Tauragės apylinkės teismo sprendimas

Įžanginė dalis

Šilutės rajono apylinkės teismo teisėja Nijolė Bagdonienė, sekretoriaujant Marijai Razgauskienei, dalyvaujant ieškovui T. B., jo atstovui advokato padėjėjui Eduardui Puškoriui, atsakovei L. J., jos atstovui advokatui Vytautui Kelpšui, atsakovui J. S., viešame teismo posėdyje išnagrinėjusi civilinę bylą pagal ieškovo T. B. ieškinį atsakovams L. J. ir J. S. dėl nuostolių atlyginimo, avansu sumokant darbui reikalingas sumas bei atsakovės L. J. patikslintą priešieškinį ieškovui T. B., atsakovui J. S., trečiajam asmeniui Klaipėdos miesto 7-to notarų biuro notarei V. J. M. dėl pirkimo – pardavimo sutarties pripažinimo iš dalies negaliojančia,

Aprašomoji dalis

nustatė:

Tretysis asmuo Klaipėdos miesto 7- to notarų biuro notarė V. J. M. į teismo posėdį neatvyko, jai apie teismo posėdžio laiką ir vietą pranešta tinkamai, prašymo atidėti bylos nagrinėjimą nepateikė, gautas prašymas bylą nagrinėti jai nedalyvaujant. Esant šioms aplinkybėms, byla nagrinėtina, nedalyvaujant trečiajam asmeniui (CPK 247 str. 2 d.).

Ieškovas T. B. prašo priteisti iš atsakovų L. J. ir J. S. solidariai 23910,03Lt nuostolių atlyginimo avansu, 5 procentus metinių palūkanų už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo bei bylinėjimosi išlaidas. Ieškinyje nurodo ir teismo posėdžio metu paaiškino, kad 2010-05-11 už 62500Lt pirko L. J. asmeninės nuosavybės teise priklausiusį žemės sklypą (duomenys neskelbtini) (kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini)). Sandorį Klaipėdos miesto septintajame notarų biure tvirtino paminėto sklypo savininkės įgaliotasis asmuo - atsakovas J. S., kuris, kaip žinoma ieškovui, patvirtinęs sklypo (kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini)) detalųjį planą ir tuo būdu pakeitęs žemės paskirtį iš žemės paskirties į mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos paskirtį, suformavęs mažesnius sklypus, pardavė ir kitus šalia esančius sklypus. Ieškovas taip pat nurodo, kad 2010-05-11 sklypo pirkimo - pardavimo sutarties 5.4 punktu pardavėja, t.y. atsakovė įsipareigojo parduodamame žemės sklype įrengti vandentiekio, nuotekų ir elektros inžinerinius tinklus, privažiavimo kelius bei įregistruoti įstatymo nustatyta tvarka ir perduoti pirkėjo nuosavybėn. Be to, sutarties 5.3 punktu atsakovė garantavo pirkėjui, t.y. ieškovui, kad bus atlyginti visi nuostoliai, tiesiogiai kylantys dėl šioje sutartyje numatytų pardavėjos įgaliotinio pareiškimų ir /ar garantijų neatlikimo faktinėms aplinkybėms.

Ieškovas taip pat nurodo, kad J. S. 2012-05-15 pasirašė darbų rangos sutartį Nr. KSLTS12051201 su UAB „Kaselita“ dėl vandentiekio, buitinių ir lietaus nuotekų tinklų įrengimo gyvenamųjų namų statybos kvartale, siekiant įrengti minėtus tinklus žemės sklype (duomenys neskelbtini), padalintame į 12 atskirų sklypų, iš kurių vienas priklauso ieškovui. Sutartyje numatyta darbų kaina – 275231,77Lt. Tačiau nesant mokėjimų, darbai nevyksta. Taigi suprantama, kad kiekvienas sklypų savininkų turėtų patys sumokėti minėtai bendrovei už vykdytinus darbus po 22935,98Lt.

Taip pat ieškovas nurodo, kad elektros inžinerinius darbus rengia viena sklypų savininkių A. M., kuri jau yra pastačiusi namą savo sklype (kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini)), sudarė naujojo vartotojo elektros prijungimo prie operatoriaus elektros tinklų paslaugos sutartį Nr. 43520-12-2373 su AB LESTO. Šios sutarties kaina yra 11688,60Lt. Jai įsivedus elektros tinklus, atsiranda galimybė prie jos prisijungti kitiems kvartalo sklypų savininkams. Tokiu būdu, kiekvienas turėtų sumokėti atitinkamai po 1/12 dalį (974,05Lt) jau sumokėtos sumos.

Ieškovas pažymi, kad atsakovai savo įsipareigojimų pagal sutarties 5.4 punktą nevykdo iki šiol, todėl prašo teismo priteisti iš atsakovų avansu darbams reikalingas sumas.

