- Teismas
- Kauno apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2011-06-15
- Bylos Nr.
- 2A-68-260/2011
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Raimondas Buzelis (pirm.), Izolda Nėnienė, Arūnas Rudzinskas
- Ieškovas
- UAB „Baltijos investicijų grupė“
- Atsakovas
- UAB „Optatum“
- Advokatai
- Gytis Mekionis
- Kategorijos
- 50.5pavadinimo nepavyko patikrinti
- 121.21pavadinimo nepavyko patikrinti
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš
viešame teismo posėdyje apeliacine žodinio proceso tvarka išnagrinėjo ieškovo UAB „Baltijos investicijų grupė“ ir atsakovo UAB „Optatum“ apeliacinius skundus dėl Kauno miesto apylinkės teismo 2010 m. balandžio 6 d. sprendimo civilinėje byloje Nr.2-3055-658/2010 pagal ieškovo UAB „Baltijos investicijų grupė“ ieškinį dėl skolos priteisimo atsakovui UAB „Optatum“ bei atsakovo UAB „Optatum“ priešieškinį dėl išlaidų patalpų pagerinimui ir žalos priteisimo ieškovui UAB „Baltijos investicijų grupė“, ir
Aprašomoji dalis
nustatė:
Šalies argumentai
Ieškovas UAB „Baltijos investicijų grupė“ ieškiniu prašė priteisti jam iš atsakovo UAB „Optatum“ 73.344,52 Lt skolos, 6 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas (b.l. 3-4, t.1). Nurodė, kad skola susidarė atsakovui nemokant už nuomojamas patalpas Taikos pr. 141, Klaipėdoje, nuompinigių ir komunalinių mokesčių.
Atsakovas su ieškiniu nesutiko ir prašė jį atmesti, priešieškiniu prašė priteisti: 88.829,37 Lt išlaidų, patirtų išnuomotų patalpų įrengimui; 2.807 Lt žalos sugadintų prekių atlyginimui; 4.800 Lt negautų pajamų; 500 Lt sumokėtų antstoliui už faktinių aplinkybių konstatavimą; 235,95 Lt prekių vertės praradimo nustatymo išlaidas; bylinėjimosi išlaidas (b.l. 92-95, t.1). Nurodė, kad pradėjus naudotis išnuomotomis patalpomis paaiškėjo, jog dėl aštraus aliejaus kvapo ir riebalų nuosėdų patalpomis negalima naudotis, ieškovas šių kliūčių nepašalino, todėl atsakovas ir nutraukė sutartį. Kadangi dėl sutarties nutraukimo kaltas ieškovas, jis turi atlyginti ir to pasekoje atsiradusius nuostolius už sugadintus daiktus, tų aplinkybių nustatymą bei negautas pajamas atsakovui išsikraustant iš nuomotų patalpų. Atsakovas avansu buvo sumokėjęs nuomos mokestį už du mėnesius, todėl prašė jį įskaityti, nes ieškovas jį nepagrįstai įskaitė kaip baudą.
Ieškovas prašė atmesti atsakovo priešieškinį sekančiais motyvais: 1) atsakovas neįrodė, kad nuomojamos patalpos buvo su trūkumais; 2) atsakovas pats pirmasis pažeidė sutarčių vykdymo principus, neketino jos išsaugoti ir siekė ją nutraukti; 3) atsakovas nepagrįstai vienašališkai nutraukė nuomos sutartį, o ir ją nutraukdamas nesilaikė nustatytos sutarties nutraukimo tvarkos;4)atsakovas neturi teisės reikalauti patalpų įrengimo ir pagerinimo išlaidų, nes pagerinimų negalima atskirti be žalos patalpoms padarymo; 5) atsakovas nepagrįstai reikalauja priteisti nuostolius, nes jų atsiradimo faktas ir dydis nustatytas nesilaikant reikalavimų, o susidarymo mechanizmas neaiškus.
Žemesnės instancijos teismas
Kauno miesto apylinkės teismas 2010 m. balandžio 6 d. sprendimu (b.l. 106-114, t.2) ieškinį ir priešieškinį patenkino iš dalies. Teismas, įskaitęs šalių priešpriešinius reikalavimus, priteisė atsakovui UAB „Optatum“ iš ieškovo UAB „Baltijos investicijų grupė“ 3.207,04 Lt išlaidų išsinuomotų patalpų pagerinimui ir 400 Lt bylinėjimosi išlaidų; pripažino ex officio 2009 10 15 ieškovo UAB „Baltijos investicijų grupė“ vienašalį sandorį 40.175 Lt avanso įskaitymą į mokėtiną baudą sutarties 9.5 pagrindu niekiniu ir negaliojančiu nuo sudarymo momento; likusioje dalyje ieškinį ir priešieškinį atmetė.
