Klaipėdos apylinkės teismo sprendimas

Įžanginė dalis

Klaipėdos miesto apylinkės teismo teisėja Elena Pauliukienė, sekretoriaujant Salomėjai Paulauskienei, dalyvaujant ieškovui S. D., atsakovo Swedbank, AB atstovui – teisininkui Vincentui Šupiniui, trečiajam asmeniui notarui E. S., žodinio proceso tvarka viešame teismo posėdyje išnagrinėjusi civilinę bylą pagal ieškovo S. D. ieškinį atsakovams BUAB „Pamario būstas“, atstovaujamam bankroto administratoriaus UAB „Forum regi“, bankui „Swedbank“, AB, Vilniaus miesto antrojo notaro biuro notarui R. K., trečiajam asmeniui V. T., Klaipėdos miesto pirmojo notarų biuro notarui E. S. dėl vartotojo teisių gynimo, pripažįstant hipoteką pasibaigusia ir notaro vykdomąjį įrašą vartotojo atžvilgiu negaliojančiu,

Aprašomoji dalis

nustatė:

ieškovas kreipėsi į teismą, prašydamas pripažinti hipoteką, kurios identifikavimo kodas (duomenys neskelbtini) ir kuria bankui iki šiol tebėra įkeistas ieškovo butas, esantis (duomenys neskelbtini) (unikalus numeris (duomenys neskelbtini)), atsakovo UAB „Pamario būstas“ prievolių pagal atsakovų UAB „Pamario būstas“ ir banko 2005-05-24 tarpusavio kredito sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) įvykdymui užtikrinti, nuo 2007-09-20 pasibaigusia; pripažinti atsakovo notaro R. K. 2013-01-29 atsakovui Swedbank, AB bankui išduotą vykdomąjį įrašą Nr. (duomenys neskelbtini) ta apimtimi, kiek šis įrašas liečia ieškovą ir jo nuosavybės teisėmis valdomą turtą, negaliojančiu bei priteisti iš atsakovų visas ieškovo turėtas ir pagrįstas bylinėjimosi išlaidas.

Ieškovas visiškai ieškinio reikalavimus palaikė. Paaiškino, jog jis su atsakove UAB „Pamario būstas“ dar 2005 metais sudarė preliminarią sutartį, kuria atsakovas (pardavėjas) įsipareigojo pastatyti ir parduoti ieškovui butą, esantį (duomenys neskelbtini). Nurodė, jog jis savo sutartinius įsipareigojimus įvykdė tinkamai, todėl atsakovas su juo 2007 metais sudarė pagrindinę buto – pirkimo pardavimo sutartį. Tam tikslui, kad visiškai su būsto statytoju atsiskaityti, pasiėmė iš DNB banko paskolą. Statytojui už butą galutinai yra sumokėta jo sutartyje nurodyta suma – 247314 Lt ir notaras sutartį patvirtino. Tačiau jo nusipirktas butas dėl UAB „Pamario būstas“ ir Swedbanko paskesnio sandorio, liko bendra tvarka įkeistas namo statytojo kreditoriui. Tokia aplinkybė paaiškėjo tik tuomet, kai Swedbankas ėmėsi su juo derėtis dėl dalies paskolinių pinigų atgavimo. Pradžioje nurodė, jog ieškovas esąs Swedbankui skolingas 250 tūkstančių litų, vėliau buvo kalbama apie 28 tūkstančius litų, o galiausiai reikalavo sumokėti 3000 Lt ir tik tuo atveju panaikins hipoteką. Kadangi su buto statytojo banku jis tiesiogiai neturėjo jokių sandorių, o sutartinius įsipareigojimus su UAB „Pamario būstas“ yra įvykdęs, prašo apginti jo pažeistas vartotojo teises – panaikinti jo turtui hipoteką, taip pat panaikinti notaro R. K. vykdomąjį įrašą ir iš atsakovų lygiomis dalimis jam priteisti bylinėjimosi išlaidas.

Atsakovo BUAB „Pamario būstas“ atstovas, bankroto administratoriaus UAB „Forum Regis“ įgaliotas asmuo M. O. prašė bylą nagrinėti jam nedalyvaujant (II tomas b. l. 38).

Atsakovė BUAB „Pamario būstas“ atsiliepimu į ieškinį (II tomas b. l. 13-16) su ieškovo reikalavimais iš dalies sutiko. Pripažino, jog pagal sutarties nuostatas ieškovas su pardavėju tinkamai atsiskaitė, todėl pagrįstai tikėjosi, kad hipoteka bus panaikinta. Mano, jog išieškojimas iš ieškovo įkeisto būsto neturi būti pradėtas ir vadovaujantis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, ieškovo prašymas pripažinti buto hipoteką pasibaigusia yra pagrįstas. Taip pat, yra įsitikinę, kad įmonei iškėlus bankroto bylą, ji neturi būti kitose bylose būti patraukta atsakovais, nes ieškovai turi tiesiogiai kreiptis į bankroto administratorių, o atsiradusius kreditorinius reikalavimus tvirtina teismas. Mano, jog šiuo atveju ieškovas, reikšdamas reikalavimą išregistruoti jam nuosavybės teise priklausančio turto hipoteką, bankrutuojančią bendrovę turėjo įtraukti trečiuoju asmeniu, o atsakovu turėjo nurodyti tik Swedbank, nes tik bankas turi teisę atsisakyti hipotekos ar imtis kitokių su tuo susijusių veiksmų. Dėl bylų sujungimo nesutinka, nes ieškovo nurodyta byla jau yra išnagrinėta ir pasibaigusi taikos sutartimi. Prašo nagrinėjamoje byloje procesinį sprendimą priimti teismo nuožiūra; pakeisti atsakovo BUAB „Pamario būstas“ procesinę padėtį į trečiojo asmens padėtį; ieškovo reikalavimą dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo netenkinti ir atmesti prašymą dėl Klaipėdos apygardos teisme išnagrinėtos civilinės bylos Nr. 2-379-370/2012 prijungimo (II tomas b.l.13-16).

