Panevėžio apygardos teismo nutartis

Šalies argumentai

Ieškovas Š. M. ieškiniu prašė priteisti solidariai iš atsakovų K. U. ir M. U. 10 000 Lt sumokėto avanso pagal sutartį bei visas bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad 2011-07-12 tarp jo ir atsakovų buvo pasirašyta preliminari sutartis, pagal kurią jis įsipareigojo sutartyje nustatytu terminu bei tvarka įgyti nuosavybėn žemės sklypus, esančius (duomenys neskelbtini), o atsakovai įsipareigojo šiuos sklypus jam perduoti. Preliminarios sutarties 2.1. p. numatė, kad ketina įgyti sklypus nuosavybėn tik su sąlyga, kad sklype, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), bus galima realizuoti jo lūkesčius - vykdyti pastatų statybą. Buvo aptarta abiejų sklypų pardavimo kaina- 440 000 Lt, o atsakovams buvo sumokėtas 10 000 Lt išankstinis dalinis apmokėjimas. Pagal sutarties 3.5. p. šalys susitarė, jog galutinė pirkimo-pardavimo sutartis privalės būti pasirašyta ne vėliau kaip iki 2011-11-15, o iki to laikotarpio atsakovai gaus atitinkamų įstaigų ir organizacijų leidimą pastatų (statinių) statybai žemės sklype, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) patvirtintą detalųjį planą bei projektavimo sąlygų sąvadą. Atsakovai šių įsipareigojimų nevykdė, o juos vykdė jis pagal 2011-07-12 atsakovų išduotą įgaliojimą darbus derindamas su atsakovais. Derinant su institucijomis dokumentus dėl galimybės statyti nurodytame sklype paaiškėjo, jog pagal Gamtinio karkaso nuostatus žemės sklype, (duomenys neskelbtini), būtina suformuoti kitos pagrindinės naudojimo paskirties žemės sklypus, kurių vieno naudojimo būdas - atskirtųjų želdynų teritorija, kito - gyvenamoji teritorija, o jos užstatymo tankumas ribojamas iki 30 % ploto. Tokios sklypo naudojimo galimybės neatitinka jo lūkesčių vykdyti statinių statybą, o sklypų kaina - rinkos kainos. Preliminarios pirkimo sutarties 7.3. p. numatyta, kad, jeigu galutinės turto pirkimo-pardavimo sutarties įvykdymas nebus galimas dėl draudimo statyti pastatus (statinius) žemės sklype, (duomenys neskelbtini), tuomet pardavėjai privalės grąžinti gautus 10 000 Lt (b. l. 3-7).

Atsakovai priešieškiniu prašė pripažinti jiems teisę į netesybas pagal 2011-07-12 su ieškovu sudarytos preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutarties 7.2 punkto sąlygas ir priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad pagal minėtą sutartį ieškovas sumokėjo 10 000 Lt avansą ir ketino ateityje nupirkti jiems priklausančius sutartyje nurodytus du žemės sklypus. Nesutinka, kad pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl jų (pardavėjų) pasyvaus elgesio ir kad prievolė sudaryti pagrindinę sutartį pasibaigė, nes pasibaigė preliminariojoje sutartyje numatytas terminas. Jie nepažeidė jokių preliminariosios sutarties sąlygų, nenuslėpė jokios reikšmingos informacijos, kurios ieškovas negalėjo žinoti sudarydamas preliminarią sutartį. Todėl nėra atsakingi už tai, kad ieškovas, veikdamas pagal jų įgaliojimą, pats neįvykdė esminių sutarties sąlygų - neparengė detalaus plano ir/ar negavo leidimo statyti statinius nustatytu terminu. Iš preliminarios sutarties sąlygų matyti, kad ieškovas nusistatė terminą nuo 2011-07-12 iki 2011-11-15, per kurį jis, vadovaujantis sutarties 4.1.1 ir sutarties 5.1.2 punktais (veikdamas pagal atsakovų įgaliojimą), gaus iš atitinkamų įstaigų ir organizacijų leidimą pastatų statybai, taip pat parengs ir turės patvirtintą detalųjį planą ir išduotą projektavimo sąlygų sąvadą. Ieškovas šių sąlygų neįvykdė, todėl laikytina, kad jis nepagrįstai atsisakė pirkti žemės sklypus, dėl kurių buvo sutarta ir sumokėtas avansas. Už netinkamą sutarties vykdymą šalims buvo numatyta atsakomybė pagal sutarties 7 punktą - jeigu pagrindinė sutartis nesudaroma dėl pirkėjo kaltės, tai avansas lieka pardavėjams. Pareiga grąžinti avansą numatyta sutarties 7.3 punkte su sąlyga, kai sutartis nesudaroma dėl trečiųjų asmenų kaltės ar dėl draudimo statyti statinius. Ieškovas neįrodė sutarties 7.3 punkto sąlygų, nes nepateikė įrodymų, kad ketinamuose pirkti žemės sklypuose draudžiama statyti statinius. Ieškovas elgiasi nesąžiningai, o pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl jo paties kaltės. Kada ieškovas nespėjo per nustatytą terminą parengti dokumentų, jie sutiko laukti, kol bus baigta detaliojo teritorijos planavimo procedūra ir gauti leidimai statyti pastatus ir nereikalavo nutraukti sutarties. Tuo tarpu ieškovas savo iniciatyva nutraukė detalaus plano parengimo veiksmus, persigalvojo pirkti žemės sklypus už sutartą kainą, nes 2012 metų pavasarį siūlė atsakovams tuos pačius sklypus nupirkti tik už 220 000 Lt (b. l. 52-56).

