Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimas

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo AB „Hanner“ ieškinį atsakovui UAB „SV Capital“ dėl nuomos mokesčio priteisimo, ir

Aprašomoji dalis

nustatė:

Atsakovas pagal nuomos sutarties 3.1., 5.1. p., įsipareigojo mokėti už nuomotojo teikiamas nuomos paslaugas 5220 Lt plius PVM nuomos mokestį, tačiau šios pareigos nevykdė - nuomos mokesčio nemokėjo. Remiantis CK 6.477 str. „pagal nuomos sutartį nuomotojas įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti" naudotis juo už užmokestį, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokesti". Nuomos sutarties 9.1. p. imperatyviai nurodo, jog „nuomininkas moka nuomos mokestį nuo nuomos pradžios iki sutarties pasibaigimo dienos". Nuomininko pareiga mokėti nuomos mokestį yra įtvirtinta ir CK 6.487 str., 1 d., kurioje nustatyta, kad nuomininkas privalo laiku mokėti nuomos mokestį". Pagal CK 6.200 str., sutarties šalys privalo vykdyti sutartį amai ir sąžiningai. Atsakovas yra įmonė, kuri užsiima ūkine - komercine veikla ir kurios tikslas - pelno siekimas, todėl nuomininkas veikia savo rizika ir jam taikomi griežtesni reikalavimai dėl savo teisių ir pareigų žinojimo, taip pat griežtesni atsakomybės už savo veiklą standartai. Pagal CK 6.256 str. 3 d., „kai sutartinės prievolės neįvykdo ar netinkamai ją įvykdo įmonė (verslininkas), tai ji atsako visais atvejais. Jei neįrodo kad prievolės neįvykdė ar netinkamai ją įvykdė dėl nenugalimos jėgos jeigu įstatymai ar sutartis nenumato kita. Laikytina, kad atsakovas kaip įmonė ir ekonominės rinkos dalyvis, vykdantis komercinę ūkinę veiklą, privalėjo ir galėjo numatyti jam tenkančią sutartinių įsipareigojimų naštą, kadangi pasirašydamas nuomos sutartį atsakovas išreiškė savo valią ir prisiėmė pareigą ją tinkamai vykdyti - sutartis atsakovui įgijo įstatymo galią.

Todėl tai, kad atsakovas netinkamai vykdė jam įstatymo galią turinčią nuomos sutartį, nemokėjo nuomos mokesčio, nors ši pareiga įtvirtinta tiek nuomos sutartyje, tiek CK, vertintina kaip akivaizdus nesąžiningumas, bei laisva valia prisiimtų įsipareigojimų nevykdymas. Tokie atsakovo veiksmai yra neteisėti pagal CK 6.246 str., pažeidžiantys teisėtus ieškovo turtinius interesus, kylančius iš su atsakovo sudarytos nuomos sutarties, taip pat pažeidžiantys ir bendrąjį teisėtų lūkesčių principą, įtvirtintą CK 1.2 str. Dėl tokių atsakovo veiksmų pastarajam kyla civilinė atsakomybė pagal CK 6.245 str. Pabrėžtina, kad atsakovas ieškovo ne kartą buvo ragintas vykdyti savo įsipareigojimus ir mokėti jam priklausantį nuomos mokestį, ieškovas bandė kooperuotis ir bendradarbiauti su atsakovu, tačiau atsakovas ignoravo visus ieškovo raginimus. Dėl nurodytų atsakovo neteisėtų veiksmų - nesumokėto nuomos mokesčio, ieškovui kilo 37 807,25 Lt dydžio nuostoliai, kadangi atsakovas neapmokėjo nuomos sutarties pagrindu ieškovo išrašytų PVM sąskaitų faktūrų už patalpų nuomą laikotarpiu nuo 2011-03-01 iki 2011-07-16.

