Regionų apygardos administracinio teismo sprendimas

Turto vertintojas negali būti nubaustas drausmine nuobauda už pažeidimą, kuris dar nėra nustatytas Įstatymuose įtvirtinta tvarka. Garbės teismas formuoja ydingą praktiką, kai turto vertintojas nubaudžiamas drausmine nuobauda už pažeidimą, kuris nustatytas procedūrinio pobūdžio dokumentais, kurie vertintojui nėra įteikiami tol, kol jis pats neprašo, ir kurių vertintojas neturi teisės skųsti administracine tvarka. Tokia praktika pažeidžia Konstitucijos 30 straipsnio 1 dalyje įtvirtintą konstitucinę teisę kreiptis į teismą.

Pagal nusistovėjusią praktiką, kuri šiuo metu įtvirtinta ir Paklausimų dėl turto arba verslo vertinimo ataskaitų atitikties Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsnyje nustatytiems reikalavimams nagrinėjimo taisyklėse, patvirtintose Turto vertinimo priežiūros tarnybos direktoriaus 2013-04-15 įsakymu Nr. B1-14 (toliau – ir Taisyklės), paklausimų dėl turto vertinimo ataskaitų atitikties nagrinėjimas Tarnyboje neatsiejamas nuo Garbės teismo procedūros. Tarnyboje gauta turto vertinimo ataskaita turi pereiti kelis etapus: 1) ataskaitos nagrinėjimas Tarnybos specialistų; 2) susistemintos informacijos parengimas ir pateikimas Garbės teismui; 3) iškėlus drausmės bylą – turto vertintojo veiksmų rengiant ataskaitą vertinimas Garbės teismo posėdyje; 4) visos medžiagos, kartu ir Garbės teismo priimto sprendimo dėl turto vertintojo padarytų pažeidimų, vertinimas Tarnybos specialistų; 5) sprendimo dėl ataskaitos teisingumo priėmimas.

Turto vertinimą reglamentuojančių teisės aktų nesilaikymas reiškia turto vertintojo padarytus pažeidimus, už kuriuos jam gali būti paskirta drausminė nuobauda, kartu tai gali būti pagrindas Tarnybai pripažinti turto vertinimo ataskaitą neteisinga.

Teisės aktai nenustato Tarnybos pareigos informuoti turto vertintoją apie tai, kad parengiamajame Garbės teismo posėdyje bus svarstomas klausimas dėl drausmės bylos iškėlimo. Turto vertintojui suteikiama teisė susipažinti su visa drausmės bylos medžiaga, gauti išrašus ir nuorašus. Be to, jis gali vienas arba kartu su atstovu (gynėju) dalyvauti posėdyje ir teikti paaiškinimus. Garbės teismui priėmus sprendimą dėl vertintojo padarytų teisės aktų pažeidimų ir paskyrus drausminę nuobaudą, turto vertintojui suteikta teisė skųsti šį sprendimą. Tiek pasirengimo Garbės teismui, tiek pati Garbės teismo procedūra vyko laikantis visų teisės aktų reikalavimų. Garbės teismas nagrinėjo turto vertintojo veiksmus rengiant Ataskaitas ir sprendime konstatavo Įstatymo bei Metodikos reikalavimų pažeidimus. Tarnyba išvadą dėl ataskaitų atitikties Įstatymo bei Metodikos reikalavimams priėmė Garbės teismui išnagrinėjus turto vertintojo drausmės bylą.

Trečiojo suinteresuoto asmens UAB „Resolution valuations“ atstovas teismo posėdyje nedalyvavo. Apie teismo posėdžio laiką ir vieną bendrovei buvo pranešta tinkamai. Kliūčių išnagrinėti bylą iš esmės ir priimti sprendimą nenustatyta, todėl ji nagrinėta UAB „Resolution valuations“ atstovui nedalyvaujant.

