Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimas

1. Ieškovas UAB „Solid Real“ (toliau – ir ieškovas) kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydamas priteisti iš atsakovo UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ (toliau – ir atsakovas) 12 705,00 Eur dydžio skolą, 6,00 procentų dydžio metines procesines palūkanas už teismo priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo bei bylinėjimosi išlaidas (1 t., b. l. 1-77). Ieškinys iš esmės grindžiamas šiomis aplinkybėmis ir argumentais:

1.1. Ieškovas ir atsakovas 2017-05-16 sudarė Atstovavimo / paslaugų, nuomojant nekilnojamąjį turtą, teikimo sutartį Nr. SRDJ-N0007 (toliau – ir Sutartis, Atstovavimo sutartis);

1.2. Vadovaujantis Sutarties 3.1 punktu atsakovas pavedė ieškovui ieškoti trečiųjų asmenų (nuomininkų) Sutarties 2 punkte nurodytam nekilnojamam turtui nuomoti, t .y. surasti nuomininką nuomojamam nekilnojamajam turtui, o suradus nuomininką ir pasirašius su juo nuomos sutartį, atsakovas įsipareigojo sumokėti atlygį ieškovui Sutartyje numatytomis sąlygomis ir terminais. Sutarties 2 punkte šalys susitarė, kad ieškovas ieškos nuomininkų komercinėms patalpoms adresu Veiverių g. 142a, Kaunas, unikalus Nr. 4400-0397-6700 ir komercinėms patalpoms adresu Veiverių g. 134c, Kaunas, unikalus Nr. 4400-0399-1571;

1.3. Ieškovas ir atsakovas 2017-05-16 pasirašė Paslaugų priėmimo-perdavimo aktą, kuriuo atsakovas rašytinai patvirtino, kad paslaugos pagal Sutartį yra suteiktos. Ieškovas surado patalpų nuomininką UAB „Mediashop“, su kuriuo atsakovas sudarė nuomos sutartį;

1.4. Paslaugų priėmimo-perdavimo akte šalys susitarė, kad ieškovui priklausantis atlygis už tinkamai įvykdytą Sutartį yra 21 000,00 Eur plius PVM;

1.5. Sutarties 4.4. punktas įtvirtina šią atsiskaitymo už suteiktas paslaugas tvarką: „50% Atlyginimo Atstovui sumokama ne vėliau kaip per 3 darbo dienas nuo Nekilnojamojo turto nuomos sutarties pasirašymo ir Nuomininko atlikto pirmos užstato dalies mokėjimo į Užsakovo nurodytą sąskaitą pagal sudarytos nuomos sutarties sąlygas. Likusi 50% Atlyginimo dalis sumokama ne vėliau kaip iki 2017 m. gruodžio 31 d. ir Nuomininko atlikto antros užstato dalies mokėjimo į Užsakovo nurodytą sąskaitą pagal sudarytos nuomos sutarties sąlygas“.

1.6. Sutarties 4.4. punkto nuostata perkelta ir į šalių pasirašytą Paslaugų priėmimo-perdavimo aktą;

1.7. Ieškovas, atsakovas ir UAB „Mediashop“ (ieškovo surastas atsakovo nekilnojamojo turto nuomininkas) 2017-06-27 sudarė Trišalį susitarimą dėl tarpusavio skolų įskaitymo Nr. 2017/06/27. Pagal susitarimą UAB „Mediashop“ įsipareigojo sumokėti ieškovui 10 500,00 Eur kaip dalį atsakovui priklausančio sumokėti atlygio už ieškovo suteiktas paslaugas pagal Sutartį, o UAB „Mediashop“ mokėjimas bus užskaitytas kaip avansas pagal UAB „Mediashop“ ir atsakovo sudarytą nekilnojamojo turto nuomos sutartį. Susitarimo 1.1.2. punkte šalys taip pat susitarė, kad atsakovas iki 2017-06-30 sumokės PVM skirtumą nuo UAB „Mediashop“ sumokėtos sumos, t. y. atsakovas įsipareigojo sumokėti 2 205 Eur;

1.8. UAB „Mediashop“ 2017-07-07 ieškovui sumokėjo 10 500,00 Eur pagal Trišalį susitarimą dėl tarpusavio skolų įskaitymo Nr. 2017/06/27;

