Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo nutartis, A-1015-492/2015

Teismas: Lietuvos vyriausiasis administracinis teismas
Dokumentas: Nutartis
Data: 2015-11-25
Bylos Nr.: A-1015-492/2015
Teisminio proceso Nr.: 3-61-3-02713-2013-2
Bylos rūšis: administracinė byla
Rezultatas: Sprendimas paliktas nepakeistas

Teisėjai: Anatolijus Baranovas (pirm.), Artūras Drigotas, Virginija Volskienė (pran.)
Pareiškėjas: Litectus
Atsakovas: valstybės įmonei Registrų centrui
Trečiasis asmuo: Turto vertinimo priežiūros tarnybai ir uždarajai akcinei bendrovei „Resolution valuations“, Resoliution valuations Turto vertinimo priežiūros tarnyba VĮ "Registų centras"

Kategorijos

12.3.3pavadinimo nepavyko patikrinti
12.4pavadinimo nepavyko patikrinti

Administracinė byla Nr. A-1015-492/2015Teisminio proceso Nr. 3-61-3-02713-2013-2Procesinio sprendimo kategorija 12.3.3; 12.4 (S)

LIETUVOS VYRIAUSIASIS ADMINISTRACINIS TEISMASNUTARTISLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2015 m. lapkričio 25 d.Vilnius

Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Anatolijaus Baranovo (kolegijos pirmininkas), Artūro Drigoto ir Virginijos Volskienės (pranešėja), teismo posėdyje apeliacine ir rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo administracinę bylą pagal pareiškėjo uždarosios akcinės bendrovės „Litectus“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos administracinio teismo 2014 m. spalio 15 d. sprendimo administracinėje byloje pagal pareiškėjo uždarosios akcinės bendrovės „Litectus“ skundą atsakovui valstybės įmonei Registrų centrui, tretiesiems suinteresuotiems asmenims Turto vertinimo priežiūros tarnybai ir uždarajai akcinei bendrovei „Resolution valuations“ dėl sprendimo panaikinimo.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

I.

Pareiškėjas uždaroji akcinė bendrovė (toliau – ir UAB) „Litectus“ kreipėsi su skundu (b. l. 1–7) į Vilniaus apygardos administracinį teismą, prašydamas panaikinti atsakovo valstybės įmonės (toliau – ir VĮ) Registrų centro Nekilnojamojo turto ir žemės mokesčių mokėtojų prašymų nagrinėjimo komisijos 2013 m. birželio 12 d. sprendimą Nr. 36.

Pareiškėjas nurodė, kad VĮ Registrų centras 2013 m. birželio 12 d. sprendimu Nr. 36 nusprendė netenkinti pareiškėjo prašymo dėl prekybos paskirties pastato – prekybos centro, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) (toliau – ir Pastatas) mokestinės vertės patikslinimo pagal turto vertintojo D. B. UAB „Resolution valuations“ vardu parengtą nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitą Nr. LT-13-03-25-6328 (toliau – ir Ataskaita). Paaiškino, kad Pastatas pareiškėjui nuosavybės teise priklauso 2012 m. rugpjūčio 13 d. Turto varžytinių akto Nr. 01 pagrindu. Pareiškėjo užsakymu, kurio tikslas buvo patikslinti Pastato mokestinę vertę, turto vertintojas D. B. UAB „Resolution valuations“ vardu parengė Pastato turto vertinimo Ataskaitą, kurioje nustatė Pastato rinkos vertę 2013 m. kovo 20 d. – 7 130 000 Lt. Gavęs Ataskaitą ir įsitikinęs, kad masiniu vertinimu nustatyta (patvirtinta) Pastato mokestinė vertė nuo individualaus vertinimo skiriasi daugiau nei 20 procentų, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 8 straipsnio 2 dalimi ir 10 straipsnio 2 dalimi, pareiškėjas 2013 m. kovo 27 d. pateikė VĮ Registrų centrui prašymą dėl Pastato mokestinės vertės patikslinimo pagal Ataskaitoje nurodytą rinkos vertę. Atsakovas, įgyvendinamas Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo jam pavestas funkcijas, 2013 m. balandžio 2 d. raštu kreipėsi į Turto vertinimo priežiūros tarnybą (toliau – ir TVPT, Tarnyba) su prašymu pateikti išvadą dėl Ataskaitos atitikties Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo (toliau – ir TVVPĮ) 22 straipsnio ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012 m. balandžio 27 d. įsakymu Nr. 1K-159 patvirtintos Turto ir verslo vertinimo metodikos (toliau – ir Metodika) reikalavimams. TVPT, remdamasi turimais duomenimis ir paaiškinimais, 2013 m. gegužės 7 d. parengė procedūrinio pobūdžio išimtinai Turto arba verslo vertintojų garbės teismui (toliau – ir Garbės teismas) adresuotą išvadą Nr. GT-36(13)-I dėl Ataskaitos, kurioje nurodyta, kad rengiant Ataskaitą buvo nesilaikyta TVVPĮ ir Metodikos reikalavimų. Ši išvada kartu su 2013 m. gegužės 7 d. teikimu dėl drausmės bylos iškėlimo Nr. GT-36(13)-T pateikta Garbės teismui, siekiant turto vertintojui D. B. iškelti drausmės bylą. Garbės teismas, išnagrinėjęs drausmės bylą D. B. atžvilgiu 2013 m. gegužės 30 d. posėdyje priėmė tos pačios dienos sprendimą Nr. GT-35(13)-S, kuriuo nustatyta, kad turto vertintojas Ataskaitą parengė nesilaikydamas Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punkto reikalavimų ir Metodikos 62.4 bei 83.5 punktų reikalavimų, todėl jam paskyrė drausminę nuobaudą – pastabą. Pareiškėjas pažymėjo, kad Vilniaus apygardos administraciniame teisme iškelta administracinė byla Nr. I-4274-580/2013 pagal pareiškėjo D. B. skundą dėl nurodyto Garbės teismo sprendimo. Nurodė ir tai, kad TVPT šio Garbės teismo sprendimo pagrindu priėmė administracine tvarka skundžiamą individualų administracinį aktą – 2013 m. gegužės 31 d. išvadą Nr. RC-31(13) (toliau – ir Išvada), kuria, išnagrinėjus VĮ Registrų centro prašymą dėl Ataskaitos atitikties TVVPĮ ir Metodikos reikalavimams, nuspręsta, kad Ataskaita neatitinka Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo bei Metodikos reikalavimų, o šios išvados pagrindu priimtas pareiškėjo ginčijamas atsakovo 2013 m. birželio 12 d. sprendimas Nr. 36.

Pareiškėjo manymu, atsakovas, priimdamas ginčijamą sprendimą, neteisingai aiškino ir taikė TVVPĮ 23 straipsnio 1 dalies nuostatą, pagal kurią turto vertinimo ataskaita laikoma teisinga tol, kol TVPT nėra nustačiusi jos neatitikties šio įstatymo 22 straipsnyje nustatytiems reikalavimams ir (arba) kol ji nėra nuginčyta teisme. Pareiškėjas nurodo, kad turto vertinimo ataskaitos neteisingumui nustatyti vien Tarnybos išvados nepakanka, nes ataskaita turi būti nuginčyta ir teisme, arba tik teisme, jeigu Tarnybos išvada iš viso nėra priimta. Taigi atsakovas neturėjo teisės priimti ginčijamą sprendimą vien TVPT Išvados pagrindu, o nesant teismo sprendimo, kuriuo būtų nuginčytas Ataskaitos teisingumas, t. y. ginčijamo sprendimo priėmimo metu Ataskaitai esant teisingai ir galiojančiai, atsakovas privalėjo priimti pareiškėjui palankų sprendimą, tačiau to nepadarė, todėl jo sprendimas yra naikintinas.

Be to, pareiškėjas nurodė ir tai, kad TVPT Išvada surašyta Garbės teismo 2013 m. gegužės 30 d. sprendimo „Dėl drausminės nuobaudos D. B. skyrimo“ Nr. GT-35(13)-S, priimto, pareiškėjo teigimu, Garbės teismui viršijant kompetenciją, pagrindu. Garbės teismas neskundžiamos Tarnybos 2013 m. gegužės 7 d. išvados Nr. GT-36(13)-I pagrindu nustatė Ataskaitos neteisingumą, užkirsdamas kelią turto vertintojui ginčyti tokioje išvadoje nustatytus pažeidimus, o tokio neteisėto ir nepagrįsto Garbės teismo sprendimo pagrindu buvo priimta Tarnybos Išvada dėl Ataskaitos atitikties.

