Regionų apygardos administracinio teismo sprendimas

Vilniaus apygardos administracinio teismo teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Mildos Vainienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Mefodijos Povilaitienės, Gintaro Dzedulionio,

dalyvaujant pareiškėjos Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos atstovei Violetai Staniulienei,

dalyvaujant trečiojo suinteresuotojo asmens UAB „MB turtas“ atstovams O. S. (O. S.) ir V. P.,

viešame teismo posėdyje išnagrinėjusi administracinę bylą pagal pareiškėjos Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos skundą atsakovui VĮ Registrų centrui, tretiesiems suinteresuotiems asmenims UAB „MB turtas“ ir VĮ Registrų centro Klaipėdos filialui dėl sprendimo panaikinimo,

Aprašomoji dalis

nustatė:

Tarnybos teigimu, Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – ir CK) 6.394 str. 3 d. nustatyta, kad, jeigu nekilnojamojo daikto savininkas nėra žemės sklypo, kuriame tas daiktas yra, savininkas, tai nekilnojamąjį daiktą jis gali parduoti be žemės sklypo savininko sutikimo tik tuo atveju, jeigu tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms, todėl šiuo atveju, statinių pirkėjas negalėjo įgyti teisės į viso valstybinės žemės sklypo nuomą nes įgijo ne visus jame esančius statinius. Pažymėjo, kad pagal CK 6.491 str. 1 d. nuomininkas turi teisę perleisti savo teises ir pareigas, atsiradusias iš nuomos sutarties, įkeisti nuomos teisę ar perduoti ją kaip turtinį įnašą ar kitaip ją suvaržyti tik gavęs išankstinį rašytinį nuomotojo sutikimą, jeigu ko kita nenustato nuomos sutartis. Nurodė, kad nuomotojas išdavė sutikimą perleisti nuomos teises ir pareigas tik daliai nuomojamo valstybinės žemės sklypo, kurią turėjo buvęs statinių savininkas. Pareiškėjos nuomone, nurodyta CK įtvirtinta norma yra bendro pobūdžio, o valstybinės žemės valdymo, naudojimo ir disponavimo ja santykiams taikomos valstybės turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo tvarką nustatančios teisės aktų nuostatos, įtvirtinančios specialų valstybės turto valdymo rėžimą.

Nurodė, kad ginčo žemės sklypas nuosavybės teise priklauso Lietuvos Respublikai, o nuo 2010 m. liepos 1 d. žemės sklypo patikėtiniu yra Tarnyba. Paaiškino, jog valstybinės žemės sklypų, užstatytų statiniais ar įrenginiais ir naudojamų šiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti, taip pat statiniais ar įrenginiais neužstatytų (naujų) valstybinės kitos paskirties žemės sklypų, kai tokių valstybinės žemės sklypų pardavimas ar nuoma be aukciono numatyti Lietuvos Respublikos įstatymuose, pardavimą ir išnuomojimą reglamentuoja Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintos Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklės (toliau – ir Taisyklės). Atkreipė dėmesį, kad vadovaujantis Taisyklių 45 p. 2 d., pagrindas registratoriui pakeisti valstybinės žemės sklypo nuomininką kai perleidžiami statiniai, esantys valstybinės žemės sklype, – valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimas, kurį pasirašo valstybinės žemės nuomotojas, naujasis ir ankstesnysis nuomininkai, o ne dviejų privačių asmenų sudaryta sutartis dėl valstybinės žemės nuomos teisių perleidimo, kuri net neatitinka nuomotojo išduoto sutikimo, tačiau Komisija nepasisakė dėl 2011 m. rugsėjo 28 d. Sutarties teisinio vertinimo, t. y., kad UAB „MB turtas“ pateikta valstybinės žemės sklypo nuomos teisės pardavimo sutartis negali būti teisėtu ir pagrįstu pagrindu Nekilnojamojo turto registre įregistruoti ja įgytą valstybinės žemės sklypo nuomos teisę. Pareiškėjos nuomone, vadovaujantis CK 4.106 str. 1 d., Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 7 str. 6 d., 9 str. 6 d. 1 p. bei Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo disponavimo juo įstatymo 81 str. ir atsižvelgiant į aplinkybę, kad UAB „MB turtas“ nuosavybės teise priklauso ne visi minėtame valstybinės žemės sklype, (duomenys neskelbtini), Palangos m., esantys nekilnojamieji daiktai, pripažintina, kad minėtas sandoris prieštarauja imperatyvioms įstatymų normoms, o pagal CK 1.80 str. imperatyvioms įstatymo normoms prieštaraujantis sandoris yra niekinis ir negalioja, taigi, nors BUAB „Ardaža“ ir UAB „MB turtas“ 2011 m. rugsėjo 28 d. sudarė nuomos teisės pardavimo sutartį ir patvirtino ją savo įgaliotų atstovų parašais, ji negali sukelti teisinių pasekmių, nes yra niekinė ir negalioja nuo pat jos sudarymo momento.

