Vilniaus apygardos teismo sprendimas

1. Ieškovė D. K. 2023 m. sausio 2 d. kreipėsi į teismą su ieškiniu, kurį vėliau patikslino, prašydama įpareigoti atsakovę Vilniaus miesto savivaldybę sudaryti su ieškove buto, esančio (duomenys neskelbtini) (toliau – ir butas), su rūsiu pirkimo–pardavimo sutartį, parduodant jai nurodytą turtą už 58 536,03 Eur, priteisti ieškovei iš atsakovių bylinėjimosi išlaidas, teismo sprendimą vykdyti skubiai.

2. Atsakovės Vilniaus miesto savivaldybė ir SĮ „Vilniaus miesto būstas“ su ieškiniu nesutiko ir prašė jį atmesti.

Šalies argumentai

4. Ieškovė 2023 m. gruodžio 15 d. pateikė teismui prašymą dėl ieškinio reikalavimo dalyje palikimo nenagrinėtu ir galutinių ieškinio reikalavimų suformulavimo, prašydama palikti nenagrinėtą ieškinio reikalavimą sumažinti aptariamo buto pardavimo kainą 5 436,97 Eur suma; nutraukti civilinės bylos dalį dėl atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės įpareigojimo parduoti ieškovei buto rūsį; nagrinėti bylą pagal ieškovės pareikštą reikalavimą – įpareigoti atsakovę Vilniaus miesto savivaldybę sudaryti buto pirkimo–pardavimo sutartį su ieškove, parduodant jai butą už 64 000 Eur, taip pat priteisti ieškovei iš atsakovių lygiomis dalimis patirtas bylinėjimosi išlaidas. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2023 m. gruodžio 18 d. nutartimi nutarė palikti nenagrinėtą ieškovės ieškinio reikalavimą atsakovėms sumažinti buto pardavimo kainą 5 463,97 Eur suma; taip pat nutraukė civilinės bylos dalį dėl ieškovės reikalavimo įpareigoti atsakovę Vilniaus miesto savivaldybę parduoti ieškovei buto rūsį. 2023 m. gruodžio 19 d. ieškovė pateikė teismui prašymą kreiptis į Lietuvos vyriausiąjį administracinį teismą, prašant patikrinti, ar Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2019 m. rugsėjo 16 d. sprendimu Nr. 1-227 patvirtinto Vilniaus miesto savivaldybės būsto, pagalbinio ūkio paskirties pastatų ar patalpų ir inžinerinių statinių pardavimo tvarkos aprašo (toliau – ir Aprašas) 22.2 punktas atitinka Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ir išsinuomoti įstatymo (toliau – ir PBĮIĮ) 25 straipsnio 2 dalies nuostatas.

