Lietuvos apeliacinio teismo nutartis

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Alės Bukavinienės, Konstantino Gurino ir Danutės Milašienės (teisėjų kolegijos pirmininkė ir pranešėja),

viešame teismo posėdyje apeliacine tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės R. B. apeliacinį skundą dėl Klaipėdos apygardos teismo 2006 m. birželio 19 d. sprendimo, kuriuo atmesti ieškinys ir priešieškinis, civilinėje byloje Nr. 2-426-159/2006 pagal ieškovės R. B. ieškinį atsakovėms S. J. ir R. S. dėl nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties patvirtinimo ir nuosavybės teisių pripažinimo ir pagal atsakovių S. J. ir R. S. priešieškinį dėl preliminariosios sutarties dalies pripažinimo negaliojančia.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

Atsakovės R. S. ir S. J. padavė priešieškinį, kuriuo prašė pripažinti 2005 m. rugpjūčio 3 d. preliminarios sutarties 5.1 punktą negaliojančiu dėl R. S. ir S. J. suklydimo bei pripažinti ieškovės atsakovėms sumokėtas lėšas - 50 000 Lt - preliminariosios sutarties įvykdymo užtikrinimu.

Teismas nepagrįstai 2005 m. rugpjūčio 3 d. sutartį pripažino preliminariąja, nes pagal šią sutartį ieškovė atsakovėms sumokėjo beveik pusę numatytos sutartyje kainos, o CK 6.165 straipsnis jokių mokėjimų pagal preliminariąją sutartį nenumato. Dėl šios priežasties negali būti taikoma ir CK 6.165 straipsnio 4 dalis, numatanti vengimo sudaryti pagrindinę sutartį teisines pasekmes. 2005 m. rugpjūčio 3 d. sutartimi atsakovės įsipareigojo sutvarkyti pastatų ir žemės nuosavybės dokumentus ir šį nekilnojamąjį turtą parduoti ieškovei, o ieškovė sumokėjo atsakovėms beveik pusę šalių gera valia sulygtos nekilnojamojo turto kainos, todėl, atsakovėms sutvarkius nuosavybės dokumentus, ieškovė, vadovaudamasi teisėtų lūkesčių principu bei CK 6.309 straipsnio 3 dalimi, įgijo teisę teismo tvarka reikalauti patvirtinti žemės pirkimo–pardavimo sutarčių sudarymą.Atsakovės, priešieškinyje teigdamos, kad 2005 m. rugpjūčio 3 d. sutartį su ieškove sudarė dėl esminio suklydimo, jokių objektyvių duomenų, kad jos nesuvokė pasirašomos sutarties kaip įpareigojančios jas parduoti pastatus ir žemės sklypus, teismui nepateikė. Byloje esantys duomenys (prieš sudarant sutartį atsakovių ieškovei pateikti dokumentai dėl palikimo priėmimo, žemės sklypų planai, pastatų techniniai brėžiniai ir kt.) patvirtina, kad šalys tarėsi ir siekė nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo įforminimo. Teismas neteisingai vertino atsakovių elgesį po 2005 m. rugpjūčio 3 d. sutarties sudarymo, kai jos dar kartą pradėjo skelbti apie turto pardavimą, dėl kurio su ieškove jau buvo sudariusios sutartį. Toks atsakovių elgesys pažeidžia sąžiningumo ir teisėtų lūkesčių principus.Ieškovė 2005 m. rugpjūčio 3 d. sutartimi remiasi kaip vientisu dokumentu, kuriame yra atsakovių valia parduoti turtą, sudaryta sutartis atitinka būtinąsias pirkimo-pardavimo sutarties sąlygas, nurodytas CK 6.305, 6.396, 6.397 straipsniuose, šalys sutartį iš dalies įvykdė, ieškovei perdavus atsakovėms 50 000 Lt avansą, kuris įskaitomas į pirkimo – pardavimo kainą, atsakovės avansą priėmė, todėl turto pirkimas-pardavimas tvirtintinas teismo (CK 6.309 str. 3 d.).Kadangi bylos šalys buvo susirinkusios į parengiamąjį teismo posėdį ir abi prašė bylą atidėti, teismas privalėjo atidėti bylos nagrinėjimą. Siekdamas nustatyti objektyvią tiesą byloje, teismas turėjo bylą nagrinėti dalyvaujant atsakovei S. J. ir įvertinti tai, kaip abi atsakovės suprato 2005 m. rugpjūčio 3 d. sutarties esmę.

Motyvuojamoji dalis

Apeliacinis skundas netenkintinas.

