- Teismas
- Marijampolės apylinkės teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2022-03-16
- Bylos Nr.
- e2-158-570/2022
- Teisminio proceso Nr.
- 2-28-3-02164-2021-3
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Rūta Neveckienė
- Ieškovas
- V. Ž.
- Atsakovas
- L. B., V. U., L. V., G. U.
- Trečiasis asmuo
- R. M.
- Kategorijos
dalyvaujant ieškovei V. Ž. ir jos bei trečiojo asmens, nepareiškiančio savarankiškų reikalavimų R. M. atstovui advokatui E. R.,
žodinio proceso tvarka viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės V. Ž. ieškinį atsakovams L. B., V. U., L. V., G. U., trečiajam asmeniui, nepareiškiančiam savarankiškų reikalavimų - R. M. dėl preliminariosios pirkimo – pardavimo sutarties pripažinimo pagrindine pirkimo - pardavimo sutartimi.
Aprašomoji dalis
nustatė:
Šalies argumentai
1. Ieškovė prašo pripažinti tarp jos ir atsakovų L. B., V. U., L. V. bei G. U. (preliminariosios sutarties sudarymo metu atstovautų bendraturtės L. B.) 2021-07-05 sudarytą ½ dalies atsakovams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančio žemės sklypo, gyvenamojo namo, kitų inžinerinių statinių-kiemo statinių, esančių (duomenys neskelbtini) preliminariąją pirkimo pardavimo sutartį pagrindine pirkimo - padavimo sutartimi; priteisti visas turėtas bylinėjimosi išlaidas. Ieškinyje ir teismo posėdžio metu nurodė, kad jai su atsakovais bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso žemės sklypas, gyvenamasis namas, kiti inžineriniai statiniai-kiemo statiniai (šulinys, kiemo aikštelė, tvora), esantys (duomenys neskelbtini) Atsakovams priklauso antras namo aukštas, kuris yra visiškai apleistas, negyvenamas. Atsakovai minėtą turtą pardavinėja jau senokai, savo pažįstamos nekilnojamojo turto brokerės R. M. (toliau vadinama - brokerė) padedami. 2021 metais ji su vyru sužinojo, kad atsakovai Marijampolės 6-ajam notaro biurui pateikė pareiškimą, kuriuo ieškovei (bendraturtei) pasiūlė už 10 000 Eur įsigyti savo turto dalį. Todėl gavus iš notarės pranešimą apie galimybę pirmumo tvarka įsigyti turtą, 2021 m. liepos 1 d. ji notarei pateikė pareiškimą, kuriuo sutiko už 10 000 Eur įsigyti atsakovų turto dalį. Dėl turto įsigijimo ji susisiekė su nekilnojamojo turto brokere R. M., kuri lankydavosi pardavinėjame name, turėjo antro aukšto raktus ir pradėjo derybas dėl turto įsigijimo. Besitęsiant ikisutartiniams santykiams, ji su atsakovų atstove R. M., kuri jau daug metų pardavinėjo atsakovų turtą ir jos žiniomis turėjo visus įgaliojimus, 2021 m. liepos 5 d. jos namuose (duomenys neskelbtini) pasirašė preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią įsipareigojo iš atsakovų nupirkti jų turto dalį už 10 000 Eur, o atsakovai įsipareigojo sudaryti pagrindinę sutartį iki 2021 m. rugpjūčio 1 d. Tą dieną brokerei perdavė 1000 Eur avanso, o likusią 9000 Eur sumą įsipareigojo sumokėti sandorio sudarymo metu (atsakovei L. B. sumokėjo bankiniu pavedimu 2021 m. liepos 30 d.). Patvirtino, kad kai pasirašė preliminariąją pirkimo pardavimo sutartį, iš R. M. įgaliojimo ar atstovavimo sutarties nepareikalavo, ji pati taip pat nieko nepateikė. Preliminariosios sutarties 2.3. punktu šalys susitarė, kad „Pardavėjui priklausantis Nekilnojamasis turtas Pirkėjo nuosavybėn pereis tuomet, kai bus sudaryta Pagrindinė sutartis, atliktas visiškas apmokėjimas“. Pagal preliminariąją pirkimo paravimo sutartį, šalys pagrindinę atsakovų turto dalies pirkimo-pardavimo sutartį susitarė sudaryti 2021 m. liepos 29 d. Tačiau atsakovus atstovaujanti bendraturtė L. B. sutartu laiku sudaryti pagrindinės sutarties pas notarą neatvyko, brokerė pasakė, kad L. B. blogai su sveikata. Atidėjo sandorio sudarymą liepos 30 dienai. Bet ir tą dieną sutartis sudaryta nebuvo, nes L. B. sudaryti sutartį atsisakė, 2021 m. rugpjūčio 2 d. gautus 9000 Eur bankiniu pavedimu grąžino. Jos vyras dar bandė 2021 m. rugpjūčio 2 d. su L. B. susisiekti telefonu, tačiau to padaryti nepavyko. Tą dieną vyras gavo iš nežinomo asmens skambutį, kad L. B. turto neparduos, nes yra kitas pirkėjas už 15 000 Eur. Beje, dar prieš du metus jiems buvo pateiktas pirmasis pasiūlymas namo ir žemės dalį pirkti už 6000 Eur. Bet L. B. pasakė, kad kaina kyla ir ji neparduos. Kadangi ji įvykdė visus preliminariosios sutarties sąlygas – sumokėjo už perkamą daiktą visus pinigus, šis turtas niekam iki šiol neparduotas, prašo pripažinti preliminariąją pirkimo pardavimo sutartį pagrindine pirkimo pardavimo sutartimi.
