Marijampolės apylinkės teismo nutartis

Vilkaviškio rajono apylinkės teismo teisėjas Vitalijus Krivičius, sekretoriaujant Gitanai Būbnienei, dalyvaujant pareiškėjo atstovei advokatei Audronei Neniškienei, suinteresuoto asmens Nacionalės žemės tarnybos prie žemės ūkio ministerijos atstovei K. S., nedalyvaujant pareiškėjui E. Z., nedalyvaujant suinteresuoto asmens VĮ „Registrų Centras“ atstovui, viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal pareiškėjo pareiškimą dėl įstatymo nustatyto praleisto termino atnaujinimo, ir

Aprašomoji dalis

nustatė:

Valstybinės žemės pirkimo pardavimo sutarties numeris Nr. AS39/96-A550. Pagal šią sutartį pareiškėjui asmeninės nuosavybės teise buvo parduotas minėtas žemės sklypas. Sutartyje nurodyta, kad remiantis Lietuvos Respublikos galiojančiais įstatymais, ši sutartis per turi būti įregistruota valstybinio žemės kadastro duomenų registre. Taip pat sutartyje buvo nurodyta, kad neįregistravus sutarties nustatytu tvarka - pirkėjas neturi teisės disponuoti sklypu.

1964 m. CK 255 str. numatė nekilnojamojo daikto pirkimo - pardavimo sutarties įregistravimą Nekilnojamojo turto kadastro registre per 3 mėnesius. Aš, per įstatymo nustatytą terminą. 1996 m. spalio 25 d. vieno ha (1.0000) ploto žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini)., sklypo Nr. 203 , pirkimo - pardavimo sutarties neįregistravo.

1964 m. CK 255 str. 1 d. numatė, kad nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis turėjo būti notariškai patvirtinta ir per tris mėnesius įregistruota atitinkamoje turto registravimo įstaigoje, šių taisyklių nesilaikymas nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartį darė negaliojančia (1964 m. CK 255 str. 2 d.) 1964 m. CK 149 str. 2 d. numatė, kad tais atvejais, kai sutartis, kuria perleidžiamas daiktas turi būti įregistruojama, nuosavybės teisė atsiranda registre pratęsimo įregistravimo momentu. 2001-07-01 įsigaliojusios 2000 m. CK normos pakeitė nuostatas, reglamentuojančias nuosavybės teisės į nekilnojamąjį daiktą atsiradimo momentą. CK 6.393 str. 4 d. numato, kad nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą pirkėjui pereina nuo daikto perdavimo. Tik prieš trečiuosius asmenis nekilnojamojo daikto pirkimo pardavimo sutartis gali būti panaudota ir jiems sukelia teisines pasekmes tuo atveju, jei ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre (2000 m. CK 1.75 str. 2 d., 6:393 str. 3 d.).

Pareiškėjas nors ir neįregistravo žemės sklypo pirkimo - pardavimo sutarties, tačiau jis turi žemės sklypo dokumentus, sumokėjo sutartyje numatytą kainą, todėl nuo to laiko jis savininko teisėmis valdo, naudoja ir disponuoja žemės sklypu, kaip jam priklausančiu nuosavybes teise.

Pareiškėjas neturi teisinio išsilavinimo, todėl, ilgą laiką nesuprato teisinių pasekmių dėl sutarties neįregistravimo viešajame registre, nesupratau, kad reikia kreiptis į teismą dėl praleisto įregistravimo termino atnaujinimo. Kadangi aš pasirašiau žemės sklypo pirkimo - pardavimo sutartį, sumokėjau pinigus, įgijau teisę naudotis žemės sklypu, aš save laikiau šio sklypo savininku.