Atsakovo Swedbank, AB atstovas su ieškinio reikalavimais nesutiko. Paaiškino, kad pagal Pagrindinės sutarties 2 punktą ieškovas butą įsigijo už 247314 Lt, nors sutarties 3 punkte šalys nurodė, kad buvo vertė rinkos kainomis sudaro 270000 Lt. Taigi, ieškovas butą nusipirko ženkliai už mažesnę sumą. Tos pačios sutarties 4.1 punkte nurodyta, kad buto pirkimo – pardavimo sutartis sudaryta remiantis banko pažyma, kurioje aiškiai pažymėta, kad bankas atsisakys hipotekos tik tuo atveju, kai bus sumokėta visa skolos suma. Tuo tarpu ieškovas bankui 2007 metais pervedė tik 227314 Lt, o 26607 Lt liko bankui nesumokėti, todėl hipoteka ir nebuvo išregistruota. Atsakovui UAB „Pamario būstas“ iškėlus bankroto bylą, bankas kreipėsi į ieškovą, siūlydamas taikų susidariusios situacijos sprendimo būdą – hipoteka būtų išregistruota, jeigu ieškovas sumokėtų 7592 Lt kredito grąžinimui ir hipotekos išregistravimo mokesčiams padengti. Tačiau ieškovą netenkino tokios sąlygos, todėl 2013-01-29 buvo kreiptasi į notarą dėl vykdomojo įrašo išdavimo, o 2013-04-12 pateikė šį įrašą antstolių kontorai vykdyti. Vykdomajame įraše nurodė išieškoti ne visą jame nurodytą skolą, o tik ieškovo butui tenkančią 26607 Lt skolos dalį. Prašo teismo atkreipti dėmesį į tai, kad būsto statytojui neįvykdžius sutarties 4.12 punkte prisiimto įsipareigojimo ir, per 30 dienų neišregistravus ieškovo buto iš hipotekos, ieškovas nesiėmė jokių veiksmų, nors sutartimi buvo apsprendę jos neįvykdymo pasekmes. Taigi, ieškovas negalėjo net tikėtis, jog bankas, nebūdamas sutarties šalimi, imsis atsakovo prisiimtų įsipareigojimų vykdymo. Tokiu būdu, bankas pagrįstai padarė išvadą, kad ieškovas, nusipirkdamas su suvaržymu butą, prisiėmė visą su tuo susijusią riziką. Mano, jog ieškovas nepagrįstai teismo prašo panaikinti hipoteką, apie kurią žinojo. Tuo tarpu šioje byloje ieškovas prašo teismo bankui perkelti atsakomybę už neįvykdytas kredito gavėjo sutartinius įsipareigojimus. Kaip ir ieškovo reikalavimas pripažinti 2013-01-29 vykdomąjį įrašą negaliojančiu, kuris yra išvestinis iš ieškinio reikalavimo pripažinti hipoteką pasibaigusia, todėl neturi būti tenkinamas, nes nėra pripažinta hipoteka pasibaigusia. Prašo ieškinį atmesti bei priteisti iš ieškovo atsakovo patirtas bylinėjimosi išlaidas.

Atsakovo – Vilniaus miesto antrojo notarų biuro notaras R. K. į teismo posėdį neatvyko. Prašė bylą nagrinėti iš esmės ir galutinį sprendimą priimti jam nedalyvaujant (II tomas b. l. 27). Atsiliepimu į ieškinį notaras prašė, esant ieškovo sutikimui, pašalinti iš proceso nagrinėjamoje byloje netinkamą atsakovą – Vilniaus miesto antrojo notarų biuro notarą R. K. arba notaro R. K. atžvilgiu ieškinio reikalavimus, kaip nepagrįstus, atmesti; teismo nuožiūra ieškovui S. D. paskirti piniginę baudą už piktnaudžiavimą procesinėmis teisėmis atsakovo Vilniaus miesto antrojo notarų biuro notaro R. K. atžvilgiu. Nurodė, jog išduotas Vykdomasis įrašas nėra susijęs su jokių notarinių veiksmų atlikimu. Tai yra išimtinai susiję su vidiniais ieškovo, atsakovo bei banko materialiniais teisiniais santykiais, kurių dalyviu (subjektu) notaras niekada nebuvo (ir negalėjo būti). Yra įsitikinęs ir rašytiniai įrodymai tai patvirtina, kad ginčo materialiniai teisiniai santykiai yra susiklostę tik tarp ieškovo, kaip hipoteka suvaržyto buto pirkėjo, atsakovo, kaip buto pardavėjo ir banko, kaip hipotekinio kreditoriaus, kurie, akivaizdu, kad šioje byloje turi tiek materialinį, tiek ir procesinį teisinį suinteresuotumą. Tuo tarpu notaras objektyviai negali būti šio teisinio ginčo šalimi – nei ieškovu, nei atsakovu. Visa tai suponuoja, kad notaras šioje byloje yra netinkama šalis. Taigi, ieškovo savarankiškai pasirinktas pažeistų teisių gynimo būdas, siekiant pripažinti buto hipoteką baigta, suponuoja, kad bylos nagrinėjimo dalykas nėra ir objektyviai negali būti susijęs su jokiais Vykdomąjį įrašą atlikusio notaro veiksmais. Priešingai – kilusio ginčo dalyku yra santykiai, susiklostę tarp ieškovo, atsakovo ir banko dar iki vykdomojo įrašo atlikimo. Pažymėjo, jog ieškovo argumentai notaro atžvilgiu yra absoliučiai teisiškai nereikšmingi, bet verčiantys įžvelgti sąmoningo ieškovo piktnaudžiavimo savo procesinėmis teisėmis elementų. Pabrėžė, jog notaras netikrina ir nevertina ieškovo nurodytų duomenų atitikties ir teisingumo. Už duomenų teisingumą atsako būtent hipotekos kreditorius. Iškilus ginčams dėl nepagrįsto išieškojimo, skolininkas (įkaito davėjas) turi teisę kreiptis į teismą, ginčydamas būtent kreditoriaus (banko) veiksmų teisėtumą ieškinio teisenos tvarka, procese nedalyvaujant vykdomąjį įraišą atlikusiam notarui.