Atsiliepimas

Atsakovas VĮ Registrų centras atsiliepimu (b. l. 30–33) prašė pareiškėjo skundą atmesti kaip nepagrįstą. Atsiliepimą grindė šiais pagrindiniais argumentais:

1) Tiek atsakovas, tiek TVPT, tiek Garbės teismas teisėtai vykdė teisės aktuose jiems pavestas funkcijas ir nustatytas pareigas;

2) Remdamasis Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 8 straipsnio 2 dalimi ir susiformavusia Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo (toliau – ir LVAT) praktika, pagal kurią, nors Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 10 straipsnio 2 dalies nuostata suteikia galimybę nekilnojamojo turto mokestine verte laikyti nekilnojamojo turto vertę, nustatytą atlikus nekilnojamojo turto individualų vertinimą, laikoma, jog pagal minėtą nuostatą suteikiama galimybė vadovautis nekilnojamojo turto mokestine verte, nustatyta atlikus nekilnojamojo turto individualų vertinimą, tačiau tai nėra įstatymų leidėjo įtvirtintas besąlyginis paliepimas, atsakovas nurodė, kad galimybė turto vertintojui nekilnojamojo turto mokestį skaičiuoti pagal individualaus turto vertinimo metu nustatytą nekilnojamojo turto vertę realizuotina tik tuo atveju, kai individualus vertinimas atitinka TVVPĮ bei jį lydinčius poįstatyminius teisės aktus. Pažymėjo, jog tam, kad būtų įgyvendinta įstatyminė nuostata, pareiškėjas turi įgyvendinti pagrindines sąlygas: (1) turi būti pateiktas prašymas su individualaus vertinimo ataskaita ir (2) ataskaita turi būti parengta laikantis visų nekilnojamojo turto vertinimą ir mokestinės vertės tikslinimą reglamentuojančių teisės aktų reikalavimų. Ataskaitos pateikimas savaime nepreziumuoja išvados, jog ji parengta teisingai ir laikantis visų nekilnojamojo turto vertinimą ir mokestinės vertės tikslinimą reglamentuojančių teisės aktų reikalavimų. Taip pat pažymėjo, jog pareiškėjas turi teisę teikti naują individualaus vertinimo ataskaitą naujais mokestiniais metais (t. y. kitais kalendoriniais metais).

3) Be Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 8 straipsnio 2 dalyje nustatytų reikalavimų individualaus nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitai, ji taip pat turi atitikti Lietuvos Respublikos Vyriausybės nustatytus reikalavimus. Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2005 m. rugsėjo 29 d. nutarimu Nr. 1049 patvirtintų Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklių (toliau – ir Taisyklės) VI skyriuje išdėstyti reikalavimai, kuriuos atitinkant Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo nustatyta tvarka gali būti laikoma nekilnojamojo turto vertė, nustatyta atlikus nekilnojamojo turto individualų vertinimą pagal Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą. Pažymėjo, kad Ataskaita parengta ir vertinimas atliktas nesilaikant Taisyklių 45.5 ir 45.6 punktų reikalavimų bei atkreipė dėmesį, jog pareiškėjas nenurodė argumentų, kurie paneigtų šiuos Ataskaitos trūkumus. Manė, jog net ir tuo atveju, jei būtų panaikinta Išvada, tai nereikštų, jog atsakovo priimtas sprendimas yra neteisėtas ir negaliojantis, nes Ataskaita pateikta nesilaikant Taisyklių 45.5 ir 45.6 punktų reikalavimų.

Trečiasis suinteresuotas asmuo UAB „Resolution valuations“ atsiliepimu (b. l. 56–57) prašė VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto ir žemės mokesčių mokėtojų prašymų nagrinėjimo komisijos 2013 m. birželio 12 d. sprendimą Nr. 36 panaikinti.

Trečiasis suinteresuotas asmuo Turto vertinimo priežiūros tarnyba atsiliepimu (b. l. 59–62) prašė pareiškėjo skundą atmesti kaip nepagrįstą.

TVPT nesutinka su pareiškėjo skundo argumentu, kad turto vertinimo ataskaitos neteisingumui nustatyti vien Tarnybos išvados nepakanka, nes ataskaita turi būti nuginčyta ir teisme, arba tik teisme, jeigu Tarnybos išvada iš viso nėra priimta. Mano, kad atsakovas teisingai aiškino ir taikė TVVPĮ 23 straipsnio 1 dalies nuostatas. Atkreipė dėmesį, kad minėtoje nuostatoje naudojami du jungtukai „ir“ ir „arba“, kurie, lingvistiškai aiškinant teisės normą, reiškia, kad turto vertinimo ataskaitos teisingumo klausimas gali būti sprendžiamas tiek atskirai pačioje Tarnyboje, tiek teisme (jungtukas „arba“), tiek abiejuose subjektuose (jungtukas „ir“). Pažymėjo, jog šiame įstatyme nenumatyta, kad Tarnybai priėmus išvadą dėl turto vertinimo ataskaitos atitikties įstatymo reikalavimams ir jos teisingumo, tokią išvadą turėtų patvirtinti teismas, o teisės aktai suteikia tik teisę skųsti tokį Tarnybos sprendimą teismui.

Dėl Garbės teismo kompetencijos ribų TVPT nurodė, kad vadovaujantis šiuo metu galiojančiu teisiniu reglamentavimu, Tarnyba, turėdama informacijos apie turto vertintojo padarytus teisės aktų pažeidimus, parengia Garbės teismui teikimą dėl drausmės bylos turto vertintojui iškėlimo (TVVPĮ 29 str. 2 d.). Prie Tarnybos teikimo Garbės teismui pridedama Tarnybos išvada dėl vertintojo veiksmų, kurioje koncentruotai išdėstoma Tarnybos turima informacija dėl atlikto vertinimo. Ši išvada dėl vertintojo veiksmų yra skirta išimtinai Garbės teismui, kuris ir priima sprendimą dėl turto vertintojo padarytų pažeidimų. Siekdamas objektyviai ir visapusiškai ištirti TVPT pateiktą informaciją apie nustatytus pažeidimus ir jų padarymo aplinkybes, Garbės teismas analizuoja visą jam pateiktą medžiagą ir tai padaręs Garbės teismas gali tiek sutikti su TVPT išvadoje dėl vertintojo veiksmų nustatytais turto vertintojo padarytais teisės aktų pažeidimais, tiek tokiai išvadai nepritarti, be to, nagrinėjant drausmės bylą gali paaiškėti, kad buvo padaryti ir kiti teisės aktų pažeidimai, negu nustatyti TVPT, arba atvirkščiai, kad tam tikri pažeidimai tokiais nelaikytini. Atsižvelgdama į tai, kad galutinį sprendimą dėl turto vertintojo padarytų pažeidimų atliekant turto vertinimą priima Garbės teismas, Tarnyba laiko nepagrįstu pareiškėjo argumentą, jog Garbės teismas, priimdamas sprendimą dėl drausminės nuobaudos už padarytus pažeidimus, viršijo savo kompetenciją.

Papildomai pažymėjo, kad Garbės teismas sprendime nesprendė Ataskaitos teisingumo klausimo ir dėl jo nepasisakė. Garbės teismo sprendimo motyvuojamojoje dalyje konstatuota, kad nagrinėtas ataskaitas vertintojas parengė nesilaikydamas Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punkto bei Metodikos 62.4 ir 83.5 punktuose nustatytų reikalavimų, t. y. Garbės teismo sprendime buvo konstatuoti vertintojo padaryti teisės aktų pažeidimai, bet ne Ataskaitos neatitiktis Turto vertinimo įstatymo bei Metodikos reikalavimams. Ataskaitos neatitiktis buvo konstatuota Tarnybos Išvadoje. Pabrėžė, kad priimdama Išvadą dėl Ataskaitos atitikties vadovavosi teisės aktuose įtvirtintomis nuostatomis ir laikėsi visų juose numatytų procedūrų.

