- Teismas
- Lietuvos apeliacinis teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2020-10-20
- Bylos Nr.
- e2A-569-516/2020
- Teisminio proceso Nr.
- 2-55-3-00410-2019-2
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Marius Bajoras, Rasa Gudžiūnienė, Aldona Tilindienė
- Ieškovas
- A. M.
- Atsakovas
- uždarajai akcinei bendrovei „Karolinos turas“
- Kategorijos
- 2.1.2.4.2.7Dėl apgaulės, smurto, ekonominio spaudimo ar realaus grasinimo, taip pat dėl šalies atstovo piktavališko susitarimo su antrąja šalimi ar dėl susidėjusių sunkių aplinkybių sudarytas sandoris
- 3.3.1.14Apeliacinis bylos nagrinėjimas rašytinio proceso tvarka
- 3.3.1.20Apeliacinės instancijos teismo sprendimas ir nutartis, sprendimo ir nutarties priėmimas bei paskelbimas
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Mariaus Bajoro, Rasos Gudžiūnienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja) ir Aldonos Tilindienės,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo A. M. apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2019 m. spalio 14 d. sprendimo ir 2019 m. spalio 22 d. papildomo sprendimo civilinėje byloje Nr. 2-2939-661/2019 pagal ieškovo A. M. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Karolinos turas“, trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų notaras M. K. ir uždaroji akcinė bendrovė „NT parneriai“, dėl pirkimo pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia, restitucijos taikymo ir žalos atlyginimo.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovas A. M. prašė: 1) pripažinti negaliojančia 2016 m. vasario 23 d. pirkimo pardavimo sutartį; 2) taikyti restituciją ir įpareigoti atsakovę per vieną mėnesį nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos grąžinti ieškovui gautus 74 500 Eur, sumokėtus pagal 2016 m. vasario 23 d. sutartį; 3) taikyti restituciją ir įpareigoti atsakovę per vieną mėnesį nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos priimti atgal negyvenamąją patalpą – viešbučio patalpą, plane pažymėtą nuo (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) bei padengti visas su daikto gražinimu susijusias išlaidas; 4) priteisti iš atsakovės 114 033,58 Eur ieškovo patirtas išlaidas dėl patalpų įrengimo, įsigijimo; 5) priteisti iš atsakovės 15 000 Eur neturtinę žalą; 6) priteisti iš atsakovės 5 proc. dydžio procesines palūkanas, už priteistą sumą nuo bylos teisme iškėlimo dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo; 7) priteisti iš atsakovės patirtas bylinėjimosi išlaidas.
2. Ieškovas nurodė, kad 2015 m. spalio 16 d. tarp A. M. ir uždarosios akcinės bendrovės (toliau – UAB) „Karolinos turas“ (toliau – atsakovė) buvo pasirašyta preliminari pirkimo–pardavimo sutartis Nr. 2015-10-16/B4-2. Remiantis šios sutarties 1.1. punktu, Pardavėjas įsipareigojo pasitelkęs trečiuosius asmenis pastatyti ir atskiros notarinės pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu parduoti, o Pirkėjas šioje Sutartyje numatytomis sąlygomis nupirkti nurodytą nekilnojamąjį turtą – statomą 2-jų kambarių butą su daline apdaila, 4 aukšte, B laiptinėje, kurio preliminarus plotas 51,60 kv. m. su 7,20 kv. m. ploto lodžija, statome daugiabutyje gyvenamajame name, adresu (duomenys neskelbtini). Minėtoje preliminarioje pirkimo–pardavimo sutartyje buvo vartojama sąvoka butas. Atsakovė nuolatos teigė, kad statomas daugiabutis, parduodami butai. Ieškovas suvokdamas, kad perka butą pervedė atsakovei 23 500 Eur avansą, kuris įskaitomas į turto kainą.
3. Tarp ieškovo ir atsakovės 2016 m. vasario 23 d. sudaryta pirkimo–pardavimo sutartis (toliau vadinama – Sutartis) dėl 51,60 kv. m. patalpų viešbučio paskirties, plane pažymėtos (duomenys neskelbtini), kurios baigtumo procentas 88 proc., kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), esančios (duomenys neskelbtini), pardavimo. Parduodamų patalpų kaina 74 500 Eur.
Šalies argumentai
4. Ieškovas buvo patikintas atsakovės, kad nurodomos negyvenamosios patalpos – viešbučio patalpos, yra nesvarbu, tai tik formalumas, nes atsakovė Sutarties 4.13. punkte įsipareigojo pakeisti paskirtį į gyvenamąją. Ieškovas visus savo sutartinius įsipareigojimus įvykdė, sumokėjo visą 74 500 Eur sumą. Ieškovas kreipėsi į komunalines paslaugas teikiančias institucijas dėl sutarčių sudarymo ir paslaugų gavimo, tačiau paaiškėjo, kad paslaugų gavimo sutarčių pasirašyti nėra galimybės, nes statinys nėra pripažintas tinkamu naudoti, patalpos pagal išduotus statybos leidimus yra rekonstruojamo šalia esančio viešbučio dalis, o su atskirų viešbučio patalpų savininkais sutartys nesudarinėjamos. Buvo pasirašyta sutartis tik su elektros energiją teikiančia įmone.
5. Atsakovė iki ieškinio pareiškimo momento nepakeitė patalpų paskirties. Ieškovas, suklaidintas nesąžiningais ir apgaulingais atsakovės veiksmais, tikėjosi, kad atsakovė įvykdys savo įsipareigojimus, todėl nusipirktas patalpas įrengė, tokiu būdu pagerindamas jų būklę.