Atsiliepimas
2. Atsakovė L. B. su ieškiniu kategoriškai nesutinka, prašo jį atmesti. Savo atsiliepime ir teismo posėdžio metu žodžiu nurodė, kad ieškovei su atsakovais bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso 2011 metais po mamos mirties paveldėjimo pagrindais įgyta dalis žemės sklypo, gyvenamojo namo ir kiemo statinių, esančių adresu (duomenys neskelbtini). Atsakovai, pasitarę tarpusavyje, priėmė bendrą sprendimą parduoti jiems priklausančias turto dalis. Ji turi notariškai patvirtintus kitų atsakovų įgaliojimus atstovauti visų bendraturčių interesus visuose procesuose, susijusiuose su turto pardavimu. Patvirtino, kad ji su nekilnojamojo turto brokere R. buvo seniai pažįstamos ir prieš 5 metus žodžiu buvo susitarę, kad ji ieškos klientų namo antrojo aukšto pardavimui. Tačiau jokių rašytinių įgaliojimų ar sutarčių dėl paslaugų teikimo sudarę nebuvo, atlygio už darbą neaptarę. Prieš kelis metus ji pati susirado moterį ir pasiūlė namo dalį pirkti už 6000 Eur. Bet procesas užsivilkino, nes mirė bendrasavininko A. Ž. žmona. Pavasarį brokerė R. paskambino ir paklausė kaip su namu. Tai tada ji paprašė brokerės atnaujinti pardavimą. Nepavykus turto parduoti už norimą kainą, jos bendravimą nutraukė. Po kurio laiko brokerė informavo atsakovę L. B., kad atsirado pirkėjos mergaitės lygtai iš Anglijos, jai yra reikalinga atsakovės L. B. banko sąskaita avansui sumokėti. Ji parašė brokerei sąskaitos numerį ir 2021 m. gegužės 26 d. iš potencialios pirkėjos A. D. į atsakovės L. B. banko sąskaitą buvo pervestas 1000 Eur avansas. Buvo sutarta turtą parduoti už 10 000 Eur. Kadangi ieškovė yra turto bendrasavininkė ir paaiškėjo, kad turi pirmumo teisę įsigyti parduodamą bendrosios dalinės nuosavybės teise valdomo turto dalį, atsakovė L. B. kreipėsi į notarų biurą, prašydama informuoti bendrasavininkę apie atsakovų ketinimą parduoti savo turto dalį. Marijampolės 6-ojo notaro biuro notarės L. R. 2021 m. birželio 11 d. patvirtintu pareiškimu ieškovei išsiuntė pasiūlymą įsigyti atsakovų nuosavybės teise valdomą turtą už 10 000 Eur. Ieškovė 2021 m. liepos 1 d. pateikė notarei pareiškimą, kuriuo išreiškė norą įsigyti turtą už 10 000 Eur. Ieškovės ir atsakovų susitarimu pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis turėjo būti sudaryta 2021 m. liepos 30 d. Kadangi ieškovė, turinti pirmenybės teisę įsigyti atsakovų turtą, išreiškė norą jį įsigyti, atsakovė 2021 m. liepos 17 d. grąžino A. D. gautą avansą. Tačiau kai buvo atvykęs sūnaus draugas padėti iškraustyti parduodamą antrą aukštą, jis pasiūlė turtą nupirkti už 15 000 Eur, todėl turto už 10 000 Eur ji nutarė neparduoti, nes už jį galima gauti daugiau. 