- Teismas
- Vilniaus apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2014-09-18
- Bylos Nr.
- 2A-2022-392/2014
- Teisminio proceso Nr.
- 2-01-3-14939-2012-7
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Danutė Kutrienė, Loreta Lipnickienė, Virginijus Kairevičius
- Ieškovas
- UAB „Ober-haus“
- Atsakovas
- I. A.
- Kategorijos
- 42.8pavadinimo nepavyko patikrinti
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš kolegijos pirmininko (pranešėjo) Virginijaus Kairevičiaus, teisėjų Danutės Kutrienės ir Loretos Lipnickienės,
apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo ieškovo UAB „Ober-haus“ nekilnojamas turtas apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2013-06-05 sprendimo civilinėje byloje Nr. 2-1919-600/2013 pagal ieškovo UAB „Ober-haus“ nekilnojamas turtas ieškinį atsakovei I. A. dėl skolos priteisimo.
Aprašomoji dalis
nustatė:
Šalies argumentai
Ieškovas UAB „Ober-haus“ nekilnojamas turtas pareikštu ieškiniu teismo prašė priteisti iš atsakovės I. A. 29.040 Lt skolą, 5 proc. dydžio metines procesines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir patirtas bylinėjimosi išlaidas. Ieškovas nurodė, kad 2012-06-13 ginčo šalys sudarė paslaugų sutartį Nr. VHAN NP6, kuria ieškovas įsipareigojo ieškoti pirkėjų atsakovei priklausančioms gyvenamosioms patalpoms, esančioms (duomenys neskelbtini), o atsakovė įsipareigojo atlyginti už paslaugas, t. y. mokėti komisinį mokestį, lygų 4 proc. nuo turto pardavimo kainos plius PVM mokestis. Ieškovas surado potencialų pirkėją A. P., kuriam 2012-06-18 buvo aprodytas turtas. Antros apžiūros metu pirkėjas išreiškė ketinimą pirkti turtą. 2012-10-05 turtas buvo perleistas šiam ieškovo surastam pirkėjui, tačiau, siekdama išvengti pagal sutartį priklausančių mokėti komisinių už paslaugas, atsakovė neinformavo apie tai ieškovo. Ieškovo nuomone, vykdydamas sutartį, jis surado pirkėją, kuriam atsakovė perleido turtą, todėl ieškovui priklauso atlyginimas už suteiktas paslaugas. Atsakovė geranoriškai nesutinka mokėti atlyginimo ieškovui (t. I, b.l. 1-5, 96-101, 158-159, 194-195).
Atsiliepimas
Atsakovė I. A. atsiliepimu su ieškiniu nesutiko. Nurodė, kad 2012-07-13 ieškovo atstovė telefonu paprašė aprodyti turtą galimam pirkėjui. Kadangi norimu laiku atsakovė negalėjo būti namie, ji paprašė mamos, kad leistų asmenims apžiūrėti turtą. Atsakovei grįžus namo mama papasakojo, kad apžiūros metu turtas buvo filmuojamas. Apie tai atsakovė nebuvo informuota ir sutikimo nedavė, filmuota medžiaga jai perduota nebuvo. Toks elgesys sukėlė rimtų abejonių dėl ieškovo veiklos patikimumo. Atsakovė 2012-07-30 informavo ieškovą, kad nuo 2012-08-30 nutraukia su juo sudarytą sutartį, nes nepriimtinas ieškovo požiūris į klientą. Atsakovės teigimu, ieškovas neturi pagrindo reikalauti atlygio neva už surastą jos turto pirkėją. Pirkėjas A. P. pats kreipėsi į atsakovę dėl turto įsigijimo jau tuomet, kai sutartis su ieškovu buvo nutraukta, todėl atsakovė neturi pareigos atsiskaityti su ieškovu, tuo labiau, kad turtas buvo parduotas už mažesnę kainą ir ne tik A. P., bet ir jo motinai. Be to, ieškovo prašomi komisiniai yra neadekvatūs faktiškai jo atliktam darbui (t. I, b.l. 61-65, 112-116, 159-160, 195-200).
