- Teismas
- Vilniaus apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2015-03-31
- Bylos Nr.
- 2A-1105-431/2015
- Teisminio proceso Nr.
- 2-68-3-25621-2013-1
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Dainius Rinkevičius, Laima Gerasičkinienė, Jūratė Varanauskaitė
- Ieškovas
- UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“
- Atsakovas
- I. D.
- Kategorijos
- 42.8pavadinimo nepavyko patikrinti
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Laimos Gerasičkinienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Dainiaus Rinkevičiaus, Jūratės Varanauskaitės,
rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2014 m. birželio 26 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ ieškinį atsakovei I. D. dėl skolos priteisimo bei atsakovės I. D. priešieškinį ieškovui UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ dėl nuomos sutarties pakeitimo.
Aprašomoji dalis
nustatė:
Ginčo esmė
Ieškovas prašė priteisti iš atsakovės 6337,87 Lt skolą, 93,37 Lt delspinigių, 48,70 Lt palūkanų, 7,51 proc. dydžio metinių palūkanų nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo bei bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, jog 2012 m. gruodžio 3 d. su atsakove buvo sudaryta Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis, pagal kurią atsakovė įsipareigojo mokėti 1500,00 Lt nuomos mokestį bei mokestį už komunalines paslaugas. Tačiau atsakovė sutartinių įsipareigojimų nevykdė – nesumokėjo dalies nuomos mokesčio bei mokesčių už komunalines paslaugas. Atsakovei neapmokėjus sąskaitų-faktūrų susidarė 6.337,87 Lt skola už patalpų nuomą bei komunalines paslaugas. Atsakovei pažeidus įsipareigojimą laiku mokėti nuomos mokestį, pagal sutartį ji turi mokėti delspinigius. Ieškovas nesutiko su priešieškiniu. Nurodė, jog Nekilnojamojo turto registro išrašai patvirtina, kad išnuomotos patalpos pagrindinė naudojimo paskirtis yra prekybos. Nuomos sutarties pasirašymo metu pastatas, kuriame buvo atsakovei nuomojamos patalpos, dar buvo įrenginėjamas, todėl nuomos sutartyje buvo nurodytas tik apytikslis patalpų plotas, o patalpos žymėjimas buvo nurodytas pagal tuo metu buvusius planus. Kadastrinių matavimų byloje atsakovei išnuomota patalpa yra pažymėta indeksu 1-175, kurios plotas yra 24,90 kv. m., t.y. daugiau negu buvo nurodyta nuomos sutartyje. Nepagrįsti atsakovės teiginiai apie tai, kad pastatas nebuvo šildomas. Atsakovė šios aplinkybės nepagrindė jokiais įrodymais. Ieškovas nebuvo gavęs pasiūlymų pakeisti nuomos sutarties sąlygų taip, kaip nurodyta priešieškinyje. Be to, atsakovė prašo pakeisti jau pasibaigusios nuomos sutarties sąlygas, nes nuomos sutartis yra nutraukta.
Atsakovė nesutiko su ieškiniu. Nurodė, jog Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartimi atsakovė įsipareigojo mokėti mokesčius už faktiškai patalpose sunaudotas komunalines paslaugas, tai yra elektros energiją, šilumos energiją ir pan. Taip pat sutarta, jog mokėjimai atliekami pagal apskaitos prietaiso parodymus, o jų nesant proporcingai nuomojamų patalpų plotui, visų pastate esančių patalpų ploto atžvilgiu. Tačiau ieškovas nepateikė įrodymų, kuriais remiantis buvo atliktas sąskaitose-faktūrose nurodytų sumų apskaičiavimas. Minėtose sąskaitose nurodyti mokesčiai už komunalines paslaugas yra nepagrįstai dideli ir nepaaiškinti jokiais dokumentais. Pirmus penkis prekybos centro „KUBAS“ veiklos mėnesius veikė mažiau nė pusė prekybos centre įrengtų patalpų, tebevyko įsikūrimo darbai, komercinės veiklos vietos nebuvo užimtos, neveikė visi prekybos centre įmontuoti įrenginiai, ant prekybos centro nebuvo tinkamų reklaminių iškabų, kurios informuotų klientus apie prekybos centre vykdomą veiklą, šios aplinkybės kliudė atsakovei pilnai naudotis išnuomotu daiktu pagal paskirtį, tai yra teikti drabužių taisymo paslaugas. Pastatas nebuvo šildomas, nebuvo sudarytos normalios darbo sąlygos atitinkančios higienos normas (patalpose buvo tik +10°C), buvo vykdomi statybos darbai, statybų keliamas triukšmas bei dėl jų atsiradusios dulkės trukdė normaliam darbui, prekybos centro patalpos nebuvo apšviestos, neveikė eskalatorius. Ieškovas buvo perdavęs netinkamas naudojimui patalpas. Priešieškiniu atsakovė prašė 2012 m. gruodžio 3 d. nutrauktos Negyvenamųjų patalpų sutarties Nr. 2012/11/03 4.1 punktą ir išdėstyti taip: už patalpų nuomą nuo 2013 m. sausio 7 d. iki 2013 m. liepos 21 d. nuomininkas moka patalpų nuomos mokestį, kuris sudaro 750 Lt per mėnesį, už visą Sutarties 2.1 punkte nurodytą plotą ir papildomai sumoka tai sumai privalomą mokėtiną į biudžetą nustatyto dydžio PVM, jei jį nuomininkui privalo mokėti. Į nuomos mokestį neįskaičiuota naudojimosi komunalinėmis paslaugomis išlaidos bei išlaidos už bendrųjų patalpų ir teritorijos eksploatavimą ir priežiūrą.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
Vilniaus miesto apylinkės teismas 2014 m. birželio 26 d. sprendimu ieškinį tenkino iš dalies, priešieškinį atmetė. Priteisė iš atsakovės ieškovui 4651,67 Lt skolą, 62,58 Lt delspinigių, 7,51 proc. dydžio procesinių palūkanų nuo priteistos sumos (4714,25 Lt) nuo civilinės bylos iškėlimo 2013 m. rugpjūčio 5 d. iki teismo sprendimo visiško įvykdymo bei 142,35 Lt bylinėjimosi išlaidų. Priteisė iš ieškovo atsakovei 945,00 Lt bylinėjimosi išlaidų. Priteisė valstybei iš atsakovės 15,92 Lt išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu pirmosios instancijos teisme.