Vadovaujantis CK 6.477 str. 1 d. įtvirtintu nuomos sutarties apibrėžimu nuomotojo pagrindinė pareiga yra duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį. Ši pareiga taip pat įtvirtinta ir CK 6.483 str. 1 d. Šio straipsnio 3 d. taip pat numato, kad nuomotojas privalo perduoti nuomininkui daikto dokumentus ir priedus (techninį pasą, kokybės sertifikatą ir t. t.), kurie yra būtini to daikto naudojimui, jeigu sutartis nenumato ko kita.

Kaip matyti iš nuomos sutarties turinio, šalys susitarė, kad nuomojamas turtas, t. y. negyvenamosios patalpos, atsakovui turėjo būti perduotos ne nuomos sutarties pasirašymo metu, o ateityje - sutarties 2.1. punktu ieškovas įsipareigojo patalpas perduoti nuomininkui 2011 metų kovo 5 dieną. Todėl pats daikto perdavimo faktas nuomos sutartyje nėra užfiksuotas. Kaip matyti iš nuomos sutarties 2.6. p., patalpų perdavimas privalėjo būti užfiksuotas pasirašant patalpų priėmimo - perdavimo aktą. Tačiau, nepaisant to, kad nuomos sutartis buvo pasirašyta, ji nebuvo vykdoma, sutartyje numatytos negyvenamosios patalpos atsakovui nebuvo perduotos, o tai užfiksuojantis patalpų priėmimo - perdavimo aktas nebuvo pasirašytas. Atsakovui taip pat nebuvo perduoti patalpų raktai ar teisę įeiti į patalpas suteikiančios magnetinės kortelės. Nepaisant CPK 178 str. įtvirtintos bendrosios įrodinėjimo pareigos taisyklės, teigiančios, kad kiekviena šalis turi įrodyti aplinkybes, kuriomis remiasi, ieškovas jokių įrodymų, pagrindžiančių sutarties sąlygas atitinkančių patalpų perdavimo nuomininkui faktą prie ieškinio nėra pridėjęs. Atsižvelgiant į tai, kad sutartis nebuvo vykdoma, manytina, kad ieškovas neįgijo teisės iš atsakovo reikalauti nuomos mokesčio.

Ieškovas ieškinyje cituoja CK 6.200 str., kuris numato, jog šalys sutartį privalo vykdyti tinkamai ir sąžiningai, taip pat CK 6.256 str. 3 d., numatančią, kad kai sutartinės prievolės neįvykdo ar netinkamai ją įvykdo įmonė (verslininkas), tai ji atsako visais atvejais, jei neįrodo, kad prievolės neįvykdė ar netinkamai ją įvykdė dėl nenugalimos jėgos, jeigu įstatymai ar sutartis nenumato ko kita. Tačiau pabrėžtina, kad minėtos nuostatos yra taikytinos ir ieškovo atžvilgiu, o ieškovas pats elgiasi nesąžiningai, nes neįvykdęs sutartinės nuomotojo pareigos - perduoti nuomininkui sutarties sąlygas atitinkančias patalpas, reikalauja iš atsakovo nuomos mokesčio.

Pastebėtina ir tai, kad CK 6.484 str. numato nuomininko teisę atsisakyti sutarties, jeigu nuomotojas nevykdo savo pagrindinės pareigos ir neperduoda išnuomoto daikto, jo dokumentų ir priedų nuomininkui naudotis. Kadangi ieškovas Nuomos sutarties nevykdė, minėta CK 6.484 str. numatyta teise atsakovas pasinaudojo ir pokalbio su ieškovo darbuotoja Egle Kekšiene metu nurodė, kad atsižvelgdamas į tai, jog nuomojamas daiktas nei iki 2011 metų kovo 5 d., nei vėliau nebuvo perduotas, atsisako 2011 - 02 - 23 pasirašytos negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties. Pokalbio metu ieškovo darbuotoja sutiko su atsakovo prašymu. Tačiau birželio mėn. patikrinus retai naudojamą elektroninio pašto dėžutę ir radus iš ieškovo gautas sąskaitas, paaiškėjo, kad ieškovas nepaisė atsakovo pranešimo, jog šis vadovaujantis CK 6.484 str. atsisako Nuomos sutarties, ir toliau skaičiavo nuomos mokestį. Paaiškėjus šioms aplinkybėms atsakovo atstovai buvo nuvykę į ieškovo patalpas siekdami išsiaiškinti susidariusią situaciją. Ieškovo atstovai pripažino, kad patalpos realiai perduotos nebuvo ir pasiūlė sumokėti bent dalį prašomos sumos, tačiau atsakovas, kuris patalpomis visiškai nesinaudojo, nesutiko vykdyti šio neteisėto ir nepagrįsto ieškovo prašymo.