5. Ieškovė ieškinyje ir kituose savo procesiniuose dokumentuose nurodė, kad jos šeimai Vilniaus miesto valdybos 1995 m. kovo 23 d. potvarkio Nr. 763V „Dėl tarnybinių butų išnuomojimo“ 1.6. punkto pagrindu buvo išnuomotas iš Respublikos centralizuoto butų fondo dviejų kambarių 50,52 kv. m ploto tarnybinis butas, esantis (duomenys neskelbtini). Ieškovės teigimu, jai buvo išnuomotas apleistas, nuplyšusiais tapetais, sudėvėtu linoleumu, neveikiančia elektros plytele, sudaužytais santechniniais įrenginiais, neremontuotas butas, kuriuo naudotis buvo galima tik savo lėšomis atlikus buto remontą. 1995 m. gegužės mėn. namo projekto vyr. inžinierius V. Z. ieškovei išdavė leidimą nelaikančios pertvaros pašalinimui gyvenamajame kambaryje, tai patvirtindamas parašu namo 8-ojo aukšto plane. Nugriovus sieną, buvo įrengta veidrodinė pertvara; šie statybos darbai buvo įregistruoti atsakovės savivaldybės įmonės Nekilnojamojo turto registre 2022 m. gegužės 2 d., kaip duomenys apie statybos užbaigimą, ieškovei pateikus įmonei ieškovės lėšomis atliktus buto kadastrinius matavimus. Ieškovė be kita ko nurodė, kad 2001 m. balandžio 10 d. su atsakove Vilniaus miesto savivaldybe sudarė Nuomos sutartį Nr. 37 (toliau – Nuomos sutartis), kuria ieškovei buvo nustatyta pareiga periodiškai atlikinėti buto remontą. Ieškovė akcentavo, kad tokie remonto darbai buvo atliekami visą nuomos laikotarpį – du kartus buvo pakeistos įėjimo į butą durys, mediniai langai pakeisti į plastikinius, grindų danga pakeista kilimine, o vėliau pastaroji – į laminuotas grindų lentas, tualeto ir vonios patalpose nusidėvėjusios plytelės pakeistos naujomis, vonios patalpos sienos išklotos keramikinėmis plytelėmis, įrengtos plastikinės lubos su apšvietimu; keramikinėmis plytelėmis išklotos balkono grindys, o sienos padengtos plastikinėmis lentelėmis, įstiklintas balkonas; įrengtas kondicionierius, gartraukis virtuvėje, pakeista elektros instaliacija, sienos perklijuotos naujais tapetais, sienos ir lubos gruntuotos ir nudažytos, perdažytos buto vidinės durys, pakeistos rankenos, du kartus pakeista elektrinė viryklė, taip pat pakeistos: vonios ir virtuvės kriauklės, klozetas, dėl jo nusidėvėjimo įrengtas įdėklas. Ieškovė suteikimą nuomai neremontuoto, itin blogos būklės buto, nustatant nuomininkui pareigą jį remontuoti, vertina kaip nuomotojo sutikimą, kad patalpos būtų pagerintos. Be to, buto pagerinimų įregistravimas VĮ Registrų centre buto savininko pareiškimu 2022 m. gegužės 2 d. taip pat patvirtina savininko sutikimą buto remontui. Ieškovė nurodė, kad 2020 m. gruodžio mėn. kreipėsi į SĮ „Vilniaus miesto būstas“ su prašymu parduoti nuomojamą butą, atsižvelgiant į buto vertę pakeitusias nuomininkės investicijas. Atsakymas į prašymą nebuvo pateiktas. 2021 m. sausio 6 d. raštu ieškovė buvo informuota turinti sumokėti 150 Eur pradinį įnašą už prašomą pirkti butą; ieškovė minėtą sumą sumokėjo. Prašymą parduoti nuomojamą butą ieškovė pateikė PBĮIĮ 25 straipsnio 2 dalies pagrindu, kuris numato, jog už rinkos vertę, apskaičiuotą pagal Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą (toliau – TVVPĮ), Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse (toliau – CK) nustatyta tvarka įvertinus parduodamo objekto vertę pakeitusias nuomininko investicijas, savivaldybės tarybos sprendimu gali būti parduodami savivaldybei nuosavybės teise priklausantys būstai ir pagalbinio ūkio paskirties pastatai bei jų dalys. SĮ „Vilniaus miesto būstas“ Nuomos teisinių santykių nagrinėjimo komisijos posėdyje 2022 m. liepos 21 d. buvo nuspręsta pritarti 2022 m. gegužės 27 d. nustatytai uždarosios akcinės bendrovės (toliau – UAB) „Apus turtas“ buto rinkos vertei 89 100 Eur ir rengti Vilniaus miesto savivaldybės tarybos sprendimą dėl buto pardavimo ir įkainojimo akto tvirtinimo už 89 202,54 Eur (į pardavimo kainą įskaičiuojant turto vertinimo išlaidas – 102,54 Eur). Ieškovė, nesutikdama su parduodamo buto rinkos verte, 2022 m. rugsėjo 7 d. pateikė skundą Vilniaus miesto savivaldybės administracijai, kuri skundo netenkino; ieškovė vėliau kreipėsi tiesiogiai į teismą su pradiniu ieškiniu. Pažymėjo, kad ypač reikšminga tai, kokios būklės ieškovei buvo suteiktas butas. Tai, kad ieškovė ne tik remontavo buto įrenginius, bet juos keitė naujais, jiems nusidėvėjus dėl ilgo naudojimo laiko, jog toks keitimas buvo būtinas, naudojantis butu, reiškia, kad ieškovė investavo į butą ir vertinimo dienai jis yra gerokai geresnės būklės, nei buvo suteiktas. Siūlymą pirkti butą apmokant nuomininkei pakartotinai už jos turėtas investicijas į butą ieškovė vertina kaip atsakovių veikimą priešingai teisingumo ir sąžiningumo reikalavimams. Mano, kad UAB „Apus turtas“ 2022 m. gegužės 27 d. atliktas vertinimas pažeidžia PBĮIĮ 25 straipsnio 2 dalies nuostatas, nes turtas įvertintas neatsižvelgiant į nuomininko investicijas į butą. Be to, vertintojos parinkti lyginamieji pavyzdžiai nėra įvertinti, t. y. nenurodyta kokios būklės buvo parduoti butai, kurie nurodyti kaip lyginamieji pavyzdžiai, kriterijumi vertinimui buvo imami tokie duomenys kaip namo statybos metai, buto plotas ir aukštas, kuriame yra butas, todėl nėra duomenų ar lyginamieji pavyzdžiai buvo tapatūs su vertinamu butu pagal jo būklę. Ieškovė užsakė individualų turto vertinimą ir tuo pagrindu 2022 m. spalio 19 d. – lapkričio 8 d. surašyta vertinimo ataskaita, kurioje pateikta išvada, kad buto, esančio (duomenys neskelbtini), rinkos vertė vertinimo datai (2022 m. spalio 19 d.) yra 86 000 Eur; rinkos vertės pokytis, atsiradęs dėl nuomininko padarytų investicijų, yra 22 000 Eur. Taigi, turto rinkos vertė su prielaida, jog vertinamas butas vertinimo dienai yra 1995 m. kovo 23 d. būklės, atsižvelgiant į natūralų nusidėvėjimą, nustatyta 64 000 Eur. Be to, vertintoja UAB „Krivita“, darydama išvadą dėl vertinamo buto rinkos vertės su nuomininko investicijomis, įvertino tai, jog pagal VĮ Registrų centro duomenis vertinamas butas neturi rūsio, todėl sumažino atitinkama pataisa (0,98 dalimi) parduodamo buto 1 kv. m kainą, o UAB „Apus turtas“ vertinimo ataskaitoje nebuvo vertinta ta aplinkybė, jog butui nėra įregistruotas rūsys ir buto rinkos vertę nustatė kaip buto, parduodamo su rūsiu. Akcentavo, kad, remiantis teismų praktika, būtinomis atlygintinomis turto pagerinimo išlaidomis pripažįstamos tokios, dėl kurių padidėjo nuosavybės objekto vertė, t. y. atlygintina ne turėtų išlaidų suma, o jos dalis, atitinkanti turto vertės padidėjimą. Įdėtų lėšų vertė yra pakitusi dėl padidėjusių nekilnojamojo turto rinkos kainų šalyje; investavimas į butą buvo vykdomas visą nuomos laikotarpį nuo 1995 m. kovo mėn. iki šiol, todėl apmokėjimo už medžiagas ir darbus sumos neatitinka tos turto vertės dalies, kuria padidėjo dėl investavimo. Be to, ieškovės vertinimu, Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatyme 2002 m. atsiradęs draudimas atlyginti nuomininkui už pagerinimus netaikytinas ieškovei, įgijusiai teisę į pagerinimo išlaidų atlyginimą iki nurodytos datos, nes Nuomos sutartis buvo sudaryta 2001 m., todėl šiuo atveju nesvarbu, kada buvo atlikti remonto darbai.