Šalies argumentai

Apeliaciniu skundu ieškovas prašo panaikinti Molėtų rajono apylinkės teismo 2013-02-22 sprendimą ir priimti sprendimą ieškinį patenkinti, o atsakovų priešieškinį atmesti. Apeliaciniam skundui pagrįsti nurodo, kad sprendimas yra neteisėtas ir nepagrįstas, nes pažeidžia jo teises ir teisėtus interesus, buvo netinkamai išaiškintos ir pritaikytos materialinės teisės normas, netinkamai įvertinti įrodymai ir nustatytos aplinkybės. Teismas nepagrįstai konstatavo, jog pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovo kaltės, byloje nebuvo nustatytos jo atsakomybei kilti būtinosios sąlygos. Tenkinant priešieškinio reikalavimus privalėjo būti įrodyta ieškovo civilinė atsakomybė ir tai, kad neegzistavo Preliminariosios sutarties 7.3 p. nurodytas sutarties pasibaigimo pagrindas. Nenustatyta, jog jis nepagristai vengė ar nepagristai atsisakė sudaryti pagrindinę pirkimo- pardavimo sutartį, nes dėjo visas pastangas sudaryti pagrindinę sutartį, bandė gauti tokias planavimo sąlygas, kurios neribotų ir nedraustų statybos perkamuose žemės sklypuose. Tai, kad nusprendė nepirkti turto, kuriam taikomi Gamtinio karkaso ribojimai, negali būti vertinama kaip nepagrįstas atsisakymas pirkti turtą. Tai, kad paaiškėjo Preliminariosios sutarties 7.3 p. nustatytų aplinkybių egzistavimas, pateisina abiejų šalių atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį. Nėra nustatyta ir konstatuota ieškovo kaltė - nepagrįstas atsisakymas pirkti nekilnojamąjį turtą, todėl negalėjo kilti Preliminariosios sutarties 7.2 p. numatyti teisiniai padariniai. Pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis buvo nesudaryta dėl to, kad, pradėjus teritorijos planavimo procedūras, paaiškėjo draudimas statyti statinius 1,2 ha žemės sklype (duomenys neskelbtini), o tai buvo esminė sąlyga, kuriai egzistuojant ieškovas neketino pirkti turto. Neteisingai buvo vertinamas ir preliminariosios sutarties šalių elgesys po termino, iki kurio turėjo būti pasirašyta pagrindinė sutartis. Patys atsakovai taip pat siūlė sumažinti kainą, tačiau nesutiko kainos mažinti iki protingo dydžio, o jis nesutiko pirkti žemės sklypų, kuriems taikomi Gamtinio karkaso teritorijos ribojimai už kainą, kuri gali būti adekvati tik turtui, kuriame netaikomi jokie papildomi ribojimai ir draudimai, susiję su statyba, išskyrus tuos, kurie buvo žinomi Preliminariosios sutarties sudarymo dieną. Žinant, kad abi pusės siūlė keisti sandorio kainą, buvo pagrindas konstatuoti, jog šalys suprato, kad dėl paaiškėjusių ribojimų, taikytinų nekilnojamajam turtui, sandoris arba neįvyks arba keisis kaina. Po to, kai užsakė ir gavo du planavimo sąlygų sąvadus, atsakovai nesiėmė jokių aktyvių veiksmų, nereikalavo sudaryti pagrindinę pirkimo -pardavimo sutartį, t. y. jie suprato, jog, egzistuojant ribojimams statybai dėl gamtinio karkaso teritorijos, sandoris neįvyks. Priimant sprendimą buvo