Teismas, įvertinęs byloje pateiktus rašytinius įrodymus, padarė išvadą, kad atsakovas neįrodė esminių patalpų trūkumų, taip pat neįrodė ieškovo neveikimo ir nebendradarbiavimo su atsakovu fakto. Teismas nustatė, kad ieškovas reagavo į atsakovo pretenzijas dėl vėdinimo, sumažino nuomos mokestį, šiuos ieškovo veiksmus vertino kaip sąžiningus ir protingus nuomotojui siekiant išlaikyti sutartinius santykius ir išsaugoti sutartį. Teismas sprendė, jog atsakovui neįrodžius esminių patalpų trūkumo, atsakovas neturėjo teisinio pagrindo vienašališkai nutraukti sutartį Sutarties 10.6 p. iv) papunkčio pagrindu, bei neįrodė ieškovo kaltės dėl negalėjimo naudotis išnuomota patalpa ir prekių sugadinimo. Teismas nenustatė ieškovo neteisėtų veiksmų ar neveikimo bei priežastinio ryšio tarp veikos ir kilusios žalos bei kaltės, todėl laikė nepagrįstais ir neįrodytais priešieškinio reikalavimus priteisti iš ieškovo atsakovui 2.807 Lt žalos sugadintų prekių atlyginimui bei 235,95 Lt prekių vertės praradimo nustatymo išlaidas. Teismas taip pat sprendė, kad nėra pagrindo vadovautis Sutarties 9.4 punktu ir priteisti atsakovui iš ieškovo 4.800 Lt negautų pajamų, kurių jis negavo pats nepagrįstai nutraukdamas sutartį ir išsikeldamas iš patalpų į kitą vietą, kadangi nenustatė ieškovo (nuomotojo) kaltės dėl sutarties nutraukimo. Teismas priešieškinio reikalavimą dėl pagerinimų priteisimo tenkino iš dalies ir iš ieškovo atsakovui priteisė 59.938,60 Lt. Teismas nustatė, kad šalys sutartyje susitarė tik dėl pagerinimų atlyginimo natūra, o atsakovui reikalaujant atlyginimo pinigais, teismas taikė CK 6.501, str. 1 d. Įvertinęs rašytinius įrodymus – apmokėtas sąskaitas, teismas nustatė, kad atsakovas patyrė 67.070,52 Lt išlaidų. Tačiau iš 67.070,52 Lt sumos išminusavo 8.300,12 Lt sumą už reklaminę iškabą, ir 58.770,40 Lt sumą laikė pagrįsta ir įrodyta. Taip pat teismas laikė pagrįsta 1.168,20 sumą už darbus pagal rangos sutartį bei rangovo pateiktą PVM sąskaitą-faktūrą. 30.058,91 Lt išlaidų, teismo nuomone, atsakovas neįrodė. Teismas ieškovo reikalavimą dėl nuomos mokesčio priteisimo tenkino iš dalies. Teismas nustatė, kad esant iškeltai civilinei bylai teisme, bei atsakovui 2009 06 11 atsiliepime į ieškinį nurodžius, jog dėl 40.175 Lt avanso sumokėjimo atsakovas patyrė nuostolių, ieškovas negalėjo priimti vienašališko pareiškimo dėl avanso įskaitymo. Todėl teismas ex officio 2009 10 15 ieškovo vienašalį sandorį – 40.175 Lt avanso įskaitymą į mokėtiną baudą, pripažino niekiniu ir negaliojančiu nuo sudarymo momento. Teismas taip pat nustatė, kad atsakovo skola už nesumokėtą nuomą yra 43.825,36 Lt, o atsakovo sumokėtas avansas yra 40.175 Lt. Atsakovas nuomos sutartį nutraukė nepagrįstai. Sutartį atsakovas nutraukė 2009 m. balandžio mėnesį, o patalpas palaisvino tik 2009 m. gegužės mėn. Tiek už balandžio, tiek už gegužės mėnesį buvo skaičiuojama po 11.781,02 Lt nuompinigių, todėl teismas laikė, kad ieškovas nepagrįstai padidino įskaitymo sumą iki viso avanso sumos. Teismas, atsižvelgęs į nustatytas faktines aplinkybes, vadovaudamasis proceso koncentracijos ir ekonomiškumo principu, nustatė, kad 23.562,04 Lt (11.781,02 x 2 mėn.) suma įskaitytina kaip kompensacija už neteisėtą sutarties nutraukimą Sutarties 9.5 p. pagrindu, o likusi sumokėto avanso suma 16.612,96 Lt (40.175 – 23.562,04) įskaitytina į nesumokėtą nuomos mokestį, ir ieškovui už 2009 m. kovo-gegužės mėn. priteisė iš atsakovo 27.212,40 Lt (43.825,36-16.612,96) nuomos mokesčio. Teismas ieškinio reikalavimą dėl 29.519,16 Lt skolos už komunalines ir kitas paslaugas už 2009 m. sausio-balandžio mėnesius tenkino pilnai. Teismas konstatavo, kad dėl komunalinių ir kitų paslaugų apmokėjimo šalys sutarė sutartyje, atsakovas sutarties nuostatų neginčijo. Teismas iš esmės sutiko su ieškovo pateiktais skaičiavimais, kadangi jie atitiko pateiktas apmokėjimui detalizuotas sąskaitas. Viso iš atsakovo ieškovui teismas priteisė 56.731,56 Lt, t.y. 27.212,40 Lt nuomos mokesčio ir 29.519,16 Lt skolos už komunalines paslaugas. Kadangi teismas iš ieškovo atsakovui priteisė 59.938,60 Lt išlaidų išnuomotų patalpų pagerinimui, priešpriešines prievoles įskaitęs, teismas iš ieškovo atsakovui priteisė 3.207,04 Lt (59.938,60-56.731.56) išlaidų išsinuomotų patalpų pagerinimui.
