Klaipėdos apygardos teismo sprendimas

Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėja Irma Čuchraj, sekretoriaujant Astai Baristienei, dalyvaujant ieškovui V. B., atsakovės BUAB „Big City LT“ bankroto administratorės UAB „Pajūrio administratorių agentūra“ atstovei L. L. K., atsakovo Nordea Bank Finland Plc Lietuvos skyriaus atstovei advokato padėjėjai R. T., viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo V. B. ieškinį atsakovams BUAB „Big City LT“ ir Nordea Bank Finland Plc Lietuvos skyriui, trečiajam asmeniui notarei J. P. dėl nuosavybės teisės pripažinimo.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

Teismo posėdžio metu ieškinį palaiko, teigia, kad visiškai užteko lėšų jo butui pastatyti, prašo ginti jo teises pagal CK 6.401 str.

Teismo posėdžio metu atsakovės BUAB „Big City LT“ atstovė prašė ieškinį atmesti, paaiškino, kad atsakovės banko tikslinė paskola buvo naudojama žemės sklypų statybai, o pagal vertintojų skaičiavimus, objektui, kuriame yra butas, užbaigti dar reikėtų apie 7 mln. litų.

Teismo posėdžio metu atsakovo Nordea Bank Finland Plc Lietuvos skyrius atstovė prašė ieškinį atmesti, pažymėjo, kad ieškovo preliminarios buto pirkimo–pardavimo sutarties sąlygos neatitinka 6.401 str. reikalavimų, jo nurodyta suma įmokėta kaip netesybos, nesumokėjo visos buto vertės, statybos buvo finansuojamos banko kredito lėšomis, ieškovas vertėsi nekilnojamojo turto pirkimu–pardavimu, iki sutarties sudarymo ir dabar nuosavybės teisėmis valdo du butus.

Motyvuojamoji dalis

Ieškinys atmestinas.

Remiantis dalyvaujančių byloje asmenų paaiškinimais, rašytiniai įrodymais, liudytojo D. P. parodymais nustatyta ir įrodyta, kad nebaigtas statyti nekilnojamojo turto kompleksas, kuriame yra ginčo butas, nuo 2008-03-21 buvo įkeistas bankui 7 800 000 eurų paskolos grąžinimo užtikrinimui, 2008-11-20 sutartinės hipotekos lakštas pakeistas, nes nekilnojamojo turto objektuose įregistruotos 152 patalpos, VĮ Registrų centro duomenimis, sutartinės hipotekos pakeitimo dieną patalpų (duomenys neskelbtini), baigtumas buvo 88 proc. (t. 1, b. l. 64–66, t. 2, b. l. 145–146, 147–154). 2008-04-18 ieškovas ir atsakovė BUAB „Big City Lt“ sudarė preliminariąją 51,84 kv. m buto, esančio adresu (duomenys neskelbtini), statomo pastato ketvirtame aukšte, 1 korpuse, kuris generaliniame plane pažymėtas Nr. 22, pirkimo–pardavimo sutartį. Pagal šią sutartį šalys susitarė, kad butas bus pastatytas su apdailos darbais iki 2008-12-30 ir parduotas už 353 350 Lt. Šalys susitarė, kad 1 500 Lt ieškovas sumokės iki 2008-04-28, 225 000 Lt – per 10 dienų nuo pranešimo apie statybos leidimo išdavimą gavimo dienos (statybos leidimas buvo gautas 2008-03-21 ir viešame registre įregistruotas 2008-11-10) ir 123 350 Lt – per 5 dienas nuo pagrindinės sutarties pasirašymo ir kad įmokėta suma šalių susitarimu yra laikoma netesybų sumokėjimo užtikrinimu ir bus įskaičiuota į buto kainą pagal pagrindinę sutartį. Šalys susitarė, kad pinigai bus sumokėti į atsakovės sąskaitą AB SEB banke, jeigu šalys nesusitars kitaip (t. 1, b. l. 6–12, 64–66).