Dubliku į atsakovės L. J. argumentus dėl atsakovo J. S. įgaliojimų viršijimo, ieškovas nurodo, kad atsakovė nepagrindė to, jog įgaliotinis J. S. viršijo savo įgaliojimus. Atsakovei, nepareiškus pretenzijų įgaliotiniui, galima teigti, jog atsakovė pagal 2010-05-11 sklypo pirkimo - pardavimo sandorį gavo sutarties kainą. Atsakovė remiasi su J. S. pasirašyta 2011-08-08 sutartimi, kuria J. S. prisiima 2010-05-11 sklypo pirkimo – pardavimo sutarties 5.4 punkto įsipareigojimų vykdymą. Vadinasi, šia sutartimi jie patvirtino faktą, jog atsakovė žinojo apie įgaliotinio įsipareigojimus pagal 2010-05-11 sklypo pirkimo -pardavimo Sutarties 5.4 punktą. Nepareiškus prieštaravimų įgaliotiniui, juolab, patvirtinus aplinkybę, jog už atsakovę visus įsipareigojimus pagal pirkimo - pardavimo sutartį vykdys įgaliotinis, atsakovė negali remtis LR CK 2.136 str. numatytu reglamentavimu, nes įgaliojimo pagrindu tarp atsakovės ir įgaliotinio susiklostė vidiniai santykiai, kurie nėra ginčijami šioje byloje. Atsakovei neginčijant įgaliotinio sudaryto sandorio, preziumuojama, kad atsakovę tenkino pirkimo - pardavimo sutarties sąlygos. Be to, reikšminga yra tai, jog atsakovė neginčija atstovo veiksmų, atliktų veikiant pagal įgaliojimą, atvirkščiai, tęsia santykius, kilusius iš žemės sklypo pirkimo - pardavimo sutarties. Atsakovė su atsakovu sudaro sutartis dėl pirkimo - pardavimo sutarties vykdymo, tačiau nevykdo savo įsipareigojimų ieškovui.

Dubliku ieškovas taip pat nurodo, kad atsakovė ydingai aiškina pirkimo - pardavimo sutartyje numatytą terminą. Anot atsakovės, terminas „iki pirmojo namo pridavimo eksploatacijai” sueina pateikus deklaraciją apie statybos užbaigimą Valstybinei teritorijų planavimo inspekcijai prie Aplinkos ministerijos. Tačiau negalima šio termino aiškinti kaip sueinančiu konkrečiu momentu - pastato pridavimo eksploatacijai momentu. Terminas, nežiūrint kaip jis apibrėžtas (kalendorine data, įvykiu), visada sueina, o sutartyje numatytas atsakovės įsipareigojimų vykdymo terminas laikytinas neapibrėžtu laiko ir/ar įvykio prasme, nes namo pridavimas eksploatacijai numato inžinerinių tinklų ir komunikacijų buvimą pagal projektinius sprendinius. Jeigu aplinkybė, esanti sandorio sąlyga, sandorio momentu apskritai negali įvykti, nes namo neįmanoma priduoti eksploatacijai be inžinerinės infrastruktūros, kas yra pastato sudedamoji dalis, ši sąlyga neturi teisinės reikšmės ir toks sąlyginis sandoris negalioja. Todėl pirkimo - pardavimo sutartyje numatytas terminas „iki pirmojo namo pridavimo eksploatacijai" numato šių darbų atlikimui protingą terminą, kuris ieškinio padavimo dienai yra pažeistas, nes jokie darbai nevykdomi.

Atsiliepimu į atsakovės pareikštą patikslintą priešieškinį ieškovas prašo jį atmesti, nurodo, kad su priešieškiniu nesutinka, nes nesuprantamas atsakovės teiginys, jog sutartis nesukuria sutarties šalių sutartinių santykių. Kadangi iki šiol sutartis nėra nuginčyta, iš dalies įvykdyta, sutarties dalykas perėjo pirkėjui, nuosavybė registruota VĮ Registrų centre, todėl šis atsakovės argumentas atmestinas kaip nepagrįstas. Be to, atmestinas atsakovės argumentas, kad sutarties 5.4 punkto sąlygų vykdymas galėtų būti kaip atskiros rangos sutarties dalykas naujų ieškovo ir atsakovo dalyku, nes nenurodytas pagrindas, kuriuo ieškovas turėtų sudaryti rangos sutartį su atsakovu.

Ieškovės atstovas - advokato padėjėjas E. Puškorius paaiškino, kad sprendžiant tokio pobūdžio ginčus būtina aiškintis, kokia buvo sandorio šalių tikroji valia ir kokie buvo jų atitinkamo elgesio motyvai bei tikslai. Atsakovė, atstovaujama J. S., siekdama padidinti sklypo rinkos vertę, pelningai parduoti žemės sklypą, sutartyje numatė įsipareigojimą, kuris paskatino ieškovą įsigyti parduodamą žemės sklypą. Vadovaujantis sutarčių aiškinimo taisyklėmis, iš sutarties visiškai aišku, jog numatant terminą „iki pirmojo namo pridavimo”, akivaizdu, jog šis terminas sietinas tik su vandentiekio, nuotekų ir elektros inžinerinius tinklų, privažiavimo sklypo žvyro kelių nuosavybės teisės perdavimo momentu. O atsižvelgus, jog vadovaujantis STR 1.08.02:2002 paraiškų dėl projektavimo sąlygų statybos laikotarpiui energijai, vandeniui tiekti, ryšių paslaugoms tenkinti, keliams įrengti rengimo, sąlygų gavimo, inžinerinių tinklų tiesimo, organizavimo darbai nevykdomi, neįmanomas net namo statybos leidimo gavimas bei pridavimas eksploatacijai. Kadangi toks terminas suponuoja situaciją, jog sutarties 5.4 punktas gali būti visiškai neįvykdytas arba jo įvykdymas priklausytų tik nuo atsakovės J. valios, todėl sutarties terminas turėtų būti aiškinamas atsižvelgiant į protingumo bei ekonomiškumo kriterijus. Todėl pirkimo - pardavimo sutartyje numatytas terminas „iki pirmojo namo pridavimo eksploatacijai” numato šių darbų atlikimui protingą terminą, kuris ieškinio padavimo dienai yra pažeistas, nes jokie darbai nevykdomi. Be to, paaiškino, kad ieškovas gali įsivesti vandens gręžinį individualiai ir nors bendra komunikacijų suma viršija prašomą priteisti sumą, tačiau skirtumo sumokėti nereikalauja. Galima vandens gręžinį vesti individualiai ir bendrai su kitais sklypais, galima montuoti valymo įrenginius, kai bus gauti pinigai. Pateiktos sąmatos darbų atlikimui turi pagrįsti ieškinio sumą.