II.

Vilniaus apygardos administracinis teismas 2014 m. spalio 15 d. sprendimu (b. l. 119–127) pareiškėjo UAB „Litectus“ skundą atmetė kaip nepagrįstą.

Teismas, atsižvelgęs į nagrinėjamam ginčui aktualiu laikotarpiu galiojusių Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo redakcijos 8 straipsnio 2 dalies, TVVPĮ redakcijos 6 straipsnio nuostatas, taip pat į turto ar verslo vertinimo ataskaitų atitikties įstatyme numatytiems reikalavimams svarbą bei tai, jog nagrinėjamu atveju masinio vertinimo būdu ir individualaus vertinimo būdu nustatyta mokestinė turto vertė ženkliai (net 44,98 proc.) skiriasi, pažymėjo, jog vertinant mokestinės vertės nustatymo individualaus vertinimo būdu teisingumą ypač svarbus tokios vertės nustatymo pagrindimas. Nagrinėjamu atveju TVPT Išvadoje konstatavo, kad Ataskaita neatitinka Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punkto bei Metodikos 62.4, 83.5 punktuose nustatytų reikalavimų. Tarnyba nurodė, kad nors Ataskaitoje yra pateiktos taikytos formulės, skaičiavimo rezultatai, aprašyta vertinimo procedūra, tačiau tiek taikant lyginamąjį metodą, tiek taikant pajamų metodą, nėra aiškūs turto sandorių pataisų koeficientų skaičiavimai, pažymėjo, kad pateikiant turto vertės nustatymo pagrindimą ataskaitoje parodyti skaičiavimai neatspindi visų atliktų matematinių veiksmų, todėl nėra galimybės patikrinti, ar atlikti skaičiavimai yra teisingi.

Teismas vadovavosi LVAT išplėstinės teisėjų kolegijos 2014 m. gegužės 28 d. nutartyje administracinėje byloje Nr. AS-602-162/2014 pateiktu išaiškinimu, jog Tarnybos išvada dėl turto arba verslo vertinimo ataskaitos nepaneigia šios ataskaitos, o tik išreiškia Tarnybos nuomonę dėl ataskaitos atitikties Įstatymo 22 straipsniui. Tarnybos išvada dėl turto arba verslo vertinimo ataskaitos atitikties Įstatymo 22 straipsnio reikalavimams yra įrodomąją reikšmę turintis dokumentas, kuris padėtų ginče dėl tam tikro turto arba verslo vertinimo nustatyti tikrąją tam tikro turto arba verslo vertę. Atsižvelgdamas į šią teisminę praktiką bei byloje nustatytas faktines aplinkybes, pirmosios instancijos teismas darė išvadą, kad TVPT Išvada nėra laikytina ginčijamo sprendimo pagrindu, o yra vienu iš įrodymų sprendžiant klausimą dėl individualaus vertinimo būdu nustatytos mokestinės vertės pagrįstumo. Pažymėjo, jog be Išvadoje nurodytų Ataskaitos neatitikimų TVVPĮ 22 straipsnio 4 dalies 13 punkto bei Metodikos 62.4 ir 83.5 punktų reikalavimams, atsakovo Nekilnojamojo turto ir žemės mokesčių mokėtojų prašymų nagrinėjimo komisija ginčijamame sprendime taip pat konstatavo, kad Ataskaita parengta ir vertinimas atliktas nesilaikant ir Taisyklių 45.5 ir 45.6 punktų reikalavimų.

Pirmosios instancijos teismas vadovavosi TVVPĮ 22 straipsnio 4 dalies 13 punkto ir Metodikos 62.4 bei 83.5 punktų nuostatomis. Įvertino tai, jog aplinkybės, kad Ataskaitoje nebuvo pateikti visi skaičiavimai, jų sekos, kurie leistų patikrinti, kad Pastato mokestinė vertė apskaičiuota teisingai, iš esmės nustatytos įsiteisėjusiame Vilniaus apygardos administracinio teismo 2013 m. gruodžio 6 d. sprendime priimtame administracinėje byloje Nr. I-4274-580/2013, kuriame konstatuota, kad Ataskaitoje yra pateiktos taikytos formulės, skaičiavimo rezultatai, aprašyta vertinimo procedūra, tačiau nėra aiškiai nurodyti turto sandorių pataisų koeficientų skaičiavimai, bei pažymėjo, kad pagal Lietuvos Respublikos administracinių bylų teisenos įstatymo (toliau – ir ABTĮ) 58 straipsnio 2 dalies nuostatas šios aplinkybės iš naujo neįrodinėtinos.

Taip pat teismas vertino atsakovo Nekilnojamojo turto ir žemės mokesčių mokėtojų prašymų nagrinėjimo komisijos nustatytas aplinkybes (kad Ataskaitos 4 skyriuje „Vertinamo turto rinkos apžvalga“ pateikta bendra Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto rinkos apžvalga, tačiau beveik neaptarta miesto ir mikrorajono, kuriame yra vertinamas objektas, nekilnojamojo turto rinka; 6 lentelėje „Atliktų skaičiavimų seka nustatant koeficientus“, 10 lentelėje „Pirmo aukšto nuomos verčių apskaičiavimas“ bei 12 lentelėje „Antro ir trečio aukšto patalpų nuomos verčių apskaičiavimas“ pateiktos rodiklių reikšmės nepakankamai susietos su Ataskaitoje nurodytais kriterijais; vertinamo turto rinkos vertės bei rinkos nuomos vertės nustatymui nėra pateiktos visų atliktų skaičiavimų sekos; tai, jog turto vertintojas naudojosi visuotinai pripažinta programine skaičiuokle Microsoft Excel bei specialiai lyginamųjų objektų pataisoms nustatyti specialistų sukurtu skaičiavimo modeliu, savaime nereiškia skaičiavimų rezultatų teisingumo) bei padarytą išvadą, kad nustatytos faktinės aplinkybė patvirtina, jog skaičiavimų sekos tam tikrose Ataskaitos dalyse nėra nurodytos, ir konstatavo, jog nėra pagrindo kitaip vertinti atsakovo nustatytų faktinių aplinkybių dėl Taisyklių 45.5 ir 45.6 punktų reikalavimų pažeidimų konstatavimo. Atsižvelgdamas į tai, darė išvadą, kad šis pažeidimas yra įrodytas. Pažymėjo, kad šių aplinkybių visuma patvirtina, jog Ataskaitoje pateikiamas turto vertės pagrindimas nėra pakankamai išsamus ir Ataskaita neatitinka Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punkto ir Metodikos 62.4 ir 83.5 punktuose nustatytų reikalavimų.

Teismas nustatė, jog pareiškėjas iš esmės jokių įrodymų, paneigiančių atsakovo sprendimo argumentus dėl išsamių skaičiavimų, kurie pagrįstų apskaičiuotos vertės teisingumą, teismui nepateikė. Esminiu argumentu, kurio pagrindu ginčijamas sprendimas turėtų būti panaikintas nurodė tai, kad Ataskaita yra galiojanti TVVPĮ 23 straipsnio 1 dalies prasme, nes yra nenuginčyta. Pažymėjo, jog Ataskaitos neatitikimas Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsnio reikalavimams yra neginčytinai įrodytas, be to, ir pats pareiškėjas iš esmės neneigė aplinkybės, kad Ataskaita neatitinka TVVPĮ 22 straipsnio reikalavimų. Ataskaitos pateikimas savaime nepreziumuoja išvados, jog ji parengta teisingai ir laikantis visų nekilnojamojo turto vertinimą ir mokestinės vertės tikslinimą reglamentuojančių teisės aktų reikalavimų. Rėmėsi minėta susiformavusia LVAT praktika, jog nors Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 10 straipsnio 2 dalies nuostata suteikia galimybę nekilnojamojo turto mokestine verte laikyti nekilnojamojo turto vertę, nustatytą atlikus nekilnojamojo turto individualų vertinimą, laikoma, jog pagal minėtą nuostatą suteikiama galimybė vadovautis nekilnojamojo turto mokestine verte, nustatyta atlikus nekilnojamojo turto individualu vertinimą, tačiau tai nėra įstatymų leidėjo įtvirtintas besąlyginis paliepimas, bei konstatavo, kad nagrinėjamu atveju nustatytas ne tik Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsnio reikalavimų, bet ir Taisyklių 45.5 ir 45.6 punktų reikalavimų pažeidimas, todėl Ataskaita negali būti pripažinta tinkama pagrindžiant individualiu vertinimu nustatytą mokestinę vertę. Apibendrindamas, pirmosios instancijos teismas darė išvadą, kad VĮ Registrų centras sprendime pagrįstai konstatavo, jog pareiškėjo pateiktas prašymas dėl mokestinės turto vertės pakeitimo pagal individualų vertinimą negali būti tenkinamas, nes pateiktoje Ataskaitoje nustatyta mokestinė vertė nėra pagrįsta išsamiais duomenimis, leidžiančiais individualaus vertinimo metu nustatytą turto vertę laikyti pagrįsta ir patikima, pagrindo tenkinti pareiškėjo skundą jame išdėstytais argumentais nėra, todėl skundą atmetė, o atsakovo Nekilnojamo turto mokesčių mokėtojų skundų ir prašymų nagrinėjimo komisijos 2013 m. birželio 12 d. sprendimą „Dėl mokestinės vertės“ Nr. 36 paliko nepakeistą.