6. Atsakovė UAB „Karolinos turas“ prašė ieškinį atmesti. Nurodė, kad ieškiniu yra pareikšti šeši savarankiški reikalavimai, tačiau tik du iš jų – reikalavimas priteisti iš atsakovės 114 033,58 Eur ieškovo patirtų išlaidų dėl patalpų įrengimo, įsigijimo, ir reikalavimas taikyti laikinąsias apsaugos priemones yra apmokėti žyminiu mokesčiu, todėl likusieji turi būti palikti nenagrinėti.
7. Pažymėjo, kad parduodamų patalpų reklama ir marketingu rūpinosi UAB „NT Partneriai“ pagal 2014 m. spalio 3 d. Tarpininkavimo paslaugų sutartį. Atsakovė su ieškovu bendravo tik sutarties pasirašymo momentu. Valstybinė vartotojų teisių apsaugos tarnyba, priimdama 2016 m. spalio 14 d. nutarimą Nr. 12NKV-128, konstatavo, kad nebuvo gauta vartotojų, įsigijusių patalpas (duomenys neskelbtini) skundų, todėl teigė, kad nėra konkretaus ir realaus vartotojų suklaidinimo, t. y. ekonominio elgesio iškreipimo fakto. Pasak atsakovės, šis dokumentas patvirtino, kad jokios apgaulės ieškovo atžvilgiu nebuvo, jis iki sandorių sudarymo buvo informuotas ir žinojo, kad perka patalpas.
Atsiliepimas
8. Trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų UAB „NT partneriai“ prašė ieškinį atmesti. Nurodė, kad pagal 2014 m. spalio 3 d. tarpininkavimo paslaugų sutartį, sudarytą tarp UAB „Karolinos turas“ ir UAB „NT partneriai“ vykdė negyvenamųjų–viešbučio patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), naujai pastatytame name, pardavimo procedūrą, t. y. sudarė pardavimų marketingo planą bei rūpinosi kainodara, vykdė potencialių pirkėjų paiešką, siūlė pirkti minėtas patalpas, konsultavo tiek užsakovą, tiek klientus pardavimo klausimais, teikė potencialiems klientams pilną ir teisingą informaciją apie objektus. Šios sutarties pagrindu bendravo su A. M. Jam buvo suteikta visa informacija apie jo ketinamas įsigyti negyvenamąsias patalpas, tikėtinus pastato pridavimo eksploatacijai terminus, patalpų paskirties keitimą iš viešbučio į gyvenamąją. Jokia klaidinanti informacijai jam nebuvo suteikta.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
9. Vilniaus apygardos teismas 2019 m. spalio 14 d. sprendimu ieškinį atmetė ir priteisė atsakovei iš ieškovo 300 Eur bylinėjimosi išlaidas, 2020 m. spalio 22 d. papildomu sprendimu papildomai priteisė atsakovei 1433,69 eurų bylinėjimosi išlaidas iš ieškovo.
10. Sprendė, kad ginčo patalpas ieškovas (fizinis asmuo) įsigijo iš atsakovės (verslininkės) savo asmeniniams, šeimos poreikiams tenkinti, taigi susiklostę santykiai vertinti ir kaip vartojimo teisiniai santykiai.
11. Konstatavo, kad ieškovas, sudarydamas preliminarią sutartį, patvirtino ir garantavo, kad jis yra išsamiai susipažinęs su vieta, kurioje yra statomas namas, su statomo namo projektu ir jo sprendiniais, kurie yra susiję su pastato bendrojo naudojimo objektais ir jam priskirta bei šalia esančia teritorija. Be to, 2016 m. vasario 23 d. pirkimo–pardavimo sutarties 1.3. punkte yra nurodytas žemės sklypo valdymo juridinis pagrindas – 2005 m. sausio 19 d. valstybinės žemės nuomos sutartis N01/2005-100, Susitarimas 2008 m. gruodžio 31 d., 2010 m. rugsėjo 21 d. Ieškovas turėjo galimybę pasidomėti ir susipažinti su nuomos sutarties sąlygomis, kas leidžiama vykdyti žemės sklype, o kas apribojama, kokio aukštingumo pastatai gali būti statomi ir t.t. Taigi, turto paskirtis ir kitos reikšmingos aplinkybės buvo atskleistos. Taip pat ir 2016 m. vasario 23 d. pirkimo–pardavimo sutarties 1.1.1 punkte nurodytas parduodamų negyvenamųjų patalpų nuosavybės įregistravimo nekilnojamojo turto registre pagrindas – 2015 m. rugsėjo 7 d. pažyma apie statinio statybą be esminių nukrypimų nuo projekto Nr. PASS-00-150907-00971, tai reiškia, kad tiek sudarant preliminarią, tiek pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartis, atsakovei nebuvo jokio pagrindo abejoti statybų teisėtumu ir savo sutartimi prisiimtų įsipareigojimų įvykdymu. Be to, sudarydamos pagrindinę sutartį, šalys pareiškė, kad ši sutartis neprieštarauja viešai tvarkai ir gerai moralei, sudaryta be apgaulės, smurto, ekonominio spaudimo ar realaus grasinimo, vadovaujantis sąžiningumo, teisingumo, protingumo principais, šalys atskleidė viena kitai visas šio Sutarties sudarymo aplinkybes. Pirkėjas pareiškė ir patvirtino, kad turtas atitinka jo, kaip Pirkėjo, keliamus reikalavimus bei jo mokamą kainą už perkamą turtą ir jo būklės ar kokybės akivaizdžių trūkumų Pirkėjas nepastebėjo. Ieškovas prie notaro deklaravo, kad jam žinoma, jog perka nebaigtas statyti negyvenamąsias patalpas nebaigtame statyti ir nepriduotame atitinkamai komisijai pastate (duomenys neskelbtini), statybos užbaigimo procesas susijęs su rizika ir galimai neišsipildžiusiais lūkesčiais greičiausiu laiku užbaigti šį procesą bei pakeisti patalpų paskirtį. Šios aplinkybės teismo vertinimu paneigė ieškovo teiginius, kad sutartis buvo sudaryta apgaulės įtakoje.