1.9. Atsakovas 2017-08-02 sumokėjo ieškovui 2 205,00 Eur pagal Trišalį susitarimą dėl tarpusavio skolų įskaitymo Nr. 2017/06/27;

1.10. Ieškovas 2018-07-04 išrašė atsakovui PVM sąskaitą-faktūrą Nr. SRF-00624 likusiai 12 705 Eur skolai pagal Sutartį.

2. Atsakovas pateikė priešieškinį, kuriame prašoma nutraukti 2017-05-16 sudarytą UAB „Solid Real“ ir UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ atstovavimo/paslaugų, nuomojant nekilnojamąjį turtą, teikimo sutartį Nr. SRDJ-N0007 dėl UAB „Solid Real“ kaltės padarant esminį sutarties pažeidimą (Sutarties 5.5. punktas), priteisti atsakovui iš ieškovo atsakovo sumokėtą 12 705,00 Eur sumą, taip pat 6 procentų metines procesines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo bei bylinėjimosi išlaidas, o ieškovo ieškinį atmesti. (1 t., b. l. 77-92). Priešieškinis iš esmės grindžiamas šiomis aplinkybėmis ir argumentais:

2.1. 2017-05-16 buvo sudaryta tarp ieškovo ir atsakovo atstovavimo / paslaugų, nuomojant nekilnojamąjį turtą, teikimo sutartis Nr. SRDJ-N0007, pagal kurios 3.1. punktą atsakovas pavedė ieškovui, o ieškovas įsipareigojo ieškoti trečiųjų asmenų (nuomininkų) Sutarties 2 punkte nurodytam nekilnojamam turtui nuomoti, t. y. surasti nuomininką nuomojamam Nekilnojamam turtui, o suradus nuomininką ir pasirašius su juo nuomos sutartį, atsakovas įsipareigojo sumokėti atlygį ieškovui Sutartyje numatytomis sąlygomis ir terminais;

2.2. Nuomininko paieškai ieškovas įsipareigojo atlikti Sutarties 3.3. punkte nurodytus veiksmus. Ieškovas įsipareigojo ieškoti nuomininko komercinėms patalpoms, esančioms Kaune, kurių bendras apytikslis plotas 2 100 kv. m. (2017-05-16 negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. 20170516-1 (toliau – ir Nuomos sutartis) 1.2. punktas);

2.3. Sudarytai 2017-05-16 dienai paslaugų teikimo sutarčiai dar tą pačia dieną, t. y. 2017-05-16, sudarytas ir pasirašytas paslaugų priėmimo – perdavimo aktas Nr. 2017/05/16, 2017-05-16 negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis Nr. 20170516-1. Paskutiniai du dokumentai įrodo, kad ieškovas Sutarties 3.3. punkte prisiimtų veiksmų neatliko visa apimtimi, o tai reiškia, atitinkamai, ir nepatyrė didelių išlaidų, o praktiškai jokių išlaidų nepatyrė savo įsipareigojimams pagal Sutartį įvykdyti;

2.4. Nuomos sutartis sudaryta 10 metų nuomos terminui (Nuomos sutarties 3.1. punktas), nuomos mokestis lygus kasmėnesiniai 10 500,00 Eur dydžio sumai, pridedant teisės aktuose nustatytą ir taikytiną galiojančio dydžio PVM per vieną kalendorinį mėnesį bei atsižvelgiant į Nuomos sutarties 1.2. nuostatas. Nuomos mokestis indeksuojamas 6 straipsnyje nustatyta tvarka (Nuomos sutarties 5.1. punktas);

2.5. Taip pat Nuomos sutarties 4.3. punktu nuomotojas ir nuomininkas susitarė, kad per 3 (tris) mėnesius nuo Patalpų perdavimo nuomai dienos, nuomininkas privalo atlikti remonto ir (ar) būklės gerinimo bei pritaikymo nuomininko poreikiams darbus, nurodytus Sutarties priede Nr. 7 (įsirengimo darbai). Atlikus įsirengimo darbus, kurie neviršija nuomotojos patvirtintos sąmatos darbų vertę, nuomotoja sumoka nuomininkei pastarosios patirtas įsirengimo darbų išlaidas. Nuomos sutarties 5.4. punkte sutarta tvarka nuomotoja atlygina įsirengimo darbų išlaidas įskaitymo būdu į nuomos mokestį, pagal nuomininkės išrašomą ir kiekvieną mėnesį pateikiam PVM sąskaitą -faktūrą, lygią sumai, ne didesnei nei 50 % per mėnesį nuomininkės mokėtino nuomos mokesčio dydžio sumai (neįskaitant PVM). Remontų darbų sąmatoje išvardinti nuomininkės atliekami remonto darbai, kurių išlaidos Nuomos sutarties numatyta tvarka įskaitomi į nuomos mokestį, ir kurių vertė iš viso be PVM 62 700,00 Eur, o pridėjus PVM, lygi 75 867,00 Eur.;