Žemesnės instancijos teismas
Vilniaus miesto apylinkės teismas 2013-06-05 sprendimu ieškinį atmetė (t. I, b.l. 198-202). Teismas nustatė, kad tarp ginčo šalių 2012-06-13 buvo sudaryta sutartis, kuria atsakovė įgaliojo ieškovą, o ieškovas įsipareigojo sutartyje nurodytomis sąlygomis ieškoti galimų pirkėjų atsakovės turtui. Sutartyje nurodyta, kad klientas sutinka parduoti turtą už 630.000 Lt kainą ir įsipareigoja sumokėti bendrovei komisinius, kurių dydis lygus 4 proc. plius PVM nuo turto pardavimo sumos. Sutartyje nurodyta, kad sutartis įsigalioja ją pasirašius abiem šalims ir galioja iki turto pardavimo arba sutarties nutraukimo. Teismas taip pat nustatė, kad atsakovė 2012-07-30 pranešimu pranešė ieškovo atstovei, jog nutraukia su ieškovu sudarytą sutartį nuo 2012-08-30, nes be atsakovės žinios turtas buvo filmuojamas, o filmuota medžiaga nebuvo perduota atsakovei jos reikalavimu. Po 2012-07-30, kada atsakovė ieškovui išsiuntė pranešimą apie sutarties nutraukimą, daugiau pirkėjų pas atsakovę kartu ieškovo brokere nebuvo atvykę, nebuvo atlikta jokių sutartimi sulygtų veiksmų, neskambinta nei dėl pirkėjų, nei aiškintasi dėl sutarties nutraukimo pagrindą sudarančių aplinkybių. Sutarties nutraukimo ieškovas neginčijo. Liudytojas A. P. paaiškino, kad rugsėjo mėn. jam apsisprendus pirkti atsakovės turtą ir paskambinus tai pačiai ieškovo brokerei, jis sužinojo, kad atsakovė nutraukė sutartį su ieškovu, ir jam buvo pasiūlyta kreiptis į atsakovę tiesiogiai bei duoti jos kontaktai ir paprašyta informuoti. Šis liudytojas paaiškino, kad pirmą kartą atvyko tik apžiūrėti turtą, neturėdamas ketinimo jį pirkti. Antrą kartą atvyko apžiūrėti su žmona, tačiau jam netiko kaina. Liudytojos D. S. nurodytą aplinkybę, kad teko padirbėti su klientu ir jis sutiko pirkti turtą už 600.000 Lt, paneigia į bylą pateikta pirkimo - pardavimo sutartis, iš kurios matyti, kad ši sutartis buvo sudaryta tik 2012-10-05 ir A. P. nupirko tik ½ atsakovės parduodamo turto dalį. Be to, liudytojas A. P. patvirtino, kad iki 2012 m. rugsėjo mėn. jis nebuvo daugiau atvykęs pas atsakovę, nes nežinojo jos adreso, kurį rugsėjo mėn. jam perdavė pati ieškovo brokerė. Teismas pažymėjo, kad brokerė rugsėjo mėn., žinodama apie sutarties nutraukimą, davė liudytojui A. P. atsakovės kontaktus ir apie sutarties nutraukimo faktą pati nurodė liudytojui. Įvertinęs nurodytas aplinkybes, teismas sprendė, kad ieškovas turi teisę, vadovaudamasis CK 6.221 straipsnio 2 dalimi, reikšti reikalavimą dėl nuostolių atlyginimo dėl sutarties neįvykdymo, tačiau neturi teisės reikalauti priteisti už paslaugas, kurios iki sutarties nutraukimo nebuvo suteiktos, t. y. sutartis nutraukta 2012-08-30, turtas parduotas 2012-10-05. Aplinkybė, kad turtas buvo parduotas A. P., kuris buvo atvykęs pradžioje ir tik rinko informaciją, nekeičia teismo padarytų išvadų, nes, ieškovas perdavė A. P. atsakovės kontaktinius duomenis po sutarties nutraukimo, kai negalėjo disponuoti nurodytais duomenis, be to, pats ieškovas (per atstovę) pasiūlė pačiam pirkėjui nuvažiuoti ir išsiaiškinti dėl turto pardavimo.
Vilniaus apygardos teismas 2013-09-30 nutartimi, išnagrinėjęs ieškovo UAB „Ober-haus“ nekilnojamas turtas apeliacinį skundą, Vilniaus miesto apylinkės teismo 2013-06-05 sprendimą paliko nepakeistą (t. I, b.l. 229-234). Teismas iš ginčo šalių sudarytos sutarties sąlygų nustatė, kad atsakovė įsipareigojo sumokėti ieškovui sutartyje nustatytą atlyginimą esant šioms sąlygoms – jei ieškovas suras potencialų pirkėją, kuriam sėkmingai bus parduotas turtas. Teismas atkreipė dėmesį, kad sutartis ieškovui nenumatė jokio atlygio už tarpininkavimą, jeigu nebūtų pasiektas galutinis rezultatas – parduotas turtas. Įvertinęs bylos medžiagą, teismas darė išvadą, kad ieškovas savo įsipareigojimo pagal sutartį iki sutarties galiojimo pabaigos neįvykdė, t. y. atsakovės turto pirkėjo už sutartyje nurodytą kainą nesurado, todėl pagrindo reikalauti komisinio atlyginimo vėliau, t. y. jau negaliojant sutarčiai atsakovei sudarius turto perleidimo sandorį, ieškovas neturi teisės. Teismas atkreipė dėmesį ir į tai, kad ieškovas, be 2012-06-18 Nekilnojamojo turto apžiūros akto, kuriame A. P. patvirtino aplinkybę, kad ieškovas aprodė jam atsakovės parduodamą turtą, jokių įrodymų, jog apie surastą turto pirkėją iki sutarties pabaigos pranešė atsakovei, nors pagal sutarties 11 punktą tai privalėjo padaryti, nepateikė. Ieškovas taip pat nepateikė įrodymų, kad po sutarties pasibaigimo, t. y. po 2012-08-30, buvo