2021 m. liepos 30 d., po to, kai Ieškovė buvo informuota, kad atsakovai neparduos savo turto už 10 000 Eur kainą, brokerė parašė atsakovei L. B. į programėlę „Messenger“ žinutę, kad ji viską suderino su ieškove, pasirašė sutartį, paėmė pinigus iš ieškovės tam, kad atsakovė L. B. grąžintų juos A. D., kad atsakovė L. B. turės dabar mokėti ieškovei (jos vyrui Ž.) 2000 Eur baudą. 2021 m. rugpjūčio 10 d. tikrindama savo banko sąskaitos balansą, pastebėjo, kad jai pervesta 900 Eur, todėl ji nedelsiant 2021 m. rugpjūčio 2 d. ieškovei grąžino 9 000 Eur. Ji su R. M. rašytinės sutarties dėl tarpininkavimo paslaugų teikimo parduodant nekilnojamąjį turtą, nebuvo sudariusi, jokių preliminariosios sutarties sąlygų ir terminų neaptarinėjo, kaip ir atlygio už teikiamas paslaugas. Apie preliminarios sutarties sudarymą, jos pasirašymą ir faktą, kad brokerė, veikdama atsakovės L. B. vardu, paėmė iš ieškovės 1000 Eur sumą, atsakovė L. B. sužinojo tik gavusi dokumentus iš teismo. Sužinojusi apie preliminariąją pirkimo pardavimo sutartį, nei ji, nei kiti atsakovai, kurie jai yra davę notariškai patvirtintus įgaliojimus pardavinėti namo dalį, jos nepatvirtina. Šiuo metu turtas niekam nėra parduotas.
Šalies argumentai
3. Atsakovas V. U. su ieškiniu nesutinka. Teismo posėdžio metu nurodė, kad jis yra žemės sklypo, gyvenamojo namo ir kitų statinių bendrasavininkas. Šiame name jis negyvena. Visus jo tvarkymo ir pardavimo klausimus yra pavedęs L. B.. Jis apie preliminariąją pirkimo pardavimo sutartį teigia nieko nežinojęs. Brokerės R. M. nepažįsta.
4. Atsakovė L. V. su ieškiniu nesutinka visiškai. Teismo posėdžio metu nurodė, kad ji paveldėjusi dalį žemės sklypo, gyvenamojo namo ir kitų statinių, esančių (duomenys neskelbtini). Šiame name ji negyvena. Visus jo pardavimo klausimus įgaliojimu yra pavedusi Marijampolėje gyvenančiai seseriai L. B.. Apie ginčo preliminariąją pirkimo pardavimo sutartį teigia nieko nežinojusi. Brokerės R. M. nėra mačiusi. Pasitiki atsakove L. B..
5. Atsakovė G. U. su ieškiniu nesutinka visiškai. Teismo posėdžio metu nurodė, kad ji yra ginčo žemės sklypo, gyvenamojo namo ir kitų statinių bendrasavininkė. Namo dalis negyvenama. Visus jos tvarkymo ir pardavimo klausimus yra pavedę vienai iš bendrasavinkių L. B. notariškai patvirtintu įgaliojimu. Apie ginčo preliminariąją pirkimo pardavimo sutartį nežinojo, į tai nesigilino. Brokerės R. M. nepažįsta.