Atkreipė dėmesį, jog Registrų centras neturi duomenų, kad 2011 m. rugsėjo 28 d. nuomos teisės pardavimo sutartis įstatymų nustatyta tvarka yra pripažinta neteisėta, negaliojanti ir yra panaikinta, tai patvirtinančių dokumentų pareiškėja nepateikė nei Komisijai, nei teismui.

Anot atsakovo, pareiškėjos argumentas, kad Registrų centras neturėjo vadovautis nurodyta LVAT nutartimi, yra nepagrįstas, nes nurodytoje nutartyje teismas apibrėžia Registrų centro kompetenciją ir nurodo, kad notaro tvirtinto dokumento registratorius neturi teisės tirti. Registrų centras taip pat pažymėjo, kad sprendime Nr. 320 padaryta rašymo klaida nurodant, kad UAB „MB turtas“ 2010 m. gruodžio 3 d. varžytinių aktu įgijo 29 butus, esančius gyvenamajame name adresu (duomenys neskelbtini), Palangoje, nes UAB „MR turtas“ įgijo 24 butus 29 butų gyvenamajame name. Pažymėjo, kad nurodytas rašymo apsirikimas nekeičia Komisijos sprendimo Nr. 320 esmės, nes nuomos teisės perleidimas paviešintas tinkamo dokumento pagrindu. Pabrėžė, kad nuomos teisę perleidusio BUAB „Ardaža“ administratoriaus pareiga buvo užtikrinti sandorio teisėtumą ir atitikimą įstatymų reikalavimams, nes jo sudaryta sutartis yra prilyginama notaro tvirtintai sutarčiai.

UAB „MB turtas“ teigimu, Sutartis buvo sudaryta vadovaujantis įstatymų nustatytais reikalavimais ir yra galiojanti, todėl jos šalims turi įstatymo galią (CK 6.189 str. 1 d.) ir yra vykdytina (CK 6.200 str. d.). Jokių Sutarties prieštaravimų imperatyvioms įstatymo normoms nėra. Teismo sprendimo dėl Sutarties pripažinimo niekine taip pat nėra, todėl, pasak UAB „MB turtas“, nėra pagrindo neįregistruoti UAB „MB turtas“ pagal Sutartį įsigytą nuomos teisę Nekilnojamojo turto registre.

Teismo posėdžio metu pareiškėjos Tarnybos atstovė Violeta Staniulienė prašė skundą tenkinti remdamasis skunde pateiktais argumentais (b. l. 127–130).

Teismo posėdyje atsakovo Registrų centras ir trečiojo suinteresuotojo asmens VĮ Registrų centro Klaipėdos filialo atstovai nedalyvavo, apie teismo posėdžio datą, laiką ir vietą pranešta tinkamai (b. l. 116, 117).

Motyvuojamoji dalis

Skundas atmestinas.

Nagrinėjamoje administracinėje byloje ginčas kilo dėl Registrų centro Centrinio registratoriaus ginčų nagrinėjimo komisijos 2011 m. lapkričio 30 d. sprendimo Nr. 320 pagrįstumo ir teisėtumo.

Byloje nustatyta, kad Nekilnojamojo turto registro Centrinio duomenų banko 2011 m. lapkričio 24 d. išrašo duomenimis, žemės sklypas (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esantis (duomenys neskelbtini), Palangoje nuosavybės teise priklauso Lietuvos Respublikai. Išraše nurodyta, jog minėtas žemės sklypas pagal 1999 m. kovo 17 d. Valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) ir 2008 m. liepos 15 d. pirkimo–pardavimo sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) yra išnuomotas UAB „Ardaža“ (b. l. 46–59).

UAB „MB turtas“ 2010 m. gruodžio 3 d. varžytinių aktu Nr. 1 iš BUAB „Ardaža“ nupirko 24 butus, esančius pastate adresu (duomenys neskelbtini), Palangoje (b. l. 15).