Šalies argumentai
Apeliaciniu skundu (b.l. 120-126, t.2) ieškovas UAB „Baltijos investicijų grupė“ prašo panaikinti Kauno miesto apylinkės teismo 2010 m. balandžio 6 d. sprendimą dalyje, kuria iš dalies patenkintas atsakovo UAB „Optatum“ priešieškinis ir priteista 59.938,60 Lt kompensacija už patalpų pagerinimus ir priimti naują sprendimą – priešieškinį atmesti visiškai, o ieškinį tenkinti, panaikinti Kauno miesto apylinkės teismo sprendimo dalį, kuria teismas pripažino įskaitymą neteisėtu, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apelianto nuomone, pirmosios instancijos teismas netinkamai taikė materialines ir procesines teisės normas, todėl priėmė nepagrįstą ir neteisėtą sprendimą.Apeliacinį skundą ieškovas grindė tokiais motyvais:
1.Teismas neteisingai ir netinkamai aiškino Nuomos sutarties 7.6 punkto nuostatas. Aiškindamas Nuomos sutarties 7.6 punktą, teismas padarė išvadą, jog Nuomos sutartimi šalys susitarė tik dėl pagerinimų atlyginimo natūra, todėl, atsakovui reikalaujant atlyginimo pinigais, teismas taikė CK 6.501 straipsnio 1 dalį, o ne Nuomos sutarties 7.6 punktą. Nuomos sutartyje šalys susitarė dėl nuomojamų patalpų įrengimo ir pritaikymo atsakovo komercinei veiklai vykdyti, taip pat aptarė visų rūšių pagerinimo išlaidų kompensavimo: įrangos, vidaus įrengimų bei kitų pagerinimų (tokių kaip elektros instaliacija, sienų dažymas ir pan.). Šalys sulygo, jog atsakovas turi teisę pasiimti tik tuos pagerinimus, kuriuos galima pasiimti patalpoms nepadarant žalos. Šalys taip pat susitarė dėl pagerinimo išlaidų kompensavimo formos, numatydamos, jog pagerinimo išlaidos bus kompensuojamos natūra. Šalims aptarus kokios pagerinimo išlaidos ir kokiu būdu bus kompensuojamos, šalys laisva valia sutarė apriboti atsakovo, kaip nuomininko, CK 6.501 straipsnio 1 dalyje numatyta teisę į pagerinimo išlaidų kompensavimą, numatydamos, jog patalpų pagerinimo išlaidos bus kompensuojamos tik natūra. Todėl, spręsdamas klausimą dėl atsakovo reikalavimų, susijusių su patalpų įrengimo išlaidomis, patenkinimo, teismas turėjo vadovautis Nuomos sutarties 7.6 punkto nuostata. Atsakovas savo teises į patalpų pagerinimo išlaidas apribojo laisva valia, sudarydamas Nuomos sutartį šią sąlygą puikiai suprato ir suvokė kilsiančias pasekmes. Atsakovas neginčija Nuomos sutarties 7.6 punkto nuostatos, ši Nuomos sutarties sąlyga yra galiojanti, todėl sukelia teisines pasekmes atsakovui.
2. Atsakovo atlikti įrengimo darbai nesukūrė pridėtinės vertės ieškovui. Atsakovas pritaikė nuomojamas patalpas pagal savo poreikius įmonės komercinei veiklai, vykdė šiose patalpose prekybinę veiklą ir gavo iš jos pelno. Po patalpų pritaikymo atsakovas neatliko jokių kitų patalpų pagerinimo darbų, ieškovas neišdavė leidimo patalpoms pagerinti. Patalpų įsirengimo nuomininko komercinei veiklai vykdyti negalima laikyti patalpų pagerinimu, nes ieškovas dėl atsakovo atliktų ir paliekamų patalpų pagerinimų, praktiškai neįgijo jokios pridėtinės vertės. Būsimo nuomininko veiklos pobūdis gali visiškai skirti nuo atsakovo, todėl naujas nuomininkas gali įsirengti patalpas iš naujo, pakeisti šių išplanavimą ir pan. Be to, minėtų patalpų įrengimas neįtakoja nuomos kainos dydžio.
3. Atsakovas Nuomos sutartį nutraukė neteisėtai, todėl neturi teisės reikalauti atlyginti patalpų pagerinimo išlaidas. Atsakovas patalpas įsirengė savo veiklai vykdyti ir pagal Nuomos sutartį turėjo patalpomis naudotis 10 metų. Jei atsakovas būtų tinkamai vykdęs Nuomos sutartį ir naudojęsis pagal savo poreikius pritaikytomis patalpomis visą nuomos terminą, jis neabejotinai būtų gavęs žymiai didesnį pelną ir naudą, nei ta suma, kurią atsakovas investavo įsirengdamas patalpas. Atsakovas prieš terminą neteisėtai nutraukdamas Nuomos sutartį, savo neteisėtais veiksmais, laisva valia ir savo noru, nusprendė nebesinaudoti išsinuomotomis patalpomis. Paties atsakovo neteisėti veiksmai lėmė nuostolių atsiradimą, todėl rizika, susijusi su investuotų lėšų praradimu, tenka pačiam atsakovui. Teismas nenustatė ieškovo neteisėtų veiksmų, priežastinio ryšio, ieškovo kaltės dėl atsakovui kilusių nuostolių, susijusių su Nuomos sutarties nutraukimu, todėl neturėjo teisinio pagrindo priteisti nuostolius, susijusius su Nuomos sutarties nutraukimu, įskaitant ir išlaidas, susijusias su patalpų įrengimu.