6. Ieškovė teismo posėdžio metu palaikė savo procesiniuose dokumentuose nurodytą poziciją, prašė patikslintą ieškinį tenkinti. Be kita ko paaiškino, kad nagrinėjamu atveju atsakovės pritarė nurodyto buto pardavimui, tačiau nustatė neteisingą buto vertę, neįvertinusios ieškovės per visą buto naudojimosi laikotarpį atliktų investicijų, todėl ieškovė apskundė šį sprendimą, o vėliau kreipėsi į teismą. Pažymėjo, kad atsižvelgiant į susiklosčiusias aplinkybes, t. y. kad ieškovė skundė atsakovių veiksmus/sprendimus, pardavimo procedūra, remiantis ginčui aktualiu laikotarpiu galiojusio Aprašo 14¹ punktu, turėjo būti sustabdyta, o ne nutraukta. Be to, teigė, kad ieškovė pasirašė buto įkainojimo aktą, tačiau padarė prierašą, jog nesutinka su nustatyta verte ir nusiuntė jį el. paštu SĮ „Vilniaus miesto būstas“ darbuotojai. Ieškovės teigimu, 1995 m. jai suteikto buto būklė buvo labai bloga, šią aplinkybę patvirtino ir liudytoja; apie namą, kuriame buvo suteiktas butas, buvo rašyti straipsniai žiniasklaidoje – kaip apie namą vaiduoklį, prieš tai name gyveno iš Lenkijos atvykę statybininkai, kurie nebuvo suinteresuoti prižiūrėti gyvenamųjų patalpų. Anot ieškovės, iki 2001 m. nuomos sutartis nebuvo sudaryta galimai dėl to, kad turėtų būti perduotas tvarkingas butas; atitinkamai dėl to 2001 m. nebuvo sudarytas ir perdavimo aktas, o buto pasą atsakingas asmuo išmetė, ieškovei padarius įrašą apie jo buvusią blogą būklę. Ieškovė nurodė, kad leidimas remontuoti butą jai buvo duotas, namo architektui leidus nugriauti pertvarą, Bursa vadovui žodiniu leidimu, taip pat 2001 m. nuomos sutartyje esant nustatytam įpareigojimui remontuoti butą. Anot ieškovės, buto remonto darbai iš esmės vykdyti nuo 1995 m., daugiausia darbų atlikta 2007 m., taigi atsakovės privalėjo įvertinti ieškovės atliktų buto pagerinimo darbų vertę ir ja sumažinti pardavimo kainą. Ieškovės užsakyto vertinimo metu apskaičiuota, kad buto pagerinimų vertė siekia 22 000 Eur. Ieškovės vertinimu, teismų praktikoje ne kartą savivaldybės įpareigotos parduoti butus asmenims už jų nurodytą kainą, todėl tokie reikalavimai nepažeidžia šalių laisvės principo.

Šalies argumentai

8. Atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės atstovė teismo posėdžio metu su ieškiniu nesutiko, palaikė atsakovės procesiniuose dokumentuose nurodytą poziciją, prašė jį atmesti. Be kita ko nurodė, kad šiuo atveju atsakovė per prievartą negali būti įpareigota parduoti jai priklausantį turtą už ieškovės norimą kainą, nes PBĮIĮ 25 straipsnio 2 dalies norma nėra imperatyvi, t. y. nėra įpareigojimo parduoti turtą, atitinkamai ieškovės reikalavimas yra ydingas, nes dėl savivaldybės turto pardavimo turėtų svarstyti savivaldybės taryba. Teigė, kad SĮ „Vilniaus miesto būstas“ šiuo atveju tik organizavo pardavimo procedūrą, tačiau dėl turto pardavimo sprendžia tik savivaldybė. Anot atsakovės, ieškovė neįrodė, kad buto būklė 1995 m. buvo tokia bloga kaip nurodė ieškovė; kita vertus, pažymėjo, jog ieškovė remonto/pagerinimo darbus atliko be valdytojo/savininko leidimo (ieškovė neįrodė jį turėjusi), todėl neturi teisės gauti šių pagerinimų kompensavimo; be to, nuo 2002 m. atlikti remonto darbai išvis nėra atlyginami pagal Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo nuostatas. Taip pat atkreipė dėmesį į tai, kad ne visi remonto darbai laikytini buto pagerinimais, jie galimai buvo būtini buto būklei išlaikyti.

Šalies argumentai

10. Atsakovės SĮ „Vilniaus miesto būstas“ atstovė teismo posėdžio metu su ieškiniu nesutiko, palaikė atsakovių procesiniuose dokumentuose nurodytą poziciją, prašė ieškinį atmesti. Be kita ko nurodė, kad ieškovė negali reikalauti, jog teismo sprendimu jai būtų parduotas ginčo butas už jos nurodytą kainą, kadangi tokia teisė suteikta tik turto savininkui (šiuo atveju savivaldybės tarybai). Pažymėjo, kad nagrinėjamu atveju UAB „Apus turtas“ ginčo buto vertinimo ataskaita nenuginčyta, todėl nėra pagrindo ja nesivadovauti; kita vertus, nurodė, jog vertinimo ataskaitos aktualios vienerius metus, todėl suėjus šiam laikui, turėtų būti užsakomas naujas vertinimas. Teigė, kad šiuo atveju ieškovė, nesutikusi su vertinimo aktu, iš esmės nesutiko su pardavimo sandorio sudarymu, todėl pardavimo procedūra buvo nutraukta.