2.6. Taigi, atsakovas su nuomininku sudarydamas 10 metų laikotarpiui nuomos sutartį sutarė dėl 10 500,00 Eur plius PVM kasmėnesinio nuomos mokesčio dydžio sumos, kurios dalis mokama ir įskaitymo būdu pagal nuomininko ir nuomotojo (atsakovo) sutartą ir suderintą sąmatą remonto darbų atitinkamos vertės išlaidų;

2.7. Sutarties 3.1. punkte įtvirtina, kad atsiskaitymas su ieškovu vyksta Sutartyje numatytomis sąlygomis (įvykus tam tikroms Sutartyje numatytoms aplinkybėms) ir terminais. Sutarties 4.1. p. ieškovas ir atsakovas sulygo ieškovui mokėtiną tarpininkavimo (Sutartyje įvardintas komisinis) mokestį, kurio dydis susietas su metiniu nuomos mokesčio dydžiu, skaičiuojant viso sutarties laikotarpio metinį vidurkį plius PVM (Sutartyje ir toliau ieškovo Atlyginimas): „už suteiktas paslaugas Užsakovas įsipareigoja sumokėti Atstovui 16,67 % (šešiolika ir šešiasdešimt septynios šimtosios procentų) nuo metinės nuomos mokesčio dydžio komisinį mokestį, skaičiuojant viso sutarties laikotarpio metinį vidurkį plius PVM (toliau – Atlyginimas)“;

2.8. 2017-05-16 sudarytame ir pasirašytame paslaugų priėmimo - perdavimo akte Nr. 2017/05/16 ieškovas ir atsakovas taip pat nurodė, kad apmokėjimas už suteiktas paslaugas yra lygus 21 000,00 Eur plius PVM. Piniginė išraiška tarpininkavimo mokesčio (sumos dydis) susieta su metiniu nuomos mokesčio dydžiu, t. y. 16,67 %, kas yra 21 000,00 Eur plius PVM nuo metinio nuomos mokesčio dydžio sumos (10 500,00 Eur plius PVM x 12 mėn. lygu 126 000,00 Eur plius PVM);

2.9. Sutartis įtvirtina dar kelias svarbias sąlygas, tik kurioms įvykus, paslaugų teikėjas (ieškovas) įgyja teisę į sutartą paslaugų teikimo užmokestį. O būtent, sąlyga dėl nuomininko mokamo užstato (Sutarties 4.4. punktas). Reiškia, šalys sulygo, kad atsiskaitymas su ieškovu sąlygotas (priklauso arba kitaip apspręstas) ir nuo nuomininko užstato sumos sumokėjimo – po to, kai nuomininkas sumoka užstatą pilnai (abi dalis) ir ne vėliau nei kaip iki 2017-12-31, sumokamas ir tarpininkavimo atlygis ieškovui. Analogiška sąlyga pakartota ir 2017-05-16 Paslaugų priėmimo - perdavimo akte Nr. 2017/05/16, o 2017-06-27 trišaliame susitarime dėl tarpusavio skolų įskaitymo Nr. 2017/06/27 šalys preambulėje dar sykį patvirtino paaiškinimą, kad Sutartyje nustatyta Tarpininkavimo mokesčio sumokėjimo tvarka yra susieta su Užstato dalies sumokėjimu;