Ieškovas 2008-04-30 sumokėjo 230 000 Lt (pinigų priėmimo kvitAS Nr. (duomenys neskelbtini)), liudytojas buvęs (duomenys neskelbtini) direktorius nuo 2008-03-14 iki 2008-11-04 D. P. patvirtino, kad kvitą pasirašė akcininko D. M. nurodymu, tačiau pinigai jam nebuvo perduoti, negali paaiškinti, ar pinigai buvo įtraukti į buhalterinę apskaitą (t. 1, b. l. 13; t. 3, b. l. 122–127). 2008-04-30 išrašytas kasos pajamų orderis Nr. BIG08-0004 apie tai, kad direktorius D. P. įnešė 268 602,01 Lt į kasą ir šie pinigai apskaityti įmonės kasos knygoje, 2008-05-19 akcininkui D. M. iš kasos buvo išmokėta 680 000 Lt suma kaip paskolos grąžinimas (t. 3, b. l. 54–56). 2007 m. ieškovas turėjo 230 000 Lt pajamų, gautų pardavus nekilnojamąjį turtą, 2008 m. – 420 000 Lt pajamų pardavus kilnojamąjį ir nekilnojamąjį turtą, 2009 m. – 320 000 Lt pajamų pardavus nekilnojamąjį turtą, jis vykdė daug nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sandorių, 2008-04-18 preliminariosios sutarties sudarymo metu turėjo ir iki šiol turi butą, adresu (duomenys neskelbtini), ir butą (duomenys neskelbtini), ieškovas teigia, kad vertėsi nekilnojamojo turto pirkimu–pardavimu, mokėjo nustatytus mokesčius (t. 3, b. l. 72, 79, 86–87, 158–200; t. 4, b. l. 2–26, 30–31).

Pagal 2009-01-09 buvusio direktoriaus D. M. ieškinį 2009-04-10 Klaipėdos apygardos tesimo nutartimi UAB „Big City Lt“ iškelta bankroto byla, nutartis įsiteisėjo 2009-07-16, ieškovo V. B. 230 000 Lt 2009-07-28 pateiktas kreditinis reikalavimas patvirtintas 2009-11-16 nutartimi (t. 2, b. l. 186, LITEKO duomenys, civ. b. Nr. B2-34-513/2014, CPK 179 str. 3 d.). Byloje nėra duomenų, kad ieškovas deklaruotų UAB „Big City Lt“ 230 000 Lt skolą (t. 3, b. l. 67–90). Bankroto procese atsakovas Nordea Bank Finland Plc Lietuvos skyrius 2011-07-26 įkeisto turto pardavimo be varžytynių aktu sutiko perimti įkeistą nekilnojamąjį turtą – nebaigtus statyti pastatus su žemės sklypu, esančius adresu (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini), už 15 600 001 Lt pardavimo kainą, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2009-11-07 nutartimi nustatė, kad turtas perimtas teisėtai (t. 1, b. l. 51–57, LITEKO duomenys, byla Nr. 3K-3-460/2012, CPK 179 str. 3 d.). Ieškovas kreipėsi dėl pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo, tačiau 2012-10-25 gavo bankroto administratorės pranešimą apie tai, kad 2011-07-26 turtas buvo perduotas įkaito turėtojui, atsakovas Nordea Bank Finland Plc Lietuvos skyrius nesutiko parduoti butą ieškovo siūlytomis sąlygomis, t. y. už kainą, už kurią turtas buvo perduotas bankui (t. 1, b. l. 15–26).

2008-10-20 nebaigto statyti statinio (duomenys neskelbtini), vidutinė rinkos vertė buvo 10 469 000 Lt, viso komplekso – 21 435 000 Lt (t. 3, b. l. 13–21). Remiantis išplėstine 2011-07-20 nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita nustatyta, kad pastato (duomenys neskelbtini), baigtumas yra 88 proc., turto rinkos vertė, kai pardavimo terminas ne ilgesnis nei 18 mėn. su sąlyga, kad turtas bus parduodamas kaip vientisas objektas, buvo 4 150 000 Lt, likvidacinė vertė – 2 700 000 Lt, viso komplekso rinkos vertė (su korpusu (duomenys neskelbtini) 8 950 000 Lt, likvidacinė vertė – 5 700 000 Lt (t. 1, b. l. 102–104, 121). Korpuse (duomenys neskelbtini), suformuoti 76 atskiri nekilnojamojo turto objektai, visi butai nebaigti statyti, patalpos neįrengtos: didžioji dalis netinkuota, neišbetonuotos grindys, nebaigtos vedžioti komunikacijos, neįrengti liftai, laiptinių turėklai, dalies gyvenamųjų patalpų (butų) 4–5 aukštuose patalpos nebaigtos įrengti: grindys išbetonuotos, įrengti inžinerinių komunikacijų įvadai, tačiau sienos ir lubos netinkuotos. Daliai patalpų reikalingi atnaujinimo darbai (t. 1, b. l. 107–109). Neįrengto buto (duomenys neskelbtini), tikėtinos pardavimo pajamos, apskaičiuotos lyginamosios vertės metodu 2011-07-20, buvo 153 000 Lt arba 2 992,25 Lt už vieną kv. m (t. 1, b. l. 117). Žemės sklypas (duomenys neskelbtini), 2013-07-09 pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu priklauso UAB „Vertus“, o pagal Registro įrašus statiniai priklauso žemės sklypui (t. 3, b. l. 13–21). 2013 m. rugpjūčio mėn. buvo viešai reklamuojamas nekilnojamasis turtas (duomenys neskelbtini), siūloma pirkti butus su daline apdaila po 3 000 Lt už kv. m (t. 3, b. l. 46).