Teismas nustatė, kad atsakovė po sutarties sudarymo, būdama įsitikinusi, kad negavo to, ko tikėjosi, kreipėsi į ieškovą dėl trūkumų pašalinimo arba nuomos mokesčio sumažinimo (CK 6.485 straipsnis). Ieškovui nesutikus sumažinti nuomos kainą, atsakovė vienašališkai nuo 2013 m. liepos 21 d. nutraukė nuomos sutartį apie tai raštu informuodama ieškovą. Esant šioms byloje nustatytoms aplinkybėms, atsakovė yra pasinaudojusi vienu iš galimų savo teisių gynybos būdų – vienašališkai nutraukiant Sutartį (CK 6.485 straipsnio 2 dalies 3 punktas). Ieškovo nurodytos aplinkybės, jog pastate, kuriame buvo išnuomotos patalpos, vykdo statybos darbai, nebuvo pakankamai žmonių, nevyko prekyba, savaime nėra pagrindas mažinti nuomos mokesčio kaina, kadangi pati ieškovė paaiškino, jog prieš pasirašant Sutartį buvo apžiūrėjusi pastatą, kuriame ketino nuomotis patalpas, matė, jog vyksta statybos darbai, patalpos dar nebuvo įrengtos. Todėl kaip protingas ir apdairus verslininkas turėjo ir galėjo numatyti bei įvertinti galimą riziką ir Sutartyje numatyti kitą nuomos mokesčio mokėjimo datą, nei ji buvo numatyta Sutartyje (2013 m. sausio 7 d.), taip pat kitas sąlygas, kurios užtikrintų atsakovės interesus. Sutartyje šalis numatė, jog perduodant nuomotojui patalpas pasirašomas patalpų perdavimo-priėmimo aktas (Sutarties 3.4. punktas), tačiau atsakovė, gavusi iš ieškovo raktus nuo išsinuomotų patalpų, nuo 2013 m. sausio 7 d. pradėjo vykdyti prekybą, nors jai buvo žinoma, jog turi būti pasirašomas patalpų perdavimo-priėmimo aktas. Todėl pati atsakovė elgėsi nepakankamai rūpestingai ir atidžiai. Teismas pažymėjo, kad teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią (CK 6.189 straipsnio 1 dalis), o vėlesnis sutarties pakeitimas reiškia įsikišimą į jau tarp šalių egzistuojančią teisių ir pareigų pusiausvyrą, todėl šalių lygiateisiškumo principas (CK 1.2 straipsnis) reikalauja, kad sutartis būtų keičiama šalių susitarimu (CK 6.223 straipsnio 1 dalis). Nagrinėjamu atveju atsakovė nutraukė Sutartį vienašališkai. Todėl šiuo atveju netaikytinos CK nuostatos, reglamentuojančios galiojančios sutarties šalių esminės nelygybės pašalinimą. Teismas sprendė, kad nėra nei teisinio, nei faktinio pagrindo mažinti ieškovo reikalaujamą sumokėti nuomos mokestį. Todėl iš atsakovės ieškovo naudai priteisė 4500 Lt nesumokėto nuomos mokesčio (CK 6.63 straipsnio 1 dalies 1-2 punktais, 4 punktas, CK 6.256 straipsnio 1 dalis, 6.477 straipsnio 1 dalis, 6.487 straipsnio 1 dalis). Nustatė, jog delspinigiai už nuomos mokestį sudaro 57,00 Lt. Teismas nustatė, jog kompensuojamos palūkanos už nuomos mokestį sudaro 29,94 Lt. Tačiau nagrinėjamu atveju tenkinus prašymą dėl netesybų priteisimo ir atsižvelgiant į tai, kad netesybų suma yra didesnė, apskaičiuotos palūkanos įkaitytinos į netesybų dydį (CK 6.73 straipsnio 1 dalis, Teismų praktika, 2012, Nr. 37, 434-435 psl.), todėl teismas netenkino prašymo dėl jų priteisimo.
Sutartimi atsakovė įsipareigojo mokėti ieškovui mokesčius už bendrųjų patalpų ir teritorijos eksploatavimą ir priežiūra (elektros, šilumos energija, vandenį ir kanalizaciją bei kitas teikiamas paslaugas) proporcingai pagal užimamą plotą pastate pagal ieškovo patektas PVM sąskaitas – faktūras (Sutarties 4.1., 4.8.2., 4.9. punktai), taip pat mokėti mokesčius už faktiškai nuomojamose patalpose sunaudotą elektros, šilumos energiją, vandenį ir kanalizaciją pagal atskiro prietaiso parodymus, o jų nesant, proporcingai atsakovės nuomojamų patalpų plotui, visų pastate esančių patalpų ploto atžvilgiu pagal ieškovo pateiktas PVM sąskaitas-faktūras (Sutarties 4.8.1.1., 4.8.1.2., 4.8.1.4., 4.9. punktai).