neteisingai aiškinamos preliminariosios sutarties nuostatos, netinkamai įvertintas šalių elgesys sudarant ir vykdant sutartį. Preliminarioji sutartis buvo sudaryta dėl 1,2 ha žemės sklypo (duomenys neskelbtini), ir 2,1015 ha žemės sklypo (duomenys neskelbtini) įsigijimo. Abu žemės sklypai yra žemės ūkio paskirties. Pardavėjams žinoma, kad pirkėjas sudarė šią sutartį tikslu įsigyti nuosavybėn žemės sklypus tik su sąlyga, jeigu bus galima realizuoti pirkėjo teisėtus lūkesčius - vykdyti pastatų statybą (sutarties 2.1 p.) bei Preliminariosios sutarties 3.5 p., kad galutinė Turto pirkimo - pardavimo sutartis įforminama ne vėliau kaip iki 2011-11-15 tik tuomet, jeigu pardavėjai gaus patvirtintą atitinkamų įstaigų ir organizacijų leidimą Pastatų (statinių) statybai žemės sklype (duomenys neskelbtini) taip pat jeigu bus patvirtintas detalusis planas ir išduotas projektavimo sąlygų sąvadas. Nebuvo atskleisti ir įvertinti tikrieji sutarties šalių ketinimai. Neįvertinus Preliminariosios sutarties 2.1, 3.5 ir 7.3 punktų nuostatų, padaryta nepagrįsta išvada, jog jis privalėjo pasidomėti turtui taikomais ribojimais, nes, pareikalavęs įtraukti į preliminariąją sutartį tokias nuostatas, elgėsi sąžiningai, atidžiai ir protingai. Jei pardavėjai turėjo žinių apie tai, kad parduodami žemės sklypai patenka į Gamtinio karkaso teritoriją, privalėjo elgtis sąžiningai ir apie tai jį informuoti. Sprendimu nepagrįstai konstatuojama, jog Gamtinio karkaso nuostatai nedraudžia statybos, nes pagal 2011-09-15 išduoto planavimo sąlygų sąvado reikalavimus žemės sklypas, kurio unikalus Nr. 4400-1498-2506, pagal Gamtinio karkaso teritorijos reikalavimus, teisės aktus ir institucijų keliamus reikalavimus turėjo būti padalintas į du sklypus po 0,6 ha, iš kurių viename būtų galimos statybos, o kitas 0,6 ha žemės sklypas turėtų būti paverčiamas bendraisiais želdynais ir negalėtų būti naudojamas statybai. Pagal tokias sąlygas apskritai neliktų vientiso turtinio vieneto - 1,2 ha žemės sklypo, o statyba būtų leidžiama tik naujai suformuotame 0,6 ha žemės sklype. Pagal 2011-12-30 išduoto planavimo sąlygų sąvado reikalavimus, 1,2 ha žemės sklypas būtų sujungtas su 2,1015 ha žemės sklypu, keičiama pagrindinė naudojimo paskirtis iš žemės ūkio į kitą, formuojant sklypą gyvenamajai teritorijai bei atskiriems želdynams. Tačiau ribojimai, susiję su gamtinio karkaso zona, net ir apjungus žemės sklypus, vis tiek būtų taikomi ta pačia apimtimi, t. y. dėl gamtinio karkaso teritorijos ypatumų ir specialių reikalavimų būtų ribojama statyba. Molėtų rajono savivaldybės bendruoju planu (brėžinyje „Gamtinis karkasas") yra nustatyta, jog teritorija, kurioje yra parduodami žemės sklypai, patenka į gamtinio karkaso teritoriją, kurioje palaikomas ir stiprinamas esamas kraštovaizdžio natūralumas. Nesuformavus sklypo atskiriesiems želdynams, negalimas ir pačios žemės sklypo paskirties keitimas