Ieškovo atstovas taip pat nurodo, kad, atsakovė L. J. remiasi įgaliojimų viršijimo faktu. Tačiau iš įgaliojimo matyti, kad atsakovas J. S. nenukrypo nuo įgaliojime suteikto pavedimo turinio, kadangi įgaliojime numatyta, kad įgaliotas asmuo gali savarankiškai veikti. Įgaliojimas yra specialus, skirtas atlikti tam tikros rūšies veiksmams per tam tikrą laikotarpį. Minėtame įgaliojime yra aptarta tikslus galimų įgaliotojui atlikti veiksmų sąrašas, kurio turinyje yra numatyti atlikti veiksmai. Be to, atsakovė neginčijo įgaliojimo bei sutarties. Jei atsakovas J. S. viršytų įgaliojimus, atsakovė L. J. turėtų ginčyti Sutarties legitimumą ir spręsti klausimą dėl sandorių panaikinimo. Atmestini atsakovės argumentai, kad atsakovas J. S. viršijo įgaliojimus ir ji nežinojo apie prisiimtus įsipareigojimus, kadangi ji į bylą yra pateikusi pačios sudarytą 2011-08-08 sutartį su atsakovu, turinčią rangos sutarties požymių. Šia Sutartimi atsakovė pripažino, jog jai buvo žinomi sutarties 5.4 punkto įsipareigojimai ir jie tenkino ją, nes tenkino esminė sutarties sąlyga - sklypo kaina. Be to, siekdama Sutarties 5.4 punkto pripažinimo negaliojančiu priešieškiniuose išdėstytais motyvais, atsakovė L. J. visų pirma turėtų nuginčyti įgaliojimą, kurio pagrindu sudarydamas sutartį veikė atsakovas J. S.. Atsakovė L. J. suteikė atsakovui J. S. įgalinimus parduoti žemės sklypą jo nuožiūra parinktam asmeniui ir už jo sutartą kainą ir sąlygas. Nepaisant to, vykdant tokio pobūdžio pavedimą atsakovo J. S. laisvė nustatyti sklypo pardavimo kainą ir sąlygas buvo ribojama bendrosios jo, kaip atstovo, pareigos veikti nepažeidžiant atstovaujamosios interesų. Taigi, jei atstovas, neturėdamas atstovaujamosios pritarimo, sudarė sandorį dėl turto pardavimo per maža kaina ar sąlygomis, prieštaraujančiomis atstovaujamosios interesams, toks sandoris galėjo būti ginčijamas neginčijant įgaliojimo sąlygos dėl atstovo teisės savo nuožiūra nustatyti turto pardavimo kainą. Taip pat, iš atsakovės teiginio, jog sutartyje nenumatyta, kas apmokės įvykdžius sutarties 5.4 punkto įsipareigojimus, liko neaišku, ar šiuo argumentu atsakovė pripažįsta šiuos įsipareigojimus, ar juos ginčija. Vadinasi, jei kyla klausimas dėl pagal sutartį vykdytinų įsipareigojimų apmokėjimo, tampa neginčytina aplinkybė, jog tie įsipareigojimai turi būti įvykdyti. Tokiu būdu atmestini atsakovės reikalavimai išdėstyti priešieškiniuose dėl sutarties 5.4 punkto pripažinimo negaliojančiu. Kita vertus, remiantis atsakovės pateiktomis 2008-04-03 ir 2010-12-02 žemės sklypų pirkimo - pardavimo sutartimis dėl parduodamų žemės sklypų, esančių tame pačiame kvartale, kurios sudarytos atsakovo J. S., matyti, jog pateiktos sutartys numato apmokėjimą už atliktus darbus, o ieškovo sudaryta sutartis su atsakove L. J. nenumato papildomų mokėjimų. Todėl atsižvelgiant į sutarčių aiškinimo taisykles, darytina išvada, jog pastarojoje sutartyje numatyti įsipareigojimai yra atliktini sutarties kainos sąskaita. Taip pat atsakovė L. J. klaidina teismą, nurodydama, jog kitose atsakovo J. S. sudarytose sutartyse įsipareigojimus įsirengti inžinerinius, elektros tinklus, privažiavimų prie sklypų kelius prisiėmė kitų sklypų pirkėjai, tačiau iš sutarčių matyti, kad visus ginčijamus įsipareigojimus prisiėmė buvę sklypų savininkai - pardavėjai. Tokie atsakovų santykiai ir veiksmai iki sutarties pasirašymo ir po jo įrodo, jog atsakovai veikė kartu, siekdami bendro tikslo, siekdami finansinės naudos, todėl iš sutarties kylančios prievolės atsakomybė vertintina kaip solidari.

