Alytaus apylinkės teismo nutartis

Alytaus apylinkės teismo Lazdijų rūmų teisėja Asta Vailionienė, veikdama Kauno apylinkės teismo vardu,

rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal pareiškėjos V. P. pareiškimą suinteresuotiems asmenims valstybės įmonei Registrų centras, V. G. dėl praleisto termino atnaujinimo.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

Pareiškimas grindžiamas šiais argumentais. (duomenys neskelbtini) V. G. su B. B. sudarė sutartį, pagal kurią pardavėja V. G. pardavė B. B. už 4 000 Lt 0,0757 ha žemės sklypą, sklypo kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini). Pagal sutarties 7 punktą ši sutartis per tris mėnesius turėjo būti įregistruota Žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro valstybės įmonės Kauno Filialo Kauno rajono gyventojų aptarnavimo biure.

(duomenys neskelbtini) B. B. mirė, o palikimą priėmusi V. P., tvarkydama dokumentus, sužinojo, kad (duomenys neskelbtini) žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartis įstatymo nustatyta tvarka neįregistruota nekilnojamojo turto registre. Pagal sandorio metu galiojusio 1964 m. Civilinio kodekso 255 straipsnį nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis turėjo būti notariškai patvirtinta ir per tris mėnesius įregistruota atitinkamoje registravimo Įstaigoje. 2000 m. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 3 dalis, be kita ko, nustato, kad jeigu pagal sandorio sudarymo momentu galiojusį įstatymą sandoriui buvo nustatyta privaloma teisinė registracija, bet jis nebuvo įregistruotas, toks sandoris negalioja, išskyrus atvejus, kai praleistą terminą atnaujina teismas. Nurodo, kad nuo 2001 m. liepos 1 d. įsigaliojusio Lietuvos Respublikos civilinio kodekso nuostatas privalomoji teisinė registracija nenustatyta, nuosavybė į daiktus įgyjama nuo daiktų perdavimo momento, nuosavybės teisės atsiradimo ar pasibaigimo pagrindas yra ne registracijos faktas.

Atsižvelgusi į tai, kad B. B. pardavėjai 4 000 Lt už žemės sklypą sumokėjo, pardavėja niekada nereiškė dėl to jokių pretenzijų, kas patvirtina, kad sandoris tarp šalių įvyko, prašo terminą įregistruoti (duomenys neskelbtini) sandoriui, atnaujinti.

Suinteresuotas asmuo V. G. atsiliepimo nepateikė, jai procesiniai dokumentai įteikti (t. 1, el. b. l. 45).

Motyvuojamoji dalis

Byloje nustatyta, kad (duomenys neskelbtini) V. G. su B. B. sudarė sutartį, pagal kurią pardavėja V. G. pardavė B. B. už 4 000 Lt 0,0757 ha žemės sklypą, sklypo kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), tačiau sandoris nebuvo įregistruotas pagal tuo metu galiojusių teisinį reguliavimą. B. B. mirus, jos įpėdinė pagal įstatymą prašo praleistą įstatymo nustatytą terminą atnaujinti. Šios išvados grindžiamos šiais įrodymais.

(duomenys neskelbtini) sutartimi V. G. pardavė, o B. B. už 4 000 Lt nupirko 0,0757 ha žemės sklypą, sklypo kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini) (t. 1, el. b. l. 4–5). (duomenys neskelbtini) B. B. mirė (t. 1, el. b. l. 6). Liudijimas ir testamentų registro išrašas patvirtina, kad po B. B. mirties palikimą priėmė V. P. (t. 1, el. b. l. 8–9). Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas patvirtina, kad 0,0757 ha žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini), nuo (duomenys neskelbtini) yra registruotas kaip V. G. nuosavybė (t. 1, el. b. l. 10–11).

Teismas konstatuoja:

Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso XXXVIII skyriaus nuostatos suteikia teismui galimybę atnaujinti praleistą įstatymų nustatytą terminą, pripažinus, kad jis praleistas dėl svarbių priežasčių.