Šalies argumentai
Ieškovas, prašydamas priteisti 66,67 Lt išlaidas už bendrųjų patalpų ir teritorijos eksploatavimą ir priežiūrą, remiasi paties ieškovo išrašytomis PVM sąskaitomis-faktūromis. Teismo vertinimu, ieškovo pateiktos PVM sąskaitos-faktūros neįrodo apskaičiuotų išlaidų pagrįstumo ir teisingumo. Sutartyje šalys numatė, jog eksploatacinės išlaidos apskaičiuojamos proporcingai pagal užimamą plotą pastate (Sutarties 4.1., 4.8.2. punktai). Tačiau iš pateiktų PVM sąskaitų-faktūrų nėra aišku, kokiais skaičiavimais ir juos pagrindžiančiais įrodymais buvo apskaičiuota 66,67 Lt prašoma priteisti suma. Atsakovė tiek prieš kreipiantis į teismą, tiek teisminio nagrinėjamu metu prašė pateikti išlaidų apskaičiavimą pagrindžiančius įrodymus, tačiau ieškovas nepateikė jokių įrodymų, kurie pagrįstų apskaičiuotų išlaidų pagrįstumą ir teisingumą. Todėl ieškinio reikalavimo dalis dėl 66,67 Lt eksploatacinių išlaidų priteisimo atmestina kaip nepagrįsta (CPK 178 straipsnis).
Ieškovas, prašydamas priteisti 666,59 Lt išlaidas už elektros energiją, taip pat remiasi PVM sąskaitomis-faktūromis bei Elektros suvartojimo išplėstinėmis skaičiuoklėmis nuo 2013 m. kovo 1 d. iki 2013 m. gegužės 31 d. Atsakovė neginčijo Išplėstinėse skaičiuoklėse skiltyse „Sunaudota elektros energija“ nurodytų skaitiklio parodymų pagrįstumo, todėl iš atsakovės ieškovui priteistina 151,67 Lt, tačiau netenkintina reikalavimo dalis dėl 135,91 Lt skolos priteisimo už 2013 m. vasario mėn., kadangi ieškovas nepateikė Elektros energijos suvartojimo išplėstinės skaičiuoklės. Taip pat atmestinas reikalavimas priteisti Išplėstinėse skaičiuoklėse skiltyse „Bendrai sunaudota elektros energija“ ir „Priskaitymai už galią“ nurodytas sumas, kadangi ieškovas nepateikė įrodymų, kurių pagrindu teismas galėtų spręsti dėl atliktų skaičiavimų pagrįstumo ir jo atitikimo Sutarties 4.8.2. punkto reikalavimams, tai yra, duomenų, kurių pagrindu atsakovei buvo apskaičiuota jai tenkanti mokėti 3 procentų dalis, o ir paaiškinimų dėl taikytos apskaičiavimo metodikos, ieškovas nepateikė. Skaičiuoklės skiltyje „Priskaitymai už galią“ nurodytos sumos taip pat nėra pagrįstos Sutarties 4.8.2. punkte numatyta apskaičiavimo metodika, tai yra aptariamoje skiltyje nėra nurodyta, kokia procentine išraiška atsakovei buvo apskaičiuota suma, o ir jokių papildomų paaiškinimų, kurių pagrindu teismas galėtų spręsti dėl apskaičiuotos sumos pagrįstumo, ieškovas taip pat nepateikė. Ieškovo naudai priteistina 151,67 Lt už suvartotą elektros energiją, delspinigiai sudaro 5,58 Lt. Atsižvelgiant į tai, kad netesybų suma yra didesnė, apskaičiuotos palūkanos įkaitytinos į netesybų dydį (CK 6.73 straipsnio 1 dalis, Teismų praktika, 2012, Nr. 37, 434-435 psl.), todėl prašymas dėl jų priteisimo netenkintinas.
Žemesnės instancijos teismas
Prašymas priteisti iš atsakovės 1104,61 Lt išlaidų už patalpų šildymą iš esmės grindžiamas PVM sąskaitomis-faktūromis, UAB „Kardos“ atliktu apskaičiavimu, taip pat UAB „Vilniaus energija“ ieškovui išrašytomis PVM sąskaitomis-faktūromis už suteiktą šilumos energiją bei antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokolais. Sutartyje šalys aiškiai ir nedviprasmiškai susitarė, jog mokesčiai už faktiškai nuomojamose patalpose sunaudotą šilumos energiją mokami pagal atskiro prietaiso parodymus, o jų nesant, proporcingai atsakovės nuomojamų patalpų plotui, visų pastate esančių patalpų ploto atžvilgiu (Sutarties 4.8.1.2. punktas), taip pat šalys sutarė, jog atsakovė apmokės išlaidas už bendro naudojimo patalpų šildymą proporcingai pagal užimamą plotą pastate (Sutarties 4.8.2. punktas). Todėl ieškovui reiškiant reikalavimą dėl skolos priteisimo Sutarties 4.8.1.2., 4.8.2. punktų pagrindu, tenka procesinė našta įrodyti, jog prašoma priteisti suma yra apskaičiuota remiantis Sutartyje aptartomis sąlygomis ir pateikti tokį apskaičiavimą pagrindžiančius įrodymus. Tačiau nagrinėjamu atveju, teismo vertinimu, ieškovo pateikti įrodymai nepagrindžia iš atsakovės reikalaujamos priteisti sumos pagrįstumo ir teisingumo, kadangi, pirma, paties ieškovo pateiktas UAB „Kardos“ atliktas apskaičiavimas neatitinka ieškovo PVM sąskaitose-faktūrose nurodytų sumų. UAB „Kardos“ atliktas apskaičiavimas iš esmės neatitinka Sutarties 4.8.1.2., 4.8.2. punktuose aptartų sąlygų, kadangi suma iš esmės apskaičiuota pagal šildomų ir nešildomų patalpų plotus, užfiksuotus faktinių aplinkybių konstatavimo protokoluose. Tačiau šios aplinkybės nėra reikšmingos apskaičiuojant atsakovei tenkančią mokėti dalį už šilumos energiją, kadangi atsakovė pagal Sutartyje aptartas sąlygas įsipareigojo mokėti proporcingai nuomojamų patalpų plotui, visų pastate esančių patalpų ploto atžvilgiu. Kita vertus, remiantis faktinių aplinkybių konstatavimo protokolu nėra pagrindo konstatuoti šilumos į tam tikras patalpas nepatekimo faktui, kadangi juose užfiksuotos aplinkybės iš esmės paremtos UAB „Kardos“, aptarnaujančios prekybos centrą „Galaktika“, direktoriaus paaiškinimais. UAB „Kardos“ atliktame apskaičiavime nurodytos sumos, kurių pagrindu buvo apskaičiuota atsakovei mokėtina suma, neatitinka UAB „Vilniaus energijos“ ieškovui pateiktuose PVM sąskaitose-faktūrose nurodytų sumų, o ir ieškovo atstovas teismo posėdžio metu negalėjo paaiškinti šių neatitikimų, o taip pat ir UAB „Kardos“ atliktų apskaičiavimų. Todėl remiantis vien ieškovo atsakovei išrašytomis PVM sąskaitomis-faktūromis, nėra pagrindo konstatuoti juose nurodytų sumų pagrįstumo ir teisingumo. Teismas sprendė, jog ieškovas neįrodė atsakovei tenkančios mokėti sumos už šilumos energiją pagrįstumo ir teisingumo, todėl reikalavimas dėl 1104,61 Lt išlaidų už šilumos energiją priteisimo atmestinas kaip nepagrįstas (CPK 178 straipsnis).