6. Trečiasis asmuo nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų R. M. su ieškiniu sutinka. 2021-12-10 teismo posėdžio metu nurodė, kad ji yra patyrusi nekilnojamojo turto agentė, dirba oficialiai, gali išrašyti sąskaitas faktūras, tokių kaip ginčo preliminarioji sutartis ji yra sudariusi nemažai. Atsakovė L. B. yra jos sena pažįstama, todėl kažkur prieš 5 metus kreipėsi, prašydama padėti parduoti turtą, t.y. surasti pirkėjus, tvarkyti visusi kitus reikalus. Ji sutiko, tačiau kadangi viena kita pasitikėjo, jokių rašytinių sutarčių nepasirašė. Atsakovų pardavinėjamas turtas yra menkavertis, stogas kiauras, bėga. Objektas nepatrauklus. Buvo pirkėjų, bet atsakovė L. B. su ja nutraukė bendradarbiavimą. Tačiau po kurio laiko paprašė ieškoti pirkėjų, davė raktus. Ieškodama namo turto pirkėjų, ji įdėjo daug darbo. Buvo atsiradę klientės mergaitės iš Anglijos, kurios norėjo už 10 000 Eur pirkti turtą, bet notarė pasakė, kad bendraturčiams reikia išsiųsti pasiūlymą pirkti turtą pirmumo teise. Kai buvo išsiųstas, namo bendarturčiai Ž. sutiko pirkti turtą. Bet tam, kad neprarasti tos mergaitės ir Ž., jei kas pasikeistų, ji pasiūlė Ž. pasirašyti preliminariąją sutartį ir iš jų paėmė 1000 Eur avansą. Atsakovė L. buvo tuo metu Palangoje, tai ji paskambino ir gavo patvirtinimą žodžiu kad paimtų avansą. Paimti avanso kitaip, kaip nepasirašant preliminarios pirkimo pardavimo sutarties ji negalėjo. Todėl ir pasirašė. Ji atsakovę apie avanso iš ieškovės paėmimą ir sutarties surašymą teigia žodžiu informavusi. Preliminariosios sutarties jai nepateikė. Su notare buvo suderinusi laiką pagrindinei pirkimo pardavimo sutarčiai sudaryti 2021-07-29, o vėliau perkėlė liepos 30 d., tačiau atsakovė į notaro biurą neatvyko, sutartį pasirašyti atsisakė. L. B. turėjo brolių ir seserų įgaliojimus. Ji turi iš ieškovės gautą 1000 Eur avansą, kurį pasiėmė 2021 m. liepos 5 d. pas ją namuose kai sudarė preliminariąją pirkimo pardavimo sutartį.
Motyvuojamoji dalis
Teismas konstatuoja:
Ieškinys atmestinas.
Faktinės bylos aplinkybės
7. Nustatyta, kad ieškovė V. Ž. su atsakovais L. B., V. U., L. V., G. U. bendrosios dalinės nuosavybės teise valdo žemės sklypą u/n (duomenys neskelbtini), gyvenamąjį namą u/n (duomenys neskelbtini), kiemo statinius u/n (duomenys neskelbtini), esančius (duomenys neskelbtini). Atsakovams priklauso kiekvienam po 133/2564 dalių žemės sklypo dalių, po 1/8 dalį gyvenamojo namo ir kitų kiemo statinių dalių, kas sudaro ½ dalį gyvenamojo namo bei kitų statinių (šulinio, kiemo aikštelės, tvoros) minėto turto.
8. 2021-06-11 atsakovai pateikė Marijampolės 6-ajam notaro biurui prašymą persiųsti bendraturtei V. Ž. pasiūlymą pirmumo teise už 10 000 Eur pirkti jų parduodamą dalį turto esančio (duomenys neskelbtini)
9. 2021-07-01 ieškovė pateikė nurodytam notaro biurui pareiškimą, kad ji pageidauja pirkti minėtą turtą pirmumo teise.
10. 2021-07-05 tarp ieškovės ir atsakovės L. B., atstovaujamos brokerės R. M., buvo sudaryta ½ dalies atsakovams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančio žemės sklypo, gyvenamojo namo, kitų inžinerinių statinių-kiemo statinių, esančių (duomenys neskelbtini) preliminarioji pirkimo pardavimo sutartis.
11. Ieškovė su atsakovės L. B. atstove susitarė, kad pagrindinė pirkimo pardavimo sutartis bus sudaryta iki 2021-08-01, turtas parduotas už 10 000 Eur. Ieškovė sutarties pasirašymo dieną sumokėjo brokerei R. M. 1000 Eur avansą bei sutartimi susitarė, kad L. B. ir kitiems atsakovams priklausantis turtas pereis ieškovės nuosavybėn, kai bus sudaryta pagrindinė sutartis, atliktas visiškas apmokėjimas.
12. Iš pateikto mokėjimo nurodymo matyti, jog likusią 9000 Eur sumą ieškovė pervedė į L. B. sąskaitą 2021-07-30, t.y. kai buvo sutarta Marijampolės 6 - ajame notaro biure sudaryti pagrindinę pirkimo pardavimo sutartį.
13. Tačiau į notaro biurą atsakovė L. B. neatvyko, pagrindinė pirkimo pardavimo sutartis sudaryta nebuvo.
14. Atsakovė L. B. 9000 Eur gautų pagal preliminariąją pirkimo - pardavimo sutartį grąžino ieškovei V. Ž. mokėjimo pavedimu 2021 m. rugpjūčio 2 d.