2013-01-04 ir 2013-01-21 Klaipėdos apygardos teismo nutartimis ieškinio užtikrinimui areštuotas atsakovui Nordea Bank Finland Plc Lietuvos skyriui priklausantis butas, esantis adresu (duomenys neskelbtini), nutartis įsiteisėjo 2013-03-14 (t. 1, b. l. 27–28, 45, 59).

Ieškovas turėjo 153 Lt bylinėjimosi išlaidų (t. 1, b. l. 14–16).

Atsakovas Nordea Bank Finland Plc Lietuvos skyrius turėjo 100 Lt bylinėjimosi išlaidų (t. 1, b. l. 39).

Ieškovas reikalavimą grindžia CK 6.401 str. ir teigia, kad ginčo butas yra pastatytas jo lėšomis ir jis sumokėjo visą buto kainą, todėl siekia, kad jam būtų pripažintos nuosavybės teisės į butą, esantį (duomenys neskelbtini).

Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad šalys 2008-04-18 preliminariojoje pirkimo–pardavimo sutartyje susitarė, kad 51,84 kv. m butas statomo pastato, esančio adresu (duomenys neskelbtini), ketvirtame aukšte, 1 korpuse, bus pastatytas su apdailos darbais iki 2008-12-30 ir parduotas V. B. už 353 350 Lt. Šalys susitarė, kad 1 500 Lt ieškovas sumokės iki 2008-04-28, 225 000 Lt – per 10 dienų nuo pranešimo apie statybos leidimo išdavimą gavimo dienos ir 123 350 Lt – per 5 dienas nuo pagrindinės sutarties pasirašymo. Šalys susitarė, kad nuosavybės teisė į butą pereina nuo perdavimo–priėmimo akto pasirašymo dienos, jis turėtų būti pasirašytas per 10 kalendorinių dienų nuo visos buto kainos sumokėjimo ar banko garantinio rašto suteikimo dienos (sutarties 4.1 p.). Šalys numatė, kad sumokėtos sumos laikomos užtikrinsiančiomis netesybų sumokėjimą, nustatė 0,06 proc. delspinigių, 20 000 Lt baudos mokėjimą ir sumokėtų lėšų grąžinimą ieškovui, šalių teisę perleisti pirkėjo ir pardavėjo teises ir pareigas pagal preliminariąją sutartį be atskiro rašytinio kitos šalies sutikimo (sutarties 3.2, 3.6, 6.1, 7.3, 7.5, 7.7, 7.8 p.). UAB „Big City Lt“ nedeklaravo parduodamo turto įkeitimo bankui fakto ir nederino su ieškovu hipotekos sutarties pakeitimo, sutartyje nenustatyta ieškovo teisė per dešimt dienų nuo sutarties sudarymo dienos atsisakyti preliminariosios sutarties, nenurodyti rangovas, architektas, inžinierius ir kiti statybą ir jos priežiūrą atliksiantys asmenys, nenurodytos nusipirkusio gyvenamąjį namą ar butą pirkėjo teisės į žemės sklypą, prie sutarties nėra buto projekto, jo sąmatos (CK 6.401 str. 2 d. 1, 5–7 p., 4, 6 d.), tačiau numatyta būsimo buto kaina ir jos patikslinimo ar pakeitimo sąlygos, sutarties dalyko aprašymai ir darbai, kuriuos privalo atlikti pardavėjas, gyvenamojo namo ar buto statybos terminai (CK 6.401 str. 2 d. 2–4 p.).Toks šalių susitarimas savo turiniu iš esmės atitinka CK 6.401 straipsnio 1 dalyje apibrėžtą būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį (preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį) ir jos sąlygos, atsižvelgiant į šalis ir šalių ketinimus, nelaikytinos nesąžiningomis (CK 6.193 str., CPK 185 str.). Lietuvos Aukščiausiasis Teismas laikosi praktikos, kad preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties išskirtinumas iš kitų preliminariųjų sutarčių yra tas, kad pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ne tik CK 6.165 str. 4 d., bet ir reikalauti prievolę įvykdyti natūra (t. y. įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį) bei naudotis visais kitais civilinių teisių gynimo būdais (CK 1.138 str., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. gruodžio 23 d. nutartis, priimta civilinėje byloje A. K. v. UAB „Alsva“, bylos Nr. 3K-3-608/2008; 2013 m. sausio 4 d. nutartis, priimta civilinėje byloje A. B. v. UAB „Atolas“, AB „Swedbank“ , bylos Nr. 3K-3-72/2013 ir kt.).

