Vilniaus apygardos teismo nutartis, e2A-1414-565/2019

Teismas: Vilniaus apygardos teismas
Dokumentas: Nutartis
Data: 2019-11-07
Bylos Nr.: e2A-1414-565/2019
Teisminio proceso Nr.: 2-68-3-13664-2018-0
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjai: Rūta Burdulienė, Dainius Rinkevičius, Neringa Švedienė
Ieškovas: UAB „KIR1“
Atsakovas: Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos
Trečiasis asmuo: UAB „Sengelna“

Kategorijos

2.6.16.8Žemės nuoma

Civilinė byla Nr. e2A-1414-565/2019Teisminio proceso Nr. 2-68-3-13664-2018-0Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.16.8.; 3.3.1.20.

VILNIAUS APYGARDOS TEISMASNUTARTISlietuvos respublikos vardu2019 m. lapkričio 7 d.Vilnius

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Rūtos Burdulienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Dainiaus Rinkevičiaus ir Neringos Švedienės, teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės UAB „KIR1“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2018 m. gruodžio 7 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės UAB „KIR1“ ieškinį atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos dėl Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos 2017-05-12 įsakymo ir 2018-03-22 sprendimo panaikinimo ir įpareigojimo sudaryti valstybinės žemės sklypo dalies nuomos sutartį, trečiasis asmuo UAB „Sengelna“.

Teisėjų kolegija,

Aprašomoji dalis

nustatė:

I. Ginčo esmė

1. Ieškovė UAB „KIR1“ ieškiniu prašė: panaikinti kaip nepagrįstą Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus miesto skyriaus vedėjo 2017-05-12 įsakymą Nr. 49VĮ-890-(14.49.2.); panaikinti kaip nepagrįstą Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos 2018-03-22 sprendimą Nr. 1T-5-(7.5) „Dėl UAB KIR1 skundo išnagrinėjimo“; įpareigoti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus miesto skyrių sudaryti su ieškove UAB „KIR1“ valstybinės žemės nuomos sutartį, išnuomojant ne mažesnę nei 0,8675 ha ploto valstybinės žemės sklypo dalį 1,1372 ha ploto valstybiniame žemės sklype, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esančiame (duomenys neskelbtini).

2. Ieškinyje nurodė, jog Vilniaus miesto savivaldybės mero 1998-07-16 potvarkio Nr. 417 pagrindu UAB „Start Vilnius“, kuri vadinosi UAB „Šiaurės miestelis“, nuosavybės teise įgijo administracinį-prekybos pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir informacinių technologijų verslo inkubatorių, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančius valstybinės žemės sklype, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esančiame (duomenys neskelbtini). Su UAB „Start Vilnius“ 2009-05-19 buvo sudaryta valstybinės žemės nuomos sutartis, kurios pagrindu UAB „Start Vilnius“ iki tol, kol bus parengtas detalusis planas, bet ne ilgesniam kaip trejų metų terminui, buvo išnuomotas minėtas žemės sklypas. Vilniaus miesto savivaldybės taryba 2011-03-16 sprendimu Nr. 1-2026 patvirtino sklypo detalųjį planą, jame numatant nekilnojamojo turto plėtros galimybę. UAB „Start Vilnius“ prašymu Nacionalinės žemės tarnybos Vilniaus miesto žemėtvarkos skyriaus vedėjas 2011-12-01 įsakymu Nr. 49VĮ-(14.49.2.)-5981 administraciniam-prekybos pastatui paskyrė 0,8675 ha ploto žemės sklypo dalį, o informacinių technologijų verslo inkubatoriui – 0,2697 ha ploto žemės sklypo dalį pagal UAB „ORKANAS“ planą. 2011-12-14 buvo pasirašytas susitarimas Nr. S49/2011-476 dėl 2009-05-19 valstybinės žemės nuomos sutarties dalinio pakeitimo. Ieškovė 2017 m. lapkričio 2 d. iš viešųjų varžytynių įsigijo administracinį-prekybos pastatą bei nuomos teises į 0,8675 ha ploto žemės sklypo dalį ir 2017 m. lapkričio 6 d. kreipėsi į Nacionalinės žemės tarnybos Vilniaus miesto skyrių dėl nuomos sutarties pakeitimo, įtraukiant ieškovę nuomos sutarties šalimi. Nacionalinės žemės tarnybos Vilniaus miesto skyriaus 2017-12-21 atsakymu ieškovei buvo nurodyta, jog 2017-05-12 įsakymu Nr. 49VĮ-890-(14.49.2.) „Dėl valstybinės žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)) (duomenys neskelbtini), dalių nustatymo“ minėtiems pastatams yra nustatytos kitokios žemės sklypo dalys: administraciniam-prekybos pastatui paskirta 0,6438 ha ploto žemės sklypo dalis, o informacinių technologijų verslo inkubatoriui – 0,4934 ha ploto žemės sklypo dalis pagal UAB „Verslūs projektai“ planą. Ieškovė kreipėsi dėl minėto įsakymo panaikinimo. Atsakovė 2018-03-22 sprendimu Nr. 1T-5-(7.5) „Dėl UAB KIR1 skundo išnagrinėjimo“ ieškovės skundo netenkino. 2018-03-02 sprendime nenurodyta, jog pastatams nustatytų žemės sklypo dalių keitimas nulemtas objektyvių aplinkybių. Ieškovei įsigyjant pastatą, nuomos teisė buvo išskirta kaip savarankiškas pardavimo objektas. Ginčijamas atsakovės įsakymas nebuvo išviešintas, todėl ieškovė tikėjosi, kad perims nuomos teises į 2011 metų įsakymu pastatui paskirtą žemės sklypo dalį. Ieškovės sprendimą pastatą įsigyti iš varžytynių lėmė nuomos teisė, o sumažinus priskirtino sklypo dalį, ieškovė netenka nekilnojamo turto plėtros sklype galimybės.