4. Teismas neteisėtai ir nepagrįstai įskaitymą pripažino niekiniu. Kad prievolė pasibaigtų įskaitymu, užtenka vienos prievolės šalies valios išreiškimo - pareiškimo apie įskaitymą, įskaitymo teisiniai padariniai (prievolės pasibaigimas) atsiranda nepriklausomai nuo kitos prievolės šalies valios ir požiūrio į tokį kontrahento veiksmą, tačiau būtina apie tokio veiksmo atlikimą pranešti kitai šaliai, t. y. pareiškimą apie įskaitymą turi gauti kita šalis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. vasario 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-18/2010). Ieškovas 2009 m. spalio 15 d. pranešimu informavo atsakovą apie vienašalį įskaitymą, atsakovas minėtą pranešimą gavo ir šio fakto neginčijo. Pranešimas apie įskaitymą atitiko visus CK 6.131 straipsnio reikalavimus keliamus pranešimo formai, todėl laikytina, jog apie įskaitymą atsakovui pranešta tinkamai. Iki 2010 m. spalio 15 d. pranešimo apie vienašalį įskaitymą tarp šalių nebuvo kilęs ginčas dėl avanso dydžio, atsakovas nebuvo pareiškęs reikalavimų įskaityti avansą į susidariusią skolą. Pareikštu priešieškiniu atsakovas taip pat nepareiškė reikalavimų dėl avanso priteisimo ar įskaitymo. Po pranešimo apie vienašalį įskaitymą, atsakovas nepateikė ieškovui jokių prieštaravimų dėl atlikto įskaitymo. Atsakovas, nesutikdamas su ieškovo įskaitymu, turėjo reikšti reikalavimą pripažinti vienašalį sandorį negaliojančiu, tačiau tokio reikalavimo atsakovas nepareiškė. Pirmosios instancijos teismas, pripažindamas įskaitymo sandorį negaliojančiu, peržengė civilinės bylos nagrinėjimo ribas, nes reikalavimas dėl įskaitymo sandorio pripažinimo negaliojančiu byloje nebuvo pareikštas. Todėl teismas nepagrįstai išskaitė 16.612,96 Lt sumą iš atsakovo skolos už nuomos bei komunalinius mokesčius.
Šalies argumentai
Apeliaciniu skundu (b.l. 133-146, t.2) atsakovas UAB „Optatum“ prašo pakeisti Kauno miesto apylinkės teismo 2010 m. balandžio 6 d. sprendimo dalį ir priteisti atsakovui UAB „Optatum“ iš ieškovo UAB „Baltijos investicijų grupė“ 32.009,39 Lt išlaidų išsinuomotų patalpų pagerinimui, likusią sprendimo dalį palikti nepakeistą. Apeliantas nesutinka su teismo sprendimo dalimi, kuria teismas nepripažino atsakovo teisės vienašališkai nutraukti nuomos sutartį bei kuria priteista ieškovo naudai skola už komunalines paslaugas. Atsakovas nurodė, kad 2008 m. rugpjūčio 25 d. tarp UAB „Baltijos investicijų grupė“ ir UAB „Optatum“ buvo sudaryta Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis Nr.08-25, kuria UAB „Baltijos investicijų grupė“ įsipareigojo suteikti UAB „Optatum“ negyvenamąsias patalpas, o UAB „Optatum“ įsipareigojo mokėti nuomos mokestį. Apie negalėjimą naudotis patalpomis pagal paskirtį UAB „Optatum“ informavo nuomotoją 2009 m. vasario 2 d. pretenzija, tačiau nuomotojas trūkumų nepašalino, į pareikštą pretenziją neatsakė. Nuomotojas, vietoje prievolės pašalinti priežastis, trukdančias naudotis nuomojamomis patalpomis, 2009 m. kovo 23 d. ir 2009 gegužės 7 d. raštais įspėjo nuomininką, jog nuomos sutartis negali būti nutraukta. UAB „Optatum“ 2009 m. kovo 24 d. raštu pranešė UAB „Baltijos investicijų grupė“, jog nuo 2009 m. balandžio 1 d. nutraukia nuomos sutartį. Toks nuomininko sprendimas pagrįstas ir teisėtas, nes dėl susidariusios padėties nuomojama patalpa negalėjo būti naudojama pagal paskirtį, t.y. ši patalpa negalėjo būti naudojama prekybai buitine technika, nes dėl patalpoje esančio oro užterštumo riebalų dalelėmis buvo gadinamos prekės, nesudaromos sąlygos šių prekių eksponavimui. Nuolat tvyrantis nemalonus kvapas turėjo neigiamos įtakos klientų pritraukimui, o tai prieštarauja parduotuvės veiklos principams siekti pelno. Todėl akivaizdu, jog ne dėl nuomininko kaltės patalpa negalėjo būti naudojama pagal jos paskirtį ir sutinkamai su CK 6.485 straipsnio 2 dalies 3 punktu bei 2008 m. rugpjūčio 25 d. Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr.08-25 10.6 punkto 4 papunkčiu, nuomininkas turėjo teisę vienašališkai nutraukti nuomos sutartį ir šia teise pasinaudojo. Ieškovas, gavęs pranešimą apie esminį patalpų trūkumą, jo nepaneigė, tik užginčijo atsakovo teisę nuraukti nuomos sutartį. Teismas turėjo įvertinti byloje esančių įrodymų visumą: ieškovas raštu nepaneigė atsakovo nurodyto esminio trūkumo, ieškovas ėmėsi priemonių pagerinti vėdinimo sistemos funkcionavimą, sumažino nuomos mokestį ir pan. Tiek Lietuvos Respublikos valstybinės darbo inspekcijos Klaipėdos skyriaus 2009 05 13 rašto, Klaipėdos miesto Maisto veterinarijos tarnybos 2009 04 23 rašto, UAB „Baltempus“ rašto turinys, tiek atsakovo pretenzijos, ieškovo veiksmai reaguojant į pretenzijas bei skundus, vėdinimo sistemos tikrinimas, nuomos mokesčio sumažinimas patvirtina aplinkybę, jog atsakovo nurodyti patalpų trūkumai realiai egzistavo ir ieškovas jų nepašalino per protingą laikotarpį. Šį faktą taip pat patvirtina ir aplinkybė, jog tris mėnesius atsakovas kėlė klausimą dėl ginčo patalpų trūkumo, o ieškovas nepaneigė ir nesiėmė priemonių šias aplinkybes paneigti. Todėl, įvertinus kiekvieną įrodymą atskirai ir jų visetą, yra pakankamai pagrindo manyti esant labiau tikėtina, jog atsakovo nurodytos aplinkybės buvo, nei jų nebuvo, ir šiuo pagrindu pripažinti, jog atsakovas teisėtai ir pagrįstai nutraukė nuomos sutartį. Kadangi teismas nepagrįstai konstatavo, jog atsakovas neturėjo teisės vienašališkai nutraukti nuomos sutartį, todėl yra neteisėta ir naikintina sprendimo dalis, kuria pripažįstama ieškovo reikalavimo dalis, priteisiant 23.562,04 Lt kompensaciją už neteisėtą sutarties nutraukimą, mažinant šia suma atsakovui priteisiamos kompensacijos dydį.