Trečiasis asmuo V. T. nurodė, jog yra UAB „Pamario būstas“ vienas iš akcininkų. Kadangi užėmė direktoriaus pareigas, tai su butų pirkėjais sutartis pasirašinėjo jis. Patvirtino ieškovo teiginius, kad pradžioje, t. y. 2005 metais su ieškovu buvo pasirašyta preliminarioji sutartis dėl buto pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo, o 2007 metais – pagrindinė. Ieškovas butą nusipirko už anksčiau sutartą kainą - 247314 Lt, iš kurių 20000 Lt buvo gavusi bendrovė iki pagrindinės sutarties sudarymo. Teigė, jog iš banko tuo metu skolinosi pinigus kelis kartus, nes norėjo pabaigti apdailą, todėl bendrovė, kaip pardavėja, neprieštaravo, kad likusius 227314 Lt buto pirkėjas pervestų tiesiogiai jų kreditoriams – Swedbank, AB. Kiek jam yra žinoma pinigai kreditorių pasiekė. Taip pat žino, kad Swedban sutiko, jog jiems įkeistas butas būtų parduotas. Pripažįsta, kad sutartimi su D., bendrovė buvo įsipareigojusi išregistruoti hipoteką, bet dėl visuotinės krizės ėmus nykti verslams, nebuvo padengtas visas įsiskolinimas. Esant mažesnei paklausai, didesnės apimties butai apskritai liko neparduoti. Specialiai Pamario būstas nieko nenuslėpė nuo kreditoriaus. Imdamas paskolą tikėjosi laiku atsiskaityti. Bankas žinojo ir matė visą bendrovės finansinę būklę, sutiko ir leido pardavinėti butus. Pažymoje ieškovui buvo nurodyta, kiek mokėsime bankui už kiekvieną parduotą kvadratą. Pamario būstas mokėjo už hipotekos lakštus, todėl bankas tokių rūpesčių neturėjo, o D. apskritai lakštas nebuvo keistas. Su banku buvo suderėta įvairiai, bet kiek pamena dėl visiškai apmokėtų butų, buvo sutarta nuimti hipoteką. Tačiau prasidėjus bendrovės restruktūrizavimui, o vėliau bendrovei iškėlus bankroto bylą - bankas nebesutiko išregistruoti hipotekos. Sutinka, kad bendrovė nebuvo pakankamai atidi ir rūpestinga, nes D. butas liko įkeistas. Palaiko ieškinio reikalavimus.

Trečiasis asmuo – Klaipėdos miesto pirmojo notaro biuro notaras E. S. palaikė ieškinį, prašė išregistruoti hipoteką, nes bankas neatliko savo pareigų. Patikino, jog 2007 m. rugpjūčio 21 dieną patvirtino pirkimo – pardavimo sutartį tarp UAB „Pamario būstas“ ir S. D.. Šia sutartimi UAB „Pamario būstas“ pardavė ieškovui gyvenamajame name esantį butą už 227314 litus, nes 20000 Lt jau buvo sumokėjęs avansu. Pirkėjas pinigus pervedė į pardavėjo kreditoriaus banko sąskaitą skolos pagal kredito sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) padengimui. Taigi ieškovas, sumokėdamas visą sutartą kainą, pilnai įvykdė esminę sutarties sąlygą. Bankas pardavėjui buvo išdavęs pažymą dėl įkeisto turto pardavimo ir pakartotinio įkeitimo. Ieškovas, tinkamai įvykdęs sutartinius įsipareigojimus, pagrįstai tikėjosi atitinkamo elgesio ir iš UAB „Pamario būstas“. Tačiau, kaip žinia, UAB „Pamario būstas“ neįvykdė sutartimi prisiimtų įsipareigojimų. Ieškovas 20000 Lt būsto pardavėjui buvo sumokėjęs iki pažymos išdavimo, t. y. prieš vienerius metus ir dešimt mėnesių. Mano, jog bankas, siekiant tinkamos kredito sutarties vykdymo, privalėjo atidžiau kontroliuoti banko skolininko – UAB „Pamario būstas“ gaunamų lėšų kontrolę. Pažymėjo, jog kategoriškai nesutinka su ieškovo teiginiu, jog notaras, tvirtinęs buto pirkimo pardavimo sutartį, nuslėpė nuo pirkėjo pažymoje nurodytas aplinkybes, nes su sandorio šalimis asmeniškai buvo derinamos ir aptariamos sandorio sąlygos. Banko pažymoje nenurodytas joks draudimas parduoti butą už mažesnę pinigų sumą, negu joje nurodytas bankui gražintinos sumos dydis. Tai reiškia, kad bankas nekėlė minimalios pardavimo kainos ir sąlygos dėl hipotekos išregistravimo. Ieškovas 2007-08-29 pakartotinai įkeitė butą, sudarydamas sutartinę hipotekos sutartį su kitu banku, kuris jam suteikė paskolą nusipirkti butą. Šalims buvo išaiškintos sudaromų sandorių pasekmės, kurios sandorių sudarymo metu suprato savo veiksmų prasmę ir reikšmę. Atsižvelgiant į išdėstytus motyvus ir faktines aplinkybes, prašo ieškinį tenkinti.