aptarinėjamos sutarties sąlygos, kad ieškovas būtų siūlęs atsakovei pakeisti ar pratęsti sutarties galiojimą ar sudaryti naują susitarimą dėl tarpininkavimo paslaugų teikimo, o atsakovė būtų toliau naudojusis ieškovo paslaugomis. Šios aplinkybės leidžia daryti išvadą, kad atsakovė turėjo pakankamą pagrindą manyti, jog su ieškovu sudaryta sutartis nuo 2012-08-30 laikytina pasibaigusia. Taigi, sutarčiai pasibaigus, atsakovė turėjo teisę turtą pardavinėti pati. Liudytojas A. P. paaiškino, kad rugsėjo mėn. jam apsisprendus pirkti turtą ir paskambinus tai pačiai ieškovo brokerei, jis sužinojo, kad atsakovė nutraukė sutartį su ieškovu, ir jam buvo pasiūlyta kreiptis į atsakovę tiesiogiai bei duoti jos kontaktai. Toks ieškovo elgesys taip pat suponuoja išvadą, kad ir pats ieškovas savo prievolių pagal sutartį daugiau nebevykdė, nes galimą pirkėją nukreipė tiesiogiai pas atsakovę, netarpininkavo pirkėjui ir atsakovei sudarant pirkimo-pardavimo sutartį, nors sutarties 10 punkte numatyta, kad, klientui sutikus su potencialaus pirkėjo sąlygomis, ieškovas paruošia preliminarią sutartį ir suderina ją su klientu bei pirkėju. Be to, sutartis buvo sudaryta ne tik su A. P., kurį, ieškovo nuomone, jis surado, tačiau ir su V. P. Tai, teismo vertinimu, taip pat patvirtina, kad atsakovės su A. P. ir V. P. sudaryta turto pirkimo - pardavimo sutartis yra savarankiška sutartis, neturinti tiesioginio ryšio su ieškovo teikiamomis paslaugomis.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2014-05-02 nutartimi panaikino Vilniaus apygardos teismo 2013-09-30 nutartį ir bylą grąžino apeliacinės instancijos teismui nagrinėti iš naujo (t. II, b.l. 62-68). Nurodė, kad ginčo šalių sudarytos tarpininkavimo paslaugų sutarties dalykas – ieškovo, kaip profesionalo, paslaugos surandant atsakovės nekilnojamojo turto pirkėją ir jam parduodant šį turtą, t. y. atsakovė, sudarydama ginčo paslaugų sutartį su ieškovu, siekė, pasinaudodama jo paslaugomis, parduoti savo nekilnojamąjį turtą, todėl jei būtų nustatyta, kad ieškovas suteikė paslaugas, dėl kurių buvo realiai parduotas turtas, ieškovas turėtų teisę gauti už tai atlyginimą. Atsižvelgiant į tai, nagrinėjamoje byloje yra svarbu nustatyti, dėl kokių paslaugų susitarė šalys sudarydamos sutartį, ar jos vienodai suprato ieškovo teikiamų tarpininkavimo paslaugų turinį, koks buvo šalių elgesys sutarties galiojimo metu ir ar sutarties šalys vykdė sutartinius įsipareigojimus, kad būtų pasiektas sutarties tikslas – parduotas turtas. Ieškovas surado atsakovės turto pirkėją A. P. ir apie jį pranešė atsakovei, t. y. ieškovui skelbiant informaciją apie parduodamą turtą, derinant susitikimo laiką ir turtą aprodant galimam pirkėjui, šiam tapo žinoma apie parduodamą turtą ir jo pardavimo sąlygas. Šio vizito metu A. P. tik rinko informaciją, tačiau neišreiškė ketinimo pirkti atsakovės turtą. Jau po ginčo sutarties nutraukimo A. P. kreipėsi į ieškovą dėl atsakovės turto pirkimo, tačiau, atsižvelgiant į tai, kad sutartis buvo nutraukta, ieškovo atstovė nesiėmė vykdyti tolesnių tarpininkavimo paslaugų ir perdavė atsakovės kontaktus tiesiogiai potencialiam pirkėjui. Būtent šis ieškovo tarpininkavimas sudarė galimybę atsakovei parduoti savo turtą A. P. Sutarties 11 punktas pareigą klientui atlyginti už ieškovo suteiktas paslaugas po sutarties nutraukimo numato tuo atveju, jei ieškovas informuoja apie potencialų pirkėją iki kliento pranešimo apie sutarties nutraukimą, tačiau sutartyje nedetalizuojama, kas yra laikoma potencialiu pirkėju – ar kiekvienas galimas pirkėjas, išreiškiantis susidomėjimą parduodamu turtu, ar tik tas, kuris išreiškia aiškų ketinimą pirkti siūlomą turtą. Todėl Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nurodė, kad šioje byloje yra svarbu išsiaiškinti, kaip šalys suprato sutarties sąlygą dėl informacijos apie potencialų pirkėją perdavimo ir ar sutartinių įsipareigojimų įvykdymu galima laikyti ieškovo siūlomus galimus pirkėjus, susidomėjusius parduodamu turtu, ar tai yra tik dalis ieškovo sutartinių įsipareigojimų, į kurių turinį įeina ir ieškovo paslaugos, susijusios su siūlomo turto realiu pardavimu. Nustačius, kad atsakovė turtą pardavė tik dėl to, kad ieškovas surado potencialų pirkėją, kuriam apie atsakovės parduodamą turtą be ieškovo tarpininkavimo nebūtų buvę žinoma, ieškovas turėtų teisę gauti atlyginimą už dalį suteiktų paslaugų. Atsakovė, manydama, kad ieškovas netinkamai atliko savo paslaugas, gali ginčyti galimo mokėti atlyginimo ieškovui dydį.