Atsakovo nuomone, pirmosios instancijos teismas nepagrįstai priteisė iš atsakovo ieškovui 29.519,16 Lt sumą už komunalinius ir kitus mokesčius. Apeliaciniame skunde UAB „Optatum“ pateikia paskaičiavimus, pagal kuriuos mokėtina suma už komunalinius mokesčius yra 24.278,85 Lt, o ne 29.519,16 Lt (atsakovui priskaičiuota ir nustatyta priteistina ieškovui suma už komunalinius patarnavimus ir kitus mokesčius pagal ginčo sutartį yra didesnė 5.240,31 Lt). Ieškovas, skaičiuodamas komunalinius mokesčius, naudojo ploto koeficientą, kurį apskaičiavo nuomininko nuomojamą plotą (šiuo atveju 396 kv. m.) dalindamas iš nuomininkų nuomojamo ploto be Maximos LT nuomojamo ploto (7768,21 kv.m.). Ieškovo paskaičiavimu UAB „Optatum“ ploto koeficientas yra 0.050976995. Pagal Nuomos sutarties 8.11 punktą, apskaičiuojant komunalinių paslaugų išlaidas, išlaidos yra dalijamos proporcingai patalpų ploto daliai visame Prekybos centro BIG plote, skirtame nuomos (subnuomos) tikslams. Kadangi nuomai skirtas plotas yra 15389,78 kv. m., o UAB „Optatum“ nuomojamas plotas - 396 kv. m., tai UAB „Optatum“ užimamo ploto koeficientas yra lygus 0.02573 ( 396 : 15389.78 = 0.02573). Naudojant minėtą užimamo ploto koeficientą ir turėjo būti paskaičiuoti komunaliniai ir kiti mokesčiai.
Motyvuojamoji dalis
Ieškovo apeliacinis skundas atmestinas. Atsakovo apeliacinis skundas tenkintinas iš dalies.
Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 dalis nustato, kad bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas. Teisėjų kolegija nagrinėjamoje byloje nenustatė CPK 329 straipsnio 2 dalyje nurodytų absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų. Apeliacinės instancijos teismas tikrina teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą dėl apskųstosios dalies ir analizuoja apeliaciniame skunde nurodytus argumentus, išskyrus įstatyme numatytas išimtis.
Teisėjų kolegija pripažįsta, kad pirmosios instancijos teismo sprendimą dėl nuomos sutarties nutraukimo apskundė atsakovas, dėl patalpų pagerinimo išlaidų priteisimo – ieškovas ir atsakovas, dėl nuomos mokesčio priteisimo – ieškovas ir atsakovas, dėl komunalinių ir kitų išlaidų priteisimo – atsakovas. Todėl teismas pasisako dėl pirmosios instancijos teismo sprendimo pagrįstumo bei teisėtumo visose šiose dalyse.
Dėl nuomos sutarties nutraukimo
Pirmosios instancijos teismas apskųstajame sprendime konstatavo, jog šalys sudarė terminuotą nuomos sutartį, todėl prieš terminą ji gali būti nutraukta tik teismo keliu (CK 6.498 str. 1d.), arba be teismo, tačiau griežtai vadovaujantis sutartyje numatytais nutraukimo pagrindais, jei šalys dėl to susitarė (CK 6.217 str. 5d., CK 6.498 str. 1 d. 5p.). Sutarties 10.6 punkte šalys numatė keturis pagrindus, kuriems esant nuomininkas (atsakovas) turi teisę nutraukti sutartį (b.l. 31, t.1). Atsakovas teigia, kad sutartį nutraukė vadovaudamasis aukščiau minėto punkto iv) papunkčiu, nes patalpos buvo su esminiais trūkumais, kurie nuomotojo nebuvo aptarti ir nuomininkui nebuvo žinomi, o dėl šių trūkumų patalpų neįmanoma naudoti pagal jų paskirtį ir sutarties sąlygas. Įrodinėjimo našta, kad patalpos buvo tiek netinkamos, kad atsirado pagrindas nutraukti sutartį, kyla atsakovui (CPK 12 str., 178 str.). Atsakovas neįrodė esminių patalpų trūkumų, taip pat neįrodė ieškovo neveikimo ir nebendradarbiavimo su atsakovu fakto.
Teisėjų kolegija pripažįsta, kad taip nuspręsdamas pirmosios instancijos teismas tinkamai taikė materialinės ir procesinės teisės normas, todėl šioje dalyje priėmė pagrįstą bei teisėtą sprendimą.
Nors atsakovas apeliaciniame skunde ir teigia, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai įvertino įrodymus, nes privalėjo įvertinti ne tik kiekvieną įrodymą, bet ir įrodymų visetą, o todėl yra pagrindo manyti esant labiau tikėtina, kad atsakovo nurodytos aplinkybės nutraukti sutarčiai nuomos sutarties 10.6 p. iv) papunktyje buvo, nei jų nebuvo, teisėjų kolegija su tokiais atsakovo argumentais nesutinka.
Pirmosios instancijos teismas sprendime išsamiai nurodė, kaip vertina byloje pateiktus rašytinius įrodymus, kuriuos iš jų pripažįsta netinkamomis įrodinėjimo priemonėmis. Pripažinti, kad šis teismas tai darė netinkamai, teisėjų kolegija neturi pagrindo.