Sutarties sudarymo metu ir iki sueinant jos registravimo terminui galiojusio 1964 m. Civilinio kodekso (toliau – 1964 m. CK) 149 straipsnyje buvo nustatyta, kad nuosavybės teisė į daiktą, kuris turi būti registruojamas, turto įgijėjui atsiranda nuo daikto įregistravimo momento. Pagal 1964 m. CK 255 straipsnį, nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis turėjo būti notariškai patvirtinta ir per tris mėnesius įregistruota atitinkamoje turto registravimo įstaigoje; privalomo registravimo taisyklės nesilaikymas darė sutartį negaliojančią (1964 m. CK 255 straipsnio 2 dalis). Ginčo sutartinių santykių susiformavimo metu įstatymo nustatytas trijų mėnesių terminas nebuvo naikinamasis ir šį terminą, praleistą dėl svarbių priežasčių, teismas galėjo atnaujinti (1964 m. CK 255 straipsnio 1 dalis).

Šiuo metu galiojančio Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – ir 2000 m. CK) 6.393 straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą pirkėjui pereina nuo daikto perdavimo. 2000 m. CK 1.75 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad šalims sandoris galioja, nors ir nėra privalomai įregistruotas. Taigi privaloma nekilnojamųjų daiktų sandorių registracija buvo nustatyta iki 2001 m. liepos 1 d., kol įsigaliojo 2000 m. priimtas Civilinis kodeksas. Civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad sandorio formai taikomi jo sudarymo metu galioję įstatymai. Šio straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad jeigu pagal sandorio sudarymo momentu galiojusį įstatymą sandoriui buvo nustatyta privaloma teisinė registracija, bet jis per įstatymo nustatytą terminą nebuvo įregistruotas, tai toks sandoris negalioja, išskyrus atvejus, kai dėl svarbių priežasčių praleistą įregistravimo terminą atnaujina teismas. Termino praleidimo priežasčių svarbumo vertinimas įstatymų leidėjo paliktas teismo diskrecijai, o svarbiomis įstatyme nustatyto termino praleidimo priežastimis laikytinos tik termino eigos metu buvusios aplinkybės, nepriklausančios nuo terminą praleidusio asmens valios ir objektyviai sutrukdžiusios laiku jam pačiam ar per atstovą atlikti teisinį veiksmą, kuriam nustatytas terminas.

Aukščiau aptarti įrodymai patvirtina, kad (duomenys neskelbtini) sutartimi V. G. pardavė, o B. B. už 4 000 Lt nupirko 0,0757 ha žemės sklypą, sklypo kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), tačiau pirkimo–pardavimo sutarties neįregistravo nei per aktualiu laikotarpiu galiojusio 1964 m. CK 225 straipsnyje nustatytą trijų mėnesių terminą, nei vėliau, įsigaliojus naujajam, 2000 m. CK.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, formuodamas teismų praktiką tokio pobūdžio bylose yra nurodęs, kad priėmus 2000 m. CK šios srities teisinis reguliavimas pasikeitė taip, kad nuosavybės teisė į nekilnojamuosius daiktus (turtą) atsiranda nuo turto perdavimo įgijėjui momento (išskyrus atvejus, kai ką kita nustato sutartis ar įstatymas), o ne nuo sandorio įregistravimo viešame registre momento (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. spalio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-270-684/2020). Tačiau 2000 m. CK taikytinas tik tiems civiliniams teisiniams santykiams, kurie atsirado jam įsigaliojus. Šiuo atveju minėtas sandoris atliktas 2000 m. balandžio 20 d., todėl jo įregistravimui taikomos 1994 m. galiojusios CK nuostatos.