Šalies argumentai
12. Kadangi ieškovas ieškinyje nurodė, kad preliminarios sutarties sudarymo metu egzistavo teisėtas lūkestis, jog po dviejų mėnesių nuo pagrindinės pirkimo–pardavimo Sutarties pasirašymo bus pakeista patalpų paskirtis, tai patvirtino, kad atsakovės tikslas buvo įvykdyti įsipareigojimus, susijusius statybos užbaigimu ir patalpų paskirties keitimu, o ne apgauti ieškovą. Ieškovas iš esmės suprato ginčo sutarties sąlygas ir laukė, kol jas įvykdys atsakovė.
Žemesnės instancijos teismas
13. Nagrinėjamu atveju, teismas konstatavo, kad ieškovui sudarant ginčijamą sutartį nebuvo pateiktos siurprizinės sąlygos, ieškovas turėjo arba galėjo žinoti perkamo objekto ypatumus, taip pat, jog perka nebaigtas statyti negyvenamąsias viešbučio patalpas, taigi, tiek ieškovas, tiek atsakovė prisiėmė tam tikrą riziką.
I. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai
14. Apeliaciniame skunde ieškovas prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2019 m. spalio 14 d. sprendimą ir 2019 m. spalio 22 d. papildomą sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti, taip pat prašo priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:
14.1. Teismas, vertindamas bylos medžiagą ir faktines bylos aplinkybes, netinkamai taikė apgaulės sampratą Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 1.91 straipsnio prasme. Ieškovo argumentas dėl statybos leidimo buvo vienas iš daugelio aspektų, rodžiusių atsakovės nesąžiningumą. Visi apelianto argumentai dėl apgaulės buvo išsakyti ieškinyje, dublike ir 2019 m. rugsėjo 26 d. teismo posėdžio metu. Teismas visiškai nepasisakė dėl minėtame teismo posėdyje ieškovo išsakytų argumentų. Nesąžiningą ir apgaulingą atsakovės, kaip verslo subjekto, elgesį patvirtina ir Karolinos parko lankstinukas, Konkurencijos tarybos nutarimas, kuriuo atsakovė nubausta už klaidinančią reklamą.
14.2. Tik po 2016 m. spalio 14 d. visi būstai buvo registruoti kaip „Negyvenamoji patalpa – Viešbučių patalpos“, tačiau pardavėjas įsipareigojo tiek preliminariose, tiek notarinėse pirkimo–pardavimo sutartyse iki šalių sutartos datos pakeisti paskirtį į „Gyvenamosios paskirties – butus“. Ieškovas preliminarią ir pagrindinę sutartį sudarė iki 2016 m. spalio 14 d. Ieškovui tik pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo metu buvo nurodyta, kad parduodamos viešbučio patalpos ir paaiškinta, jog tai tik formalumas, nes pardavėjas įsipareigojo paskirtį pakeisti.
14.3. Atsakovė tyčia neinformavo ieškovo, kad 2015 m. balandžio 21 d. Vilniaus miesto savivaldybės administracija išdavė statybos leidimą, leidžiantį rekonstruoti pastatą, esantį (duomenys neskelbtini), į viešbučio paskirties statinį. Remiantis statybos leidimu, preliminariojoje pirkimo–pardavimo patalpos sutartyje niekaip negalėjo būti įvardytos kaip butai, nes tai neatitiko realybės.
14.4. Nuo preliminariosios sutarties pasirašymo iki 2016 m. birželio 30 d. atsakovė neatliko jokių veiksmų, susijusių su paskirties pakeitimu. Be to, atsakovė žinojo, kad Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcija pradėjo procedūrą dėl savavališkos statybos (duomenys neskelbtini).
14.5. Ieškovas negalėjo atsisakyti sudaryti pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties, nes pagal Preliminarios sutarties 7.1 punktą 23 500 Eur avansas liktų atsakovei. Teismas nevertino avanso dydžio ir gresiančios sankcijos už pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties nesudarymą.
14.6. Teismas nepasisakė dėl ieškovo pateikto 2017 m. spalio 2 d. Lietuvos Respublikos konkurencijos tarybos nutarimo dėl projekto „Karolinos parkas“ reklamos atitikties Lietuvos Respublikos reklamos įstatymo reikalavimams.
14.7. Vilniaus miesto apylinkės teisme nagrinėjama civilinė byla Nr. e2-282-960/2019 dėl savavališkos statybos atsakovei UAB „Karolinos turas“. Atsakovė, kaip verslo subjektas, suvokė neteisėtos statybos aspektus bei jai gresiančias pasekmes. Tai paneigia teismo argumentus, kad atsakovei nebuvo pagrindo abejoti statybų teisėtumu ir savo prisiimtų įsipareigojimų įvykdymu.
14.8. Teismas nepasisakė, kaip klaidinanti reklama paveikė ieškovą, ar tai turėjo įtakos sudaryti Pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį.