Ginčas šioje administracinėje byloje kilo Turto arba verslo vertintojų garbės teismo 2013-05-30 sprendimo Nr. GT-35(13)-S, kuriuo D. B. skirta drausminė nuobauda – pastaba, teisėtumo ir pagrįstumo.

Remiantis byloje esančiais rašytiniais įrodymais nustatyta, kad VĮ Registrų centras 2013-04-02 raštu Nr. (1.12.3)s-1405, 2013-04-03 raštu Nr. (1.12.3)s-1435 ir 2013-04-09 raštu Nr. (1.12.3)s-1533 prašė pateikti išvadas atitinkamai dėl UAB „Resolution valuations“ nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitų Nr. 6328, Nr. 6327 bei Nr. 6349 atitikties Įstatymo 22 straipsnio ir Metodikos reikalavimams (t. 1, b. l. 10, 11, 12). Atsakovas 2013-04-11 raštu Nr. T(1.13)A2-547(13), 2013-04-12 raštu Nr. T(1.13)A2-568(13) bei 2013-04-26 raštu Nr. T(1.13)A2-663(13) kreipėsi į turto vertintoją D. B. ir prašė pateikti atsakymus į nurodytus klausimus, susijusius Ataskaitų rengimu (t. 1, b. l. 131–132, 133–134, 136). Pareiškėjas į minėtus raštus atsakė 2013-04-18 raštais Nr. LT-13-04-18-DB-01 ir LT-13-04-18-DB-02 bei 2013-04-30 raštu Nr. LT-13-04-30-DB-03 (t. 1, b. l. 137–146, 154–163; t. 2, b. l. 140–143). Išanalizavusi surinktą medžiagą, Tarnyba surašė 2013-05-07 išvadą Nr. GT-36(13)-I, kurioje konstatavo, kad Ataskaita Nr. 6328 parengta nesilaikant Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punkto ir Metodikos 62.3 punkto reikalavimų (t. 1, b. l. 173–174). Atsakovas 2013-05-14 išvadoje Nr. GT-41(13)-I nurodė, kad rengiant Ataskaitą Nr. 6327, nesilaikyta Įstatymo 5 straipsnio 3 dalies 1 punkto ir 22 straipsnio 4 dalies 13 punkto bei Metodikos 29, 57, 58, 62.4, 73 ir 76 punktų reikalavimų, o rengiant Ataskaitą Nr. 6349 – Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punkto bei Metodikos 29 ir 62.4 punktų reikalavimų (t. 1, b. l. 167–172). Tarnyba 2013-05-07 teikimu Nr. GT-36(13)-T (t. 1, b. l. 166) bei 2013-05-14 teikimu Nr. GT-41(13)-T (t. 1, b. l. 164–165) kreipėsi į Garbės teismą ir prašė iškelti pareiškėjui drausmės bylą. Garbės teismas 2013-05-16 vykusiame parengiamajame posėdyje nutarė iškelti D. B. drausmės bylą ir ją nagrinėti 2013-03-50 Garbės teismo posėdyje (t. 1, b. l. 196–197). Apie tai pareiškėjas informuotas Garbės teismo 2013-05-16 raštu Nr. T(1.13)A2-798(13) (t. 1, b. l. 175). Atsakydama į D. B. 2013-05-17 prašymą Nr. LT-13-05-17-DB-03, Tarnyba 2013-05-20 raštu Nr. T(1.13)A2-833(13) (t. 3, b. l. 163) ir 2013-05-24 raštu Nr. T(1.13)A2-878(13) (t. 3, b. l. 164) pateikė jam su drausmės byla susijusią medžiagą. Garbės teismas, išnagrinėjęs drausmės bylą 2013-05-30 posėdyje (t. 2, b. l. 1–4), priėmė sprendimą Nr. GT-35(13)-S, kuriame konstatavo, kad turto vertintojas Ataskaitas Nr. 6328 ir Nr. 6349 parengė nesilaikydamas Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punkto bei Metodikos 62.4 bei 83.5 punktuose nustatytų reikalavimų, o Ataskaitą Nr. 6327 parengė nesilaikydamas Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies bei Metodikos 29, 62.4 ir 83.5 punktų reikalavimų. D. B. nutarta skirti drausminę nuobaudą – pastabą (t. 1, b. l. 179–187).