2.10. Likusios ieškovui priklausančio atlygio dalies sumokėjimas, remiantis Sutarties 4.4. punktu, yra susietas (apspręstas) su nuomininko atliktu antros užstato dalies sumokėjimu į atsakovo nurodytą sąskaitą pagal sudarytos nuomos sutarties sąlygas. Atitinkamai užstato sumokėjimas įtvirtintas ir 2017-05-16 Negyvenamų patalpų nuomos sutarties Nr. 170516-1 5.2. punkte. Užstatu yra užtikrinamas tinkamas Nuomininko piniginių įsipareigojimų pagal šią sutartį vykdymas. Nuomos sutarties galiojimo laikotarpiu, nuomininkės įsiskolinimams dengti nuomotojas turi teisę panaudoti užstatą, tačiau tokiu atveju nuomininkas įsipareigojo atstatyti užstato sumą iki 5.2. punkte nurodytos dienos, o 2017-05-16 Negyvenamų patalpų nuomos sutarties Nr. 170516-1 13.2. punktas suteikia teisę nuomotojui vienašališkai nutraukti nuomos sutartį, įspėjus prieš 14 kalendorinių dienų nuomininką, jei nuomininkas ilgiau nei 60 dienų vėluoja sumokėti nuomos mokestį ar nuomos mokesčio dalį, arba bet kurias kitas mokėtinas sumas ir per ne trumpesnį nei penkių darbo dienų įspėjimo laikotarpį jų nesumokėjo; nuomininkui nuomos sutartimi nustatytais terminais, tvarka nesumokėjus ar neatstačius užstato, taip pat nuomotoja turi teisę vienašališkai nutraukti nuomos sutartį;

2.11. Atkreiptinas dėmesys, kad Nuomos sutarties 13.7 punkte įtvirtina teisę nuomotojui ir nuomininkui praėjus ne mažiau nei 3 (trims) metams nuo Nuomos termino pradžios vienašališkai, nesikreipiant į teismą, nutraukti sutartį įspėjus apie tai raštu kitą šalį prieš 12 (dvylika) mėnesių. Nuomotojas ir nuomininkas patvirtino šios sąlygos reikšmę, kad pranešimas apie nuomos sutarties nutraukimą gali būti pateikiamas praėjus ne mažiau nei 36 mėnesiams nuo nuomos termino pradžios, o nuomos sutartis nutraukiama ne anksčiau, nei praėjus 48 mėnesiams nuo nuomos termino pradžios. Reiškia, tokiu būdu nuomotojas bei nuomininkas užsitikrino, kad ir tinkamai vykdoma Nuomos sutartis gali būti nutraukta tik praėjus ne mažiau nei 4 metams nuo nuomos termino pradžios ir apie tai įspėjus prieš 1 metus praėjus ne mažiau nei 3 metams. Šį sąlygą įrodo atsakovo siekį išnuomoto nekilnojamą turtą kuo ilgesniam laikotarpiui, kad gauti kuo didesnę ekonominę naudą. Tačiau kartu Nuomos sutartimi įtvirtintos šios sutarties nutraukimo sąlygos įrodo, kad atsakovas siekė ir tebesiekia) pirmiausia ne vien ilgo nuomos termino, bet ir realaus nuomos sandorio vykdymo, t.y. mokėjimo kasmėnesinio nuomos mokesčio, nes tik tai ir suteikia realią ekonominę naudą atsakovui;

2.12. Dėl to, kad nuomininkas pirmą dalį užstato sumokėjo ir tuo įvykdė savo įsipareigojimą dėl pirmos dalies užstato sumokėjimo pagal Nuomos sutarties 5.2.punktą, atitinkamai, todėl ir atsakovas įvykdė pirmą savo įsipareigojimą pagal Sutarties 4.4. punktą, ginčo nėra. Tai pripažįsta ir pats ieškovas, ir atsakovas, tai patvirtina ir 2017-06-27 trišalis susitarimas dėl tarpusavio skolų įskaitymo Nr. 2017/06/27;

2.13. Tačiau dar iki išsipildymo 4.4. punkte numatytos antros dalies sąlygos (kitaip, iki įvykimo aplinkybės dėl nuomininkės sumokėjimo antros dalies užstato ir iki 2017-12-31 dienos), Sutarties 4.3. punktas numato dar vieną sąlygą dėl ieškovo priklausančio tarpininkavimo atlygio sumokėjimo (Sutartyje numatytas tarpininkavimo atlygio grąžinimas, todėl logiška išvada, kad tarpininkavimo atlygį priklauso sumokėti tik tokiu atveju, jei 4.3. punkto sąlyga taip pat tinkamai įgyvendinama);

