Vilniaus apygardos teismo nutartis

1. Ieškovas P. S. ieškiniu atsakovei UAB „Aikados prekyba“ prašė teismo priteisti iš atsakovės 160 Eur nuostolių atlyginimą, 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas. Ieškovas nurodė, jog:

1.1. Internetinėse svetainėse pamatė apie parduodamą 5 kambarių butą, (duomenys neskelbtini), su 76 kv. m. terasa (toliau – butas), kuriose buvo išsamiai nurodyti tokios terasos įsigijimo privalumai, pristatyti jos įsirengimo variantai. Ieškovas su sutuoktine kreipėsi į atsakovę dėl minėto buto įsigijimo. Atsakovės vadovas parodė butą ieškovui, akcentuodamas net 76 kv. m. terasos kartu su butu įgijimo privalumus pačiame (duomenys neskelbtini) miesto centre. 2021 m. balandžio 12 d. ieškovui į el. paštą atsakovės vadovas E. J. persiuntė suderinimui preliminarią buto pirkimo – pardavimo sutartį (toliau – preliminari sutartis), joje buvo nurodyta, kad butas parduodamas su 76 kv. m. terasa (preliminarios sutarties „sutarties dalykas“ 1.1. punktas), kuriame pirkėjai įsipareigoja bute įsirengti terasą, laikydamiesi tam tikrų reikalavimų (preliminarios sutarties 4.2.2. punktas: „4.2.2.Pirkėjas žino ir supranta, kad buto terasos grindys taip pat yra ir kito, žemiau esančio, buto stogo danga, kuri yra hidroizoliuota prilydomąja danga. Todėl pirkėjas įsipareigoja eksploatuoti terasą tik įrengęs papildomas terasines lentas, apsaugančias stogo dangą nuo mechaninių ir/ar kitokių pažeidimų. Pirkėjas įsipareigoja užtikrinti, kad atliekant terasos įrengimo darbus, minėta hidroizoliuota prilydomoji stogo danga nebus pažeista jokiu būdu (pergręžta, perkalta, perpjauta, perkirsta)“. Pasiteiravus kodėl terasa neįtraukta į buto struktūrą, atsakovės atstovas patikslino preliminarią sutartį, atsižvelgdamas į sutuoktinių pastabas dėl būtinybės į sutarties dalyką įtraukti ir terasą arba bent jau užtikrinti teisę naudotis stogo dalimi, į kurį yra tiesioginis patekimas iš buto individualiai, kaip asmenine terasa, nurodydamas, kad „Pirkėjas naudosis individualiai namo stogo dalimi, į kurią yra tiesioginis patekimas iš buto, kurios dydis bus nustatytas pagrindinėje sutartyje“ (patikslino preliminarios sutarties 1.1.1. punktą). Tokiu būdu 2021 m. balandžio 14 d. šalys suderino preliminarios sutarties projektą, numatydami joje, kad butas parduodamas su terasa. 2021 m. balandžio 15 d. atsakovės vadovas telefonu pasiūlė ieškovui turto vertintoją P. G., kuris galėtų įvertinti butą, su tikslu ieškovui iš banko gauti paskolą. Šis atliko buto vertinimą, vertinimo ataskaitoje pažymėta, kad butui priklauso balkonas ir terasa. Už turto vertinimą ieškovas sumokėjo 160 Eur. Ieškovas pastebėjo, kad internetiniame puslapyje (duomenys neskelbtini) atsakovė toliau pardavinėja butą jau didesne negu suderintoje preliminarioje sutartyje nustatyta kaina, net neįspėjus sutuoktinių, nors šie jau atliko buto vertinimą ir surinko reikiamus dokumentus bei kreipėsi į bankus dėl paskolos išdavimo.

1.2. Atsakovės vadovas po ieškovų pasiteiravimo pareiškė, kad sutuoktinių atliekamas dokumentų bankui teikimas ir paskolos išdavimas trunka pernelyg ilgai, todėl jis vienašališkai nusprendė butą toliau pardavinėti, be to, jau turi kitą buto pirkėją. Todėl E. J. pasiūlė pasirašyti suderintą preliminarią sutartį, nelaukiant banko sprendimo dėl paskolos sutuoktiniams suteikimo. UAB „Aikados prekyba“ atstovaujanti advokato padėjėja G. K. sutuoktiniams el. paštu atsiuntė 2021 m. balandžio 30 d. preliminarią sutartį (toliau – „Papildyta preliminari sutartis“), kurios 3.2.2. ir 3.2.3. punktuose buvo įrašytos baudos, iš viso 20 000 Eur, tuo atveju, jeigu nukentėjusieji negautų banko paskolos ir nutrauktų sutartį. Ieškovui atvykus į atsakovės patalpas ir pradėjus skaityti jau atspausdintos preliminarios sutarties tekstą, pastebėjo, kad į 2021 m. balandžio 30 d. Papildytą preliminarią sutartį įtrauktos ne tik nuostatos dėl baudos sutuoktiniams paskolos negavimo atveju (sutarties 3.2.1.-3.2.3. punktai, 5.1.-5.3 punktai), bet ir pakeistas didelės reikšmės neturėjęs suderintos preliminarios sutarties 2.5. punktas, tokiu būdu iš esmės pakeitus sutarties dalyką ir jos vertę. Šalių 2021 m. balandžio 14 d. suderintos preliminarios sutarties 2.5. punkte buvo nurodyta sutartinė nuostata – šalių atstovai turi visus leidimus, sutikimus ir įgaliojimus, reikalingus šiai sutarčiai sudaryti. Tačiau 2021 m. balandžio 30 d. pasirašymui pateiktame Papildytos preliminarios sutarties 2.5. punkte ši suderinta sąlyga buvo pakeista, nurodant, kad pirkėjas patvirtina, jog jam yra žinoma, jog kartu su kitų patalpų savininkais bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančio pastato stogo dalimi, į kurią yra tiesioginis patekimas iš buto, jis gali naudosis individualiai savo poreikiams, suderinęs su kitais bendrijos nariais, pagal teisės aktų reikalavimus.

