- Teismas
- Klaipėdos apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2013-04-04
- Bylos Nr.
- 2A-669-370/2013
- Teisminio proceso Nr.
- 2-46-3-00767-2012-0
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Danguolė Martinavičienė (pirm.), Irma Čuchraj, Alvydas Žerlauskas
- Ieškovas
- S. B.
- Atsakovas
- P. B., V. B.
- Kategorijos
- 35.4pavadinimo nepavyko patikrinti
- 42.9pavadinimo nepavyko patikrinti
- 52.3pavadinimo nepavyko patikrinti
Pranešėja Danguolė Martinavičienė Civilinė byla Nr. 2A-669-370/2013
Teisėja Loreta Bajorinienė (Proceso Nr. 2-46-3-00767-2012-0)
2013 m. balandžio 4 d.
Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš kolegijos pirmininkės Danguolės Martinavičienės, kolegijos teisėjų Irmos Čuchraj, Alvydo Žerlausko, rašytinio proceso apeliacine tvarka išnagrinėjo civilinę bylą Nr. 2-1022-760/2012 pagal ieškovo S. B. ieškinį atsakovams P. B. ir V. B. dėl sumokėto avanso ir palūkanų priteisimo, bei atsakovų priešieškinį ieškovui dėl pirkimo–pardavimo sutarties pripažinimo galiojančia, skolos priteisimo, bei atsakovų apeliacinį skundą dėl Tauragės rajono apylinkės teismo 2012-12-17 sprendimo.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
Šalies argumentai
ieškovas ieškiniu teismo prašė jam priteisti solidariai iš atsakovų 20 000 Lt sumokėto avanso, 5 procentus kompensuojamųjų palūkanų nuo 2011-07-02 iki 2012-05-08 už negrąžintą avanso sumą, t. y. 854,88 Lt, 5 procentus procesinių palūkanų nuo ieškinio padavimo teismui dienos iki visiško teismo sprendimo įvykdymo. Nurodė, kad 2010-11-18 su atsakovu P. B. sudarė preliminarią buto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią įsipareigojo iš atsakovo nupirkti jo butą su ūkinio pastato dalimi, esančius (duomenys neskelbtini), už 40 000 Lt. Sutarė pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį sudaryti iki 2010-12-25. Sudarydamas preliminarią sutartį sumokėjo P. B. avansinę įmoką 20 000 Lt, o likusius 20 000 Lt įsipareigojo sumokėti iki 2010-12-25. Iki sutarto laiko P. B. jam buto nepardavė, teigė, kad nesuspėjo sutvarkyti dokumentų. Atsakovo prašymu 2010-12-09 pas notarą pasirašė papildomą susitarimą, pagal kurį pagrindinės buto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymą ir likusių pinigų už butą sumokėjimą atidėjo iki 2011-07-01. Papildomai susitarė, kad jis nuo 2010-12-25 gali apsigyventi bute. Tuo pagrindu bute apsigyveno nuo 2010 m. gruodžio mėn. pabaigos. Pagrindinė buto pirkimo–pardavimo sutartis iki sutarto termino taip ir nebuvo sudaryta, kadangi ieškovas sužinojo, jog sudarant preliminariąją sutartį atsakovas melagingai nurodė, jog perkamas butas nėra įkeistas – atsakovas savo prievolių bankui užtikrinimui buvo įkeitęs butą bankui. Įkeisto buto ieškovas nebūtų sutikęs pirkti. Atsakovas kaltas dėl pagrindinės sutarties nesudarymo nustatytu laiku. Hipoteka butui buvo išregistruota tik 2011-07-05. Remiantis sutarties 6 punktu, atsakovas atsakovai privalo grąžinti jam sumokėtą 20 000 Lt avansą, bei sumokėti įstatymines palūkanas. Atsakovų priešieškinį prašė atmesti.
Atsakovai su ieškiniu nesutiko, pareiškė priešieškinį, kuriuo prašė pripažinti šalių 2010-11-18 sudarytą sutartį, taip pat jos priedą 2010-12-09 sudarytą susitarimą, galiojančia pirkimo–pardavimo sutartimi, pagal šią sutartį pripažinti ieškovui nuosavybės teisę į ginčo butą, iš ieškovo atsakovams priteisti skolą už nupirktą butą 20 000 Lt. Nurodė, kad, kad iki 2011-07-01 pagrindinė buto pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovo kaltės, nes jis atsisakė pirkti butą, 2011-06-30 sutartu laiku neatvyko pas notarą sudaryti sutarties. Prieš sudarydami preliminarią sutartį atsakovai informavo ieškovą apie tai, kad parduodamam butui yra taikoma hipoteka, ieškovas neprieštaravo pirkti įkeistą butą. Ieškovas, tik dėl vienam jam žinomų priežasčių, vengė sudaryti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį, nevykdė pareigos atsiskaityti nustatyta tvarka, elgėsi nesąžiningai, todėl jo teisės negali būti ginamos. Egzistuoja visos faktinės aplinkybės, reikalingos sutarčiai pripažinti pagrindine, t. y. sandoris yra dvišalis, abi sandorio šalys yra išreiškusios valią ne tik sudaryti sandorį, tačiau jį praktiškai yra ir iš dalies įvykdžiusios – ieškovas dar iki perduodant jam turtą yra sumokėjęs pusę sutartos galutinės turto kainos, parduodamas turtas nuo 2010-12-25 perduotas naudotis ir valdyti ieškovui, tokiu būdu tarp šalių išreikšta valia perduoti ir priimti turtą valdyti.