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai
Apeliaciniu skundu ieškovas UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ prašo pakeisti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2014 m. birželio 26 d. sprendimą ir išdėstyti jį taip: ieškinį tenkinti visiškai. Priteisti iš atsakovės ieškovui 6337,87 Lt skolos, 93,37 Lt delspinigių, 48,70 Lt kompensuojamųjų palūkanų, 7,51 procentų metinių palūkanų nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 194,00 Lt žyminio mokesčio.
1) Teismas ieškovo reikalavimų dalį dėl skolos už elektros, šilumos energiją priteisimo atmetė visiškai nepagristai, kadangi atsakovės pareiga mokėti už bendro naudojimo patalpas (elektrą, šilumą ir kt.) yra numatyta Nuomos sutarties 4.8.2 punkte, kuri šalims turi įstatymo galią. Teismas, atmesdamas ieškovo reikalavimus, modifikavo šalių Sutartimi sukurtus teisinius nuomos santykius, taip pažeisdamas sutarčių aiškinimo taisykles. Teismas sprendimu ne tik, kad nepriteisė visos atsakovės skolos už komunalines paslaugas, bet ir apskritai panaikino atsakovės aiškiai sutartimi prisiimtą pareigą mokėti mokesčius už komunalines paslaugas. Sąskaitos-faktūros, išrašytos už atsakovei suteiktas paslaugas, buvo suformuotos ir pateiktos įstatymų numatyta tvarka bei laiku, tačiau apmokėtos nebuvo vien dėl atsakovės savarankiškai sukurto proporcingo skirstymo ir pritrūkus mokesčių sumas pagrindžiančių dokumentų. Atsakovė nurodė, jog remiantis jos skaičiavimais atsakovė turi mokėti tik 0,38 procentų mokesčių dalį. Toks skaičiavimas visiškai nepagrįstas, nelogiškas ir neatitinka CK 6.193 ir 1.5. straipsnių. Iš Nuomos sutarties 4.8. p. nuostatos aišku, kad nuomininkas turi mokėti patalpų eksploatacijos mokesčius, tiek už jo nuomojamoms patalpoms tenkantį plotą (Sutarties 4.8.1. p.), tiek už jam tenkantį bendro naudo patalpų plotą (Sutarties 4.8.2. p.). Taigi atsakovė, kaip ir kiti nuomininkai, turi mokėti už didesnį patalpų plotą, negu nurodyta nuomos sutartyje. Todėl atliekant nuomininkui tenkančios mokesčių dalies skaičiavimus, bendrųjų patalpų plotas turi būti atimamas iš bendro visų patalpų ploto, nes bendro naudojimo patalpų plotas taip pat turi būti paskirstomas tarp nuomininkų. Vadinasi, atsakovei tenkanti mokesčio dalis už bendro naudojimo patalpas turi būti skaičiuojama ne nuo viso pastato ploto. Apskaičiuojant atsakovei tenkančią proporciją ir mokesčius, numatytus Sutarties 4.8.1.1.-4.8.1.5 punktuose (tai atvejais, kai mokama ne pagal atskiro tik nuomininko reikmėms įrengto skaitiklio parodymus), iš bendro patalpų dydžio turi būti atimamas viso pastato neužimtų patalpų plotas, o taip pat atimamas bendro naudojimo patalpų plotas. Antstolio R. V. faktinių aplinkybių konstatavimo protokolu nustatyta ir įrodyta, kad ne visos pastato patalpos yra užimtos, o neužimtos patalpos nėra šildomos ir jose elektros energija nenaudojama. Dėl šių priežasčių, apskaičiuojant nuomininkams tenkančias proporcijas, nenaudojamų patalpų plotas taip pat turi būti atimamas. Atsakovė nepateikė įrodymų, kad ieškovo skaičiavimai dėl 3 procentų yra neteisingi. Galios dedamoji yra sudėtinė elektros energijos kainos dalis, todėl šią kainos dalį visi nuomininkai taip pat privalo mokėti. O kiekvienam nuomininkui tenkanti dalis yra nustatoma pagal nuomininkų poreikius.