Atsiliepimas

3. Atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus miesto skyrius prašė ieškinį atmesti kaip nepagrįstą.

4. Atsiliepime nurodė, jog UAB „Šiaurės miestelis“ (dabar – UAB „Start Vilnius“) 2011-09-23 prašymu Nr. 130, registruotu 2011-10-26, kreipėsi į Nacionalinės žemės tarnybos Vilniaus miesto žemėtvarkos skyrių, prašydama nustatyti žemės sklypo dalis, reikalingas jame esančių savarankiškai funkcionuojančių statinių eksploatacijai, pagal UAB „ORKANAS“ planą. Vilniaus miesto žemėtvarkos skyriaus vedėjo 2011-12-01 įsakymu Nr. 49VĮ-(14.49.2.)-5981 nustatyta, kad administracinio pastato eksploatavimui reikalinga 8675 kv. m ploto žemės sklypo dalis, o verslo inkubatoriui eksploatuoti reikalinga 2697 kv. m ploto žemės sklypo dalis. Šio įsakymo pagrindu 2011-12-14 buvo sudarytas susitarimas Nr. S49/2011-476 „Dėl 2009-05-19 valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. M01/2009-119 dalinio pakeitimo“. Nekilnojamojo turto registro duomenimis, 2012-01-20 pirkimo-pardavimo sutarties pagrindu UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ įsigijo administracinį pastatą, o 2012-07-20 pirkimo-pardavimo sutarties pagrindu UAB „Juodmedilė“ (dabar – UAB „Gelvena“) įgijo verslo inkubatorių. Pasikeitus statinių savininkams, 2012-07-13 valstybinės žemės nuomos sutartimi Nr. 49SŽN-(14.49.57.)-206, sudaryta vadovaujantis Vilniaus miesto skyriaus vedėjo 2012-07-12 įsakymu Nr. 49VĮ-(14.49.2.)-1397, UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ išnuomota 8675 kv. m ploto žemės sklypo dalis. Valstybinės žemės nuomos 2013-09-27 sutartimi Nr. 49SŽN-(14.49.57.)-422, sudaryta vadovaujantis Vilniaus miesto skyriaus vedėjo 2013-09-06 įsakymu Nr. 49VĮ-(14.49.2.)-1538, UAB „Juodmedilė“ išnuomota 2697 kv. m ploto žemės sklypo dalis. Nekilnojamojo turto registro duomenimis, 2012-09-05 pirkimo-pardavimo sutarties pagrindu administracinį pastatą įgijo UAB „Emilė“, o 2016-04-24 pirkimo-pardavimo sutarties pagrindu verslo inkubatorių įgijo UAB „Sengelna“, kuri kreipėsi į atsakovę, prašydama sudaryti valstybinės žemės sklypo dalies, reikalingos verslo inkubatoriaus eksploatacijai, nuomos sutartį. 2016-10-17 susitarimu Nr. 49SŽN-384-(14.49.57.), priimtu vadovaujantis Vilniaus miesto skyriaus vedėjo 2016-10-04 įsakymu Nr. 49VĮ-1944-(14.49.2.), 2697 kv. m ploto žemės sklypo dalis, anksčiau nuomos teise valdyta UAB „Juodmedilė“, buvo išnuomota UAB „Sengelna“. Nei UAB „Emilė“, nei UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ neinformavo valstybinės žemės nuomotojo apie įvykusį administracinio pastato perleidimo sandorį, todėl su UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ nebuvo nutraukta, o su UAB „Emilė“ nebuvo sudaryta administracinio pastato eksploatacijai reikalingos žemės sklypo dalies nuomos sutartis. 2017-01-24 gavus UAB „Sengelna“ prašymą, kuriame nurodyta, jog statiniams priskirtos žemės sklypo dalys nustatytos neatsižvelgiant į žemės sklype esančių statinių plotą, ir prašoma iš naujo nustatyti valstybinės žemės sklypo dalis, reikalingas žemės sklype esančių statinių eksploatacijai, bei UAB „Sengelna“ 2017-03-22 pateikus UAB „Verslūs projektai“ planą derinimui, nenustačius plano trūkumų, 2017-05-12 įsakymu Nr. 49VĮ-890-(l 4.49.2.) buvo nustatytos žemės sklypo dalys, reikalingos žemės sklype esančių savarankiškai funkcionuojančių statinių eksploatacijai. Kadangi 2017-06-09 Nekilnojamojo turto registro duomenimis administracinis pastatas nuosavybės teise priklausė UAB „Emilė“, šis asmuo apie priimtą įsakymą buvo informuotas 2017-06-12 raštu Nr. 49SJN-1461-(14.49.105.). Ieškovė administracinio pastato savininke tapo tik 2017-11-02 turto pardavimo iš varžytynių akto Nr. S-17-240-10099 pagrindu. Vilniaus miesto skyrius 2018-02-02 raštu Nr. 49SJN-294-(14.49.105.) informavo UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“, jog valstybinės žemės nuomos sutartis bus nutraukta prieš terminą, praėjus 2 mėnesiams nuo šio pranešimo įteikimo. Ieškovė 2017-11-06 prašymu kreipėsi į atsakovę, prašydama pakeisti 2012-07-13 sudarytą valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. 49SŽN-(14.49.57.)-206, vietoje nuomininko UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ nurodant ieškovę. Išnagrinėjus ieškovės prašymą, 2017-12-21 raštu Nr. 49SJN-2996-(14.49.105.) ieškovė buvo informuota apie priimtą 2017-05-12 įsakymą. Sprendžiant klausimus dėl valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo, kiekvienu nagrinėjamu atveju turi būti patikrinta, ar tame valstybinės žemės sklype yra statiniai ir įrenginiai, kuriems eksploatuoti reikalingas valstybinės žemės plotas, ir ar tas plotas yra toks, koks būtinas saugiai ir tinkamai naudoti šiuos statinius ir įrenginius pagal jų paskirtį. Teisės aktuose nenustatyta galimybės be aukciono išsinuomoti valstybinę žemę būsimam pastatui eksploatuoti ar ateityje planuojamai veiklai vykdyti. Nacionalinė žemės tarnyba, nustačiusi, kad ne aukciono tvarka nuomojamas valstybinės žemės sklypas ar jo dalis, nėra reikalingas statiniams eksploatuoti, turi teisę nutraukti ar pakeisti valstybinės žemės nuomos sutartį.

5. Trečiasis asmuo UAB „Sengelna“ atsiliepimo į ieškinį nepateikė.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

6. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2018 m. gruodžio 7 d. sprendimu ieškinį atmetė. Pirmosios instancijos teismas nustatė, jog:

6.1. byloje esantis Nekilnojamojo turto registro 2012-07-23 išrašas patvirtina, kad pastatas, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir pastatas, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantys valstybinės žemės sklype, esančiame (duomenys neskelbtini), kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), 2002-10-10 sudarytomis nuomos sutartimis, kurios galiojo iki 2017-10-10, buvo išnuomoti VšĮ „Šiaurės miestelio technologijų parkas“. Keičiantis pastatų savininkams, tačiau abiem išnuomotais pastatais ir visu valstybinės žemės sklypu naudojantis vienam nuomininkui VšĮ „Šiaurės miestelio technologijų parkas“, nebuvo būtinybės keisti UAB „Šiaurės miestelis“ prašymu nustatytų valstybinio žemės sklypo dalių plotų dydžių, kadangi tai naudojimo (eksploatavimo) prasme nebuvo aktualu nei statinių savininkams, nei realiai pastatus naudojančiam asmeniui. Nei vienas iš UAB „Šiaurės miestelis“ pastatus įgijęs ir juos pardavęs kitiems asmenims savininkas iki 2017-01-10 prašymo keisti paskirtų pastatams valstybinio žemės sklypo dalių nebuvo pateikę, todėl atsakovė neturėjo pagrindo ir pareigos peržiūrėti savo ankščiau priimtus sprendimus. Gavusi UAB „Sengelna“ prašymą, šią pareigą atsakovė įgijo, tai yra turėjo įvertinti žemės sklypo dalių, reikalingų eksploatuoti pastatams, nuosavybės teise priklausantiems skirtingiems asmenimis, paskyrimo pagrįstumą bei įvertinti jai pateiktą UAB „Verslūs projektai“ parengtą 11372 m² ploto valstybinės žemės sklypo dalių paskyrimo jame esantiems pastatams planą;

6.2. byloje esantys UAB „ORKANAS“ parengti žemės sklypo planai, tame tarpe ir 2008 metų planas, Nekilnojamojo turto registro išrašai patvirtina, kad suformuotame 11372m² ploto valstybinės žemės sklype, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), šio plano sudarymo metu buvo du pastatai, kurių vienas pastatas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), yra 1495,46 m² ploto, o kitas pastatas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), yra 1307,39 m² ploto. Kaip matyti iš UAB „ORKANAS“ parengto sklypo dalių paskyrimo kiekvienam pastatui plano, 1495,46 m² ploto pastatui buvo paskirta 8675 m² viso žemės sklypo ploto dalis, o pastatui, kurio plotas 1307,39 m², paskirta likusi 2697 m² žemės sklypo ploto dalis. Byloje nėra pateikta įrodymų, kurie paaiškintų tokių nevienodų žemės sklypo dalių paskyrimą pastatams, kurių plotai skiriasi tik 188,07 m², todėl, vertinant racionalumo ir protingumo aspektais, toks žemės sklypo ploto padalinimas dviem iš esmės vienodo dydžio pastatams laikytinas neproporcingu ir neracionaliu, o tai leidžia sutikti su atsakovės argumentais, jog ji, įgyvendindama jai teisės aktų nustatytus reikalavimus, pakeitė nurodytų pastatų eksploatavimui reikalingų plotų dydžius;