Iš byloje esančių rašytinių įrodymų nustatyta, jog 2005-10-10 ieškovas ir atsakovas UAB „Pamario būstas“ sudarė preliminarią sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) dėl buto su daline apdaila pirkimo-pardavimo (I tomas b. l. 13-18). Atsakovas įsipareigojo parduoti ieškovui nekilnojamąjį turtą – 78,37 kv. m gyvenamąjį plotą, esantį (duomenys neskelbtini), už bendrą 247314,00 Lt kainą, o ieškovas, per 10 dienų nuo sutarties pasirašymo dienos sumokėjęs 20000 Lt avansą, įsipareigojo šį turtą nupirkti. Šalys (UAB „Pamario būstas“ direktorius V. T. ir S. D.) preliminarią sutartį patvirtino savo parašais (I tomas b. l. 18). Ieškovas 2005-10-13 atsakovui UAB „Pamario būstas“ pervedė 20000 Lt avansą (I tomas b. l. 23). Klaipėdos miesto 1-ajame notarų biure 2007-08-21 tarp šalių buvo pasirašyta pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis, notarinio registro Nr. (duomenys neskelbtini), pagal kurią UAB „Pamario būstas“ pardavė S. D. nebaigtą statyti butą (baigtumas 75 procentai) su bendro naudojimosi patalpomis (I tomas b. l. 24-27). Sutartyje buvo nurodyta, jog 270000,00 Lt vertės turtas parduotas už 247314,00 Lt sumą, iš jų 20000,00 Lt pardavėjas gavo iš pirkėjo prieš šios sutarties sudarymą (b. l. 24). Sutarties 2.2. punkte šalys užfiksavo, jog likusius 227314,00 Lt pardavėjo prašymu ir šalių susitarimu pirkėjas įsipareigoja per 30 kalendorinių dienų pervesti Hansabankui (dabar Swedbank, AB) pardavėjo UAB „Pamario būstas“ skolos AB bankui Hansabankas dengimui. Sutarties 4.1 punkte išdėstyti duomenys apie turto įkeitimą bei pardavėjo kreditoriaus sutikimas dėl jo pardavimo ir tai pagrindžia 2007-08-08 AB banko Hansabankas pažyma Nr. (duomenys neskelbtini). Pardavėjas įsipareigojo padengti įsiskolinimą AB bankui Hansabankas ir išregistruoti hipoteką parduotam turtui per 30 dienų nuo sutarties sudarymo momento. Taip pat užgarantavo pirkėjui, kad jam bus atlyginti visi nuostoliai, tiesiogiai kylantys dėl šioje sutartyje numatytų pardavėjo pateiktų pareiškimų ir/ar garantijų neatitikimo faktinėms aplinkybėms (sutarties 4.12 ir 5 punktai).

Kalbant apie ginčus dėl sandorio – tam tikros sutarties – rūšies, pobūdžio, vienos ar kitos sąlygos, svarbu pažymėti, kad sandoriai – tai sąmoningi, laisva valia atliekami asmenų veiksmai, kuriais siekiama teisinio rezultato, t. y. jais siekiama sukurti, pakeisti ar panaikinti civilines teises ir pareigas (Civilinio kodekso 1.63 straipsnio 1 dalis). Sutartis yra dvišalis ar daugiašalis sandoris. Civilinių santykių dalyviai, sudarydami sutartis, yra lygūs ir laisvi sukurti civilines teises ir pareigas, t. y. sutarties šalys turi teisę savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas (Civilinio kodekso 6.156 straipsnio 1 dalis). Ieškovas teigia, jog pasirašydamas pagrindinę sutartį, tikėjosi, jog jos sutartos sąlygos bus vykdomos, t. y. jis įvykdė savo įsipareigojimus - pinigus pervedė į pardavėjo kreditoriaus banko sąskaitą skolos pagal kredito sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) padengimui. Tačiau banko atstovas nesutiko su tokia pozicija, nurodydamas, jog ieškovas turėjo vadovautis protingumo kriterijais ir suvokti, kad buto pardavėjas nėra sumokėjęs visos skolos, todėl turi būti išieškoma iš įkeisto turto.

Svarbu paminėti, kad protingumo principas reiškia, kad, esant sutarties laisvei ir asmenų lygiateisiškumui, kiekvienas asmuo privalo pats rūpintis savo teisėmis ir pareigomis. Prieš atlikdamas bet kokį veiksmą, asmuo turi apsvarstyti galimus tokio veiksmo teisinius padarinius. Atitinkamo sandorio pagrindu šalims atsiranda teisės ir pareigos; dėl to kiekvienas asmuo, prieš sudarydamas sandorį, turi patikrinti, kokias pareigas pagal sandorį įgis, kokias – praras. Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad ieškovas, sumokėdamas visą su pirkėju sutartą kainą, pilnai įvykdė esminę sutarties sąlygą – atsiskaityti. Nustatyta, jog ieškovas nėra Swedbank, AB skolininku, nes šio banko skolininkas yra paskolų gavėjas, buto ieškovui pardavėjas – atsakovas BUAB „Pamario būstas“ (I tomas b. l. 44-83).