2) Teismas visiškai nepagrįstai atmetė ieškinio reikalavimus dėl patalpų šildymo išlaidų priteisimo. Nuomos sutartimi nuomotojas nebuvo įpareigotas teikti skaičiavimų, kurie turėtų pagrįsti PVM sąskaitose-faktūrose nurodytas sumas. Teismui buvo pateiktas apskaičiavimas už 2013 m. kovo mėnesį suvartotą šilumos energiją, kuris patvirtina, kad atsakovei priskirta mokėti 3 procentų viso pastato reikmėms suvartotos šilumos energijos kainos dalis. Kadangi nuomininkų patalpose atskiri šilumos energijos skaitikliai nėra sumontuoti, tai už suvartotą elektros energiją atsakovas turi mokėti vadovaujantis Nuomos sutarties nuostatomis. Nuomininkas turi mokėti mokesčius už patalpų šildymą, tiek už jo nuomojamoms patalpoms tenkantį plotą (Sutarties 4.8.1. p.), tiek už jam tenkantį bendro naudo patalpų plotą (Sutarties 4.8.2. p.). Apskaičiuojant atsakovei tenkančią proporciją ir mokesčius, numatytus Sutarties 4.8.1.1. - 4.8.1.5 punktuose, iš bendro patalpų dydžio taip pat turi būti atimamas pastato neužimtų patalpų plotas. Antstolio R. V. faktinių aplinkybių konstatavimo protokolu nustatyta ir įrodyta, kad ne visos pastato patalpos yra užimtos, o neužimtos patalpos nėra šildomos. Iš kadastrinių matavimų bylos bei antstolio protokolo galima nustatyti šildomų ir nešildomų patalpų plotus, bendro naudojimo patalpų plotus. Teismui taip pat buvo pateiktos šilumos tiekėjo ieškovui išrašytos sąskaitos, todėl nebuvo kliūčių patikrinti ieškovo atsakovui išrašytose sąskaitose nurodytų dydžių pagrįstumo.
Atsiliepimas
Atsiliepimu į apeliacinį skundą atsakovė prašo atsakovo skundą atmesti ir palikti galioti pirmos instancijos teismo sprendimą nepakeistą. Nurodo, kad nuo pirmų išrašytų PVM sąskaitų-faktūrų gavimo iš ieškovo kilo ginčas dėl apskaičiuotos sumos pagrįstumo. Tačiau ir bylos nagrinėjimo metu ieškovas nepateikė pagrįstų, logiškų, įtikinamų įrodymų savo skaičiavimais. Įrodymų našta atitenka ieškovui, būtent ieškovas, o ne atsakovė turėjo įrodyti reikalaujamos priteisti sumos skaičiavimą ir teisingumą (CPK 178 straipsnis). Ir bylos nagrinėjamo metu, ir apeliaciniame skunde ieškovo pozicija dėl skaičiavimo metodikos niekuo nepagrįsta bei prieštarauja sutarties nuostatoms. Sutartyje nenurodytas proporcijos koeficientas, o pasiūlytas skaičiavimo metodas neatitinka sąžiningumo ir teisingumo principų. Pritaikyti ieškovo nurodomą skaičiavimo metodiką galima tik iš anksto, sutarties sudarymo metu suderinus su atsakove. Sutarties 4.8.1.2 punkte aiškiai nurodyta, kad už sunaudotą šilumos energiją mokama proporcingai nuomojamų patalpų plotui, visų pastate esančių patalpų ploto atžvilgiu. Ieškovas pateikė prieštaringą informaciją apie skaičiavimus už šilumą, nepašalino prieštaravimų tarp pateiktų PVM sąskaitų-faktūrų ir UAB „Kardos“ skaičiavimų.
Motyvuojamoji dalis
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
Pagal CPK 320 straipsnio 1 dalį, bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėjamoje byloje nenustatė CPK 329 straipsnio 2 dalyje nurodytų absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų. Apeliacinės instancijos teismas tikrina teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą ir analizuoja apeliaciniame skunde bei atsiliepime į jį nurodytus argumentus, išskyrus įstatyme numatytas išimtis (CPK 329 straipsnis).
Tarp bylos šalių kilo ginčas dėl nuomos sutarties sąlygų aiškinimo bei nuomininko mokėtinų sumų už elektros, šilumos energiją bei kitus komunalinius mokesčius apskaičiavimo bei dydžio.
Byloje nustatyta, kad ieškovas su atsakove 2012 m. gruodžio 3 d. sudarė Negyvenamų patalpų nuomos sutartį Nr. 2012/12/03, pagal kurią ieškovas perdavė atsakovei 20 kv.m. bendro ploto patalpą, esančią (duomenys neskelbtini) (t. I, b.l. 10-17). Pagal sutarties 4.1 punktą atsakovė įsipareigojo mokėti ieškovui 1500 Lt nuomos mokestį per mėnesį. Pagal 4.8 punktą šalys susitarė, jog be nuomos mokesčio nuomininkas įsipareigojo atlyginti patalpų išlaikymo išlaidas. Sutarties 4.8.1.1.-4.8.1.2 punktais šalys susitarė, kad nuomininkas moka už faktiškai patalpose sunaudotą: elektros energiją – pagal atskiro apskaitos prietaiso parodymus, o jų nesant proporcingai nuomininko nuomojamų patalpų plotui, visų pastate esančių patalpų ploto atžvilgiu; šilumos energiją – pagal apskaitos prietaisų parodymus, o jų nesant, proporcingai nuomininko nuomojamų patalpų plotui, visų pastate esančių patalpų ploto atžvilgiu. Pagal sutarties 4.8.2 punktą nuomininkas įsipareigojo mokėti nuomotojui proporcingai pagal užimamą plotą pastate, bendrųjų patalpų ir teritorijos eksploatacijos išlaidas: elektros energiją, šilumos energiją, vandenį ir kanalizaciją bei kitas teikiamas paslaugas. Pagal sutarties 4.9 punktą už sutartyje įvardintas komunalines paslaugas vykdomas pagal nuomotojo pateiktas PVM sąskaitas-faktūras, jeigu nuomininkas nėra sudaręs tiesioginių sutarčių su komunalinių paslaugų tiekėjais.