Šalies argumentai

11.3. Teismas nurodė, kad iš esmės pritaria ieškovės pozicijai, jog nagrinėjamu atveju pardavimo procedūra, remiantis Aprašo 14¹ punktu, kuriame numatyta, jog prašymo nagrinėjimo procedūra sustabdoma, jei pareiškėjas pateikia skundą, nesutikdamas su prašymo nagrinėjimo procedūros metu priimtais sprendimais, o prašymo nagrinėjimo procedūra atnaujinama priėmus galutinį sprendimą ginčo klausimu, turėjo būti sustabdyta, o ne nutraukta. Tačiau teismas sprendė, kad ši aplinkybė nėra esminė (vertintina kaip procedūrinis pažeidimas), kadangi PBĮIĮ 25 straipsnio 2 dalyje aiškiai nurodyta Vilniaus miesto savivaldybės teisė, bet ne pareiga parduoti gyvenamąsias patalpas, tuo labiau neatlikus visų Apraše nustatytų pardavimo procedūrų, todėl, teismo vertinimu, ieškovės suformuluotas reikalavimas įpareigoti atsakovę Vilniaus miesto savivaldybę sudaryti aptariamo buto pirkimo–pardavimo sutartį su ieškove yra teisiškai ydingas/negalimas, todėl netenkintinas. Be to, nustatęs, kad ieškovė iš esmės nesutiko/ginčijo atsakovių nustatytą ginčo turto vertę/pardavimo kainą, remdamasis teismų praktika teismas akcentavo, kad jis turi teisę nustatyti parduodamo turto vertę/kainą, tačiau galutinį sprendimą dėl jo pardavimo priima turto savininkas (šiuo atveju savivaldybė).

Šalies argumentai

11.7. Pasisakydamas dėl vienos iš būtinųjų sąlygų, suteikiančių teisę į išlaidų, panaudotų daiktui pagerinti, atlyginimą, – tokių pagerinimų atlikimo turint nuomotojo leidimą, teismas vertino, kad nagrinėjamu atveju ieškovė aplinkybę, jog leidimas atlikti ginčo buto remonto/pagerinimo darbus jai buvo duotas, įrodinėjo tuo, kad 1995 m. gegužės mėn. namo projekto vyr. inžinierius V. Z. ieškovei išdavė leidimą nelaikančios pertvaros pašalinimui gyvenamajame kambaryje, tai patvirtindamas parašu namo 8-ojo aukšto plane, valstybinės įmonės Bursa vadovo žodiniu leidimu, taip pat ta aplinkybe, jog ieškovei Nuomos sutartyje buvo nustatyta pareiga butą remontuoti/atlikti einamąjį remontą; be to, buto pagerinimų įregistravimas VĮ Registrų centre buto savininko pareiškimu 2022 m. gegužės 2 d. patvirtina savininko sutikimą buto remontui. Atsižvelgdamas į įrodinėjimą reglamentuojančias nuostatas, teismas nurodė, kad iš esmės pritaria atsakovių pozicijai, jog ieškovės į bylą pateiktas vyr. inžinieriaus V. Z. 1995 m. gegužės mėn. buto projektas, ant kurio nurodyta, kad leidžiama pašalinti nelaikančią pertvarą gyvenamajame kambaryje, negali būti prilygintas savininko/nuomotojo leidimui buto pagerinimo darbams atlikti; be to, byloje iš esmės nekilo ginčo dėl to, kad pertvaros pašalinimas nelaikytinas buto pagerinimu, dėl kurio padidėjo buto vertė; taip pat laikė, kad ieškovė neįrodė ir aplinkybės, jog valstybinės įmonės Bursa vadovas davė jai žodinį leidimą dėl buto remonto darbų atlikimo, apsiribodama tik savo deklaratyviais teiginiais.

12. Apeliantė (ieškovė) D. K. pateikė apeliacinį skundą, kuriuo prašo Vilniaus miesto apylinkės teismo 2024 m. vasario 26 d. sprendimą panaikinti ir ieškovės ieškinį patenkinti, priteisti iš atsakovių ieškovės patirtas bylinėjimosi išlaidas. Ieškovė savo apeliacinį skundą grindžia toliau nurodytais argumentais.

12.1. Sutinka, kad savivaldybė turi teisę nuspręsti, ar vykdyti turto pardavimą, ar jo nevykdyti, t. y. įtraukti turtą į neprivatizuotino turto sąrašą, ar jo neįtraukti. Tačiau pažymi, kad ginčo butas nebuvo įtrauktas į neparduodamo turto sąrašus, taigi, nebuvo kliūčių savivaldybei pradėti turto pardavimo procedūras. Ginčas tarp šalių kilo SĮ „Vilniaus miesto būstas“ atlikus eilę veiksmų, sprendžiant ieškovės prašymą parduoti butą, t. y. jai pateikus reikalaujamus dokumentus turto pardavimui, sumokėjus pradinį įnašą, įmonės komisijai priėmus sprendimą pritarti pardavimui, jos užsakytam turto vertintojui pateikus vertinimo ataskaitą, ieškovei pateikus turto įkainojimo aktą pasirašymui. Kadangi šie veiksmai atlikti ieškovės pateiktų dokumentų ir kt. duomenų pagrindu ir jie buvo būtini turto pardavimo sutarčiai sudaryti, nors jie ir buvo ikisutartiniai, tačiau sukėlė ieškovei pagrįstą lūkestį įsigyti turtą, nebuvo kliūčių nuspręsti dėl buto pardavimo ieškovei, tenkinant jos pareiškimą, iki kilo ginčas dėl turto vertinimo ataskaitoje nurodytos buto pardavimo kainos. Atkreipia dėmesį, kad savivaldybės teisė nuspręsti, ar vykdyti tam tikro turto pardavimą, byloje nebuvo ginčijama, todėl teismo sprendimo nuoroda į teisminės praktikos bylas, kuriose ieškovai reiškė reikalavimus dėl nepagrįsto būstų įtraukimo į neparduodamo savivaldybės turto sąrašus, yra nereikšminga bylai. Tuo atveju, jei būstas nebuvo įtrauktas į neparduodamo turto sąrašus, jei savivaldybės įmonė pradėjo turto pardavimo procedūrą, išreikalavo iš asmens pradinį įnašą už parduodamą turtą (šiuo atveju 150 Eur), nusprendė pritarti buto pardavimui SĮ „Vilniaus miesto būstas“ komisijos sprendimu, išnagrinėjusi asmens prašymą ir pavedė turto vertintojui atlikti turto vertinimą, pateikė įkainojimo aktą pirkėjai ir pasiūlė jį pasirašyti, šių veiksmų atlikimas įpareigoja savivaldybę tęsti turto pardavimo procedūrą. Atsisakymas turtą parduoti tokiu argumentu, jog nuomininkė ginčija nustatytą turto pardavimo kainą arba tokiu argumentu, kad savininkas sutinka parduoti tik už savivaldybės pasiūlytą, o ne mažesnę kainą, nėra teisėtu atsisakymu parduoti.