6.3. byloje esantys matininko V. P. 2017-02-27 raštai S-0697, S-0695, S-0696, S-0698, Nekilnojamojo turto registro 2017-02-27 išrašas ir 2017-02-27 Lietuvos pašto kvitas patvirtina, kad planą parengęs asmuo apie tai informavo visus suinteresuotus asmenis, tame tarpe ir antstolį V. M., kuris buvo areštavęs UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ turtą. Ši aplinkybė leidžia daryti išvadą, kad turto pardavimą iš varžytynių organizuojančiam antstoliui daugiau nei pusę metų buvo žinoma apie tai, kad bus priimami sprendimai, susiję su sklypu, kuriame yra nekilnojamasis turtas, į kurį nukreiptas išieškojimas vykdymo procese;

6.4. Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus miesto skyriaus vedėjo 2017-05-12 įsakymas Nr. 49VĮ-890-(14.49.2.) patvirtina, kad UAB „Sengelna“ prašymas buvo patenkintas, pakeičiant 11372 m² ploto žemės sklypo dalių paskyrimą jame esantiems pastatams eksploatuoti, paskiriant pastatui, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), sklypo dalį, sudarančią, o pastatui, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), 6438 m² sklypo dalį. Toks sprendimas yra pagrįstas, kadangi valstybinės žemės sklypo dalys, paskirtos skirtingiems savininkams nuosavybės teise priklausantiems pastatams, yra proporcingos pastatų užimamiems plotams, nesuteikiant vienam pastato savininkui daugiau teisių ir užtikrinantis savininkų interesų pusiausvyrą. Nekilnojamojo turto registro 2017-06-09 išrašas patvirtina, kad išrašo sudarymo metu ieškovė nuosavybės teisių į pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), nebuvo įgijusi, todėl atsakovė neturėjo pagrindo informuoti ieškovės apie priimtą sprendimą dėl žemės sklypo dalių paskyrimo statiniams pakeitimo;

6.5. byloje nėra duomenų, kurie patvirtintų, jog UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ būtų informavusi atsakovę apie sudarytą nekilnojamojo turto pardavimo sandorį. Byloje taip pat nėra duomenų, jog UAB „Emilė“ būtų informavusi atsakovę apie tai, kad įgijo pastatą valstybiniame žemės sklype, kaip nėra ir duomenų, kurie patvirtintų, kad UAB „Emilė“ būtų išreiškusi pageidavimą sudaryti nuomos sutartį. Toks šių asmenų elgesys atsakovės atžvilgiu gali būti vertinamas kaip nesąžiningas, nes juo sukurta situacija, kuria valstybinio žemės sklypo nuomininku laikomas asmuo, nebeturintis teisės juo būti (Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktas). Kaip matyti iš atsakovės pateikto 2017-06-12 rašto, skirto UAB „Emilė“, ir atsakovės atstovo paaiškinimų, Nekilnojamojo turto registro duomenų pagalba nustačius pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), savininką, jis buvo informuotas apie 2017-05-12 priimtą įsakymą. Byloje esantys UAB „Emilė“ ir UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ atsakovei pateikti skundai patvirtina, kad suinteresuoti asmenys apie priimtą įsakymą žinojo ir pareiškė prašymus jį panaikinti, tačiau, kaip matyti iš informacinės sistemos Liteko, administracinėje byloje Nr. I-652-811/2018 yra konstatuota, jog nebus nagrinėjamas 2015-05-12 įsakymo teisėtumas ir pagrįstumas, nes pareiškėja nurodė, kad skundžia išimtinai tik Nacionalinės žemės tarnybos priimtą sprendimą, išnagrinėjus 2017-07-28 skundą. Antstoliui, iš varžytynių parduodančiam pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), taip pat turėjo būti žinoma aplinkybė, kad yra parengtas ir pateiktas derinimui kitas valstybinės žemės sklypo dalių paskyrimo statinių eksploatavimui planas ir apie tai jis turėjo pareigą informuoti pastato pirkėją iki turto pardavimo iš varžytynių akto surašymo. Nurodytos aplinkybės leidžia abejoti ieškovės argumentais, jog ji įsigydama pastatą buvo įsitikinusi, jog su ja bus sudaryta nuomos sutartis dėl tokios valstybinio žemės sklypo dalies, kokia yra nurodyta Turto pardavimo iš varžytynių akte, bei kitais ieškovės argumentais dėl jos teisių pažeidimo;

6.6. nustatant konkrečias savarankiškų statinių eksploatavimui skirtas valstybinio žemės sklypo dalis, atsakovė turi pareigą atsižvelgti į visų žemės sklype esančių statinių savininkų interesus ir užtikrinti teisių pusiausvyrą. Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos 2018-03-22 sprendimu Nr. 1T-5-(7.5) buvo atmestas kaip nepagrįstas ieškovės skundas dėl 2017-05-12 įsakymo Nr. 49VĮ-890-(14.49.2.) „Dėl valstybinės žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)) (duomenys neskelbtini), dalių nustatymo“ panaikinimo, tačiau buvo nutarta pakartotinai nagrinėti ieškovės prašymą dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimo bei imtis priemonių tam, kad būtų nustatytos žemės sklypo dalys. Taigi, šiuo sprendimu ieškovei taip pat buvo sudaryta galimybė pateikti argumentuotą prašymą dėl 2017-05-12 įsakymu nustatyto valstybinio žemės sklypo dalių paskyrimo jame esantiems statiniams pakeitimo ta tvarka, kuri yra nustatyta Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999-03-09 nutarimu Nr. 260 patvirtintomis Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklėse (toliau – ir Taisyklės).

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentai

7. Ieškovė UAB „KIR1“ pateikė apeliacinį skundą, kuriuo prašo panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2018 m. gruodžio 7 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškovės ieškinį tenkinti. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais esminiais argumentais:

7.1. pirmosios instancijos teismas visiškai nevertino Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999-03-09 nutarimo Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ 45 punkto antrojoje pastraipoje įtvirtinto reglamentavimo, numatančio, kad „Perleidžiant žemės nuomos teisę į visą žemės sklypą, pakeičiama valstybinės žemės nuomos sutartis – joje įrašomas naujasis nuomininkas, tačiau valstybinės žemės nuomos sutarties sąlygos nekeičiamos. Šį valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimą pasirašo naujasis nuomininkas ir nuomotojas.“ Nuo 2011-12-01 Nacionalinės žemės tarnybos Vilniaus miesto žemėtvarkos skyriaus vedėjo įsakymo Nr. 49VĮ-(14.49.2.)-5981 „Dėl valstybinės žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)) (duomenys neskelbtini), dalių, reikalingų pastatams ir statiniams eksploatuoti, nustatymo ir nuomos sutarties dalinio pakeitimo“ iki 2017-05-12 Nacionalinės žemės tarnybos Vilniaus miesto skyriaus vedėjo įsakymo Nr. 49VĮ-890-(14.49.2.) „Dėl valstybinės žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)) (duomenys neskelbtini), dalių nustatymo“ priėmimo administracinio-prekybos pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), savininkai pasikeitė du kartus: 2012-01-30 UAB „Start Vilnius“ ir UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ sudarė administracinio pastato pirkimo-pardavimo sutartį, atitinkamai, Nacionalinė žemės tarnyba ir naujasis pastato savininkas sudarė nuomos sutartį, taip pat 2012-08-31 tarp UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ ir UAB „Emilė“ buvo sudaryta minėto administracinio pastato pirkimo-pardavimo sutartis. Taigi, 2012-01-30 sudarant pirkimo-pardavimo sutartį tarp UAB „Start Vilnius“ ir UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“, buvo nuspręsta sudaryti naują valstybinės žemės nuomos sutartį, kurioje inter alia buvo nustatyta, kad administracinio pastato naudojimui yra nustatoma 0,8675 ha ploto sklypo dalis. Prieš sudarant 2012-08-31 UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ ir UAB „Emilė“ administracinio pastato pirkimo-pardavimo sutartį, UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ kreipėsi su prašymu į Nacionalinę žemės tarnybą, kad ši leistų perleisti administracinį pastatą ir iš nuomos sutarties kylančią nuomos teisę. Toks sutikimas buvo išduotas 2012-08-31 įsakymu Nr. 49PSR-(14.49.5.)-1238. Nekilnojamojo turto registre UAB „Emilė“ nuosavybės teisė į administracinį pastatą buvo įregistruota 2012-09-05, tačiau ši bendrovė nepakeitė nuomos sutarties, sudarant ją tomis pačiomis sąlygomis, tik savo vardu. Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai sprendė, kad tokie UAB „Emilė“ veiksmai laikytini atsakovės klaidinimu, nes Nacionalinė žemės tarnyba jau nuo 2017-01-24 žinojo, kad administracinio pastato savininke yra UAB „Emilė“, kadangi UAB „Sengelna“ 2017-01-20 prašyme dėl sklypo dalių nustatymo tai buvo pažymėta, pridedant Nekilnojamojo turto registro išrašą. Nacionalinė žemės tarnyba su UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ nutraukė nuomos sutartį tik jau iškėlus šią bylą. Toks Nacionalinės žemės tarnybos neveikimas negalėjo būti pateisinamas tuo, kad 2012-08-31 UAB „Emilė“ nesudarė nuomos sutarties pakeitimo, keičiant nuomininką. Vadovaujantis Taisyklių 45 punkto 2 pastraipa, Nacionalinė žemės tarnyba turėjo pareigą pakeisti administracinio pastato savininką nuomos sutartyje tokia pačia apimtimi, kuria ši sutartis buvo sudaryta, kadangi minėta Taisyklių nuostata neįgalina Nacionalinės žemės tarnybos pakeisti kitų nuomos sutarties sąlygų;

7.2. skundžiamas sprendimas nėra pakankamai motyvuotas, kadangi nėra atskleista Nacionalinės žemės tarnybos teisė administraciniam pastatui nustatyti 0,4824 ha dydžio sklypo dalį bendrojo naudojimo teritorijoje. 2011-12-01 Nacionalinės žemės tarnybos Vilniaus miesto žemėtvarkos skyriaus vedėjo įsakymo Nr. 49VĮ-(14.49.2.)-5981 „Dėl valstybinės žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)) (duomenys neskelbtini), dalių, reikalingų pastatams ir statiniams eksploatuoti, nustatymo ir nuomos sutarties dalinio pakeitimo“, priėmimo metu galiojusios Taisyklių redakcijos (redakcija galiojusi nuo 2011-05-05 iki 2014-02-25) 33 punktas nustato, kad, kai pagal teritorijų planavimo dokumentą keliems savarankiškai funkcionuojantiems statiniams ar įrenginiams, Nekilnojamojo turto registre įregistruotiems atskirais objektais (pagrindiniais daiktais), eksploatuoti suformuotas vienas valstybinės žemės sklypas, šių statinių ar įrenginių savininkams (bendraturčiams) išnuomojamos žemės sklypo dalys, reikalingos kiekvienam atskiram statiniui ar įrenginiui eksploatuoti. Išnuomojamų žemės sklypo dalių dydis nustatomas pagal žemės sklypo planą Taisyklių 8 punkte nustatyta tvarka. Tos pačios Taisyklių redakcijos 8 punktas nustato, kad kai pagal teritorijų planavimo dokumentą keliems savarankiškai funkcionuojantiems statiniams ar įrenginiams, Nekilnojamojo turto registre įregistruotiems atskirais objektais (pagrindiniais daiktais), eksploatuoti suformuotas vienas valstybinės žemės sklypas, kiekvieno statinio ar įrenginio savininkui, o jeigu statinys ar įrenginys priklauso keliems asmenims, – statinio ar įrenginio bendraturčiams parduodama žemės sklypo dalis, reikalinga šiam atskiram statiniui ar įrenginiui (pagrindiniam daiktui) su priklausiniais (jeigu jų yra) eksploatuoti. Palyginus Taisyklių redakcijas, galiojusias priimant 2011-12-01 Nacionalinės žemės tarnybos Vilniaus miesto žemėtvarkos skyriaus vedėjo įsakymą Nr. 49VĮ-(14.49.2.)-5981 ir 2017-05-12 Nacionalinės žemės tarnybos Vilniaus miesto skyriaus vedėjo įsakymą Nr. 49VĮ-890-(14.49.2.), matyti, kad atitinkami punktai iš esmės nesikeitė, t. y. reglamentavimas išliko toks pats. Vadinasi, dar 2011 metais abiem pastatams priskirtinos sklypo dalys buvo nustatytos vadovaujantis tais pačiais kriterijais ir ta pačia tvarka (Taisyklių 8 punktas), kuri galioja ir šiuo metu. Kitaip tariant, nepasikeitus faktinėms aplinkybėms, lemiančioms būtent tokį sklypo dalių priskyrimą, negalėjo egzistuoti objektyvus pagrindas keisti dar 2011 metų įsakymu nustatytas abiem pastatams paskirtinas sklypo dalis. Detaliuoju planu yra nustatyti tiek sklypo užstatymo reglamentai (pvz., pastatų statybos zona, tankumas, aukštingumas ir kt.), tiek ir nustatyta jo naudojimo paskirtis bei naudojimo būdas – komercinės paskirties objektų teritorijos. Detaliojo plano pagrindiniame brėžinyje yra aiškiai įtvirtinta, kad skiriant sklypą esamų statinių naudojimui ar naujų statybai, nebuvo ir nėra numatytos bendrojo naudojimo teritorijos, apie kurias yra kalbama tiek ginčo įsakyme, tiek ir sprendime. 2011 metų įsakymu taip pat nuspręsta sklypą išnuomoti 72 metams bei pavesta parengti papildomą susitarimą prie 2009-05-12 nuomos sutarties. Taigi 2017 metais pastatams priskirtų dalių proporcijos buvo pakeistos nepasikeitus nei teisiniam reglamentavimui, nei faktinei situacijai. Teismas nevertino, kad ginčijamu įsakymu nustatyta bendrojo naudojimo teritorija iš esmės prieštarauja Detaliojo plano sprendiniams. Detaliojo plano pagrindinio brėžinio ištraukoje nėra nustatytos bendrojo naudojimo teritorijos, ir iš esmės visame sklype yra numatyti statybą leidžiantys reglamentai (pažymėta statybos zona, kuri patenka į ginčo įsakymu nustatytą bendrojo naudojimo teritoriją). Nacionalinei žemės tarnybai ginčo įsakymu nustačius tokią sklypo dalį, kurioje iš esmės yra apribota statyba (kadangi bendrojo naudojimo teritorija paskirstyta abiem nuomininkams (apeliantei ir UAB „Sengelna“), akivaizdu, kad nė vienas iš nuomininkų negalės bendrojo naudojimo teritorijoje įgyvendinti Detaliojo plano sprendinių;