Šalies argumentai
Ieškovas UAB „Ober-haus“ nekilnojamas turtas pateikė teismui rašytinius paaiškinimus, kuriuose nurodė, kad 2012-06-13 su atsakove sudarė paslaugų sutartį, kuria ieškovas įsipareigojo ieškoti pirkėjų gyvenamosioms patalpoms, esančioms (duomenys neskelbtini), o atsakovė įsipareigojo atlyginti už paslaugas sutartyje nustatyta tvarka, t. y. sumokėti komisinį atlyginimą, kuris yra 4 proc. nuo patalpų pardavimo kainos plius PVM mokestis. Vykdant sutartį, ieškovas surado potencialų atsakovės turto pirkėją A. P., kuris 2012-10-05 turtą nupirko. Turtas potencialiam pirkėjui pirmą kartą aprodytas 2012-06-18. Tą pačią dieną buvo pasirašytas nekilnojamojo turto apžiūros aktas, kuriame A. P. patvirtino, jog iki to momento apie turtą jis nežinojo. Ši aplinkybė buvo patvirtinta ir liudijant A. P. teisme. Dėl to, kad šį pirkėją surado ieškovas, byloje ginčo nėra, atsakovė neginčija, jog A. P. apie jos parduodamą turtą sužinojo būtent iš ieškovo. Pirmos apžiūros metu A. P. atsakovei nurodė, jog jam labai patinka namo išplanavimas, teiravosi apie tolimesnius veiksmus tuo atveju, jeigu jis namą pirktų. Kaip ir visi nekilnojamojo turto pirkėjai, jis bandė nusiderėti kainą. Atsakydama į tai, atsakovė nurodė, jog mažiau nei už 600.000 Lt, turto neparduos. Po kelių dienų turtas buvo dar kartą aprodytas A. P. dalyvaujant ir jo sutuoktinei, siekiant išsiaiškinti, ar turtas tinka jų šeimai. Susitikimuose dalyvavo ir pati atsakovė. Antros turto apžiūros metu pirkėjas siūlė sudaryti preliminariąją sutartį, sumokėti avansą ar kitokia forma įforminti susitarimą. Tačiau atsakovė atsisakė įforminti susitarimą, motyvuodama tuo, jog ji neturėjo jokio galiojančio asmens tapatybę patvirtinančio dokumento, turėjo tik senojo pavyzdžio vairuotojo pažymėjimą, kuris netiko. Atsakovė taip pat informavo, jog ji neketina išsikelti iš turto anksčiau spalio mėnesio. 2012-07-02 ieškovo atstovei A. P. nurodė, jog jis sutinka pirkti turtą už 600.000 Lt kainą. Atsakovė buvo apie tai informuota, tačiau ji nurodė, kad dėl šios kainos jai reikia pagalvoti. Kadangi tuo metu atsakovė nebuvo apsisprendusi dėl turto pardavimo A. P. už jo nurodytą 600.000 Lt kainą, ieškovas ir toliau veikė atsakovės interesais ir ieškojo turto pirkėjų. 2012-07-13 buvo susisiekta su atsakove dėl turto rodymo kitiems klientams. Kadangi pati atsakovė negalėjo dalyvauti apžiūroje, todėl nurodė, jog suinteresuotam asmeniui turtą aprodys jos motina. Apžiūros metu naujasis klientas A. O. paprašė atsakovės mamos leidimo filmuoti turtą, kad vėliau galėtų pasitarti su statybos specialistu. Atsakovės mama sutiko. Tačiau vėliau būtent šis turto aprodymas naujam klientui tapo pretekstu atsakovei nutraukti sutartį su ieškovu. 2012-07-14 ieškovas pakartotinai susisiekė su atsakove pasitikslinti dėl sutikimo parduoti turtą A. P. už 600.000 Lt kainą. Atsakovė nurodė, jog vis dar nėra apsisprendusi ir atsakymą pateiks per dvi dienas. Toks atsakymas buvo perduotas ir pirkėjui. 2012-07-16 atsakovė pateikė el. laišką, kuriame reiškė pretenzijas dėl turto filmavimo, nors iki tol jokių priekaištų nebuvo sulaukta. 2012-09-03 atsakovei buvo nurodyta, jog ji gali atsiimti filmuotą medžiagą, tačiau iki šiol ji to nepadarė. Vėliau į ieškovo telefoninius skambučius (2012-07-17, 2012-08-10, 2012-08-11, 2012-08-12) bei el. laiškus atsakovė nebereagavo. Dėl tokio atsakovės elgesio ieškovui kilo įtarimų, kad ji gali siekti parduoti turtą ieškovo surastam pirkėjui, neinformuodama apie tai ieškovo, siekdama nesąžiningai išvengti atlyginimo mokėjimo. Potencialus pirkėjas buvo surastas dar iki sutarties nutraukimo, turtas jam buvo aprodytas, apie jį informuota atsakovė. Po sutarties nutraukimo, kai pas atsakovę tiesiogiai atvyko ieškovo surastas pirkėjas A. P., ji nedelsiant sutiko parduoti jam turtą už 600.000 Lt kainą bei nurodė, jog būtent tokią kainą norėjo gauti už turtą. 