Pareiškėjas tvirtina, kad skundžiamu sprendimu, kuriuo jam skirta drausminė nuobauda už Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punkto ir Metodikos 29, 62.4 bei 83.5 punktų pažeidimus, Garbės teismas peržengė savo kompetencijos ribas, kadangi tokie pažeidimai sprendimo priėmimo metu nebuvo nustatyti nei Tarnybos, nei teismo, kuriems suteikiama teisė vertinti ir nustatyti turto vertinimo ataskaitų atitikimą Įstatymo 22 straipsnio reikalavimams.

Turto arba verslo vertintojų ir turto arba verslo vertinimo įmonių teises, pareigas bei atsakomybę, turto arba verslo vertintojams ir turto arba verslo vertinimo įmonėms keliamus reikalavimus nustato Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas bei šį teisės aktą detalizuojantys teisės aktai. Įstatymo 29 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad Turto arba verslo vertintojų garbės teismui rašytinį teikimą iškelti turto arba verslo vertintojui drausmės bylą pagal esamą (asmenų raštu pateiktą arba Tarnybos turimą) informaciją apie šio straipsnio 1 dalyje nurodytus pažeidimus parengia ir pateikia Tarnyba. Vadovaujantis šio straipsnio 1 dalimi, už Įstatymo, Tarptautinių vertinimo standartų, Europos vertinimo standartų, Metodikos, Turto arba verslo vertintojų profesinės etikos kodekso pažeidimus Turto arba verslo vertintojų garbės teismas turto arba verslo vertintojui skiria vieną iš šio straipsnio 4 dalyje nurodytų drausminių nuobaudų. Šių teisės akto nuostatų analizė suponuoja išvadą, kad Tarnyba, turėdama informacijos apie turto vertintojo padarytus teisės aktų pažeidimus, parengia Garbės teismui teikimą dėl drausmės bylos turto vertintojui iškėlimo ir pateikia visą surinktą informaciją, o sprendimą dėl turto vertintojo padarytų pažeidimų priima ir drausmines nuobaudas už juos skiria Garbės teismas.

Pareiškėjų paklausimų dėl turto arba verslo vertinimo ataskaitų atitikties Įstatymo 22 straipsnyje nustatytiems reikalavimams pateikimo ir nagrinėjimo Tarnyboje tvarką nustato Tarnybos direktoriaus 2013-04-15 įsakymu Nr. B1-14 patvirtintos Paklausimų dėl turto arba verslo vertinimo ataskaitų atitikties Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsnyje nustatytiems reikalavimams nagrinėjimo taisyklės. Taisyklių 13 punkte nustatyta, kad Tarnyba, išanalizavusi gautus asmenų paaiškinimus bei išnagrinėjusi turto arba verslo vertinimo ataskaitą, esant Įstatymo 29 straipsnio 2 dalyje nustatytam pagrindui, parengia ir pateikia Garbės teismui teikimą dėl drausmės bylos iškėlimo ataskaitą parengusiam turto arba verslo vertintojui, kurį pasirašo Tarnybos direktorius. Tais atvejais, kai turto arba verslo vertintojas ir (arba) turto arba verslo vertinimo įmonė nustatytu terminu Tarnybai paaiškinimų nepateikia, teikimas Garbės teismui parengiamas ir pateikiamas pagal turimą informaciją. Garbės teismui išnagrinėjus turto arba verslo vertintojo drausmės bylą, Tarnyba parengia išvadą dėl turto arba verslo vertintojo parengtos turto arba verslo vertinimo ataskaitos atitikties Įstatymo 22 straipsnyje nustatytiems reikalavimams, kurią pasirašo Tarnybos direktorius (Taisyklių 14 punktas). Pagal 20 punktą, tokia švada gali būti skundžiama Administracinių bylų teisenos įstatymo nustatyta tvarka ir terminais.