7.3. 2017-11-02 apeliantė už 1 852 000 Eur iš viešų varžytynių įsigijo administracinį- prekybos pastatą bei nuomos teises į 0,8675 ha ploto žemės sklypo dalį. Nuomos teisė buvo išskirta kaip savarankiškas pardavimo objektas, kuri pagal valstybinės žemės nuomos sutartį pereina pastato pirkėjui Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio, Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.394 straipsnio 3 dalies pagrindu ir Taisyklių 45 punkto pagrindu, t. y. nuomos teisė tokiu atveju nėra savarankiškas pardavimo objektas, o „seka“ pastatą. Pagal CK 6.394 straipsnio 3 dalį nekilnojamojo daikto pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas. Taigi, apeliantė pagrįstai tikėjosi, kad jai bus išnuomota sklypo dalis, nustatyta 2011 m. įsakymu, kuris buvo išviešintas viešame registre, tuo tarpu 2017 m. ginčo įsakymas išviešintas nebuvo. Tokia situacija susiklostė ne dėl to, kad antstolis neinformavo apeliantės apie ginčo įsakymą, o dėl to, kad nuo UAB „Sengelna“ 2017-01-24 prašymo Nacionalinei žemės tarnybai dėl sklypo dalių paskirstymo Nacionalinė žemės tarnyba nepriėmė jokių sprendimų, susijusių su tuo, kad būtų atlikti atitinkami veiksmai, susiję su nuomos teisės į ginčo sklypo dalį priėmimu. Teismas nevertino aplinkybės, kad 2012-08-16 Nacionalinė žemės tarnyba įsakymu Nr. 49PSR-(14.49.5.)-8137 sutiko UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ leisti įkeisti išnuomoto sklypo 0,8675 ha dydžio dalį. Iki 2017-11-02 įvykusių administracinio-prekybos pastato varžytynių Nacionalinė žemės tarnyba neinformavo antstolio apie priimtą ginčo įsakymą, nepakeitė ir nepanaikino savo įsakymo Nr. 49PSR-(14.49.5.)-8137 dėl sklypo dalies įkeitimo. Todėl spręsti, kad iš matininko pranešimo antstolis, vykdęs varžytynes, turėjo žinoti apie sklypo proporcijų nuomininkams pakeitimą, yra nepagrįsta. Atsižvelgiant į tai, jog ginčo įsakymu buvo nustatytas kitoks sklypo dalių paskyrimas pastatams, laikytina, jog ginčo įsakymu vienašališkai keičiamos nuomos sutarties sąlygos, kas prieštarauja CK 6.223 straipsniui. Administracinio-prekybos pastato įsigijimo metu Nekilnojamojo turto registre buvo įregistruota ir nuomos sutartis, iš kurios kylančias teises apeliantė įgijo kartu su perkamu pastatu.

Atsiliepimas

8. Atsakovė Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus miesto skyrius prašo apeliacinį skundą atmesti kaip nepagrįstą. Atsiliepimas į apeliacinį skundą grindžiamas šiais esminiais argumentais:

8.1. Valstybinės žemės nuomos sutartis yra savarankiškas sandoris, kurio vykdymas yra griežtai reglamentuotas teisės aktų nuostatomis ir kuris negali būti tęsiamas vien tam ir tuo pagrindu, kad būtų išsaugotos šalutinės, papildomos prievolės. Tuo atveju, kai žemės sklype yra keli savarankiški statiniai, žemės sklypo dalys nustatomos vadovaujantis planu, kuriame išskiriamos žemės sklypo dalys, reikalingos kiekvienam iš žemės sklype esančių, Nekilnojamojo turto registre įregistruotų, savarankiškai funkcionuojančių statinių eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto registre įrašytą paskirtį, ir tokį planą pateikia būsimi nuomininkai. Tačiau konkretiems statiniams reikalingų žemės sklypo dalių nustatymas yra valstybinės žemės nuomotojo prerogatyva, todėl būtent valstybinės žemės nuomotojas, įvertinęs pateiktą planą su išskirtomis dalimis, skirtomis žemės sklype esantiems statiniams eksploatuoti, priima galutinį sprendimą dėl žemės sklypo dalių. Valstybinės žemės nuomos teisinius santykius reglamentuojančiuose teisės aktuose nėra numatyta, kad žemės sklypo planas su savarankiškų statinių eksploatavimui skirtomis dalimis privalo būti suderintas ir pasirašytas visų žemės sklypo naudotojų, juose nurodyta, kad tuo atveju, kai naudotojams nepavyksta susitarti dėl žemės sklypo plano su išskirtomis dalimis, skirtomis statinių eksploatavimui, turinio, statiniams skirtas dalis nustato valstybinės žemės nuomotojas. Todėl nagrinėjamu atveju nesutiktina su apeliantės teigimu, kad 2017 įsakymo, kuriuo pakeistos paskirtinų sklypo dalių proporcijos, priėmimo metu nebuvo pasikeitusios jokios esminės aplinkybės, galėjusios lemti objektyvų poreikį keisti Pastatams 1 ir 2 priskirtinas Sklypo dalis, todėl 2017 įsakymas laikytinas neteisėtu ir nepagrįstu. Nuomotinų valstybinės žemės sklypo dalių nustatymo teisė yra suteikta valstybinės žemės nuomotojui, o teismo kompetencijai nepavesta atsakyti į klausimą, kokio ploto žemės sklypas yra būtinas konkretiems pastatams eksploatuoti;

Atsiliepimas

8.2. Nacionalinės žemės tarnybos Vilniaus miesto skyrius, priimdamas ginčijamą įsakymą, įvertino, kad žemės sklype yra du pastatai: administracinis pastatas, kurio plotas yra 1495,46 kv. m, ir verslo inkubatorius, kurio plotas yra 1307,39 kv. m, ir 2011 m. įsakymu administraciniam pastatui paskirta net 0,8675 ha ploto žemės sklypo dalis, o verslo inkubatoriui paskirta tik 0,2697 ha ploto žemės sklypo dalis, nustatė, kad 2011 m. įsakymu dalys paskirtos akivaizdžiai neracionaliai ir neproporcingai, pažeidžiant teisės aktų nuostatas, savo ruožtu ginčo įsakymu dalys paskirtos kiek įmanoma racionaliai, atsižvelgiant į žemės sklypo konfigūraciją ir statinių išsidėstymą žemės sklype. Apie ginčo įsakymo priėmimą buvusi administracinio pastato savininkė UAB „Emilė“ buvo informuota Vilniaus miesto skyriaus 2017-06-12 raštu Nr. 49SJN-1461-(14.49.105.) „Dėl informacijos pateikimo“;

8.3. Nacionalinė žemės tarnyba, išsamiai įvertinusi ginčo santykius reglamentuojančius teisės aktus ir faktines aplinkybes bei nustačiusi, kad ginčo įsakymas ir UAB „Verslūs projektai“ parengtas žemės sklypo planas, kurio pagrindu yra priimtas ginčo įsakymas, yra pagrįsti ir racionalūs, įvertino ir apeliantės nurodytus argumentus apie statybų vystymą žemės sklype ir pažymėjo, kad žemės sklypo dalys yra išskiriamos žemės sklype savarankiškai funkcionuojančių statinių eksploatavimui, o tokių dalių nustatymo tvarką reglamentuoja Taisyklių 8 punktas ir jame išdėstyti kriterijai, kuriuos visiškai atitinka UAB „Verslūs projektai“ parengtas žemės sklypo planas, taigi, apeliantės argumentai nesudaro pagrindo keisti šio plano sprendinių. Be to, žemės sklypo dalys yra nustatomos esamiems statiniams eksploatuoti, nepriklausomai nuo to, kas šiuo metu yra ar bus pastatų savininku. Pagal Lietuvos Respublikos teritorijos skaitmeniniame rastriniame ortofotografiniame žemėlapyje ORT10LT (M 1:10 000), sudarytame pagal 2015 m. atliktas ortofotografines nuotraukas, esančią informaciją nustatyta, kad žemės sklype esanti bendro naudojimo teritorija nėra naudojama administracinio pastato ir verslo inkubatoriaus eksploatavimui, ši teritorija naudojama želdiniams ir vejai. Pažymėtina, kad žemės sklype esantis bendro naudojimo plotas išskiriamas tik tiems žemės sklype esantiems savarankiškai funkcionuojantiems statiniams ir įrenginiams, kuriems eksploatuoti pagal tiesioginę paskirtį bendro naudojimo ploto reikia. Todėl Nacionalinė žemės tarnyba ginčijamame sprendime nurodo, kad administraciniam pastatui ir verslo inkubatoriui eksploatuoti pagal tiesioginę paskirtį nėra reikalinga priskirti bendro naudojimo ploto ir šių pastatų eksploatavimui pakanka UAB „Verslūs projektai“ parengtame žemės sklypo plane priskirto ploto, atitinkamai 0,3707 ha ir 0,2731 ha. Teisės aktuose nenustatyta galimybės be aukciono išsinuomoti valstybinę žemę būsimam pastatui eksploatuoti ar ateityje planuojamai veiklai vykdyti. Tokie veiksmai prieštarautų sąžiningos konkurencijos principui, įtvirtintam Lietuvos Respublikos Konstitucijos 46 straipsnio 4 dalyje;