Iš Nekilnojamojo turto registro duomenų matyti, kad patalpa – trijų kambarių butas, esantis (duomenys neskelbtini) (unikalus numeris (duomenys neskelbtini)), nuosavybės teise priklauso ieškovui S. D. nuo 2007-08-23 pagal 2007-08-21 pirkimo – pardavimo sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) (I tomas b. l. 84-91). O pagal statinio pripažinimo tinkamu naudotis 2008-05-09 aktą Nr. (duomenys neskelbtini) nuo 2012-10-03 suformuotas naujas (daikto registravimas). Tačiau hipoteka turtui įregistruota nuo 2006-08-03 bei pagal Hipotekos registro pranešimą 2007-08-31 įregistruota nusipirktam butui pakartotinė hipoteka (I tomas b. l.84).

Iš sutarties turinio nematyti, kad šalys būtų sudariusios kitokį susitarimą, negu dėl hipotekos yra aptarę 4.12 ir 14 punktuose. Šiuo atveju, keičiantis įkeistų butų savininkams ir atsirandant jų daugetui, naujos hipotekos sutarties sudarymui, šalys turėjo įregistruoti susitarimą dėl bendrosios hipotekos. Kaip matyti, bankrutavusios UAB „Pamario būstas“ skolinio įsipareigojimo įvykdymas yra užtikrintas turtu, kuris priklauso skirtingiems savininkams. Tokiu būdu Civilinio kodekso 4.183 straipsnio 3 dalis nėra išpildyta, nes nėra nurodyta įkeistų daiktų pardavimo varžytinėse eilė. Pagal formuojamą teismų praktiką, tiek bendrosios, tiek paprastosios hipotekos, tiek jungtinės hipotekos atveju įstatymas nesuteikia kreditoriui teisės gauti išieškojimą pagal paprastosios hipotekos taisykles. Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad išieškojimo eilę trečiasis asmuo – Swedbank, AB, išskaidęs vieną skolinį reikalavimą, vienašališkai nustatė, kokia skolos dalis iš buto dabartinių savininkų turi būti padengta. Teismas sutinka su trečiojo asmens teiginiais, jog tokiu atveju gali būti pažeisti įkaito davėjų interesai, proporcingumo ir hipotekos santykių subjektų lygiateisiškumo principai. Svarbu paminėti, kad byloje taip pat nėra duomenų, pagrindžiančių, jog šalys pakeitė pasirašytos sutarties sąlygas, sutardamos dėl turto vertės skirtumo grąžinimo pardavėjui, ir jas notariškai patvirtino (Civilinio proceso kodekso 178 straipsnis).

Vadovaujantis formuojama teismų praktika, akivaizdu, jog nagrinėjamu atveju ieškovas, sudaręs su UAB „Pamario būstas“ buto pirkimo – pardavimo sutartį savo asmeniniams poreikiams tenkinti, neabejotinai pripažintinas vartotoju, t. y. silpnesniąja sutarties šalimi. Tokiu būdu, teismas sutinka su ieškovo teiginiais, kad jis įsigydamas butą pirkimo – pardavimo notarine sutartimi, pagrįstai tikėjosi, kad kita sutarties šalis – verslininkė bei ją finansuojantis bankas, sutartį vykdys tinkamai. Tačiau, kaip nustatyta, hipoteka iki šiol atsakovo turtui tebėra neišregistruota.

Ieškovas įsitikinęs, jog notarai privalėjo tikrinti ir įvertinti duomenų atitiktis, nurodant ir aiškinant sutarties neįvykdymo pasekmes. Tuo tarpu sutarties 12 punkte nurodyta, jog pirkėjas pareiškė, kad jam yra žinoma, jog įkeisto turto nuosavybės teisei perėjus kitam asmeniui, hipoteka seka paskui turtą (I tomas b. l. 26). Vadovaujantis šiais byloje esančiais rašytiniais įrodymais, ieškovo išdėstyti argumentai dėl nežinojimo atmestini kaip nepagrįsti, kadangi jis savo parašu patvirtino sudaromą sutartį, tokiu būdu sutikdamas su visomis jos nuostatomis.

Pažymėtina, jog notaras privalo išaiškinti atliekamų notarinių veiksmų prasmę ir pasekmes asmenims, kurie nori juos atlikti (Lietuvos Respublikos notariato įstatymo 30-32, 40, 47 straipsniai). Byloje nėra pateikta duomenų, pagrindžiančių, jog notaras E. S., prieš sudaromo sandorio tvirtinimą, neatliko įstatymu numatytų pareigų ar atliko jas netinkamai. Taip pat, paminėtina, jog įrodymų, kad būtent tokio turinio ir pobūdžio pagrindinę sutartį reikalavo pasirašyti bankas, byloje nepateikta (Civilinio proceso kodekso 178 straipsnis).

Teismas sutinka su atsakovo notaro R. K. teiginiais, jog ieškovas savo pažeistas teises gina remdamasis prievolinių – daiktinių teisinių santykių, susiklosčiusių pirkimo – pardavimo sutarties ir įkeisto buto pagrindu, pagal kurį buvo išduotas vykdomasis įrašas (Civilinio proceso kodekso 45 , 47 straipsniai). Taigi, kaip matyti, notaras, gavęs hipotekos kreditoriaus prašymą dėl vykdomojo įrašo išdavimo, atliko išimtinai formalų kreditoriaus prašyme pateiktų duomenų vertinimą (patikrą) dėl jų atitikties duomenims, įregistruotiems viešame Hipotekos registre. Kitų duomenų notaras netikrina. Už prašyme nurodytų duomenų teisingumą atsako būtent hipotekos kreditorius – šiuo atveju trečiasis asmuo Swedbank, AB, o ne notaras.