Ieškovas pateikė savo sudarytas PVM sąskaitas-faktūras, pagal kurias už atsakovė už 2013 m. vasario-gegužės mėnesiais sunaudotą elektros energiją turėtų sumokėti 666,59 Lt, už eksploatacines išlaidas – 66,67 Lt (t. I, b.l. 18; 22; 27; 31), o už sunaudotą šilumos energiją 2013 m. sausio-balandžio mėnesiais – 1104,61 Lt (t. I, b.l. 20-21; 24; 29).
Apeliacinės instancijos teismas sutinka su ieškovo apeliacinio skundo argumentu, jog pagal CK 6.189 straipsnio 1 dalį teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią. Tačiau taip pat pažymėtina, kad skundžiamas teismo sprendimas nepaneigė atsakovės pareigos mokėti už sunaudotą elektros, šilumos energiją bei eksploatacines išlaidas pagal sutarties 4.8.1-4.8.2 punktus. Priešingai, pirmos instancijos teismas iš dalies tenkino ieškovo reikalavimus ir priteisė iš atsakovės ieškovui 151,67 Lt už sunaudotą elektros energiją. Taigi nesutiktina su ieškovo apeliacinio skundo argumentu, kad teismas modifikavo šalių sutartimi sukurtus teisinius nuomos santykius ir pažeidė sutarčių aiškinimo taisykles. Nuomos sutarties 4.8.1-4.8.2 punktuose aiškiai apibrėžta, jog nesant apskaitos prietaisų, nuomininkas už elektros, šilumos energiją ir eksploatacines išlaidas moka proporcingai nuomininko nuomojamų patalpų plotui. Ieškovas pagal sutarties 4.9 punktą yra įsipareigojęs pateikti nuomininkui PVM sąskaitas-faktūras, kuriose bus nurodyta už komunalines paslaugas mokėtina suma. Todėl pareiga tinkamai apskaičiuoti už komunalines paslaugas pagal sutarties sąlygas mokėtinas sumas ir jas pagrįsti tenka nuomotojui, tai yra ieškovui. Taigi pagal CPK 178 straipsnį ieškovui tenka ir pareiga įrodyti, jog jo apskaičiuoti mokesčiai už šilumos, elektros energiją bei eksploatacines išlaidas yra pagrįsti ir teisingi. Pažymėtina, kad aukščiau nurodytos ieškovo pateiktos PVM sąskaitos-faktūros nėra detalizuotos, jose nenurodyta kaip buvo apskaičiuotos reikalaujamos mokėti sumos. Todėl pirmos instancijos teismas pagrįstai jomis nesivadovavo ir nepripažino tinkamais įrodymais, pagrindžiančiais ieškovo reikalavimus.
Apeliacinės instancijos teismas pripažįsta, kad norinti tinkamai apskaičiuoti nuomojamoje patalpoje sunaudotos elektros, šilumos energijos bei kitų suteiktų komunalinių paslaugų kainas, yra būtina nustatyti tikslų ieškovui priklausančio pastato plotą, ieškovei nuomojamos patalpos plotą bei visam ieškovo pastatui suteiktų komunalinių paslaugų kainas. Pažymėtina, kad ir atsakovė iš esmės neginčijo savo pareigos mokėti už sunaudotą elektros, šilumos energiją ir eksploatacines išlaidas, tačiau nesutiko su pačiu apskaičiavimo būdu, tai yra reikalavo pateikti komercinio centro ir atsakovės nuomojamų patalpų planą, išplėstines ataskaitas (t. I, b.l. 49). Teismo posėdžio, vykusio 2013 m. spalio 8 d. metu atsakovė taip pat reikalavo, kad ieškovas pateiktų išsamią ataskaitą dėl komunalinių paslaugų apmokėjimo, kad būtų pagrįsti skaičiavimai (t. I, b.l. 78-80). Kadangi nagrinėjamos bylos atveju ieškovui tenka pareiga įrodyti jo apskaičiuotų mokesčių dydžio teisingumą, jam tenka ir šios pareigos neįvykdymo pasekmės, tai yra galimas reikalavimų netenkinimas.
Ieškovas pateikė išplėstines elektros energijos suvartojimo kovo-balandžio mėnesiais skaičiuokles, pagal kurias atsakovė turi mokėti 438,58 Lt (t. I, b.l. 23; 28; 32). Šiose skaičiuoklėse nurodyta atsakovės sunaudotos elektros energijos, bendrai sunaudotos elektros energijos, priskaitymo už galią ir eksploatacinių išlaidų suma. Tačiau tik atsakovės sunaudota elektros energija ir bendrai sunaudota elektros energija yra apskaičiuotos pagal elektros skaitiklių parodymus. Tuo tarpu priskaitymų už galią sumos nustatymas nėra detalizuotas, eksploatacinių išlaidų suma lygi 0. Kadangi atsakovė neginčijo sunaudotos elektros energijos nurodytų skaitiklių parodymų bei mokėtinos sumos apskaičiavimo, pirmos instancijos teismas pagrįstai priteisė 151,67 Lt už elektros energiją ieškovui.
Pažymėtina, kad ieškovas nepateikė teismui duomenų, kokio dydžio yra viso pastato eksploatacinės išlaidos, todėl nei pirmos instancijos, nei apeliacinės instancijos teismas negali patikrinti ieškovo reikalaujamos 66,67 Lt sumos pagrįstumo. Pripažintina, kad šis ieškovo reikalavimas buvo atmestas pagrįstai. Taip pat pažymėtina, kad skundžiamu sprendimu nebuvo paneigta atsakovės pareiga mokėti pastato eksploatacines išlaidas, tačiau buvo pripažinta, kad ieškovas nepagrindė reikalaujamo mokesčio dydžio. Apeliacinės instancijos teismas papildomai nurodo, jog ieškovas netgi nepateikė jokių kitų duomenų, pagal kuriuos teismas pats galėtų perskaičiuoti ir nustatyti atsakovės mokėtiną už eksploatacines išlaidas sumą.
