.1.2. papunktis). Apeliantė sutartyje pareiškė, kad sutarties 2.1.2. papunktyje nurodytos prievolės įvykdymui apeliantei suteikiamas Vilniaus kredito unijos 15 890,31 Eur kreditas (sutarties 2.2. papunktis). Sutarties 4.13 papunkčiu atsakovė įsipareigojo iki 2016 m. rugpjūčio 31 d. pakeisti parduodamų patalpų paskirtį iš „viešbučių“ į „gyvenamąją“, taip pat pagal sutarties 4.14. papunktį atsakovė įsipareigojo iki 2016 m. balandžio 30 d. atlikti darbus, nurodytus šios sutarties priede Nr. 1. Atsakovė atliktiems turto statybos darbams suteikė garantijas, numatytas Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse bei Lietuvos Respublikos statybos įstatyme, taip pat atsakovė patvirtino, kad ji bus atsakinga už turto defektus, nustatytus tik per garantinį terminą (sutarties 4.12. papunktis). Sutarties 4.4 papunktyje nustatyta, kad dėl parduodamo turto nėra ginčų teismuose, dėl jo nėra pareikšta pretenzijų ir nėra pagrindo tokiems ginčams ar pretenzijoms kilti. Sutarties 4.10. papunktyje atsakovė patvirtino, kad nėra gavusi iš valstybės institucijų pranešimų apie ketinimą apriboti jos nuosavybės teises ar pranešimų apie su parduodamo turto nuosavybės teise susijusių papildomų pareigų nustatymą. Atsakovė taip pat patvirtino, kad yra priimti visi būtini sprendimai, gauti leidimai bei sutikimai, reikalingi sutarties pasirašymui ir vykdymui, kurie yra galiojantys ir neatšaukti vėliau priimtais sprendimais.
8. Nekilnojamojo turto registro duomenimis ieškinio teismui pateikimo metu ginčo patalpoms buvo įregistruota hipoteka nuo 2016 m. balandžio 29 d.
9. Hipotekos registro duomenimis ieškinio teismui pateikimo metu ginčo patalpos buvo registruotos hipotekos registre Vilniaus kredito unijos naudai (prievolės įvykdymo terminas: 2045 m. balandžio 20 d.).
10. Lietuvos teismų informacinės sistemos LITEKO duomenimis Lietuvos vyriausiasis administracinis teismas 2019 m. lapkričio 27 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. eA2-1625-502/2019 paliko nepakeistą Vilniaus apygardos administracinio teismo 2018 m. kovo 7 d. sprendimą, kuriuo buvo atmesti UAB „Karolinos turas“ ir UAB „NT partneriai“ skundai dėl Lietuvos Respublikos Konkurencijos tarybos 2017 m. spalio 2 d. nutarimo Nr. 2S-6(2016). Minėtu nutarimu Konkurencijos tarnyba pripažino, kad laikotarpiu nuo 2014 m. spalio 28 d. iki 2017 m. balandžio 12 d. UAB „Karolinos turas“ iniciatyva ir interesais skleista projekto „Karolinos parkas“ reklama, susijusi nekilnojamojo turto pardavimu, buvo klaidinanti ir pažeidė Reklamos įstatymo 5 straipsnio 2 dalies 1 ir 3 punktų reikalavimus, taip pat Konkurencijos taryba nutarimu skyrė 8 688 Eur baudą UAB „Karolinos turas“ ir tokio paties dydžio baudą UAB „NT partneriai“.
11. Nagrinėjamu atveju byloje pateiktu apeliaciniu skundu yra skundžiamas pirmosios instancijos teismo sprendimas, kuriuo buvo atmesti apeliantės reikalavimai dėl patalpų pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia, restitucijos taikymo, patalpų įrengimo išlaidų ir žalos atlyginimo priteisimo.