Garbės teismo veiklos principus, darbo organizavimą, turto vertintojo drausmės bylos nagrinėjimą ir Garbės teismo sprendimo priėmimą reglamentuoja Garbės teismo nuostatai. Šių nuostatų 11 punkte įtvirtinta, kad parengiamasis Garbės teismo posėdis turi įvykti ne vėliau kaip per 10 darbo dienų nuo teikimo gavimo (užregistravimo drausmės bylų registracijos žurnale) dienos. Šiame Garbės teismo posėdyje Garbės teismo nariai susipažįsta su teikimu ir nusprendžia, ar yra pagrindas kelti drausmės bylą (12 punktas). Pagal Garbės teismo nuostatų 13 punktą, priėmęs sprendimą vertintojui iškelti drausmės bylą, Garbės teismas parengiamajame Garbės teismo posėdyje: įvertina papildomos informacijos, dėl kurios Garbės teismas turėtų kreiptis į Tarnybą, poreikį; įvertina, ar pagal turimą informaciją galima skirti bylą nagrinėti Garbės teismo posėdyje; sudaro asmenų, kviečiamų į Garbės teismo posėdį, sąrašą; nustato Garbės teismo posėdžio datą ir laiką. Garbės teismui priėmus sprendimą iškelti vertintojui drausmės bylą, Garbės teismo sekretorius likus ne mažiau kaip 3 darbo dienoms iki Garbės teismo posėdžio dienos parengia, pateikia pasirašyti Garbės teismo pirmininkui ir išsiunčia: raštą, kuriuo vertintojas informuojamas apie jam iškeltą drausmės bylą, Garbės teismo posėdžio datą, laiką ir vietą (siunčiama paštu, faksu arba vertintojo nurodytu elektroninio pašto adresu); raštus kiekvienam Garbės teismo nariui, kuriais informuojama apie Garbės teismo posėdžio datą, laiką, vietą, drausmės bylą, kuri bus nagrinėjama (pridedamos drausmės bylos dokumentų, išskyrus dokumentų, pateiktų kartu su priežiūros įstaigos pateiktu teikimu, kopijos); raštus kiekvienam asmeniui, nurodytam Asmenų, kviečiamų į Garbės teismo posėdį, sąraše, kuriais informuojama apie Garbės teismo posėdžio datą, laiką, vietą, drausmės bylą, kuri bus nagrinėjama (14 punktas). Garbės teismo nuostatų 15 punkte įtvirtinta, kad drausmės byla nagrinėjama Garbės teismo posėdyje. Išklausius visus Garbės teismo posėdyje dalyvaujančius asmenis, Garbės teismo posėdžio patalpoje lieka tik Garbės teismo nariai. Garbės teismo posėdžio pirmininkas suformuluoja Garbės teismo sprendimą (rezoliucinę dalį) ir siūlo balsuoti už jį (33 punktas). Pagal Garbės teismo nuostatų 34 punktą Garbės teismo sprendimas priimamas visų Garbės teismo narių, dalyvavusių Garbės teismo posėdyje, balsų dauguma, kiekvienam Garbės teismo nariui turint po vieną balsą. Garbės teismas, išnagrinėjęs vertintojo drausmės bylą, priima vieną iš šių sprendimų: nutraukti vertintojo drausmės bylą arba skirti vertintojui vieną iš drausminių nuobaudų, nurodytų Įstatyme (35 punktas). Pagal nuostatų 36 punktą, priimdamas sprendimą skirti drausminę nuobaudą, Garbės teismas įvertina vertintojo padaryto pažeidimo pobūdį, jo padarymo aplinkybes ir galiojančias vertintojui paskirtas drausmines nuobaudas.