Atsakovė L. J. atsiliepimu prašo ieškinį atmesti, nurodo, kad 2010-05-11 pardavimo sutartį jos vardu sudarė atsakovas J. S., kuris viršijo jos jam suteiktus įgaliojimus. J. S. buvo suteikta teisė parduoti žemės sklypus, nurodytus įgaliojime su juose esančiais namais, tačiau nebuvo suteikta teisė parduoti tuščius žemės sklypus su įpareigojimais ateityje šiuose žemės sklypuose įrengti inžinerinius tinklus, privažiavimo prie žemės sklypo žvyro kelius. Kad J. S. viršijo jam suteiktus įgaliojimus, patvirtina ir 2011-08-08 sutartis, kuria J. S. įsipareigojo įvykdyti visus pagal 2010-05-11 pirkimo – pardavimo sutarties 5.4 punktą prisiimtus įsipareigojimus. Šiuo atveju, ieškovas buvo nepakankamai apdairus ir atidus, kadangi sutartyje su J. S., sutaręs dėl sutarties 5.4 punkto, kuris reikalauja nemažai investicijų, nesuderino to su žemės sklypo pardavėju. Atsakovė nurodo, kad žemės sklypo pirkimo – pardavimo sutarties ji nebūtų pasirašiusi 5.4 punkte numatytomis sąlygomis, kadangi sklypą tomis sąlygomis būtų pardavusi veltui. J. S. nederino sutarties 5.4 punkte numatytų sąlygų, todėl jei jis juos prisiėmė, tai turi pats ir vykdyti. Taip pat atsakovė pažymi, kad ieškinys turėtų būti atmestas ir tuo pagrindu, kad nėra pažeisti sutartyje numatyti įsipareigojimų įvykdymo terminai. Sutartyje numatytas įvykdymo terminas yra iki pirmo namo pridavimo eksploatacijai. Tačiau kiek jai žinoma, prie parduoto žemės sklypo nėra įrengtas ir priduotas eksploatacijai nė vienas namas. Todėl terminas nėra pažeistas ir atitinka protingumo kriterijus. Be to, jai atsakovas J. S. nurodė, kad jis sutartyje nurodytus įsipareigojimus įvykdys tuomet, kai gretimų sklypų savininkai skirs lėšų inžinerinių tinklų rengimui, kelių tiesimui, nes jis neprivalo savo sąskaita įrenginėti kelius ir inžinerinius tinklus kitų sklypų savininkams.

Tripliku atsakovė L. J. nurodo, kad ieškovo argumentas, kad ji ydingai aiškina pirkimo – pardavimo sutartyje numatytą terminą, yra nepagrįstas ir pats dublike klaidingai aiškina sutarties 5.4 punkto sąlygos įvykdymo terminus. Ieškovas, bandydamas aiškinti pirkimo - pardavimo sutarties 5.4 punktą, išsamiai cituoja LR Statybos įstatymo 24 straipsnyje nustatytus reikalavimus, tačiau nepaaiškina, kokią tikrąją sutarties 5.4 punkto prasmę išreiškė sutartį pasirašę ieškovas ir atsakovas J. S.. Ieškovas bando interpretuoti pirkimo -pardavimo sutarties 5.4 punktą, siekdamas jį aiškinti sau naudinga linkme. Šiuo metu nei viename iš dvylikos sklypų nėra pastatyta nė vieno namo, išskyrus vieną A. M. pradėtą statyti namą. Inžineriniai tinklai, elektra, turi būti atvesta, žvyro kelias turi būti įrengtas visame šiame 12 sklypų kvartale. Vadinasi, prie inžinerinių tinklų įrengimo, kelio įrengimo turi prisidėti visi sklypų savininkai.

Tripliku atsakovė L. J. taip pat nurodo, kad nepagrįstas ieškovo dublike nurodytas argumentas, kad piktnaudžiaujant teise pirkimo-pardavimo sutartyje buvo numatytas niekinis įsipareigojimas įrengti inžinerinius tinklus, siekiant pelningiau parduoti žemės sklypą ekonominio nuosmukio laikotarpiu. J. S., pagal sutartį prisiėmęs įsipareigojimus, realiai juos vykdo, tai yra parengtas ir patvirtintas inžinerinių tinklų įrengimo projektas, pasirašyta sutartis su rangovu UAB „Kaselita" dėl inžinerinių tinklų įrengimo. Ieškovas už žemės sklypą sumokėjo realią kainą. Tai patvirtina pateikiamos tame pačiame sklypų kvartale parduotų sklypų pirkimo -pardavimo sutartys, taip pat skelbimai internetiniuose portaluose apie panašių sklypų kainas šalia esančioje teritorijoje. Šiuo atveju, pats ieškovas piktnaudžiauja savo teisėmis, bandydamas pirkimo - pardavimo sutarties 5.4 punktą aiškinti ne pagal tikrąją jo prasmę ir taip siekdamas susimažinti įsigyto sklypo kainą, kadangi pats supranta, kad dėl pasikeitusių rinkos kainų, užsitęsusio ekonominio nuosmukio šiuo metu sklypų kainos yra mažesnės. Ieškovas, prašydamas iš jos priteisti 23910,03Lt nepaaiškina, kaip jis įsirengs inžinerinius tinklus, elektrą ir įsirengs kelią, apeidamas kitus 11 sklypų. 2010-05-11 pirkimo - pardavimo sutarties 5.4 punkte numatyto J. S. prisiimto įsipareigojimo įvykdymo terminas nėra praleistas ir jis projektą parengė ir jį patvirtino atitinkamose institucijose ne vienam sklypui, o inžinerinių tinklų įrengimui visame 12 sklypų kvartale, kuriame sklypą turi įsigijęs ir ieškovas.