Žemesnės instancijos teismas
Tauragės rajono apylinkės teismas 2012-12-17 sprendimu ieškovo ieškinį tenkino, atsakovų priešieškinį atmetė. Teismas konstatavo, kad 2010-11-18 šalių sudaryta sutartis dėl nekilnojamojo turto pirkimo atitinka visus preliminariosios sutarties požymius: iš jos turinio aiškiai matyti šalių sutarimas ateityje sudaryti nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, sutartyje iš anksto aptartomis sąlygomis. Teismas pažymėjo, kad ir patys atsakovai patikslintame priešieškinyje, bei teismo posėdžio metu minėtą sutartį įvardijo preliminariąja pirkimo–pardavimo sutartimi. Šalys suprato, kad per nustatytą terminą nesudarius pagrindinės sutarties, prievolė ją sudaryti pasibaigia, todėl 2010-12-09 pasirašė susitarimą, nustatydami naują terminą pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti – iki 2011-07-01. Be to, preliminariosios sutarties sudarymo iniciatoriai buvo būtent atsakovai, jie iš karto negalėjo sudaryti pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties, nes turėjo panaikinti parduodamo turto hipoteką. Būtent jie inicijavo ir 2010-12-09 susitarimo pasirašymą, kad pagrindinės sutarties sudarymo terminas būtų pratęstas iki 2011-07-01. Teismas sprendė, jog aplinkybė, kad ieškovas sumokėjo dalį buto kainos, nėra pagrindas šalių susitarimą vertinti kaip pirkimo–pardavimo sutartį. Sutarčių laisvės principas įgalina šalis susitarti dėl bet kokių sąlygų (taip pat ir dėl mokėjimo), neprieštaraujančių imperatyviosioms įstatymų normoms, viešajai tvarkai ir gerai moralei. Iš bylos duomenų matyti, kad šalys buvo susitarusios dėl 20 000 Lt avanso ir tokio paties dydžio baudos, pardavėjui atsisakius sudaryti pagrindinę sutartį, taip pat dėl avanso negrąžinimo pirkėjui kaip baudos šiam atsisakius sudaryti pagrindinę sutartį (sutarties 6 p.). Ieškovo sumokėti pinigai atliko prievolės įvykdymo užtikrinimo funkciją netesybų būdu – tokia mokėjimo paskirtis neprieštarauja preliminariosios sutarties prigimčiai. Teismas taip pat sprendė, jog aplinkybė, kad ieškovas nuo 2010-12-25 gyveno bute, nepatvirtina pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo. Ši aplinkybė būtų teisiškai reikšminga, jeigu šalys nebūtų susitarusios dėl termino iki kada turėjo būti sudaryta pagrindinė sutartis, o buto perdavimas ieškovui būtų atliktas atsakovų valia vykdant pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį. Kadangi šalys iki nustatyto termino pagrindinės buto pirkimo–pardavimo sutarties nesudarė, laikytina, kad pasibaigė jų prievolės pagal preliminariąją sutartį, ši sutartis negali būti patvirtinta CK 1.93 str. 4 dalies ir 6.309 str. 3 dalies pagrindais, kaip prašo atsakovai, nes vienai iš šalių neįvykdžius ikisutartinių prievolių ir pasibaigus jų įvykdymo terminui nėra pagrindo reikalauti įvykdyti susitarimą natūra – tai prieštarautų šalių valiai ir pažeistų sutarties laisvės principą, kuris draudžia versti kitą asmenį sudaryti sutartį. Teismas padarė išvadą, jog būtent dėl atsakovų kaltės nebuvo sudaryta pagrindinė buto pirkimo–pardavimo sutartis, nes jie iki sutarties sudarymo termino neišregistravo parduodamo turto hipotekos. Atsakovai nepranešė ieškovui, kad jo perkamas turtas yra įkeistas bankui. Ieškovui ši aplinkybė buvo esminė, nes jis nepageidavo ir nesutiko pirkti įkeisto turto. Atsakovai nepateikė įrodymų, kad ieškovas sutiko pirkti įkeistą turtą, kad jie susitarė su ieškovu ir banku sudaryti paskolos perkėlimo sutartį, kad kreditorius sutiko parduoti įkeistą turtą. Teismas atmetė atsakovų argumentus, kad jie 2011-06-30 buvo pasirengę sudaryti pagrindinę buto pirkimo–padavimo sutartį ir ji nebuvo sudaryta tik todėl, kad pas notarą neatvyko ieškovas, nes 2011-06-30 atsakovai nebuvo padengę turimo kredito bankui, nebuvo išregistravę hipotekos, nebuvo gavę rašytinio kreditoriaus sutikimo parduoti butą, todėl sudaryti buto pirkimo–pardavimo sutartį 2011-06-30 nebuvo galimybės. Notaras A. G. patvirtino, kad be kreditoriaus raštiško sutikimo jis nebūtų tvirtinęs šalių pirkimo–pardavimo sutarties, teigė, kad sutarties sudarymas būtų buvęs atidėtas, kol būtų pateikti reikalingi dokumentai. Taigi, ne ieškovo veiksmai – neatvykimas pas notarą, buvo esminė sutarties nesudarymo priežastis. Atsakovai, žinodami, kad jų parduodamas turtas yra įkeistas, nuo 2010-11-18 iki 2011-07-01 nesiėmė jokių aktyvių veiksmų hipotekai panaikinti, nors iš ieškovo buvo gavę 20 000 Lt avansą ir turėjo galimybę jį panaudoti įsiskolinimui padengti