Pagrįstai, teisėjų kolegijos nuomone, pirmosios instancijos teismas vadovavosi ir atsakovo 2009 03 24 rašte ( b.l. 53, t. I) nurodytais nuomos sutarties nutraukimo motyvais. Šiame rašte atsakovas nurodė ne tik blogas darbo patalpose sąlygas dėl riebalų iš kaimyninės kavinės patekimo, bet ir visą eilę kitų : neaiškumus dėl komunalinių mokesčių, netinkamo valytojų darbo, nepakankamo pirkėjų srauto, netinkamas su nuomininkai nederintas pačio prekybos centro darbo laikas. Be to rašte buvo siūloma nutraukti nuomos sutartį tarpusavio susitarimu, o ne dėl sutartyje numatytų sąlygų, leidžiančių vienašališkai nutraukti sutartį. Labai panašiai, tik be pretenzijų dėl netinkamų parduotuvės darbui patalpų, atsakovas siūlė ieškovui nutraukti nuomos sutartį ir 2009 03 21 raštu (b.l. 164, t. I). Šiame rašte atsakovas nurodė, kad sutartį pageidauja nutraukti dėl nuostolingos veiklos nuomojamose patalpose ir dėl sunkios finansinės padėties. Taigi, vertinant tokią atsakovo poziciją dėl sutarties nutraukimo šalia visumos kitų įrodymų, tikrai negalima pripažinti, kad iš viseto įrodymų labiau tikėtina, kad atsakovas turėjo pagrindą nutraukti patalpų nuomos sutartį dėl to, kad patalpos buvo su esminiais trūkumais. Todėl teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo sprendime padaryta išvada, jog atsakovas neįrodė, kad buvo pagrindas atsakovui vienašališkai nutraukti nuomos sutartį šios sutarties 10.6 p. iv) papunktyje nurodytu pagrindu.
Dėl patalpų pagerinimo išlaidų priteisimo
Tenkindamas iš dalies atsakovo reikalavimą priteisti jam iš ieškovo nuomotų patalpų pagerinimo išlaidas, pirmosios instancijos teismas pripažino, kad šalys sutartyje nieko nesusitarė dėl patalpų pagerinimo atlyginimo pinigais, nors CK 6.501 straipsnio 1 dalis yra dispozityvi, tai yra leidžianti sutartimi numatyti kitokį pagerinimams panaudotų išlaidų atlyginimą, išplečiant ar apribojant nuomininko teisę į šių išlaidų atlyginimą, arba atitinkamai nuomotojo pareigą jas atlyginti. Teismas pripažino, kad abi šalys yra privatūs juridiniai asmenys, kurie, sudarydami sutartį turėjo visas galimybes aptarti ir susitarti dėl pagerinimų atlyginimo ar neatlyginimo pinigais. Tačiau jie susitarė tik dėl pagerinimų atlyginimo natūra, todėl atsakovui reikalaujant atlyginimo pinigais teismas taikė CK 6.501 str. 1 d., o ne Sutarties 7.6 p. Taip spręsdamas teismas pažymėjo, kad ieškovo aiškinimas, kad sutarties 7.6 p. reikia suprasti ir aiškinti taip, kad atsakovas neturi teisės į piniginę kompensaciją į pagerinimo atlyginimus, prieštarautų CK 6.193 str. išdėstytoms sutarčių aiškinimo taisyklėms, bei protingumo, teisingumo ir sąžiningumo principams.
Ieškovas, nesutikdamas su tokiu pirmosios instancijos teismo sprendimu, teigia, kad šalys Sutarties 7.6 punktu susitarė tik dėl galimybės nuomininkui pasiimti tuos pagerinimus, kuriuos galima atskirti be žalos patalpoms padarymo, todėl teismas netinkamai taikė įstatymą.
Teisėjų kolegija, sutikdama su pirmosios instancijos teismo motyvais svarstomu klausimu, pripažįsta, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai vadovavosi įstatymu, o ne sutarties 7.6 p. nuostatomis, nes sutartyje nebuvo numatyti apribojimai dėl piniginės kompensacijos už padarytus pagerinimus sumokėjimo.
Ieškovo apeliaciniame skunde nurodyti argumentai, kad atsakovo įsirengimas patalpų savo veiklai negali būti laikomas patalpų pagerinimu, teisėjų kolegijos vertinimu, negali būti pripažinti pagrįstais. Atsakovas įsirengė patalpas visiškai nepritaikytose prekybinei veiklai patalpose, jas pritaikydamas tokiai veiklai patalpas akivaizdžiai pagerino. Pagerinimai, ieškovui atsisakius atiduoti atsakovui surenkamas grindis, pakabinamus šviestuvus, elektros įrenginius, liko patalpose. Todėl nepagrįstai ieškovas teigia, kad jam priklausančios patalpos nepagerėjo.
Spręsdamas dėl atsakovo priešieškiniu pareikšto reikalavimo priteisti patalpų pagerinimo išlaidas, pirmosios instancijos teismas pripažino, kad atsakovas pateikė įrodymus apie patalpų pagerinimui turėtas 59938,60 Lt išlaidas, todėl tik tokias išlaidas, o ne visas atsakovo reikalaujamas priteisė iš ieškovo atsakovui.
Atsakovas patikslintame apeliaciniame skunde (b.l. 133-146, t. II) yra nurodęs, kad prašo papildomai priteisti 28802,35 Lt turėtų išlaidų nuomotų patalpų pagerinimui, tačiau skunde nenurodo motyvų, kodėl teisėjų kolegija taip turėtų padaryti.
