Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimas

Šalies argumentai

1.1. Nurodo, kad gyvenamosios patalpos, esančios Tolminkiemio g. 19-29, Vilnius, Tolminkiemio g. 17-53, Vilnius, Tolminkiemio g. 17-55, Vilnius, Tolminkiemio g. 17-37, Vilnius, Tolminkiemio g. 17-65, Vilnius, Tolminkiemio g. 17-49, Vilnius, Tolminkiemio g. 17-56, Vilnius, nuosavybės teise priklauso Vilniaus miesto savivaldybei (toliau - Savivaldybė). Vilniaus miesto savivaldybės taryba 2008 m. gegužės 28 d. sprendimu Nr. 1-474 perdavė SĮ „Vilniaus miesto būstas“ (toliau – savivaldybės įmonė) patikėjimo teise valdyti visas savivaldybei nuosavybės teise priklausančias gyvenamąsias patalpas. Savivaldybės įmonės turimais duomenimis, pirmą kartą uždaroji akcinė bendrovė (toliau – UAB) „Naujoji pilaitė” buvo paskirtas namo, esančio Tolminkiemio g. 19, Vilniuje, ir namo, esančio Tolminkiemio g. 17, Vilniuje, administratore 2006 m. sausio 16 d. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu Nr. 30-43 „Dėl UAB „Naujoji Pilaitė“ skyrimo Vilniaus miesto daugiabučių namų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administratore“. Šiuo metu atsakovė namą, esantį Tolminkiemio g. 19, Vilniuje, administruoja Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2017 m. lapkričio 24 d. įsakymo Nr. 30-1.35- 20/14392998 „Dėl UAB „Naujoji pilaitė” skyrimo daugiabučio namo Tolminkiemio g. 19 butų ir kitų patalpų savininkų bendrojo naudojimo objektų administratore” pagrindu. Namas, esantis Tolminkiemio g. 17, Vilniuje, atsakovės administruojamas 2017 m. lapkričio 24 d. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymo Nr. 30-2999 „Dėl UAB „Naujoji pilaitė” skyrimo daugiabučio namo Tolminkiemio g. 17 butų ir kitų patalpų savininkų bendrojo naudojimo objektų administratore” pagrindu.

1.2. Ieškovė pažymi, kad dėl nurodytuose daugiabučiuose gyvenamuosiuose namuose atsiradusių defektų, į atsakovę kaip daugiabučių gyvenamųjų namų administratorių, buvo kreipiamasi nuolat. 2017 m. balandžio 25 d. raštu Nr. 1.35-17/1948 „Dėl stogo remonto“ buvo prašoma skubiai patikrinti namo stogą, stogo konstrukcijos atskirus elementus, fasado techninę būklę, ventiliaciją bei raštu pateikti savivaldybės įmonei išvadas ir pasiūlymus dėl jo remonto. 2017 m. rugpjūčio 25 d. raštu Nr. 1.35-17/4878 „Dėl vandens pratekėjimo Tolminkiemio g. 17“ ieškovė kreipėsi į atsakovę ir informavo, kad į butą, esantį Tolminkiemio g. 17-23, Vilniuje, vanduo teka iš viršutinių aukštų per sieną į kambarį ir į balkono vidų, buvo prašoma kuo greičiau imtis veiksmų, kad būtų panaikinti defektai. 2017 m. gruodžio 7 d. raštu Nr. 1.35-17/7119 „Dėl pelėsio bute Tolminkiemio g. 17-54“ ieškovė kreipėsi į atsakovę ir informavo, jog tikrintame bute sienos ir lubų kampas yra drėgnas, matosi susikaupę vandens lašai, o tapetai atšokę nuo drėgmės, ir prašoma skubos tvarka atlikti stogo dangos ir konstrukcijų apžiūrą bei pašalinti trūkumus. 2018 m. sausio 26 d. raštu Nr. 1.35-18/399 „Dėl gauto prašymo“ atsakovė informuota apie peršalusias, šlampančias ir pelijančias sienas. Minėtame rašte administratorius pakartotinai informuotas, jog savivaldybės įmonė dėl šių problemų į atsakovę jau kreipėsi 2017 m. vasario 7 d. raštu Nr. 1.35-17-7119, tačiau jokio atsakymo negavo. 2019 m. vasario 8 d. raštu Nr. 1.35-19/510 „Dėl atsiradusio pelėsio bute“ buvo kreiptasi į atsakovę prašant skubos tvarka atlikti pastato apžiūrą ir nustatyti sienų būklę bei išvadas savivaldybės įmonei pateikti raštu. 2019 m. gegužės 2 d. raštu Nr. 1.35-19/2069 „Dėl pastatų Tolminkiemio g. 17 ir Tolminkiemio 19 defektų“ ieškovė kreipėsi į atsakovę po to, kai 2019 m. kovo mėnesį savivaldybės įmonės darbuotojų organizuotame bendrame namų, Tolminkiemio g. 17, Vilniuje, ir Tolminkiemio g. 19, Vilniuje, patikrinime buvo nustatyti defektai, buvo prašoma pateikti išvadas apie galimus sprendimo variantus aptiktų defektų pašalinimui. 2019 m. rugpjūčio 2 d. raštu Nr. 1.35-19/3807 „Dėl pastatų Tolminkiemio g. 17 ir Tolminkiemio g. 19 defektų“ buvo prašoma pateikti išvadas apie galimus sprendimo variantus aptiktų defektų pašalinimui bei primenama, kad ieškovė tuo pačiu klausimu jau kreipėsi 2019 m. gegužės 2 d. raštu Nr. 1.35-19/2069 bei 2019 m. gegužės 31 d. raštu Nr. 1.35-19/2737, tačiau nebuvo informuota apie jokius veiksmus ar darbų eigą. Siunčiamų raštų namų administratoriui (atsakovei) kiekis dėl tų pačių problemų, suponuoja pagrįstą išvadą - administratorius nesiėmė aktyvių ir reikšmingų veiksmų, kad nuolat pasikartojančios problemos dėl šlampančių ir pelijančių sienų būtų galutinai išspręstos. Nurodytų problemų ignoravimas lėmė, jog butui, esančiam Tolminkiemio g. 19-47, Vilniuje, buvo padaryta žala.