2012-10-05 turtas buvo perleistas ieškovo surastam pirkėjui A. P. (kartu su jo motina V. P.) už 600.000 Lt kainą. Atsakovė neinformavo ieškovo apie sudarytą turto perleidimo sandorį. Nepriklausomai nuo turto pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo datos, turtą atsakovė pardavė ieškovo sutarties galiojimo metu surastam pirkėjui, t. y. atsakovė pilnai pasinaudojo ieškovo paslaugomis, todėl už jas turi atsiskaityti. Tarpininkavimo sutarties sudarymo tikslas – nekilnojamojo turto pardavimas, kuris esamu atveju buvo pasiektas ieškovo tinkamai atliktų paslaugų dėka – suradus pirkėją, nupirkusi turtą. Turto pardavimo ieškovo surastam pirkėjui faktas patvirtina, kad paslaugos buvo atliktos tinkamai. Ieškovas taip pat nurodė, kad sutarties 6 punktu šalys aiškiai susitarė dėl ieškovo teikiamų paslaugų apmokėjimo mechanizmo, t. y. kad atsakovės ieškovui už jo suteiktas paslaugas mokamų komisinių dydis išimtinai priklauso nuo turto pardavimo kainos, jokios kitos paslaugos atskirai nebuvo įkainotos. Turto sėkmingo pardavimo aplinkybė yra sąlyga atlyginimui skaičiuoti ir mokėti. Visais atvejais atsakovė įsipareigojo už ieškovo suteiktą paslaugą (turto pirkėjo suradimą) mokėti vieno nustatyto dydžio komisinius. Jokių atskirų paslaugų apmokėjimo šalys nederino ir dėl jų nesitarė. Tai patvirtina ir ta aplinkybė, kad šalių derybomis buvo susitarta panaikinti sutarties sąlygą dėl 300 Lt dydžio administravimo mokesčio mokėjimo (sutarties 7 punktas). Be to, sutarties 11 punktu aiškiai įtvirtinta nuostata, kad „Jeigu nekilnojamojo turto bendrovė surado Potencialų pirkėją ir pranešė apie jį Klientui iki Kliento pranešimo dėl šios Sutarties nutraukimo pagal 15 punktą gavimo, Klientas privalo vykdyti aukščiau nurodytus įsipareigojimus“. Vadinasi, ieškovui priklauso 4 proc. dydžio komisiniai nuo turto pardavimo kainos, t. y. nuo atsakovei tekusios naudos, nepriklausomai nuo atskirai suteiktų paslaugų. Ieškovo prievolė laikytina tinkamai įvykdyta, o atsakovei atsirado pareiga už suteiktas paslaugas atsiskaityti. Sutarties nutraukimas atleidžia šalis nuo tolimesnio sutarties vykdymo, t. y. ieškovas nebeprivalėjo teikti turto pardavimo skatinimo paslaugų, tačiau tai neatleidžia atsakovės nuo pareigos atsiskaityti už paslaugas, kurios jau buvo suteiktos iki sutarties nutraukimo (t. II, b.l. 84-91).
Atsiliepimas
Atsakovė I. A. pateikė teismui rašytinius paaiškinimus, kuriuose nurodė, kad nutarusi parduoti savo turtą ji nusprendė kreiptis į tokia veikla užsiimančią agentūrą. Iš visų kitų agentūrų ieškovas buvo pasirinktas dėl jo plačiai išreklamuotų esą kvalifikuotai suteikiamų paslaugų ir galimybių surasti pirkėją ne tik iš Lietuvoje gyvenančių asmenų. Tačiau nei viename kitos valstybės portale duomenys apie atsakovės pageidaujamą parduoti turtą nepasirodė. Sudarydama su ieškovu sutartį, atsakovė siekė galutinio rezultato – realaus savo turto pardavimo. Atsakovei nebuvo reikalingas tarpininkas, kuris tik pateiktų informaciją internete apie jos pageidaujamą parduoti turtą ir tuo jo veikla apsiribotų. Tai padaryti be jokių sutarčių su nekilnojamojo turto agentūromis gali beveik kiekvienas. Atsakovei buvo reikalinga kvalifikuota pagalba nuo pradžios iki pabaigos, t. y. realus turto pardavimas už sutartą kainą. Tokią pagalbą ieškovas ir žadėjo. Su ieškovu buvo susitarta dėl viso paslaugų paketo, t. y. ne tik paskelbti apie turto pardavimą, laukti atsirandant susidomėjusių asmenų, bet ir ruošti/patarti dėl reikalingų pardavimui dokumentų (pvz. ieškovas net „nematė“, jog pardavimui reikalingas valstybės leidimas, nes po statiniu žemė buvo išnuomota; dar nebuvo išregistruotas draudimas dėl turto perleidimo, nes atsakovė nebuvo baigusi įforminti kompensacijos buvusiam sutuoktiniui išmokėjimo, baiginėjosi atsakovės asmens dokumento galiojimo terminas). Realiam turto pardavimui buvo būtinos ir kitos ieškovo paslaugos: informacijos apie parduodamą turtą sklaida, galimų pirkėjų paieška, jų supažindinimas su turtu, derybos