Pagrindinis apeliacinio skundo argumentas, nulemiantis ir kitus argumentus, yra tai, kad šalys 2005 m. rugpjūčio 5 d. sudarė pagrindinę sutartį, o ne preliminariąją, todėl turėjo būti taikomas CK 6.309 straipsnis, o ne CK 6.165 straipsnio ketvirtojoje dalyje numatytos pasekmės. Su tokiais apeliacinio skundo argumentais nėra pagrindo sutikti.

CK 6.165 straipsnyje įtvirtinta preliminariosios sutarties samprata. Tai šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Preliminariosios sutarties pagrindiniai bruožai yra šie: pirma, aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį; antra, šalių susitarimas dėl būsimos pagrindinės sutarties dalyko ir esminių pagrindinės sutarties sąlygų aptarimas; trečia, terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis; ketvirta, šio susitarimo įforminimas rašytine forma (CPK 6.165 str.). Preliminariojoje sutartyje yra būtini šie elementai: suderinta šalių valia pasiektas susitarimas sukurti teisinius santykius, t. y. įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį; pagrindinės sutarties esminių sąlygų aptarimas; susitarimo išreiškimas rašytine forma (CK 6.159 str., 6.165 str. 1, 2 d., 1.73 str. 1 d. 7 p.). Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinė sesija 2006 m. lapkričio 6 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006, pažymėjo, jog tuo atveju, kai būtina atskirti preliminariąją sutartį nuo pagrindinės, dėl kurios šalys galėjo tartis preliminariojoje sutartyje, lemiamą reikšmę turi susitarimą sudariusių šalių valia. Nustačius, kad išreikšta šalių valia aiškiai rodo jų susitarimą ateityje sudaryti kitą, t. y. pagrindinę, sutartį, konstatuotinas ikisutartinių santykių etapas ir preliminariosios sutarties sudarymo faktas.

Sprendžiant dėl konkrečios civilinių santykių dalyvių valia sudarytos sutarties esminės ir teisinės reikšmės, svarbiausias šaltinis yra sutarties turinys. Tik pagal konkrečios sutarties turinį galima nuspręsti, pripažinti šią sutartį preliminariąja sutartimi ar kvalifikuoti joje įtvirtintą susitarimą kaip pagrindinę sutartį.

Nagrinėjamoje byloje ginčo šalys 2005 m. rugpjūčio 3 d. sutartyje nustatė, kad atsakovės (sutartyje nurodyta – būsimos pardavėjos) įsipareigoja parduoti: 1) 10,7 ha žemės sklypą (duomenys neskelbtini), 2) 0,56 ha žemės sklypą, 3) 1,7 ha žemės sklypą, 4) 2,59 ha žemės sklypą, 5) 0,99 ha žemės sklypą, 6) gyvenamąjį namą (duomenys neskelbtini), pastatą-daržinę (duomenys neskelbtini), pastatą-tvartą (duomenys neskelbtini), pastatą-daržinę (duomenys neskelbtini), pastatą-malkinę (duomenys neskelbtini), pastatą-viralinę (duomenys neskelbtini), kiemo statinius (duomenys neskelbtini), 3 sublokuotus garažus, esančius (duomenys neskelbtini), o ieškovė (sutartyje nurodyta – būsimoji pirkėja) įsipareigoja šį turtą nupirkti iki 2005 m. gruodžio 31 d. Šalys susitarė, kad tik kartu turi būti parduodamas visas šis turtas, nustatė pirkimo-pardavimo kainą – 120 000 Lt. Atsakovės įsipareigojo, kad pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo dieną visas šis turtas nebus apsunkintas ir nuosavybės teise priklausys joms; įsipareigojo gauti visus leidimus, sutikimus, dokumentus, pažymas iš VĮ Registrų centro; nurodė, jog niekam kitam, išskyrus būsimą pirkėją, nėra nei žodžiu, nei raštu pažadėję parduoti turto; įsipareigojo visus turto nuosavybės įteisinimo, dokumentų gavimo darbus atlikti savo sąskaita ir jėgomis.

Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija konstatuoja, kad ginčo šalių 2005 m. rugpjūčio 3 d. sudaryta sutartis atitinka visus preliminariosios sutarties požymius, nes iš jos turinio aiškiai matyti šalių susitarimas ateityje sudaryti įvardyto sutartyje turto pirkimo-pardavimo sutartį šiame susitarime jų iš anksto aptartomis sąlygomis (CK 6.165 str. 1 d.). Pačios šalys 2005 m. rugpjūčio 3 d. sutartį įvardija preliminariąja sutartimi. Šalys pardavėją įvardija kaip būsimą pardavėją, o pirkėją – kaip būsimą pirkėją. Sutartis, kaip nustato CK 6.165 straipsnio antroji dalis, sudaryta rašytine forma. Iš sutarties 3.1 punkto turinio matyti, kad pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis bus sudaryta ateityje, t. y. tą dieną, kai pardavėjai turės nuosavybės teisę į turtą patvirtinančius dokumentus. Sutarties 4 punkte nurodyta, kad sutartis turi būti sudaryta iki 2005 m. gruodžio 31 d. (CK 6.165 str. 3 d.). Byloje nustatyta, kad iki ginčo sutartyje nurodyto termino šalių sutartyje įvardyto turto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta. Pagal CK 6.165 straipsnio penktąją dalį, jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia. Taigi, nagrinėjamos bylos šalims nesudarius iki 2005 m. gruodžio 31 d. pagrindinės sutarties, pasibaigė jų prievolė pagal šią sutartį.