1.3. UAB „Glaskek LT“ pagal sudarytą sutartį Nr. 5.28-19/30 su ieškove 2019 m. atliko buto, esančio Tolminkiemio g. 19-47, Vilniuje, remontą ir pašalino defektus, kurie bute atsirado dėl ilgą laiką netinkamai prižiūrimų bendro naudojimo objektų konstrukcijų, t. y. pratekančio stogo ir sutrūkinėjusios namo sienos. 2019 m. lapkričio 20 d. raštu Nr. 1.35-19/5711 ieškovė apie atliktą buto, esančio Tolminkiemio g. 19-47, Vilniuje, remontą informavo atsakovę ir pateikė 952,11 Eur buto remonto sąskaitą apmokėjimui, kadangi žala minėtam butui atsirado būtent dėl to, jog atsakovė kaip administratorius ilgą laiką netinkamai ir aplaidžiai prižiūrėjo bendro naudojimo objektus. Atsakovė nesutiko apmokėti patirtų išlaidų nurodant, kad nėra administratoriaus kaltės ir neteisėtų veiksmų.

1.4. Ieškovė nurodo, kad atsakovės atsakomybė kyla ne tik bendraisiais deliktinės civilinės atsakomybės pagrindais: ji netinkamai atliko savo funkcijas, neorganizavo remonto ir elgėsi nerūpestingai, o atsiradusi žala yra tiesioginis administratoriaus pareigų nevykdymo rezultatas, bet ir Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – ir CK) 6.266 straipsnio 1 dalies pagrindu. Atsakovė yra daugiabučių gyvenamųjų namų, esančių Tolminkiemio g. 19, Vilniuje, ir Tolminkiemio g. 17 Vilniuje, administratorius ir vykdė bendrojo naudojimo patalpų, faktinę priežiūrą (CK 4.240 straipsnis). Vadinasi, pagal savo kompetenciją administratorius turi teisę pats priimti sprendimus dėl namo bendrojo naudojimo objektų naudojimo ir priežiūros. Atsakovė, būdama daugiabučių gyvenamųjų namų, esančių Tolminkiemio g. 19, Vilniuje, ir Tolminkiemio g. 17 ,Vilniuje, bendrosios dalinės nuosavybės bendrojo naudojimo patalpų administratoriumi, pripažįstama pastato valdytoju ir jai kyla deliktinė atsakomybė be kaltės CK 6.266 straipsnio 1 dalies pagrindu.

1.5. Nagrinėjamu atveju administratorių paskyrė Vilniaus miesto savivaldybė, ir šio namo administratoriaus veiklą reglamentuoja ne sutartis, o savivaldybės patvirtinti Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo nuostatai, todėl atsakovė administruoja daugiabučius gyvenamuosius namus, esančius Tolminkiemio g. 19, Vilniuje, ir Tolminkiemio g. 17 ,Vilniuje, CK 4.84 straipsnyje numatytu pagrindu.