Patikslintu priešieškiniu atsakovė L. J. prašo pripažinti negaliojančiu 2010-05-11 sutarties, sudarytos tarp jos ir ieškovo T. B., 5.4 punktą ir priteisti iš ieškovo jos turėtas bylinėjimosi išlaidas. Nurodo, kad pagal 2008-05-10 įgaliojimą ji suteikė J. S. parduoti jai nuosavybės teise priklausančius žemės sklypus, tame tarpe ir žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini), T. B.. J. S., veikdamas pagal įgaliojimą, ir pasirašydamas jos vardu 2010-05-11 pirkimo-pardavimo sutartį, viršijo savo įgaliojimus, pasirašydamas sutarties 5.4 punktą, kadangi ji nebuvo suteikusi tokio įgaliojimo. Kad viršijo suteiktus įgaliojimus, patvirtina pats J. S., kuris 2011-08-08 sutartyje nurodo, kad jis prisiima įsipareigojimus įrengti parduotame ieškovui T. B. žemės sklype, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) vandentiekio, nuotekų ir elektros inžinerinius tinklus, privažiavimo prie sklypo kelius bei juos įregistruoti įstatymų nustatyta tvarka. J. S. pasirašyta 2011-08-08 sutartis patvirtina, kad jis viršijo suteiktus įgaliojimus ir prisiima savo sąskaita įvykdyti prisiimtus pagal sutartį įsipareigojimus, kurie buvo prisiimti, viršijant jos suteiktus įgaliojimus. Nors 2008-05-10 įgaliojime ir yra nurodyta, kad ji J. S. suteikė įgaliojimą jai nuosavybės teise priklausantį žemės sklypą parduoti už kainą ir sąlygas savo nuožiūra, tačiau S. nesuteikė teisės parduodant žemės sklypą prisiimti jai praktiškai sunkiai įvykdomus įsipareigojimus į ateitį. Tuo tarpu 2010-05-11 pirkimo-pardavimo sutarties 5.4 punktas iš esmės yra kaip statybos rangos sutartis, kurioje yra numatytas įsipareigojimas atlikti tam tikrus darbus. Tačiau ji J. S. 2008-05-10 įgaliojime nesuteikė teisės jos vardu pasirašyti rangos sutartį, o įgaliojime numatyta teisė tik parduoti žemės sklypą. Įgaliojimas yra vienašalis sandoris. Be to, ieškovui žemės sklypas buvo parduotas už tuometinę rinkos kainą, todėl jai prisiimti savo sąskaita įsipareigojimus prie sklypo neatlygintinai įrengti vandentiekio, nuotekų ir elektros inžinerinius tinklus, privažiavimo prie sklypo kelius reiškia, kad būtų turėjusi atlikti darbus, rengti projektus, samdyti specialistus. Tai neatitinka protingumo, teisingumo ir sąžiningumo principų, ekonominės logikos. Be to, 2010-05-11 sutartyje nėra nurodyta, kuri šalis ir per kokius terminus turi pateikti tam tikrus normatyvinius statybos dokumentus, nenurodyta darbų kaina, nurodyta tik parduodamo sklypo kaina. Ieškovo aiškinimas, kad už tą pačią kainą turi būti įvykdytas ir sutarties 5.4 punktas, prieštarauja bet kokiai ekonominei logikai, teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principams. 2010-05-11 sutarties 5.4 punkto sąlygos ir jų vykdymas galėtų būti atskiros statybos rangos sutarties dalykas, tačiau tai jau yra ieškovo ir atsakovo J. S. tarpusavio susitarimai. Dėl nurodytų motyvų darytina išvada, kad 2010-05-11 sutarties 5.4 punktas nurodytas formaliai, nesukuriant tarp ieškovo ir jos sutartinių santykių, kadangi dabartinėje situacijoje nėra įvykdomas, ši sąlyga iš esmės prieštarauja 2010-05-11 sutarties esmei ir tikslams.

Atsakovės L. J. atstovas advokatas Vytautas Kelpšas nurodo, kad atsakovė ginčija sutarties 5.4 puktą, kadangi atsakovas J. S. viršijo jos jam suteiktus įgaliojimus, taip pat šis punktas prieštarauja teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principams. Be to, atstovas paskutiniame teismo posėdyje paaiškino, kad UAB „Kaselita” atliks darbus, t.y. įves valymo įrenginius ir gręžinį visam kvartalui. Procesas sustojęs, nes kitų sklypų savininkai išvykę. Mano, kad ieškovas reikšdamas tokį ieškinį, nori susimažinti sklypo kainą. Sutartyje turėjo būti aptarta, kas mokės už nurodytus joje darbus. Ieškinys yra nepagrįstas. Atsakovas J. S. neneigia, kad ateityje įrengs komunikacijas. Kad tai bus padaryta nemokamai, sutartyje nenurodyta. Ieškovas pasirašė su visais vestis komunikacijas, todėl taip ir turi daryti.