Pirmosios instancijos teismas, kaip matyti iš sprendimo motyvų, pripažino, jog atsakovas nepateikė įrodymų 30058,91 Lt tokių turėtų išlaidų sumai. Teisėjų kolegija neturi pagrindo nesutikti su tokiu teismo vertinimu, nes pirmosios instancijos teismas vertino buhalterinės apskaitos dokumentus, pasisakė dėl aplinkybių, kurias jie pagrindžia, ir nesivadovavo atsakovo pateikta sąmata, kurioje paskaičiuota, kad atlikta darbų daugiau ir už didesnę sumą nei prašo priteisti atsakovas.
Atsižvelgdama į nurodytus argumentus, teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismo sprendimas šioje dalyje yra pagrįstas ir teisėtas, jį naikinti apeliacinių skundu motyvais nėra pagrindo.
Dėl nuomos mokesčio priteisimo
Pirmosios instancijos teismas, patenkindamas ieškovo reikalavimą, priteisė iš atsakovo 43825,36 Lt nuomos mokestį už 2009 metų kovo - gegužės mėnesius, pripažindamas, kad toks reikalavimas yra pagrįstas, nes atsakovas iš nuomotų patalpų 2009 m. gegužės mėnesį dar nebuvo išsikėlęs. Atsakovas nei nagrinėjant bylą pirmosios instancijos teisme, nei apeliaciniame skunde nenurodė, jog toks ieškovo reikalavimas ir ši pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis, yra nepagrįsti.
Spręsdamas nuomos mokesčio priteisimo klausimą, pirmosios instancijos teismas atsižvelgė į tai, kad atsakovas, sudarydamas nuomos sutartį, pagal jos 8.6 p. yra sumokėjęs 40175 Lt avansą.
Šį 40175 Lt avansą ieškovas 2009 10 15 vienašališkai įskaitė į mokėtiną baudą pagal Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties 9.5 punktą (b.l. 95,t. 2), tačiau nagrinėdamas bylą Kauno miesto apylinkės teismas šį įskaitymą, vadovaudamasis CK 1.78 str. 5 d., ex officio kaip vienašalį sandorį pripažino niekiniu ir negaliojančiu nuo sudarymo momento.
Ieškovas, nesutikdamas su tokiu pirmosios instancijos teismo sprendimu dėl įskaitymo pripažinimo niekiniu , teigia, kad teismas tai padarė nepagrįstai ir neteisėtai, tačiau teisėjų kolegija su tokiu ieškovo vertinimu nesutinka. Pirmosios instancijos teismas turėjo pagrindą vertinti, kad įskaitymą ieškovas 2009 10 15 atliko neteisėtai, nes šis tai padarė jau kilus tarp ieškovo ir atsakovo ginčui teisme dėl sutarties nutraukimo teisėtumo, kada nebuvo aišku, ar iš viso galima taikyti sutarties 9.5 p. numatytas sankcijas. Toks įskaitymas prieštaravo CK 6.134 str. 1 d. 1 p. nuostatoms, todėl įskaitymo pripažinimo niekiniu sandoriu dalyje pirmosios instancijos teismo sprendimas nekeistinas.
Pripažinęs 2009 10 15 vienašalį įskaitymą niekiniu ir negaliojančiu nuo jo sudarymo momento, pirmosios instancijos teismas, nurodydamas, kad vadovaujasi proceso koncentruotumo bei ekonomiškumo principais, taip pat siekdamas tarp šalių atkurti teisinę taiką, neversti šalių bylinėtis papildomai, nusprendė 23562,04 Lt sumą iš sumokėto 40175 Lt avanso įskaityti kaip kompensaciją už neteisėtą sutarties nutraukimą pagal jos 9.5 p., o likusią avanso dalį – 16612,96 Lt įskaityti į mokėtiną 43825,36 Lt nuomos mokestį.
Teisėjų kolegija vertina, kad kompensacijos ieškovui už neteisėtą sutarties nutraukimą priteisimas ir avanso įskaitymas į atsakovo mokėtiną nuomos mokestį teismo atlikti iš esmės pagrįstai ir nėra neteisėti. Atsakovas apeliaciniame skunde nurodo, jog nepagrįstai iš jo priteista 23562,04 Lt kompensacija, bet tai grindžia ta aplinkybe, jog sutartį atsakovas pagrįstai nutraukė Sutarties 10.6 p. iv) papunktyje nurodytu pagrindu, kas, kaip jau buvo paminėta, neatitinka tikrovės. Todėl atsižvelgiant į šį apeliacinio skundo argumentą pirmosios instancijos teismo sprendimo aptariamoje dalyje keisti ar naikinti nėra pagrindo.
Dėl komunalinių ir kitų išlaidų priteisimo
Pirmosios instancijos teismas patenkino ieškovo reikalavimą priteisti iš atsakovo 29519,16 Lt už komunalines paslaugas ir papildomas išlaidas už 2009 m. sausio – balandžio mėnesius. Taip nuspręsdamas teismas pripažino, kad negali vadovautis atsakovo pateiktais paskaičiavimais, vadovaujasi ieškovo pateiktais paskaičiavimais.
Atsakovas patikslintame apeliaciniame skunde (b.l. 133-145, t. II) nurodė, kad pirmosios instancijos teismas neteisingai nustatė faktines bylos aplinkybes, susijusias su komunalinių mokesčių ir kitų mokėjimų įsiskolinimo dydžiu, todėl priteisė paminėtų mokesčių 5240,31 Lt per daug, nepagrįstai sumažino atsakovui iš ieškovo priteistiną sumą šia 5240,31 Lt suma.
