Kauno apygardos teismo sprendimas

Kauno apygardos teismo teisejas Egidijus Tamašauskas, sekretoriaujant Vilijai Noreikienei, dalyvaujant ieškovo atstovei advokatei Zitai Ragauskaitei, atsakovo atstovui Arunui Gedeikiui, treciojo asmens atstovui R. L., viešame teismo posedyje išnagrinejes civiline byla pagal ieškoves R. P. ieškini atsakovui restrukturizuojamai uždarajai akcinei bendrovei „Nuova 5“, tretysis asmuo Swedbank, AB, del nuosavybes teises pripažinimo,

Aprašomoji dalis

nustate:

2011-10-27 teismo posedžio metu ieškove pakeite ieškinio dalyka – prašo pripažinti ieškovei R. P. nuosavybes teise i buta Nr. 23, bendras plotas 45,95 kv.m., unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) , vieta garaže, esancia garažu patalpoje G-1 bendras plotas 251 kv.m. unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) plane pažymeta Nr. 1 ir i idealine dali 0,5997 ha bendro ploto žemes sklypo, kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini) Kauno m. k.v., unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) , esanciu (duomenys neskelbtini) , Kaune. Teismas protokoline nutartimi, sutinkant atsakovo ir treciojo asmens atstovams, ieškinio dalyko pakeitima prieme (CPK 141 straipsnio 1 dalis).

statomas 2 kambariu butas Nr. 23 daugiabuciame gyvenamajame name, esanciame adresu (duomenys neskelbtini) Kaune, namas statomas ant 0,5997 ha žemes sklypo, kurio kadastrinis numeris yra (duomenys neskelbtini) Kauno m. k.v., unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (sutarties p. 3.1). Statomas butas bus pirmame name, penktame aukšte , preliminarus buto plotas 46 kv. m. žemes sklypo, nurodyto 3.1 p. dalis, apskaiciuota pagal 3.2 punkte nurodytus principus.

2008 m. vasario 28 d. Susitarimu del 2008 m. vasario 27 d. Preliminariosios busimo buto pirkimo-pardavimo sutarties Nr. SM-004 papildymo Nr. 1, su atsakovu susitare, kad atsakovas pastatys ir ieškovei parduos (p. 2.1.):

dvieju kambariu buta Nr. 23 daugiabuciame gyvenamajame name (duomenys neskelbtini) Kaune, butas bus penktame aukšte, preliminarus buto plotas 46 kv. metrai;

automobilio stovejimo vieta požemineje stovejimo aikštelej e Nr. 1.

žemes sklypo dali, nurodyta Sutarties 3.1 punkte.

Automobiliu stovejimo vietos požemineje automobiliu stovejimo aikšteleje kaina 28 600 Lt, buto su pilna vidaus apdaila kaina 285 000 Lt. Bendra sutarties kaina 313 600 Lt. i kuria iskaiciuota ir Sklypo dalies kaina bei 18 proc. PVM. Šiuo Susitarimu šalys papilde Sutarties p. 5.12 - ieškove isipareigojo per 10 kalendoriniu dienu nuo šios Sutarties pasirašymo, t. y. iki 2008-03-07 sumoketi sutarties suma 311 600 Lt. Šalys susitare, kad šios imokos yra laikomos avansu ir Sutartyje nustatyta tvarka i pagrindines sutarties kaina (Sutarties p. 5.1.2.). Vykdydama isipareigojima, ieškove 2008 m. vasario 27 d. sumokejo atsakovui 2 000 Lt, o 2008 m. kovo 6 d. mokejimo nurodymu Nr. 1 sumokejo atsakovui likusia Sutarties suma 311 600 Lt. 2009 m. liepos 15 d., ieškovei atvykus i Lietuva, atsakovas perdave buta (duomenys neskelbtini) Kaune ir pasiraše Priemimo-perdavimo akta. Šiame bute ieškove gyvena budama Lietuvoje. Taciau, nepaisant atsakovo isipareigojimo sudaryti Pagrindine buto pirkimo-pardavimo sutarti, atsakovas vengia tai daryti, nors ieškove savo isipareigojimus ivykde pilnai, sumokejo visa turto kaina bei prieme buta pagal Priemimo-perdavimo akta. 2009 m. liepos menesi ieškovei pateikus pretenzija del Preliminariosios sutarties nevykdymo, atsakovas paaiškino, kad negali pasirašyti pagrindines sutarties del nustatytu statybos darbu kokybes trukumu. 2010 m. spalio menesi ieškovei pareikalavus ivykdyti sutartinius isipareigojimus, atsakovas tik žodžiu paaiškino, kad 2010 m. vasario 10 d. UAB „Nuova 5" iškelta restrukturizacijos byla ir areštuotas turtas, todel Preliminariojoje sutartyje prisiimtu isipareigojimu nevykdys. Atsakovo nepagristas vengimas sudaryti pagrindine sutarti pažeidžia ieškoves teises.