iš žemės ūkio į kitą, kadangi tai neatitiktų bendrojo plano sprendinių dalies, susijusios su gamtinio karkaso apsauga. Esant draudimui statyti statinius 1,2 ha žemės sklype, nėra tenkinama Preliminariosios sutarties 2.1 sąlyga. Šis ribojimas atsirado ne dėl ieškovo ar atsakovų kaltės, todėl vadovaujantis sutarties 7.3 punktu, atsakovai privalo grąžinti ieškovui sumokėtus 10 000,00 Lt. Byloje esantys VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registro išrašai bei Preliminarioji sutartis patvirtina, jog ieškovui negalėjo būti žinoma aplinkybė, kad perkamas nekilnojamasis turtas patenka į gamtinio karkaso zoną, nes šis ribojimas neregistruojamas viešajame registre, todėl jo neįmanoma nustatyti žinant žemės sklypo unikalų numerį. Pirmą kartą tai, kad teritorijai taikomi Gamtinio karkaso nuostatai ir ribojimai, ieškovas sužinojo gavęs 2011-09-15 planavimo sąlygų sąvadą. Atsakovų argumentai, jog ieškovas, prieš pasirašydamas Preliminariąją sutartį, turėjo žinoti ir domėtis sklypui taikomais ribojimais atmestini vien dėl to, kad pasirašydamos sutartį abi šalys žinojo tą pačią informaciją. Jeigu atsakovai turėjo duomenų apie tai, kad parduodamas turtas yra gamtinio karkaso teritorijoje, jie privalėjo šią aplinkybę atskleisti būsimam pirkėjui, o jei to nepadarė – elgėsi nesąžiningai ir neteisėtai. Teismas neatsižvelgė ir neįvertino, jog ieškovas turtą ketino įgyti asmeninėms reikmėms, kad neužsiima nekilnojamojo turto pirkimu-pardavimu, neturi specialių žinių ar išsilavinimo, reikalingų suvokti visas teritorijų planavimo subtilybes. Preliminariosios sutarties sudarymo dieną nežinojo ir be specialių žinių ir papildomų procedūrų negalėjo žinoti apie gamtinio karkaso teritoriją ir jai taikomus ribojimus. Todėl yra tenkinama 7.3 punkte įtvirtinta nuostata ir ieškinys turi būti visiškai patenkintas, t.y. sandorio šalys grąžintos į iki Preliminariosios sutarties pasirašymo dienos buvusią padėtį (b. l. 118-125).

Šalies argumentai

Apelianto prašymas bylą nagrinėti žodinio proceso tvarka nepagrįstas. Bylos apeliacine tvarka nagrinėjamos rašytinio proceso tvarka, išskyrus CPK 322 straipsnyje nurodytas išimtis. CPK 322 straipsnio nuostatos numato, kad žodinio proceso tvarka apeliacinis skundas nagrinėjamas teismui pripažinus, kad žodinis nagrinėjimas būtinas. Prašydami skirti bylą nagrinėti žodinio proceso tvarka dalyvaujantys byloje asmenys apeliaciniame skunde, atsiliepime į apeliacinį skundą ar pareiškime dėl prisidėjimo prie apeliacinio skundo gali pateikti motyvuotą prašymą nagrinėti bylą žodinio proceso tvarka, tačiau šis prašymas teismui nėra privalomas. Apeliantas nenurodė pakankamai pagrįstų motyvų, dėl kurių mano, jog yra būtinas žodinis bylos nagrinėjimas. Aplinkybių, leidžiančių manyti, kad, neišklausius žodinių proceso šalių paaiškinimų, apeliacinės instancijos teismas negalėtų išsamiai išnagrinėti bylos, nenustatyta.