III.

Pareiškėjas (toliau – ir apeliantas) pateikė apeliacinį skundą (b. l. 130–135), kuriame prašo panaikinti Vilniaus apygardos administracinio teismo 2014 m. spalio 15 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – pareiškėjo UAB „Litectus“ skundą tenkinti bei priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinį skundą pareiškėjas grindžia šiais argumentais:

1) Teismas netinkamai kvalifikavo byloje nustatytas faktines aplinkybes, kurių pagrindu VĮ Registrų centras priėmė pareiškėjui nepalankų sprendimą. Pareiškėjas nurodo, kad Vilniaus apygardos administracinis teismas kaip vienintelį ginčijamo atsakovo sprendimo priėmimo argumentą nurodė tai, kad Ataskaitoje nustatyta mokestinė vertė nėra pagrįsta išsamiais duomenimis, leidžiančiais individualaus vertinimo metu nustatytą turto vertę laikyti pagrįsta ir patikima, tokią išvadą grįsdamas TVVPĮ 22 straipsnio 4 dalies 13 punkto ir Metodikos 62.4 punkto nuostatomis bei įsiteisėjusiu Vilniaus apygardos administracinio teismo 2013 m. gruodžio 6 d. sprendimu priimtu administracinėje byloje Nr. I-4274-580/2013. Pareiškėjo teigimu, teismas nesivadovavo įstatyminėmis nuostatomis, t. y. Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 23 straipsnio 1 dalimi, kurioje numatyta, kad Ataskaitos teisingumo nustatymas patenka į TVPT ir teismo, o ne Garbės teismo kompetenciją – Garbės teismas remdamasis procedūrinio pobūdžio išvadomis nustatė, kad Ataskaita neatitinka tam tikrų TVVPĮ ir Metodikos reikalavimų ir tuo pagrindu skyrė drausminę nuobaudą turto vertintojui D. B. ir tik po to TVPT šio Garbės teismo sprendimo pagrindu parengė Išvadą dėl Ataskaitos neteisingumo. Mano, jog nagrinėjamu atveju turto vertintojas drausmine nuobauda buvo nubaustas ne už kompetentingos institucijos TVPT nustatytus pažeidimus, o už pažeidimus, kuriuos veikdamas ultra vires nustatė pats Garbės teismas. Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai neįvertino to, kad tokio neteisėto ir nepagrįsto Garbės teismo sprendimo pagrindu buvo parengta Tarnybos Išvada, sukėlusi teisinius padarinius ne tik turto vertintojui ir UAB „Resolution valuations“, bet ir pareiškėjui, kadangi VĮ Registrų centras priėmė jam nepalankų sprendimą, dėl kurio pareiškėjas nepagrįstai apsunkinamas didesnio nekilnojamojo turto mokesčio, skaičiuojamo nuo masiniu vertinimu nustatytos Ataskaitoje nurodyto nekilnojamojo turto mokestinės vertės, mokėjimu. Šiuo atveju, pripažinus faktą, jog Garbės teismo kompetencija yra žymiai platesnė, yra pažeidžiama teisinė tvarka bei paneigiami bendrieji teisingumo, sąžiningumo ir protingumo principai.

2) Priimdamas ginčijamą sprendimą atsakovas rėmėsi TVPT Išvados, kuri nėra įstatyminio pobūdžio, o, kaip nurodė LVAT 2014 m. gegužės 28 d. nutartyje administracinėje byloje Nr. AS602-162/2014, yra tik Tarnybos „nuomonė“, t. y. rekomendacinio pobūdžio dokumentas, duomenimis.

3) Pirmosios instancijos teismas nepateikė jokių teismo teiginius, jog Ataskaitoje pateikti netikslūs, neišsamūs ir klaidinantys duomenys pagrindžiančių motyvų ir argumentų, o tik formaliai nurodė, kad, teismo nuomone, Ataskaita neteisinga. Pareiškėjo teigimu, Ataskaitoje pateiktos formulių, skaičiavimų eiliškumo, skaičiavimų rezultatų apimtys yra pakankamos tam, kad būtų tenkinami TVVPĮ 22 straipsnio 4 dalies 13 punkto bei Metodikos 62.4 ir 83.5 punktų reikalavimai. Nei vienoje iš minėtų teisės aktų nuostatų nėra įtvirtintas reikalavimas, kad ataskaitose privalo būti nurodyti visi matematiniai veiksmai, taip pat nėra nurodytas imperatyvus reikalavimas dėl skaičiavimų, pateikiamų turto vertinimo ataskaitose, apimties. Turto vertinimo ataskaitoje nurodyta vertė yra pagrįsta skaičiavimais, kai joje nurodomos formulės, atliekamų veiksmų eiliškumas, tarpiniai ir galutiniai rezultatai ir kiti duomenys, kas ir buvo padaryta nagrinėjamoje situacijoje, o visų matematinių veiksmų nurodymas, kaip to reikalauja teismas, yra netikslingas reikalavimas. Esant abejonių dėl Ataskaitoje pateiktų skaičiavimų (jų apimties), juos galima patikrinti, atliekant skaičiavimus raštu, naudojant programinės įrangos algoritmą, todėl teismo motyvas, kad Ataskaitoje nėra skaičiavimų sekos, – kai joje nėra pateiktas programinės įrangos algoritmas, bet pateiktos pačios formulės, – yra nepagrįstas. Pažymi, jog nagrinėjamu atveju nėra konstatuota, kad pataisos koeficientai nustatyti netinkamai, teismas tik nurodė, jog nėra nurodyta tokių koeficientų skaičiavimo seka ir kt. Be to, turto vertintojas D. B. 2013 m. balandžio 18 d. atsakyme į Tarnybos paklausimą dėl Ataskaitos, pateikė detalius paaiškinimus dėl to, kokiais matematiniais veiksmais yra apskaičiuojami pataisos koeficientai, nurodė skaičiavimų pavyzdžius su įstatytomis vertėmis, paskaičiavimus dėl to, kokiu būdu nustatoma patikslinta vertinamo objekto vertė ir kt., kurių pagrindu TVPT turėjo visas galimybes patikrinti atliktus skaičiavimus ir įsitikinti jų rezultatų pagrįstumu, tačiau to nepadariusi vis vien Išvadoje nustatė neatitiktį Įstatymo ir Metodikos reikalavimams.