Motyvuojamoji dalis

Ieškinys tenkintinas.

Byloje nustatyta, kad Kauno apygardos teismas 2010 m. rugsejo 13 d. nutartimi civilineje byloje Nr. B2-3068-485/2010 atsakovui UAB „Nuova-5" iškele bankroto byla ir jos administratoriumi paskyre UAB „Bankrotu administravimo grupe“, nutartis isiteisejo Lietuvos apeliacinio teismo 2010 m. gruodžio 23 d. nutartimi palikus galioti 2010 m. rugsejo 13 d. Kauno apygardos teismo nutarti. 2008 m. vasario 27 d. ieškove ir atsakovas UAB „Nuova 5“ sudare preliminariaja pirkimo-pardavimo sutarti, kuria atsakovas isipareigojo pastatyti ir parduoti, o ieškove nupirkti dvieju kambariu buta Nr. 23, 46 kvadratiniu metru bendro ploto, statomame daugiabuciame gyvenamajame name ir žemes sklypo 0, 5997 ha bendro ploto, tenkancia butui idealine dali, adresu (duomenys neskelbtini) , Kaunas, už bendra turto kaina - 285 000 Lt (b. l.5-8). 2008-02-28 Susitarimu (b.l. 9-10) šalys susitare, kad kartu su butu, ieškove isigys automobilio stovejimo vieta, kurios kaina 28 600 Lt, plane pažymeta Nr. 1 garaže, pagal prieda Nr. 3 (b.l. 13), bei, kad visa busimo sandorio kaina 313 600 Lt

2007-08-03 Kredito sutartimi ( su velesniais pakeitimais) ( b. l. 84-117), sutartines hipotekos lakštais, atsakovo ir treciojo asmens „Swedbank“ ,AB (buves AB bankas „Hansabankas“) susitarimu, gyvenamasis namas ir žemes sklypas, turintis 59,97 a, adresu (duomenys neskelbtini) , Kaunas, ikeistas bankui, gaunant kredita šio namo statybai, gyvenamasis namas Kauno miesto apylinkes teismo hipotekos teisejos nutartimi išskaidytas i atskirus turtinius vienetus - butus, tame tarpe ir gincijamas butas Nr. 23 (bendras plotas - 45, 95 kv. m. unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) ).

2007-08-03 Kredito sutarties 2.9.4 p., 2.9.5 p. kredito gavejas UAB „Nuova 5“ isipareigojo teikti informacija apie parduodamus turtinius vienetus ir ju pirkejus, pateikti preliminariu pardavimo sutarciu kopijas, o pagal Kredito sutarties 2.9.8 p., 2.9.9 p . bankas sutiko, kad ikeistas nekilnojamasis turtas, ji išskaidžius i atskirus turtinius vienetus - butus, butu parduoti ir ikeisti paskesniu ikeitimu su salyga, kad ne mažesne kaip 80 proc. dalis nuo pardavimo kainos (be PVM), bet ne mažiau kaip 3000 Lt už kiekviena kv. m., butu nukreipta Banko suteikto kredito gražinimui.