Dėl sutarties pripažinimo negaliojančia
12. Apeliaciniu skundu apeliantė A. A. iš esmės ginčija pirmosios instancijos teismo nustatytas faktines aplinkybes ir atliktą įrodymų vertinimą dėl sudarytos pirkimo – pardavimo sutarties turinio ir tikrosios sutarties šalių valios. Apeliantės tvirtinimu, jos tikslas buvo nusipirkti gyvenamosios paskirties patalpas, tačiau atsakovė, nevykdydama sutartimi prisiimtų įsipareigojimų, per nustatytą terminą (iki 2016 m. rugpjūčio 31 d.) ginčo patalpų paskirties iš „viešbučių“ į „gyvenamosios“ nepakeitė, taip pat nuslėpė aplinkybę, kad šio įsipareigojimo niekada negalės įvykdyti, nes pastatas, kuriame yra patalpos, yra pastatytas ant valstybinės žemės, kuri yra išnuomota tiksliniam naudojimui – komercinės paskirties ir smulkaus verslo objektams statyti ir eksploatuoti. Apeliantės vertinimu, ji, neturėdama patirties statybų srityje, taip pat iki pat sutarties pasirašymo momento neatskleidus visos informacijos apie patalpas, atsakovės buvo suklaidinta ir apgauta. Atsakovė su tokia ieškovės pozicija nesutinka, nurodydama, kad apeliantei visos patalpų pirkimo sąlygos buvo išaiškintos ir suprantamos.
13. Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad apeliantė nepateikė jokių duomenų, jog sutarties sudarymo metu atsakovės prisiimti įsipareigojimai pagal savo pobūdį buvo neįgyvendinti ir atsakovė žinojo aplinkybę, kad jai nepavyks pakeisti patalpų paskirties. Teismas padarė išvadą, kad apeliantė atsakovės nebuvo apgauta, apeliantė, pirkdama patalpas žinojo jų paskirtį ir apie galimą riziką sudaryti sutartį su atsakove.
14. Pagal CK 1.91 straipsnį, apgaulė tai vienos sandorio šalies tyčinis suklaidinimas dėl esminių sandorio aplinkybių, kuris gali reikštis tiek aktyviais veiksmais, tiek ir svarbių sandorio aplinkybių nuslėpimu, sąmoningai siekiant sudaryti kitos sandorio šalies tikrosios valios neatitinkantį sandorį. Apgaulė yra pagrindas nuginčyti sandorį tik tuo atveju, jei šalis buvo suklaidinta dėl esminių sandorio aplinkybių ir jeigu apgaulės nebūtų buvę, apgautoji sandorio šalis sandorio arba apskritai nebūtų sudariusi, arba būtų sudariusi jį visiškai kitokiomis sąlygomis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. balandžio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-264/2013; 2015 m. gegužės 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-329-916/2015).
15. Teisėjų kolegijos vertinimu, nagrinėjamu atveju pirmosios instancijos teismas, spręsdamas ginčą civilinėje byloje dėl buto, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo–pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia, vertino šalių valios sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį nurodytomis sąlygomis formavimosi procesą ir padarė išvadą, kad ieškovė neįrodė, jog sudarant ginčo sutartį, t. y. nusiperkant „viešbučių“ paskirties patalpas, ji buvo apgauta, nes sutarties pasirašymo metu ji žinojo, kokios paskirties patalpas perka, ir dėl to prisiėmė riziką atsakovei neįgyvendinus susitarimo pakeisti patalpų paskirties iš „viešbučių“ į „gyvenamąją“.
16. Teisėjų kolegijos vertinimu, pirmosios instancijos teismas, nustatęs, kad tarp šalių susiklostė vartojimo teisiniai santykiai, turėjo sutartį vertinti vartotojo (apeliantės) naudai bei atsižvelgti į aplinkybę, kad sutarties sudarymo metu atsakovė žinojo, jog pastatas, kuriame yra patalpos, yra pastatytas atitinkamos paskirties valstybinėje žemėje ir atsakovė negalės įvykdyti sutartinių įsipareigojimų.