Ieškovo reikalavimas pripažinti jam nuosavybės teises į butą paremtas CK 6.401 str. 5 d. Ieškovas įrodė, kad 2008-04-30 sumokėjo už statomą butą 230 000 Lt, t. y. 65 proc. buto vertės (353 350 Lt) pagal preliminariąją sutartį. Kaina yra esminė šios sutarties sąlyga, įrodymų, kad sutarties šalys ją pakeitė, byloje nėra, faktas, kad butai nekilnojamojo turto objekte 2013 m. buvo reklamuojami spaudoje po 3 000 Lt už kv. m, nekeičia šalių sutartimi nustatytos buto kainos (CK 6.313 str. 1 d., 6.397 str. 1 d.). Ieškovo argumentai apie tai, kad buto kaina yra 140 486 Lt ir jis sumokėjo visą buto vertę, nepagrįsti, nes, kaip jau minėta, buto kaina buvo nustatyta sutartimi, be to, buto vertė perimant įkeistą turtą bankui buvo nustatyta vadovaujantis kitais kriterijais ir metodais realizuojant įkeistą turtą Įmonių bankroto įstatymo nustatyta tvarka. Byloje neįrodyta, kad į UAB „Big City Lt“ buhalterinę apskaitą nustatyta tvarka įtraukti pagal ieškovo į bylą pateiktą 2008-04-30 pinigų priėmimo kvitą sumokėti 230 000 Lt, tačiau nepakanka duomenų teigti, jog ieškovas nesumokėjo šių pinigų, nes jis nėra atsakingas už UAB „Big City Lt“ direktoriaus ir/ar akcininko veiksmus, o faktas, kad statyboms UAB „Big City Lt“ buvo suteiktas banko kreditas, nepaneigia byloje nustatytų aplinkybių, jog pagal preliminariąją sutartį statyboms turėjo būti naudojamos ir ieškovo lėšos.

Būsimo būsto pirkimo–pardavimo sutarties subjektinė sudėtis ir sutarties šalių tikslai (pirkėjas – fizinis asmuo – gyvenamąjį namą ar butą paprastai įsigyja ne su vartotojo verslu ar profesija susijusiu tikslu) lemia tai, kad ši sutartis laikytina vartojimo sutartimi (CK 1.39 str. 1 d.) ir šiai sutarčiai taikytinos pirkėjo (vartotojo) interesus apsaugančios įstatymų nuostatos. Tačiau byloje nesurinkta pakankamai įrodymų konstatuoti, jog ieškovas yra paprastas vartotojas – pirkėjas, perkantis butą, kuriame gyvens. Byloje įrodyta, kad ieškovas 2008-04-18 preliminariosios sutarties sudarymo metu turėjo ir iki šiol nuosavybės teise valdo butą, adresu (duomenys neskelbtini), ir butą (duomenys neskelbtini), vertėsi nekilnojamojo turto pirkimu–pardavimu ir mokėjo su verslu susijusius mokesčius, tai iš dalies paneigia ieškovo, kaip vartotojo, teisinį statusą. Taigi pakanka duomenų teigti, jog ieškovas turi patirties nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo srityje ir nėra silpnesnioji sutartinių santykių šalis (CK 1.5 str., CPK 185 str.).

Remiantis tuo, kas išdėstyta, darytina išvada, jog byloje neįrodyta, kad ieškovas įgijo nuosavybės teisės į butą CK 6.401 str. pagrindu, todėl ieškinys atmestinas.

Atmetus ieškinį naikintinos laikinosios apsaugos priemonės, taikytos 2013-01-04 ir 2013-01-21 Klaipėdos apygardos tesimo nutartimis (CPK 150 str. 2 d.).

Atmetus ieškinį iš ieškovo priteistinos atsakovo Nordea Bank Finland Plc Lietuvos skyriaus turėtos 100 Lt bylinėjimosi išlaidos (CPK 79 str. 1 d., 93 str. 1 d.).

Rezoliucinė dalis

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 185, 259, 263–267, 268–270 straipsniais,

nusprendžia:

ieškinį atmesti.

Priteisti iš ieškovo V. B. 100 Lt bylinėjimosi išlaidų Nordea Bank Finland Plc Lietuvos skyriui.

Panaikinti laikinąsias apsaugos priemones – buto, esančio adresu (duomenys neskelbtini), areštą, taikytas 2013-01-04 ir 2013-01-21 Klaipėdos apygardos teismo nutartimis.

Sprendimą per 30 dienų nuo paskelbimo dienos galima apskųsti Lietuvos apeliaciniam teismui, paduodant apeliacinį skundą per Klaipėdos apygardos teismą.