Byloje tarp šaliu gincas nekyla, be to pateikti rašytiniai irodymai patvirtina, kad ieškove, atsakovo UAB „Nuova 5" sutikimu, už igyjama turta sumokejo preliminarios sutarties – 4 p., 5 p. salygomis ir tvarka visa nustatyta nekilnojamojo turto kaina iki pagrindines sutarties sudarymo, t.y. 313 6000 Lt: 2000 Lt sumoketa preliminariosios sutarties sudarymo metu (b.l. 14), 311 600 Lt 2008-03-06 mokejimo nurodymu Nr. 1 (b.l. 15), nupirktas nekilnojamasis turtas 2009-07-15 priemimo-perdavimo aktu perduotas ieškovei ( b. l. 16).

CK 6.401 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad pirkejas – fizinis asmuo gali sudaryti preliminariaja nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutarti, pagal kuria pardavejas – juridinis asmuo isipareigoja pats ar pasitelkes kitus asmenis pastatyti preliminarioje sutartyje numatyta gyvenamaji nama ar buta ir po to sudaryti su pirkeju gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutarti, o pirkejas isipareigoja pastatyta gyvenamaji nama ar buta nupirkti už preliminarioje sutartyje nurodyta kaina. Taigi busimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartis yra tam tikra specifine preliminarios sutarties rušis, kurios ypatumus ir itvirtina CK 6.401 straipsnio nuostatos. Taip pat pažymetina, kad kai pirkejas – fizinis asmuo gyvenamaji nama ar buta isigyja ne su vartotojo verslu ar profesija susijusiu tikslu, tokia sutartis laikytina ir vartojimo sutartimi su visomis iš to išplaukianciomis teisinemis pasekmemis. Tokios pozicijos laikomasi ir teismu praktikoje (Lietuvos Aukšciausiojo Teismo Civiliniu bylu skyriaus 2010 m. liepos 30 d. nutartis civilineje byloje L. S. v. UAB „Senasis dvaras“, bylos Nr. 3K-3-353/2010; 2010 m. lapkricio 8 d. nutartis civilineje byloje V. C. v. UAB „Ilgalaikiu investiciju kompanija“, bylos Nr. 3K-3-435/2010).

Teismo vertinimu, ginco šaliu sudaryta sutartis, ivertinant ja prisiimtu isipareigojimu pobudi, šaliu statusa, sutarties salygas, negali buti kvalifikuojama kitaip, kaip tik busimo buto pirkimo-pardavimo sutartimi, sudaryta su vartotoju. CK 6.401 straipsnio 5 dalyje busimo buto finansavimo samprata nera tiesiogiai atskleista, taciau, vertinant joje itvirtinta nuostata, kad visiška nuosavybes teise igyjama nuo visos preliminarioje sutartyje numatytos statybos kainos sumokejimo, galima daryti išvada, kad finansavima neabejotinai apima visos tokios kainos sumokejimas. Kartu pažymetina, kad aptariama norma neitvirtina reikalavimo, kad busimo nekilnojamojo turto statybos butu išimtinai finansuojamos pirkejo lešomis ar tokiu lešu dalis sudarytu esmine finansavimo dali ir pan. Sprestina, kad nagrinejamos bylos atveju, visos busimo turto statybos kainos sumokejimas yra pakankamas pagrindas pripažinti, kad pirkejas finansavo statybas ir i pastatyta objekta igijo nuosavybes teise.

Sprendžiamo ginco šaliu sutartyje buvo numatyta, kad visa busimo gyvenamojo namo ir žemes sklypo kaina turi buti sumoketa dar iki pagrindines pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo (5.1.2 punktas). Toks ieškoves isipareigojimas, teismo vertinimu, iš esmes reiškia statybu finansavima CK 6.401 straipsnio 5 dalies prasme. Pažymetina, kad netgi esant abejonems del tokio susitarimo egzistavimo, aptarta salyga turetu buti aiškinama ieškoves – vartotojos naudai (CK 6.193 straipsnio 4 dalis). Tai, kad dali ginco buto iki preliminarios sutarties su apeliante sudarymo finansavo bankas, padarytai išvadai neprieštarauja, tuo labiau, kad nama, kuriame buta ketino isigyti ieškove, atsakovas state verslo tikslais – pardavimui.