1.6. Nurodo, kad reikalavimą grindžia Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. gruodžio 30 d. įsakymu Nr. D1-971 „Dėl statybos techninio reglamento STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka. Naujų nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo tvarka“ patvirtinimo“ (toliau - Reglamentas), kurio 84 punkte nurodyta, kad daugiabučio gyvenamojo namo techninę priežiūrą organizuoja namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas, paskirdamas techninį prižiūrėtoją. Reglamento 85 punkte teigiama, kad valdytojas ir techninis prižiūrėtojas, vadovaudamiesi Reglamente nurodytais teisės aktais, Reglamento IV skyriuje nurodytais bendraisiais statinių priežiūros reikalavimais, vykdo organizacines ir technines priemones tinkamai namo būklei išsaugoti, kad būtų užtikrinti esminiai statinių reikalavimai per ekonomiškai pagrįstą namo naudojimo trukmę. Analogiškus reikalavimus daugiabučių gyvenamųjų namų naudojimui ir priežiūrai nustatė ir iki 2017 m. sausio 01 d. galiojęs Lietuvos Respublikos aplinkos ministro įsakymas Nr. 351 „Dėl statybos techninio reglamento 1.12.05:2010“ Privalomieji daugiabučių gyvenamųjų namų naudojimo ir priežiūros reikalavimai“ patvirtinimo“ (toliau - Statybos techninis reglamentas). Statybos techninio reglamento 4.1 punkte įtvirtinta privalomųjų darbų sąvoka, kurioje nurodoma, jog privalomieji darbai - daugiabučio gyvenamojo namo techninės priežiūros ir bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo (remonto) darbai ar jų kompleksas, kuriuos atlikus užtikrinama gyvenamojo namo būklė, atitinkanti esminius statinių reikalavimus. Statybos techninio reglamento 4.3 punkte nurodyta, kad bendrojo naudojimo objektų valdytojas - daugiabučio gyvenamojo namo ir kitų patalpų [...] bendrojo naudojimo objektų administratorius, valdantis bendrojo naudojimo objektus. Statybos techninio reglamento IV dalyje nustatyta, kad privalomųjų reikalavimų visumą sudaro reikalavimai išlaikyti gyvenamojo namo konstrukcijų ir inžinerinių sistemų savybes, atitinkančias esminius statinio reikalavimus; reikalavimai gyvenamąjį namą ir jo aplinką naudoti, prižiūrėti ir tvarkyti taip, kad patalpų naudojimas atitiktų paskirtį, įregistruotą Nekilnojamojo turto kadastre. Statybos techninio reglamento 7.1 punkte nurodyta, kad privalomieji reikalavimai užtikrinami nuolatiniu gyvenamojo namo ir jo aplinkos būklės stebėjimu, vertinimu, tinkamu, saugos ir techninius reikalavimus atitinkančiu, pagrindinių konstrukcijų ir inžinerinių sistemų eksploatavimu ir techninę priežiūrą, savalaikiu jų atnaujinimu (remontu) ir kitais prevenciniais darbais. Statybos techninio reglamento VI skyriuje numatyta, kad gyvenamojo namo būklė ir jos atitiktis privalomųjų reikalavimų visumai įvertinami atliekant nuolatinius ir periodinius gyvenamojo namo stebėjimus, specializuotas apžiūras, statinio statybinius tyrinėjimus, statinio ar jo dalies techninę ekspertizę.

1.7. Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2015 m. rugpjūčio 5 d. nutarimu Nr. 831 „Dėl Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. gegužės 23 d. nutarimo Nr. 603 „Dėl butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo pavyzdinių nuostatų patvirtinimo“ pakeitimo“ (toliau - Nuostatai) 3 punkte nurodyta, jog pagrindinis administratoriaus uždavinys - administruoti namo bendrojo naudojimo objektus ir užtikrinti jų priežiūrą pagal teisės aktų nustatytus privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus. Vykdant šį uždavinį, administratorius organizuoja namo techninę priežiūrą, bendrosios dalinės nuosavybės teise ar kitais įstatymų nustatytais pagrindais patalpų savininkų naudojamo ir (ar) valdomo žemės sklypo priežiūrą (Nuostatų 4.3 punktas). Jeigu bendrojo naudojimo objektų būklė kelia grėsmę jų išlikimui, žmonėms ar aplinkai, pagal teisės aktų reikalavimus imtis būtinų priemonių, kad būtų išvengta žalos ir pašalinta grėsmė (Nuostatų 7.7 punktas).

1.8. Ieškovės vertinimu, atsakovė kaip ginčo daugiabučio gyvenamojo namo administratorius privalo veikti aktyviai, priimti savalaikius sprendimus, susijusius su tinkamu namo administravimu, kartu tinkamai įgyvendinti teisėtų lūkesčių principą (CK 4.239 straipsnio 1 dalis). Ginčo namo stogas bei sienos kaip pagrindinė namo konstrukcija yra to namo butų savininkų bendroji dalinė nuosavybė, kurios tinkamą priežiūrą, remiantis CK 4.84 straipsniu, turi atlikti bendro naudojimo objektų administratorius, kuriam kyla civilinė atsakomybė dėl atsiradusių nuostolių.