Teismo posėdžio metu ieškovo atstovė advokatė Kristina Račaitė paaiškino, kad šalys iš esmės pagal nuomos sutarties 2.1 punktą iš karto numatė patalpų-perdavimo-priėmimo dieną, t.y. abi šalys tą dieną susitarė, kad patalpos bus priimtos. Tai patvirtina ir 3.1 sutarties punktas, kuriame yra aiškiai pabrėžta, kad nuomos terminas prasideda ne pasirašius patalpų-perdavimo priėmimo aktą, o 2011-03-05d. ir pasibaigia 2013-03-05d. Patalpų-perdavimo priėmimo aktas yra numatytas sutartyje, bet ir teismų praktikoje ir pagal CK patalpų priėmimo-perdavimo aktas nuomos terminui ir pareigai mokėti nuomos mokestį kaip tokios esminės įtakos neturi. Perdavimo-priėmimo aktas yra minimas 2.6 punkte. Vėl gi nuomos mokestis nesiejamas su perdavimo-priėmimo aktu, o nuomos mokestis yra siejamas su nuomos termino pradžia ir tai patvirtina 5.2 punktas, kuriame pasakyta, kad nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį sutarties 9 straipsnyje nustatyta tvarka, o 9 straipsnio 9.1 punktas aiškiai pasako, kad nuomininkas moka nuomotojui nuomos mokestį nuo nuomos pradžios dienos iki sutarties pasibaigimo dienos, ir jau nurodyti punktai apibrėžia nuomos dienos pradžią, ir atkreipė teismo dėmesį į 12.1 punktą, kuris numato, jog sutartis įsigalioja nuo jos pasirašymo dienos, depozitas nėra sąlyga sutarties įsigaliojimui, o jos įsigaliojimo sąlyga yra sutarties pasirašymas. Sutarties punktuose, kuriuose kalbama apie atsakomybę, pvz. 12.5 punkte yra numatyta, kad jeigu nuomininkas vengia priimti patalpas, tai jo vengimas priimti patalpas yra sutartinės civilinės atsakomybės atsiradimo sąlyga. Patalpų perdavimo-priėmimo aktą perduodant nekilnojamąjį daiktą numato ir CK, tačiau teismų praktika ir LAT yra išaiškinę, jog tai nėra imperatyvi nuostata, ir iš kitų punktų matyti, kad pareiga nuomininkui mokėti nuomos mokestį yra būtent siejama su nuomos termino pradžia. Jeigu nuomininkas dėl kažkokių priežasčių, kurių tikrai labai dažnai pasitaiko biuro patalpų verslo praktikoje, ir priima patalpas, kaip yra buvę atvejų, dviem ar trims mėnesiams vėliau, jis vis tiek moka nuomos mokestį. Ieškovo atstovė papildomai nurodė, kad ieškovas verčiasi biuro patalpų nuoma ir nuomoja patalpas paprastai juridinėms asmenims verslo centre „Europa“. Atsižvelgiant į visą verslo centro pastato dydį, o jis yra 33 aukštų, yra didžiulis srautas nuomininkų, ir 2011-02-23d., derinant dieną su vienu iš tokių potencialių nuomininkų, būtent su atsakovu, buvo sudaryta negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis ir buvo sutarta, kad atsakovui yra išnuomojamos patalpos, esančios 10-ame aukšte. Sudarius tokią sutartį, ieškovas, kaip verslininkas, toms patalpoms daugiau nuomininkų neieškojo, nes nuomininkų paieška yra vienas iš verslų, reikalaujantis pakankamai kiek finansinių ir fizinių, tiek protinių resursų. Tos patalpos buvo išimtinai rezervuotos ir buvo siekiama, kad jomis naudotųsi atsakovas. Sutartį sudarė du juridiniai asmenys, du verslininkai, todėl laikyti, kad viena iš šalių yra silpnesnė nėra pagrindo. Šalys aiškiai susitarė, kad patalpų priėmimo-perdavimo diena ir nuomos termino pradžia bus 2011-03-05 d.