Atsakovas J. S., atsiliepime į ieškinį pripažinęs ieškinio reikalavimus ir prašęs pripažinti jį atsakovu šioje byloje ir tik iš jo priteisti ieškovo prašomą sumą, kadangi jis neinformavęs atsakovės L. J. apie jo prisiimtus papildomus įsipareigojimus su ieškovu sudarytoje žemės sklypo pirkimo – pardavimo sutartyje ir norėdamas greičiau įvesti komunikacijas, pardavė pigiau, nei jis buvo vertas, šį žemės sklypą, teismo posėdyje pakeitė savo poziciją ir nurodė, kad nepavykus su ieškovu sudaryti taikos sutarties, su ieškiniu nesutinka, priešieškinį palaiko. Nurodo, kad jis viršijo jam L. J. suteiktus įgaliojimus. Kadangi buvo ekonominio pakilimo metas, todėl jis įgaliojime įrašė 5.4 punkto sąlygas. Tačiau, sudarant žemės sklypų pirkimo – pardavimo sutartis ir įrašydamas šį punktą, jis turėjo omeny tai, kad už visus darbus vėliau papildomai sumokės patys žemės sklypų savininkai, o jis už tuos pinigus įrengs vandentiekį, nuotekas ir elektros inžinerinius tinklus, privažiavimo sklypų žvyro kelius bei įregistruos įstatymo nustatyta tvarka ir perduos pirkėjams. Tačiau prasidėjus ekonominiam nuosmukiui, žemės sklypų savininkai nebeturėjo pinigų, todėl ir nebuvo vykdomas sutarties 5.4 punktas. Su atsakove jis yra pasirašęs 2011-08-08 sutartį, pagal kurią jis prisiima visus įsipareigojimus, susijusius su pardavimo sutartimis pagal įgaliojimą, iki visiško jų įvykdymo. Paskutiniame teismo posėdyje paaiškino, kad 2014 m. žadama šalia sklypų įrengti magistralinius tinklus. Nesutinka su ieškovo noru tinklus rengti individualiai, nes bus sunku suderinti. Dar nėra pasibaigę nustatyti terminai.

Tretysis asmuo Klaipėdos miesto 7-to notarų biuro notarė V. J. M. atsiliepimu į priešieškinį nurodo, kad atsakovė ginčija tik vieną sutarties sąlygą, savo įsipareigojimą parduotame žemės sklype įrengti inžinerines komunikacijas, tuo aiškiai patvirtindama, jog likusi sandorio dalis atitinka jos valią ir nepažeidžia jos teisių. CK 1.79 str. 1 d. nustato, kad šalis, turinti teisę sandorį nuginčyti, gali jį patvirtinti per kitos sandorio šalies arba įstatymų nustatytą terminą. Patvirtinusi sandorį, šalis netenka teisės jį ginčyti. CK 2.133 str. 5 d. nustato, jog jeigu atstovas sandorį sudarė pagal atstovaujamojo nurodymus, tai atstovaujamasis negali ginčyti sandorio motyvuodamas tuo, kad sudarydamas sandorį atstovas ignoravo tam tikras aplinkybes, jeigu atstovaujamasis apie tas aplinkybes žinojo arba jas ignoravo dėl savo paties neatsargumo. Atsakovė, pripažindama žemės sklypo perdavimą ir priimdama žemės sklypo kainą, ginčijamą sutartį patvirtino. Patvirtinusi sutartį, ji neteko teisės jos ginčyti. Nuo sandorio sudarymo praėjo daugiau kaip trys metai, todėl vertinti nurodytas aplinkybes, taip, kad neva iki šiol sandoris nėra patvirtintas yra teisiškai nepagrįsta. Ginčijama sutarties dalis pirkėjui yra esminė sutarties sąlyga, todėl atsakovė negalėjo patvirtinti sandorio tik iš dalies, t.y. nepatvirtinti ginčijamos sąlygos, o kitas sąlygas patvirtinti.

Ieškinys ir priešieškinis atmestini.

Kaip matyti iš bylos medžiagos, šalių paaiškinimų, ieškovas T. B. ir atsakovės L. J. įgaliotinis atsakovas J. S. 2010-05-11 sudarė notarinę sutartį (toliau – sutartis), kuria pardavėjos, t.y. atsakovės įgaliotinis pardavė, o ieškovas T. B. pirko atsakovei L. J. asmeninės nuosavybės teise priklausantį 0,1013 ha žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) (b.l. 10-13).

Ieškovas nurodo, kad tarp jo ir atsakovės susiklostė civiliniai santykiai, turintys rangos santykiams būdingų požymių, nes atsakovė pirkimo-pardavimo sutarties 5.4 punktu įsipareigojo įrengti komunikacijas žemės sklype, tačiau to nepadarė, todėl prašo priteisti iš atsakovų solidariai avansu darbui atlikti reikalingas sumas, t.y. 23910,03Lt.

LR CK 6.61 str. numato, kad skolininkui neįvykdžius prievolės atlikti tam tikrą darbą, kreditorius turi teisę atlikti tą darbą skolininko sąskaita per protingą terminą ir už protingą kainą, jeigu ko kita nenumato įstatymai ar sutartis, arba reikalauti atlyginti nuostolius. Šiais atvejais kreditorius turi teisę kreiptis į teismą ir reikalauti, kad skolininkas avansu sumokėtų darbui atlikti reikalingas sumas.