17. Pirmosios instancijos teismas, taip pat nors ir formaliai skundžiamame sprendime nurodė, kad sutarties sąlygos yra aiškinamos vartotojo naudai, tačiau sprendimo motyvuojamojoje dalyje padarė išvadą, kad apeliantės apsisprendimui sudaryti sutartį neturėjo įtakos nežinojimas informacijos apie valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties sąlygas. Teisėjų kolegijos vertinimu, teismas turėjo tirti šias faktines aplinkybes ir vertinti, ar byloje esantys įrodymai patvirtina, kad būtent atsakovė, žinodama, jog pastatas pastatytas ant išnuomotos atitinkamos paskirties valstybinės žemės, šią sąlygą apeliantei tinkamai atskleidė ar nutylėjo (sutarties 4.13. papunktis). Taip pat pastebėtina, kad teismas neatsižvelgė ir į teismo posėdžio metu duotus liudytojo A. M. paaiškinimus dėl jo taip pat įgytų patalpų, kurios nėra gyvenamosios paskirties, tame pačiame pastate. Teisėjų kolegijos vertinimu, pirmosios instancijos teismas nevertino ir aplinkybės, ar pagal sutarties 4.14. papunktį, pagal kurį atsakovė įsipareigojo iki 2016 m. balandžio 30 d. atlikti sutarties priede Nr. 1 nurodytus statybos apdailos darbus (per 10 dienų nuo sutarties sudarymo faktiškai įrengti „butą“), buvo atliekami teisėti buto įrengimo – statybos užbaigimo darbai, nors patalpų paskirties pakeitimo procedūros terminas buvo numatytas ilgesnis.
18. Teisėjų kolegijos vertinimu, byloje iš esmės tinkamai netirtos faktinės aplinkybės ir esantys įrodymai dėl apeliantės nurodyto esminio ieškinio pagrindo – pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia CK 1.91 straipsnio pagrindu bei restitucijos taikymo.
Dėl trečiųjų asmenų teisių
19. CPK 47 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad asmuo, kurio teisėms ir pareigoms gali turėti įtakos bylos išsprendimas, gali būti įtrauktas dalyvauti byloje ir teismo iniciatyva, todėl netgi toje situacijoje, kai ieškovas nereiškia reikalavimo šiam asmeniui ir nė viena iš šalių neprašo įtraukti jį dalyvauti byloje, teismas, bylos nagrinėjimo metu matydamas, kad nedalyvaujančio byloje asmens teisėms ir pareigoms gali turėti įtakos bylos išsprendimas, turi tokį asmenį įtraukti į bylą savo iniciatyva. Išnagrinėjusi ir ištyrusi byloje esančius įrodymus, teisėjų kolegija konstatuoja, kad yra pagrindas skundžiamą teismo sprendimą panaikinti dėl absoliutaus sprendimo negaliojimo pagrindo.
20. Pagal CPK 266 straipsnį, teismui nagrinėjant bylą draudžiama spręsti klausimus dėl neįtrauktų dalyvauti byloje asmenų teisių ar pareigų. Vienas iš teismo sprendimo absoliučių negaliojimo pagrindų yra atvejis, kai teismas nusprendžia dėl neįtrauktų dalyvauti byloje asmenų materialiųjų teisių ir pareigų (CPK 329 straipsnio 2 dalies 2 punktas, 360 straipsnis). Tai suprantama kaip teisių ar pareigų asmeniui nustatymas, pripažinimas, pakeitimas, panaikinimas ar kitoks nusprendimas, kuris turi įtakos neįtraukto dalyvauti byloje asmens teisinei padėčiai ar padariniams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. rugpjūčio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-387/2014; 2014 m. spalio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-424/2014; kt.). Tai reiškia, kad aukštesnės instancijos teismas gali panaikinti žemesnės instancijos teismo sprendimą CPK 329 straipsnio 2 dalies 2 punkte nurodytu pagrindu tik nustatęs ir įvardijęs, kokią konkrečiai įtaką teismo sprendimas turėjo neįtraukto į procesą asmens teisinei padėčiai ir kokius įstatymo nustatytus padarinius teismo sprendimas sukėlė (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. sausio 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-113/2013; 2014 m. spalio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-424/2014; kt.).
21. Civilinio proceso teisės trečiųjų asmenų instituto tikslas – užtikrinti proceso koncentruotumo ir ekonomiškumo principų įgyvendinimą. Tiek tretieji asmenys, pareiškiantys savarankiškus reikalavimus (CPK 46 straipsnis), tiek tretieji asmenys, nepareiškiantys savarankiškų reikalavimų (CPK 47 straipsnis), turi teisinį suinteresuotumą bylos baigtimi ir įstatymo nustatytą galimybę šį interesą įgyvendinti įstodami į prasidėjusį teisminį ginčą. Tretieji asmenys, nepareiškiantys savarankiškų reikalavimų, nėra tiesioginiai tarp šalių atsiradusio materialinio teisinio santykio subjektai, tačiau jie gali būti susiję materialiniais teisiniais santykiais su viena iš šalių taip, kad priimtas teismo sprendimas daro įtaką jų teisių apimčiai; jie dalyvauja byloje vienos iš ginčo šalių pusėje tam, kad išvengtų savo teisinės padėties pablogėjimo, ir gali būti įtraukiami į prasidėjusį procesą ne tik savo pačių iniciatyva, bet ir kitų dalyvaujančių asmenų ar teismo iniciatyva (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2005 m. birželio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-338/2005; 2009 m. gegužės 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-161/2009).