8.4. dėl apeliacinio skundo argumento, jog sklypo dalies nuomos teisė į 0,8675 ha dydžio sklypo dalį buvo išskirta kaip savarankiškas pardavimo objektas, pažymėtina, jog asmuo, įgijęs iš varžytynių parduodamus nuosavybės teise priklausančius pastatus, turės taip pat lengvatine (ne aukciono) tvarka teisę nuomoti šių statinių eksploatavimui skirtą žemės sklypo dalį ir šią savo teisę galės realizuoti, pateikęs prašymą valstybinės žemės patikėtiniui. Valstybinės žemės nuomos teisė neatskiriama nuo teisės, susijusios su teise į statinius ar įrenginius (jų dalis), ir negali būti savarankišku civilinių santykių objektu ir varžytynėse vykdomo pirkimo – pardavimo sandorio objektas. Valstybinės žemės nuomos teise negali būti disponuojama kitaip, negu numatyta teisės aktuose. Išimtinę teise parduoti ar nuomoti valstybinę žemę turi tik valstybės patikėtinis – Nacionalinė žemės tarnyba, vadovaudamasi Žemės įstatymo ir jį įgyvendinančių Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimų teisės normomis;

8.5. ginčijamas Vilniaus miesto skyriaus vedėjo įsakymas nepažeidžia žemės sklypo nuomininkų interesų: žemės sklypo dalys, skirtos atskiram konkrečių statinių naudojimui, yra išskirtos po statiniais ir greta jų, yra vientisos, taisyklingos formos, prie atskirai naudojamų dalių yra numatyti privažiavimai, bendri plotai. Nagrinėjamu atveju apeliantės prašomi panaikinti 2017-05-12 įsakymas Nr. 49VĮ-890-(14.49.2.) „Dėl valstybinės žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)) (duomenys neskelbtini), dalių nustatymo“ ir Nacionalinės žemės tarnybos 2018 m. kovo 22 d. sprendimas Nr. lSS-5-(7.5.) „Dėl valstybinės žemės nuomos“ yra priimti vadovaujantis galiojančiais teisės aktais, laikantis procedūrų ir tinkamai įvertinus apeliantės skunde nurodytas aplinkybes bei priimti kompetentingos institucijos, todėl apeliantei nepateikus pagrįstų įrodymų, kad buvo pažeistos Lietuvos Respublikos administracinių bylų teisenos įstatymo 91 straipsnio nuostatos, nėra pagrindo tenkinti apeliantės ieškinio reikalavimų ir naikinti administracinius aktus.

9. Trečiasis asmuo UAB „Sengelna“ atsiliepimo į apeliacinį skundą nepateikė.

Motyvuojamoji dalis

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos faktinės aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

Apeliacinis skundas atmetamas.

10. Apeliacinio proceso paskirtis – laikantis CPK 320 straipsnyje įtvirtintų bylos nagrinėjimo ribų, patikrinti pirmosios instancijos teismo procesinį sprendimą tiek jo teisėtumo, tiek pagrįstumo aspektu. Tai atliekama nagrinėjant ir faktinę, ir teisinę bylos puses, t. y. tiriant byloje surinktus įrodymus patikrinama, ar pirmosios instancijos teismas teisingai nustatė faktines bylos aplinkybes ir ar nustatytoms faktinėms aplinkybėms teisingai taikė materialiosios teisės normas, ar nepažeidė įrodinėjimą ir įrodymų vertinimą reglamentuojančių proceso teisės normų. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas, ir, neperžengus skundo ribų, būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas ex officio (pagal pareigas) patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų.

11. Apeliacinės instancijos teismas absoliučių pirmosios instancijos teismo sprendimo negaliojimo pagrindų, taip pat būtinybės peržengti apeliacinio skundo ribas nenustatė.

12. Iš byloje esančių įrodymų nustatyta, kad valstybei nuosavybės teise priklauso 1,1372 ha žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini) (toliau – taip pat ir Žemės sklypas). Žemės sklypas 2009 m. gegužės 19 d. valstybinės žemės nuomos sutartimi buvo išnuomotas UAB „Šiaurės miestelis“, kuriai nuosavybės teise priklausė Žemės sklype esantys pastatai – 1 495,46 kv. m ploto administracinis-prekybos pastatas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – taip pat ir Administracinis pastatas) ir 1 307,39 kv. m ploto informacinių technologijų verslo inkubatorius, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – taip pat ir Inkubatorius).

13. UAB „Šiaurės miestelis“ 2011 m. rugsėjo 23 d. kreipėsi į Nacionalinės žemės tarnybos Vilniaus miesto žemėtvarkos skyrių, prašydama nustatyti Žemės sklypo dalis, reikalingas Administraciniam pastatui ir Inkubatoriui eksploatuoti, pagal pateiktą UAB „Orkanas“ planą. Vilniaus miesto žemėtvarkos skyriaus vedėjas 2011 m. gruodžio 1 d. įsakymu Nr. 49VĮ-(14.49.2.)-5981 (toliau – taip pat ir 2011 m. įsakymas) nustatė, kad Administraciniam pastatui eksploatuoti reikalinga 8 675 kv. m ploto Žemės sklypo dalis, o Inkubatoriui – 2 697 kv. m ploto Žemės sklypo dalis. 2011 gruodžio 14 d. susitarimu buvo pakeista 2009 m. gegužės 19 d. valstybinės žemės nuomos sutartis, be kitų sąlygų, nurodant, kad Žemės sklype yra nustatyta 8 675 kv. m ploto sklypo dalis, reikalinga Administraciniam pastatui eksploatuoti, ir 2 697 kv. m ploto sklypo dalis, reikalinga Inkubatoriui eksploatuoti.

14. Administracinį pastatą 2012 m. sausio 30 d. pirkimo-pardavimo sutartimi įsigijo UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“, kurį šį pastatą 2012 m. rugpjūčio 31 d. pirkimo-pardavimo sutartimi pardavė UAB „Emilė“. Inkubatorių 2012 m. liepos 20 d. pirkimo-pardavimo sutartimi įsigijo UAB „Juodmedilė“, kuri 2016 m. balandžio 29 d. pirkimo-pardavimo sutartimi Inkubatorių pardavė trečiajam asmeniui UAB „Sengelna“.

15. 2012 m. liepos 13 d. valstybinės žemės nuomos sutartimi UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ buvo išnuomota 8 675 kv. m ploto Žemės sklypo dalis, reikalinga Administraciniam pastatui eksploatuoti. Ši sutartis yra įregistruota Nekilnojamojo turto registre. Kaip nurodė atsiliepime į ieškinį atsakovė, nei UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“, nei UAB „Emilė“ neinformavo valstybinės žemės nuomotojo apie Administracinio pastato perleidimą UAB „Emilė“, todėl 2012 m. liepos 13 d. valstybinės žemės nuomos sutartis su UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ nebuvo nutraukta ar pakeista.