Aptartų teisės aktų analizė suponuoja išvadą, kad įvertinęs Tarnybos išvadoje pateiktą informaciją, Garbės teismas pirmiausia nusprendžia, ar yra pagrindas turto vertintojui iškelti drausmės bylą ir tik iškėlus drausmės bylą, turto vertintojui išsiunčiamas raštas, kuriuo informuojama apie iškeltą drausmės bylą ir Garbės teismo posėdžio datą, laiką bei vietą. Teisės aktai nenustato Tarnybai pareigos informuoti turto vertintoją apie tai, kad parengiamajame Garbės teismo posėdyje bus svarstomas klausimas dėl drausmės iškėlimo.

Garbės teismas vertina turto vertintojo padarytus teisės aktų pažeidimus rengiant turto vertinimo ataskaitas. Tam tikrais atvejais, kada veikdamas sutinkamai su Įstatymo 29 straipsnio 1 dalimi Garbės teismas svarsto drausminės atsakomybės už Įstatymo ar Metodikos taikymą klausimus, tai iš esmės reiškia turto vertinimo ataskaitos atitikties vertinimą pagal Įstatymo 23 straipsnį. Iš prašomo panaikinti Garbės teismo 2013-05-30 sprendimo Nr. GT-35(13)-S turinio matyti, kad jame buvo konstatuota, jog Ataskaitos buvo parengtos nesilaikant konkrečių Įstatymo ir Metodikos nuostatų reikalavimų. Įstatymo 23 straipsnio 1 dalis numato, kad turto arba verslo vertinimo ataskaita laikoma teisinga, kol Priežiūros įstaiga nėra nustačiusi jos neatitikties Įstatymo 22 straipsnyje nustatytiems reikalavimams ir (arba) kol ji nėra nuginčyta teisme. Drausminės atsakomybės taikymas nenustačius turto vertintojo veiksmų neteisėtumo, jų neatitikimo teisės aktų reikalavimams yra negalimas, nes tai prieštarauja atsakomybės taikymo sąlygoms. Nenustačius veiksmų neatitikimo teisės aktų reikalavimams, negalima nustatyti ir drausmės pažeidimo sudėties. Kada drausminėse bylose nustatomas Įstatymo 22 straipsnio pažeidimas, kartu neišvengiamai padaroma išvada dėl turto vertinimo ataskaitos atitikties Įstatymo 22 straipsnio reikalavimams. Tokia situacija yra netinkama, kadangi Garbės teismas neturi kompetencijos įvertinti turto vertinimo ataskaitų atitikties Įstatymo 22 straipsnio reikalavimams. Garbės teismas nėra struktūrinis Tarnybos padalinys ir vykdydamas Garbės teismo funkcijas kiekvienas Garbės teismo narys yra nepriklausomas nuo Tarnybos administracijos bei sprendimo priėmimo metu turi savarankišką tik nuo jo sąžinės bei teisinės situacijos supratimo priklausantį balsą. Taigi Tarnybos teiginys, jog Tarnybos sprendimas atitinka Garbės teismo sprendimą, abu šie sprendimai visada yra vienodi, gali reikšti Garbės teismo narių priklausomumą nuo Tarnybos administracijos bei ribojimus Garbės tesimo nariui priimant sprendimą veikti laisvai. Kadangi šioje byloje nebuvo nurodyti argumentai dėl Garbės teismo narių galimo šališkumo ar išankstinės nuomonės, suformuotos ne drausmės bylos medžiagos, o kitų veiksnių, turėjimo, tokie motyvai nėra bylos nagrinėjimo dalykas.