2001-07-01, įsigaliojus 2000 CK, pasikeitė nuostatos, reglamentuojančios nuosavybės teisės į nekilnojamąjį daiktą atsiradimo momentą, todėl manė, kad turėtų būti taikomos CK patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo normos, tarp jų ir šio įstatymo 8 str. normos dėl naujojo CK taikymo sandorio formai. Pagal LR CK IĮ 8 str. 1 d. sandorio formai taikomi jo sudarymo momentu galioję įstatymai, CK 1.71-1.76 str. numatytos normos dėl sandorių formos reikalavimų taikomos tiems sandoriams, kurie buvo sudaryti įsigaliojus šiam kodeksui, išskyrus šio straipsnio 2 ir 3 d. nustatytas išimtis. CK IĮ 8 str. 3 d. numato, kad jeigu pagal sandorio sudarymo momentu galiojusį įstatymą sandoriui buvo nustatyta privaloma teisinė registracija, bet jis per įstatymo nustatytą terminą nebuvo įregistruotas, tai toks sandoris negalioja, išskyrus atvejus, kai dėl svarbių priežasčių praleistą įregistravimo terminą atnaujina teismas.

Suinteresuotas asmuo - Nacionalinė žemės tarnybos prie žemės ūkio ministerijos Vilkaviškio skyrius pareiškėjos prašymui atnaujinti terminą palikimui priimti prieštaravimų nepareiškė (b.l. 14-16). Suinteresuoto asmens atstovas teismo posėdžio metu šią institucijos poziciją palaikė.

Pareiškėjas savo reikalavimą byloje grindžia ir rašytiniais įrodymais esančiais byloje: valstybės žemės pirkim o pardavimo sutartimi (b.l. 5), žemės sklypo brėžiniu (b.l. 6).

Byloje esančiais rašytiniais įrodymais bei pareiškėjo atstovės paaiškinimais nustatyta, kad pareiškėjas 1996 m. spalio 25 d. pirkimo - pardavimo sutartimi Nr. AS39/96-A550 nusipirko vieno ha (1,0000) ploto žemės sklypo, esančio (duomenys neskebtini), sklypo Nr. 203. Minėtoje pirkimo-pardavimo sutartyje buvo nustatyta, kad vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 255 straipsniu ši sutartis per tris mėnesius turi būti įregistruota Vilkaviškio rajono žemėtvarkos ir geodezijos tarnybos tvarkomame žemės kadastro duomenų registre. Priešingu atveju, aptariama pirkimo - pardavimo sutartis bus negaliojanti. Kadangi minėta sutartis nustatyta tvarka įregistruota nebuvo, pareiškėjas kreipėsi į teismą, prašydamas atnaujinti praleistą įstatymo nustatytą terminą minėtai sutarčiai įregistruoti.

11Nekilnojamojo turto – žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), sklypo Nr. 203, pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo metu, t. y. 1996-10-25, galiojo 1964 m. Civilinis kodeksas, kurio 255 straipsnis nustatė, kad nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti notariškai patvirtinta ir per tris mėnesius įregistruota atitinkamoje turto registravimo įstaigoje, jeigu įstatymai nenustato kitokio termino. Dėl svarbių priežasčių praleistą šį terminą gali atstatyti teismas. Šiame straipsnyje nustatytų taisyklių nesilaikymas nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartį daro negaliojančią. Iš pareiškėjos pateikto prašymo, byloje esančių rašytinių įrodymų ir teismo posėdžio metu pateiktų pareiškėjo atstovo bei suinteresuoto asmens Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos atstovės paaiškinimų nustatyta, kad pareiškėjas per tuo metu galiojusio CK nustatytą 3 mėnesių terminą pirkimo pardavimo sutarties neįregistravo. Pareiškėjo atstovės teigimu, jis nesuprato sutarties neįregistravimo pasekmių, juo labiau, kad ši nuostata buvo pakeista 2001-07-01, įsigaliojus 2000 metų Civiliniam Kodeksui.