16. 2013 m. rugsėjo 27 d. valstybinės žemės nuomos sutartimi UAB „Juodmedilė“ buvo išnuomota 2 697 kv. m ploto Žemės sklypo dalis, reikalinga Inkubatoriui eksploatuoti. 2016 m. spalio 17 d. susitarimu buvo pakeista 2013 m. rugsėjo 27 d. valstybinės žemės nuomos sutartis, nustatant, kad 2 697 kv. m ploto Žemės sklypo dalis, reikalinga Inkubatoriui eksploatuoti, išnuomota trečiajam asmeniui UAB „Sengelna“.

17. Trečiasis asmuo UAB „Sengelna“ 2017 m. sausio 20 d. kreipėsi į Nacionalinės žemės tarnybos Vilniaus skyrių su prašymu pakeisti 2011 m. įsakymą ir iš naujo nustatyti Žemės sklypo dalis, reikalingas Administraciniam pastatui ir Inkubatoriui eksploatuoti, nurodydamas, kad 2011 m. įsakymu nustatytos Žemės sklypo dalys, reikalingos Administraciniam pastatui ir Inkubatoriui eksploatuoti, nėra proporcingos šių pastatų plotui. Prie prašymo buvo pridėtas UAB „Verslūs projektai“ parengtas Žemės sklypo dalių, reikalingų jame esantiems pastatams eksploatuoti, planas. Apie šį planą 2017 m. vasario 27 d. pranešimais buvo informuotas priverstinį išieškojimą iš Administracinio pastato vykdęs antstolis, UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ ir UAB „Emilė“.

18. Nacionalinės žemės tarnybos Vilniaus miesto skyriaus vedėjas 2017 m. gegužės 12 d. priėmė įsakymą Nr. 49VĮ-890-(14.49.2.) (toliau – taip pat ir 2017 m. įsakymas), kuriuo nustatė Žemės sklypo dalis, reikalingas jame esantiems pastatams eksploatuoti, pagal UAB „Verslūs projektai“ planą, t. y. Administraciniam pastatui eksploatuoti buvo skirta 0,6438 ha Žemės sklypo dalis (atskira 0,3707 ha dalis ir 0,2731 ha dalis, esanti 0,4824 ha ploto bendrojo naudojimo dalyje), o Inkubatoriui eksploatuoti buvo skirta 0,4934 ha ploto Žemės sklypo dalis (atskira 0,2841 ha dalis ir 0,2093 ha dalis, esanti 0,4824 ha ploto bendro naudojimo dalyje). Nacionalinės žemės tarnybos Vilniaus miesto skyrius apie 2017 m. įsakymą 2017 m. birželio 12 d. raštu informavo Nekilnojamojo turto registre nurodytą Administracinio pastato savininką – UAB „Emilė“.

19. UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ ir UAB „Emilė“, nesutikdamos su 2017 m. įsakymu, pateikė skundus Nacionalinei žemės tarnybai, kuri 2017 m. rugsėjo 28 d. sprendimu skundus atmetė.

20. 2017 m. lapkričio 2 d. turto pardavimo iš varžytynių akte nurodyta, kad ieškovė įsigijo Administracinį pastatą ir UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ turėtą dalies Žemės sklypo nuomos teisę.

21. Teisiniams santykiams dėl valstybinės žemės būdingas teisinis apibrėžtumas. Šių teisinių santykių reglamentavimas grindžiamas valstybės turto tvarkymo viešosios teisės principu – sandoriai dėl valstybės turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais – ir yra imperatyvus.

22. CK 6.551 str. 2 d. nustatyta, kad valstybinė žemė ne aukciono būdu išnuomojama, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų nustatytais atvejais. Pagal Žemės įstatymo 9 str. 6 d. 1 p. valstybinė žemė išnuomojama be aukciono, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui). Žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį.

23. Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių (toliau – taip pat ir Taisyklės) nurodyta, kad kai pagal teritorijų planavimo dokumentą ar žemės valdos projektą keliems savarankiškai funkcionuojantiems statiniams ar įrenginiams, Nekilnojamojo turto registre įregistruotiems atskirais objektais, šių statinių ar įrenginių savininkams (bendraturčiams) išnuomojamos žemės sklypo dalys, reikalingos kiekvienam atskiram pastatui eksploatuoti. Išnuomojamų žemės sklypo dalių dydis nustatomas pagal žemės sklypo planą Taisyklių 8 p. nustatyta tvarka.

24. Pagal Taisyklių 8 p. nuostatas (redakcijos, galiojusios 2011 m. įsakymo ir 2017 m. įsakymo priėmimo metu) parduodamų žemės sklypo dalių dydis nustatomas pagal Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatų, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2002 m. balandžio 15 d. nutarimu Nr. 534, nustatyta tvarka parengtą parduodamo žemės sklypo planą su nustatytais žemės sklypų ribų posūkio taškais ir riboženklių koordinatėmis valstybinėje koordinačių sistemoje (toliau – žemės sklypo planas), kuriame turi būti išskirtos kiekvienam savarankiškai funkcionuojančiam statiniui ar įrenginiui su priklausiniais eksploatuoti reikalingos žemės sklypo dalys ir nustatytas šių dalių plotas. Valstybinės žemės sklype išskiriant kiekvienam savarankiškai funkcionuojančiam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti reikalingą atskirą žemės sklypo dalį, turi būti siekiama, kad ši dalis būtų taisyklingos formos, vientisa, kad kiekvieno statinio ar įrenginio savininkui (bendraturčiui) būtų patogu naudotis žemės sklypu, ir tokio ploto, kad būtų užtikrinamas kiekvieno statinio ar įrenginio ir jų priklausinių tinkamas naudojimas pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį. Jeigu žemės sklype, be kiekvienam statiniui ar įrenginiui išskirtos atskiros žemės sklypo dalies, taip pat išskiriamas ir bendras visiems (ar keliems) žemės sklype esantiems statiniams ar įrenginiams reikalingas eksploatuoti žemės plotas (plotai) – bendro naudojimo plotas: kiemas, automobilių stovėjimo vieta, žalia veja, žaidimų aikštelė ir kita, šis bendro naudojimo plotas paskirstomas proporcingai kiekvienam savarankiškai funkcionuojančiam statiniui ar įrenginiui, kuriam išskirtas bendro naudojimo plotas, išskirtos atskiros žemės sklypo dalies plotui ir parduodamas statinių ar įrenginių, kuriems išskirtas šis bendro naudojimo plotas, savininkams, o jeigu statiniai ar įrenginiai priklauso keliems asmenims, – šių statinių ar įrenginių bendraturčiams. Žemės sklype esantis bendro naudojimo plotas (plotai) išskiriamas tik tiems žemės sklype esantiems savarankiškai funkcionuojantiems statiniams ir įrenginiams, kuriems eksploatuoti pagal tiesioginę paskirtį toks naudojimo plotas yra reikalingas. Valstybinės žemės sklype išskiriant kiekvienam savarankiškai funkcionuojančiam statiniui ar įrenginiui su priklausiniais eksploatuoti reikalingą žemės sklypo dalį, turi būti užtikrinamas patekimas (privažiavimas) nuo įvažiavimo į žemės sklypą į kiekvienam statiniui ar įrenginiui su priklausiniais išskirtą eksploatuoti atskirą žemės sklypo dalį. Žemės sklypo plane nurodyta žemės sklypo dalis nuo įvažiavimo į žemės sklypą iki kiekvienam savarankiškai funkcionuojančiam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti išskirtos atskiros žemės sklypo dalies laikoma visiems žemės sklype esantiems savarankiškai funkcionuojantiems statiniams ar įrenginiams reikalingu bendro naudojimo plotu. Jis paskirstomas proporcingai kiekvienam statiniui ar įrenginiui išskirtos atskiros žemės sklypo dalies plotui.