Šalies argumentai
Apeliaciniu skundu atsakovai prašo panaikinti pirmosios instancijos teismo sprendimą ir priimti naują – ieškinį atmesti, o priešieškinį tenkinti. Nurodo, kad teismas netinkamai išaiškino ir taikė materialines teisės normas, reglamentuojančias daikto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo patvirtinimą ir sandorio pripažinimą galiojančiu teismine tvarka, netinkamai vertindamas faktines bylos aplinkybes pažeidė įrodinėjimo proceso taisykles, todėl netinkamai ir nevisapusiškai išnagrinėjo bylą ir priėmė neteisėtą bei nepagrįstą sprendimą. Pirmosios instancijos teismas netinkamai pritaikė ir išaiškino CK 1.93 str. 4 d., 6.309 str., 6.165 str. nuostatas. Apelianto įsitikinimu buvo sudarytas buto pirkimo–pardavimo sandoris, nes ieškovas sumokėjo pusę kainos, o atsakovai jam perdavė butą su priklausiniu valdyti, todėl laikytina, kad ieškovas nepagrįstai vengė sandorį įforminti notarine tvarka, ir atsakovai turi teisę reikalauti teismine tvarka patvirtinti sutarties sudarymą. Padaręs išvadą, kad šalių 2010-11-18 sutartis dėl nekilnojamojo turto pirkimo (kartu su 2010-12-09 susitarimu) yra preliminarioji, o ne pirkimo–pardavimo, teismas nukrypo nuo šiuo klausimu suformuotos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikos tokio pobūdžio bylose. Taip pat teismas netinkamai vertino byloje surinktus įrodymus, netinkamai vertino byloje duotus liudytojų parodymus ir tuo pažeidė įrodymų vertinimo taisyklę, numatytą CPK 185 str. 1 dalyje, dėl ko buvo neteisingai išnagrinėta byla (CPK 329 str. 1 d.). Teismas nepagrįstai rėmėsi aplinkybe, kad iki 2011-07-01 ginčo turtui nebuvo išregistruota hipoteka, ir nepagrįstai konstatavo atsakovų kaltę dėl pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties nesudarymo, neįvertinęs, jog materialinės teisės normos, reglamentuojančios disponavimą įkeistu nekilnojamuoju turtu, nenumato draudimo savininkui disponuoti įkeistu turtu, įskaitant ir jo perleidimą kitam asmeniui (CK 4.170 str. 5 d., CK 4.170 str. 6 d.), nes perleidžiant įkeistą daiktą kito asmens nuosavybėn, hipoteka seka paskui daiktą. Apeliantai pažymi, kad įkeisto turto perleidimas nepaisant ginčo turto hipotekos lakšte nustatyto draudimo įkeičiamo daikto savininkui be raštiško kreditoriaus sutikimo parduoti, dovanoti ar kitaip perleisti šiuo lakštu įkeičiamą daiktą, reiškia hipotekos sutarties sąlygų pažeidimą, tačiau nepanaikina įstatyme įtvirtintos teisės įkeisto daikto savininkui disponuoti įkeistu daiktu (Lietuvos apeliacinio teismo 2012-02-23 nutartis civilinėje byloje Nr. 2A-183/2012). Be to, AB bankas DNB NORD raštu 2011-10-28 rašte Nr. 30.11.-18/734 nurodė, kad atsakovams padengus turimus įsiskolinimus bankui, bankas atsisako įkeisto turto hipotekos, taip pripažįstant, kad visiškai sumokėjus 2011-07-01 paskolos likutį šiam bankui, joks leidimas parduoti butą atsakovams 2011-07-01 nebuvo reikalingas.
Anot apeliantų, pirmosios instancijos teismas nepagrįstai neįvertino, jog tai, kad atsakovai buvo pasirengę sudaryti nekilnojamojo turto perleidimo sutartį, patvirtina byloje surinkti įrodymai, tačiau būtent ieškovas vengė notariškai įforminti sutartį. Bylos medžiaga yra nustatyta, kad 2011-06-18 atsakovė V. B. buvo susitikusi su ieškovu, jis atėjo į namus ir tarėsi dėl pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutarties sudarymo. 2011-06-20 atsakovė V. B., sutikusi ieškovą kaime, prie mokyklos, priminė jam, kad 2011-06-28 9.00 val. ryto reikia būti pas notarą. Atsakovai 2011-06-27 buvo keletą kartų nuvykę pas ieškovą į namus, tačiau namuose jo nerado. Suprasdami, kad iki 2011-07-01 likę tik keletas dienų, 2011-06-28 atsakovai nuvyko į banką, kuriam buvo įkeistas butas su ūkiniu pastatu, ir paprašė, kad būtų sudaryta paskolos perkėlimo sutartis su ieškovu. Po to atsakovai susitarė su notaru dėl priėmimo 2011-06-30 15-16 val. Nuo 2011-06-27 iki 2011-06-30 daug kartų ir įvairiais būdais atsakovai ieškojo ieškovo, o jam atsiradus ir atsisakius pirkti nekilnojamąjį turtą, atsakovai 2011-07-01 20 000 Lt paskolą bankui grąžino iš savo lėšų. 2011-07-01 nuvykę pas notarą, ieškovo atsakovai vėl nesulaukė. Tuomet 2011-07-01 ieškovui nuvežė banko išrašą ir pasirašyto pas notarą įgaliojimo kopijas. Nors atsakovai paskolos likutį sumokėjo 2011-07-01, hipoteka ne atsakovų kaltės buvo išregistruota ne 2011-07-01, o 2011-07-05. 