Motyvuojamoji dalis

Ieškinys atmestinas.

Ištyrus byloje esančią medžiagą, nustatyta, kad 2011-02-23 buvo sudaryta nuomos sutartis Nr. H-N-EB-147-11-EK tarp nuomotojo AB „Hanner" ir nuomininko UAB „SV Capital" dėl negyvenamųjų patalpų, esančių adresu Konstitucijos pr. 7, Vilnius, nuomos, kuria ieškovas įsipareigojo nuomoti nuomos sutartyje nurodytas patalpas, o nuomininkas mokėti nuomos sutartyje įtvirtintą nuomos mokestį.

Sutarties laisvės principas reiškia sutarties šalių teisę nustatyti, papildyti ar pakeisti sutarties sąlygas tiek, kiek to neriboja imperatyviosios teisės normos. Jeigu sutarties sąlygas nustato dispozityviosios teisės normos, tai šalys gali susitarti šių sąlygų netaikyti arba susitarti dėl kitokių sąlygų. Jeigu tokių susitarimų nėra, sutarties sąlygos nustatomos pagal dispozityviąsias normas. LR CK šeštosios knygos XXVIII skyriaus normos reglamentuoja nuomos santykius. Negyvenamųjų patalpų komerciniai nuomos santykiai neturi specialaus teisinio reglamentavimo, kaip, pvz., žemės nuoma, todėl tokiems nuomos santykiams taikomos bendrosios nuomos santykius nustatančios teisės normos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-203/2007).

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas savo formuojamoje praktikoje ne kartą yra pažymėjęs, kad aiškinant sutartis, turi būti atsižvelgiama ne tik į sutarties tekstą, bet ir į tikruosius šalių ketinimus, jų elgesį, bendradarbiavimą ir kitas aplinkybes.

Kadangi tarp šalių pagal sutarties esmę buvo sudaryta negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis, tai sutarčiai taikytinos LR CK normos, reglamentuojančios nuomos teisinius santykius. CK 6.483 str. nustato nuomotojo pareigą perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą, taip pat daikto dokumentus ir priedus, kurie būtini to daikto naudojimui. Rašytinio patalpų perdavimo-priėmimo akto byloje nėra pateikta. Ieškovo atstovė teismo posėdžio metu patvirtino, kad negyvenamųjų patalpų priėmimo-perdavimo akto nėra. Atsakovas nurodė, kad jokių raktų bei dokumentų nėra gavęs. Ieškovo atstovė nurodomom aplinkybėm neprieštaravo. Teismas daro išvadą, jog nesant perdavimo-priėmimo akto, laikytina, kad patalpos nebuvo perduotos. O nesant perdavimo-priėmimo akto, negali būti tenkinamas ieškovo reikalavimas priteisti išlaidas už komunalinius ir kitus patarnavimus (eksploatacines išlaidas).