Vadinasi, ieškovas, manydamas, jog notaro veiksmai yra netinkami, nepasinaudojo jam suteikta įstatymine teise apskųsti notaro veiksmus ypatingąja teisena ar, nesutikdamas su Swedbank reikalavimu sumokėti skolą, t. y. ginčydamas banko veiksmų teisėtumą, kreiptis į teismą su ieškiniu. Tačiau pasirinko kitą savo interesų gynimo būdą, nesutikdamas keisti ieškinio reikalavimų ir šalių procesinės padėties, prašo ginti jo teisėtus vartotojo interesus – panaikinti jo turtui hipoteką ir notaro 2013-01-29 išduotą, kiek tai liečia jo atžvilgiu, vykdomąjį įrašą (I tomas b. l. 105-106). Ieškovas, žinodamas, jog atsakovei UAB „Pamario būstas“ yra iškelta bankroto byla, su minėtu ieškiniu kreipėsi į Klaipėdos apygardos teismą, kuris atsisakė ieškinį priimti, nurodydamas, jog ieškinys dėl vartotojų teisių gynimo, pripažįstant hipoteką pasibaigusia ir notaro vykdomojo įrašo vartotojo atžvilgiu pripažinimo negaliojančiu, teisminga apylinkės teismui pagal vieno iš atsakovų buveinę (Klaipėdos apygardos teismo 2013-05-23 nutartis Nr. 2-1231-538/2013, I tomas b. l. 11-12). Tokiu būdu ieškinys, pašalinus trūkumus, 2013-06-04 priimtas nagrinėti Klaipėdos miesto apylinkės teisme (I tomas b.l.125-126).

Kaip matyti, notaro įrašo pagrindu antstolė, dėl 27120,49 Lt vykdomajame dokumente reikalaujamos skolos, 2013-04-19 priėmė patvarkymą (I tomas b. l.115) areštuoti subsidiariai atsakingo įkaito davėjo S. D. turtą. Patvarkymo pagrindu surašė turto arešto aktą, kuriuo areštavo S. D. butą, įvertindama turtą 250000,00 Lt (I tomas b. l.116-118). Ieškovas teismo prašė užkirsti kelią aplinkybėms, galinčioms pasunkinti būsimo teismo sprendimo įvykdymą ir užtikrinti teismo sprendimo privalomumą, užtikrinant ieškovo teisėtų interesų apsaugą ir nekliudomą pasinaudojimą teismine gynyba. Teismas, įvertinęs rašytinius įrodymus, ieškovo prašymą tenkino iš dalies: 2013-06-04 nutartimi taikė laikinąsias apsaugos priemones – sustabdė išieškojimą vykdomojoje byloje Nr. (duomenys neskelbtini) iki sprendimo priėmimo byloje (I tomas b. l. 127-128). Taigi akivaizdu, kad ieškovas turėjo pagrindo manyti, jog dėl notaro išduoto vykdomojo įrašo turi būti ginamos jo vartotojo teisės, todėl, nesutinkant ieškovui keisti byloje dalyvaujančių asmenų procesinės padėties, byla nagrinėjama iš esmės pagal pateiktus ieškinio reikalavimus (Civilinio proceso kodekso 43 straipsnio 3 dalis).

Įstatyme įtvirtintas laisvo įrodymų įvertinimo principas reiškia, kad galutinai ir privalomai įrodymus vertina teismas pagal vidinį savo įsitikinimą, pagrįstą visapusišku ir objektyviu aplinkybių, kurios buvo įrodinėjamos proceso metu, išnagrinėjimu, įvertinant kiekvieną įrodymą atskirai bei jų visetą. Teismas gali konstatuoti tam tikros aplinkybės buvimą ar nebuvimą, kai tokiai išvadai padaryti pakanka byloje esančių įrodymų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. birželio 18 d. nutartis Nr. 3K-3-271/2010).

Visos išdėstytos aplinkybės bei nurodytas teisinis reglamentavimas, byloje surinkti įrodymai leidžia daryti išvadą, kad, prieš sudarant sandorį – pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį - ieškovas suprato, kokio pobūdžio sandorį planuoja pasirašyti pas notarą ir jie patys nusprendė sudaryti buto - pirkimo pardavimo sutartį.

Trečiojo asmens Swedbank, AB atstovo nurodyti argumentai dėl turto rinkos vertės ir ieškovo skolos Swedbank, AB atmestini kaip nepagrįsti, kadangi sandoris tarp jų nebuvo sudarytas (Civilinio proceso kodekso 178 straipsnis). Taigi, pagal Civilinio kodekso 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punktą įkeisto daikto savininkas gali reikalauti, kad hipoteka būtų baigta, jeigu yra visiškai įvykdytas skolinis įsipareigojimas, kurio vykdymas užtikrintas hipoteka. Civilinio kodekso 4.197 straipsnio 3 dalyje nustatytas kitas hipotekos pabaigos teisinis pagrindas – šalių susitarimas pabaigti hipoteką, tačiau šalys šia norma nepasinaudojo.