2011 m. rugsėjo 28 d. BUAB „Ardaža“, atstovaujama bankroto administratoriaus UAB „Admivita“ įgalioto asmens, ir UAB „MB turtas“ sudarė nuomos teisės pardavimo sutartį (b. l. 16–17, 92–93), kuria pagal BUAB „Ardaža“ kreditorių susirinkimo sprendimą pardavė UAB „MB turtas“ nuomos teisę į 0,4250 ha žemės sklypą (duomenys neskelbtini), Palangoje, kuri atsirado 1999 m. kovo 17 d. Valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) ir 2008 m. liepos 15 d. pirkimo–pardavimo sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) pagrindu.

2011 m. rugsėjo 29 d. UAB „MB turtas“ teritoriniam registratoriui pateikė prašymą pakeisti Nekilnojamojo turto registro duomenis nekilnojamajam daiktui – žemės sklypui, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini)), esančiam adresu (duomenys neskelbtini), Palangos m., t. y. įregistruoti juridinį faktą apie minėto valstybinės žemės sklypo nuomos teisės perleidimą (b. l. 89, 102). UAB „MB turtas“ juridinio fakto atsiradimą patvirtinančiu dokumentu teritoriniam registratoriui pateikė 2011 m. rugsėjo 28 d. nuomos teisės pardavimo sutartį.

Teritorinis registratorius 2011 m. spalio 7 d. sprendimu Nr. (4.6.10)RS-1092 (b. l. 12–13, 95–96) UAB „MB turtas“ prašymo netenkino vadovaudamasis Registro įstatymo 29 str. 1 d. 2 p. Minėtame sprendime nurodė, jog teritoriniam registratoriui vadovaujantis CK 6.491 str. 1 d. turėjo būti pateiktas ir Tarnybos sutikimas ar raštiškas šalių susitarimas.

UAB „MB turtas“, nesutikdama su minėtu teritorinio registratoriaus sprendimu, apskundė jį Registrų centrui (b. l. 10–11).

Centrinio registratoriaus ginčų nagrinėjimo komisija 2011 m. lapkričio 30 d. sprendimu Nr. 320 (b. l. 8–9) panaikino teritorinio registratoriaus 2011 m. spalio 7 d. sprendimą Nr. (4.6.10)RS-1092 ir UAB „MB turtas“ prašymą tenkino. Sprendime NR. 320 rėmėsi Registro įstatymo 23 str. 2 d., CK 6.394 str., 393 str. 3 d. Konstatavo, jog UAB „MB turtas“ iš BUAB „Ardaža“ įgijus nuosavybėn visus 29 nekilnojamuosius daiktus – butus, esančius daugiabutyje gyvenamajame name, adresu Palangos m. (duomenys neskelbtini), jai CK 6.394 str. 3 d. pagrindu perėjo žemės naudojimo teisė tokiomis pat sąlygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjo. Komisija taip pat atkreipė dėmesį, kad pateikta Sutartis sudaryta pagal specialias Įmonių bankroto įstatymo nuostatas. Įmonių bankroto įstatymo 33 str. 3 d. reglamentuoja, kad turto pirkimo–pardavimo sutartis arba perdavimo aktas yra prilyginami notaro patvirtintai sutarčiai, todėl nagrinėjamu atveju minėtas sandoris yra prilyginamas notarinės formos sandoriui, o nekilnojamojo turto registro tvarkytojas nėra įgaliotas tikrinti tokių sandorių teisėtumo (LVAT 2010 m. gegužės 14 d. nutartis administracinėje byloje Nr. A502 -281/2010), todėl Registro įstatymo prasme pateikti dokumentai vertinami kaip patvirtinantys juridinio fakto atsiradimą.

Registro įstatymo 4 str. nustatyta, kad visi Nekilnojamojo turto registre esantys duomenys nuo jų įrašymo laikomi teisingais ir išsamiais, kol jie nenuginčyti įstatymų nustatyta tvarka. Šio įstatymo 5 str. 2 d. įtvirtinta, jog Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas įstatymų nustatyta tvarka atsako už duomenų, kaupiamų Nekilnojamojo turto registre, teisingumą ir apsaugą. Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas atsako tik už tai, kad Nekilnojamojo turto registre įrašyti duomenys atitinka dokumentus, kurių pagrindu šie duomenys buvo įrašyti.

Iš nurodytų įstatymų nuostatų matyti, kad ir Registro įstatymas nustato, jog Registro tvarkytojas yra atsakingas tik už tai, kad įrašyti duomenys atitiktų dokumentus, kurių pagrindu jie įrašyti, tačiau pačių dokumentų teisėtumo Registro tvarkytojas netikrina.