22. Apeliacinės instancijos teismas negali pats įtraukti į bylą trečiųjų asmenų, t. y. šis proceso trūkumas negali būti pašalintas apeliacinės instancijos teisme, be to, neįtrauktas į procesą asmuo, kurio teisės ir pareigos susijusios su nagrinėjamu ginču, turi teisę dalyvauti nagrinėjant bylą bei naudotis visomis byloje dalyvaujančio asmens teisėmis, kuriomis jis negalėjo pasinaudoti nuo proceso teisme pradžios.
23. Byloje esančiais duomenimis nustatyta, kad ginčo turtui yra įregistruotas hipoteka (nutarties 20 punktas). Teisėjų kolegijos vertinimu, nagrinėjamojoje byloje akivaizdu tai, kad ginčo išsprendimas gali turėti įtakos hipotekos turėtojo Vilniaus kredito unijos materialiosioms teisėms, nes ieškinio tenkinimo atveju turėtų būti sprendžiama ir dėl šio asmens naudai įkeisto turto. Tačiau pirmosios instancijos teismas visiškai nekreipė dėmesio į viešų registrų duomenis apie ginčo turtą, netyrė ir nevertino byloje susidariusios situacijos (apeliantė ieškinyje nebuvo nurodžiusi visų trečiųjų asmenų, tačiau iš viešų registrų duomenų tai buvo galima nustatyti (CPK 179 straipsnio 3 dalis)) bei sutarties 2.2. papunkčio, kuriame nurodyta, kad ginčo patalpos yra įkeistos trečiojo asmens naudai.
24. Vilniaus kredito unijos pozicijos byloje nėra, dėl to pripažintina, jog buvo spręsta ir dėl asmenų, neįtrauktų į bylos nagrinėjimą teisių ir pareigų. Teisėjų kolegijos vertinimu, nagrinėjamojoje byloje akivaizdu tai, kad ginčo išsprendimas gali turėti įtakos ir neįtraukto dalyvauti byloje asmens materialiosioms teisėms, nes ieškinio tenkinimo atveju turėtų būti sprendžiama ir dėl šio asmens naudai ginčo turtui taikytų apribojimų – hipotekos panaikinimo. Tačiau pirmosios instancijos teismas visiškai nekreipė dėmesio į viešų registrų duomenis apie ginčo turtą, dėl to pripažintina, jog buvo spręsta ir dėl asmenų, neįtrauktų į bylos nagrinėjimą teisių ir pareigų.
Dėl procesinės bylos baigties
25. Esant tokioms aplinkybėms, pripažintina, kad yra pagrindas skundžiamą sprendimą panaikinti ir bylą perduoti pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo (Civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 4 punktas, 329 straipsnio 2 dalies 2 punktas). Kartu yra pagrindas šalinti pirmosios instancijos teismo padarytą procesinį pažeidimą ir vadovaujantis CPK 137 straipsnio 6 dalimi pranešti viešam registrui apie iškeltą šią civilinę bylą dėl daiktinių teisių, išsiunčiant šios nutarties kopiją vykdymui.
Dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo
26. Panaikinus pirmosios instancijos teismo sprendimą ir grąžinus bylą pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo, bylinėjimosi išlaidų klausimas nesprendžiamas.
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 2 dalies 4 punktu ir 331 straipsniu,
Rezoliucinė dalis
nutaria:
Vilniaus apygardos teismo 2019 m. liepos 29 d. sprendimą panaikinti ir bylą perduoti pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo.
Nutarties kopiją išsiųsti Nekilnojamojo turto registrui atlikti žymai apie Vilniaus apygardos teisme 2018 m. gruodžio 17 d. iškeltą civilinę bylą dėl daiktinių teisių (Nekilnojamasis turtas: negyvenamoji patalpa – viešbučio patalpos, adresu (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)).