Pareiškėjas prašė kreiptis į Lietuvos vyriausiąjį administracinį teismą su prašymu ištirti Paklausimų nagrinėjimo taisyklių 14 punkto atitikimo Įstatymo 23 straipsnio 1 dalies nuostatai. Administracinių bylų teisenos įstatymo 2 straipsnio 13 dalis numato, kad norminis teisės aktas – įstatymas, administracinis ar kitas teisės aktas, nustatantis elgesio taisykles, skirtas individualiais požymiais neapibūdintų subjektų grupei. Paklausimų nagrinėjimo taisyklės nustato atsakymų parengimo į paklausimus tvarką. Šis dokumentas nustato Tarnybos vidinę darbo su dokumentais tvarką ir vertintinas kaip vidaus administravimo dokumentas. Administracinių bylų teisenos įstatymo 2 straipsnio 2 dalyje vidaus administravimas apibūdinamas kaip veikla, kuria užtikrinamas viešojo administravimo subjekto savarankiškas funkcionavimas (struktūros tvarkymas, dokumentų, personalo, turimų materialinių ir finansinių išteklių valdymas), kad jis galėtų atlikti viešąjį administravimą. Paklausimų nagrinėjimo taisyklių 14 punktas nenumato taisyklių, kurių turėtų laikytis bet kuris neapibrėžtas Lietuvos gyventojas, šiame punkte kalbama tik apie Tarnybos dokumentų rengimo eigą. Tuo remdamasis teismas daro išvadą, kad Paklausimų nagrinėjimo taisyklės neatitinka norminio administracinio akto požymių ir dėl jo atitikimo įstatymų reikalavimams patikrinimo negali būti kreipiamasi į Lietuvos vyriausiąjį administracinį teismą.

Kadangi Paklausimų vertinimo taisyklių 14 punkto nuostata, kad Tarnyba išvadą dėl turto arba verslo vertintojo parengtos turto arba verslo vertinimo ataskaitos atitikties Įstatymo 22 straipsnyje nustatytiems reikalavimams parengia tik Garbės teismui išnagrinėjus turto arba verslo vertintojo drausmės bylą, prieštarauja Įstatymo 23 straipsniui, numatančiam, kad tik Tarnyba ir teismas gali įvertinti turto vertinimo ataskaitų atitikimą Įstatymo 22 straipsniui, tai teismas Paklausimų vertinimo taisyklių 14 punkte numatyta procedūrine taisykle nesiremia. Įstatymo 23 straipsnio numatytų Tarnybos pareigų vykdymo perkėlimas Garbės teismui nėra galimas.

Teisėjų kolegijos nuomone, drausmės bylos nagrinėjimas Garbės teisme būtų galimas tik po to, kai Tarnyba priimtų sprendimą dėl turto vertinimo ataskaitos atitikties Įstatymo 22 straipsniui. Byloje tai pripažįstama procedūriniu pažeidimu, tačiau neturinčiu esminės reikšmės drausmės bylos išnagrinėjimui, kadangi Garbės teismui išnagrinėjus turto arba verslo vertintojo drausmės bylą, Tarnyba 2013-06-31 parengė išvadas dėl turto arba verslo vertintojo parengtos turto arba verslo vertinimo ataskaitos atitikties Įstatymo 22 straipsnyje nustatytiems reikalavimams (t. 1, b. l. 189–191, 192–193, 194–195), kuriose nustatė Garbės teismo konstatuotus pažeidimus.

Garbės teismas, įvertinęs Ataskaitos Nr. 6328, Nr. 6327 ir Nr. 6349 nustatė, kad rengdamas jas, D. B. nesilaikė Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punkto, Metodikos 62.4 bei 83.5 punktuose nustatytų reikalavimų, o rengdamas Ataskaitas Nr. 6349 ir Nr. 6327 – dar ir Metodikos 29 punkto reikalavimų.

Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punkte nustatyta, kad turto arba verslo vertinimo ataskaitoje turi būti nurodyta turto arba verslo vertės nustatymo pagrindimas, pateikiant turto arba verslo vertės skaičiavimus. Pagal Metodikos 62.4 ir 83.5 punktus turto vertintojas turto vertinimo ataskaitoje nurodo taikytas formules ir atliktų skaičiavimų sekas bei rezultatus. Metodikos 29 punkte nustatyta, kad vertintojas vertindamas naudojasi informacija, kuri jam yra pateikta ir (arba) viešai prieinama, rodanti padėtį iki turto arba verslo vertinimo dienos ir vertinimo metu.