Nagrinėjamoje byloje šalių sudarytos 2005-10-10 preliminariojoje statomo buto pirkimo–pardavimo sutartyje pardavėjas (atsakovas) įgijo teisę be atskiro pirkėjo (ieškovo) sutikimo įkeisti nebaigtą statyti butą, o pirkėjas įsipareigojo sutartyje nurodytais terminais sumokėti statomo buto kainą. Iš kredito sutarčių - statybos finansavimo, sutarčių sąlygų pakeitimo ir papildymo nuo 2005-05-24 iki 2008-09-09 tarp AB bankas Hansabankas (dabar Swedbank, AB) ir UAB „Pajūrio būstas“ nustatyta, kad AB ,,Swedbank“ neprieštarauja, jog, išskaidžius įkeistą turtą į atskirus turtinius vienetus, pakeitus lakštus, turtiniai vienetai būtų parduoti ir įkeisti paskesniu įkeitimu su sąlyga, kad dalis pardavimo kainos būtų nukreipti banko suteiktam kreditui grąžinti, o po to kreditorius atsisakys įkeitimo. Tokios sutartinės nuostatos leidžia manyti, kad AB „Swedbank“ sutiko su statomo buto perleidimu ieškovo nuosavybėn, atsisakydamas jo įkeitimo, su sąlyga, jeigu pinigai už parduodamą turtą, ne mažiau, kaip 253921,00 Lt, bus nukreipti kredito grąžinimui pagal 2005-05-24 kredito sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) (I tomas b. l. 93). Ieškovas neginčijamai įrodė, kad gavęs iš DNB banko paskolą, 2007-08-31 pervedė „Swedbank“, AB pagal buto pirkimo - pardavimo sutartį likusius 227314,00 Lt pardavėjo prašymu jų skolos dengimui (I tomas, b. l. 92). Svarbu paminėti, kad pardavėjas UAB „Pamario būstas“ po to, kai pirkėjas visiškai su jais atsiskaitė, nesiėmė įkeisto buto hipotekos pabaigimo veiksmų.

Būsimo būsto pirkimo – pardavimo sutarties subjektinė sudėtis ir sutarties šalių tikslai (pirkėjas – fizinis asmuo – gyvenamąjį namą ar butą paprastai įsigyja ne su vartotojo verslu ar profesija susijusiu tikslu) lemia tai, kad ši sutartis laikytina vartojimo sutartimi (Civilinio kodekso 1.39 straipsnio 1 dalis) ir šiai sutarčiai taikytinos pirkėjo (vartotojo) interesus apsaugančios įstatymų nuostatos, todėl akivaizdu, kad ieškovo teisės turi būti ginamos.

Pažymėtina, kad ne tik preliminariuose santykiuose sutarties šalys privalo elgtis sąžiningai (Civilinio kodekso 6.163 straipsnio 1 dalis). Nustatyta, jog pagal byloje nagrinėjamus sutartinius finansavimo, statybos ir buto pardavimo santykius, esant didesniam kaip 95 procentai statomo buto kainos sumokėjimui, UAB „Pamario būstas“ atliktas šio turto įkeitimas, neatitinka įkeitimo sąlygų pagal AB ,,Swedbank“ ir UAB „Pamario būstas“ sutartį ir pirkėjo duoto sutikimo įkeisti butą sąlygas.

Esant tokioms aplinkybėms - ieškovui įvykdžius sutartinį įsipareigojimą, jis įgijo teisę reikalauti, o atsakovui (pardavėjui) atsirado teisinė pareiga imtis veiksmų išregistruoti hipoteką. Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad atsakovas (statytojas) ir trečiasis asmuo Swedbank, AB bankas (paskolos teikėjas) buvo sutarę leisti statytojui imtis veiksmų, kuriais statomi butai būtų įkeisti ir parduoti tretiesiems asmenims, su sąlyga, kad gauta kaina būtų nukreipta kreditui grąžinti. Atsakovas (pardavėjas UAB „Pamario būstas“), gavęs iš ieškovo 20000,00 Lt avansą ir pirkėjui (ieškovui) pervedus sutartą sumą už įsigytą butą, įmokėtos sumos nepervedė bankui ir nepatvirtino (trečiajam asmeniui Swedbank, AB), kad buto pirkėjas – ieškovas yra visiškai su pardavėju atsiskaitęs bei nesiėmė hipotekos pabaigimo veiksmų – hipotekos išregistravimo. Vadinasi, galima daryti išvada, kad toks statomo būsimo būsto pardavėjo veikimas, kai jis iš vartotojo - būsimo pirkėjo - gavo už parduotą butą sutartyje nurodytą kainą, nesiėmė priemonių hipotekai pabaigti, bet išskaidęs visą likusį įkeistą turtą į atskirus turtinius vienetus, paliko neužbaigtą ir vartotojo statomo būsto įkeitimą, yra akivaizdus pardavėjo nesąžiningumas.

Buto pirkėjui – fiziniam asmeniui – pagal būsimo būsto pirkimo–pardavimo sutartį atsiskaičius su pardavėju – to būsto statytoja įmone, kuriai iškelta bankroto byla, – o ne jos kreditoriais, pirkėjo nuosavybės teisės suvaržymas hipoteka pasibaigia Civilinio kodekso 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkto pagrindu. Tai, kad pirkėjas visiškai atsiskaitė ne su banku, kaip hipotekos kreditoriumi, o su hipoteka įkeisto buto pardavėju (20000,00 Lt avansas), nekeičia fakto, kad buto pirkėjas savo sutartinius įsipareigojimus yra visiškai įvykdęs.

Esant tokioms faktinėms aplinkybėms, bankui pačiam leidus įmonei statytojai parduoti nekilnojamąjį daiktą su sąlyga, kad pinigai bus panaudoti kreditui grąžinti, bet šioms lėšoms patekus į tame pačiame banke esančią įmonės statytojos sąskaitą, tolesnių operacijų šiomis lėšomis nekontroliavo, tai dėl savo nerūpestingumo neteko dalies kredito padengimo. Dėl tokios priežasties buto pirkėjas, sumokėjęs pinigus, neprivalo antrą kartą mokėti lėšas kreditui dengti, jeigu dėl kreditoriaus kaltės jie nėra panaudoti šiam tikslui. Tai, ar pirkėjas liko skolingas už butą, turi būti sprendžiama pagal tai, ar visą perkamo nekilnojamojo daikto kainą ar jos dalį pirkėjas yra sumokėjęs. Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad ieškovas visiškai atsiskaitė su pardavėju (įmone statytoja) už butą, pervedęs visą sutartinę buto kainą. Šiuo atveju, pagal šalių sutartį dėl buto įsigijimo ir hipotekos sudarant sutartį dėl buto nuosavybės perleidimo, tokio turto įkeitimas galėjo būti naudojamas tik esant gyventojo įsiskolinimui dėl buto finansavimo dalies, o nesant gyventojo įsiskolinimo dėl jo mokėjimų dalies, hipoteką įregistruoti nebuvo teisinio pagrindo, todėl šiuo atveju taikytina Civilinio kodekso 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkto normos, reglamentuojančios buto hipotekos užbaigimą.