dėl pardavimo sąlygų, sutarčių (preliminarios ir pagrindinės) pasirašymo organizavimas ir pan., t. y. visa tai, kas galutiniame rezultate „virstų“ į turto pardavimą už sutartyje nurodyta kaina. Ieškovas paskelbė apie parduodamą turtą savo tinklalapyje ir nekilnojamojo turto skelbimų portale aruodas.lt. Ieškovas nurodė, kad turtas parduodamas kartu su virtuvės komplektu bei integruotais įrengimais, nors apie tai nebuvo kalbėta. Atsakovės supratimu, potencialiu pirkėju gali būti vadinamas ne tas, kuris panorėjo turtą apžiūrėti, o tik tas, kuris išreiškė norą pirkti turtą ir sudarė preliminarią pirkimo - pardavimo sutartį. Ieškovo siūloma sutartis toje dalyje, kur kalbama apie potencialius pirkėjus, yra ydinga, nes nėra jokių konkrečių duomenų, remiantis kuriais pardavėjas (šiuo atveju atsakovė) galėtų identifikuoti potencialus pirkėjus, t. y atskirti žmones, norinčius realiai pirkti turtą, nuo žmonių, kurie dėl vienokių ar kitokių priežasčių tik nori turtą apžiūrėti. Tai ir sudarė prielaidas ieškovui manipuliuojant potencialaus pirkėjo sąvoka, teigti, jog esą vien atsakovės duomenų suteikimas vienam iš turtą apžiūrėjusių asmenų jau reiškia, kad ieškovas savo įsipareigojimus pagal sutartį įvykdė. Byloje nėra duomenų, kad apie kokį nors potencialų pirkėją atsakovei buvo pranešta ar perduoti tokių pirkėjų kontaktai. Tik vieną kartą (iš įvykusių trijų) turto apžiūros metu atsakovė matė vyrą su moterimi ir tik po sutarties su ieškovu nutraukimo sužinojo, kad tai buvo būtent A. P., kuris vėliau, atsakovei net su juo nesitariant, pats atvyko pas atsakovę. A. P. nurodė, kad ieškovas atsisakė toliau dalyvauti sprendžiant su jos turto pardavimu susijusius klausimus, kad ieškovas perdavė jam atsakovės duomenis. Niekas už sutartyje nurodytą kainą net neišreiškė noro pirkti jos turtą, jau nekalbant apie tai, kad niekas netapo realiu pirkėju. Tokioje situacijoje ieškovo teiginys esą jo pastangų dėka buvo parduotas atsakovės turtas yra visiškai nepagrįstas ir neteisingas. Ieškovo darbas apsiribojo paskelbimu apie turto pardavimą (ir tai iš dalies neteisingu) ir atvykimu apžiūrėti parduodamą turtą. Šie veiksmai nepadėjo pasiekti galutinio rezultato – už sutartą kainą parduoti turtą. Pačiai atsakovei ieškovas neperdavė jokių duomenų apie A. P. Taigi, darytina išvada, kad pirkėjo apsisprendimas pirkti atsakovės turtą atsirado ne po ieškovo atliktų veiksmų (skelbimo patalpinimo ar apžiūros). Visą darbą, dėl kurio atlikimo buvo pasirašyta sutartis su ieškovu, atsakovė atliko pati. Teismai pagrįstai laikė, kad ieškovas, teigdamas, jog tarpininkavimo sutartį įvykdė, privalėjo įrodyti būtent sutartyje įtvirtintų pareigų atlikimą, o kiti jo galbūt atlikti veiksmai neduoda pagrindo pripažinti sutartį įvykdyta, jei nebuvo įvykdytos šalių konkrečiai aptartos sąlygos. Tinkamu sutarties įvykdymu galėtų būti laikomas tik turto pardavimas ieškovo surastam pirkėjui už sutartyje nustatytą kainą. Tačiau turtas buvo parduotas už mažesnę kainą negu buvo nurodyta tarpininkavimo sutartyje, todėl, net pripažinus pagrįstu ieškovo argumentą, kad turtas iš dalies (1/2 dalis turto) buvo parduotas tam pirkėjui, kuris turtą apžiūrėjo ieškovo pagalba, turto pardavimo už mažesnę kainą bei negaliojant sutarčiai negalima vertinti nei kaip tinkamo tarpininkavimo sutarties vykdymo, nei kaip jos įvykdymo apskritai. Atsakovės su A. P. sudaryta pirkimo - pardavimo sutartis yra savarankiška, atskira sutartis (t. II, b.l. 79-82).
Motyvuojamoji dalis
Apeliacinis skundas tenkintinas iš dalies.
Apeliacinio proceso paskirtis, laikantis CPK 320 straipsnyje įtvirtintų bylos nagrinėjimo ribų, patikrinti pirmosios instancijos teismo procesinį sprendimą tiek jo teisėtumo, tiek jo pagrįstumo aspektu. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas taip pat patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų. Absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų teisėjų kolegija nenustatė.