2.14. Nuomininkui UAB „Mediashop“ buvo pateikta visumoje PVM sąskaitų faktūrų kasmėnesiniam nuomos mokesčiui sumokėti už laikotarpį nuo pirmos PVM sąskaitos išrašymo 2017-08-31 dienos iki šiai dienai paskutinės 2018-10-01 viso 180 329,03 Eur sumoje, iš šios mokėtinos sumos nuomininkas yra sumokėjęs 40 000,00 Eur sumą;

2.15. Nuomininkas UAB „Mediashop“ už aktualų laikotarpį pateikė nuomotojui UAB „Nekilnojamo turto valdymas“ PVM sąskaitų faktūrų patirtų įsiregimo darbų (arba remonto darbų) išlaidų atlyginimui įskaitymo būdu viso 69 877,50 Eur sumai, taip pat dar 12 490,39 Eur sumai pateiktos PVM sąskaitos faktūros įsigytoms prekėms iš nuomininko UAB „Mediashop“. Todėl visumoje įskaitymo būdu nuomininkas sumokėjo nuomotojui UAB „Nekilnojamo turto valdymas“ 82 367,89 Eur sumą iš mokėtinos pagal Nuomos sutartį už laikotarpį, apimanti ir 2018 spalio mėnesį, už nuomą viso 180 329,03 Eur sumoje;

2.16. Iš viso skola ieškovo surasto nuomininko UAB „Mediashop“ atsakovui pagal Nuomos sutartį šiai dienai yra 57 961,14 Eur. Skolos formavimo laikotarpis apima ir laikotarpį iki 2017-12-31 (kitaip, per pirmus 6 mėnesis nuo Sutarties sudarymo, Nuomos sutarties sudarymo), nes remiantis atsakovo kliento – nuomininko UAB „MEDIASHOP“ apyvartomis, pagal kurias – pardavimas iki 2017-12-31 sudarė 53 279,03 Eur (nuomos mokesčio suma viso iki 2017-12-31), pirkimas iki 2017-12-31 sudarė viso 25 410,00 Eur sumą. Reiškia, skola iki 2017-12-31 dienai viso 27 869,03 Eur.

2.17. Nuomininko skola nuomotojui (atsakovui), ir kuri formavosi dar iki 2017-12-31, įrodo, kad nuomininkas ne tik kad nevykdo tinkamai ir laiku Nuomos sutartimi prisiimtą įsipareigojimą dėl kasmėnesinio nuomos mokesčio, bet ir neįvykdė savo Nuomos sutartimi prisiimto įsipareigojimo dėl užstato antros dalies 10 500,00 Eur sumos dydžio sumokėjimo iki 2017-12-31;

2.18. Vien tik atsikertant į ieškovo ieškinį ta aplinkybe ir argumentu, kad ieškovo ieškinys nepagrįstas, nes nėra įvykusi aplinkybė, dėl kurios sutarta Sutarties 4.4. punkte ir kuri sutarta, kad atsiranda iki 2017-12-31, o atsižvelgiant, kad nuomininkas yra rastas ieškovo ir būtent dėl to ir buvo sudaryta Sutartis, o tai reiškia, kad ieškovas irgi privalo prisidėti prie tokios aplinkybės atsiradimo, t.y. dėti pastangas, kad nuomininkas laiku sumokėtų ir antrą dalį užstato, kam ieškovas nedėjo pastangų, todėl ir neatsirado pagrindo ir į ieškinių ieškomos sumos mokėjimą;

2.19. Nuomininko nevykdymas ar netinkamai vykdymas savo finansinius įsipareigojimus pagal Nuomos sutartį suformuoja ir vienašalio Nuomos sutarties nutraukimo pagrindą (Nuomos sutarties 13.2., 13.3.6., 5.2. punktai). Taip pat ir nuomininko finansinių įsipareigojimų pagal Nuomos sutarties tinkamas vykdymas ar nevykdymas sąlygoja ir atlyginimo sumokėjimą arba, atitinkamai, tokio nemokėjimą ir/ar grąžinimą tarpininkui (ieškovui) pagal Sutartį (Sutarties 4.3., 4.4., 4.1., 5.5. punktai).