Atsiliepimas
15. Atsiliepime į ieškovo apeliacinį skundą atsakovė prašo jį atmesti ir pirmosios instancijos sprendimus palikti nepakeistus, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepimą į ieškovo apeliacinį skundą grindžia šiais argumentais:
15.1. Kadangi apeliantas neginčija vartojimo santykių šioje byloje, nepagrįstas apeliacinio skundo argumentas, neva teismas neįvertino visų ieškovo argumentų dėl neva panaudotos apgaulės jo atžvilgiu. Vien tai, kad tarp šalių susiklostę teisiniai santykiai kvalifikuoti ir kaip vartojimo, nepaneigia apelianto pareigos susipažinti su sutartyje numatytomis sąlygomis. Ieškovas pripažino, kad sutartį skaitė prieš ją pasirašant.
15.2. Apeliantas turėjo pareigą domėtis sutarties turiniu, įsigyjamu turtu, taip nepadaręs, apeliantas pasielgė neatidžiai, nerūpestingai, todėl prisiėmė riziką.
15.3. Statinio, kuriame yra apelianto patalpos, statybą leidžiantis dokumentas nėra panaikintas. Atsakovė šiuo metu vykdo detaliojo plano keitimo procedūrą, todėl nei dabar, nei sutarties sudarymo metu nebuvo juridinio pagrindo, draudžiančio atsakovei prisiimti tokius sutartinius įsipareigojimus, kaip patalpų paskirties keitimas iš „viešbučio“ į „gyvenamosios“ apsibrėžiant sutarties vykdymo terminus. Byloje nėra įrodymų dėl negalimumo pakeisti patalpų paskirties iš „viešbučio“ į gyvenamąsias“. Klausimas dėl statinio, kuriame yra ginčo patalpa, (ne)teisėtumo šiuo metu vis dar sprendžiamas teisme, todėl apelianto įsigytų patalpų statyba nėra pripažinta neteisėta. Atsakovė imasi aktyvių veiksmų įvykdyti sutartinius įsipareigojimus.
Šalies argumentai
15.4. Apelianto nurodoma aplinkybė, kad Konkurencijos Taryba priėmė 2017 m. spalio 2 d. nutarimą dėl klaidinančios reklamos, nepatvirtina apgaulės apelianto atžvilgiu panaudojimo, nes reklama galėjo sąlygoti apelianto ketinimo pirkti ginčo patalpą atsiradimą, bet ne apsisprendimą, gavus visą informaciją raštu, sudaryti ginčo sutartį. Apeliantas turi aukštąjį universitetinį išsilavinimą ir sutartį skaitė.
15.5. Valstybinės vartotojų teisių apsaugos tarnybos komisijos 2016 m. spalio 14 d. nutarimas ir kiti įrodymai leido pirmosios instancijos teismui spręsti, kad atsakovės veiksmuose nebuvo apgaulės. Šių įrodymų apeliantas neginčija.
15.6. Apelianto nurodyta aplinkybė dėl viešai skelbtos informacijos apie parduodamus butus nepatvirtina atsakovės nesąžiningų veiksmų ginčo sutarties sudarymo metu, nes patalpų pardavimu bei skelbimais apie pardavimą rūpinosi ne tiesiogiai atsakovė, o kiti asmenys, UAB „NT partneriai“ patvirtino, kad apeliantui buvo suteikta visa informacija apie ginčo patalpas, apelianto apsisprendimą pirkti ginčo patalpą lėmė sutarties sąlygos, su kuriomis apeliantas buvo supažindintas ir suprato jų esmę.
Motyvuojamoji dalis
15.7. Vadovaujantis civilinio proceso koncentracijos ir ekonomiškumo principais pirmosios instancijos teismas pagrįstai nepasisakė dėl klaidinančių, deklaratyvių apelianto teiginių bei motyvavo sprendimą ieškinio dalyko ribose.
15.8. Apeliantas neginčija fakto, kad apgaule įvardija atsakovės neveikimą po sutarties sudarymo, o ne norą apgauti ieškovą.
16. 2020 m. rugsėjo 21 d. gautas atsakovės prašymas dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo.
17. 2020 m. spalio 5 d. gautas apelianto prašymas prijungti prie bylos Lietuvos apeliacinio teismo 2020 m. gegužės 26 d. nutartį civilinėje byloje Nr. e2A-361-1120/2020, kurioje buvo spręsti analogiški reikalavimai atsakovei UAB „Karolinos turas“ dėl tame pačiame pastate esančių patalpų pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia. Taip pat prašo prijungti 2020 m. sausio 14 d. Nacionalinės žemės tarnybos atsisakymą išduoti teritorijų planavimo sąlygas sklypui (duomenys neskelbtini), detaliojo plano sprendinių korektūrai teritorijų planavimo proceso inicijavimo pagrindu.
Teisėjų kolegija konstatuoja:
I. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
18. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas, nagrinėdamas šią bylą apeliacine tvarka, nenustatė absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų ir aplinkybių, dėl kurių turėtų būti peržengtos apeliaciniame skunde nustatytos ribos dėl to, kad to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 straipsnio 2 dalis).
Dėl naujų įrodymų (ne)priėmimo
19. Ieškovas prašo priimti naują įrodymą – Lietuvos apeliacinio teismo 2020 m. gegužės 26 d. nutartį civilinėje byloje Nr. e2A-361-1120/2020, kurioje, ieškovo vertinimu, buvo spręsti analogiški reikalavimai atsakovei UAB „Karolinos turas“ dėl tame pačiame pastate esančių patalpų pirkimo–pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia. Taip pat prašo priimti 2020 m. sausio 14 d. Nacionalinės žemės tarnybos atsisakymą išduoti teritorijų planavimo sąlygas sklypui (duomenys neskelbtini), detaliojo plano sprendinių korektūrai teritorijų planavimo proceso inicijavimo pagrindu.