Be to, turtas, kurį buvo susitarta parduoti-pirkti ateityje, nebuvo perduotas valdyti, kaip to reikalauja CK 6.309 straipsnio pirmoji dalis. Pirmosios instancijos teismas teisingai nurodė, jog pagal CK 6.398 straipsnį nekilnojamųjų daiktų perdavimas turėjo būti įformintas pardavėjo ir pirkėjo pasirašytu priėmimo-perdavimo aktu ar kitokiu sutartyje nurodytu dokumentu. Turtas nebuvo perduotas valdyti ir faktiškai, nes kai kurių asmeninių daiktų atsivežimas į sodybą (b. l. 138) nėra pakankamas pagrindas daryti išvadą, kad ieškovė pradėjo faktiškai valdyti. Konstatavus, kad šalių sudaryta sutartis preliminarioji, ji negali būti patvirtinta CK 6.309 straipsnio trečiosios dalies pagrindu.

Pažymėtina, kad pagal CK 6.165 straipsnį jokie mokėjimai būsimosios – pagrindinės – sutarties sąskaita nedaromi. Tačiau, kaip nurodė Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinė sesija 2006 m. lapkričio 6 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006, sutarties laisvės principas, galiojantis ir ikisutartiniuose santykiuose, leidžia šalims susitarti dėl bet kokių sąlygų, neprieštaraujančių imperatyviosioms įstatymo normoms, viešajai tvarkai ar gerai moralei. Susitarimas dėl pinigų perdavimo kitai šaliai bus už preliminariosios sutarties ribų CK 6.165 straipsnio pirmojoje dalyje pateikiama siaurąja jos sampratos reikšme. Tačiau toks pinigų perdavimas nereiškia prieštaravimo imperatyvams, įskaitant ir CK 6.165 straipsnio pirmąją dalį. Pagal preliminarųjį susitarimą perduodami pinigai neatlieka mokėjimo-atsiskaitymo funkcijos, nes preliminariuose santykiuose neatsiranda piniginė prievolė. Tačiau, kaip nurodyta Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutartyje, pagal preliminarųjį susitarimą perduoti pinigai gali atlikti ne mokėjimo ir atsiskaitymo funkcijas, o turėti ir kitų reikšmių. Šalių sudarytos 2005 m. rugpjūčio 3 d. preliminariosios sutarties 7 punkte buvo numatyta, kad tuo atveju, kai sutartis neįvykdoma dėl būsimųjų pardavėjų (atsakovių) kaltės, jie įsipareigoja būsimajam pirkėjui (ieškovei) solidariai sumokėti 50 000 Lt dydžio baudą ir grąžinti visą gautą avansą. Teisėjų kolegija, įvertinusi preliminariojoje sutartyje numatytą minėtą sąlygą, sprendžia, kad ieškovės atsakovėms perduoti 50 000 Lt reiškia atskaitos tašką nustatant baudos dydį, kai preliminariąją sutartį pažeidžia pinigus gavę pardavėjai (atsakovės). Pinigai pagal preliminariąją sutartį atsakovėms buvo perduoti, tačiau tikslas sudaryti pagrindinę sutartį nebuvo pasiektas, todėl grąžintini ieškovei (CK 6.237 str.).

Dėl išvardytų motyvų apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas teisingai aiškino ir taikė preliminariosios sutarties institutą reglamentuojančias teisės normas ir pagrįstai kvalifikavo ginčo šalių sudarytą sutartį preliminariąja, todėl apeliacinis skundas netenkintinas.

Iš ieškovės priteisiama valstybės naudai 12 Lt išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų išsiuntimu (CPK 88 str. 1 d. 3 p., 96 str. 1 d.).

Rezoliucinė dalis

Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos CPK 326 straipsnio pirmosios dalies 1 punktu,

nutaria:

Klaipėdos apygardos teismo 2006 m. birželio 19 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti iš ieškovės R. B. valstybės naudai 12 Lt išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų išsiuntimu apeliacinės instancijos teisme.