Turto vertinimas buvo atliktas nekilnojamojo turto apmokestinimo tikslu. Nekilnojamojo turto apmokestinimo sąlygas reglamentuoja Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas, kurio 6 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad pagal bendrą taisyklę turtas apmokestinamas nuo 0,3 procento iki 3 procentų nekilnojamojo turto mokestinės vertės. Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 8 staripsnio 1 dalyje nurodyta, kad nekilnojamojo turto mokestinė vertė yra nekilnojamojo turto vidutinė rinkos vertė. Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 2 straipsnio 10 dalyje pateiktas nekilnojamojo turto vidutinės rinkos vertės apibrėžimas. Tai – nekilnojamojo turto vertė, nustatyta šio įstatymo 9 straipsnio 2 dalyje nurodytais turto vertinimo metodais ir būdais. Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 9 straipsnio 2 dalies 1 punktas nurodo, kad komercinio naudojimo nekilnojamasis turtas vertinamas lyginamosios vertės (pardavimo kainų analogų) arba naudojimo pajamų vertės (pajamų kapitalizavimo arba pinigų srautų diskonto) metodu atliekant masinį nekilnojamojo turto vertinimą. Nekilnojamojo turto masinio vertinimo metodą, objektyviausiai atspindintį vertinamo nekilnojamojo turto vidutinę rinkos vertę, parenka turto vertintojas.

Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 8 straipsnio 2 dalyje įtvirtinta, jog nekilnojamojo turto mokestine verte gali būti laikoma nekilnojamojo turto vertė, nustatyta atlikus nekilnojamojo turto individualų vertinimą pagal Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą, jeigu šis individualus vertinimas buvo atliktas taikant šio įstatymo 9 straipsnio 2 dalyje nurodytus nekilnojamojo turto vertės nustatymo metodus, turto vertintojo nustatyta (patvirtinta) nekilnojamojo turto mokestinė vertė daugiau kaip 20 procentų skiriasi nuo šio nekilnojamojo turto vertės, nustatytos atlikus individualų vertinimą, ir nekilnojamojo turto individualaus vertinimo ataskaita atitinka Vyriausybės nustatytus reikalavimus.

Taigi nekilnojamojo turto apmokestinimo tikslu sudaryta ataskaita turi nustatyti nekilnojamojo turto vidutinę rinkos vertę, naudojant lyginamosios vertės (pardavimo kainų analogų) arba naudojimo pajamų vertės (pajamų kapitalizavimo arba pinigų srautų diskonto) metodus. Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 2 straipsnio 10 apibrėžia, kad turto rinkos vertė – tai apskaičiuota pinigų suma, už kurią galėtų būti perduotas turtas arba verslas jo vertinimo dieną, sudarius tiesioginį komercinį norinčių perduoti turtą arba verslą ir norinčių jį įsigyti asmenų sandorį po šio turto arba verslo tinkamo pateikimo rinkai, kai abi sandorio šalys veikia dalykiškai, be prievartos ir nesaistomos kitų sandorių ir interesų. Apmokestinimo tikslu gali būti naudojama individualaus turto vertinimo ataskaita, kurioje nustatyta vertė, kaip ji apibrėžta Įstatymo 2 straipsnio 10 dalyje.