Pagal Registro įstatymo 22 str. Daiktinių teisių į nekilnojamąjį daiktą atsiradimą, juridinius faktus patvirtinantys dokumentai, kuriais remiantis šios teisės, jų suvaržymai bei juridiniai faktai registruojami nekilnojamojo turto registre, yra: 1) valstybės institucijos sprendimas; 2) teismo sprendimas, nutartis, nutarimas, nuosprendis; 3) įstatymų nustatytų institucijų ar pareigūnų sprendimas areštuoti turtą, o įsigaliojus Turto arešto aktų registro įstatymui – turto arešto aktų registro dokumentai; 4) nekilnojamojo daikto savininko santuokos, ištuokos, vardo, pavardės pakeitimo, mirties liudijimas; 5) paveldėjimo teisės liudijimas; 6) teismo pranešimas apie civilinės bylos dėl nekilnojamojo turto registre įregistruoto nekilnojamojo daikto teisinio statuso iškėlimą; 7) rašytiniai sandoriai; 8) nekilnojamojo daikto pardavimo varžytynėse, aukcione sutartis (aktas); 9) kitų valstybės kadastrų ir registrų dokumentai; 10) kiti įstatymų nustatyti dokumentai.

Registro įstatymo 23 str. nustato prašymų įregistruoti daiktines teises į nekilnojamąjį daiktą, šių teisių suvaržymus, juridinius faktus padavimo tvarką. Šio straipsnio 1 d. nustatyta, kad prašymą įregistruoti nuosavybės teisę į nekilnojamąjį daiktą paduoda jį įgijęs asmuo, o kai registruojamos kitos daiktinės teisės, taip pat šių teisių į nekilnojamuosius daiktus suvaržymai, – šių teisių turėtojas arba asmuo, suinteresuotas jų įregistravimu. Prašymą įregistruoti juridinius faktus paduoda įgaliota institucija ar jų įregistravimu suinteresuotas asmuo. Prašymą asmuo paduoda pats arba per savo atstovą, turintį įstatymų nustatyta tvarka išduotą įgaliojimą. Registro įstatymo 23 str. 2 d. įtvirtinta, jog kartu su prašymu turi būti pateikiami dokumentai, patvirtinantys prašomų įregistruoti daiktinių teisių, šių teisių suvaržymų, juridinių faktų atsiradimą. Dokumentai turi būti pateikti dviem egzemplioriais; vienas iš jų turi būti dokumento originalas arba įstatymų nustatyta tvarka patvirtintas jo nuorašas. Minėto straipsnio 3 d. nustatyta, kad dokumentai, kurių pagrindu patvirtinamos, atsiranda, baigiasi, perleidžiamos ar suvaržomos daiktinės teisės į nekilnojamąjį daiktą, šių teisių suvaržymai, juridiniai faktai, turi atitikti teisės aktų reikalavimus, juose turi būti įregistravimui nekilnojamojo turto registre būtini duomenys, o pagal Registro įstatymo 23 str. 4 d. dokumentai, kurių pagrindu prašoma atlikti registraciją, turi būti surašyti įskaitomai, juose turi būti pilni asmenų, susijusių su registracija, vardai, pavardės, pavadinimai, adresai, kodai bei nekilnojamojo daikto, susijusio su registracija, unikalus numeris, kuris suteikiamas Nekilnojamojo turto kadastro nuostatų nustatyta tvarka. Įregistravimo nekilnojamojo turto registre pagrindu negali būti dokumentai, kuriuose yra ištaisytų, prirašytų, užbrauktų žodžių ir kitų dokumente neaptartų taisymų, bei pieštuku surašyti dokumentai, taip pat fiziškai sugadinti dokumentai, jei dėl to negalima padaryti vienareikšmės išvados dėl jų turinio.

Atsižvelgiant į tai, nagrinėjamu atveju svarbu išsiaiškinti, ar UAB „MB turtas“ 2011 m. rugsėjo 29 d. prašymas pakeisti nekilnojamojo turto registro duomenis ir prie jo pridėta 2011 m. rugsėjo 28 d. Sutartis sudarė pagrindą viešojo administravimo veiksmams atlikti, t. y. pakeisti nekilnojamo turto registro duomenis žemės sklypui (duomenys neskelbtini) Palangos m.

Kaip minėta, byloje nustatyta, kad UAB „MB turtas“ su prašymu teritoriniam registratoriui pateikė 2011 m. rugsėjo 28 d. nuomos teisės pardavimo sutartį, sudarytą tarp BUAB „Ardaža“, atstovaujamos bankroto administratoriaus UAB „Admivita“ ir UAB „MB turtas“ (b. l. 16–17, 92–93).