4) Nepagrįstai nustatyta, jog Ataskaita parengta nesilaikant Taisyklių 45.5 ir 45.6 punktų reikalavimų. Ataskaitoje, kaip vienas iš veiksnių, turinčių įtakos vertinamo objekto – Pastato – vertei, yra išanalizuotas prekybos centrų, esančių Klaipėdos miesto centre, neužimtumas, remiantis pajamų metodu. Šis įvertinimas yra esminis, siekiant tinkamai nustatyti Pastato neužimtumą, kadangi pastarieji prekybos paskirties pastatai, kaip ir Pastatas, yra išsidėstę per kelis aukštus. Turto vertintojas Ataskaitoje vertinamo objekto pirmo aukšto neužimtumo prognozę nustatė, atsižvelgdamas į bendrus vieno aukšto prekybos centrų neužimtumo rodiklius, o antro ir trečio aukšto – pagal Klaipėdos mieste esančių trijų aukštų prekybos centrų neužimtumo rodiklius, Ataskaitoje prognozuodamas 5 proc. pirmojo aukšto neužimtumą, antram ir trečiam – pirmaisiais prognozuojamo laikotarpio metais – 50 proc., o tolesniu laikotarpiu – 5–10 proc. (kasmet) mažėjantį, neužimtumą, o tai visiškai atitinka Europos vertinimo standartų 6.1 punkto reikalavimą atsižvelgti ne tik į bendrą kontekstą, tačiau taip pat ir į kitus turto vertei reikšmingus dalykus. Savo poziciją pareiškėjas grindžia ir tuo, kad prie nagrinėjamos bylos prijungtoje LVAT administracinėje byloje Nr. AS602-162/2014 buvo pateiktas profesionalios pastatų valdymo bendrovės UAB „BPT Real Estate Services“, kuri pagal ilgalaikę pastatų valdymo sutartį rūpinasi Pastato technine priežiūra, eksploatacija, patalpų nuoma, marketingu ir pan., 2013 m. birželio 17 d. raštas „Dėl pastato patalpų užimtumo“, patvirtinantis, jog nuo 2012 m. rugpjūčio 13 d., kai pastate buvo išnuomota 1165 kv. m pirmo aukšto patalpų (0 proc. neužimtumas), 0 kv. m – antrame aukšte (100 proc. neužimtumas) ir 331 kv. m – trečiame aukšte (65 proc. neužimtumas), iki rašto rengimo dienos papildomų patalpų išnuomoti nepavyko, taigi visų aukštų neužimtumas išliko toks pats.

5) Teismas tinkamai neįvertino pareiškėjo pateiktų argumentų dėl Ataskaitos galiojimo. Pagal TVVPĮ 23 straipsnio 1 dalies nuostatas, Ataskaita tiek ginčijamo atsakovo sprendimo priėmimo metu, tiek ir dabar tebėra teisinga ir galiojanti. Šį teiginį pareiškėjas grindžia argumentais, iš esmės tapačiais nurodytiesiems skunde pirmosios instancijos teismui. Papildomai pabrėžia, kad LVAT 2014 m. gegužės 28 d. nutartimi administracinėje byloje Nr. AS602-162/2014 taip pat nepaneigė Ataskaitos galiojimo, o pažymėjo, kad Išvada tik išreiškia Tarnybos nuomonę dėl Ataskaitos atitikties TVVPĮ 22 straipsniui ir yra tik įrodomąją reikšmę turintis dokumentas. Todėl kilus ginčui dėl Ataskaitos, būtent teismas, atsižvelgdamas į Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 23 straipsnio 1 bei 2 dalį, turėtų kompetenciją pateikti turto arba verslo vertinimo ataskaitos analizę, susijusią ir su jos atitiktimi šio įstatymo 22 straipsniui.

6) Pirmosios instancijos teismo sprendime TVPT Išvada vertinama prieštaringai – teismas, nors nurodė, kad Išvada nėra laikytina ginčijamo sprendimo pagrindu, o yra vienu iš įrodymų sprendžiant klausimą dėl individualaus vertinimo būdu nustatytos vertės pagrįstumo, taip pat konstatavo, jog ginčijamas atsakovo sprendimas buvo priimtas remiantis Išvados duomenimis. Taigi, šiuo atveju TVPT Išvada yra viena iš tiesioginę įtaką pareiškėjo interesų neigiamam poveikiui turėjusių dokumentų, kurios net nebuvo galimybės ginčyti įstatyme nustatyta tvarka, todėl Išvada, priešingai nei savo sprendime nurodė pirmosios instancijos teismas, negali būti ginčijamo atsakovo sprendimo pagrindu.

Atsiliepimas

Atsakovas pateikė atsiliepimą į apeliacinį skundą (b. l. 150–153), prašydamas Vilniaus apygardos administracinio teismo 2014 m. spalio 15 d. sprendimą palikti nepakeistą, o pareiškėjo apeliacinį skundą atmesti. Atsiliepimą grindžia šiais argumentais:

1) Aplinkybės, kad Ataskaitoje nebuvo pateikti visi skaičiavimai, jų sekos, kurie leistų patikrinti, ar Pastato mokestinė vertė apskaičiuota teisingai, iš esmės nustatytos Vilniaus apygardos administracinio teismo 2013 m. gruodžio 6 d. sprendime priimtame administracinėje byloje Nr. I-4274-582/2013. Šios aplinkybės, vadovaujantis ABTĮ 58 straipsnio 2 dalimi, iš naujo neįrodinėtinos. Be to, dėl Ataskaitos 2014 m. gegužės 28 d. nutartimi administracinėje byloje Nr. A602-162/2014 bei 2014 m. rugpjūčio 26 d. nutartimi administracinėje byloje Nr. A552-1247/2014 yra pasisakęs ir LVAT.

2) Pareiškėjo pakartotinai keliamas Garbės teismo kompetencijos klausimas nėra šios administracinės bylos dalykas.

3) Pareiškėjo argumentas, neva atsakovo priimtu sprendimu jis buvo nepagrįstai apsunkintas didesnio nekilnojamojo turto mokesčio mokėjimu, negali būti laikomas teisingu ir sąžiningu.

4) Vadovaujantis LVAT praktika, TVPT išvada gali būti tiek įrodomąją galią turinčiu dokumentu, kuris padėtų ginče dėl tam tikro turto arba verslo vertinimo nustatyti tikrąją tam tikro turto arba verslo vertę, tiek ir administracinės procedūros, kurios metu priimamas asmeniui teisines pasekmes sukeliantis individualus administracinis aktas dalimi. Taigi, VĮ Registrų centras neturi teisės revizuoti šio dokumento ir, vadovaudamasis teisės aktų nuostatomis, turi pareigą savo kompetencijos ribose priimti sprendimus dėl mokestinės vertės tikslinimo. Pažymi, jog, atsižvelgiant į Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 197 straipsnio 2 dalį, VĮ Registrų centras priimdamas sprendimą dėl mokestinės vertės tikslinimo neatsižvelgęs į TVPT sprendimą pažeistų esminius teisingumo, teisėtumo, sąžiningumo ir įstatymo viršenybės principus. Tuo tarpu pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuluotą teisės aiškinimo taisyklę turto vertinimo ataskaita yra vienas iš įrodymų, neturintis teismui iš anksto nustatytos galios.

5) Pareiškėjas tik pagrindžia individualiu vertinimu nustatytos vertės apskaičiavimo aplinkybes, tačiau nepateikia skaičiavimų ir deklaratyviai nurodo vertės mažėjimo procentus, t. y. nenurodo argumentų, kurie paneigtų VĮ Registrų centro nustatytus ataskaitos trūkumus – neatitikimą Taisyklių 45.5 ir 45.6 punktų reikalavimams. Be to, atliekant prekybos paskirties pastatų turto vertinimą turėtų būti vadovaujamasi Metodikos ir tarptautinių vertinimo standartų rekomendacijomis, pirmenybę teikiančiomis lyginamajam metodui, todėl pareiškėjo teiginys, jog rinkos vertės apskaičiavimas pajamų metodu yra geriausias, nėra teisingas.

6) Nepriklausomai nuo skaičiavimų sudėtingumo jie turi būti pateikiami turto vertinimo ataskaitoje kaip to reikalauja turto ir verslo vertinimo atlikimą reglamentuojantys teisės aktai. Skaičiavimai turi būti tikslūs, aiškūs ir nekeliantys abejonių, nes jų atskleidimas užkerta kelią galimam piktnaudžiavimui, nekelia abejonių dėl teisingai apskaičiuotos rinkos vertės. Galimybė turto vertintojui nekilnojamojo turto mokestį skaičiuoti pagal individualaus turto vertintojo nustatytą nekilnojamojo turto vertę realizuotina tik tuo atveju, kai individualus vertinimas atitinka TVVPĮ bei jį lydinčius poįstatyminius teisės aktus.