Bylos medžiaga patvirtina, kad 2012-06-13 ieškovas UAB „Ober-haus“ nekilnojamas turtas ir atsakovė I. A. sudarė sutartį, kuria ieškovas įsipareigojo ieškoti pirkėjų atsakovei priklausančioms gyvenamosioms patalpoms, esančioms (duomenys neskelbtini), už 630.000 Lt kainą, o atsakovė įsipareigojo sumokėti atlyginimą (komisinius), kurio dydis 4 proc. nuo patalpų pardavimo kainos plius PVM mokestis (t. I, b.l. 6-7). 2012-06-18 ieškovas gyvenamąsias patalpas parodė A. P., kuris sužinojo apie parduodamą turtą iš ieškovo viešai paskelbtos informacijos (t. I, b.l. 8). Ginčo šalių sudaryta sutartis nuo 2012-08-30 buvo nutraukta atsakovės iniciatyva (t. I, b.l. 80). Bylos medžiaga taip pat patvirtina, kad 2012-10-05 tarp atsakovės bei A. P. ir pastarojo motinos V. P. buvo sudaryta nurodyto turto pirkimo – pardavimo sutartis, pagal kurią šie asmenys turtą įsigijo lygiomis dalimis (po ½) už 600.000 Lt kainą (t. I, b.l. 117-131). Ieškovas pareikštu ieškiniu pirmosios instancijos teismo prašė priteisti iš atsakovės 29.040 Lt atlyginimą (komisinius), motyvuojant tuo, kad vykdydamas ginčo šalių sudarytą sutartį, jis surado pirkėją, kuriam atsakovė pardavė turtą, todėl ieškovui priklauso atlyginimas už suteiktas paslaugas, kurio atsakovė geranoriškai nesutinka mokėti (t. I, b.l. 1-5). Pirmosios instancijos teismas ieškovo ieškinį atmetė, remdamasis tuo, kad atsakovė turtą pardavė jau po ginčo šalių sudarytos sutarties nutraukimo (t. I, b.l. 198-202).
Teisėjų kolegija su tokiu pirmosios instancijos teismo sprendimu nesutinka.
Nagrinėjamoje byloje nėra ginčo dėl to, kad ieškovas ir atsakovė buvo sudarę atlygintinų paslaugų sutartį. CK 6.716 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad paslaugų sutartimi viena šalis (paslaugų teikėjas) įsipareigoja pagal kitos šalies (kliento) užsakymą suteikti klientui tam tikras nematerialaus pobūdžio (intelektines) ar kitokias paslaugas, nesusijusias su materialaus objekto sukūrimu (atlikti tam tikrus veiksmus arba vykdyti tam tikrą veiklą), o klientas įsipareigoja už suteiktas paslaugas sumokėti. CK 6.718 straipsnyje nustatyta, kad teikdamas paslaugas paslaugų teikėjas privalo veikti sąžiningai ir protingai, kad tai labiausiai atitiktų kliento interesus, teikti paslaugas pagal sutarties sąlygas ir kliento nurodymus. Ginčo šalys sutartį sudarė atsakovei siekiant parduoti savo turtą pasinaudojant ieškovo, kaip profesionalaus nekilnojamojo turto agento, patirtimi ir pagalba, atitinkamai įsipareigojant sumokėti ieškovui atlyginimą už suteiktas paslaugas, dėl kurių turtas realiai parduodamas. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad klientas, sudarydamas tokią paslaugų sutartį su agentu, siekia, pasinaudodamas jo paslaugomis, parduoti savo turtą, todėl jei būtų nustatyta, kad agentas suteikė paslaugas, dėl kurių buvo realiai parduotas turtas, jis turėtų teisę gauti už tai atlyginimą. Pagal tokio pobūdžio paslaugų sutartis atlyginimas mokamas už agento suteiktas paslaugas. Be to, teismas išaiškino, kad jeigu agentas paslaugas suteikė ne pilnai, jis turi teisę gauti tik dalį atlyginimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011-03-28 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-137/2011; 2013-07-17 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-394/2013; 2014-05-02 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-264/2014).
Byloje esantis 2012-06-18 nekilnojamojo turto apžiūros aktas (t. I, b.l. 8), ginčo šalių paaiškinimai ir liudytojų parodymai (t. I, b.l. 158-162, 191-193) patvirtina, kad A. P., kuris kartu su motina V. P. įsigijo atsakovės parduodamą turtą, pirmą kartą apie šį turtą sužinojo būtent iš ieškovo. Ieškovas, vykdydamas ginčo šalių sudarytą sutartį, viešai paskelbė apie atsakovės turto pardavimą ir nurodytam pirkėjui aprodė atsakovės turtą. Tačiau, priešingai nei teigia ieškovas, iš byloje esančių duomenų nematyti, kad dar iki ginčo šalių sudarytos sutarties nutraukimo A. P. buvo galutinai apsisprendęs pirkti atsakovės turtą ir kad buvo susitarta dėl turto pardavimo galutinės kainos. Priešingai, iš ginčo šalių paaiškinimų ir liudytojų parodymų (t. I, b.l. 158-162, 191-193) matyti, kad atsakovė už parduodamą turtą norėjo gauti 600.000 Lt kainą, jau atskaičius ieškovui mokėtiną 29.040 Lt atlyginimą (komisinius), tuo tarpu A. P. sutiko mokėti tik 580.000 Lt. Taigi, atsakovė ir A. P. iki galo susitarę dėl turto pardavimo sandorio sudarymo nebuvo. Bylos medžiaga patvirtina, kad tik nutraukus ginčo šalių sudarytą sutartį atsakovė ir A. P. pasiekė galutinį susitarimą – kad A. P. atsakovės turtą pirks už 600.000 Lt kainą. Šiuo atveju svarbu tai, kad byloje nėra duomenų, jog po ginčo šalių sudarytos sutarties nutraukimo ieškovas būtų ėmęsis kokių nors veiksmų, jog toks susitarimas būtų pasiektas. Ieškovas apsiribojo tik atsakovės kontaktinių duomenų perdavimu pirkėjui, teigdamas, kad ginčo šalių sudaryta sutartis yra nutraukta, dar gi, nurodydamas pačiam pirkėjui tartis su atsakove dėl turto pardavimo. Po ginčo šalių sudarytos sutarties nutraukimo ieškovas neinformavo atsakovės, kad A. P. vis dar rodo susidomėjimą jos parduodamu turtu, nepadėjo užbaigti pradėtų derybų dėl turto pardavimo. Ginčo dėl šių faktinių aplinkybių byloje nėra. Teisėjų kolegijos vertinimu, toks ieškovo elgesys, turint omenyje tai, kad jis, vis dėlto, ketino pasinaudoti savo teise į atlyginimą (komisinius) net ir esant nutrauktai ginčo šalių sudarytai sutarčiai, neatitinka atlygintinų paslaugų teikėjo veikimo išimtinai kliento interesais principo. Byloje nėra duomenų, kad ieškovas net ir galiojant ginčo šalių sudarytai sutarčiai būtų dėjęs visas protingas pastangas, jog atsakovei priklausantis turtas A. P. būtų parduotas kuo geresnėmis atsakovei sąlygomis, t. y. už jos norimą kainą. Byloje nėra duomenų, kad galiojant ginčo šalių sudarytai sutarčiai A. P. būtų galutinai apsisprendęs pirkti atsakovės parduodamą turtą už ginčo šalių sutartą kainą.
