Vilniaus miesto apylinkės teismo nutartis

Šalies argumentai

1. Pareiškėjas L. J. kreipėsi į teismą su skundu, kuriuo prašo panaikinti antstolio Roberto Vasiliausko 2024 m. rugsėjo 17 d. patvarkymą Nr. S-24-179-22903, įpareigoti antstolį Robertą Vasiliauską naujas pareiškėjui priklausančio areštuoto turto varžytines skelbti tik nustačius tinkamą (ne mažesnę kaip 703 000 Eur) areštuoto turto vertę.

2. Pareiškėjas skunde nurodė, kad antstolio Roberto Vasiliausko kontoroje yra vykdomos vykdomosios bylos Nr. 0179/22/00384, 0179/22/00397, 0179/24/01547 dėl išieškojimo iš pareiškėjo L. J. išieškotojų UAB „Gerovės“ konservų fabriko ir G. Š. naudai. Pareiškėjui L. J. nuosavybės teise priklauso nekilnojamasis turtas (toliau – Nekilnojamasis turtas): 1. pastatas – gyvenamasis namas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini) (toliau – Namas); 2. žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) (toliau – Sklypas 1); 3. žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) (toliau – Skypas 2). 2023 m. spalio 13 d. pareiškėjui priklausantis Nekilnojamasis turtas antstolio areštuotas. 2024 m. liepos 18 d. antstolis R. Vasiliauskas priėmė patvarkymą, kuriuo, atlikus ekspertizę areštuoto turto vertei nustatyti (ekspertizės aktas Nr. E-24-06-26-L175, vertės nustatymo data 2024 m. birželio 26 d. (toliau – Ekspertizės aktas), nustatė areštuoto turto rinkos vertę – 470 000 Eur. 2024 m. rugpjūčio 7 d. pareiškėjas antstoliui R. Vasiliauskui pateikė prieštaravimus/skundą dėl netinkamai nustatytos areštuoto turto vertės, kadangi Ekspertizės aktas turi akivaizdžių ir esminių trūkumų, kurie nulėmė netinkamą areštuoto turto vertės nustatymą: pirma, akte nurodyta, kad vertinamas 1999 m. statybos Namas, tačiau nenurodyta ir neatsižvelgta į tai, kad Namas 2018 m. buvo iš esmės renovuotas, t. y. pakeista visa Namo šildymo sistema, Namas šildomas, jame karštas vanduo ruošiamas naudojant saulės energiją nuo ant Namo stogo sumontuotų saulės kolektorių; antra, akte saulės kolektoriai nepagrįstai nurodyti prie Namo elemento „Elektra“, kadangi saulės kolektoriai yra Namo šildymo ir vandens ruošimo sistemos dalis; trečia, vertinamo turto vertės palyginimui yra nepagrįstai pasirinktas 2022 m. sudarytas sandoris jam nepritaikant jokio koeficiento, pagal viešai skelbiamus nekilnojamojo turto rinkos vertės statistinius duomenis (pavyzdžiui, UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas, Aruodas.lt), nekilnojamojo turto vidutinė rinkos vertė nuo 2022 m. birželio mėn. iki 2024 m. birželio mėn. yra pakilusi 18–20 proc.; ketvirta, nors Nekilnojamą turtą sudaro du atskiri žemės sklypai – Sklypas 1 (0,1500 ha) ir Sklypas 2 ( 0,0599 ha), tačiau Ekspertizės akte vertinamas bendras 20,99 a žemės plotas (sujungus Sklypo 1 ir Sklypo 2 plotus), sklypai yra atskiri, dokumentai nepatvirtina jų naudojimo kaip vientisos bendros teritorijos fakto, skiriasi jų užstatymo tankis ir plotas, todėl turėjo būti nustatoma kiekvieno sklypo vertė atskirai. Be to, Namo apžiūros metu tarp antstolio, turto vertintojo ir pareiškėjo atstovo buvo apsikeista kontaktine informacija, antstoliui ir vertintojui buvo pasiūlyta kilus bet kokių klausimų ar neaiškumų – kreiptis į pareiškėją ir/ar jo atstovą dėl papildomos informacijos ar paaiškinimų suteikimo, tačiau nei antstolis, nei vertintojas nesikreipė į pareiškėją dėl