Nustatant turto pardavimo rinkos kainą svarbu įvertinti parduodamo daikto teisinį statusą bei jo perleidimo sąlygas. Civilinio kodekso 4.253 straipsnis nustato specialų nekilnojamųjų daiktų statusą. Čia įtvirtinta, kad nekilnojamieji daiktai ir pagal prigimtį kilnojamieji daiktai, kurie yra suformuoti įstatymo nustatyta tvarka ir, kurių įgijimo ir perleidimo pagrindų registravimą nustato teisės aktai, turi būti registruojami. Viešame registre turi būti registruojami patys daiktai, teisių į juos suvaržymai, daiktinės teisės, o įstatymų numatytais atvejais – ir juridiniai faktai. Tai reiškia, kad įprastai nekilnojamieji daiktai perleidžiami sudarant Nekilnojamojo turto registre registruojamus sandorius. Civilinio kodekso 1.75 straipsnis nurodo, jog įstatymas gali nustatyti privalomą tam tikrų sandorių teisinę registraciją ir kartu tai, kad šalims sandoris galioja, nors ir nėra privalomai įregistruotas. Neįregistravusios sandorio šalys negali panaudoti sandorio fakto prieš trečiuosius asmenis ir įrodinėti savo teisių prieš trečiuosius asmenis remdamosi kitais įrodymais. Nors įstatymas ir leidžia atlikti sandorius dėl Nekilnojamojo turto registre neregistruoto turto perleidimo, tačiau dėl paminėtų apribojimų visiškai neregistruoto turto ar daikto pakeitimų perleidimo sandoris negali būti tokios pat vertės sandoris, kokia yra tinkamai įregistruoto daikto sandorio vertė. Visiškai neregistruoto ar netinkamai įregistruoto daikto vidutinė rinkos vertė turėtų būti lyginama su kitų neįregistruotų ar netinkamai įregistruotų daiktų sandorių vertėmis, tačiau duomenų apie tokių sandorių sudarymą surinkimas yra sudėtingas, nes tokie sandoriai netampa žinomais. Abiejų poilsio pastatų pardavimo sandorių, kuriuose būtų nurodytas turto vertintojo nustatytas pastatų plotas, nebūtų galima įregistruoti Nekilnojamojo turto registre dėl mažesnio nei įregistruotas registre ploto, dėl ko iš esmės keistųsi turto pardavimo kaina ir neatspindėtų realios turto vertės, kuri galėtų būti gaunama tada, kai turto ploto pakeitimai būtų įregistruoti įstatymų nustatyta tvarka.

Pareiškėjai nurodo, kad abiejų poilsio pastatų plotai pakeisti teisėtai – dėl teisėtos pastato rekonstrukcijos bei teisės aktus atitinkančio ploto perskaičiavimo. Pažymėtina, kad Statybos įstatymo 34 straipsnio 1 dalis nurodo, jog nebaigto statyti, rekonstruoti ar kapitališkai remontuoti statinio perleidimo kitam juridiniam ar fiziniam asmeniui sutartis gali būti notaro patvirtinta tik pateikus Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos pažymą, kad statinys statomas, rekonstruojamas ar kapitališkai remontuojamas be esminių nukrypimų nuo statinio projekto (statinių, kuriems privalomas projekto tvirtinimas, – patvirtinto projekto), o kai perleidžiami kultūros paveldo statiniai, – taip pat už nekilnojamojo kultūros paveldo apsaugą atsakingos institucijos tokio pat turinio pažymą. Ataskaitoje Nr. 6327 yra pateiktas tik Statybos leidimas Nr. 15, tačiau Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos pažymos nėra, dėl ko nėra aišku, ar poilsio pastatas, esantis (duomenys neskelbtini), yra perstatomas tinkamai, ar ne. Pažymėtina, kad prie Ataskaitos nėra pridėtas ir projektas, pagal kurį išduotas statybos leidimas, todėl net ir statybos specialistui nebūtų galima patikrinti rekonstrukcijos atitikimo projektui bei savavališkos statybos galimybės. Turto vertintojas nuturi teisės aktų numatytos kompetencijos spręsti, ar statinio statyba ar rekonstrukcija vyksta pagal statybos leidimą. Tokio sprendimo teisė suteikta tik Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos pareigūnui.