Esant tokioms aplinkybėms, ieškovo reikalavimas įpareigoti atsakovę sumokėti visą atlyginimą (komisinius) už tarpininkavimo parduodant turtą paslaugas, kurios iki galo nebuvo suteiktos, t. y. ieškovui, sutarties galiojimo metu, nepasiekus realaus atsakovės turto pardavimo geriausiomis jai sąlygomis, negali būti laikomas protingu ir sąžiningu. Kita vertus, jeigu ne ieškovo viešai paskelbta informacija apie atsakovės turto pardavimą, ieškovo iniciatyva atliktas šio turto parodymas A. P. ir atsakovės kontaktų perdavimas šiam pirkėjui, derybos dėl turto pardavimo tarp atsakovės ir A. P. net nebūtų prasidėjusios. Šiuo atveju ieškovas turi teisę gauti teisingą atlyginimą už faktiškai atliktus nurodytus veiksmus. Toks teisingo atlyginimo dydis teisėjų kolegijos nuomone sudarytų pusę susitarime nurodyto atlygio - 14.520 litų, nes atlygintinų paslaugų teikėjas neturi teisės reikalauti iš kliento sumokėti visą atlyginimą pagal sutartį, jeigu paslaugos yra suteiktos tik iš dalies.
Apibendrinus tai, kas aukščiau išdėstyta, teisėjų kolegija nutaria pakeisti pirmosios instancijos teismo sprendimą ir ieškinį tenkinti iš dalies – priteisti ieškovui iš atsakovės 14.520 Lt dydžio atlyginimą už faktiškai suteiktas paslaugas pagal ginčo šalių sudarytą sutartį.
Kiti ginčo šalių nurodyti argumentai neturi įtakos teisingam bylos išnagrinėjimui, todėl teisėjų kolegija dėl jų plačiau nepasisako.
Ieškinį tenkinus / atmetus 50-čia nuošimčių bylinėjimosi išlaidos šalims vienai iš kitos nepriteistinos.
LR CPK 762 str. 1 d. sakoma, kad jeigu teismas, išnagrinėjęs bylą apeliacine ar kasacine tvarka, savo nutartimi galutinai išsprendžia ginčą dėl teisės arba nutraukia bylą, arba palieka ieškinį nenagrinėtą, jis privalo išspręsti sprendimo įvykdymo atgręžimo klausimą. Kaip matyti iš bylos medžiagos, Vilniaus miesto apylinkės teismas šioje byloje 2013-06-05 sprendimu ieškinį atmetė ir priteisė iš ieškovo UAB „Ober-haus“ nekilnojamas turtas 2813 litų atsakovei I. A. Vilniaus apygardos teismas 2013-09-30 nutartimi Vilniaus miesto apylinkės teismo 2013-06-05 sprendimą paliko nepakeistą ir papildomai priteisė atsakovei 900 litų bylinėjimosi išlaidų. Iš ieškovo prašymo dėl sprendimo įvykdymo atgręžimo ir prie jo pridėtos medžiagos bei vykdomojo rašto matyti, kad ši suma atsakovei sumokėta, todėl pakeitus sprendimą ir ieškinį tenkinus iš dalies bei bylinėjimosi išlaidų šalims nepriteisus, atsakovė įpareigotina ieškovui grąžinti jai sumokėtas 3.713 litų dydžio bylinėjimosi išlaidas.
Rezoliucinė dalis
nutarė:
Ieškovo UAB „Ober-haus“ nekilnojamas turtas skundą tenkinti iš dalies.
Vilniaus miesto apylinkės teismo 2013-06-05 sprendimą pakeisti.
Ieškinį tenkinti iš dalies.
Priteisti ieškovui UAB „Ober-haus“ nekilnojamas turtas (į. k. (duomenys neskelbtini)) 14.520 Lt iš I. A. (a. k. (duomenys neskelbtini) .
Įpareigoti I. A. grąžinti UAB „Ober-haus“ nekilnojamas turtas 3.713 litų.