12.2. Pažymi, jog išvada, kad nesant pagrindo nutraukti procedūras, savivaldybė gali pasinaudoti teise neparduoti buto, nes taip numatyta įstatyme, yra netinkamas materialinės teisės normų – Aprašo nuostatų ir PBĮIĮ aiškinimas. Atkreipia dėmesį į teisminę praktiką analogiškoje byloje (Lietuvos apeliacinio teismo 2024 m. vasario 6 d. nutartį civilinėje byloje Nr. e2A-30-553/2024). Skundžiamame teismo sprendime esantis PBĮIĮ 25 straipsnio 2 dalies nuostatos aiškinimas, jog savivaldybė turi teisę bet kokioje pardavimo procedūros stadijoje atsisakyti sudaryti sutartį, yra savivaldybės nesąžiningo elgesio teisinimas. Akcentuoja, kad teismui nagrinėjant bylą teismo posėdyje, aukščiau nurodyta teisminės praktikos nutartis dar nebuvo priimta, tačiau teismui priimant sprendimą ir jį skelbiant 2024 m. vasario 26 d., nutartis jau buvo priimta ir įsiteisėjusi, todėl apylinkės teismas turėjo aiškinti įstatymo ir norminio akto nuostatas pagal apeliacinio teismo išaiškinimus. Atsakovių argumentus dėl joms atsiradusios teisės nebeparduoti turto, teismas turėjo atmesti ir teisės normas aiškinti taip, kad teisės aktuose nesant įpareigojimo savivaldybei parduoti butą nuomininkui, teisės parduoti suteikimas yra kartu ir teisės nuomininkui įsigyti turtą suteikimas, todėl, kilus ginčui dėl pardavimo kainos, teismui suteikta teisė, išnagrinėjus ginčą, nustatyti pardavimo kainą ir nustatyti pareigą savivaldybei už tam tikrą kainą parduoti turtą. Mano, kad jai (ieškovei) pasirašius su prierašu dėl nesutikimo su pardavėjo nustatyta kaina turto įkainojimo aktas ir skundas dėl neteisingai nustatytos pardavimo kainos turėjo būti pateiktas svarstymui savivaldybės tarybai, nes aktas buvo pasirašytas. Be kita ko pažymi, kad teisminė praktika paneigia teismo sprendime padarytas išvadas dėl tos aplinkybės, kad galutinį sprendimą dėl turto pardavimo priima turto savininkas.

12.3. Mano, kad atsakovių atliktą veiksmą – buto pardavimo procedūros nutraukimą teismas pagrįstai pripažino neteisėtu, įvertinęs, kad procedūra turėjo būti sustabdyta ir nebuvo pagrindo nutraukti procedūros. Tačiau, anot ieškovės, darydamas išvadą, kad atsakovės padarytas procedūrinis pažeidimas nutraukti pardavimo procesą nėra esminis, teismas materialinės teisės normas aiškino netinkamai. Pažymi, kad ieškovei pateikus skundą ir nesutinkant su prašymo nagrinėjimo metu priimtais sprendimais, procedūra turėjo būti sustabdyta (Aprašo 14¹ punktas ). Jos nutraukimui nebuvo pagrindų, nes ieškovė pasirašė turto įkainojimo aktą, nurodydama pastabą, kad nesutinka su siūloma pardavimo kaina.

12.4. Nesutinka su skundžiamo teismo išvada, kad jeigu toliau ir būtų tęsiama pardavimo procedūra, buto kaina turėtų būti nustatoma iš naujo, nes pateikti turto vertinimai jau yra nebeaktualūs. Apeliantės vertinimu, ši išvada padaryta netinkamai aiškinant PBĮIĮ 28 straipsnio 1 dalį, kur nurodyta, kad savivaldybės būsto pirkimo–pardavimo sutartis sudaroma ne vėliau kaip per vienus metus nuo turto vertinimo įmonės parduodamo savivaldybės būsto vertinimo ataskaitos pateikimo dienos. Ši teisės norma nėra imperatyvi. Teismų praktikoje (Lietuvos apeliacinio teismo 2024 m. vasario 6 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. e2A-30-553/2024) padaryta išvada, kad savivaldybės būsto pirkimo–pardavimo procedūra gali užsitęsti, todėl spręsti, jog PBĮIĮ 28 straipsnio 1 dalis imperatyviai draudžia savivaldybės būsto pirkimo–pardavimo sandorio sudarymą praėjus ilgesniam nei vienerių metų terminui nuo šio turto rinkos vertės nustatymo, nėra pagrindo. Tai, kad teismas išsprendžia ginčą per ilgesnį nei vienerių metų terminą, kaip bus šiuo atveju, nereiškia, kad toks sprendimas neturi būti vykdomas, kad asmens teisės gali būti apgintos tik tuo atveju, jei praėjo ne ilgesnis nei vienerių metų terminas.