20. CPK 314 straipsnyje nustatyta, kad apeliacinės instancijos teismas atsisako priimti naujus įrodymus, kurie galėjo būti pateikti pirmosios instancijos teisme, išskyrus atvejus, kai pirmosios instancijos teismas nepagrįstai juos atsisakė priimti ar kai šių įrodymų pateikimo būtinybė iškilo vėliau.
21. Kaip matyti iš prašomo pridėti prie bylos 2020 m. sausio 14 d. Nacionalinės žemės tarnybos atsisakymo, jis priimtas jau po pirmosios instancijos teismo sprendimo nagrinėjamoje byloje paskelbimo, todėl pirmosios instancijos teismui negalėjo būti pateiktas. Minėtu Nacionalinės žemės tarnybos atsisakymu ieškovas įrodinėja, jo vertinimu, bylai reikšmingas aplinkybes – negalėjimą koreguoti sklypo (duomenys neskelbtini) detaliojo plano sprendinių. Dėl nurodytų aplinkybių, konstatuotina, kad yra pagrindas taikyti bendrosios taisyklės (CPK 314 straipsnis) išimtį ir ieškovo pateiktą įrodymą pridėti prie bylos bei vertinti kitų byloje esančių įrodymų kontekste. Įvertinant tai, kad prašomas pridėti prie bylos 2020 m. sausio 14 d. Nacionalinės žemės tarnybos atsisakymas buvo siųstas būtent atsakovei, šio dokumento turinys jai neabejotinai yra žinomas, tokio dokumento pridėjimas prie bylos atsakovei nebus siurprizinis.
22. Remdamasis tuo, kad teismai, esant poreikiui ir pagrindui, gali naudoti duomenis tiek iš teismų informacinės sistemos, tiek ir iš kitų registrų (CPK 179 straipsnio 3 dalis), apeliacinės instancijos teismas apelianto pateiktos Lietuvos apeliacinio teismo 2020 m. gegužės 26 d nutarties, kaip įrodymo byloje, nepriima.
Dėl ginčo sutarties kvalifikavimo vartojimo sutartimi
23. Pirmosios instancijos teismas ginčo sutartį kvalifikavo vartojimo sutartimi, šios pirmosios instancijos teismo išvados šalys neginčija. Nagrinėjamu atveju iš bylos medžiagos nustatyta, kad ginčo patalpą ieškovas (fizinis asmuo) įsigijo iš atsakovės (verslininkės) savo asmeniniams, šeimos poreikiams tenkinti, dėl ko konstatuotina, kad tarp šalių susiklostę santykiai vertintini kaip vartojimo teisiniai santykiai, o esant vartojimo santykiams, taikoma sutarties aiškinimo vartotojo naudai (contra proferentem) taisyklė (CK 6.193 straipsnio 4 dalis).
Dėl pagrindo sutartį pripažinti negaliojančia
24. Nagrinėjamoje byloje ieškovas pareiškė reikalavimus dėl pirkimo–pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia, restitucijos taikymo CK 1.91 straipsnio pagrindu, įrodinėdamas atsakovės apgaulės panaudojimo faktą ieškovo atžvilgiu, pastarajam įsigyjant ginčo patalpą.
25. Pasak apelianto, teismas, vertindamas bylos medžiagą ir faktines bylos aplinkybes, netinkamai taikė apgaulės sampratą CK 1.91 straipsnio prasme.
26. Apeliantas nurodo, kad visus argumentus dėl apgaulės pateikė ieškinyje, dublike ir 2019 m. rugsėjo 26 d. teismo posėdžio metu, tačiau teismas dėl jų visiškai nepasisakė. Nesąžiningą ir apgaulingą atsakovės, kaip verslo subjekto, elgesį patvirtino Karolinos parko lankstinukas, Konkurencijos tarybos nutarimas, kuriuo atsakovė nubausta už klaidinančią reklamą. Be to, atsakovė žinojo, kad Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcija pradėjo procedūrą dėl savavališkos statybos (duomenys neskelbtini), tyčia neinformavo ieškovo, kad 2015 m. balandžio 21 d. Vilniaus miesto savivaldybės administracija išdavė statybos leidimą, leidžiantį rekonstruoti pastatą, esantį (duomenys neskelbtini), į viešbučio paskirties statinį, ieškovui tik pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo metu buvo nurodyta, kad parduodamos viešbučio patalpos ir paaiškinta, jog tai tėra formalumas, nes pardavėjas pirkimo– pardavimo sutartyje įsipareigojo paskirtį pakeisti.
27. Pagal CK 1.91 straipsnį, apgaulė tai vienos sandorio šalies tyčinis suklaidinimas dėl esminių sandorio aplinkybių, kuris gali reikštis tiek aktyviais veiksmais, tiek ir svarbių sandorio aplinkybių nuslėpimu, sąmoningai siekiant sudaryti kitos sandorio šalies tikrosios valios neatitinkantį sandorį. Apgaulė yra pagrindas nuginčyti sandorį tik tuo atveju, jei šalis buvo suklaidinta dėl esminių sandorio aplinkybių ir jeigu apgaulės nebūtų buvę, apgautoji sandorio šalis sandorio arba apskritai nebūtų sudariusi, arba būtų sudariusi jį visiškai kitokiomis sąlygomis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. balandžio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-264/2013; 2015 m. gegužės 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-329-916/2015).