15. Į bylą pateiktas susirašinėjimas tarp trečiojo asmens R. M. ir atsakovės L. B., iš kurio nustatyta, jog 2019-03-02 L. B. rašė brokerei prašydama ieškoti pirkėjo, 2019-05-20 rašė, kad parduodam už 9000 Eur, 2021-05-27 teiravosi, ar gali pakliūti pas jos notarę, 2021-05-24 R. M. atsiuntė savo banko sąskaitos numerį, 2021-05-27 brokerė rašė, kad A. D. pervedė L. B. 1000 Eur avansą. 2021-07-06 R. M. parašė L. B. žinutę, kad avansas (galima suprasti iš ieškovės) paimtas, sandoris liepos 29 d. Nurodė, kad ji grąžintų avansą tai mergaitei A. D.). Atsakovė L. B. atsakymų nėra.
16. Ieškovė prašo pripažinti preliminariąją pirkimo pardavimo sutartį pagrindine sutartimi, pagal kurią jai būtų perleistas ginčo turtas, esantis (duomenys neskelbtini)
17. Byloje kilo ginčas ar preliminarią sutartį sudariusi atsakovės atstovė – nekilnojamojo turto agentė buvo įgaliota sudaryti preliminariąją sutartį, o vėliau ir gauti pagal ją pinigus. Jei atstovė nebuvo įgaliota sudaryti preliminarią sutartį, tuomet išsiaiškinti, ar nėra tariamojo atstovavimo, kuriam esant net ir neįgaliotam asmeniui sudarius sutartį teisės ir pareigos kiltų atstovaujamajam.
18. Nagrinėjamu atveju 2021-07-05 šalių sudaryta preliminari pirkimo pardavimo sutartis, kurią ieškovė prašo pripažinti pagrindine nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartimi, turto savininkų nepatvirtinta, pagrindinis sandoris neįvyko, pinigai atsakovei grąžinti (liko 1000 Eur pas trečiąjį asmenį). Taip pat nėra ginčo, kad įgaliojimo ar rašytinės tarpininkavimo sutarties, pagal kurią brokerė būtų atsakovų įgaliota sudaryti preliminarią sutartį, priimti (gauti) pinigus, nėra.
19. Byloje nekilo ginčo, kad atsakovė L. B. turėjo notariškai patvirtintus įgaliojimus atstovauti visus atsakovus parduodant jiems priklausantį turtą, esantį (duomenys neskelbtini).
20. Atsakovai teigia, kad apie jos sudarymą sužinojo tik gavę iš teismo dokumentus, jos sudaryti brokerei nedavė jokių įgaliojimų, todėl iš jos jiems negali kilti jokių pasekmių.
21. Elektroninis atsakovės L. B. ir brokerės susirašinėjimas Messenger programoje patvirtina, kad atsakovė L. B. 2019 m. kovo mėnesį buvo prašiusi R. M. ieškoti pirkėjų, buvo davusi antro aukšto raktus, buvo kartu nuvykusios pas notarę išsiaiškinti dėl nekilnojamojo turto perleidimo sąlygų ir kt., tačiau apie preliminariosios sutarties pasirašymą, avanso dydį, leidimą brokerei sulaikyti ir pasiimti sau 1000 Eur atlygį už paslaugas, sutarta nebuvo.
22. Todėl spręstina, kokie teisiniai santykiai susiklostė tarp atsakovės L. B. ir trečiojo asmens R. M., kaip brokerė turėjo įforminti savo ir klientės susitarimą dėl nekilnojamojo turto pardavimo ir ginčo sutarties sudarymo.
23. Kasacinis teismas, vertindamas nekilnojamojo turto agento (brokerio) veiklos teisinius pagrindus, yra pasisakęs, kad nei LR Civilinis kodeksas (toliau – CK), nei kiti Lietuvos Respublikoje galiojantys teisės aktai nekilnojamojo turto agento (brokerio) paslaugų teikimo atskirai nereglamentuoja, todėl jų paslaugų teikimui, vadovaujantis CK 6.716 straipsnio 3 dalimi, taikomos atlygintinų paslaugų teikimo santykius reglamentuojančios CK šeštosios knygos XXXV skyriaus „Atlygintinų paslaugų teikimas“ normos
24. CK 6.716 straipsnyje nustatyta, kad paslaugų sutartimi viena šalis (paslaugų teikėjas) įsipareigoja pagal kitos šalies (kliento) užsakymą suteikti klientui tam tikras nematerialaus pobūdžio (intelektines) ar kitokias paslaugas, nesusijusias su materialaus objekto sukūrimu (atlikti tam tikrus veiksmus arba vykdyti tam tikrą veiklą), o klientas įsipareigoja už suteiktas paslaugas sumokėti.