25. Byloje nėra jokių objektyvių aplinkybių, pagrindžiančių 2011 m. įsakymu nustatytą neproporcingą Žemės sklypo dalių, skirtų Administraciniam pastatui ir Inkubatoriui eksploatuoti, plotą, kai tos pačios pagrindinės naudojimo paskirties – administracinės, ir tik 188,07 kv. m plotu didesniam Administraciniam pastatui eksploatuoti buvo skirta 8 675 kv. m ploto Žemės sklypo dalis, o Inkubatoriui – tik 2 697 kv. m ploto Žemės sklypo dalis. Kadangi 2011 m. įsakymo priėmimo metu abiejų pastatų savininke buvo UAB „Šiaurės miestelis“, jos prašymas nustatyti minėto dydžio Žemės sklypo dalis pagal jos pateiktą UAB „Orkanas“ žemės sklypo planą galimai buvo sąlygotas subjektyvių aplinkybių.

26. Sprendimo 25 p. nurodytos aplinkybės ir Inkubatorių įsigijusio trečiojo asmens UAB „Sengelna“ 2017 m. sausio 20 d. prašymas naujai nustatyti Žemės sklypo dalis, reikalingas jame esantiems pastatams eksploatuoti, dėl 2011 m. įsakymu nustatytų Žemės sklypo dalių neproporcingumo buvo pagrindas priimti 2017 m. įsakymą.

27. 2017 m. įsakymu Administraciniam pastatui ir Inkubatoriui eksploatuoti skirtos Žemės sklypo dalys yra proporcingos pastatų plotui. Dėl nustatytos bendrojo naudojimo teritorijos pažymėtina, kad, kaip nurodė atsakovas, pagal Lietuvos Respublikos teritorijos skaitmeniniame rastriniame ortofotografiniame žemėlapyje ORT10LT (M 1: 10 000), sudarytame pagal 2015 m. atliktas ortofotografines nuotraukas, esančią informaciją buvo nustatyta, kad Žemės sklype esanti bendrojo naudojimo teritorija nėra naudojama pastatams eksploatuoti, ši teritorija naudojama želdiniams ir vejai. Pagal Taisyklių 8 p. žemės sklype esantis bendro naudojimo plotas (plotai) išskiriamas tik tiems žemės sklype esantiems savarankiškai funkcionuojantiems statiniams ir įrenginiams, kuriems eksploatuoti pagal tiesioginę paskirtį toks naudojimo plotas yra reikalingas.

28. Ieškovas nenurodė jokių aplinkybių ir jų neįrodinėjo, kad Administraciniam pastatui eksploatuoti pagal jo tiesioginę paskirtį reikalingas būtent 2011 m. įstatymu nustatytas plotas, o 2017 m. įstatymu nustatytas plotas neužtikrina galimybės tinkamai šį pastatą eksploatuoti.

29. Galimybė keisti valstybinės žemės sklypo dalį, reikalingą joje esantiems pastatams eksploatuoti, numatyta ir Taisyklių 45 p. 1 d., pagal kurią žemės nuomos teisė į žemės sklypą ar jo dalį gali būti perleidžiama kitiems asmenims tais atvejais, kai perleidžiami išnuomotame žemės sklype esantys statiniai ar įrenginiai (jų dalys). Jeigu perleidžiamiems statiniams ar įrenginiams (jų dalims) eksploatuoti reikia ne viso išnuomoto žemės sklypo, žemės sklypo dalies, kurios nuomos teisė perleidžiama, dydis nustatomas pagal Taisyklių 7 ir 8 punktų nuostatas.

30. Kaip jau nurodyta, sandoriai dėl valstybės turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais – ir yra imperatyvus. Pagal Žemės įstatymo 9 str. 6 d. 1 p. valstybinė žemė išnuomojama be aukciono, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais, ir tokio dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį. Todėl 2017 m. įsakymu, atsižvelgiant į sprendimo 25-29 p. nurodytas aplinkybes, nuomojamų Žemės sklypo dalių plotai buvo nustatyti pagal teisės aktų reikalavimus, o ne nepagrįstai vienašališkai buvo pakeistos 2012 m. liepos 13 d. valstybinės žemės nuomos sutarties sąlygos, kaip teigia ieškovė apeliaciniame skunde.

31. Nors ieškovė apeliaciniame skunde teigia, kad Nekilnojamojo turto registre buvo išviešintas 2011 m. įsakymas, o 2017 m. įsakymas išviešintas nebuvo, todėl ieškovė pagrįstai tikėjosi, kad jos įsigyta nuomos teisė apimta būtent 2011 m. įsakymu nustatytą Žemės sklypo dalį, tačiau Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išraše apie Žemės sklypą nėra duomenų apie 2011 m. įsakymo registravimą Nekilnojamojo turto registre. Nekilnojamojo turto registre yra 2012 m. liepos 13 d. valstybinės žemės nuomos sutarties pagrindu įregistruotas 0,8675 ha ploto Žemės sklypo dalies nuomos UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ juridinis faktas. Tačiau ieškovė, varžytynėse įsigydama UAB „Emilė“ nuosavybės teise priklausantį Administracinį pastatą, turėdama žinoti teises aktų nuostatas, kad valstybinė žemė ne aukciono tvarka išnuomojama, jei ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais, turėjo pagrindą pasidomėti, kodėl Nekilnojamojo turto registre įregistruoti duomenys apie ne Administracinio pastato savininkui priklausančią žemės nuomos teisę. Jei ieškovė būtų kreipusis į Žemės sklypo patikėtinę dėl šių aplinkybių patikslinimo, jai būtų tapę žinomi duomenys apie 2017 m. įsakymą.

32. Nėra pagrindo sutikti su ieškovės apeliacinio skundo teiginiu, kad 2017 m. įsakymas, kuriame nustatyta Žemės sklypo bendrojo naudojimo dalis, prieštarauja Žemės sklypo detaliojo plano sprendiniams, nes Žemės sklypo detaliajame plane nėra numatyta bendrojo naudojimo teritorija, ir visame sklype yra numatyti statybą leidžiantys reglamentai. 2017 m. įsakymo tikslas – nustatyti Žemės sklypo dalis, reikalingas jame esantiems pastatams eksploatuoti, kurios pagal Žemės įstatymo 9 str. 6 d. 1 p. nuostatas yra išnuomojamos ne aukciono tvarka fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausantiems ar jų nuomojamiems statiniams ar įrenginiams eksploatuoti. Ieškovė, varžytynėse įsigijusi Administracinį pastatą, įgijo teisę ne aukciono tvarka išsinuomoti Žemės sklypo dalį, reikalingą šiam pastatui eksploatuoti pagal jo tiesioginę paskirtį, bet ne teisę be aukciono išsinuomoti Žemės sklypą (jo dalį) ateityje planuojamai komercinei veiklai vykdyti.

33. Atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes, apeliacinio skundo argumentai nesudaro pagrindo keisti ar naikinti skundžiamą pirmosios instancijos teismo sprendimą, todėl apeliacinis skundas atmetamas, skundžiamas teismo sprendimas paliekamas nepakeistas (CPK 326 str. 1 d. 1 p.).

Rezoliucinė dalis

Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,

nutaria:

Vilniaus miesto apylinkės teismo 2018 m. gruodžio 7 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Teisėjai Rūta BurdulienėDainius RinkevičiusNeringa Švedienė