28. Nagrinėjamu atveju, siekiant pripažinti sandorį negaliojančiu dėl apgaulės, ieškovui tenka pareiga įrodyti, kad atsakovės veiksmai jį suklaidino dėl esminių pirkimo–pardavimo objekto požymių ir kad žinodamas tikrąją padėtį jis sandorio nebūtų sudaręs. Kaip minėta, apgaulė gali pasireikšti net tik aktyviais veiksmais, bet ir esminių aplinkybių nuslėpimu, kuris nėra pateisinamas atsižvelgiant į sandorio esmę.
29. Sprendžiant, kokia ir kaip informacija dėl sandorio sąlygų turėjo būti atskleista ieškovui, atsižvelgtina į aplinkybę, kurią nustatė pirmosios instancijos teismas ir kurios atsakovė neginčija, kad ieškovas yra vartotojas, t. y. silpnesnioji sandorio šalis. Nagrinėjamu atveju, reikšmingas CK 6.228⁴ straipsnyje įtvirtintų vartojimo sutarčių nesąžiningų sąlygų turinys. CK 6.228⁴ straipsnio 2 dalies 9 punkte aiškiai įtvirtinta, kad vartojimo sutarties sąlyga yra nesąžininga ir gali būti savarankišku pagrindu sutarčiai nuginčyti, jei vartotojas įpareigojamas vykdyti sutarties sąlygas, su kuriomis jis neturėjo realios galimybės susipažinti iki sutarties sudarymo. Taigi, vartotojo atveju apgaulė pasireiškia aplinkybių, kurios yra svarbios įvertinant sandorio sąlygas, nutylėjimu ir (ar) jų neatskleidimu prieš protingą terminą iki sandorio sudarymo.
30. Nors atsakovė žinojo, kad 2015 m. balandžio 21 d. Vilniaus miesto savivaldybės administracija išdavė statybos leidimą, leidžiantį rekonstruoti pastatą, esantį (duomenys neskelbtini), į viešbučio paskirties statinį, tačiau tarp ieškovo ir atsakovės 2015 m. spalio 16 d. sudarytoje Preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties tekste pastatą, kuriame yra ieškovui parduotos patalpos, vadino daugiabučiu gyvenamuoju namu, o patalpas, kurias ieškovas pirko, – butu. Tikroji turto paskirtis – viešbučio patalpos, ieškovui buvo atskleista tik pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo metu, kada jau nebuvo galimybės išsamiai įvertinti pateiktos informacijos. Toks informavimo terminas aiškiai pažeidžia CK 6.228⁴ straipsnio 2 dalies 9 punktą ir negali būti pripažįstamas tinkamu. Įvertinus bylos aplinkybes pažymėtina, kad ieškovui iki sutarties sudarymo notaro biure neatskleisti faktai buvo esminiai jam apsispręsti dėl sandorio sąlygų, nes ieškovas pirko patalpas norėdamas jose gyventi, todėl patalpų paskirtis turėjo jam esminės reikšmės. Konstatuotina, kad normaliai atidus ir protingas asmuo, žinodamas tikrąją padėtį, (t. y. kad pirktų patalpų paskirtis iš „viešbučių“ į „gyvenamoji“ galbūt nebus pakeista arba bus pakeista tik po kažkurio laiko tarpo nuo sutarties sudarymo, kad turtu nebus galima pilnavertiškai naudotis kaip butu), panašioje situacijoje sandorio nebūtų sudaręs arba būtų jį sudaręs iš esmės kitokiomis sąlygomis. Atkreiptinas dėmesys, kad atsakovės įsipareigojimas 2016 m. vasario 23 d. pirkimo–pardavimo sutarties 4.13 papunktyje pakeisti patalpų paskirtį per keturis mėnesius nuo sutarties sudarymo, taip pat įrodo atsakovės nesąžiningumą, nes atsakovė savo atsikirtimuose nepateikė įrodymų, kad sandorio sudarymo metu ji galėjo protingai tikėtis įvykdyti šią sąlygą. Be to, kaip nurodo pati atsakovė, ji ir šiuo metu imasi aktyvių veiksmų įvykdyti sutartinius įsipareigojimus, t. y. vykdo detaliojo plano keitimo procedūrą. Taigi, praėjus daugiau nei ketveriems metams po pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo atsakovė vis dar nėra pakeitusi patalpų paskirties iš „viešbučio“ į „gyvenamosios“.
31. Pasak apelianto, teismas nepasisakė dėl 2017 m. spalio 2 d. Lietuvos Respublikos konkurencijos tarybos nutarimo dėl projekto „Karolinos parkas“ reklamos atitikties Lietuvos Respublikos reklamos įstatymo reikalavimams.
32. Minėtu nutarimu Konkurencijos tarnyba pripažino, kad laikotarpiu nuo 2014 m. spalio 28 d. iki 2017 m. balandžio 12 d. UAB „Karolinos turas“ iniciatyva ir interesais skleista projekto „Karolinos parkas“ reklama, susijusi nekilnojamojo turto pardavimu, buvo klaidinanti ir pažeidė Reklamos įstatymo 5 straipsnio 2 dalies 1 ir 3 punktų reikalavimus, taip pat Konkurencijos taryba nutarimu skyrė 8 688 Eur baudą UAB „Karolinos turas“ ir tokio paties dydžio baudą UAB „NT partneriai“.