Teismas pabrėžia, kad nei suinteresuotas asmuo Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos nei VĮ „Registrų centras“ neginčija fakto, jog buvo sudaryta žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), sklypo Nr. 203, pirkimo - pardavimo sutartis. Taip pat byloje nekyla ginčas ir dėl to, kad pareiškėjas, pirkdamas aptariamą žemės sklypą pilnai atsiskaitė. Tai patvirtina pirkimo-pardavimo sutartyje esantis įrašas apie pinigų gavimą.

Motyvuojamoji dalis

Pagal galiojančio Civilinio kodekso 8 straipsnio 3 dalį, jeigu pagal sandorio sudarymo momentu galiojusį įstatymą sandoriui buvo nustatyta privaloma teisinė registracija, bet jis per įstatymo nustatytą terminą nebuvo įregistruotas, tai toks sandoris negalioja, išskyrus atvejus, kai dėl svarbių priežasčių praleistą įregistravimo terminą atnaujina teismas. Svarbiomis termino praleidimo priežastimis gali būti pripažintos objektyvios, t. y. nuo asmens valios nepriklausiusios aplinkybės, jei asmuo, sužinojęs apie savo teisę, dėl kurios įgyvendinimo praleistas terminas, nedelsdamas, t.y. per protingus terminus, kreipiasi į teismą dėl termino atnaujinimo.

Kasacinio teismo nutartyse yra išaiškinta, kad, spręsdamas sandorio privalomos teisinės registracijos termino atnaujinimo klausimą, teismas turi užtikrinti, kad nebūtų pažeistas Konstitucijos 23 straipsnyje įtvirtintas nuosavybės neliečiamumo principas, veikiantis greta su pagrindiniais sutarčių teisės principais: sutarčių laisvės bei šalių autonomijos; teisinėje situacijoje, kai įstatymų leidėjas, įgyvendindamas valstybei tenkančią pareigą užtikrinti nuosavybės teisių gynimą ir apsaugą, keitė teisinį reglamentavimą taip, kad nuosavybės teisė į nekilnojamuosius daiktus (turtą) atsiranda nuo turto perdavimo įgijėjui momento (išskyrus atvejus, kai ką kita nustato sutartis ar įstatymas), o ne nuo sandorio įregistravimo viešame registre momento, Lietuvos Respublikos civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 3 dalies nuostatos aiškintinos vertinant jų tikslus; naujuoju nuosavybės santykių reglamentavimu atsisakyta neproporcingai didelės viešojo administravimo veiksmų įtakos privatiniams nuosavybės teisiniams santykiams; nuoseklaus pereinamojo laikotarpio garantu tapo Lietuvos Respublikos civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 3 dalies nuostatos, kuriomis siekta teisėms ir pareigoms, atsiradusioms iki Civilinio kodekso, įsigaliojusio nuo 2001 m. liepos 1 d., įgyvendinti nustatyti tokį teisinį mechanizmą, kuris užtikrintų „senųjų“ teisių ir pareigų įgyvendinimą „senąja“ tvarka; tačiau būtina pažymėti, kad iš esmės naujo turinio nuosavybės santykių teisinis reglamentavimas, kuris inter alia užtikrino ir nesikišimo į privačius santykius principo veikimą (CK 1.2 straipsnis), įpareigoja teismą kiekvienu konkrečiu atveju taip individualiai įvertinti teisines situacijas, kuriose taikytinos Lietuvos Respublikos civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 3 dalies nuostatos dėl įregistravimo termino atnaujinimo, kad nebūtų pažeistas proporcingumas tarp pereinamajam laikotarpiui paliktos viešojo administravimo veiksmų įtakos privatiniams nuosavybės teisiniams santykiams ir sandorio šalies, visiškai įvykdžiusios sutartines prievoles kitai sutarties šaliai, tačiau nevykdžiusios įstatymo jam nustatytos pareigos sandorį įregistruoti viešame registre, teisių ir teisėtų interesų apsaugos (LAT nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-332/2010).