2010-11-18 sutarties 6 punkte susitarta, kad šalys neatsako už valdžios ar kitu institucija veikla, dėl kurios nebus įmanoma sudaryti pirkimo - pardavimo sutartį, todėl atsakovai negali būti atsakingi už tai, kad ne dėl jų kaltės hipoteka buvo išregistruota tik 2011-07-05. Be to, net jei hipoteka ir būtų buvusi išregistruota 2011-07-01, būtina įvertinti byloje svarbią aplinkybę apie tai, kad sudaryti pirkimo–pardavimo sandorio neatvyko būtent ieškovas. Ieškovas byloje davė prieštaringus parodymus apie tai, kodėl jis neatvyko pas notarą sudaryti pirkimo. Taip pat ieškovas byloje siekė melagingai įrodyti sukurtą savo versiją apie tai, kad pirkimo–pardavimo sutarties nesudarė dėl atsakovų kaltės, nes atsakovai jam neva melavo, jog parduodamas butas neįkeistas. Ieškovo versiją paneigia atsakovės V. B. duoti parodymai apie tai, kad ieškovui buvo parodyti buto dokumentai ir dar prieš sudarant 2010-11-18 preliminarią nekilnojamojo turto sutartį ieškovas buvo informuotas apie tai, kad šiam butui yra taikoma hipoteka. Tokius V. B. parodymus iš dalies patvirtino ir bylos nagrinėjimo metu ieškovo giminaitė G. B. Tačiau teismas nepagrįstai vadovavosi jos neteisingais parodymais apie tai, kad ieškovui atsakovai tvirtino, jog butas neužstatytas. Ieškovo sesuo A. P., apklausta ikiteisminio tyrimo metu, patvirtino tai, kad butas įkeistas, jie sužinojo po 2010-11-18 sutarties sudarymo. Tai paneigia ieškovo versiją, kad jis iki 2011-07-01 nežinojo apie buto įkeitimą ir apie tai, kad jis nebesutiko sudaryti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį, kadangi nevykdėme įsipareigojimo šią sutartį sudaryti iki 2011-07-01. Notaras patvirtino, kad būtų pasirengęs tvirtinti sandorį jeigu būtų atvykusios abi šalys, o jei būtu iškilęs klausimas dėl hipotekos, tuomet būtu pasisakęs šalių sutartyje, sužinojęs šalių valia. Notaro A. G. ir kitų liudytoju (S. Z., S. V.) parodymai byloje patvirtina, kad ieškovas nesąžiningai, sąmoningai ir tikslingai siekė suklaidinti mus dėl sandorio sudarymo aplinkybių, pats piktybiškai ir sąmoningai delsdamas atvykti pas notarą pirkti atsakovų nekilnojamąjį turtą (taip pasireiškiant jo kaltei), kad esant mūsų tariamai kaltei dėl laiku neišregistruotos hipotekos, galėtu susigrąžinti atsakovams sumokėtą avansą.
Atsiliepimas
Ieškovas atsiliepime prašo atsakovų apeliacinį skundą atmesti. Nurodo, kad apeliantai remiasi nebeaktualia teismų praktika bylose, susijusiose su preliminariųjų sutarčių aiškinimo problematika. Šiais klausimais teismų praktika buvo suvienodinta Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Plenarinės sesijos 2006-11-06 nutarimu civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006. Šiame nutarime nustatyti pagrindiniai kriterijai, kuriais remiantis preliminari sutartis gali būti atribojama nuo pagrindinės sutarties, t. y. 1) turi būti aiškinamasi susitarimą sudariusių šalių valia. Sutarties šalių valia sukuriant teisinius santykius yra esminis kriterijus sprendžiant kokia sutartis buvo sudaryta – preliminari ar pagrindinė; 2) turi būti analizuojamas konkrečios sutarties turinys; 3.) turi būti įvertintas sutarties šalių elgesys sąžiningumo aspektu; 4) turi būti žiūrima į sutarties objektą (ar susitarimo objektas yra būsima pagrindinė sutartis, ar turtinė vertybė dėl kurios šalys jau dabar sudaro susitarimą). Be to, minėtame nutarime teismas pasisakė ir dėl mokėjimų pagal preliminariąsias sutartis, bei nurodė, kad sutarties laisvės principas, galiojantis ir ikisutartiniuose santykiuose, leidžia šalims susitarti dėl bet kokių sąlygų, neprieštaraujančių imperatyvioms teisės normoms, viešajai tvarkai ir gerai moralei. Teismas laikė, kad pagal preliminariąją sutartį perduodamas pinigų sumas galima laikyti avansu, taip pat nurodė, kad nesudarius pagrindinės sutarties perduoti pinigai gali būti išreikalaujami kaip gauti be įstatyme ar sutartyje numatyto pagrindo. Tokiu būdu buvo iš esmės pakeista Lietuvos Aukščiausiojo Teismo iki 2005 m. formuota praktika dėl negalimumo vykdyti apskritai jokių mokėjimų pagal preliminariąją sutartį, kuria apeliaciniame skunde remiasi apeliantai pasisakydami dėl pinigų mokėjimų pagal tarp mūsų sudarytą sutartį teisinio vertinimo.