Pažymėtina, kad nors įstatymas numato galimybę užsakovui reikalauti, kad skolininkas avansu sumokėtų darbui atlikti reikalingas sumas, tačiau tokiu atveju būtina įrodyti, kokius konkrečius darbus būtina atlikti bei jų vertę pagrįsti pakankamais įrodymais. Ieškovas privalo įrodyti, kad jo reikalaujama suma yra protinga, bei kad būtent tokio dydžio išlaidos ir yra reikalingos darbams atlikti. Kreditorius (ieškovas) negali piktnaudžiauti šia savo teise ir siekti nepagrįstai praturtėti skolininko sąskaita. Šioje byloje ieškovas rėmėsi tik 2012-05-15 atsakovo J. S. su UAB „Kaselita” sudaryta statybos – montavimo darbų rangos sutartimi, Naujojo (buitinio) vartotojo elektros įrenginių prijungimo prie operatoriaus elektros tinklų paslaugos sutartimi Nr. 43520-12-2373, kurią sudarė A. M. (b.l.15-16,17-19), UAB „Serenika” vandens tiekimo ir nuotekų valymo įrengimo sąmata bei vandens gręžinio įrengimo sąmata (b.l. 166, 168, 169). Tačiau šie įrodymai, pateikiant tik vienos įmonės sąmatas, neatlikus detalesnių apklausų, nelaikytini pakankamais, kad būtent tokio dydžio išlaidos ir yra reikalingos darbams atlikti. Taip pat, ieškovo pateikta kadastro žemėlapio ištrauka (b.l. 14) bei aukščiau nurodytos sutartys tinkamai nepagrindžia ieškovo prašomos priteisti sumos (CPK 177 str., 178 str.). Ieškovas neįrodė, kad jis turi teisinę ir techninę galimybę įsirengti individualiai nurodytus tinklus taip, kad nepažeistų kitų sklypų savininkų interesų, ir būtų galima juos įteisinti atitinkamose institucijose.

Be to, kaip matyti iš Sutarties 5.4 punkto, pardavėja įsipareigojo parduodamame žemės sklype įrengti: vandentiekio, nuotekų ir elektros inžinerinius tinklus, privažiavimo prie sklypo žvyro kelius bei juos įrengti įstatymų nustatyta tvarka iki pirmo gyvenamojo namo pridavimo eksploatacijai ir perduoti pirkėjo nuosavybėn. Šalių rašytinio susitarimo, kas turi mokėti už šių darbų atlikimą, nėra. Ieškovas T. B. nurodo, kad sutartyje numatyti darbai yra atliktini sutarties kainos sąskaita, motyvuodamas tuo, kad atsakovų su kitais pirkėjais sudarytose 2008-04-03 ir 2010-12-02 žemės sklypų pirkimo - pardavimo sutartyse numatyti analogiški įsipareigojimai, o atskiru punktu numatyti pirkėjų įsipareigojimai apmokėti už padarvėjų atliktus darbus, o šioje sutartyje nenumatyti papildomi mokėjimai. Atsakovė su tuo nesutinka, nurodydama, kad tokiu atveju ji būtų per ekonominį pakilimą ieškovui beveik veltui pardavusi žemės sklypą. Atsakovas J. S. taip pat tvirtina, kad už atliktus darbus turi mokėti ieškovas savo sąskaita, o jis tik įsipareigojo atlikti sutartyje numatytus darbus, dėl kurių jau yra sudaręs sutartį su UAB „Kaselita“. Atsakovas J. S. nurodo, kad jis, sudarydamas pirkimo – pardavimo sutartį, tai ir turėjo omenyje, kad pirkėjas – ieškovas T. B. veliau sumokės už atliktus darbus.

Pagal 2012-04-24 Valstybės įmonės Registrų centro Klaipėdos filialo pažymą Nr. (4.6.11.)RA-2488 ir prie jos pridėtą duomenų banko išrašą, ieškovui parduoto žemės sklypo indeksuota vertė nustatyta 950Lt, o vidutinė rinkos vertė 81600Lt (b.l. 6, 7-9). Sutartyje numatyta ir šalys teismo posėdžio metu patvirtino, kad sklypas parduotas už 62500Lt. Dėl to, atsižvelgiant į aplinkybes, mažai tikėtina, jog atsakovė, šalies ekonominio pakilimo metu ieškovui žemės sklypą pardavusi ir taip žymiai žemesne nei vidutinė rinkos kaina, dar būtų įsipareigojusi savo sąskaita įrengti parduotame žemės sklype infrastruktūrą, kuriai įrengti ieškov teigimu reikia 23910,03Lt.

Kaip matyti iš sutarties teksto, tarp ieškovo ir atsakovų susiklostė civiliniai teisiniai santykiai, turintys rangos santykiams būdingų požymių. CK 6.644 str. 1 d. nustato, kad rangos sutartimi viena šalis (rangovas) įsipareigoja atlikti tam tikrą darbą savo rizika pagal kitos šalies (užsakovo) užduotį ir perduoti šio darbo rezultatą užsakovui, o užsakovas įsipareigoja atliktą darbą priimti ir už jį sumokėti. Ieškovas šias aplinkybes taip pat nurodė. Taigi, manytina, kad pats ieškovas, nurodydamas esant rangos sutarties požymių, patvirtina, kad atsakovė įsipareigojo atlikti darbus, o jis turėtų priimti darbą ir už jį sumokėti. Tačiau rangos sutartyje privalomoji sąlyga yra nurodymas, kieno sąskaita darbai turi būti atlikti. Šios sąlygos sutartyje nėra. Todėl darytina išvada, kad šalys, nesutarę dėl to pagrindinėje sutartyje, turėtų dėl apmokėjimo už darbus susitarti ateityje.

Įvertinus visus aukščiau nurodytus ieškovo pateiktus įrodymus ir atsižvelgiant į tarp šalių sudarytos sutarties turinį ir šalių valią, ją sudarant, bei į tai, kokios yra įstatymu nustatytos rangos sutarčiai privalomos sąlygos, konstatuotina, kad nėra pagrindo tenkinti ieškovo reikalavimo, todėl ieškinys atmestinas, kaip neįrodytas ir nepagrįstas (CPK177 str., 178 str.).