Atsakovas apeliaciniame skunde nurodė, kad ieškovas, skaičiuodamas komunalinius mokesčius, naudojo ploto koeficientą, pagal kurį apskaičiavo nuomininko nuomojamą plotą (šiuo atveju 396 kv. m.) dalindamas iš nuomininkų nuomojamo ploto be Maximos LT nuomojamo ploto (7768,21 kv.m.). Ieškovo paskaičiavimu UAB „Optatum“ ploto koeficientas yra 0.050976995. Pagal Nuomos sutarties 8.11 punktą, apskaičiuojant komunalinių paslaugų išlaidas, išlaidos yra dalijamos proporcingai patalpų ploto daliai visame Prekybos centro BIG plote, skirtame nuomos (subnuomos) tikslams. Kadangi nuomai skirtas plotas yra 15389,78 kv. m., o UAB „Optatum“ nuomojamas plotas - 396 kv. m., tai UAB „Optatum“ užimamo ploto koeficientas yra lygus 0.02573 ( 396 : 15389.78 = 0.02573). Naudojant minėtą užimamo ploto koeficientą ir turėjo būti paskaičiuoti komunaliniai ir kiti mokesčiai.
Ieškovas atsiliepimo į atsakovo apeliacinį skundą nepateikė. Bylos nagrinėjimo eigoje teisėjų kolegija pasiūlė ieškovui pateikti savo argumentus dėl atsakovo nurodytos aplinkybės apie netinkamo, atsakovo nuomone, koeficiento, taikymą apskaičiuojant komunalinių paslaugų ir kitas išlaidas, skaičiuojamas už bendrai naudojamas patalpas (b.l. 176-177, t. II). Ieškovo atstovai savo nuomonės dėl to nepareiškė, motyvuodami tuo, kad komunalinių mokesčių dydis nėra apeliacijos dalyku.
Teisėjų kolegija pripažįsta, kad pagal atsakovo viso apeliacinio skundo turinį šioje dalyje atsakovas skundžia Kauno miesto apylinkės teismo 2010 m. balandžio 6 d. sprendimą ir prašo priteistą iš ieškovo sumą padidinti 5240,31 Lt suma, t.y. tiek, kiek teismas nepagrįstai komunalinių mokesčių ir kitų mokėjimų priteisė per daug.
Toks atsakovo reikalavimas tenkintinas. Atsakovas apeliaciniame skunde nurodė paskaičiavimus (b.l.141-145, t. II), kuriuos jis grindė ta aplinkybe, jog ieškovas, paskaičiuodamas mokesčius, nepagrįstai neįvertino vieno iš nuomininko MAXIMA LT užimamo patalpų ploto. Teisėjų kolegija neturi pagrindo nesutikti su atsakovo paskaičiavimais bei nuomone, kadangi prieštaravimų dėl tokio paskaičiavimo ieškovas byloje nepateikė, to nepadarė netgi teisėjų kolegijai pasiūlius tai padaryti.
Atsižvelgdama į šias aplinkybes, teisėjų kolegija pripažįsta, kad yra pagrindas pakeisti pirmosios instancijos teismo sprendimą šioje dalyje, sumažinant iš atsakovo priteistą 29519,16 Lt skolą už komunalinius mokesčius ir kitas išlaidas iki 24278,85 Lt. Sumažinus šią iš atsakovo ieškovui priteistą sumą 5240,31 Lt suma, atlikus šalių tarpusavio vienarūšių reikalavimų įskaitymą , padidintina iš ieškovo atsakovui priteista bendra suma nuo 3207,04 Lt iki 8447,35 Lt. Taip pat padidintinos iš ieškovo priteistos atsakovui pastarojo turėtos bylinėjimosi išlaidos iki 570 Lt.
Remdamasi tuo, kas išdėstyta, teisėjų kolegija pripažįsta, kad ieškovo apeliacinis skundas netenkintinas, atsakovo apeliacinis skundas tenkintinas dalinai ( tik komunalinių ir kitų išlaidų priteisimo dalyje), Kauno miesto apylinkės teismo sprendimas pakeistinas, padidinant iš ieškovo atsakovui priteistą bendrą skolos sumą iki 8447,35 Lt. ir bylinėjimosi išlaidų sumą iki 570 Lt, o likusioje dalyje paliktinas nepakeistas.
Atmetus ieškovo apeliacinį skundą, ieškovui apeliacinės instancijos teisme turėtos bylinėjimosi išlaidos nepriteisiamos, o atsakovui bylinėjimosi išlaidos, turėtos apeliacinės instancijos teisme, priteistinos proporcingai patekintiems apeliaciniame skunde pareikštiems reikalavimams, t.y. 157,20 Lt žyminio mokesčio, sumokėto paduodant apeliacinį skundą.
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio pirmosios dalies 3 punktu, teisėjų kolegija
nutaria:
Ieškovo apeliacinį skundą atmesti. Atsakovo apeliacinį skundą patenkinti dalinai.
Kauno miesto apylinkės teismo 2010 m. balandžio 6 d. sprendimą pakeisti, padidinant atsakovui UAB „Optatum“ iš ieškovo UAB „Baltijos investicijų grupė“ priteistą 3207,04 Lt skolos sumą iki 8447,35 Lt (aštuoni tūkstančiai keturi šimtai keturiasdešimt septyni litai ir 35 centai), ir priteistą 400 Lt bylinėjimosi išlaidų sumą iki 570 Lt (penkių šimtų septyniasdešimties litų).
Likusią Kauno miesto apylinkės teismo 2010 m. balandžio 6 d. sprendimo dalį palikti nepakeistą.
Priteisti iš ieškovo UAB „Baltijos investicijų grupė“ atsakovui UAB „Optatum“ 157,20 Lt (vieną šimtą penkiasdešimt septynis litus) žyminį mokestį, sumokėtą paduodant apeliacinį skundą.
Nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.