Žemesnės instancijos teismas
Ieškovo nuomone, pirmosios instancijos teismas tinkami ir teisingai nustatė šalių valią sudaryti ne pagrindinę, o preliminariąją sutartį, kuri buvo išreikšta net du kartus, t. y. sudarant preliminariąją sutartį 2010-11-18 ir sudarant šios sutarties pakeitimą 2010-12-09. Be to, preliminariosios sutarties bei papildomo susitarimo sudarymo iniciatyva priklausė atsakovams. Atsakovai nepaaiškino, kad kliūtis sudaryti pagrindinį sandorį yra hipoteka, o tik sakė, kad reikia sutvarkyti kažkokius dokumentus. Sudarytos preliminariosios sutarties ir papildomo susitarimo turinys yra aiškus. Rašytiniuose sutarčių tekstuose nėra jokių abejotinų nuostatų, kurios reikalautų atskiro aiškinimo. Iš preliminariosios sutarties ir papildomo susitarimo turinio yra akivaizdu, kad šalys tarėsi dėl pagrindinės sutarties sudarymo ateityje. Taigi šiuo metu atsakovai reikalaudami pripažinti, kad šalys sudarė ne preliminarią, o pagrindinę sutartį, yra nenuoseklūs, iškraipo tiesą ir klaidiną teismą. Teismas pagrįstai nustatė, kad sudarant preliminariąją sutartį ieškovui buvo suteikta klaidinanti ir tikrovės neatitinkanti informacija, kuri ieškovui buvo esminė ir labai svarbi. Atsakovai įtikino ieškovą, kad jie parduoda turtą, kuris nėra areštuotas, neįkeistas ir tretieji asmenys neturi jokių teisių į šį turtą. Ši aplinkybė yra patvirtinta 2010-11-18 preliminariosios sutarties 2 punkte. Nagrinėjant bylą pirmosios instancijos teisme buvo nustatyta, kad tai visiškai neatitinka tikrovės, nes sutarties sudarymo metu ginčo turtui jau buvo nustatyta hipoteka, kuri faktiškai buvo išregistruota 2011-07-05, t. y. pasibaigus terminui sudaryti pagrindinę sutartį. Todėl yra akivaizdu, kad nei 2010-12-25, nei 2011-07-01 pagrindinė sutartis negalėjo būti sudaryta, nes tuo metu hipoteka buvo neišregistruota, o hipotekos turėtojas nebuvo davęs leidimo perleisti turtą, kaip to reikalavo hipotekos lakštas, o ieškovas niekuomet nenorėjo įsigyti įkeisto turto. Ieškovas, būdamas 69 metų amžiaus, neketino įsigyti bet kokiu būdu apsunkintą daiktą. Be to, atsakovai, reikalaudami pripažinti, kad šalys sudarė pagrindinę, o ne preliminariąją sutartį, neatsižvelgė į CK 6.321 str. 1 dalį, nustatančią pardavėjo pareigą informuoti pirkėją apie daikto apsunkinimus. Taip pat neatsižvelgė į CK 6.321 str. 2 dalį, įpareigojančią pardavėją panaikinti hipoteką iki sandorio sudarymo, nes ieškovas niekuomet nedavė sutikimo pirkti hipoteka apsunkintą daiktą. Taip pat atsakovai neatsižvelgė į CK 6.321 str. 6 dalį, apibrėžiančią pirkėjo teises, kai pardavėjas pažeidžia savo pareigą informuoti pirkėją apie perkamo daikto apsunkinimą. Esant šiam įstatyminiam reguliavimui, nebuvo pagrindo tenkinti atsakovų reikalavimą dėl pirkimo–pardavimo sutarties pripažinimo sudaryta, nes priešingu atveju išeitų taip, kad teismas patvirtintų sutartį pažeidžiančią imperatyvias teisės normas.
Taip pat ieškovas nesutinka ir su apeliantų motyvais dėl įrodinėjimą reglamentuojančių procesinių teisės normų taikymo klausimu. Atsakovų teiginys, kad jie 2011-07-01 buvo pasiruošę sudaryti pagrindinę sutartį, turi būti vertinama ne kaip emocinis nusiteikimas, noras ar įsivaizdavimas sudaryti sandorį, bet realus galėjimas sudaryti sandorį panaikinant visas teisines kliūtis ar sudarant realias galimybes sudaryti sandorį. Šiuo konkrečiu atveju iki 2011-07-01 atsakovai turėjo arba visiškai padengti įsiskolinimą bankui bei panaikinti hipoteką, arba gauti ieškovo sutikimą pirkti įkeistą daiktą bei hipotekos turėtojo leidimą perleisti įkeistą daiktą. Šių sąlygų atsakovai laiku neįvykdė, todėl laikytina, kad sandorio sudarymui pasiruošta nebuvo ir galimybės sudaryti sandorį 2011-07-01 faktiškai nebuvo ne dėl ieškovo, o dėl atsakovų kaltės. Atsakovai tik 2011-07-01 pradėjo realiai rūpintis tuo, kad sandorį būtų galima sudaryti ir tik minėtą dieną, t. y. 2011-07-01 padengė įsiskolinimą bankui. Akivaizdu, kad tą pačią dieną hipoteka negali būti išregistruojama ir čia nėra jokios valdžios institucijų klaidos ar neteisėtų veiksmų dėl hipotekos išregistravimo. Kadangi 2011-07-01 sandorio negalima buvo įvykdyti dėl atsakovų kaltės, prievolė sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį pasibaigė. Apeliantų argumentai, kad ieškovas vengė sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį, yra nepagrįsti, nes ieškovas, siekdamas iš atsakovų įsigyti nekilnojamą turtą, vedė sąžiningas derybas, jo ketinimas pirkti butą buvo tikras, ieškovas turėjo finansinę galimybę butą įsigyti. Tai patvirtina faktinė aplinkybė, kad neįvykus sandoriui su atsakovais, ieškovas įsigijo kitą butą, esantį tame pačiame name, kuriame šiuo metu ir gyvena. Perkant butą iš atsakovų, vienintelis ieškovo reikalavimas buvo tas, kad jis norėjau įsigyti daiktą be jokių areštų, įkeitimų ar kt. apsunkinimų. Aplinkybė, kad daiktas yra įkeistas bankui nuo ieškovo buvo slepiama. Jokios melagingos versijos dėl atsisakymo pirkti butą 2011-07-01 ieškovas niekuomet nekūrė ir neįrodinėjo. Ieškovui atvykus 2011-07-01 pas atsakovus į namus, pati atsakovė V. B. informavo apie savo įsiskolinimus bankui ir buto įkeitimą. Turėdamas tokią informaciją, ieškovas pagrįstai atsisakė sudaryti sandorį dėl buvo pirkimo–pardavimo. Įsiskolinimą bankui atsakovai padengė tą pačią dieną, tačiau jau po ieškovo pokalbio su V. B. Šią aplinkybę atsakovė V. B. patvirtino teisme. Vėliau nuvykęs pas advokatą, ieškovas galutinai įsitikino, kad atsakovai siūlė nusipirkti įkeistą butą ir šią aplinkybę nuo ieškovo slėpė, todėl pasitikėjimą šiais žmonėmis ieškovas prarado visiškai ir daugiau nenorėjo su jais sudarinėti jokių sandorių. Be to po 2011-07-01 pareigos sudaryti pagrindinę sutartį su atsakovais įstatymo leidėjas ieškovui nenustato.