33. Apeliacinio teismo vertinimu, aplinkybė, kad atsakovei paskirta bauda dėl klaidingos reklamos skleidimo, leidžia daryti išvadą, jog atsakovė turėjo pareigą per protingą terminą atskleisti ieškovui faktą apie tikrąją patalpų paskirtį (viešbučių, o ne gyvenamosios paskirties) ir aplinkybes, kurios gali turėti neigiamos įtakos patalpų pakeitimo galimybei, nes atsakovei turėjo būti žinoma, kad ieškovas gali būti minėtos reklamos suklaidintas. Kartu su aplinkybe, kad atsakovė preliminarioje patalpų pirkimo–pardavimo sutartyje buvo aiškiai nurodžiusi, jog parduodamas butas daugiabučiame gyvenamajame name, o ne viešbučio patalpos, sudaro pagrindą teigti, kad atsakovė, nutylėdama aplinkybes apie tikrąją patalpų paskirtį ir neatskleisdama tikrųjų rizikų dėl patalpų paskirties pakeitimo galimybės iki ginčo sandorio sudarymo, sąmoningai klaidino ieškovą.
34. Byloje esant nustatytoms aplinkybėms, kad ieškovas pirko ginčo turtą šeimos poreikiams tenkinti, kaip vartotojas (neturintis specialių žinių, reikalingų nustatyti perkamo turto naudojimo paskirties pakeitimo ypatumus, galimybes ir galimo paskirties nepakeitimo pasekmes), turėjo pagrįstą lūkestį, kad atsakovė pagal sutarties nuostatas per keturis mėnesius nuo sutarties sudarymo pakeis patalpų paskirtį iš „viešbučių“ į „gyvenamoji“, tačiau šiai sutarties nuostatai nesant įvykdytai net po ketverių metų ir nesant konkrečios datos, kada ši sutarties nuostata bus įgyvendinta (ar bus įgyvendinta apskritai, nes apeliantas pateikė į bylą 2020 m. sausio 14 d. Nacionalinės žemės tarnybos atsisakymą išduoti teritorijų planavimo sąlygas sklypui (duomenys neskelbtini), detaliojo plano sprendinių korektūrai teritorijų planavimo proceso inicijavimo pagrindu, kas rodo, kad minėtame žemės sklype atsisakyta nustatyti papildomą daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos naudojimo būdą), konstatuotina, kad ieškovas buvo apgautas dėl esminių šio sandorio sudarymo aplinkybių. Esant konstatuotam apgaulės faktui dėl esminių sandorio sąlygų (sandorio objekto), yra pagrindas pripažinti ginčijamą sutartį negaliojančia, kaip sudarytą dėl apgaulės (CK 1.91 straipsnis).
35. Dėl nurodytų aplinkybių sprendimo dalis, kuria atmestas ieškovo reikalavimas pripažinti sutartį negaliojančia naikinama ir šioje dalyje priimamas naujas sprendimas – ieškovo reikalavimą patenkinti – pripažinti sutartį negaliojančia.
Dėl restitucijos, patalpų įrengimo išlaidų ir neturtinės žalos atlyginimo
36. Jeigu sandoris pripažintas negaliojančiu dėl apgaulės, tai antroji šalis privalo grąžinti nukentėjusiajam visa, ką ji yra gavusi pagal sandorį (restitucija natūra) (CK 1.91 straipsnio 2 dalis). CK 1.91 straipsnio 2 dalyje papildomai nustatyta, kad jeigu sandoris pripažintas negaliojančiu dėl apgaulės, tai šalia restitucijos, kaltoji šalis turi atlyginti nukentėjusiajam visas turėtas išlaidas ir nukentėjusysis taip pat turi teisę reikalauti atlyginti jam padarytą neturtinę žalą. Ieškovas, prašydamas taikyti restituciją (patenkinus ieškinio reikalavimą dėl sutarties pripažinimo negaliojančia), reikalavo įpareigoti atsakovę per vieną mėnesį nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos grąžinti ieškovui gautus 74 500 Eur, sumokėtus pagal 2016 m. vasario 23 d. sutartį, priimti atgal negyvenamąją patalpą – viešbučio patalpą, plane pažymėtą nuo (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) bei padengti visas su daikto gražinimu susijusias išlaidas, priteisti iš atsakovės 114 033,58 Eur ieškovo patirtų išlaidų dėl patalpų įrengimo, 15 000 Eur neturtinės žalos, procesines palūkanas.
37. Pirmosios instancijos teismas sprendė, kad nepatenkinus pagrindinio reikalavimo (dėl sutarties pripažinimo negaliojančia), netenkinami ir išvestiniai ieškinio reikalavimai dėl restitucijos ir žalos atlyginimo priteisimo. Plačiau šiais klausimais pirmosios instancijos teismas nepasisakė.
38. CPK 327 straipsnio 1 dalies 2 punkte nustatyta, kad apeliacinės instancijos teismas panaikina apskųstą teismo sprendimą ir perduoda bylą pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo, jeigu neatskleista bylos esmė ir pagal byloje pateiktus įrodymus bylos negalima išnagrinėti iš esmės apeliacinės instancijos teisme.