CK 6.401 straipsnio 5 dalies visiška nuosavybes teises igijima i busima gyvenamaji nama ar buta sieja su visos preliminarioje sutartyje numatytos statybos kainos sumokejimu. Vertinant, ar ieškove gali reikalauti jai pripažinti nuosavybes teise i buta, yra svarbus sutarties punktas, numatantis, kad ginco buto kaina yra 313 600 Lt, bei faktas, kad gerokai iki numatyto termino sudaryti pagrindine sutarti ieškove visa kaina už ginco turta buvo sumokejusi. Kadangi visa šio turto kaina buvo sumoketa 2008 m. kovo 6 d., laikytina, kad nuo šios datos ieškove igijo visiška nuosavybes teise i ginco turta.

CK 4. 170 straipsnio 1 d. numato, kad hipoteka-esamo ar busimo isipareigojimo ivykdyma užtikrinantis nekilnojamojo daikto ikeitimas, kai ikeistas daiktas neperduodamas kreditoriui. Hipoteka neatima iš daikto savininko teises valdyti, naudoti ikeista daikta bei juo disponuoti atsižvelgiant i hipotekos kreditoriaus teises. Pagal CK 4. 171 straipsnio 9 dali daikto ikeitimas netrukdo perleisti jo kito asmens nuosavyben. Šioje byloje atsakovas, budamas gincijamo turto savininku, Preliminarios sutarties 6.5 p. prisieme pareiga parduodama turta, užtikrinta nekilnojamojo turto ikeitimu, ji išlaisvinti nuo apsunkinimo iki pagrindines sutarties sudarymo, kuri turejo buti sudaryta per menesi nuo namo, kuriame yra butas, pripažinimo tinkamu naudoti, taciau iki šaliu sutarto termino (ne veliau kaip iki 2008-04-06) pagrindinei pirkimo-pardavimo sutarciai sudaryti to nepadare, nurodydamas, kad negavo kreditoriaus sutikimo.

Bankroto bylos iškelimo imonei faktas, teismo vertinimu, negali užkirsti kelio asmenims, kuriu teises ar teisetus interesus pažeide bankrutuojanti ar bankrutavusi imone, ginti savo pažeistas teises, pasinaudojant istatyme nustatytais savo pažeistu teisiu gynybos budais (CK 1.138 straipsnis). Šia galimybe asmuo turi tureti iki imones pabaigos, kadangi iki to laiko juridinis asmuo išsaugo pareiga atsakyti pagal savo prievoles. Teismo vertinimu, iškelus imonei bankroto byla, teisine galimybe pareikšti ne tik piniginio pobudžio, bet ir kitokius turtinio pobudžio reikalavimus, siekiant daikto išreikalavimo ar nuosavybes teises pripažinimo, turi buti suteikiama, nes tokios galimybes nesuteikus, i bankrutuojancios imones turimo turto mase gali patekti ir jai nepriklausantis daiktas.

Rezoliucinė dalis

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos Civilinio proceso kodekso 257, 268, 270 straipsniais,

nusprende:

pripažinti, kad ieškove R. P. (a. k. (duomenys neskelbtini) nuo 2008 m. kovo 6 d. igijo nuosavybes teise i buta Nr. 23, bendras plotas 45,95 kv.m., unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) vieta garaže, t.y. 1/9 dali garažu patalpoje G-1 bendras plotas 251 kv.m. unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) , plane pažymeta Nr. 1 ir i idealine dali 0,5997 ha bendro ploto žemes sklypo , kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini) Kauno m. k.v., unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) , esanciu (duomenys neskelbtini) , Kaune.

Sprendimas per 30 dienu nuo jo priemimo gali buti skundžiamas apeliaciniu skundu Lietuvos apeliaciniam teismui per Kauno apygardos teisma.