Išplėstinėse elektros energijos suvartojimo skaičiuoklėse nurodyta priskaitymų už galią suma yra visą laiką ta pati – 44,76 Lt. Bendrai sunaudota elektros energija apskaičiuota pagal elektros rodmenų parodymus nuo 3 procentų naudojamo ploto (t. I, b.l. 23; 28; 32). Ieškovas pateikė kovo mėnesį sunaudotos šilumos energijos išplėstinę skaičiuotę, pagal kurią atsakovė turi mokėti 303,37 Lt už šilumos energiją apskaičiuotą nuo 3 procentų naudojamo ploto (t. I, b.l. 25). Skaičiuoklėje nurodyta tik bendra kaina, mokėtina už sunaudotą šilumos energiją, nuo kurios apskaičiuoti 3 procentai. Apeliacinės instancijos teismas pripažįsta, kad siekiant teisingai nustatyti mokėtinas už suteiktus komunalinius mokesčius sumas yra itin svarbu nustatyti tikslius ieškovui priklausančio pastato bei atsakovei nuomojamos patalpos dydžio plotus. Atsakovė teigė, kad jai nuomojamos patalpos sudaro 0,38 procentus nuo bendro patalpų ploto, todėl sutiko mokėti tik pagal šį plotą apskaičiuojamas sumas už šilumos energiją (t. I, b.l. 179-180).
Ieškovas yra pateikęs nuomojamų patalpų plotų lentelę, pagal kurią atsakovei nuomojamos patalpos plotas yra 20 kv.m, bendras visų nuomojamų patalpų plotas – 679,15 kv.m (t. I, b.l. 86). Taigi atsakovei tenkanti 20 kv.m ploto dalis sudarytų 3 procentus nuo 679,15 kv.m. visų nuomojamų patalpų ploto. Pagal nuomos sutarties 4.8.1.1.-4.8.1.2 punktus buvo nustatyta, jog nuomininkas moka už faktiškai patalpose sunaudotą elektros ir šilumos energiją proporcingai nuomininko nuomojamų patalpų plotui, visų pastate esančių patalpų ploto atžvilgiu. Pagal sutarties 4.8.2 punktą nuomininkas įsipareigojo mokėti nuomotojui proporcingai pagal užimamą plotą pastate, bendrųjų patalpų ir teritorijos eksploatacijos išlaidas: elektros energiją, šilumos energiją, vandenį ir kanalizaciją bei kitas teikiamas paslaugas. Minėtos sutarties sąlygos nustato, jog už šilumos ir elektros energiją nuomininkas moka proporcingai nuomininko nuomojamų patalpų plotui, visų pastate esančių patalpų ploto atžvilgiu. Taigi atsakovei priklausančio ploto procentinė dalis nustatoma pagal jo santykį su visų pastate esančių patalpų plotu, o ne su visų nuomojamų patalpų plotu. Todėl ieškovas nepagrįstai nustatė, jog atsakovė turi mokėti 3 procentus nuo visame pastate sunaudotos elektros ir šilumos energijos. Papildomai bendrųjų patalpų ir teritorijos eksploatacines išlaidas nuomininkas moka taip pat proporcingai pagal užimamą plotą pastate. Šias mokėtinas sumas ieškovas turi apskaičiuoti atskirai, pagal nuomininkui tenkančią procentinę nuomojamų patalpų dalį. Šią aplinkybę patvirtina ir tai, kad ieškovas pateiktose PVM sąskaitose-faktūrose už elektros energiją atskirai nurodė mokėtinų eksploatacinių išlaidų sumas. Todėl ieškovo apeliacinio skundo argumentai, jog apskaičiuojant atsakovei priklausančio ploto procentinę dalį, iš bendro patalpų dydžio turi būti atimamas viso pastato neužimtų patalpų plotas bei bendro naudojimo patalpų plotas, yra nepagrįsti. Sutartyje šalys neaptarė tos aplinkybės, jog neišnuomotų ir neužimtų patalpų plotas turės įtakos apskaičiuojant atsakovei mokėtinus mokesčius už suteiktas komunalines paslaugas. Todėl į šias patalpas neturi būti atsižvelgiama nustatant atsakovei tenkančių mokesčių procentinę dalį.
Antstolio 2013 m. gruodžio 17 d. faktinių aplinkybių konstatavimo protokole nurodyta, kad ieškovo direktorius nurodė antstoliui, jog parduotuvei skirtas 2000 kv.m nuomoja UAB „Lupra“. Prekės yra laikomos parduotuvėje įrengtuose šaldytuvuose, kurių varikliai skleidžia šilumą į parduotuvės prekybines patalpas. Be to ieškovo vadovas pareiškė, kad parduotuvės pagalbinės patalpos yra šildomos stacionaraus kompresoriaus pagalba. (t. I, b.l. 168-169). Taigi antstolis protokolą sudarė, remdamasis tik ieškovo vadovo nurodytomis aplinkybėmis, tačiau detaliai neaprašė visų naudojamų ir nenaudojamų patalpų, bei ar jose naudojama šilumos ir elektros energija. Konstatuotina, kad šie duomenys nepatvirtina ieškovo apeliaciniame skunde nurodytų aplinkybių, jog ne visos pastato patalpos yra užimtos, o neužimtos patalpos nėra šaldomos ir jose elektra nenaudojama.