Nagrinėjant atsakovės priešieškinį pripažinti negaliojančiu 2010-05-11 pirkimo – pardavimo sutarties 5.4 p. punktą, nustatyta, kad ieškovė rėmėsi tuo, kad šis punktas buvo surašytas pažeidžiant teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principus bei akcentavo tai, kad atsakovas J. S. viršijo jam suteiktus įgaliojimus.

Kaip matyti iš atsakovų paaiškinimų, tiek atsakovė L. J., tiek atsakovas J. S. nurodė, kad jis viršijo įgaliojime jam atsakovės suteiktas teises, į sutartį įtraukdamas 5.4 p. Abu atsakovai tvirtino, kad atsakovė įgaliojimu norėjo tik suteikti teisę atsakovui J. S. parduoti žemės sklypus, tačiau neturėjo ketinimų prisiimti papildomų įsipareigojimų. Tačiau įgaliojime numatyta, kad atsakovė suteikė atsakovui J. S. parduoti žemės sklypą jo nuožiūra parinktam asmeniui ir už jo sutartą kainą ir sąlygas. Atsakovė tų sąlygų neginčijo, tik 2011-08-08 sudarė su atsakovu sutartį, kuria abu sutarė, kad įsipareigojimus, kurie kyla iš sutarties, vykdys atsakovas J. S.. Be to, įgaliojime yra nurodyta, kad L. J. įgalioja J. S. ją atstovauti dėl gyvenamųjų namų statybos ir inžinerinių įrenginių įrengimo žemės sklypuose, tame tarpe, ir žemės sklype, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kuris buvo parduotas ieškovui T. B.. Vadinasi, atsakovė žinojo arba kaip kiekvienas atidus, rūpestingas asmuo turėjo žinoti, pasidomėti apie savo – t.y. pardavėjos įsipareigojimus pagal 2010-05-11 sutarties 5.4 punktą bei apie jos pačios 2008-05-10 įgaliojime J. S. suteiktus įgaliojimus. Įvertinus visas šias aplinkybes, nenustatytina, kad atsakovas J. S. viršijo jam suteiktus įgaliojimus. Taip pat teismas sutinka su trečiojo asmens Klaipėdos miesto 7 - to notarų biuro notarės V. J. M. atsiliepime nurodytais argumentais, kad atsakovė, pripažindama žemės sklypo perdavimą ir priimdama žemės sklypo kainą, ginčijamą sutartį patvirtino. Patvirtinusi sutartį, ji neteko teisės jos ginčyti. Nuo sandorio sudarymo praėjo daugiau kaip trys metai, todėl vertinti nurodytas aplinkybes, taip, kad neva iki šiol sandoris nėra patvirtintas yra teisiškai nepagrįsta. Ginčijama sutarties dalis pirkėjui yra esminė sutarties sąlyga, todėl atsakovė negalėjo patvirtinti sandorio tik iš dalies, t.y. nepatvirtinti ginčijamos sąlygos, o kitas sąlygas patvirtinti.

Dėl atsakovės reikalavimo pripažinti 2010-05-11 sutarties 5.4 punktą negaliojančiu dėl to, kad jis prieštarauja teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principams.

Atkreiptinas dėmesys į tai, kad sudarant šią sutartį, minėto punkto įtraukimas šalims nekėlė abejonių, jis, atsakovo J. S. teigimu, galėjo būti įgyvendintas, jeigu visi asmenys, nusipirkę žemės sklypus ieškovo T. B. kaimynystėje, būtų turėję pakankamai pinigų, kad sumokėtų už inžinerinių tinklų įrengimą, tačiau tiek ieškovas, tiek atsakovas J. S. skirtingai aiškina šio punkto turinį. Iš aukščiau nurodytų aplinkybių matyti, kad 2010-05-11 tarp šalių sudarytos sutarties 5.4 punktas, kuris turi rangos sutarčiai būdingų bruožų, neatitinka rangos sutarčiai nustatytų reikalavimų, apie tai teismas pasisakė anksčiau, tačiau šios aplinkybės nesudaro pagrindo minėto punkto pripažinimui negaliojančiu. Tokiu būdu, šis punktas nėra prieštaraujantis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principams, jis tik turėtų būti šalių patikslintas, nustatant įstatymo reikalaujamas būtinas sąlygas.

Įvertinus visas aukščiau išdėstytas aplinkybes, darytina išvada, kad nėra pagrindo sutarties 5.4 punktą pripažinti negaliojančiu, todėl atsakovės priešieškinis atmestinas (CPK 178 str.).

Iš ieškovo T. B. ir atsakovės L. J. priteistina po 28,30Lt pašto išlaidų valstybei (Lietuvos Respublikos CPK 96 str.).

Šilutės rajono apylinkės teismo 2012 m. spalio 22 d. nutartimi taikytos laikinosios apsaugos priemonės atsakovės L. J. turto atžvilgiu paliktinos galioti iki teismo sprendimo įsiteisėjimo (CPK 150 str. 2 d.).

Rezoliucinė dalis

nusprendžia:

Ieškinį atmesti. Priešieškinį atmesti.

Priteisti iš T. B., asmens kodas (duomenys neskelbtini) ir L. J., asmens kodas (duomenys neskelbtini) po 28,30Lt pašto išlaidų į valstybės biudžetą.

Šilutės rajono apylinkės teismo 2012 m. spalio 22 d. nutartimi taikytas laikinąsias apsaugos priemones atsakovės L. J. turto atžvilgiu palikti galioti iki teismo sprendimo įsiteisėjimo.

Sprendimas per 30 dienų nuo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Klaipėdos apygardos teismui, skundą paduodant Šilutės rajono apylinkės teismui.