Kasacinis teismas taip pat yra išaiškinęs, kad spręsdamas sandorio privalomos teisinės registracijos termino atnaujinimo klausimą, teismas turi užtikrinti, kad nebūtų pažeistas Konstitucijos 23 straipsnyje įtvirtintas nuosavybės neliečiamumo principas, veikiantis greta su pagrindiniais sutarčių teisės principais: sutarčių laisvės bei šalių autonomijos. Teisinėje situacijoje, kai įstatymų leidėjas, įgyvendindamas valstybei tenkančią pareigą užtikrinti nuosavybės teisių gynimą ir apsaugą, keitė teisinį reglamentavimą taip, kad nuosavybės teisė į nekilnojamuosius daiktus (turtą) atsiranda nuo turto perdavimo įgijėjui momento (išskyrus atvejus, kai ką kita nustato sutartis ar įstatymas), o ne nuo sandorio įregistravimo viešame registre momento, Lietuvos Respublikos civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 3 dalies nuostatos aiškintinos vertinant jų tikslus. Naujuoju nuosavybės santykių reglamentavimu atsisakyta neproporcingai didelės viešojo administravimo veiksmų įtakos privatiniams nuosavybės teisiniams santykiams. Nuoseklaus pereinamojo laikotarpio garantu tapo Lietuvos Respublikos civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 3 dalies nuostatos, kuriomis siekta teisėms ir pareigoms, atsiradusioms iki Civilinio kodekso, įsigaliojusio nuo 2001 m. liepos 1 d., įgyvendinti nustatyti tokį teisinį mechanizmą, kuris užtikrintų „senųjų“ teisių ir pareigų įgyvendinimą „senąja“ tvarka. Tačiau būtina pažymėti, kad iš esmės naujo turinio nuosavybės santykių teisinis reglamentavimas, kuris inter alia (lot. be kita ko) užtikrino ir nesikišimo į privačius santykius principo veikimą (CK 1.2 straipsnis), įpareigoja teismą kiekvienu konkrečiu atveju taip individualiai įvertinti teisines situacijas, kuriose taikytinos Lietuvos Respublikos civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 3 dalies nuostatos dėl įregistravimo termino atnaujinimo, kad nebūtų pažeistas proporcingumas tarp pereinamajam laikotarpiui paliktos viešojo administravimo veiksmų įtakos privatiniams nuosavybės teisiniams santykiams ir sandorio šalies, visiškai įvykdžiusios sutartines prievoles kitai sutarties šaliai, tačiau nevykdžiusios įstatymo jam nustatytos pareigos sandorį įregistruoti viešame registre, teisių ir teisėtų interesų apsaugos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. liepos 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-332/2010).

Šiame kontekste paminėtini ir kasacinio teismo išaiškinimai dėl sandorių negaliojimo instituto paskirties. Pirma, šis institutas skirtas siekti, kad civiliniuose santykiuose būtų užtikrintas teisėtumas. Kita vertus, įstatymo nustatytais sandorių negaliojimo pagrindais siekiama užtikrinti sandorių ir jų pagrindu susiklosčiusių civilinių teisinių santykių stabilumą. Taigi sandorių negaliojimo institutas turi ir kitą paskirtį – užtikrinti civilinių teisinių santykių stabilumą, įgytų teisių ilgaamžiškumą ir jų gerbimą. Sandorio pripažinimas negaliojančiu be pakankamo teisinio pagrindo prieštarautų šiam stabilumo tikslui (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. gruodžio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-534/2007).

Byloje neginčijamai nustatyta, kad B. B. atliko teisinę reikšmę turinčius veiksmus, siekdama nuosavybės teise įsigyti žemės sklypą, pasirašė žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartį bei sumokėjo nurodytą sklypo įsigijimo kainą, nuo turto įsigijimo naudojosi žemės sklypu, o sandorio neįregistravimo faktas ir pasekmės pareiškėjai tapo žinomos tik po B. B. mirties. Šių nustatytų aplinkybių bei aukščiau aptarto teisinio reguliavimo kontekste, teisinių santykių stabilumo, šalių autonomijos ir nuosavybės neliečiamumo principų kontekste, spręstina, kad šiuo atveju pirmenybė turi būti suteikta ne formaliems sandorio negaliojimo dėl registravimo neatlikimo pagrindams, bet sandorio šalių valiai.

Atsižvelgdamas į aukščiau aptartus argumentus, taip pat į tai, kad neatnaujinus termino sandoriui įregistruoti būtų pažeisti teisingumo, protingumo ir sąžiningumo kriterijai, teismas sprendžia, kad pareiškėjos prašymas tenkintinas ir atnaujintinas terminas 2000 m. balandžio 20 d. žemės sklypo pirkimo–pardavimo sandoriui įregistruoti.

Rezoliucinė dalis

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 576–578 straipsniais,

nutaria:

V. P., a. k. (duomenys neskelbtini), pareiškimą tenkinti.

Atnaujinti praleistą terminą įregistruoti valstybės įmonėje Registrų centre tarp V. G., a. k. (duomenys neskelbtini), ir B. B., a. k. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) sudarytą 0,0757 ha ploto žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo–pardavimo sutartį, patvirtintą Kauno miesto 15-ojo notarų biuro notarės L. V., notarinio registro Nr. (duomenys neskelbtini).

Dėl teismo nutarties per septynias dienas nuo nutarties kopijos įteikimo dienos gali būti duodamas atskirasis skundas Kauno apygardos teismui, skundą paduodant per Alytaus apylinkės teismo Lazdijų rūmus.