Motyvuojamoji dalis
Apeliacinis skundas netenkintinas.
Byloje nustatyta, kad ieškovas su atsakovu P. B. 2010-11-18 Jurbarko rajono 2-ajame notaro biure sudarė sutartį dėl nekilnojamojo turto pirkimo, kuria sutarė, kad P. B. už 40 000 Lt parduoda, o S. B. perka butą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) su jo priklausiniu – 5/100 dalimis ūkinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančius (duomenys neskelbtini) (b. l. 5–6). Šalys nustatė, kad sutarties tvirtinimo metu ieškovas pardavėjui sumoka avansą tokia tvarka: 10 000 Lt sumoka prieš sutarties pasirašymą į P. B. sąskaitą, esančią AB Swedbank, 10 000 Lt sumoka sutarties pasirašymo dieną grynaisiais (sutarties 3.1 p.). Byloje nėra ginčo, kad ieškovas sutarties sudarymo dieną sumokėjo P. B. 20 000 Lt. Likusius 20 000 Lt ieškovas įsipareigojo sumokėti iki 2010-12-25 (sutarties 3.2 p.). Pagal Sutarties 5 punktą, S. B. ir P. B. susitarė, kad pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį notarine tvarka sudarys iki 2010-12-25, numatė, kad iki šio termino turi būti pilnai atsiskaityta už parduodamą turtą. 2010-12-09 šalys sudarė susitarimą, kuriuo pakeitė 2010-11-18 sutartį, t. y. iki 2011-07-01 pratęsė galutinį pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo terminą, taip pat nustatė, kad ieškovas turi teisę gyventi perkamame bute nuo 2010-10-25 ir mokėti visus su buto eksploatavimu susijusius mokesčius (b. l. 7). Parduodamam butui nuo 2006-03-15 iki 2011-07-05 buvo įregistruota hipoteka AB DNB banko naudai atsakovų prievolių pagal kredito sutartį užtikrinimui (b. l. 8, 10, 103).
Byloje kilo ginčas dėl šalių sudarytos sutarties ir jos pakeitimo teisinio kvalifikavimo, t. y. ar tarp šalių susiklostę santykiai laikytini pirkimo–pardavimo ar ikisutartiniai.
Teisėjų kolegijos nuomone, pirmosios instancijos teismas teisingai nustatė bylai reikšmingas aplinkybes, teisingai įvertino jas patvirtinančius įrodymus, tinkamai kvalifikavo tarp šalių susiklosčiusius teisinius santykius, teisingai aiškino ir taikė juos reglamentuojančias materialinės, o taip pat įrodinėjimą reglamentuojančias procesinės teisės normas, nenukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotos teismų praktikos tokio pobūdžio bylose, todėl priėmė teisėtą bei pagrįstą sprendimą.