25. Teikdamas paslaugas paslaugų teikėjas privalo veikti sąžiningai ir protingai, kad tai labiausiai atitiktų kliento interesus (CK 6.718 straipsnio 1 dalis); atsižvelgiant į paslaugų rūšį, paslaugų teikėjas teikdamas paslaugas turi veikti laikydamasis nusistovėjusios praktikos ir atitinkamos profesijos standartų (CK 6.718 straipsnio 2 dalis). Paslaugų teikėjas privalo teikti paslaugas pagal sutarties sąlygas ir kliento nurodymus; jei kliento nurodymai prieštarauja įstatymams, nusistovėjusioms profesinės veiklos taisyklėms, standartams, profesinės veiklos etikai ar sutarties sąlygoms, paslaugų teikėjas turi teisę atsisakyti vykdyti tokius nurodymus ir sutartį nutraukti (CK 6.718 straipsnio 3 dalis).
26. Nekilnojamojo turto agento (brokerio) profesijos standartai yra įtvirtinti Lietuvos standarte LST EN 15733:2010 „Nekilnojamojo turto agentų paslaugos. Nekilnojamojo turto agentų paslaugų teikimo reikalavimai“ (toliau vadinamas - Standartas), į kurio nuostatas teismai, vertindami konkrečios bylos faktines aplinkybes, turi atsižvelgti, nustatydami nekilnojamojo turto agentų profesinį standartą ir elgesio taisykles (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gegužės 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-250-611/2016).
27. Kaip paaiškino pati R. M., ji yra profesionalė, nekilnojamojo turto agente dirba jau daug metų, yra pardavusi nemažai objektų, gali išrašyti sąskaitas faktūras ir kt.
28. Todėl atsižvelgiant į šiuos paaiškinimus, konstatuotina, kad brokerė R. M. ginčo santykyje su atsakove veikė kaip profesinę veiklą vykdanti nekilnojamojo turto agentė, ir kad dėl jos veiklos teisėtumo turi būti sprendžiama pagal santykiui „agentas – pirkėjas“ taikomus agento profesinės veiklos standartus.
29. Standarto 5.1 punkte yra nustatytos agento profesinės veiklos taisyklės, taikomos agentui dalyvaujant sandorio sudaryme. Standarto 3.2 punkte yra nustatyta, kad Nekilnojamojo turto agentas ir klientas pasirašo sutartį dėl paslaugų, kurioms atlikti samdomas nekilnojamojo turto agentas. Sutartyje turi būti nurodyta ši informacija: – sutarties šalių pavardės ir adresai, – nekilnojamojo turto agento registracijos numeris, –užduoties, kurią reikia atlikti, pobūdis, – mokėtinas atlygis ir kompensuotinos išlaidos, – įvairios sąlygos, įskaitant mokėjimo terminus, – ar sutartimi suteikiamos išskirtinės teisės, ar ne, ir kokie yra išskirtines sąlygas apibrėžiančios sutarties terminai ir sąlygos, – ar leidžiama samdyti subrangovus, – sutarties pasirašymo diena, sutarties galiojimas ir nutraukimo terminai bei sąlygos, – turto apibūdinimas, – paslaugoms taikomi apribojimai, – ar nekilnojamojo turto agentas atstovauja tik klientui, ar veikia kaip tarpininkas, – nuorodos į susijusius įstatymus, – formuluotė apie reikalavimus atitinkančią jurisdikciją, – bet koks neatitikimas šiam Europos standartui, – šiame standarte reikalaujama informacija apie draudimą. Nekilnojamojo turto agentas nepradeda pardavinėti potencialaus kliento turto kol nepasirašoma kliento ir agento sutartis.
30. Nagrinėjamu atveju jokios rašytinės sutarties tarp atsakovės ir brokerės sudaryta nebuvo, kaip ir nebuvo notariškai patvirtinto įgaliojimo sudaryti ginčo preliminariąją pirkimo pardavimo sutartį, gauti (paimti) pinigus turto savininkų vardu.