39. Kadangi pirmosios instancijos teismas, atmetęs ieškovo reikalavimą dėl sutarties pripažinimo negaliojančia, nevertino ir atmetė reikalavimus dėl patalpų įrengimo išlaidų ir neturtinės žalos atlyginimo priteisimo, yra pagrindas šioje dalyje grąžinti bylą nagrinėti iš naujo pirmosios instancijos teismui. Byloje esant nevertintiems įrodymams dėl ieškovo iš atsakovės pirktų patalpų įrengimo išlaidų, neturtinės žalos atlyginimo, šioje bylos dalyje nėra galimas teisingas reikalavimų dėl patalpų įrengimo išlaidų ir neturtinės žalos atlyginimo pagrįstumo klausimo išsprendimas apeliacinės instancijos teisme, todėl atsižvelgus į neištirtų aplinkybių apimtį ir pobūdį, spręstina, kad nurodytų aplinkybių aiškinimasis ir vertinimas reikštų bylos dalies nagrinėjimą apeliacinės instancijos teisme iš esmės, o tai neatitinka apeliacijos paskirties (patikrinti pirmosios instancijos teismo procesinio sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą) bei apriboja šalių teisę į apeliaciją. Nesant galimybės pašalinti šiuos trūkumus apeliacinės instancijos teisme, skundžiamas pirmosios instancijos teismo sprendimas šioje dalyje taip pat naikintinas ir byla šioje dalyje grąžintina nagrinėti iš naujo pirmosios instancijos teismui (CPK 326 straipsnio 1 dalies 4 punktas).
40. Atsižvelgiant į tai, kad ieškovo reikalavimas dėl sutarties pripažinimo negaliojančia šiuo apeliacinės instancijos teismo procesiniu sprendimu patenkinamas, tačiau reikalavimų dėl patalpų pagerinimo išlaidų priteisimo ir neturtinės žalos atlyginimo pagrįstumo klausimas perduodamas nagrinėti iš naujo pirmosios instancijos teismui, kolegijos vertinimu, taip pat tikslinga pirmosios instancijos teismui perduoti spręsti ir restitucijos taikymo šioje byloje klausimą. Šios išvados kolegija priėjo atsižvelgusi į tai, kad nagrinėjamu atveju restitucijos taikymas būtų susijęs su ieškovo nekilnojamojo turto grąžinimu atsakovei bei atsakovės lėšų grąžinimu ieškovui, o turto pagerinimo išlaidos ir neturtinė žala (jeigu jos būtų priteistos) taip pat kaip lėšos būtų perduodamos atsakovės ieškovui. Siekiant išvengti sprendimo vykdymo dviem etapais (nekilnojamojo turto grąžinimo atsakovei ir lėšų grąžinimo ieškovui pagal šį procesinį sprendimą (nusprendus taikyti restituciją šiuo nuo priėmimo ir paskelbimo įsiteisėjančiu procesiniu sprendimu) bei patalpų įrengimo išlaidų ir neturtinės žalos atlyginimo lėšų (jeigu jos bus priteistos) perdavimo ieškovui iš naujo išnagrinėjus reikalavimą dėl patalpų įrengimo išlaidų ir neturtinės žalos atlyginimo priteisimo) pirmosios instancijos teismui taip pat perduodamas spręsti klausimas dėl restitucijos taikymo pagal šalių sudarytą ir pripažintą negaliojančia 2016 m. vasario 23 d. sutartį.
Dėl bylos baigties ir bylinėjimosi išlaidų
41. Dėl šioje nutartyje nurodytų motyvų, apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija sprendžia, kad yra pagrindas panaikinti pirmosios instancijos teismo sprendimą ir dalyje dėl ieškinio reikalavimo dėl sutarties pripažinimo negaliojančia priimti naują sprendimą – šį ieškinio reikalavimą patenkinti – pripažinti patalpų pirkimo–pardavimo sutartį negaliojančia (CPK 326 straipsnio 1 dalies 2 punktas), o bylos dalį dėl likusių ieškinio reikalavimų (restitucijos taikymo, patalpų įrengimo išlaidų, neturtinės žalos atlyginimo ir procesinių palūkanų priteisimo) grąžinti pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo (CPK 326 straipsnio 1 dalies 4 punktas).
42. Skundžiamą pirmosios instancijos teismo sprendimą naikinant ir bylą iš dalies grąžinant nagrinėti iš naujo, apeliacinės instancijos teismas bylinėjimosi išlaidų nepaskirsto, kadangi nėra aiški galutinė patenkintų ieškinio reikalavimų apimtis; visas šalių patirtas bylinėjimosi išlaidas turės paskirstyti bylos dalį iš naujo išnagrinėjęs pirmosios instancijos teismas. Atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes, naikinamas ir Vilniaus apygardos teismo 2020 m. spalio 22 d. papildomas sprendimas, kuriuo atsakovei iš ieškovo buvo priteistos papildomos bylinėjimosi išlaidos.
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 2 ir 4 punktais,
Rezoliucinė dalis
nutaria:
Vilniaus apygardos teismo 2019 m. spalio 14 d. sprendimą panaikinti ir dalyje dėl ieškovo A. M. ieškinio reikalavimo dėl sutarties pripažinimo negaliojančia priimti naują sprendimą – šį ieškinio reikalavimą patenkinti – pripažinti 2016 m. vasario 23 d. pirkimo–pardavimo sutartį, sudarytą tarp A. M. ir uždarosios akcinės bendrovės „Karolinos turas“, negaliojančia, o bylos dalį dėl ieškovo A. M. ieškinio reikalavimų (restitucijos taikymo, patalpų įrengimo išlaidų, neturtinės žalos atlyginimo ir procesinių palūkanų priteisimo) grąžinti pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo.
Panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2020 m. spalio 22 d. papildomą sprendimą ir bylinėjimosi išlaidų paskirstymo klausimą perduoti spręsti pirmosios instancijos teismui.