Išnagrinėjus išsamiai, visapusiškai ir objektyviai visus byloje esančius rašytinius įrodymus, faktines bylos aplinkybes, šalių ir jų atstovų paaiškinimus, darytina išvada, kad ginant ieškovo, įsigijusio nekilnojamąjį turtą – butą asmeniniams poreikiams tenkinti, kaip vartotojo teises ir interesus, yra pagrindas ieškinio reikalavimus iš dalies tenkinti, pripažįstant hipoteką pasibaigusia ir notaro vykdomojo įrašo vartotojo atžvilgiu pripažinimo negaliojančiu. Tačiau ieškovo prašymas priteisti bylinėjimosi išlaidas iš abiejų atsakovų lygiomis dalimis netenkintinas, nes nenustatyta, jog notaras neteisėtai išdavė vykdomąjį įrašą. Svarbu paminėti, kad notaras yra valstybės įgaliotas asmuo. Nors jis nėra valstybės pareigūnas, vis dėlto atlikdamas notarinius veiksmus yra ginamas kaip viešosios teisės subjektas, o jo teisėtai atlikti notariniai veiksmai yra visuotinai privalomi, t. y. gali sukelti teisines pasekmes didesniam, nei dalyvauja atliekant tuos veiksmus, subjektų ratui, todėl dėl notarų veiklos reikšmingumo ir ypatingumo notarams taikytini griežtesni atidumo, atsargumo ir rūpestingumo reikalavimai. Notaro civilinę atsakomybę lemia bet kuri, net ir pati lengviausia kaltės forma – nepakankamas atidumas, klaida ir panašiai. Taigi, kadangi notarų veiklos specifika lemia jų civilinės atsakomybės ypatumus, notaras nesiėmė spręsti tarp šalių kilusio ginčo, o patikrinęs duomenis, vadovaudamasis Notariato įstatymu, atliko pareiškėjo (trečiojo asmens Swedbank, AB) prašomus notarinius veiksmus.

Tokiu būdu, bylinėjimosi išlaidos 3228 Lt (288 Lt žyminis mokestis + 3000 Lt) teisinei advokato pagalbai apmokėti ieškovui ir 31,50 Lt pašto išlaidų į valstybės biudžetą priteistinos iš atsakovo BUAB „Pajūrio būstas“ (Civilinio proceso kodekso 88 straipsnio 1 dalies 6 punktas, 93, 98 straipsniai).

Atsakovo – notaro R. K. prašymo – paskirti ieškovui piniginę baudą už piktnaudžiavimą procesinėmis teisėmis Vilniaus miesto antrojo notarų biuro notaro R. K. atžvilgiu, netenkinti, nes tokios aplinkybės nenustatytos ir neįrodytos. Dėl nustatytų ir paminėtų aplinkybių, taip pat ir kiti notaro reikalavimai netenkintini (Civilinio proceso kodekso 197, 200 straipsniai).

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 42, 93, 259, 260, 265, 268, 270, 271 straipsniais,

Rezoliucinė dalis

nusprendžia:

pripažinti hipoteką, kurios identifikavimo kodas (duomenys neskelbtini) ir kuria bankui iki šiol tebėra įkeistas ieškovo S. D. butas, esantis (duomenys neskelbtini) (unikalus numeris (duomenys neskelbtini)), atsakovo UAB „Pamario būstas“ prievolių pagal atsakovų UAB „Pamario būstas“ ir Swedbank, AB banko 2005-05-24 tarpusavio kredito sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) įvykdymui užtikrinti, nuo 2007-09-20 pasibaigusia;

įpareigoti lakšto turėtoją per 14 dienų nuo šio sprendimo įsiteisėjimo dienos, padaryti hipotekos lakšte (kodas (duomenys neskelbtini)) pakeitimą apie hipotekos baigimą S. D. butui, esančiam (duomenys neskelbtini) (unikalus numeris (duomenys neskelbtini));

pripažinti atsakovo Vilniaus miesto antrojo notarų biuro notaro R. K. 2013-01-29 atsakovui Swedbank, AB bankui išduotą vykdomąjį įrašą Nr. (duomenys neskelbtini) ta apimtimi, kiek šis įrašas liečia S. D. ir jo nuosavybės teisėmis valdomą turtą, negaliojančiu;

priteisti iš BUAB „Pajūrio būstas“ 3228,00 Lt (trys tūkstančiai du šimtai dvidešimt aštuoni Lt ir 00 ct) bylinėjimosi išlaidų S. D..

Priteisti iš BUAB „Pajūrio būstas“ į valstybės biudžetą 31,50 Lt (trisdešimt vienas Lt ir 50 ct) pašto išlaidų, mokamų į Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Finansų ministerijos sąskaitą Nr. (duomenys neskelbtini), esančią Swedbank, AB (nurodyti mokėjimo paskirtį „bylinėjimosi išlaidos“ ir įmokos kodą „5660“).

Kitą ieškinio dalį netenkinti.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo paskelbimo gali būti skundžiamas Klaipėdos apygardos teismui per Klaipėdos miesto apylinkės teismą.