31. Atkreiptinas dėmesys, kad Standarto 5.3. punkte yra nustatyta, kad pas nekilnojamojo turto agentą esančios klientų lėšos turi būti laikomos atskirai nuo agento nuosavų lėšų. Nekilnojamojo turto agentas užtikrina, kad avansas arba palūkanos jam būtų sumokamos griežtai laikantis sandorio sutarties. Jei avansas mokamas nekilnojamojo turto agentui, jis privalo išrašyti kvitą.
32. 2021-07-05 savo iniciatyva pasirašydama preliminariąją pirkimo pardavimo sutartį ir taip ketindama įteisinti iš ieškovės gaunamo avanso paėmimą, brokerė savavališkai nustatė pagrindinės sutarties sudarymo sąlygas, avanso ir sau nustatyto atlygio dydį, pati savavališkai pasiėmė (sulaikė) 1000 Eur dydžio atlygį, kurį pirkėjai įvardino kaip avansą.
33. Nagrinėjamu atveju akivaizdu, kad ieškovė 2021-07-01 oficialiai jau buvo pateikusi notarei L. R. rašytinį sutikimą už 10 000 Eur pirkti ginčo turtą, todėl neaišku dėl kokių priežasčių brokerė dar sudarinėjo preliminariąją pirkimo pardavimo sutartį, paėmė iš ieškovų 1000 Eur avansą, kuris iki šiol ieškovei yra negrąžintas, jis neapskaitytos, kvitas neišrašytas ir klientei nepateiktas.
34. Šiuo atveju teismas daro išvadą, kad trečiasis asmuo R. M., nors žodžiu su atsakove ir buvo susitarusi dėl pirkėjų suradimo, kitų paslaugų teikimo (vizito pas notarą suderinimo ir kt.), tačiau pasirašyti preliminariąją pirkimo pardavimo sutartį, paimti pinigus ir sau atlygį, įgaliojimų neturėjo.
35. Ieškovė V. Ž. nurodė, kad jai nebuvo žinoma apie tai, kad brokerė neturi įgaliojimų atitinkamos sutarties sudarymui, nes ji buvo nekilnojamojo turto agentė, lankydavosi parduodamame name, turėjo raktus, žinojo visas būsimos pirkimo pardavimo sutarties sąlygas. Taigi jai susidarė įspūdis, kad sudaro sandorį su teisėtu atstovu.
36. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2011 m. balandžio 12 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-3-173/2011, išaiškino, kad sprendžiant dėl įgaliojimus viršijusio atstovo sudaryto sandorio galiojimo, CK 2.133 straipsnio 6 dalyje numatyta aplinkybė – vėlesnė atstovaujamojo valia patvirtinti tokį sandorį ar jo nepatvirtinti – yra lemiama tik tuo atveju, kai kita sandorio šalis nesiremia CK 2.133 straipsnio 9 dalimi. Kai kita sandorio šalis reikalauja sandorio galiojimo ir įrodinėja, kad turėjo rimtą pagrindą manyti, jog sudaro sandorį su tokią teisę turinčiu atstovu, atstovaujamasis turi ginčyti sandorio galiojimą įrodinėdamas, kad kita sandorio šalis žinojo ar turėjo žinoti, jog atstovas viršija jam suteiktus įgaliojimus. Analogiškos teisės aiškinimo ir taikymo nuostatos išdėstytos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. balandžio 6 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-3-147/2007.
37. Jeigu sandorį kito asmens vardu sudaro tokios teisės neturintis asmuo, tai sandoris sukelia teisines pasekmes atstovaujamajam tik tuo atveju, kai pastarasis tokį sandorį patvirtina. Kita sandorio šalis tokiu atveju gali raštu prašyti per jos nustatytą terminą, kuris negali būti mažesnis kaip keturiolika dienų, patvirtinti arba nepatvirtinti sandorį. Jeigu per nustatytą terminą neatsakoma, laikoma, kad sandorį patvirtinti atsisakyta. Sandorio patvirtinimas turi atgalinio veikimo galią, t. y. laikoma, kad jis galioja nuo sudarymo ( CK 2.133 straipsnio 6 dalis). Pažymėtina, kad turi būti vertinama situacija, buvusi sandorio sudarymo metu. Aplinkybės, kurias trečiasis asmuo sužinojo vėliau, po sandorio sudarymo, negali turėti įtakos jo įsitikinimui, kad sandorį sudarė tam teisę turintis asmuo, todėl jos nevertintinos sprendžiant, ar buvo pagrindas laikyti asmenį kito asmens atstovu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2012 m. kovo 20 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-102/2012; 2021 m. kovo 17 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. e3K-3-56-684/2021, 44 – 46 p. ir joje nurodyta kasacinio teismo praktika).