Teisėjų kolegija sutikdama su pirmosios instancijos teismo išvadomis bei ieškovo atsiliepimo motyvais atmeta atsakovų apeliacinio skundo argumentus dėl materialines teisės normų netinkamo aiškinimo ir taikymo, nukrypimo nuo teismų praktikos. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Plenarinė sesija 2006-11-06 nutarime civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006 (publikuota „Teismų praktika“ Nr. 26, 2007 m. 1.1 Dėl preliminariosios sutarties bruožų ir šios sutarties atskyrimo nuo pagrindinės sutarties; dėl piniginių mokėjimų pagal preliminariąją sutartį; dėl preliminariosios sutarties neįvykdymo teisinių padarinių) išaiškino, kad tais atvejais, kai būtina atskirti preliminariąją sutartį nuo pagrindinės, dėl kurios šalys galėjo tartis preliminariojoje sutartyje, lemiamą reikšmę turi susitarimą sudariusių šalių valia. Civilinių santykių dalyviai dėl kokių nors priežasčių gali nuspręsti pagrindinės sutarties nesudaryti iš karto, o numatyti, kad ją sudarys ateityje (tokiomis priežastimis gali būti, pavyzdžiui, tam tikro reikalingo leidimo neturėjimas, subjektinės teisės į daiktą neturėjimas, nepakankamas daikto parengimas parduoti ir pan.). Nustačius, kad išreikšta šalių valia aiškiai rodo jų susitarimą ateityje sudaryti kitą, t. y. pagrindinę, sutartį, konstatuotinas ikisutartinių santykių etapas ir preliminariosios sutarties sudarymo faktas. Preliminarioji sutartis nuo pagrindinės skiriasi savo turiniu. Sutarties turinys yra šalių consensus ad idem, t. y. šalių surastas sutarimas, bendra nuomonė. Nustatant tikrąją tam tikros sutarties šalių valią, taikytinos sutarčių aiškinimo taisyklės, nurodytos CK 6.193 straipsnyje. Kilus šalių ginčui, teismas turi nustatyti tikruosius šalių ketinimus ir pagal juos kvalifikuoti susitarimą teisės taikymo požiūriu: yra tai preliminarioji ar pagrindinė sutartis. Nustačius, kad šalys susitarimu siekė tik susitarti dėl tokios sutarties sudarymo ateityje, nėra pagrindo tokio susitarimo kvalifikuoti kaip pagrindinės sutarties ir reikalauti įvykdyti jį natūra, nes toks tvirtinimas prieštarautų šalių valiai ir pažeistų sutarties laisvės principą. Kartu Civilinių bylų skyriaus plenarinė sesija pabrėžė, kad kiekvienu konkrečiu atveju, sprendžiant šalių ginčą dėl jų sudarytos sutarties kvalifikavimo preliminariąja ar pagrindine sutartimi, ypač svarbu įvertinti sutarties šalių elgesį sąžiningumo aspektu. Sutarties aiškinimo taisyklių, ypač objektyviųjų kriterijų – protingumo ir sąžiningumo (CK 6.193 straipsnio 1 dalis) – taikymas leidžia išvengti nesąžiningos šalies piktnaudžiavimo, pasinaudojant gana neryškiais preliminariosios ir pagrindinės sutarties skirtumais.
Teisėjų kolegijos nuomone, iš 2010-11-18 sutarties turinio visiškai akivaizdu, kad šalys sudarė preliminariąją buto pirkimo–pardavimo sutartį, numatydami terminą, kada bus sudaryta pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis (CK 6.165 str. 1, 2 d.), 2010-12-09 susitarimu nustatytą terminą pratęsė iki 2011-07-01, sutartyje aptarti avanso grąžinimo, baudų klausimai, jei sutartis nebus sudaryta. Be to, ir patys atsakovai savo priešieškinyje nurodė, kad ieškovą įspėjo, „jog tuo atveju, jei bus sudaroma pagrindinė buto pirkimo–pardavimo sutartis, reikės panaikinti hipoteką turtui, grąžinant apie 20 000 Lt nesumokėtą kredito dalį, gautą įkeičiant turtą, arba perrašyti sudarytą sutartį su kredito įstaiga ieškovo vardu“ (b. l. 68). Taigi patys atsakovai teismui atskleidė ir preliminariosios sutarties sudarymo priežastis – išspręsti buto hipotekos klausimus. Atsakovų faktiniai veiksmai sudarant 2010-11-18 sutartį, paskiau 2010-12-09 susitarimu pratęsus terminą galutinei sutarčiai sudaryti, prieštarauja jų reiškiamai pozicijai šioje byloje – apeliaciniame skunde atsakovai argumentuoja, kad daikto įkeitimas neužkerta galimybės perleisti jo nuosavybės, tačiau nepaaiškina, kuo su buto hipoteka susijusi situacija skyrėsi 2010-11-18 (preliminariosios sutarties sudarymo) ir 2011-07-01 (galutinio termino pagrindinei pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti) dienomis, t. y. kodėl pas notarą iškart nebuvo įformintas buto pirkimo–pardavimo sandoris, juo labiau, kad patys apeliantai teigia, jog tai atitiko ieškovo valią. Apeliantų akcentuojamos aplinkybės, kad pagal sutartį buvo sumokėtas avansas, kad ieškovui nuo 2010-12-25 buvo leista apsigyventi bute, minėto prieštaravimo nepašalina, o pačios savaime šios aplinkybės, pagal aktualią teismų praktiką nėra pakankamos išvadai, jog šalys sudarė ne preliminarią, o pirkimo–pardavimo sutartį.
Vertinant situaciją šalių valios aspektu pažymėtina, kad faktinė aplinkybė, jog atsakovai apie buto įkeitimą ieškovą informavo, jei tai ir būtų tiesa, nereiškia, kad ieškovas sutiko įkeistą butą pirkti. Lietuvos apeliacinio teismo 2012-02-23 nutartyje civilinėje byloje Nr. 2A-183/2012, kuria apeliantai remiasi savo skunde nurodydami, kad daikto hipoteka neužkerta galimybės įkeistą daiktą perleisti, teismas taip pat konstatavo, jog byloje nėra įrodymų, kurie patvirtintų, jog ieškovas ketino ar sutiko įgyti perkamus daiktus kartu su tais daiktinių teisių į juos suvaržymais, pažymėjo, kad pagal CK nuostatas svetimo turto hipoteka paprastai atsiranda tik sutartinių santykių, kuriuose dalyvauja kreditorius, skolininkas ir daiktą įkeičiantis asmuo, pagrindu. CK 6.321 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad pardavėjas privalo panaikinti perduodamų daiktų įkeitimą (hipoteką) nepaisydamas to, ar įkeitimas (hipoteka) buvo įregistruotas ar ne, išskyrus atvejus, kai pirkėjas, iš pardavėjo gavęs tinkamą informaciją, sutinka pirkti daiktus, teisės į kuriuos yra suvaržytos tokiu būdu.