Spręsdami termino nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutarčiai įregistruoti atnaujinimo klausimą, teismai turi nustatyti, ar sandorio sudarymas, nors jis nebuvo įregistruotas, atitiko šalių valią, ar termino atnaujinimas ir sandorio įregistravimas atitinka teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principus (LAT nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-114/2009).

Ištyrus ir įvertinus byloje esančius rašytinius įrodymus, pareiškėjo atstovės paaiškinimus, konstatuotina, jog teismui kyla abejonių dėl pareiškėjo nurodytų priežasčių pripažinimo pakankamai svarbiomis, siekiant atnaujinti įstatymo nustatytą terminą sandorio įregistravimui, tačiau vadovaujantis Civilinio kodekso 1.2 ir 1.5 straipsniuose įtvirtintais nuosavybės neliečiamumo, teisėtų lūkesčių bei interesų, teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais bei kasacinio teismo formuojama praktika, teismas konstatuoja, jog yra pagrindas atnaujinti praleistą įstatymo nustatytą terminą. Bylos rašytiniai įrodymai ir pareiškėjo atstovės paaiškinimai, duoti teismo posėdžio metu, patvirtina, jog pareiškėjas teisėtai įsigijo prieš tai minėtą žemės sklypą, jį valdė ir disponavo juo, todėl neatnaujinus termino sandoriui įregistruoti būtų pažeista pareiškėjo, kaip sąžiningos turto įgijėjo, teisė disponuoti jam priklausančia nuosavybe. Teismas atkreipia dėmesį, nors pareiškėja į teismą dėl termino atnaujinimo kreipėsi praėjus pakankamai daug laiko po žemės sklypo esančio (duomenys neskelbtini), sklypo Nr. 203, pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo, tačiau, atsižvelgiant į pareiškėjo išdėstytas aplinkybes, į tai, kad ir suinteresuotas asmuo nacionalinė žemės tarnyba prie žemės ūkio ministerijos ir VĮ „Registrų centras“ sutinka, kad būtų atnaujintas terminas sandorio įregistravimui bei vadovaujantis teisingumo, sąžiningumo, protingumo principais, laikytina, kad yra pagrindas atnaujinti įstatymo nustatytą terminą pirkimo - pardavimo sutarties Nr. AS39/96-A550, sudarytos 1996 m. spalio 25 d. tarp pareiškėjo ir Marijampolės apskrities viršininko administracijos atstovo L. A., veikiančios pagal Marijampolės apskrities valdytojo administracijos įgaliojimą ir Marijampolės apskrities valdytojo įsakymą, įregistravimui Nekilnojamojo turto registre ir pratęsti jį trims mėnesiams nuo šios nutarties įsiteisėjimo dienos.

Rezoliucinė dalis

nutarė:

pareiškimą tenkinti.

Atnaujinti pareiškėjui E. Z., a.k. (duomenys neskelbtini) praleistą terminą įregistruoti pirkimo - pardavimo sutartį Nr. AS39/96-A550, sudarytą 1996 m. spalio 25 d. tarp E. Z. ir Marijampolės apskrities viršininko administracijos atstovo L. A., veikiančios pagal Marijampolės apskrities valdytojo administracijos įgaliojimą ir Marijampolės apskrities valdytojo įsakymą, pagal kurią E. Z., a.k. (duomenys neskelbtini) įgijo nuosavybės teisę į vieno hektaro (1.0000 ha) ploto žemės sklypą esantį (duomenys neskelbtini) sklypo Nr. 203, ir pratęsti terminą sutarčiai įregistruoti Nekilnojamojo turto registre trims mėnesiams nuo šios nutarties įsiteisėjimo dienos.

Nutartis per 7 dienas nuo jos priėmimo dienos gali būti skundžiama atskiruoju skundu Kauno apygardos teismui per Vilkaviškio rajono apylinkės teismą.