38. Sprendžiant klausimą, ar taikytinas tariamo atstovavimo institutas, be kitų aplinkybių, turi būti aiškinamasi, ar trečiasis asmuo, atsižvelgiant į konkrečias aplinkybes, buvo pakankamai rūpestingas, įsitikindamas, ar asmuo turi teisę veikti kito asmens vardu, pavyzdžiui, ar jis patikrino kito asmens įgaliojimą ir įsitikino suteiktomis teisėmis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. kovo 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-102/2012; 2021 m. kovo 17 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. e3K-3-56-684/2021, 47 p.).
39. Iš ieškovės V. Ž. paaiškinimų nustatyta, kad ji nepareikalavo iš brokerės įgaliojimo ar paslaugų teikimo sutarties, pagal kurią pastaroji galėtų pasirašo preliminariąją pirkimo pardavimo sutartį, juolab, kad sutartyje yra grafa, kur turi būti nurodyta atstovavimo pagrindas, šių aplinkybių pasitikslinimui nesusisiekė su atsakovais ar jų atstove L. B., taigi nebuvo pakankamai apdairi ir rūpestinga, veikė savo rizika.
40. Ir nors preliminarioji pirkimo pardavimo sutartis atitinka visus preliminariosios sutarties požymius, nes: 1) joje aiškiai įtvirtintas šalių susitarimas ateityje sudaryti Sutartyje įvardytos žemės pirkimo–pardavimo sutartį, susitarime aptartomis sąlygomis (CK 6.165 straipsnio 1 dalis); 2) Sutartis sudaryta rašytine forma (CK 6.165 straipsnio 2 dalis); 3) joje nustatytas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti (CK 6.165 straipsnio 3 dalis), ieškovė sumokėjo visą turto kainą, tačiau tai nesudaro pagrindo šalių sutartinių santykių kvalifikuoti kaip pagrindinės sutarties, nes ieškovė, veikdama savo rizika, ginčo sutartį sudarė ir pinigus mokėjo neturėdama atsakovų (ar atsakovės L. B.), kaip turto savininkų sutikimo ar pritarimo, preliminariąją pirkimo pardavimo sutartį pasirašė su turto savininkų neįgaliotu asmeniu, todėl tokia sutartis jokių pasekmių turto savininkams sukelti negali ir jiems nėra privaloma, o ieškinys kaip neįrodytas ir nepagrįstas, atmestinas.
41. Kadangi ieškinys atmestinas, atsakovų turėtos bylinėjimosi išlaidos priteistinos iš ieškovės.
42. Iš byloje pateiktų atsakovų advokatės prašymų ir pinigų priėmimo kvitų, sąskaitų matyti, jog atsakovė L. B. turėjo 850 Eur atstovavimo išlaidų. Įvertinus tai, kad išlaidos advokato pagalbai apmokėti neviršija Lietuvos Respublikos Teisingumo ministro įsakymo Nr. 1R-85 ,,Dėl rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio patvirtinimo“ Toliau – Rekomendacijos) nustatytų maksimalių dydžių (Rekomendacijų 8.2, 8.16, 8.19 punktai), jos priteistinos atsakovei iš ieškovės (CPK 93 straipsnio 1 dalis ir 98 straipsnis).Valstybei iš ieškovės priteistina 33,68 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu (CPK 96 str.).
Rezoliucinė dalis
nusprendžia:
Ieškinį atmesti.
Priteisti atsakovei L. B. a.k. (duomenys neskelbtini) iš ieškovės V. Ž. a.k. (duomenys neskelbtini) 850 (aštuonis šimtus penkiasdešimt eurų) išlaidų teisinei advokato pagalbai apmokėti.
Priteisti valstybei iš ieškovės V. Ž. a.k. (duomenys neskelbtini) 33,68 Eur (trisdešimt tris eurus, 68 ct) išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, sumokant į vieną iš surenkamųjų Valstybinės mokesčių inspekcijos prie LR Finansų ministerijos sąskaitą, įmokos kodas 5602.
Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas Kauno apygardos teismui skundą paduodant Marijampolės apylinkės teismo Marijampolės rūmams.