7) Dėl Ataskaitoje padarytų pažeidimų jau vyko teisminis nagrinėjimas ir Lietuvos vyriausiasis administracinis teismas 2014 m. rugpjūčio 26 d. nutartyje administracinėje byloje Nr. A552-1247/2014 paliko galioti turto vertintojui D. B. paskirtą nuobaudą. Tai, atsakovo teigimu, leidžia daryti išvadą, jog Tarnybos VĮ Registrų centrui pateikta Išvada yra teisinga, kaip ir byloje ginčijamas atsakovo sprendimas.

Trečiasis suinteresuotas asmuo TVPT pateikė atsiliepimą į pareiškėjo apeliacinį skundą (b. l. 145–149), prašydamas Vilniaus apygardos administracinio teismo 2014 m. spalio 15 d. sprendimą palikti nepakeistą, o pareiškėjo apeliacinį skundą atmesti kaip nepagrįstą. Atsiliepimą grindžia šiais argumentais:

1) Klausimas dėl Garbės teismo kompetencijos nagrinėjant turto arba verslo vertintojų drausmes bylas bei Tarnybos kompetencijos rengiant išvadas dėl turto arba verslo vertinimo ataskaitų atitikties TVVPĮ 22 straipsnio reikalavimams jau išnagrinėtas teismuose. Tiek Garbės teismas, tiek Tarnyba turi savarankiškas kompetencijas.

2) Garbės teismas ir Tarnyba, savo kompetencijos ribose, laikydamiesi nustatytos tvarkos atskirai vertino padarytų pažeidimų buvimą. Tai, jog išnagrinėjus administracines bylas dėl Garbės teismo sprendimo, kuriuo nustatyti turto vertintojo padaryti TVVPĮ ir Metodikos pažeidimai, lėmę drausminės atsakomybės jam taikymą, pripažinta, jog šis sprendimas pagrįstas, patvirtina, jog minėtų teisės aktų nuostatos buvo pažeistos. Taigi, Ataskaitai neatitinkant Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo bei Metodikos reikalavimų, Tarnybos nuomone, ji negali būti pripažinta tinkamu dokumentu sprendžiant dėl individualiu vertinimu nustatytos mokestinės vertės patikslinimo VĮ Registrų centre.

3) Išvada nelaikytina ginčijamo VĮ Registrų centro sprendimo pagrindu. Atsakovas, priimdamas sprendimą dėl mokestinės vertės tikslinimo rėmėsi ne tik Išvada, bet ir Taisyklėmis. TVPT nustačius Ataskaitos neatitiktį TVVPĮ ir Metodikos reikalavimams, o VĮ Registrų centrui – ir Taisyklių reikalavimų pažeidimus, tokia Ataskaita negali būti vadovaujamasi tikslinant mokestinę vertę.

4) Aplinkybės dėl teisės pažeidimų, nustatytų rengiant Ataskaitą buvo konstatuotos kitoje administracinėje byloje, kurioje priimtame sprendime konstatuota, kad Ataskaitoje pateiktas turto vertės pagrindimas yra neišsamus.

5) Pareiškėjo argumentas, kad Ataskaita atsakovo sprendimo priėmimo metu ir dabar tebėra galiojanti yra nepagrįstas. Teismas Tarnybos išvadą dėl turto vertinimo ataskaitos atitikties ir turto vertinimo ataskaitą nagrinėja tuo atveju, jei asmuo nesutinka su atitinkamu galutiniu ir jam pasekmes sukeliančiu sprendimu (šiuo atveju – su VĮ Registrų centro sprendimu), tačiau jokie teisės aktai nenumato, jog TVPT priimta išvada turi būti patvirtinta teismo.

Motyvuojamoji dalis

Teisėjų kolegija konstatuoja:

IV. Ginčo esmė

Nagrinėjamos administracinės bylos dalyką sudaro turto vertinimo ataskaitos atitikimas teisės aktų reikalavimams.

Pareiškėjas uždaroji akcinė bendrovė „Litectus“ prašė teismą panaikinti atsakovo valstybės įmonės Registrų centro Nekilnojamojo turto ir žemės mokesčių mokėtojų prašymų nagrinėjimo komisijos 2013 m. birželio 12 d. sprendimą dėl mokestinės vertės Nr. 36, kuriuo buvo nuspręsta netenkinti pareiškėjo prašymo ir nekeisti nekilnojamojo turto, pastato – prekybos centro, esančio (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), mokestinės vertės pagal nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitą Nr. LT-13-03-25-6328, parengtą 2013 m. kovo 25 d. UAB „Resoliution valuations“. Atsakovas sprendime nurodė, kad Turto vertinimo priežiūros tarnybos 2013 m. gegužės 31 d. išvadoje Nr. RC-31(13) nustatyta, kad Ataskaita neatitinka Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punkto bei Turto ir verslo vertinimo metodikos, patvirtintos Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012 m. balandžio 27 d. įsakymu Nr. 1K-159, 62.4 bei 83.5 punkto reikalavimų. Taip pat nurodė, kad ataskaita neatitinka Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos vyriausybės 2005 m. rugsėjo 29 d. nutarimu Nr. 1049, 45.5 ir 45.6 punktų reikalavimų, kurie nustato, kad individualus vertinimas atliktas ir ataskaita turi būti parengta nurodant sąlygas, aplinkybes ir veiksnius, turinčius įtakos vertinamo turto vertei, jie pagrindžiami rinkos duomenimis bei skaičiavimais bei vertinimo metu darant prielaidas, remiantis analogų palyginimais, statistikos duomenimis bei skaičiavimais, ankstesnės veiklos rezultatais, jos pagrindžiamos skaičiavimais. Atsakovo komisija, nagrinėdama ataskaitą, nustatė, jog ataskaitos 4 skyriuje „Vertinamo turto rinkos apžvalga“ 17-22 puslapiuose pateikta bendra Lietuvos nekilnojamojo turto rinkos apžvalga, tačiau beveik neaptarta miesto ir mikrorajono, kuriame yra vertinamas objektas, nekilnojamojo turto rinka. 6 lentelėje „Atliktų skaičiavimų seka nustatant koeficientus“ (30 psl.), 10 lentelėje „Pirmo aukšto nuomos verčių apskaičiavimas“ (37 psl.) bei 12 lentelėje „Antro ir trečio aukšto patalpų nuomos verčių apskaičiavimas“ (40 psl.) pateiktos rodiklių reikšmės nepakankamai susietos su ataskaitoje nurodytais kriterijais vertinamo turto rinkos vertės bei rinkos nuomos vertės nustatymui (28, 38 psl.), nėra pateiktos visų atliktų skaičiavimų sekos.

Administracinę bylą nagrinėjęs pirmosios instancijos teismas pareiškėjo skundą atmetė.

Dėl turto vertinimo ataskaitos pagrįstumo patikrinimo

Ginčui aktualiu laikotarpiu galiojusios Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo redakcijos (2011-06-22 Nr. VIII-1202) 6 straipsnyje buvo įtvirtinta, kad turto arba verslo vertinimas atliekamas Tarptautiniuose vertinimo standartuose ir Europos vertinimo standartuose nustatytais turto ir verslo vertinimo metodais šiuose standartuose nustatytais vertinimo atvejais. Tarptautiniuose vertinimo standartuose ir Europos vertinimo standartuose nustatytų metodų šiuose standartuose nustatytais turto arba verslo vertinimo atvejais taikymo Lietuvos Respublikoje procedūros ir tvarka išsamiai nurodytos Turto ir verslo vertinimo metodikoje.

TVVPĮ 23 straipsnio 1 dalis nustato, kad Turto arba verslo vertinimo ataskaita laikoma teisinga, kol Priežiūros įstaiga nėra nustačiusi jos neatitikties šio įstatymo 22 straipsnyje nustatytiems reikalavimams ir (arba) kol ji nėra nuginčyta teisme.

Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo išplėstinė teisėjų kolegija 2014 m. gegužės 28 d. nutartyje administracinėje byloje Nr. AS-602-162/2014 konstatavo, kad Tarnybos išvada dėl turto arba verslo vertinimo ataskaitos nepaneigia šios ataskaitos, o tik išreiškia Tarnybos nuomonę dėl ataskaitos atitikties Įstatymo 22 straipsniui. Tarnybos išvada dėl turto arba verslo vertinimo ataskaitos atitikties Įstatymo 22 straipsnio reikalavimams yra įrodomąją reikšmę turintis dokumentas, kuris padėtų ginče dėl tam tikro turto arba verslo vertinimo nustatyti tikrąją tam tikro turto arba verslo vertę. Tarnybos išvada dėl turto arba verslo vertinimo ataskaitos yra viena iš nuomonių, kurios gali turėti įtaką, nustatant su turto arba verslo vertinimo ataskaita susijusių asmenų teisinę padėtį. Išplėstinė teisėjų kolegija nurodė, kad Įstatymo 23 straipsnio 1 dalis aiškintina sistemiškai ir suprantama kaip nuostata, apibrėžianti prielaidas atvejams, kai įstatymo galią turinčiame akte numatoma pareiga vadovautis išvada kaip ataskaitos paneigimą konstatuojančiu aktu. Nuo tokio įtvirtinimo galėtų keistis ir Tarnybos išvados dėl turto arba verslo vertinimo ataskaitos statusas jos sukeliamų teisinių pasekmių aspektu. Išplėstinės teisėjų kolegijos vertinimu, Tarnybos išvados statusas turi būti aiškiai įtvirtintas įstatymo galią turinčiame akte, o išvada be tokio įtvirtinimo reiškia Tarnybos nuomonę dėl turto arba verslo vertinimo ataskaitos atitikties Įstatymo 22 straipsnio reikalavimams. Administracinę byla nagrinėjęs pirmosios instancijos teismas, atsižvelgdamas į Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo išplėstinės teisėjų kolegija 2014 m. gegužės 28 d. nutartyje administracinėje byloje Nr. AS-602-162/2014 pateikiamą TVVPĮ 23 straipsnio 1 dalies išaiškinimą, pareiškėjo atsakovui pateiktos turto vertinimo ataskaitos atitiktį teisės aktų reikalavimams vertino patikrindamas tiek Tarnybos išvadose, tiek atsakovo sprendime nurodomų argumentų pagrįstumą. Teismas nagrinėjo, ar Ataskaitoje išdėstytas konkretaus turto vertės nustatymas yra grindžiamas turto vertės skaičiavimais, ar pateiktos taikytos formulės ir atliktų skaičiavimų sekos bei atliktų skaičiavimų rezultatai, ar individualus vertinimas atliktas ir ataskaita parengta nurodant sąlygas, aplinkybes ir veiksnius, turinčius įtakos vertinamo turto vertei, jie pagrindžiami rinkos duomenimis bei skaičiavimais, ar vertinimo metu darant prielaidas, remiamasi analogų palyginimais statistikos duomenimis, ankstesnės veiklos rezultatais, jos pagrindžiamos skaičiavimais, t. y. buvo tiriama, ar yra nustatyti ir tinkamai pateikti visi reikšmingi faktai bei aplinkybės, kurie privalo būti nustatyti remiantis teisės aktų reikalavimais. Šiuo aspektu teisėjų kolegija apelianto argumentus, kad teismo sprendime padarytos išvados dėl ginčijamo administracinio akto teisėtumo buvo grindžiamos formaliai tik Tarnybos išvadomis, atmeta kaip nepagrįstus.

Dėl įrodymų, patvirtinančių turto vertinimo ataskaitos pagrįstumą, vertinimo

Minėta, kad Atsakovo sprendimas grindžiamas Ataskaitos neatitikimu Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punkto bei Turto ir verslo vertinimo metodikos, patvirtintos Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012 m. balandžio 27 d. įsakymu Nr. 1K-159, 62.4 bei 83.5 punkto reikalavimams, kurie nustatyti Tarnybos išvadoje, bei Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos vyriausybės 2005 m. rugsėjo 29 d. nutarimu Nr. 1049, 45.5 ir 45.6 punktų reikalavimams.

Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punkte nustatyta, kad ataskaitoje turi būti nurodyta turto arba verslo vertės nustatymo pagrindimas, pateikiant turto arba verslo vertės skaičiavimus. Šis ataskaitos turinio reikalavimas detalizuotas Metodikos 62.4 punkte, kuriame nurodyta, kad turto vertinimo ataskaitoje privaloma pateikti taikytas formules ir atliktų skaičiavimų sekas bei atliktų skaičiavimų rezultatus. Taikant pajamų metodą, turto vertintojas ataskaitoje privalo nurodyti taikytas formules ir atliktų skaičiavimų sekas bei rezultatus (Metodikos 83.5 p.). Taisyklių 45 punkte nustatyta, kad nekilnojamojo turto vertė gali būti nustatoma pagal individualų vertinimą, jei nekilnojamojo turto individualaus vertinimo ataskaita atitinka tokius reikalavimus: <...> individualus vertinimas atliktas ir ataskaita parengta nurodant sąlygas, aplinkybes ir veiksnius, turinčius įtakos vertinamo turto vertei, jie pagrindžiami rinkos duomenimis bei skaičiavimais (45.5. p.); vertinimo metu darant prielaidas, remiamasi analogų palyginimais, statistikos duomenimis, ankstesnės veiklos rezultatais, jos pagrindžiamos skaičiavimais (45.6. p.) <..>.

Bylą nagrinėjęs pirmosios instancijos teismas, išnagrinėjęs Komisijos 2013 m. birželio 12 d. sprendime dėl mokestinės vertės Nr. 36 nurodytus Ataskaitos trūkumus, pripažino, kad Ataskaitoje pateikiamas turto vertės pagrindimas nėra pakankamai išsamus ir Ataskaita neatitinka Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punkto ir Metodikos 62.4 ir 83.5 punktuose nustatytų reikalavimų, bei Taisyklių 45.5 ir 45.6 reikalavimų, nes nėra nustatyti ir tinkamai pateikti visi reikšmingi faktai bei aplinkybės, kurie privalo būti nustatyti remiantis minėtų teisės aktų reikalavimais.

Nustatydamas aplinkybę, kad Ataskaitoje nebuvo pateikti visi skaičiavimai, jų sekos, kurie leistų patikrinti, kad Pastato mokestinė vertė apskaičiuota teisingai, pirmosios instancijos teismas rėmėsi įsiteisėjusiu Vilniaus apygardos administracinio teismo 2013 m. gruodžio 6 d. sprendimu priimtu administracinėje byloje Nr. I-4274-580/2013 pagal pareiškėjo D. B. skundą atsakovui Turto vertinimo priežiūros tarnybai, trečiajam suinteresuotam asmeniui UAB „Resolution valuations“, kurioje buvo ginčijamas Turto arba verslo vertintojų garbės teismo 2013 m. gegužės 30 d. sprendimas Nr. GT-35(13)-S dėl drausminės nuobaudos UAB „Resoliution valuations“ turto vertintojui D. B. paskyrimo už teisės aktų pažeidimus, padarytus rengiant turto vertinimo ataskaitas, tarp kurių ir ataskaita Nr. LT-13-03-25-6328. Vilniaus apygardos administracinio teismo 2013 m. gruodžio 6 d. sprendimu administracinėje byloje Nr. I-4274-580/2013 konstatuota, kad Ataskaitoje Nr. 6328 yra pateiktos taikytos formulės, skaičiavimo rezultatais, aprašyta vertinimo procedūra, tačiau nėra aiškiai nurodyti turto sandorių pataisų koeficientų skaičiavimai. Ataskaitos Nr. 6328 6 lentelėje pateikti skaičiavimų rezultatai, tačiau matematiniai veiksmai, parodantys tokių rezultatų gavimą nėra pateikti (adm. byla Nr. I-4274-580/2013 I t. 98 b. l.). Šios ataskaitos Nr. 6328 7 lentelėje pateikiamos kainos korekcijos procentais ir litais, tačiau nėra parodyta, kaip korekcijos procentais nustatytos. Ataskaitos Nr. 6328 6 lentelėje minėti skaičiai neatspindi kitose šios ataskaitos dalyse konkrečios pataisų skaičiavimų sekos. Ataskaitoje Nr. 6328 nėra nurodytos ir atitinkamos skaičiavimų sekos taikant pajamų metodą. Taip pat konstatavo, kad Ataskaitoje Nr. 6328 nepagrįstas ir neužimtumo lygio prognozavimas, ir, įvertinus šias aplinkybes konstatuota, kad pateikiant turto vertės nustatymo pagrindimą Ataskaitoje parodyti skaičiavimai neatspindi visų atliktų matematinių veiksmų, todėl nėra galimybės patikrinti, ar atlikti skaičiavimai yra teisingi.