Todėl darytina išvada, kad negyvenamosios patalpos nebuvo perduotas atsakovui, todėl atsakovas įgijo teisę atsisakyti sutarties (CK 6.484 str.), ką jis iš esmės ir padarė 2011-03-01 telefonu informuodamas ieškovo darbuotoją Eglę Kiekšienę apie tai, jog neketina nuomotis negyvenamųjų patalpų bei net nepradėdamas mokėti nuompinigių.

Šalys yra verslininkai, todėl tiek ieškovas, tiek atsakovas turi derybų patirties, yra informuoti, turi veikti apdairiai ir rūpestingai. Be to, bylos medžiaga nustatyta , kad nuomos sutarties sudarymą ir vykdymą kontroliavo ieškovas, t.y. asmuo, tvarkantis kito asmens reikalus, turi veikti rūpestingai ir apdairiai, kiek yra būtina atsižvelgiant į konkrečias aplinkybes, kuriomis jis veikia (CK 6.229 str.4d.).

Atsižvelgiant į CK 6.477 straipsnio 1 dalyje pateiktą nuomos sutarties sampratą, darytina išvada, kad esminės tokios sutarties sąlygos yra konkretus nuomojamas turtas ir nuomos mokestis. Nuomos sutartis yra konsensualinė, todėl įsigalioja nuo sutarties pasirašymo dienos, t.y. nagrinėjamu atveju sutartis įsigaliojo jos pasirašymo dieną – 2011-02-23 (CK 6.477 straipsnio 1 dalis). Pagrindinė nuomotojo pareiga yra perduoti nuomininkui sutarties sąlygas ir daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą. Šios nuomotojo pareigos vykdymas prasideda įsigaliojus sutarčiai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. sausio 28 d. nutartis Nr. 3K-3-16/2008). Nagrinėjamoje byloje perdavimo ir priėmimo akto pasirašymas buvo susijęs su sutarties vykdymu. CK 6.483 straipsnio 1 dalies ir 6.484 straipsnio nuostatos leidžia daryti tokią išvadą. Abi šalys susitarė, kad nuomos terminas bus skaičiuojamas ne nuo sutarties pasirašymo, o nuo patalpų perdavimo dienos, t.y. nuo 2011-03-05.

LR CK 6.484 straipsnyje nustatyti daikto neperdavimo nuomininkui padariniai, vienas iš jų – nuomininko teisė atsisakyti nuomos sutarties. Taigi, išsinuomoto daikto perdavimas yra nuomotojo pareiga, kylanti iš sudarytos sutarties, o turto priėmimo–perdavimo aktas – tik šios pareigos įvykdymą patvirtinantis dokumentas (CK 6.535 straipsnio 1 dalis). Kaip matyti iš sutarties turinio, o konkrečiai iš sutarties 2.1 punkto, sutartis yra konsensualinė, t.y. susitarta dėl negyvenamųjų patalpų perdavimo ateityje, pačioje sutartyje nėra užfiksuotas negyvenamųjų patalpų perdavimo faktas. Todėl būtent ieškovui tenka pareiga įrodyti, kad jis perdavė atsakovui negyvenamąsias patalpas naudotis pagal minėtą sutartį, o ne atsakovui įrodinėti, jog minėtų patalpų negavo. Pats sutarties sudarymo faktas tik įrodo sutarties sudarymą, tačiau pats savaime nepatvirtina negyvenamųjų patalpų perdavimo fakto. Teismas sutinka su ieškovo atstovės argumentu, kad įstatymas nereikalauja sudaryti rašytinio perdavimo-priėmimo akto, tačiau tai nepaneigia ieškovo pareigos įrodyti perdavimo faktą. Kaip matyti iš teismo posėdžių protokolų, ieškovas neprašė kviesti liudytojų, jų neįvardino (LR CPK 190 str.).