papildomos informacijos suteikimo. Antstolis R. Vasiliauskas, nepaisant akivaizdžių ir esminių Ekspertizės akto trūkumų ne tik netenkino pareiškėjo 2024 m. rugpjūčio 7 d. skundo dėl 2024 m. liepos 18 d. patvarkymo, bet ir nelaukdamas, kol teisme bus išnagrinėta byla Nr. e2YT-24189-819/2024 dėl šio patvarkymo, 2024 m. rugsėjo 17 d. priėmė patvarkymą dėl turto pardavimo iš varžytynių paskelbimo, kuriame nurodė, kad atlikus ekspertizę, areštuoto turto vertė nustatyta 470 000 Eur, ir, atitinkamai paskelbė areštuoto turto varžytynes ir nustatė pradinę jo kainą – 376 000 Eur (t. y. 80 proc. nustatytos turto rinkos vertės, CPK 718 str.) (toliau ir – Skundžiamas patvarkymas). Esant tokio masto akivaizdiems Ekspertizės akto trūkumams, antstolis privalėjo arba skirti papildomą / pakartotinę ekspertizę ir tik, tinkamai nustačius areštuoto turto kainą, priimti patvarkymą dėl varžytynių paskelbimo, arba (jeigu neskyrė papildomos / pakartotinės ekspertizės) turėjo sulaukti, kol teismas patikrins jo 2024 m. liepos 18 d. patvarkymo, kuriuo nustatyta areštuoto turto vertė, teisėtumą ir pagrįstumą. Pareiškėjas, siekdamas pagrįsti, kad Ekspertizės akto trūkumai yra esminiai ir daro įtaką kainai, kreipėsi į nepriklausomus ir kvalifikuotus turto vertintojus UAB „Erdvė būstui“, kurie 2024 m. rugsėjo 24 d. apžiūrėjo areštuotą Nekilnojamąjį turtą ir 2024 m. spalio 1 d. pateikė konsultacinę išvadą (toliau – Išvada), kurioje nustatyta, kad Nekilnojamojo turto galima kaina rinkoje gali siekti 703 000 Eur, t. y. Namo vertė gali siekti 518 000 Eur, Sklypo 1 vertė – 138 000 Eur, Sklypo 2 – 47 000 Eur, t.y. buvo nustatyta 233 000 Eur arba 33 procentais didesnė Nekilnojamojo turto vertė. UAB „Erdvė būstui“ specialistas A. L. turi galiojantį nekilnojamojo turto vertintojo kvalifikacijos pažymėjimą, todėl abejoti Išvada ir/ar ją atlikusiais specialistais nėra nei faktinio, nei teisinio pagrindo. Išvadoje, priešingai negu Ekspertizėje buvo įvertinta 2018 m. atliktais Namo ir šildymo sistemos renovacija, tinkamai įvertinta Name sumontuotų saulės kolektorių paskirtis ir įtakas, bei nurodyta, kad tai yra Namo šildymo ir karšto vandens paruošimo sistemos dalis, parenkant lyginamuosius objektus (sandorius) buvo pasirinkti tik aktualūs (tik metų senumo lyginamieji objektai), Sklypas 1 ir Sklypas 2 įvertinti atskirai, išsamiai, detaliai ir objektyviai apžiūrėta ir įvertinta turto būklė. Be to, turto vertinimą atlikusiems specialistams informavus pareiškėją, kad Nekilnojamojo turto dokumentai yra nesutvarkyti, pareiškėjas iš karto kreipėsi į matininką dėl nustatytų trūkumų šalinimo, t. y. kad būtų sutvarkyti visi Nekilnojamojo turto dokumentai, sudarė paslaugų teikimo sutartį dėl naujos nekilnojamojo turto kadastrinių matavimų bylos parengimo, kurioje būtų tinkamai atvaizduoti visi pakeitimai, kurie buvo po 2018 metų renovacijos. Pažymėjo, kad 33 proc. nustatytų to paties turto verčių skirtumas teismų praktikoje pripažįstamas reikšmingu (žr., pavyzdžiui, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. gegužės 13 d. nutartis c. b. Nr. 3K-3-251/2011). Esant tokiam kainų skirtumui, yra pagrindas 2024 m. rugsėjo 17 d. patvarkymą panaikinti ir įpareigoti antstolį iš naujo nustatyti areštuoto turto vertę, kaip pagrindą imant Išvada nustatytą turto vertę, o su ja motyvuotai nesutinkant – skiriant papildomą / pakartotinę ekspertizę.