12.5. Dėl nuomininkės investicijų į turtą pažymi, kad teismas turėjo vertinti ne tik vieną iš einamojo remonto darbų – pertvarų pašalinimo darbą, bet ir kitus, atliktus 1995 m. remonto ir buto įrangos pakeitimo darbus. Be kita ko akcentuoja, kad nagrinėjant bylą nurodė, jog jai buvo suteiktas itin blogos būklės butas, bei nurodė, kokios apimties buto remontas buvo atliktas bute ieškovės lėšomis iš karto po buto suteikimo 1995 m. Pagal šiuos įrodymus teismas turėjo padaryti išvadą, ar butui buvo būtinas einamasis remontas po jo suteikimo, ar tokį remontą ieškovė atliko, ar tuo pagerino turtą. Vertinant šias aplinkybes, turėjo būti atsižvelgta į tai, kad butas perduotas naudotis nesudarius rašytinės nuomos sutarties, nepasirašant perdavimo priėmimo akto, į tai, kad rašytinė nuomos sutartis buvo sudaryta tik 2001 m. balandžio 10 d. Tai, kad atsakovės nepateikė byloje šios nuomos sutarties priedo – gyvenamosios patalpos paso, kuriame ir turėjo būti nurodyta buto būklė, buvo pagrindas vertinti, kad atsakovės nepaneigė ieškovės pateiktų įrodymų apie blogos būklės buto perdavimą nuomai. Be to, tai, kad butas vertinimo dienai nustatytas geresnės, ne vidutinės būklės (UAB „Apus turtas“ ataskaitoje), įrodo, kad butas buvo ir yra pagerintas, lyginant su suteikto buto būkle. Nuomotojui esant valstybei, analogiškai kaip ir 2001 m. nuomotoju tapus savivaldybei, turėjo būti sudaryta rašytinė nuomos sutartis su ieškove, joje nurodyta, kokios būklės turtas perduodamas. Nesant tokios sutarties, nuomininkės teisės turi būti vertinamos pagal numatytas įstatyme, jai pagerinus išsinuomotą daiktą atliktu remontu bute iš karto po jo suteikimo ir toliau nuolat remontuojant butą, jos investicijas į butą sudarė šiems remontams reikalingos išlaidos. Be kita ko pažymi, kad 2001 m. nuomos sutartyje numatytų dalies pareigų ieškovė neturėjo galimybės įvykdyti, nes atlikusi būtinus einamojo remonto darbus 1995 m., tokius kaip grindų dangos pakeitimas iš sudėvėto linoleumo į kiliminę dangą, nuplyšusių, sudėvėtų tapetų pakeitimas naujais, vonioje sienų ir grindų dangos pakeitimas plytelėmis, kambarių sienų perklijavimas naujais tapetais, ieškovė neteko galimybės vykdyti nuomos sutartyje nurodytas pareigas dažyti sienas ir grindis (sutarties 2.3.1.–2.3.2. papunkčiai), bei negalėjo vykdyti pareigos dažyti įėjimo duris (įėjimo durys dėl spynos jose nebuvimo buvo pakeistos iš faneruotų į medines, padengtas lukštu, kurios nedažomos, o vėliau pakeistos į šarvo metalines duris, kurios taip pat nėra dažomos). Durys į metalines buvo pakeistos atsiradus būtinybei, nes buvo įvykdyta turto vagystė iš buto. Tokie einamojo remonto darbai, kaip grindų dangos pakeitimas, durų pakeitimas, santechnikos įrenginių pakeitimas dėl to, kad jie buvo sudėvėti ar sudaužyti, elektrinės viryklės pakeitimas dėl to, kad ji neveikė, sienų ir grindų išklojimas plytelėmis vonios ir tualeto patalpose, pakabinamų lubų įrengimas vonioje, pertvarų išgriovimas ir įrengimas veidrodinės pertvaros buvo atlikti 1995 m., nesant savininko ribojimo atlikti konkrečius einamojo remonto darbus, nesant sudarytos nuomos sutarties raštu, todėl jie turi būti įvertinti, kaip atlikti 1995 m. turto valdytojo atstovui davus leidimą remontuoti. Langų pakeitimas iš medinių į plastikinius nebuvo draudžiamas 2001 m. nuomos sutartyje nurodytais įpareigojimais, nes keisti langų ir durų įtaisus, įstiklinti langus, buvo nurodyta nuomos sutarties 2.3.4. papunktyje, be to, 2.3.6. papunktyje nurodyta pareiga apšiltinti gyvenamųjų patalpų langus, todėl nuomininko pasirinkimas vykdyti šią pareigą pakeičiant langus iš medinių į plastikinius atitiko nustatytus įpareigojimus nuomininkui, dėl nesandarių medinių langų jų pakeitimas į plastikinius buvo būtinas. Visi atlikti remonto darbai ir jiems reikalingos investicijos turėjo būti įvertintos kaip pagerinusios, pakeitusios suteikto buto būklę, nes einamojo remonto darbai, atlikti nuomininkės 1995 m. ir vėlesniais metais, padidino buto vertę. Mano, kad teismo sprendimo išvada, jog ieškovė atliko paprastojo remonto darbus ir tokie darbai negali būti vertinami kaip investicija, mažinanti turto kainą, padaryta netinkamai aiškinant materialinės teisės normą, t. y. PBĮIĮ 25 straipsnio 2 dalį, toks aiškinimas prieštarauja naujausiai teisminei praktikai minėtoje analogiškoje byloje. Apeliantės vertinimu, teismas turėjo vadovautis minėta Lietuvos apeliacinio teismo nutartimi ir joje padaryta išvada, kad ieškovo atliktų buto vidaus apdailos darbų rezultatą pakeitus vėlesniais etapais atliktais remonto darbais, vidaus apdailos darbai padidina buto vertę, lyginant su ta, kuri buvo buto perdavimo ieškovui metu, todėl buto pardavimo kainos sumažinimas tiek išliekamojo pobūdžio darbais, tiek ir neišlikusiais apdailos darbais, pripažintas pagrįstu.