Apeliacinės instancijos teismas taip pat konstatuoja, kad iš byloje esančių įrodymų negalima tiksliai nustatyti nei ieškovui priklausančio bendro visų patalpų ploto, nei atsakovei nuomojamo ploto. Nekilnojamojo turto registro išraše nurodyta, kad ieškovui priklausančių patalpų, kuriose yra ir atsakovei nuomojama patalpa, bendras plotas – 5215,64 kv.m, o pagrindinis plotas – 5044,77 kv.m (t. I, b.l. 92-94). Padalijus registruotą nekilnojamąjį turtą buvo suformuotos patalpos, kurių bendras plotas 2013 m. spalio 15 d. išraše nurodytas 4992,66 kv.m. (kadastro duomenų nustatymo data: 2013 m. vasario 14 d.) (t. I, b.l. 95), o 2014 m. balandžio 25 d. išraše – 4968,44 kv.m (kadastro duomenų nustatymo data: 2013 m. gruodžio 31 d.) (t. II, b.l. 64). Pateiktame ieškovui priklausančio pastato plane nurodyta, kad atsakovei išnuomotos patalpos (1-175) plotas yra 24,90 kv.m (t. I, b.l. 99). Taigi, teismas pagal turimus įrodymus negali nustatyti, ar atsakovė pagrįstai jai tenkančio 20 kv.m ploto procentinę dalį skaičiavo nuo viso Nekilnojamojo turto registre nurodyto 5215,64 kv.m bendro visų patalpų ploto, nes nėra aiškus nei tikslus atsakovei išnuomotos patalpos plotas, nei bendras ieškovui priklausančių patalpų plotas. Ieškovas bylos nagrinėjimo metu nepateikė jokių paaiškinimų dėl skirtingų nurodytų plotų dydžių.
UAB „Kardos“ pateikė mokesčių už šilumos energiją apskaičiavimą, kuriame nurodyta, jog pastato bendrą plotą sudaro 4992,66 kv.m, kainą už visą pastate sunaudotą šilumos energiją sudaro: sausį – 26.837,17 Lt, vasario – 22.306,29 Lt, kovą – 24.845,18 Lt. Kiekvienam nuomininkui jo mokėtina dalis apskaičiuojama iš bendro prekybos centro ploto atimant 2000,00 kv.m. UAB „Lupra“ užimamą plotą, nešildomų patalpų plotą ir 540,29 kv.m bendro naudojimo patalpų plotą. Taigi 50 procentų UAB „Vilniaus energija“ pateiktos PVM sąskaitos-faktūros privalo apmokėti patalpų, kuriose naudojama šilumos energija, nuomininkai, kurių bendras nuomojamas plotas sudaro 618,06 kv.m. Atsakovės užimamo ploto dalis sudaro 3,236 procentus, jos sunaudotos šilumos energijos kaina: už sausio mėnesį – 434,23 Lt, už vasario – 360,92 Lt, už kovą – 401,99 Lt (t. I, b.l. 115-116). Pažymėtina, kad šis skaičiavimas remiasi tokiu proporcingai nuomininkams tenkančiu procentinės mokėtinų mokesčių dalies nustatymu, kuris jau buvo aukščiau apeliacinės instancijos teismo pripažintas nepagrįstu. Be to, UAB „Vilniaus energija“ pateiktose PVM sąskaitose faktūrose nurodyta, jog už šilumos energiją reikia mokėti: už sausio mėnesį – 26.837,17 Lt, už vasario – 22.306,29 Lt, už kovo – 24.845,18 Lt (t. I, b.l. 161; 163; 164). Tačiau UAB „Vilniaus energija“ detaliose sąskaitose nurodyta, jog pastate, kuriame yra atsakovės nuomojama patalpa, už sunaudotą šilumos energiją reikia mokėti: už sausio mėnesį – 23.212,60 Lt, už kovo – 21.909,29 Lt (t. I, b.l. 162; 165). Taigi, detaliose sąskaitose nurodyta daug mažesnė bendrai pastate sunaudotos šilumos kainos dalis, negu bendrose PVM sąskaitose faktūrose, pagal kurias UAB „Kardos“ ir atliko savo apskaičiavimus. Detaliose UAB „Vilniaus energija“ sąskaitose pateiktos atskiros kainos už šilumos energiją trijose ieškovui priklausančiose pastatuose, todėl darytina prielaida, kad PVM sąskaitose-faktūrose nurodytos daug didesnės sumos yra visuose trijose pastatuose sunaudotos šilumos energijos suma. Kadangi byloje yra pateikta tik sausio ir kovo mėnesio detalios sąskaitos bei skirtingi ieškovui priklausančio pastato ploto bei atsakovei nuomojamos patalpos ploto dydžiai, nei pirmos, nei apeliacinės instancijos teismas neturi galimybių pats perskaičiuoti ir nustatyti nuomos sutarties sąlygomis pagrįsto atsakovės mokėtino komunalinių mokesčių dydžio. Todėl pirmos instancijos teismas pagrįstai konstatavo, kad ieškovo pateikti elektros ir šilumos energijos mokesčių apskaičiavimo teisingumas yra neįrodytas.
Apeliacinės instancijos teismas pažymi, kad apeliacinio skundo argumentai nepripažintini pagrįstais. Pirmosios instancijos teismas atskleidė bylos esmę, teisingai vertino reikšmingas ginčo teisingam išnagrinėjimui bylos aplinkybes ir priėmė teisėtą bei pagrįstą sprendimą, todėl apeliacinis skundas netenkintinas, o pirmosios instancijos teismo sprendimas paliktinas nepakeistas.
Atsakovė pateikė prašymą dėl bylinėjimosi išlaidų apeliacinio proceso metu atlyginimo. Atsakovė sumokėjo 900,00 Lt bylinėjimosi išlaidų už advokato pagalbą (t. II, b.l. 104). Nurodyta išlaidų advokato pagalbai suma neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004-04-02 įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004-03-26 nutarimu patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalių dydžių 8.11 punkte nustatyto maksimalaus 1500,00 Lt dydžio už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą. Todėl atsakovei iš ieškovo priteistina 900,00 Lt (260,66 €).
Rezoliucinė dalis
nutaria:
Vilniaus miesto apylinkės teismo 2014 m. birželio 26 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Priteisti iš ieškovo UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“, j.a.k. 300145575, atsakovei I. D., a.k. (duomenys neskelbtini) 260,66 € bylinėjimosi išlaidų už advokato pagalbą.