1.3. Ieškovas atsisakė pasirašyti taip papildytą preliminarią sutartį, nes butai, patalpos juose, jiems priklausančios terasos nėra įprastai naudojami tik tuo atveju, jeigu tą leidžia daryti kiti daugiabučio bendrijos nariai, juo labiau kad apie jokį bendrijos narių sutikimą įsirengti ir naudoti terasą nebuvo kalbama nei pirminiame, nei suderintame preliminarios sutarties variante, nei skolininko buto reklamose, nei apžiūrint butą. Atsakovės atstovas pažadėjo, kad surinks namo bendrijos narių parašus ir įteisins terasą, kaip tai buvo žadėta buto pardavimo reklamoje. Atsakovės atstovė 2021 m. gegužės 13 d. telefonu nurodė, kad parašų procedūra jau beveik pabaigta ir galima 2021 m. gegužės 17 d. pasirašinėti preliminarią sutartį, atsiuntė pasirašytinos preliminarios sutarties variantą. Ieškovui atsakovės vadovas telefonu nurodė, kad jis turi naują pirkėją, kuris pirmadienį pasirašys buto pirkimo sutartį beveik 23 000 Eur didesne kaina ir be terasos. Todėl, jeigu ieškovas nori, tai gali pirkti butą 23 000 Eur didesne kaina ir be terasos, o jeigu ne, tai jį parduos kitam asmeniui. Apsispręsti sutuoktiniai turi valandą laiko. Atsakovės atstovas derėjosi nesąžiningai, apgaule įtraukė sutuoktinius į derybas dėl buto įsigijimo, suviliojęs juos išskirtiniu butu (duomenys neskelbtini) centre su didele terasa, vėliau bandė apgauti sutuoktinius pakišdamas pasirašyti pakeistą jau suderintos preliminarios sutarties tekstą, iš parduodamo turto sudėties slapta eliminuodamas terasą, o ieškovui pastebėjus apgaulę, imitavo terasos įteisinimo veiksmus, nors tuo pat metu faktiškai dėl buto įsigijimo ėmė slapta nuo sutuoktinių derėtis su kitu pirkėju, kuriam ir pardavė butą. Ieškovas dėl atsakovės neteisėtų veiksmų patyrė nuostolių, kurių dydis mažiausiai sudaro 160 Eur, kuriuos prašo priteisti iš atsakovės.

1.4. Ieškovas pateikė rašytinius paaiškinimus, kuriuose nurodė, jog banko sąskaitose laikotarpiu nuo 2021 m. balandžio 30 d. – 2021 m. gegužės 17 d. turėjo daugiau negu pakankamai piniginių lėšų savo įsipareigojimams pagal preliminarią sutartį įvykdyti (virš 100 000 Eur, t. y. 58 000 Eur (duomenys neskelbtini) ir 42 641,74 Eur (duomenys neskelbtini) sąskaitose). Be to, piniginių lėšų turėjo ir ieškovo sutuoktinė, taip pat, esant reikalui, finansiškai papildomai būtų padėję ir sutuoktinių tėvai. Todėl atsakovės aiškinimai, kad ieškovas neva neturėjo pakankamai piniginių lėšų preliminariai ar galutinei sutarčiai įvykdyti, neatitinka faktinių aplinkybių. Ikisutartinių prievolių pažeidimo atveju nukentėjusiai sąžiningai šaliai gali būti kompensuotos ne tik tiesioginėse derybose dėl sutarties sudarymo turėtos išlaidos, bet ir prarastos konkrečios galimybės piniginė vertė, kurios realumą sąžiningoji šalis turi pagrįsti. Kaip antai, sąžiningoji šalis gali būti praradusi galimybę sudaryti analogišką sandorį su trečiuoju asmeniu dėl to paties dalyko. Todėl apskaičiuodama prarastos galimybės piniginę vertę, šalis gali remtis aplinkybe, kad ginčo turtą iš pardavėjo būtų įsigijusi už mažesnę sumą, o siekdama įsigyti analogišką turtą ginčo momentu, papildomai turėtų sumokėti 30 procentų didesnę turto kainą. Taigi, šis kainų skirtumas ir būtų pripažįstamas prarastos galimybės piniginės vertės išraiška. Atsakovė nurodė, kad butą pardavė pirkėjai už beveik 22 400 Eur didesnę kainą, taigi ši suma sudaro ieškovo prarastos konkrečios galimybės piniginę vertę. Todėl, ieškovo nuomone, teismas gindamas vartotojų interesus (viešąjį interesą) turi teisę išeiti už ieškinio reikalavimo ribų ir priteisti ieškovui didesnį nuostolių atlyginimą – 22 400 Eur, negu ieškovas prašo ieškinyje. Ieškovas skirti atsakovei iki penkių tūkstančių eurų baudą, iki 50 procentų iš šios baudos skiriant ieškovui.