12.6. Nesutinka ir su teismo išvada, kad atsakovės neturėjo atsižvelgti į pagerinimus bute, nes buto remonto darbus ieškovė atliko nederindama nei su Vilniaus miesto savivaldybe, nei su įgaliotu asmeniu. Pažymi, jog kadangi butas iki 1999 m. gruodžio 29 d. priklausė Lietuvos valstybei, šio buto valdytojas valstybės įmonė (toliau – VĮ) „Bursa“, jos vadovas sprendė tokius prašymus ir turėjo teisę juos spręsti, todėl teismo išvada, kad buto remonto darbai turėjo būti derinami su atsakove ar jos įgaliotu asmeniu, nepagrįsti. Atsakovės byloje nepaneigė ieškovės pateiktų įrodymų apie leidimą remontuoti butą turėjusį išduoti asmenį VĮ „Bursa“ vadovą ir išdavusį žodinį leidimą atlikti buto remontą 1995 m., po buto suteikimo bei paaiškinusį, jog turto savininkas remontui pinigų neturi. Nesant kitokių įrodymų, paneigiančių ieškovės paaiškinimus dėl leidimo remontui suteikimo, ieškovei pateikus byloje namo architekto V. Z. 1995 m. gegužės mėn. duotą rašytinį leidimą buto perplanavimui, išgriaunant pertvaras, bei pateikus įrodymus apie būtinumą remontuoti suteiktą butą, apie jo būklę (ieškovės paaiškinimas ir liudytojos R. K. parodymai), leidimo buto remontui davimo aplinkybes, teismo vertinimas, jog ieškovė apsiribojo deklaratyviais teiginiais apie leidimo išdavimą, yra netinkamas, nevisapusiškas įrodymų vertinimas. Tuo teismas padarė CPK 185 straipsnio 1 dalies pažeidimą, teismo sprendimas šioje dalyje naikintinas CPK 329 straipsnio 1 dalies pagrindu, priimant naują sprendimą ir darant išvadą, kad ieškovei buvo išduotas turto valdytojo vadovo leidimas remontuoti butą 1995 m., todėl visi remonto darbai, atlikti iki nuomos sutarties su atsakove Vilniaus miesto savivaldybe sudarymo 2001 m. balandžio 10 d., atlikti su turto savininko leidimu, o vėlesni remonto darbai atlikti remiantis įpareigojimais daryti einamąjį remontą nuomos sutartyje. Atkreipia dėmesį, kad teismas pakartotinai nagrinėdamas bylą, neapklausė liudytojos R. K., tačiau jai pateikus parodymus nagrinėjant bylą pirmą kartą teismo posėdyje, šiuos įrodymus, kurie yra garso įraše, turėjo vertinti, nusprendęs liudytojos pakartotinai nekviesti į bylos nagrinėjimą. Taip pat pažymi, kad ieškovė turėjo ne tik teisę, bet ir pareigą atlikti buto einamąjį remontą, kadangi buto suteikimo metu ir iki 2001 m. liepos 1 d. galiojusio 1964 m. CK 307 straipsnis numatė, jog nuomininkas privalo laikyti išsinuomotą butą tvarkingą, savo sąskaita daryti einamąjį remontą, jeigu ko kita nenustato įstatymas ar sutartis. Suprantama, kad įpareigojimas daryti remontą atsiranda tuomet, kai butas nudėvėtas, todėl esant įpareigojimui daryti remontą butui, kuris suteiktas neatremontuotas, yra įpareigojimu pagerinti butą. Tai, kad butą suteikęs nuomotojas nesudarė rašytinės nuomos sutarties su nuomininke, nesudarė turto perdavimo akto ar kitokio dokumento, kuriame būtų nurodytas perduoto buto stovis, o atsakovės taip pat neturi rašytinių įrodymų ir neteikia kitokių įrodymų apie suteikto buto stovį, ši aplinkybė turi būti vertinama ieškovės naudai ir priimami jos paaiškinimai. Ieškovė paaiškino, kad nuomos sutarties 1 punkte nurodyta aplinkybė, jog nuomotojas suteikia nuomininkui gyvenamąją patalpą, kad patalpos ir jos inžinerinių įrenginių charakteristika bei techninė būklė turėjo būti nurodyti pridedame prie sutarties pase, tokį pasą byloje turėjo pateikti atsakovės, nes jo kopija turėjo būti įsegta į teisinės buto registracijos bylą. Atsakovės nepateikė šio įrodymo, ieškovei paaiškinus, kad jai buvo siūloma kartu su nuomos sutartimi pasirašyti buto pasą, tačiau, jai įrašius pase pastabą, jog butas suteiktas netvarkingas, neremontuotas, apleistas, jos akivaizdoje pasas bendrovės darbuotojo buvo suplėšytas ir išmestas į šiukšlių dėžę. Paso nepateikimas byloje leidžia priimti ieškovės paaiškinimus ir daryti išvadą, kad atsakovės turėjo pareigą pateikti įrodymą, kuris patvirtintų, kokios būklės butas buvo perduotas ieškovei. Pažymi, kad įrodymai apie suteikto buto būklę yra reikšmingi darant išvadą dėl aplinkybės, ar butas buvo pagerintas, taip pat dėl to, ar galėjo būti išduotas leidimas remontui, todėl šių įrodymų nevertinimas yra civilinio proceso normos pažeidimas.