Taigi, teismas pripažįsta, kad nors sutartis buvo sudaryta, tačiau ji nebuvo vykdoma, todėl ieškovas neįgijo teisės reikalauti iš atsakovo nuomos mokesčio ir eksploatacinių išlaidų, kadangi faktiško naudojimosi negyvenamosiomis patalpomis nebuvo. Atsakovo atstovas teismo posėdžio metu paaiškino, kad 2011-03-01 kreipėsi į atsakovo darbuotoją Eglę Kiekšienę ir nurodė, kad UAB „SV Capital“ veikla yra stabdoma iki 2011 m. rudens ir įmonė patalpų nesinuomos. Ieškovas nurodomų aplinkybių neginčijo, buvusios darbuotojos į posėdį kaip liudytojos iškviesti ir apklausti neprašė.

Bendradarbiauti – reiškia padėti vienas kitam įgyvendinti savo teises ir vykdyti pareigas; pagal įstatymą pareigą bendradarbiauti turi tiek skolininkas, tiek kreditorius; šalims bendradarbiaujant galima užtikrinti, kad prievolė bus įvykdyta tinkamai. CK 6.64 straipsnio 1 dalies 1 punkte nustatyta, kad kreditorius laikomas pažeidusiu prievolę, kai skolininkas negali įvykdyti prievolės dėl nepakankamo kreditoriaus bendradarbiavimo su skolininku ar dėl kitokios kreditoriaus kaltės. Kasacinio teismo praktikoje pažymėta, kad pagal įstatymą pareigą bendradarbiauti turi tiek skolininkas, tiek kreditorius, jie turi padėti vienas kitam įgyvendinti savo teises ir vykdyti pareigas, kylančias iš sutarties, informuoti vienas kitą apie atsiradusias sąlygas, susijusias su prievolės vykdymu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. rugsėjo 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-406/2008). Nagrinėjamoje byloje šalių bendradarbiavimo principas yra svarbus vertinant, kaip prievolės šalys keitėsi informacija apie būsimą patalpų perdavimą, kaip sprendė kilusius nesutarimus ar neaiškumus, kokių ėmėsi priemonių, kad CK 6.483 straipsnio 1 ir 3 dalyse įtvirtinta prievolė būtų įvykdyta tinkamai. Nagrinėjamos bylos atveju abi sutarties šalys nebendradarbiavo, nėra duomenų apie tai, kaip šalys keitėsi informacija, susijusia su 2011-02-23 negyvenamųjų patalpų nuomos sutartimi. Ieškovo pateiktas susirašinėjimas, kuris vyko 2011 m. birželio-liepos mėn. (b.l. 131-133) nepatvirtina naudojimosi patalpomis fakto.

Teismas išnagrinėjęs bylą, išklausęs šalis bei įvertinęs į bylą pateiktus rašytinius įrodymus, padarė išvadą, kad 2011-02-23 nuomos sutartis Nr. H-N-EB-147-11-EK tarp nuomotojo AB „Hanner" ir nuomininko UAB „SV Capital" dėl negyvenamųjų patalpų, esančių adresu Konstitucijos pr. 7, Vilnius, buvo sudaryta, tačiau ji nebuvo vykdoma, todėl ieškovas neįgijo teisės reikalauti iš atsakovo nuomos mokesčio ir eksploatacinių išlaidų.

Teismas, vadovaudamasis aukščiau išdėstytu, bei atsižvelgdamas vadovaudamasis protingumo, sąžiningumo bei teisingumo kriterijais, daro išvadą, kad ieškovo ieškinys, kaip neįrodytas, atmestinas.

Atmetus ieškinį iš ieškovo valstybės naudai priteistinos procesinių dokumentų įteikimo išlaidos CPK 96 str. 2 d. pagrindu.

Rezoliucinė dalis

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 270, 307 straipsniais,

nusprendžia:

Ieškinį atmesti.

Priteisti iš ieškovo AB „Hanner“ valstybės naudai 15,90 Lt (penkiolika Lt 90 ct) procesinių dokumentų įteikimo išlaidų.

Sprendimas per trisdešimt dienų gali būti skundžiamas Vilniaus apygardos teismui per Vilniaus miesto 3 apylinkės teismą.