Taigi atsakovų nurodytam sprendimo variantui „perrašyti sudarytą sutartį su kredito įstaiga ieškovo vardu“, t. y. skolos perkėlimui, būtinas pirkėjo sutikimas (CK 6.115, 6.116 str.), todėl vien pirkėjo informavimas apie parduodamo daikto hipoteką yra nepakankamas nuspręsti apie pirkėjo valią sudaryti apsunkinto daikto pirkimo–pardavimo sutartį. Šioje byloje ieškovas nuosekliai teigė, kad neketino pirkti įkeisto buto, atsakovai priešingų aplinkybių neįrodė. Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į civilinių teisinių santykių tarp fizinių asmenų praktiką, įvertinusi šios bylos aplinkybes, nemato protingų priežasčių, kodėl ieškovas turėjo norėti pirkti hipoteka apsunkintą butą (CK 6.193 str. 1 d.).
Be to, ir apeliantų nurodyta aplinkybė, kad jie iškart ieškovą informavo apie buto hipoteką, teisėjų kolegijos nuomone, nebuvo įrodyta. Ieškovas šią aplinkybę taip pat neigia, o apeliantai ją įrodinėja pačios atsakovės V. B. parodymais, sau naudingai interpretuodami dalį G. B. parodymų (b. l. 120) ir iškreipdami A. P. ikiteisminio tyrimo byloje duotus parodymus (pridėtos ikiteisminio tyrimo bylos Nr. 29-1-0159-11 b. l. 47), kur A. P. aiškiai nurodė, jog tą „pačią dieną (kalbama apie 2011-07-01) ar kitą, tiksliai neprisimenu, brolis pasakojo, kad B. atėjo pas jį į butą su dokumentu, kad butas nėra užstatytas. T. S. ir kilo įtarimas, kad butas buvo užstatytas ir todėl jie negalėjo laiku parduoti buto..“ Apeliantų teiginiai, kad jie iškart informavo ieškovą apie buto įkeitimą, protingai nepaaiškinami turint omeny aplinkybę, kad notaro akivaizdoje tvirtinant 2010-11-18 sutartį, jie raštu pareiškė, jog turtas neareštuotas, neįkeistas ir tretieji asmenys neturi jokių teisių į šį turtą (sutarties 2 p.). Tokia situacija paneigia apeliantų teiginius apie jų sąžiningumą.
Konstatavus, jog šalys 2010-11-18 sudarė preliminariąją buto pirkimo–pardavimo sutartį, bei aplinkybę, kad pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis taip ir nebuvo sudaryta, apeliantų teiginiai, kad jie iki 2011-07-01 ir vėliau siekė sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį ir buvo tam pasiruošę, kad ieškovas nepagrįstai, nesąžiningai atsisakė sudaryti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį, yra teisiškai nereikšmingi sprendžiant atsakovų priešieškinio reikalavimo pripažinti šalis sudarius pirkimo–pardavimo sutartį CK 1.93 str. 4 dalies ir 6.309 str. 3 dalies pagrindais pagrįstumo klausimą, o gali turėti įtakos tik sprendžiant nuostolių atlyginimo (CK 6.165 str. 4 d.), ir netesybų klausimus, nes šalių prievolė sudaryti pagrindinę sutartį pasibaigė (CK 6.165 str. 5 d.).
Konstatavus, kad apeliantai neįrodė, jog ieškovas sutiko pirkti hipoteka apsunkintą daiktą, bei aplinkybę, kad paskutinę termino sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį dieną daikto hipoteka nebuvo išregistruota, apeliantų teiginiai, kad jie siekė sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį, kad ieškovas atsisakė sudaryti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį, yra teisiškai nereikšmingi įrodinėjant ieškovo kaltę dėl pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties nesudarymo, nes ieškovas neprivalėjo prieš savo valią pirkti įkeistą daiktą, juo labiau, pasibaigus pagrindinės sutarties sudarymo terminui. Apeliantų argumentavimas sutarties 6 punkto nuostata dėl sandorį trukdančių sudaryti valdžios ar kitų institucijų veiksmų yra visiškai nepagrįstas, nes nuo preliminariosios sutarties sudarymo atsakovai turėjo beveik 8 mėnesius laiko įvykdyti savo pinigines prievoles bankui ir išregistruoti hipoteką, tai galėjo padaryti panaudodami ieškovo avansu jiems sumokėtus pinigus. Juo labiau dėl bet kokių valdžios ar kitų institucijų veiksmų išregistruojant hipoteką nėra ieškovo kaltės. Byloje nenustatyta jokių aplinkybių, galinčių pagrįsti, kad ieškovas ikisutartiniuose santykiuose elgėsi nesąžiningai, siekė suklaidinti atsakovus dėl savo ketinimų, nėra jokių duomenų galinčių protingai paaiškinti tokio galimo elgesio priežastis. Ieškovo ketinimų rimtumą patvirtina ir ta aplinkybė, kad jis įsigijo butą tame pačiame name.
Esant tokioms aplinkybėms, pirmosios instancijos teismo sprendimo apeliacinio skundo motyvais naikinti ar keisti nėra pagrindo (CPK 326 str. 1 d. 1 p., 331 str. 6 d.).
Atmetus atsakovų apeliacinį skundą iš jų lygiomis dalimis ieškovui priteistinos pastarojo apeliacinėje instancijoje patirtos teisinės pagalbos išlaidos – 600 Lt (b. l. 151, 152, CPK 98 str. 1 d.).
Rezoliucinė dalis
n utaria:
Tauragės rajono apylinkės teismo 2012 m. gruodžio 17 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Iš atsakovų P. B. ir V. B. lygiomis dalimis, t. y. po 300 Lt iš kiekvieno, ieškovui S. B. priteisti apeliacinėje instancijoje patirtas teisinės pagalbos išlaidas.