Nustatyta, kad UAB „Ardaža“ yra bankrutavusi (b. l. 14). Įmonių bankroto įstatymo 33 str. nustato bankrutuojančios ir bankrutavusios įmonės turto pardavimo ir perdavimo tvarką. Šio straipsnio 3 d. įtvirtinta, jog turto pirkimo–pardavimo sutartis arba perdavimo aktas yra prilyginami notaro patvirtintai sutarčiai ir yra nuosavybės teisę patvirtinantys dokumentai. Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, teismo vertinimu, 2011 m. rugsėjo 28 d. Sutartis prilyginama notaro patvirtintai sutarčiai ir yra nuosavybės teisę patvirtinantis dokumentas. Taigi, teismas daro išvadą, kad teritoriniam registratoriui tretysis suinteresuotas asmuo UAB „MB turtas“, pateikęs 2011 m. rugsėjo 28 d. nuomos teisės pardavimo sutartį, patvirtino savo nuosavybės teises į turtą – žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), Palangos m., nuomos teisę.

Pažymėtina, jog LVAT 2011 m. birželio 23 d. nutartyje administracinėje byloje Nr. A442-2253/2011 pažymėjo, kad nekilnojamojo turto registro tvarkytojas nėra įgaliotas spęsti dėl sandorių galiojimo civilinės teisės prasme. Nekilnojamojo turto registre esantys duomenys ne ginčo tvarka gali būti pakeisti, įrašant naujus duomenis arba pakeičiant esančius, tik griežtai laikantis tokius pakeitimus įrodančių dokumentų, kurie yra išvardyti Registro įstatymo 22 str. (Registro įstatymo 5 str. 2 d., 22 str. bei 23 str. 2 ir 3 d.). Be to, Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas, įrašydamas naujus registro duomenis arba pakeisdamas esamus, neturi teisės savarankiškai aiškinti ar interpretuoti pateiktų dokumentų, kurie numatyti minėto įstatymo 22 str., turinio ir atitinkamai keisti duomenų (LVAT 2010 m. gruodžio 16 d. sprendimas administracinėje byloje Nr. A261-1816/2010).

Teismas pažymi, kad šios bylos nagrinėjimo dalykas yra tik Registrų centro Centrinio registratoriaus ginčų nagrinėjimo komisijos 2011 m. lapkričio 30 d. sprendimo Nr. 320 pagrįstumas ir teisėtumas, be to, teismas neturi duomenų, jog civilinio proceso tvarka pareiškėja ginčytų pareiškėja 2011 m. rugsėjo 28 d. Sutarties teisėtumą. Įstatymų nustatyta tvarka nenuginčijus teisinio registravimo pagrindo, nėra teisinio pagrindo naikinti Komisijos Sprendimo Nr. 320, kuriuo tenkintas UAB „MB turtas“ prašymas pakeisti Nekilnojamojo turto registro duomenis.

Teismo vertinimu, tai, kad sprendime Nr. 320 yra klaidingai nurodyta, jog BUAB „Ardaža“ nuosavybėn įgijo visus 29 butus name, kurio adresas (duomenys neskelbtini), Palangos m., nedaro esminės įtakos sprendimo Nr. 320 pagrįstumui, kadangi, kaip jau minėta, Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas atsako tik už tai, kad Nekilnojamojo turto registre įrašyti duomenys atitinka dokumentus, kurių pagrindu šie duomenys buvo įrašyti.

Remiantis išdėstytais argumentais, darytina išvada, kad Registrų centro Centrinio registratoriaus ginčų nagrinėjimo komisijos 2011 m. lapkričio 30 d. sprendimas Nr. 320 yra teisėtas ir pagrįstas, todėl jį naikinti skunde nurodytais argumentais nėra teisinio pagrindo. Atsižvelgiant į tai, pareiškėjos skundas yra atmetamas kaip nepagrįstas.

Rezoliucinė dalis

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos administracinių bylų teisenos įstatymo 85-87 str., 88 str. 1 p., 127 str. 1 d., 129 str.,

nusprendžia:

Pareiškėjos Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos skundą atmesti kaip nepagrįstą.

Sprendimas per 14 dienų nuo jo paskelbimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Lietuvos vyriausiajam administraciniam teismui, skundą paduodant šiam teismui arba per Vilniaus apygardos administracinį teismą.