Teisėjų kolegija pažymi, kad pareiškėjas UAB „Litectus“ Vilniaus apygardos administracinio teismo nagrinėtoje administracinėje byloje Nr. I-4274-580/2013 nedalyvavo, todėl pirmosios instancijos teismas, spręsdamas dėl kitoje byloje nustatytų faktų prejudicinės reikšmės nagrinėjamai bylai, negalėjo remtis ABTĮ 58 straipsnio 2 dalyje įtvirtinta taisykle, ir privalėjo tirti pareiškėjo argumentus dėl Ataskaitos atitikimo teisės aktų reikalavimams, jei tokie argumentai nebuvo pateikti ir vertinami išnagrinėtoje administracinėje byloje Nr. I-4274-580/2013. Atsižvelgdama į apelianto nurodomus teiginius dėl to, kad Ataskaitoje pateiktos formulių, skaičiavimų eiliškumo, skaičiavimų rezultatų apimtys yra pakankamos, kad TVVPĮ 22 straipsnio 4 dalies 13 punkto bei Metodikos 62.4 ir 83.5 punktai neįtvirtina reikalavimų, kad ataskaitose būtų nurodyti visi matematiniai veiksmai, taip pat nėra nurodytas imperatyvus reikalavimas dėl skaičiavimų, pateikiamų turto vertinimo ataskaitose, apimties; kad Turto vertinimo ataskaitoje nurodyta vertė yra pakankamai pagrįsta skaičiavimais, kai joje nurodomos formulės, atliekamų veiksmų eiliškumas, tarpiniai ir galutiniai rezultatai ir kiti duomenys, kas ir buvo padaryta nagrinėjamoje situacijoje, o visų matematinių veiksmų nurodymas, kaip to reikalauja teismas, yra netikslingas reikalavimas; kad esant abejonių dėl Ataskaitoje pateiktų skaičiavimų (jų apimties), juos galima patikrinti, atliekant skaičiavimus raštu, naudojant programinės įrangos algoritmą; kad nagrinėjamu atveju nėra konstatuota, jog pataisos koeficientai nustatyti netinkamai, buvo išnagrinėti pakankama apimtimi Vilniaus apygardos administracinio teismo 2013 m. gruodžio 6 d. sprendime administracinėje byloje Nr. I-4274-580/2013 (sprendimo l. 8-10). Pareiškėjo teikiami argumentai iš esmės nesiskiria nuo tų, kuriais savo poziciją grindė turto vertintojas D. B., ginčydamas Garbės teismo sprendimą dėl drausminės nuobaudos paskyrimo, taigi pareiškėjas byloje nėra pateikęs argumentų, kurie sudarytų pagrindą administracinėje byloje Nr. I-4274-580/2013 nustatytas aplinkybes įvertinti kitaip.

Be to, pirmosios instancijos teismas pripažino pagrįstu atsakovo sprendime nurodytą faktinių aplinkybių dėl Taisyklių 45.5 ir 45.6 p. reikalavimų pažeidimo vertinimą, nes Ataskaitos 4 skyriuje „Vertinamo turto rinkos apžvalga“ pateikta bendra Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto rinkos apžvalga, tačiau beveik neaptarta miesto ir mikrorajono, kuriame yra vertinamas objektas, nekilnojamojo turto rinka (17-22 psl.), o 6 lentelėje „Atliktų skaičiavimų seka nustatant koeficientus“ (30 psl.), 10 lentelėje „Pirmo aukšto nuomos verčių apskaičiavimas“ (37 psl.) bei 12 lentelėje „Antro ir trečio aukšto patalpų nuomos verčių apskaičiavimas“ (40 psl.) pateiktos rodiklių reikšmės nepakankamai susietos su ataskaitoje nurodytais kriterijais vertinamo turto rinkos vertės bei rinkos nuomos vertės nustatymui (28, 38 psl.), nėra pateiktos visų atliktų skaičiavimų sekos. Apeliantas teigia, kad Turto vertintojas Ataskaitoje vertinamo objekto pirmo aukšto neužimtumo prognozę nustatė, atsižvelgdamas į bendrus vieno aukšto prekybos centrų neužimtumo rodiklius, o antro ir trečio aukšto – pagal Klaipėdos mieste esančių trijų aukštų prekybos centrų neužimtumo rodiklius, tai visiškai atitinka Europos vertinimo standartų 6.1 punkto reikalavimą atsižvelgti ne tik į bendrą kontekstą, tačiau taip pat ir į kitus turto vertei reikšmingus dalykus; teismui buvo pateikti įrodymai, patvirtinantys realų pastato užimtumą 2012-2013 m. Šie apelianto argumentai nepaneigia atsakovo padarytų išvadų dėl Ataskaitos neatitikimo Taisyklių 45.5 ir 45.6 punktų reikalavimams, nes tiek Metodika, tiek tarptautiniai verslo standartai prioritetą teikia palyginimų metodui, pajamų metodas paprastai atlieka pagalbinę funkciją. Nesant pakankamai objektų (nagrinėjamu atveju aktyvios prekybos pastatų rinkos), kapitalizavimo rodiklis nėra tiksliai, pagrįstai ir objektyviai nustatomas, net ir nežymūs jo pokyčiai daro reikšmingą poveikį objekto vertės pokyčiui. Apelianto teiginiai dėl galimybės patikrinti atliktus skaičiavimus pripažinta programine skaičiuokle Microsoft Excel bei specialiai lyginamųjų objektų pataisoms nustatyti specialistų sukurtu skaičiavimo modeliu nepaneigia sprendime padarytų išvadų dėl jų tikslumo, aiškumo ir pakankamo atskleidimo.

Kiti apelianto argumentai, kad Ataskaitos pažeidimus nustatė kompetencijos neturintis Garbės teismas, yra grindžiami iš esmės ydingu teisinių santykių, kurie susiklostę nagrinėjamoje byloje ir ginče dėl vertintojo atsakomybės, sutapatinimu, bei neskiriant skirtingų subjektų kompetencijos ribose priimamų sprendimų sukeliamų teisinių pasekmių. Nepriklausomai nuo aplinkybės, kad abiem atvejais sprendžiant ginčus gali būti vertinami tie patys faktai, Garbės teismo sprendimo sukeliamos teisinės pasekmės yra orientuotos į konkretaus vertintojo subjektines teises, o spendžiant nagrinėjamą ginčą, gali būti vertinama tų pačių faktų reikšmė atsakovo sprendimo, kuriuo atsisakyta patikslinti nekilnojamojo turto mokestinę vertę, teisėtumui pagrįsti, tačiau tai, nepaisant tų pačių aplinkybių dėl pažeidimų atliekant vertinimą nustatymo, savaime nereiškia, kad kompetentingo subjekto valstybės įmonės Registrų centro Nekilnojamojo turto ir žemės mokesčių mokėtojų prašymų nagrinėjimo komisijos sprendimas grindžiamas konkrečiu atveju Turto arba verslo vertintojų garbės teismo sprendimu.

Teisėjų kolegija, apeliacine tvarka išnagrinėjusi bylą ir patikrinusi apeliacinio skundo argumentus, nenustatė pagrindų apeliacinį skundą tenkinti, pirmosios instancijos teismo sprendimas paliekamas nepakeistas.

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos administracinių bylų teisenos įstatymo 140 straipsnio 1 dalies 1 punktu, teisėjų kolegija

nutaria:

Pareiškėjo uždarosios akcinės bendrovės „Litectus“ apeliacinį skundą atmesti.

Vilniaus apygardos administracinio teismo 2014 m. spalio 15 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Nutartis neskundžiama.

TeisėjaiAnatolijus BaranovasArtūras DrigotasVirginija Volskienė