12.7. Pasisakydama dėl buto būklės pakeitimo vertinimo, akcentuoja, jog tai, kad savininkai nėra įdėję iki vertinimo dienos jokių investicijų į ginčo butą, reiškia, kad visi bute esantys pagerinimai yra padaryti nuomininkės lėšomis. Remontas ginčo bute buvo atliekamas periodiškai visą nuomos laikotarpį, t. y. 27 metus iki prašymo parduoti butą nagrinėjimo dienos, tai yra reikšminga aplinkybe, vertinant nuomininkės investicijų vertę, nes kuo ilgiau nuomininkas nuomoja butą, tuo didesnės yra jo investicijos, vykdant pareigą atlikti periodiškai buto remontus. Tai, kad dalis investicijų yra nudėvėtos ir dėl to nekompensuojami visi atlikti remontai bute, nereiškia, kad neturi būti kompensuojama ta turto vertė, kuri yra pakeitusi objekto vertę, t. y. buto kainą vertinimo dienai padidino, lyginant su daiktu, kokios vertės jis būtų, jei parduodamas būtų tokios būklės, koks buvo suteiktas butas. Akcentuoja minėtoje Lietuvos apeliacinio teismo nutartyje pateiktus išaiškinimus. Atkreipia dėmesį, kad 2022 gegužės mėn. 2 d. atsakovė savivaldybės įmonė įregistravo VĮ Registrų centre deklaraciją apie statybos užbaigimą. Taip buvo įregistruotas pertvarų išgriovimas ir naujos įrengimas, grindų dangos pakeitimas iš buvusio linoleumo į laminatą, langų pakeitimas iš medinių į plastikinius, pakeitimas medinių įėjimo durų į šarvo duris ir kt. Šie VĮ Registro centro duomenys įpareigojo turto vertinimą atliekančią UAB „Apus turtas“ įvertinti atliktą statybą ir pateikti išvadą dėl turto vertės pasikeitimo pagal buvusius VĮ Registrų centro duomenis 1995 m. su naujais duomenimis. Tokio vertinimo neužsakius ir bendrovei UAB „Apus turtas“ pateikus ataskaitą, kuria buvo įvertintas butas neatsižvelgiant į nuomininkės investicijas bute, t. y. įvertintas ne tik savivaldybės, bet ir nuomininkės turtas, tokia išvada neatitiko parduodamo savivaldybės turto vertės, todėl ir buto įkainojimo akte nurodyta suma neatitiko buto rinkos vertės, ieškovė pagrįstai nesutiko su parduodamo buto kaina. Mano, jog teismas turėjo vertinti, jog išvada dėl parduodamo turto vertės, 89 100 Eur, padaryta nepagrįstai nevertinant ieškovės investicijų į butą. Tai, kad vertintojas atrinko vertinimui netinkamus lyginamuosius pavyzdžius, neatsižvelgdamas į tai, kokia yra savininko įranga bute, kad bute visa įranga, baldai, balkono įstiklinimas, kondicionierius yra nuomininkės nuosavybė, parinko lyginamuosius pavyzdžius, neatitinkančius savivaldybės parduodamo turto. Be to, UAB „Apus turtas“ turėjo įvertinti parduodamą butą be rūsio, todėl parinko netinkamus lyginamuosius pavyzdžius, kur parduodamas butas su rūsiu. Pažymi, kad pateikė byloje įrodymą – nekilnojamojo turto vertintojos, teismo ekspertės I. K. išvadą dėl buto rinkos vertės, užsakydama turto vertinimo paslaugą prašant įvertinti buto, koks buvo suteiktas ieškovei, rinkos kainą ir įvertinti buto su nuomininkės investicijomis rinkos kainą. Ekspertei atrinkus lyginamuosius objektus, orientuojantis į žemesnės kainos segmentą, nustatyta, kad buto rinkos vertė vertinimo dienai 2022 m. spalio 19 d. yra 64 000 Eur. Įvertinus buto rinkos vertę su investicijomis lyginamuoju metodu vertinimo dienai, nustatyta 86 000 Eur buto rinkos vertė ir padaryta išvada, kad rinkos vertės pokytis dėl nuomininko padarytų investicijų bute – 22 000 Eur. Apeliantės vertinimu, šis rinkos vertės apskaičiavimas atitinka PBĮIĮ 25 straipsnio 2 dalies nuostatas, todėl turėjo būti priimtas kaip įrodymas dėl parduodamo buto rinkos kainos.

12.8. Dėl kreipimosi į administracinį teismą nurodo, jog palaiko teiktą prašymą kreiptis į administracinį teismą tuo atveju, jei apeliacinės instancijos teismas pripažintų taikytina byloje Aprašo 22.2. papunkčio nuostatą dėl investicijų apimties, kuriais atvejais jos vertinamos ir kad vykdytojas turi teisę jas vertinti. Šios normos netaikant, kreiptis nėra tikslinga. Mano, kad Aprašo 22.2 papunktis netaikytinas byloje dėl to, kad tai yra materialinės teisės norma, kuri taikoma tokia, kokia galiojo teisinio santykio atsiradimo metu. Teisinis santykis – nuomininko investavimas į butą ir teisė į kompensaciją ir parduodamo turto kainos mažinimą investicijų suma atsirado investavus, tai buvo atlikta iki Aprašo įsigaliojimo, todėl jo nuostatos dėl investicijų vertinimo ir apimties šiame ginče netaikomos.

12.9. Laiko neteisėtomis ir teismo sprendimo išvadas dėl draudimo atlyginti nuomininkams išlaidas, nes nuomininko ir nuomotojo santykius, sprendžiant dėl turto pardavimo nuomininkui, kurie nagrinėjami šioje byloje, reglamentuoja specialus įstatymas, PBĮIĮ 25 straipsnis, kuriame nurodyta, kaip turi būti nustatyta parduodamo turto vertė, į ką turi būti atsižvelgiama. Pažymi, kad šioje byloje nereiškia reikalavimo atlyginti jai už įdėtas investicijas, o ieškinio pagrindu nurodo tai, kad nustatant turto pardavimo kainą į ją neturi būti įtraukta ta dalis turto, kuri pakeitė objekto vertę.